ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

>>417 買い替え検討中さん

いえいえ、この規模のマンションで、このレベルの販売不振なら60年で儲けられる管理利益と、例えば1年販売延期＋値下げ金額のダメージを考えたら、マイナスの方がはるかに大きいことはちょっと適当に計算すればわかりますよ。

じゃ計算してごらん。いくらで仕入れていくらで建ててるのかな？

割引率と管理会社の利益率なども含めてよろしくね。

いくらで仕入れていくらで建ててるのか知ってるんですか？
お詳しいですね。
それなら自分で計算して書いてくれたらいいのに。

>>417 買い替え検討中さん
管理会社なんてやろうと思えば簡単だよw 管理費の収入をアテにした事業計画ならその担当者クビだよ。収入の確実性が全くないのだから。それと、売主は東急不動産、管理は東急コミュニティで、別会社です。同じ連結内であっても片方で損を出して子会社で利益を出す操作をしてたら利益供与だし脱税ですよ。そんなこと社会人ならわかると思うけどね。

聞いているのはこちらですよ
都合が悪いからと言ってごまかさないでちゃんと答えて下さいね。
簡単な計算なのでしょう？
よろしくです。

>>同じ連結内であっても片方で損を出して子会社で利益を出す操作をしてたら
>>利益供与だし脱税ですよ。

なんか話が飛躍しすぎてて失笑です。
ほんとに社会人ですか？
誰もそんな話はしていません。

>250戸のマンションから60年近く管理費

横から失礼しますが、このマンションは昨年末時点で４割売れ残っていると雑誌で名指しされてましたよね？そこから急速に販売状況改善していない限り、250戸で管理費収入を見積もるのは変じゃないですかね？

東急コミュニティーは60年分管理費入るだろ。その負担が東急不動産だとしても
まぁそれがだめなら数年分削ってもいいよ。長期に渡ってと言う部分は変わらんしな。

https://biz-journal.jp/2018/12/post_25901.html

長期的に管理で利益を得られるのが傘下に管理会社をもつメリットですね
今じゃ存在感のない大京（もうオリックス傘下）なんて昔の遺産で食べてるようなものですし、東急コミュニティも利益に相当貢献しているのは確かですよね。
ちなみに東急で言えば久が原も勝島も普通に長期販売物件ですしデフォルトですね
上を見れば住友不動産やゴクレみたいなデベも存在してますしね

タワーマンションが流行っていますが、
いざとという時もすぐに出やすいですし、エレベーターの維持費も不要なため
低層階マンションは絶対に住みやすくて良いと思います。
ただ、ここはちょっと駅まで距離があり過ぎなんですよね。
なのに価格帯は結構な高さ。住むにはちょっと厳しいかも。

>>428 匿名さん
加えて定借。将来の資産価値が綺麗にゼロのマンション。本来定借はものすごい好立地とかで販売されるモデルであり、こんな郊外はあまり聞いたことがないですね。

まぁ売れてないのは事実だけど気に入らないなら買わなければいいだけだね。
別に無理にここにする必要もないでしょうから。無駄なことに精を出さずに
アンチさんも程々にね

このあたりの雰囲気は好きなんだけどね。
周辺の駒沢通り、園芸高校、少し足を伸ばせば駒沢公園、二子玉川、自由が丘。
ただ、金額的には十分予算の範囲内だけど、定期借地権でこの価格設定は買うのに躊躇してしまう。
今の価格設定よりも2割高くても、所有権のほうが買いやすかった。

長期化してるとはいえ、この価格で６割も売れてることが普通に凄い
環境とかに惹かれるのかな。確かに便利ではないけど住環境としては悪くないよね

値下げしてるからね

>>433 マンション検討中さん
いくらくらいまで提示されてるのでしょうか。
半額くらいなら検討したいです。

ここに限らずだけど大した金額はでてこないね
供給が少ないから

ちなみに半額は流石にどこでもないでしょう
構ってちゃんの荒らしだったら構った私が愚かでした

こんな高値で新築のここを買うなら、中古の三軒茶屋のグランドヒルズや池尻のアトラス、深沢ハウスを買ったほうがマシな気がする。

>>437 匿名さん
ここは資産価値がゼロになり手元には何も残りませんからね。グランドヒルズなどであれば所有権は永遠にありますので資産価値はあり、将来建て替えでも自分の部屋はありますしね。そもそも普通のマンションとは比較してはいけないかと。

それなら所有権物件を買えばいいだけですね。ここが所有権になるわけでもないですし。
所有権も追い銭必要だったり建て替えで揉める物件が多いですけどね。
まぁ色々な選択肢があるのはいいことですね。こちらだって６割以上は売れてる訳で
良いと思う方もそれなりにいるのでしょうから

三茶や池尻を買えるならこんな辺鄙な場所を買おうとしないでしょ。

環境の良さがウリでしょうから高い駅近とはまた層が違うのでしょう
ここも安くはないですけどね

知り合いが住んでますが最高の環境だと言ってました。購入しようかな?。

住んでる方たちの評判は良いみたいですね

物件自体はなかなか良いので、資産価値とか費用対効果とか気にしない人なら、購入も有りだと思います。

住んでる方の住み心地は新築ですし、最高というしかないと思いますが。
でも、マンションは住み心地よりもランニングコストや管理形態、所有区分方法などを確認して購入するものだと思っています。

駅までのシャトルバスもガラガラ、ピザ窯っていう意味不明な共用施設もあったり。
さらにガラガラな入居率でどうやって収支を管理しているんだろう、と不思議で仕方ないと思われてます、ご近所からは。

逆に、一気に賃貸マンション化した方が需要ありそう。
インターもありますし。

でもそこまで値引きしてないしそんなに焦る感じもなさそうなんだよね。住んでる人の満足度も高そうだし、まあ近隣としては環境も整備してくれて良いイメージです。
早く全戸捌けるといいですね

焦ってはいるでしょう
未だに週末は駅前でティッシュ配ってるし
スーモのフリーペーパーにも公告出してるし
より駅近にインフォメーションサロンを作ったのだから

でも値引き渋いよ
焦ってたらとっとと大幅値引きして売るでしょ。

値引きの額は気になるけどデベが焦っているかとどうか
とかはどうでもいい話だね。
住んでる人の満足感は高そうだから価格によっては
検討したい。

東急沿線徒歩5分以内のマンションを探していますが
この環境であれば15分でも妥協出来るかな。
永住者向けと思いますが何かあった時
定期借地権で売るのも厳しいし徒歩15分で賃貸も厳しい。
もう少し下がれば考えたいですが
住友ほどでないにしても東急不動産もあまり値引かない
イメージですね。

東急不動産の値引率は低いのですか？
チラシ配りや広告は確実に宣伝費が発生しますが、まだ値引きには至らない状態ですか？
値引きとなればそれだけで集客力になるでしょうし成約に確実性が増しそうですが、
まだ余裕がある段階なのかもしれませんね。

値引率の高い低いボーダーラインはどの位なのでしょうか？

>>452 ご近所さん
駅徒歩5分のマンションをお探しだとしたら、環境云々を加味したとしても、選択肢に入ると思えないです。
ここは、マンションの周りが少し坂の上なので、帰宅時は15分歩いた後に急な坂を登るような感じになり、表記の時間よりも辛く感じます。

駅からの距離は全く気にしません、という方でないと後々辛くなると思います。

環境に惹かれる人が買う物件ですね。
6-7割売れたならそういう層も確実にいるのでしょう。
ただ戸数が少し多かったですね。

中古も売りに出てますしね

のんびりと販売ですね。東急も他のデベもだけど値引きはあんまりないね

>>456 匿名さん
7割と言われるとそこそこ売れたように錯覚しますが正しくは5割から6割です
このマンションだけで見ると半分もよく売れたなと反応されますが、世間一般的に見たら完売が普通であって半分しか売れないマンションは異常です。異常マンションという前提をきちんと頭に入れて検討しないと後で痛い目にあいます。

どこだっていつかは完売するから普通なんじゃない。
別にこの程度の長期化もなくもないですしね。
そぐわないなら検討しなければいいだけの話
異常どうこうもそう思う人もいるし思わない人もいるよね。

パークナード経堂の方が新築未入居の売れ残り期間長いような。

水が流れている川のような場所、歩道も敷地内でしょうか。水遊びができそうだと思いましたが、さすがに禁止されているかもしれませんね。

共用施設が充実していて、家庭菜園ができる場所もあるようです。
ピザ窯があるキッチンテラスもすごいと感じましたし、散歩ができたり、キッズスペースがあったり豪華です。

販売戸数が21戸で、総戸数が252戸。現在の売れ残りはどのくらいなんだろうと思います。管理費は2万円以上かかり、修繕積立金も高い。共用施設が充実しているため割高なのでしょうか。また、定期借地権なので将来は引越ししないといけないのがデメリットで売れ残っているのかと感じています。

>>462 匿名さん
そのほかに借地料,解体準備金なんかも必要。ランニングコストが分譲の倍近くかかるのがここの最大のデメリットだと思う。

>>462 匿名さん
最近雑誌で失敗マンション事例として取り上げられていましたが、そこの記事によると半分しか売れてないそうですね。近くを週末にたまに通りますが、確かに閑散としています…

それはだいぶ前の話でそこからは結構減って7割くらいは販売済みです。
まあ値引きの感じを見るとそこまて早期に売り切ろうという感じではなさそうだね
現場の営業は大変だけど。

モデルルームに行くと2000円分の商品券が貰えるという紙を配ってましたよ

そういう販売促進は多少なりともうれしいですし歓迎です
買う気ない方を買う気にさせるのも営業の手腕ですな

貰えるのは嬉しいですけど当然個人情報を置いていかないとダメでしょうから…。
ある程度乗り気で行かないと難しいかなあと思います。

管理費、確かに高いですね。こういう超大規模マンションって戸数に比例して安くなっていくことが多いので
月二万越えは引っかかります。キッチンテラスや家庭菜園等は使わない人は全く使わないですもんね。

竣工から二年経ってますけど入居率ってどの位なんでしょう？

共用設備に魅力感じないなら大規模のメリットってあんまりないんじゃない？
私はここのような設備やサービス良いと思いますけど
あとは価格くらいですね

共用施設自体は、全体的にあまりコストがかからないように考えられていると思います。大規模だと内容も豪華になりがちですが、長い目で見ると、設備の更新をしなくてはいけないとか、大変です。大規模修繕自体は建物本体になるべくお金は使っていくほうが得策ですから。キッズルームはあまり使われなくなったら集会室としても使えますし、転用しやすいのがとてもいいと感じております。

この辺りに長年住んでいるので、環境は気に入っています。駅から遠くても、それと引き換えに閑静な住宅地という環境が得られるので問題ないと思います。
しかしながら、やはり定期借地権の物件としては条件が良くないことと、何より物件そのものにあまり魅力を感じないので、迷った挙句保留中です。
購入された皆さんは、何が決め手となって購入されたのか知りたいところです。

価格帯的に買えるものがここくらいしかなかった、いらなくなったら東急が買取ってくれる、静かな環境、緑の多さ、シニアホーム連携が決めて。いらない土地や物件を残すよりも現金残したいので定期借地権にこだわりはない。あと土地返すときも生きてる可能性極めて低いので問題ガない。駅近はたしかに便利かもしれないけど、この、静けさゆったり過ごせるのは良い。駅から歩くのがしんどかったらバスや自転車のればいいので不自由なし。

>>472 名無しさん
いらない土地や物件を残すよりも現金残したい って、定期借地わかってますか？現金も残りませんよ。何も手元には残りません。

まぁ建て替えできるか分からない僅かな土地の持ち分が欲しいなら借地じゃない方がいいね
ランニングコストそれなりにかかるけど借地も場合によってはいいものですよ

>>474 匿名さん
お子さんがいないから財産は一代で使い切りたい発想ですかね

「いらなくなったら東急が買取ってくれる」といっても、 同一敷地内の介護住宅への住替えが条件だし、20年後までだし、買取請求権を使える人は限られそうです。住人が年をとってからは老人ホームに移るように仕向けて、そちらで稼ごうというデベロッパーの目論みなのでしょうか？

それをメリットと感じる人が買えばいいのでは
デペロッパーの目論みはともかくとして

東急に買い取ってもらえる条件をもっとゆるくしたら、定借のデメリットが緩和されるので、残り住戸が売れやすくなるのではないかな？
たとえば、介護住宅への住替えという条件を外して、買取期間を40年後くらいまでにするとか。

この物件アンチなのにスレにいる人は何が目的？

＞478さん
さすがに住み替え要件なくして、40年後までOKにしたら東急がきついですよ。
残年数短いから、買い取った後の処分も大変そうですし。
でも、30代の購入層は20年後はまだ働き世代だから使えないので
住み替え要件あってもいいから、40年後までにするのはアリかと思います。

＞479さん
ネガ発言をすることが目的の人、どのスレにもいっぱいいますよ。
日々のストレスをネットで解消してるんです。
逆に、検討者だけが見ているスレなんてないです。

東急的にはきついでしょうね。
でも、住人からすれば、将来、老人ホームに入ることになった時に、自分の子供の住むところの近くの施設に入りたいと思っても、隣の老人ホームじゃないと買い取ってもらえないというのは、なんだかなあという気がします。
せめて、20年後までは、住替え要件の縛りを外して買い取ってもらえるようにして、隣の老人ホームに住み替える場合は、40年後までは買い取ってもらえるというようにすればいいと思います。

ここの借地権は、レスを拝見していると
・解体準備金を用意しないといけない
という方と
・東急が最終的には買取してくれる
という２つの書き込みがあるのですが、借地権が満期になったときに、所有者がお金を用意するのでしょうか？
もしくは東急に買い取ってもらえるので、所有者にはお金が入るのでしょうか。

東急が最終的には買収してくれるっていうのは、それって希望的観測なのか、
デベ側がそういう話を実際に出しているの、どちらなんでしょうか？

もし希望的観測的な要素が強いのだったら、解体準備金は用意しなければならないので
毎月コツコツみんなで積み立てていかないといけないでしょう。

なんだか、
いろいろと普通に買うより難しいですね。

借地期限が来たら更地返還は確定なので、解体準備金は必須です。

過去レスみると、20年以内（引き渡しか竣工かは不明）かつ
隣接の老人ホームに入居する場合は東急が買い取りってことじゃないですか？
なので、20年を過ぎたり、老人ホームに入居しない場合は買い取り不可。
「最終的に」というのは違いますよ。
もし本当に東急の無条件買い取り保証があるなら、もっと売れてます。

スーパーの安売り値札じゃないんだから5990とかの数字はやめてほしいわ。

この周辺地域で1億下まわる物件って建物的に大丈夫なのか不安にならないでしょうか・・
1億5000～3億ぐらいが妥当だと思うが・・・

>>486 購入経験者さん
ここ定借物件だから。70年分の借地料を足すと軽く1億越える。

ほんの二年前までこの付近で1億円越えの部屋なんて数えるほどしかなかったですよ。

所有権でない時点で、ここは買うメリットが見当たらないんですよね。緑がいっぱいで敷地内はいい感じですが、トータルの条件が悪すぎる。。

20年以内にお隣の老人ホームに入居する場合は東急に買い取ってもらえるんですか？
となるとその買い取り制度が利用できるのは50代～60代の住人に限定されるのではないでしょうか。
解体準備金は管理費や修繕積立金のように、毎月自動的に徴収されるものではないんですか？

定期借地権なら賃貸にすることも、airbnbにすることもできることはできるのでは

住環境はとても良いしブランドエリアで住んでいることが誇らしい気分になる街。
ただ、今の都心志向とは逆行するから、いつか売ることわ考えると買うことに躊躇する。

>>492 匿名さん
駅から歩くことができない時点で住環境が良いのか？老人ホームとか駅を頻繁に利用しない世代なら良いけども。

>>493 匿名さん
住環境＝駅からの距離だとでも？
どこぞやのマンションブロガーにでも毒されてんじゃない？

駅近はうるさいしいやだけどな。
歩ける距離だし、自転車もあるしバスも無料シャトルもある
不便と思わない

駅近すぎるのがうるさくて嫌なのは理解できますが、この辺でしたら徒歩10分も離れれば充分静かですよね。
実質徒歩20分を不便と思わない、は驚きですがこの辺は完全に感覚の違いですしそう思える方が買われているのでしょうね。

この辺りは徒歩10分はまだ246越えたあたりです。12.3分歩けば充分静かですよ。この辺りでこの規模はなかなかありません。

コンセプトはいいマンションだと思うけどね。
頑張れ営業！

理想的なのは、駅前すぎず、徒歩圏内。
雨が続くと、家から駅までの徒歩距離が辛いです。雨なのに自転車勤務している人を見かけますが、傘をさしながらの運転は危ないです。雨の日はバスか徒歩で行けたらいいと感じてしまいます。

このマンションは植栽に力を入れているみたいで、エントランスのロビーから外を眺めたり、お散歩道を歩いたりする楽しみもありますね。途中、階段もあるのでベビーカーは不便のようにも感じますけど、水路も屋外のテーブルと椅子あったりしてのどかに暮らせそうな気がしています。

水盤が涼しげだし、ライトアップもリゾートホテルみたいで豪華。ライブラリも素敵。
その分、管理費高いよね。。。

>>500 マンション検討中さん
共有設備の豪華さを求めてるならなおさらこのマンションは該当しないと思うけど。悪くはないけどもっと良いマンションはいくらでもあります。そもそも東急は豪華さは下手な傾向にありますよね。野村はギラギラ系豪華、住友のクラッシイは高級だけどシンプルモダン、東急はどっち付かずのコンセプト

豪華さなら森ビルのレジデンスが最高。コンシェルジュもスパも他のマンションとはは一線を画す。

水を使う設備は、管理に手が掛かるし、コストもかかるし大変と聞きます。
水盤、ライトアップとかされると特に美しいと思いますが、
管理について、どうなんでしょうか。
そういうお話などは出たりしているのですか？
そこまで大きいものではないので、大丈夫？

水辺だの、静かだの、植栽だのと書いてありますが、このマンションが売れないのは借地権であることの一点だと思います。
この近辺のマンション(この近辺にはあまりありませんが)や戸建てはそれなりに需要があるのに、それでもここが、売りさばけないのは、借地権であるからです。

あとどれくらい残っているのかご存知の方はいますか？

物件概要には先着順17戸とありました。
総戸数を思うと、本当にあとちょっと、というところなんだと思います。

定借だともう契約期間だけ、ということなんですよね？
70年後だと、
そもそも建物自体は引き続き使える年数ではないので、
解体して変換っていうのはある意味わかりやすいですが。

定借なのに駅遠というのが、所有権マンションよりも安く見えても売れない要因かと。
ここは駅遠でも街並みや環境は大変良いので、所有権なら今の所有権マンションの相場価格で売れたと思う。

ここの場合は、定借とか以前に、駅まで距離があるところがまず考えてしまうところかもしれないなと思います。
桜新町近辺、あまり月極の駐輪場があるイメージがないのですが、
意外と奥まったところにあったりするのでしょうか。
駅までのアクセスもよければ、この距離も解決できると思います。

この位置なら多摩川が氾濫しても大丈夫ですね。今回の台風で、再評価されるでしょう。

定借マンションのメリットは所有権マンションに比べて販売価格が抑えられている事だと思います。
今まで見てきた定借マンションは（費用を抑える為か）共用施設も最低限の物件がほとんどでしたが、こちらは共用施設が充実し、管理費の設定も高めですよね。

かなり豪華なかんじなので、所有権マンションなのかなと最初は思ってしまいますよね。
定借でコレだけなのはたしかに珍しい。
建物って70年も使っていれば、どのマンションも流石に壊して建て替えということになってくるでしょう。
そう思うと
ここは最初からおしまいがわかっている分
様々な計画は立てやすいと思います。

住民スレが無人なのでこちらに書き込みします。家の購入を検討し始めてから、さまざまなマンション・一戸建ての内見に行きましたが、最終的にこちらのマンションを購入しました。このスレには実際に内見したこともない方が色々とネガティブな意見を書き込んでいるようですが、私は何度も内見に行ってその豊かな住環境にとても魅力を感じ、購入に至りました。所有権にこだわる方には確かにお勧めできませんが、定借だからこその価格の安さと、都会とは思えない広大な敷地、別荘地のような優雅な暮らしは他のマンションとは一線を画しています。迷っている方はこちらの評価を鵜呑みにするのではなく、ぜひ何度も現地に足を運んでみてほしいです。

何度か内覧を重ね購入に至りました。クチコミにて借地権なのに価格が高いとか、東洋経済で売れ残りが多いなど酷評されたりの物件ですが、とても緑が多くて、まるで軽井沢にいるかのようです。低層なので空は抜けているし、池など水場も多いので歩いてると気分が良くなります。また夜はライトアップされて素敵です。中庭共用部分はお金かけてそうです。歩いて5分程のヨークマートは品揃えが良く店内も広く高級感があります。周辺の寿司屋、焼肉屋、イタリアンなどの飲食店も質が良さそう。なにより内覧の時、たくさんの子供達が元気に中庭で遊んでいて、私は「このマンション気に入ってる？」と聞いたら「凄く気に入ってる！」と2人の子が即答してくれました笑。近くの小学校は評判がいいみたいで、子供を育てるには本当に環境が良さそうと思いました。お部屋は凄く豪華なわけでははないですが、ディスポーザー付きの御影石のキッチン、収納が多いこと、日あたりがいいリビングなど概ね気に入ってます。私の1番のお気に入りは1階のリビングについてる広い専用庭です！(子供用のプールとハンモックなど置こうかと‥)。なので私は、妻と2か月後に生まれてくる女の子と喧騒から離れたこの美しく穏やかな地で暮らす事を決意し契約書にサインしました。最近ではマンション購入の決め手の1位は資産価値が高い事のようですが、私は遠い未来の不確定な資産価値より、現在の質が高く気分が良くなる贅沢な住環境を1番に考えました。ですので借地権の事や、価格も納得です(70年の借地権は長いと思う)。現在の住まいも駅まで14分かかりますが問題に感じないので、駅までの距離も大丈夫。これから実際に住んでみて悪い部分があったら正直にまたクチコミしますが、そうならないで欲しいです。

気に入って納得して買ってるなら、世間の評価を気にされなくていいと思いますよ
まるで軽井沢、情緒があっていいんじゃないですかね

近い将来転勤を言い渡される恐れがある、夫婦仲に不安を感じる(笑)など資産価値を気にする必要がない状況であれば環境の良さを選び、気分良く生活できるマンションを選ぶのがいいと思います。
売れ残り云々は、借地権の仕組みがよく理解できず不安を感じての事なんじゃないかと思いますよ。

こちらの場合、普通に暮らしやすい場所っていうのは大きいのではないでしょうか。
定借って言っても、さすがにこの年数経てば、所有権のマンションだって建て替え問題はとっくに出ている時期。
ですのである意味、おしまいがわかっている分、揉めにくいと思うのだったら
アリだとは思います。

環境が良いのはここの良い点ではあると思います。
借地権か所有権か…
借地権のほうが気楽さはあるにはある。
ただ、３０年４０年経つと、大規模修繕のモチベーションがどれくらいまで保てるのか、というのはあるでしょう。
壊すことはわかっているという点で。
最後に揉めにくいっていうのは後々のことを思えばとてもいいとは感じました。