ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

定借物件のネックは新築時を除きローンを扱う金融機関が少ないので買い手が限られる。東急が買い取ると言っても当然そのへんの事情をわかったうえだから、買取価格は限定される。

水を使う共用施設って意外に金食い虫で、数年経つと費用削減で止めるなんてケースが少なからずある。枯山水を眺める事になるかもってことは承知しておかないと。

定期借地権はリセール可能ですか？
販売主の許可がないと権利を委譲できないなどあれば、辛いかもしれないと思ったりします。

ただ、このあたりはリセールするなら世田谷区のネームバリューで借り手もつきやすく、資産価値は高くなると予想できます。

>>水を使う共用施設って意外に金食い虫
水を流すのも循環式でぐるぐる回っているだけだと意外と費用はかからないこともあります。総会で管理費が高いと止めることになることも考えておかなくちゃいけませんよね。

>>385 匿名さん
世田谷区のネームバリューなんて今はないのでは？
区内で売れないマンションが多数でていますし、都心回帰が流行ってますから。

全体的に駅が遠い部分が気になりますね。バスも通っているという事ですが、

使い慣れていないので、個人的にはこの立地環境は好きになれないかもしれません。

マンションは間取りも良いし、見た目も綺麗なのですが、環境が気になります。

街の雰囲気はとても良いと思います。バスも恵比寿32系統の路線は駒沢通りの良い感じのところを通るので悪くないと思います。ただ、駅遠かつ定期借地だと資産価値という意味では不利な要素が満載だと思う。

世田谷のネームバリュー、、、当方世田谷住みですが、すでに世田谷の不動産状況は下降が始まってると思います。新築、中古、戸建、マンション、全てにおいて下降していると思います。

新築の売り出し価格はまだ高いと思いますが、東急沿線の世田谷区玉川地区でも中古マンションの価格が下がってきているのは間違いないですね。
都心に近い三茶、池尻、代沢は値上がりしているようなので、都心駅近志向が強まってきている影響なのではないでしょうか。

「世田谷区」のネームバリューなんてないよｗ
地方在住の方ですか？
やれ「下北沢」やら「三軒茶屋」やら「成城」やら「深沢」等にはあるかもしれないが

成城、岡本、深沢、桜新町、上野毛、瀬田、用賀あたりは結構下がってきましたね。
池尻、三宿、下馬、三軒茶屋、北沢、代沢あたりの都心寄りは逆に値上がりしています。

あら、本当だ。共用施設のシーズンプロムナードと呼ばれるスペースに小川が流れる仕様ですか。
水物は清掃業務も頻繁で管理コストがかかってきそうですし、住人に小さなお子さんがいれば水の事故が心配かもしれません。
皆さんが仰るように将来的に水が止まる可能性もありそうですね。

そもそも15分歩いたらマンションじゃないですよね、普通は戸建て買う。お金ないならもっと下った駅近住む

世田谷区も都心駅近志向の影響を受け始めているようですね。世田谷区だけでなく、東急沿線の目黒区大田区でも、都心から離れるほど値下がりが見られ始めています。
東急沿線で数年前まで高級住宅地だった横浜市青葉区都筑区などは人口減や値下がりがかなり目立ってきてますし。

そうですかね？
田園都市線の都内であれば、駅近は即完売ですよ。
用賀駅徒歩1分のディアナコート用賀は坪500という驚異的な価格でしたがで即完売です。

駅近と都心近くは即完売ですね。
駅から離れるとなかなか売れないマンションが増えてきているように思います。

表参道辺りで世田谷ナンバーの車よく見ます。しかも高級外車。やっぱり世田谷はセレブなんですかね。駅遠、借地でもいいと思います。

>>398 匿名さん
世田谷は環境が良いと思いますので、あとは借地と値段の比較衡量ですね。

用賀は公園も多く、スーパーや文教系も多いので非常に良い環境かと思います。
この時期はお花見客で1年で一番賑やかな時期でしょうか。
この物件に関して言えば皆さんの言う通り、駅遠、借地だけをどう捉えるかという点でしょうね。

>>398
世田谷区といってもピンキリでしょう。ここ含む玉川地区の高台はセレブエリアですけど、成城以外の旧砧村や旧千歳村エリアは庶民的なところですし。
私は世田谷ナンバーよりも品川ナンバーのままのほうがよかったなと思っています。
世田谷区から玉川地区だけ玉川区として独立して品川ナンバーに戻せたら良いのに。

感じの悪い方ですね。個人的には玉川地区がセレブエリアとは思いません。住宅地として良い環境だとは思いますが、セレブって…。地価も都心寄りのエリアの方が高いです。こんなところにあれこれ書いたって世間には世田谷としてひとまとめにされますので、貴方様は庶民的なエリアも多い世田谷なんかに住まないでセレブアピールのできる品川ナンバーの区に住む方が幸せになれると思いますよ。

なんか、世田谷区内でのマウント合戦みっともないですよ。都心からみればどうでもよい、区部の端ですよ。毎日通勤ラッシュが可哀想に感じますよ。

都心の人は世田谷に興味ないのは分かるけど、↑は都心暮らしではなく千歳村エリア住民とみた

マンション専用シャトルバスは居住者優先の時間帯があると書いてありますが、
他のマンション専用のシャトルバスと共用なんですか？
平日の9時から17時30分、土日祝の9時から17時30分も利用は可能ですが、
基本的に他のマンション住人が優先されるという事ですか？

日中は隣の老人ホームが優先です。時間はかぶらないからあまり影響ないと思っています。営業の人が丁寧に教えてくれますよ。

桜新町の駅近にインフォメーションセンターを作ったんですね

竣工してからこれだけ期間も経過し、大半が売れ残りの失敗プロジェクトは明らか。もはやどんな人がこれから買うのだろう。半額とか、余程の価格メリットがないとあえてここを選ぶ人はいなそう。

住んでみると街もマンションもとても良く、不満はありません。
この良さが伝わらず残念。

定借でしょう
それが全て
きちんと将来のことを考えている人はここを選ばない

そうですよね。定借のデメリットを払拭するのは、駅近が全て。ここは立地も価格も特別感も訴求力なし。企画したプロジェクトリーダーはクビものです。

マンション自体はいいと思うんだけどね。
定借でも、比較的安く住めるならこれほど売れ足鈍くなかったと思う。
購入するとして資金計画考えると、初期費用・ランニングコスト合わせると分譲マンションと変わらない。特にランニングコスト高すぎ。高級分譲マンションを賃貸したほうがいいと思える。

売れ残り期間中の月々の地代は誰が負担するのだろう？前払い地代に上乗せされて、購入者が未入居期間もさかのぼって負担？

デベロッパーです。管理費と同じです。

修繕積立金と解体積立金もデベで負担してもらわないと、将来不足しますよね・・・。
デベ大丈夫なんだろうか？

定期借地権だと賃貸需要が見込める場所でないと買うのに躊躇する。少なくとも駅近か、広尾や南麻布のようにブランドエリアでないと定期借地権マンションを買うのは勇気がいる。

多少長引いて利益が目減りしようが250戸のマンションから60年近く管理費搾り取れるんだから美味しい商売だよ。管理会社の変更は大変だし。
あと修繕費も解体金も管理費も全部デベ持ちだよ。売れるまでは。

>>417 買い替え検討中さん

いえいえ、この規模のマンションで、このレベルの販売不振なら60年で儲けられる管理利益と、例えば1年販売延期＋値下げ金額のダメージを考えたら、マイナスの方がはるかに大きいことはちょっと適当に計算すればわかりますよ。

じゃ計算してごらん。いくらで仕入れていくらで建ててるのかな？

割引率と管理会社の利益率なども含めてよろしくね。

いくらで仕入れていくらで建ててるのか知ってるんですか？
お詳しいですね。
それなら自分で計算して書いてくれたらいいのに。

>>417 買い替え検討中さん
管理会社なんてやろうと思えば簡単だよw 管理費の収入をアテにした事業計画ならその担当者クビだよ。収入の確実性が全くないのだから。それと、売主は東急不動産、管理は東急コミュニティで、別会社です。同じ連結内であっても片方で損を出して子会社で利益を出す操作をしてたら利益供与だし脱税ですよ。そんなこと社会人ならわかると思うけどね。

聞いているのはこちらですよ
都合が悪いからと言ってごまかさないでちゃんと答えて下さいね。
簡単な計算なのでしょう？
よろしくです。

>>同じ連結内であっても片方で損を出して子会社で利益を出す操作をしてたら
>>利益供与だし脱税ですよ。

なんか話が飛躍しすぎてて失笑です。
ほんとに社会人ですか？
誰もそんな話はしていません。

>250戸のマンションから60年近く管理費

横から失礼しますが、このマンションは昨年末時点で４割売れ残っていると雑誌で名指しされてましたよね？そこから急速に販売状況改善していない限り、250戸で管理費収入を見積もるのは変じゃないですかね？

東急コミュニティーは60年分管理費入るだろ。その負担が東急不動産だとしても
まぁそれがだめなら数年分削ってもいいよ。長期に渡ってと言う部分は変わらんしな。

https://biz-journal.jp/2018/12/post_25901.html

長期的に管理で利益を得られるのが傘下に管理会社をもつメリットですね
今じゃ存在感のない大京（もうオリックス傘下）なんて昔の遺産で食べてるようなものですし、東急コミュニティも利益に相当貢献しているのは確かですよね。
ちなみに東急で言えば久が原も勝島も普通に長期販売物件ですしデフォルトですね
上を見れば住友不動産やゴクレみたいなデベも存在してますしね

タワーマンションが流行っていますが、
いざとという時もすぐに出やすいですし、エレベーターの維持費も不要なため
低層階マンションは絶対に住みやすくて良いと思います。
ただ、ここはちょっと駅まで距離があり過ぎなんですよね。
なのに価格帯は結構な高さ。住むにはちょっと厳しいかも。

>>428 匿名さん
加えて定借。将来の資産価値が綺麗にゼロのマンション。本来定借はものすごい好立地とかで販売されるモデルであり、こんな郊外はあまり聞いたことがないですね。

まぁ売れてないのは事実だけど気に入らないなら買わなければいいだけだね。
別に無理にここにする必要もないでしょうから。無駄なことに精を出さずに
アンチさんも程々にね

このあたりの雰囲気は好きなんだけどね。
周辺の駒沢通り、園芸高校、少し足を伸ばせば駒沢公園、二子玉川、自由が丘。
ただ、金額的には十分予算の範囲内だけど、定期借地権でこの価格設定は買うのに躊躇してしまう。
今の価格設定よりも2割高くても、所有権のほうが買いやすかった。

長期化してるとはいえ、この価格で６割も売れてることが普通に凄い
環境とかに惹かれるのかな。確かに便利ではないけど住環境としては悪くないよね

値下げしてるからね

>>433 マンション検討中さん
いくらくらいまで提示されてるのでしょうか。
半額くらいなら検討したいです。

ここに限らずだけど大した金額はでてこないね
供給が少ないから

ちなみに半額は流石にどこでもないでしょう
構ってちゃんの荒らしだったら構った私が愚かでした

こんな高値で新築のここを買うなら、中古の三軒茶屋のグランドヒルズや池尻のアトラス、深沢ハウスを買ったほうがマシな気がする。

>>437 匿名さん
ここは資産価値がゼロになり手元には何も残りませんからね。グランドヒルズなどであれば所有権は永遠にありますので資産価値はあり、将来建て替えでも自分の部屋はありますしね。そもそも普通のマンションとは比較してはいけないかと。

それなら所有権物件を買えばいいだけですね。ここが所有権になるわけでもないですし。
所有権も追い銭必要だったり建て替えで揉める物件が多いですけどね。
まぁ色々な選択肢があるのはいいことですね。こちらだって６割以上は売れてる訳で
良いと思う方もそれなりにいるのでしょうから

三茶や池尻を買えるならこんな辺鄙な場所を買おうとしないでしょ。

環境の良さがウリでしょうから高い駅近とはまた層が違うのでしょう
ここも安くはないですけどね

知り合いが住んでますが最高の環境だと言ってました。購入しようかな?。

住んでる方たちの評判は良いみたいですね

物件自体はなかなか良いので、資産価値とか費用対効果とか気にしない人なら、購入も有りだと思います。

住んでる方の住み心地は新築ですし、最高というしかないと思いますが。
でも、マンションは住み心地よりもランニングコストや管理形態、所有区分方法などを確認して購入するものだと思っています。

駅までのシャトルバスもガラガラ、ピザ窯っていう意味不明な共用施設もあったり。
さらにガラガラな入居率でどうやって収支を管理しているんだろう、と不思議で仕方ないと思われてます、ご近所からは。

逆に、一気に賃貸マンション化した方が需要ありそう。
インターもありますし。

でもそこまで値引きしてないしそんなに焦る感じもなさそうなんだよね。住んでる人の満足度も高そうだし、まあ近隣としては環境も整備してくれて良いイメージです。
早く全戸捌けるといいですね

焦ってはいるでしょう
未だに週末は駅前でティッシュ配ってるし
スーモのフリーペーパーにも公告出してるし
より駅近にインフォメーションサロンを作ったのだから

でも値引き渋いよ
焦ってたらとっとと大幅値引きして売るでしょ。

値引きの額は気になるけどデベが焦っているかとどうか
とかはどうでもいい話だね。
住んでる人の満足感は高そうだから価格によっては
検討したい。

東急沿線徒歩5分以内のマンションを探していますが
この環境であれば15分でも妥協出来るかな。
永住者向けと思いますが何かあった時
定期借地権で売るのも厳しいし徒歩15分で賃貸も厳しい。
もう少し下がれば考えたいですが
住友ほどでないにしても東急不動産もあまり値引かない
イメージですね。

東急不動産の値引率は低いのですか？
チラシ配りや広告は確実に宣伝費が発生しますが、まだ値引きには至らない状態ですか？
値引きとなればそれだけで集客力になるでしょうし成約に確実性が増しそうですが、
まだ余裕がある段階なのかもしれませんね。

値引率の高い低いボーダーラインはどの位なのでしょうか？

>>452 ご近所さん
駅徒歩5分のマンションをお探しだとしたら、環境云々を加味したとしても、選択肢に入ると思えないです。
ここは、マンションの周りが少し坂の上なので、帰宅時は15分歩いた後に急な坂を登るような感じになり、表記の時間よりも辛く感じます。

駅からの距離は全く気にしません、という方でないと後々辛くなると思います。

環境に惹かれる人が買う物件ですね。
6-7割売れたならそういう層も確実にいるのでしょう。
ただ戸数が少し多かったですね。

中古も売りに出てますしね

のんびりと販売ですね。東急も他のデベもだけど値引きはあんまりないね

>>456 匿名さん
7割と言われるとそこそこ売れたように錯覚しますが正しくは5割から6割です
このマンションだけで見ると半分もよく売れたなと反応されますが、世間一般的に見たら完売が普通であって半分しか売れないマンションは異常です。異常マンションという前提をきちんと頭に入れて検討しないと後で痛い目にあいます。

どこだっていつかは完売するから普通なんじゃない。
別にこの程度の長期化もなくもないですしね。
そぐわないなら検討しなければいいだけの話
異常どうこうもそう思う人もいるし思わない人もいるよね。

パークナード経堂の方が新築未入居の売れ残り期間長いような。

水が流れている川のような場所、歩道も敷地内でしょうか。水遊びができそうだと思いましたが、さすがに禁止されているかもしれませんね。

共用施設が充実していて、家庭菜園ができる場所もあるようです。
ピザ窯があるキッチンテラスもすごいと感じましたし、散歩ができたり、キッズスペースがあったり豪華です。

販売戸数が21戸で、総戸数が252戸。現在の売れ残りはどのくらいなんだろうと思います。管理費は2万円以上かかり、修繕積立金も高い。共用施設が充実しているため割高なのでしょうか。また、定期借地権なので将来は引越ししないといけないのがデメリットで売れ残っているのかと感じています。

>>462 匿名さん
そのほかに借地料,解体準備金なんかも必要。ランニングコストが分譲の倍近くかかるのがここの最大のデメリットだと思う。

>>462 匿名さん
最近雑誌で失敗マンション事例として取り上げられていましたが、そこの記事によると半分しか売れてないそうですね。近くを週末にたまに通りますが、確かに閑散としています…

それはだいぶ前の話でそこからは結構減って7割くらいは販売済みです。
まあ値引きの感じを見るとそこまて早期に売り切ろうという感じではなさそうだね
現場の営業は大変だけど。

モデルルームに行くと2000円分の商品券が貰えるという紙を配ってましたよ

そういう販売促進は多少なりともうれしいですし歓迎です
買う気ない方を買う気にさせるのも営業の手腕ですな

貰えるのは嬉しいですけど当然個人情報を置いていかないとダメでしょうから…。
ある程度乗り気で行かないと難しいかなあと思います。

管理費、確かに高いですね。こういう超大規模マンションって戸数に比例して安くなっていくことが多いので
月二万越えは引っかかります。キッチンテラスや家庭菜園等は使わない人は全く使わないですもんね。

竣工から二年経ってますけど入居率ってどの位なんでしょう？

共用設備に魅力感じないなら大規模のメリットってあんまりないんじゃない？
私はここのような設備やサービス良いと思いますけど
あとは価格くらいですね

共用施設自体は、全体的にあまりコストがかからないように考えられていると思います。大規模だと内容も豪華になりがちですが、長い目で見ると、設備の更新をしなくてはいけないとか、大変です。大規模修繕自体は建物本体になるべくお金は使っていくほうが得策ですから。キッズルームはあまり使われなくなったら集会室としても使えますし、転用しやすいのがとてもいいと感じております。

この辺りに長年住んでいるので、環境は気に入っています。駅から遠くても、それと引き換えに閑静な住宅地という環境が得られるので問題ないと思います。
しかしながら、やはり定期借地権の物件としては条件が良くないことと、何より物件そのものにあまり魅力を感じないので、迷った挙句保留中です。
購入された皆さんは、何が決め手となって購入されたのか知りたいところです。

価格帯的に買えるものがここくらいしかなかった、いらなくなったら東急が買取ってくれる、静かな環境、緑の多さ、シニアホーム連携が決めて。いらない土地や物件を残すよりも現金残したいので定期借地権にこだわりはない。あと土地返すときも生きてる可能性極めて低いので問題ガない。駅近はたしかに便利かもしれないけど、この、静けさゆったり過ごせるのは良い。駅から歩くのがしんどかったらバスや自転車のればいいので不自由なし。

>>472 名無しさん
いらない土地や物件を残すよりも現金残したい って、定期借地わかってますか？現金も残りませんよ。何も手元には残りません。

まぁ建て替えできるか分からない僅かな土地の持ち分が欲しいなら借地じゃない方がいいね
ランニングコストそれなりにかかるけど借地も場合によってはいいものですよ

>>474 匿名さん
お子さんがいないから財産は一代で使い切りたい発想ですかね

「いらなくなったら東急が買取ってくれる」といっても、 同一敷地内の介護住宅への住替えが条件だし、20年後までだし、買取請求権を使える人は限られそうです。住人が年をとってからは老人ホームに移るように仕向けて、そちらで稼ごうというデベロッパーの目論みなのでしょうか？

それをメリットと感じる人が買えばいいのでは
デペロッパーの目論みはともかくとして

東急に買い取ってもらえる条件をもっとゆるくしたら、定借のデメリットが緩和されるので、残り住戸が売れやすくなるのではないかな？
たとえば、介護住宅への住替えという条件を外して、買取期間を40年後くらいまでにするとか。

この物件アンチなのにスレにいる人は何が目的？

＞478さん
さすがに住み替え要件なくして、40年後までOKにしたら東急がきついですよ。
残年数短いから、買い取った後の処分も大変そうですし。
でも、30代の購入層は20年後はまだ働き世代だから使えないので
住み替え要件あってもいいから、40年後までにするのはアリかと思います。

＞479さん
ネガ発言をすることが目的の人、どのスレにもいっぱいいますよ。
日々のストレスをネットで解消してるんです。
逆に、検討者だけが見ているスレなんてないです。

東急的にはきついでしょうね。
でも、住人からすれば、将来、老人ホームに入ることになった時に、自分の子供の住むところの近くの施設に入りたいと思っても、隣の老人ホームじゃないと買い取ってもらえないというのは、なんだかなあという気がします。
せめて、20年後までは、住替え要件の縛りを外して買い取ってもらえるようにして、隣の老人ホームに住み替える場合は、40年後までは買い取ってもらえるというようにすればいいと思います。

ここの借地権は、レスを拝見していると
・解体準備金を用意しないといけない
という方と
・東急が最終的には買取してくれる
という２つの書き込みがあるのですが、借地権が満期になったときに、所有者がお金を用意するのでしょうか？
もしくは東急に買い取ってもらえるので、所有者にはお金が入るのでしょうか。