シティタワー国分寺ザ・ツイン に行ってみた − モデルルーム見学記

マンションマニアは

『駅直結に失敗なし』

という考えがあります。


過去１０年間に東京都内で駅直結分譲マンションというのは０．４％程度となります。

２００件供給があっても１件あるかないかの世界です。


当然価格は高くなります。ただ、高くするにしても限界があります。

今回のシティタワー国分寺もそうですが、７０㎡を１億５０００万円で売りに出したらどうか？

さすがにこの戸数をそのような金額で捌くのは不可能ですね。

ですから売れるぎりぎりの価格で販売をします。


シティタワー国分寺は７０㎡で９０００万円程度です。

まさにぎりぎりの金額。


ただ、売れるぎりぎりの価格設定をするのは駅直結マンションだけではありません。ごくごく普通のマンションから駅遠バス物件まですべて同じです。営利企業ですから利益を追求することは当然のことです。

しかし、駅直結物件と通常のマンションの大きな違いは『指名買い』が半永久的に続くということ。

シティタワー国分寺の７０㎡９０００万円の部屋を購入して３０年後、はたしていくらになっているのか？

どんなに安くなっていても３０００万円台後半ではないでしょうか？

駅直結マンションの良いところはこれ以上下がらんだろうという価格が予想できるのがいいですね。

それは常に『指名買い』が発生するからこそ成り立つ話です。


もちろん駅直結でなくても指名買いが発生しうるマンションはいくつもあります。


リセールにこだわるなら『指名買い』されるマンションを選ぶことをおすすめします！

物件について話を戻しましょう。

シティタワー国分寺は『駅直結』の中でも最上級の『駅直結』となります。

それはどういうことか？

雨に濡れることなく駅とマンションを行き来できるのです。

駅直結マンションの中でも完全に屋根付きというのはなかなかありません。


改札を出てエントランスに入りまずはロビー階まで行きます。ロビー階にはコンシェルジュカウンターがあり、そこから各階へ向かうエレベーターへ乗り込む形となります。

シティタワー国分寺はスカイラウンジなどの共用施設はありませんが、ロビー階は通常のマンションの１０階相当程度の高さがありますからそこからの眺望は楽しむことができます。

これについてマンションマニアは評価します。

スカイラウンジなどの共用施設は素晴らしいものだと思います。しかし、景色を見るために足を運ぶ必要があります。

しかし景色の抜けるロビー階があるということは日常的にその景色を楽しむことができるのです。

朝の通勤で駅へ向かう際も玄関を出てエレベーターに乗りロビー階へ、そこで歩きながらも眺望を楽しみつつ１階へ降りるエレベーターへと向かう。まさに日常的に優越感を得ることができます。

内廊下のタワーマンションって高層階に住んでいても自分の部屋からマンションを出るまで眺望を楽しむことってできないんですよね。中にはエレベーターホールに窓があるところもありますが、自分の住んでいる階が低層階だとあまり楽しめません。

しかしシティタワー国分寺はロビー階が１０階相当ですから強制的に眺望を楽しむことができ、内廊下の高級感を得ながらも『私はタワマンに住んでいるんだ』という優越感を味わうことができるのです。

商業施設ですがウエスト棟にはパチンコ店、デパート系列のお店、行政施設、イースト棟にも遊戯施設(おそらくパチンコ店)がテナントとして入る予定です。


国分寺市という街はマイナー感はありますが、駅周辺に商業施設が集約されており『コンパクトシティ』と呼べる街の一つでしょう。それでいて駅から少し離れると大きな庭園、大きな公園があり自然豊かな一面もある街です。

シティタワー国分寺ザ・ツインはそんな魅力ある街のＮｏ１マンションです。

新宿駅まで２０分、東京駅まで３３分と都心へのアクセスもよく、平日の朝に走る通勤特快なら新宿駅までたったの１駅です。

仕様、構造も駅直結タワーマンションに相応しい高レベルのものとなっています。

・玄関、廊下、洗面、トイレ床タイル貼り

・ディスポーザー

・床暖房

・各階ごみ置き場

・トイレ手洗いカウンター付き

・スプリンクラー

・玄関前カメラ付きインターホン

・内廊下

などなどオプションなしでも高級感のあるものとなっています。

ただしエアコンは壁掛け式で天カセではありませんでした。


管理費等は未定ですが、管理費と修繕積立金合わせて７０㎡換算で３５０００円程度ではないでしょうか？


駐車場　ウエスト　１２０台(タワーパーキング)　イースト　１０９台(機械式・水平循環式)

駐輪場　ウエスト　６０６台　イースト　５６９台

バイク置き場　ウエスト　３１台　イースト　２６台とミニバイク置き場３台

予定価格はこちらです↓


モデルルームでの価格表は

７０００万円台→７０００万円～７９９９万円
８０００万円台→８０００万円～８９９９万円

というざっくりとした表記であったため、真ん中をとって７０００万円台なら７５００万円、８０００万円台なら８５００万円として掲載いたします！


３００１号室　Ｗ－５５Ａｂ　２ＬＤＫ　５７．２３㎡　　７５００万円　＠４３３　北向き

３００２号室　Ｗ－６５Ｂ　　３ＬＤＫ　６６．７８㎡　　８５００万円　＠４２０　北・東向き角住戸

３００３号室　Ｗ－５５Ｃ　　２ＬＤＫ　５６．９９㎡　　７５００万円　＠４３４　東向き

３００４号室　Ｗ－７５Ｄ　　３ＬＤＫ　７５．９４㎡　１１５００万円　＠５００　南・東向き角住戸

３００５号室　Ｗ－７５Ｅ　　３ＬＤＫ　７３．３３㎡　　９５００万円　＠４２７　南向き

３００６号室　Ｗ－６５Ｆ　　２ＬＤＫ　６３．１３㎡　　８５００万円　＠４４５　南向き

３００８号室　Ｗ－８０Ｈ　　３ＬＤＫ　８０．０３㎡　１２５００万円　＠５１５　南・西向き角住戸

３００９号室　Ｗ－７０Ｉ　　３ＬＤＫ　７１．２１㎡　　９５００万円　＠４４１　西向き


３０階ベースで平均坪単価が＠４５０程度ですからマンション全体では＠４２０程度になるのではないでしょうか。

住友不動産としてはそこまで高く付けていないので売れ行きが良いと上げてくる可能性もあります。

条件の良いウエスト棟からの販売ですからシティタワー国分寺を検討しているのであればイースト棟を待つ意味はなさそうです。

狭い部屋狙いの人には残念なお話ですが５０㎡を切る１ＬＤＫはウエスト、イースト合わせてもごく僅かしかありません。

なおウエストとイーストは別マンション扱いとなるため管理組合もそれぞれできる形になります。

【総評】

モデルルームで価格表を見た瞬間に「スミフにしては安いな」と感じました。

仮に即日完売狙いの野村不動産のマンションなら「ちょっと高いかな」とは思いますが、あのスミフさんでこの価格とはびっくりしました。割高感はなく一般的にぎりぎり売れる価格設定ではないでしょうか。

３０階相当で＠４５０平均。即日完売とまではいかないでしょうが、スミフさんにしては弱気な価格設定。

これはあくまでもマンションマニアの推測ですが、施工者が国分寺市であることが関係しているのではないかと。

国分寺市とどのような話になっているかは不明ですが、利益を追求しすぎずに遠慮がちな価格になっているのはそこが関係しているのでは？と勝手に推測しています。

住友不動産のマンションを買うなら第一期をおすすめします。なぜなら第一期が売れ行き好調なら第二期では価格を上げてくるからです。

例えば３０階で９０００万円だったのに１０階でも９０００万円なんて話はスミフではよくある話です。

買える方は早めに決断するのが得策でしょう。


立地が素晴らしいですから投資対象になる１ＬＤＫ、２ＬＤＫがもっとあっても良いと思うのですが、そこは国分寺市のファミリーに住んでほしいという希望もあって広い部屋ばかりなのでしょうか。

狭い部屋が極端に少なかったのは個人的には残念ではありますが、マンションの資産価値、住み心地としては良いことでしょう。

プラウドタワー立川のときもおすすめしましたが、おなじくシティタワー国分寺も買ってもいいマンションと言えるでしょう。