クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/
所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-10-19 17:25:34
こっちの方が間取り悪くない？
>>948
URキャナルコートの家賃が17万円程度で、ご指摘にもある管理費＋修繕積立金＋ネットで月2万円、固定資産税が年10万円程度かかることを考えると
6000万円の物件に近隣賃貸相場の17万円で10年間住もうとすると
6000 -17*12*10 +2*12*10 +10*10 = 4,300
この仕様・立地の築10年のマンションを4,300万円で売らないといけなくなります。
（実際には更に仲介手数料や登記手数料がかかるので、4,500万円程度で売らないと家賃月17万円で住んだことにはなりません。）
が、それはまず無理なので、やはりリセールの必要性が少ない人、つまり多額のローンを組んだりせず余剰資金だけで買えるような人が永住前提で買うのが正解だと思います。
仮にそれが経済的に非合理的な選択だとしても、お金は墓場には持っていけないですから、現世で如何に満足度の高い生活を送るかが重要です。
>>962
おめでとうございます。
あなたにとってここの間取りが一番良かったのですね。
間取りの好みも人それぞれなので良いと思います。実際、廊下側がアウトフレームになっている物件は少ないですしね。
また女性に戻ったね。
6000万のマンションだと年間家賃300万くらいでしょ。
5％だとして。
ここの間取りが気に入ってるんなら、フロントコートやスターコートの中古買った方が賢い選択かも。
田の字型で大差ないよ。
>>964
30年だと個人的には永住感が強くなるのですが…
○収入面：20年間で3,600万円
10年目～20年目：家賃は16万円/月に値下がり
20年目～30年目：家賃は14万円/月に値下がり
○支出面：20年間で1,310万円
10年目：クロス改修で50万円
10年目～20年目修繕費は0.5万円→1万円に値上がり（管理費＋修繕積立金で月2.5万円）
10年目～30年目：固定資産税は10万円x20年=200万円（20年で）
15年目：給湯器、空調の更新で100万円
20年目：クラス改修、床改修、扉等の建具交換で300万円
20年目～30年目：修繕費は1万円→2万円に値上がり（管理費＋修繕積立金で月3万円）
で差し引き2,300万円分プラスになるので、その分を築10年時の物件価格から引くと築30年で2,000万円で売れればOKです。
この物件は平置き駐車場で修繕費の値上がりペースは遅いと思うので、その点は有利ですね。
ちなみに、この計算ではキャッシュで買っている前提なので、ローンを組んだ場合には年間の金利分を支出として物件価格に加える必要があります。（10年目以降は住宅ローン減税がなくなるので、無視できなくなります。）
>>968
家賃相場は供給サイド（新築価格）によって決まるのではなくて需要サイド（立地や仕様）によって決まります。
今はマンション物件高騰によって、特に湾岸では昔だと4,000万円程度の仕様のものが6,000万円程度まで値上がりしているので、残念ながらここでは家賃で年300万円も取れないのです。
すみません、20年目はクラス改修→クロス改修です、失礼しました…
思うのだが、ここをディスってどうしたい？
もしこんな掲示板やこれを見た口コミで人気が無くなって、人が住まなくなったら嬉しい？
誰が得？何のために一生懸命批判してんの？
それでも買う人は買う。この条件、今のタイミングじゃないと買えない人なんてたくさんいる。それの何が悪い？
買うつもりもないやつがグチグチグチグチ検討にいるのがおかしい。はっきり言って目障りだ。
ディスってるやつ、どんだけ暇人なんだ。
そんなにPHTを崇拝するならそっちに行け。
>>972
価格に見合わない物件に対する批評はあってしかるべきでしょう。そういった批評はデベによる不適切な値付けを防止し、マンション購入者が不当な値段で物件を買わされることを防止して健全な市場を作ります。
正しいネガ情報であれば、それも大切な情報であるべきです。
不都合な書き込みはやめろなどと、まるでデベの営業のような発言の方が掲示板の趣旨から外れると思いますが如何ですか？
>>973
正しいネガなんて誰が判断する？専門家が言ってるなら正しいかもしれない、だけどみんな素人判断だろ？ただ面白がって煽ってるやつもいる。
ここはPHTの営業もいるんだろ？
自分は営業じゃないけど、ここは高いと正直言って思う。でも個人的にPHTより気に入ってるから検討してるだけ。
そんなにいうならみんなで直接デベに抗議しろよ。顔も見えない掲示板でゴチャゴチャ言ってるよりはましだろ。
検討されてる方、ネガばっかりで書き込みにくいかもしれませんが、もっと建物の事やいろんな事、話しませんか？
こちらはペット飼えますか？
>970
中古賃貸物件と同じ家賃の設定は低すぎでしょ。
17万×12か月って6000万の3.4％ですよ。
新築分譲の設定としては、あまりに低すぎ。
私はこのエリアの中古マンション貸してるけど、
資産価値の5％強の家賃いただいてる(400万弱)。
それだけ家賃低い設定でも、
買った方が良いって結論だし。
シングルで検討していましたが、やはりここは高くて手が出ませんでした。。
東陽町レジデンスあたりも候補に入れていますが、おそらく厳しいでしょうね・・・
やはり低所得者の自分には、足立区の扇大橋、江北、あるいは北小岩あたりがお似合いですね・・・
お金持ちの皆様が羨ましいです。
東雲のURとは完全に差別化できると思いますよ。
中古の賃貸仕様と新築の分譲ですから。
964,970ですが、別にネガるつもりはないですよ。強引なポジはどうかと思いますが。
ただ、10年住んでリセールで稼ぐということができる物件ではないこと、低層で共用施設が少なく駐車場が平置きという点のメリット（＝修繕費が高騰しづらい）を考えれば永住や長期在住が向いていることをシミュレーションしただけです。
普通の人にとっては安い買い物ではないので、色んなシミュレーションをするのが良いと思います。
その際は、デベが行う都合の良いシミュレーションは危険なので（共用施設が豊富なタワマンの家賃相場を使ったりする）、レインズ等を参考に妥当かやや保守的な設定でシミュレートすべきと思います。
また、年間家賃は物件価格の5％（マンションPER=20年）というのは、物件価格の妥当性判断に使うものであって、家賃設定に使うものではないです。この辺を知っておかないと（マンションを損得で考える場合には）後悔することになります。
もしかして金額に納得がいかないってデベに言えば安くなる？
後200万安くなればうれしいなぁ。
ここが賃貸利回りで5パーいくわけないじゃん。
東雲の賃貸相場ちゃんと分析して出直しておいで。賃貸とか投資も意識するならここには手は絶対にださないから。永住目的の情弱さん向け物件です。
ブランズ東雲の75平米が19万で借りれるのでここの70平米の部屋で20万くらいですかね。
70平米の中層階だと6400万として実質利回り3.2%ほど。
まぁそれでも永住する気なら35年後に何も手元に残らない賃貸より買っちゃった方がいいと思いますが。
PHTとは比べられないよ。
地域もコンセプトも大きく違うから求める層が違う。
ここはUR東雲に住んでいるが、東雲地域内で賃貸を脱出したい人がメインターゲットです。
豊洲もいいけど、東雲の魅力もあるからね。
豊洲に勝る東雲の魅力って何なのか気になります！
キャナルコートの魅力なら分かるのですが（通りの一本奥で静か、水辺公園が近い）、晴海通り沿いだとちょっとうるさいかな？と気になっています。
東雲に住んでいます。東雲はキャナルコートに子どもに関する事は終結しています。母親として病院関係、買い物はありがたいですね。ここでも近場で自転車でもベビーカーでも行けますし。豊洲に住んでる友達は、豊洲いいよ、でも豊洲周辺はお金持ちが集まって庶民的な雰囲気はないねと。豊洲北に行ってる子なんて、塾に行かないとお金ないの？親に愛されてないの？と聞かれて慌てて塾に行かせてました。前にどなたかが書かれてた様に、親子が背伸びせず、でも生活に必要な一通りの施設があるなと。主人も通勤は全然困らないよと。デスクワークだから通勤で歩くのはいい運動になるって。PHTは確かにいいと思います。収入は生活に困らない位はありますが、普通に庶民的な生活がしたい私達は厳しいなと感じました。全て本当の話です。こちらは確かに高いかもしれませんが、転勤なし、家族も近くにいて東雲に住んで欲しいと言われている、介護などで引っ越すことがない、永住できたらと思っている、ツクリエが気に入っている、余計な施設がない、ここ以上の金額は出したくない。私達がここを検討しているのはこんな感じです。
自分はここの物件は割高すぎると思うんで否定的です。
PHTで決める予定です。
が、デメリットを理解して尚ここを選ぶ人にまで他をオススメするのは違うと思いますけどね。
世の中何でそんなところに住んでるの？って理解できない場所（自分にとっては北国とか）でも、当人にとってはそこがベストなんですから。
営業がわけのわからないポジ書き込みをやめればいいと思うよ。
書き方がだいたい同じですよね。
ネガの意見は結局「割高すぎ」、これに集約されますね。
必然的にリセールも期待できない、と。
これには反論の余地が無いと思います。
ただ新築で豊洲〜東雲に住みたいがPHTを買う余裕は無い、
というのであれば現状ここしか選択肢が無いですよね。
築浅の中古もフルリフォームすれば専有物は新築とほぼ変わりませんから
新築に拘ることの合理性は低いですが、何千万と借金して
延々返し続けて行く事を考えると、新築に拘りたい気持ちは理解できなくはありません。
このスレはケーススタディとしてためになりますね。
シックなデザインが好き、とかもあるかもしれませんし、(良いか悪いかは別として)意外と130世帯くらいあっさり集まっちゃうのかもしれません。
東雲、豊洲に住みたいですが、こちらで割高との事で他をあたってみようと思いますが、
今ここと売り出し中のアップルタワー、ブランズは売りに出てないので、どこがいいでしょうか？
PHTはうちにとっては高いです。
どなたか教えてください。
うちもちょっと他見てみよう。
これだけ評価が悪い、高いと言われるのなら他を見てみます。
ツクリエとか結構本気でどうしようか考えてましたが、他にしようかな。
値段もこれ以上下がらないらしいし。
買うのが最後の方になれば安くなったりするのかな？プレゼント金とかあるのかな？
>>1005
タワーは別に嫌いじゃないですけど。
でも下の方が個人的に好きですね。
70平米でも家族がいるんで少なくとも子供部屋２つ要ります。3LDKないと厳しいんですが、何かいい物件ないですか？
くれくれ乞食が目立つね。
自分で探すくらいできないのかね。
中古なら不動産屋に足を運ぶ、新築ならモデルルームにいく、ネットの限定された情報でしか探せない情弱さんなら、いい不動産を購入するのは難しいよ。ヒントはいっぱい出てるんだから、自分の頭で考えて、自分の足で探せばいいのに…
