エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート3

概要が長いんだよ。
長々書くなら最初のスレに書きなよ。
閲覧の度にスクロール長くてイライラするっしょ。

まあそれはおいといて、ポジりたい人が注意事項を長々と書くってことは、スレが荒れる要素、つまり大きなデメリットが満載ってことなんだよなあ。

もうメリットデメリットは出尽くした感があるから、あとは売れ行きで人気の度合いを検証だなあ。

先着順の戸数は変わらないけどまた販売価格が変わりました。
2期1次以降に新しく売り出しの公表は無いはずだけど。

あと3期1次の売り出し時期は7月末→8月末→9月末とどんどん先伸ばし中。よっぽど数が集まらないのか。まさかこの程度で当面の地元の需要を食いつくしたのか？

販売価格
前 7戸 4,188万円 (1戸) ～ 4,838万円 (1戸)
今 7戸 4,188万円 (1戸) ～ 4,798万円 (1戸)

物件概要からの積算
パーク2期1次まで 契約済55戸/112戸、売り出し中7戸
スカイ 契約済0戸/110戸、売り出し中0戸

ただし、実際の契約数は55戸ではなく40戸程度との噂あり。つまり、売れ残りの一部のみを先着順表示することで売れ行きを水増しして見せている可能性ありとのこと。本当かどうかは当事者しかわからない。モデルでは55戸以上に花が付いているっぽいとの情報もあり。何が本当なのか良くわからない状況です。

業者も成績重視でもう少し購入者の気持ちなどにも寄り添ってほしいなと思います
見せ方、売り方の戦略もあるのかもしれませんが
心をこめてていねいにご案内して安心して住んでもらい、アフターがしっかりしていれば紹介などのちのちの営業にも営業すると思うのですが。

新浦安海側の築浅中古を一度でも見に行った事がある人なら、
この環境で、この広さで、この値段に
違和感を感じない人はいないよ。

>>4
値段変わったとあるけどついに値下げはじめたの？

>>5
追加売り出しとか無いのに、先着順の7戸が変わらず、価格だけ変わってるということ。
つまり、これ迄62戸売り出してたが、売れ残りは先着順表示してる7戸だけでなく、他にもあるのでは。ひとつ売れると別の売れ残りの価格を先着順として出してるのでは？ということ。

新町（高洲）の話はもういいのでは。
多分に風評被害的な不幸な点もあったとはいえ、物件そのものが震災の害を被ったとあっては手を出しづらいのが人情と言うもの。嘘でも建て替えたとなれば話は別ですが。

いずれにしても、お隣の葛西や或いは総武線沿線、延いては湾岸やはたまた埼玉辺り等の昨今の相場を踏まえた上で、しかしそれでもこの物件の価格が高いということであれば、浦安という町は余程需要の低いエリアであるということになってしまう。

寂しい話ですが。

>周辺住民と言いながら、デベか購入者であることが確実。

新町は高洲だけでなく、日の出、明海もあるわけで、
マンションを購入する場合、近辺の中古と比べるのは常識。

＞物件そのものが震災の害を被った
これこそ、あなたが流している風評被害で、建物に被害があったマンションはほとんどなし。
（プラウドは共有施設が被災したが。）
被害は、敷地外のインフラで、同等の地震があれば、ここも新町と同じ被害を受けるのは必至。

「確実」って（笑）

日の出も明海も勿論存じ上げておりますよ。ただここの前スレッドでは高洲の物件が浦安築浅中古の象徴のように言及されておりましたので高洲と言ったまでです。更に言えば、好き嫌いはあるでしょうが、何ら根拠のない新町>中町という方程式を前提とした独善的言説の象徴でもありますね。

また
>（プラウドは共有施設が被災したが。）
あまり名指ししたくはありませんが正にそれを言っているわけですね。大規模な供給のある「新町の築浅中古」と言えばそこですからね。それを敢えてオミットせねばならない理由は一体どこにあるのかな？

そして「近辺の中古」ということであればわざわざ新町まで行かなくともここの1ブロック隣や2ブロック隣に築15年や築30年の中古物件がありますが、そことの比較はいいのかな？貴方の常識に照らすと何を措いても先ず新町との比較になるのかな（笑）

まあ、ここが売れなければそれらの「近辺の中古」の相場も下がるのかもしれませんが、デベロッパーや購入者ではなくとも私としてはあまり好ましい事態ではありませんね（笑）

普通は近辺の他の物件と比較するよ。
それで新築というプレミアムがついて客が価格に納得すれば飛ぶように売れるし、近辺の中古物件の方が価値があると思うならそちらを買う
エアーズの今の売れ行きを見れば答えは自明だろ。

>>4
前スレ見ると分かるけど、価格については妥当派も割安派もいるのよ。
近隣の中古物件の相場と売れるスピードを見ておくのは大事だね。
ここはある程度値下げしたら一気に売れる気がするなあ。
今はギリギリの線を模索してるところじゃないかしら。

資材高騰とは言え、この狭さ、この立地、湾岸道路に面するという住環境だと、普通にバリュエーションしたら3000万くらいが妥当なラインと思われる。
逆に言えば3000万前半に値下げしたら一気に売れるだろうな。

>>12
近所の築30年が3500万でも売れてるよ。
表面的なことだけ見てたら浦安の物件価値は読めないだろうね。

>>13
広さは？
例えば70㎡で3500万と85㎡で3500万では条件が全然違う。
比較するならフワッとした情報でなく条件を正確に書いてほしい。

>>14
13は表面的なことしか見てなくて浦安の物件価値は読めてないんじゃないのかな。

>>15
そうだね、広さもあるけど、湾岸道路沿いかどうかも大きなポイント。
湾岸道路沿いとかマイナス環境が同じで、広さが70㎡でその値段ならまあわからなくもない。
どうなんでしょ？

具体的にどのマンション？
広さは？
階数は？

湾岸道路沿いと言えばここらへんなんですかね？
ここの隣の地区で公示価格を見ると少し相場の下がるエリアのようですね。
湾岸道路と小中学校に囲まれています。
https://t23m-navi.jp/indexes/d/169909

あとここと同じ地区の最寄りのご近所はこっちかな？
湾岸道路沿いではないですね。京葉線沿いではありますけど。
https://t23m-navi.jp/indexes/d/168773

>>18
湾岸沿いは住環境のせいでディスカウントされちゃうんだね。

>>19
そうなんですか？逆にディスカウントされていない相場がよくわからないもので。
まあご指摘の通りだとすれば、ディスカウントされていてこれなのかあ、という価格ですね。

湾岸道路沿いの物件の方はアドレス的には公示地価が1割程割安の地区のようです。
そして地価の騰落を見ると震災ディスカウントが同程度生じたエリアのようですね。
築14年、中小規模物件で設備的にはこことは比較にならないように見受けられましたが、
このサンプルから相場をどう見るかですね。