プレミスト新宿山吹［旧：（仮称）山吹町計画］ってどうですか？

駅近でいいマンションですね。ほぼ完成ですかね。隣接している、個人住宅やビルは残ったまんまなんですね。
先着申し込み住戸もまだあるようで、完売はしないようですね。値段がかなり高めですので、８０００万、９０００万では手が出ないけど、値引きなんかはないですかね。この近辺はどこも高めで、中古物件も見ていますがいい物件あれば中古でもいいかな。
もう少し様子を見ようと思います。

2012年築のプレミスト文京音羽は、5,280万円（2LDK)、同年の築のプレミスト神楽坂は、6,280万円(2LDK）で売りに出ていますよ。台所がIHなど気になる点は多いですが。

プレミスト物件は、完成してしばらくたつと、ブリリア物件に比べて、なんだか急に輝きを失っていくように見えます。

プレミスト新宿山吹も、随分と高値ですが、5年くらいたてば、値を下げていくのではないでしょうか。

立地は確かにいいですが、建物自体の良さはどうですかね。モデルルームでは色々と良く見せていますが、それほど建物内部・外部にお金がかかって作られているようにはみえませんでした。

確かにそうですね。この付近は最近、バブル気味ですよね。新築の売れ残りも多いみたいだし。数年は価格維持できそうですが、５年以上もたてば８０００万、９０００万の価格を維持できるか、とても不安ですよね。
７０００万円代でも高く感じます。

ここで購入した者です。
Eタイププランだけ他のプランよりも条件がとても良くてもう少しお金があれば欲しかったかも。

入居の段取りも良く進んでて営業さんからも報告をきちんとしてくれてますので対応は今のところ満足です。
内覧会に向けてどう言う点をチェックすれば良いか素人には分からないですが、分かる方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

ＧＷ中に見に行こうと思っています。まだ、いい部屋は残っているんでしょうか？

価格と内容が見合った良い部屋はどれも売却済。

ただ、価格が内容に比して割高だった部屋は、場合によっては適正価格で買える可能性があるということです。

値引き交渉はできそうですかね？ブリリアと迷っているのですが・・・。

> 184 匿名さん
デベと交渉する前に、まずは銀行に対し、購入希望の物件を伝え、ローンの事前審査をすることが第一歩ではないでしょうか。その事前審査を通過したうえで、デベに対し「もし〇百万引いてくれるのでしたら、本物件を買います。ローン審査もＯＫもらっています」と話せば、引いてくれる可能性はあると思います。しかし、相手もプロですから、冷やかしの場合、よほど演技がうまくないと見透かされますね。

ブリリアを購入する予定で、値引き交渉したいと言うと「予算が合うならブリリア買えばいいじゃないですか」と言われることもありそうですね。

185さんが言うように、ローン事前審査をしていくらまで出せると明確に言う方法は画期的だと思いました。こうすると、プレミストが本命で、ブリリアよりもプレミストが買いたいことがわかります。

納得いく物件探しができるといいですよね。一生住む物件ですから。

ありがとうございます。いろいろと参考になりました。

>>184 マンション比較中さん
あの完成したダサさと迷う意味がわかりません。

185さん
多分勝手な予想ですが、、
ブリリアさんも近場のマンションの口コミ見たりしてると思いますからこういう事を公にしてますと作戦失敗になったりしないですかね？
いざ、目の前で上の通りに交渉開始すればあなたですかーって思われたり。
マンション販売会社も周辺のマンションの動向に対して常にアンテナ張ってるはずなのでここの内容も常に見てる気がしてます。

185です。デベに　「あなたですかっ！」　って思われてもいいんじゃないでしょうか。
つまるところ、売り手と買い手の利害が一致するかどうかがポイント。少しでも良い条件で買うためには、買い手側にも売り手の心を揺さぶる、ちょっとした工夫が必要だと思うのです。
しかし、上記作戦を用いたとしても、本物件の近くでいうと、PH山吹神楽坂は値引きしてくれそうな雰囲気を感じませんね。

もう完売？

まだでしょう！キャンセルでます、いつもそうです。安心してください！

も少し様子見ます。西鉄の物件と野村の物件見てから考えようかと。

周辺に新築マンション多数ですから、どこも苦戦してそうですね。探してる方からすると同じ駅に複数あるのは比較できて良いです。

もう完売したんですかね？
残り2個あたりとは聞いてましたが

ほぼできあがったようですね。早く入居したい。

Eタイププランを購入しました。それにしても、１Rの賃貸物件が既にでていますが、138,000円とは、えらく低く評価されたものですね。どんな住民が入居してくるかいまから不安です。夜にも騒がしい人が来ないといいですが。

月30万近くの家族向けの部屋を賃貸に出した時に需要ってありそうですか？
大手町近いですし、大手の社宅として貸せたら理想。

月30万の家賃に住む家族は、江戸川橋には住みませんね。マンションの周辺を歩いてみれば寂しい感じがわかりますよ。そもそも、月30万近くの家族向けの部屋を賃貸に出したとき、あまり需要はありません。
その値段なら、会社が家賃を大部分負担するにしても、他の地域を選ぶでしょう。

２０万がいいところでしょ

20万かー
賃貸に出した時の相場価格が30万くらいになるでしょうとダイワハウスの方から最初に説明受けたけど、これで借りる人いるのかなって疑問でした。
買った事は全然後悔してないので住むのは楽しみですけどね。

賃貸の部屋見ましたが8階26平米で13.6万であればそれなりに評価されてると思いました。平米あたり5,000円強、56平米なら30万円弱、70平米なら36万。単価が正比例するとは限りませんので目安程度ですが。

ダイワハウスの方、詳しい説明ありがとうございます！
販売員の方の説明どおり、30万円で貸せますね！
そんな狭い部屋に、どんな住民が、入居してくるか楽しみですね。

最後の一件そうですね！
早く売れてほしい。
入居が待ち遠しいです。
外観はもう仕上がってるのかな？

>>202 マンション検討中さん
んなわけねーだろ（笑）せまけりゃ坪単価が上がるのは不動産事情当たり前で、江戸川橋の相場で60平米でも25が限界。周りの価格見てから目安とか言った方がいいよ。
バカにされるよ？

202さんは、「単価が正比例するとは限りません」って、ハッキリ書いているよ。それは裏を返せば、下ブレするということ。だからバカにはされないでしょう。

Eタイプを購入しましたが、一部の社員さんのモラルの低さには辟易します。
「最後の一件そうですね！」なんて購入をあおる必要はないんじゃないでしょうか。

値引き無いか…。８月まで売れ残って、家具付き＆値引きなら考えるかなぁ。

だいぶできあがってきましたね。入居が待ちどおしい。でも、接している住宅の人はどんな思いで住んでるんですかね。工事うるさいだろうし、埃っぽいだろうし・・・。目の前のタワーマンションも圧迫感あるしなぁ。中古で前のタワマンも考えたんだけどね。今はこの物件の入居が楽しみでなりません。

商業地域ですから隣に何が建っても不思議ではないですからね。
私もすごい楽しみです。
良い買い物です。

久々に現地行ってみました。だいぶ出来上がってきましたね。西側なんでアインスタワーの影響も受けないし、いい住戸に決まってよかった。椿山荘や、神楽坂を満喫できそうです。

いや～東側の入り口の一軒家がんばってるねぇ。上から物落とされないのかね。そしてその前にはアインスタワーがそびえたってる。東側住戸は最悪だね。でも、中の設備はいいから高くても売れるんだね。あと一戸売れたのかね。

先進システムということでスマホで色々と家の中のことが操作出来るのは便利でいいですね。
お風呂とか冬場は特に帰宅時に出来ているとすごくほっとする。

気になるのはそういうもののセキュリティですよね。
それらの対策はきちんとなされているのでしょうか。
最近ちょっとニュースになっているのを見たものですから気になりました。

エレベーターは階の住民しか降りられないシステムになってるから建物全体としてのセキュリティは出来上がってますよ。
家の中の操作といってもエアコン、お風呂とかの遠隔操作の事だから防犯という意味でのセキュリティにどう関連しているか分からないですが、そこまで心配はいらないんじゃないかな？
周辺のパークハウスと坪単価が変わらなくてもここまで標準で付いてるのはラッキーですよね！
内廊下もホテル並みの仕様だと聞いておりましたし。グレードは高くて駅近で便利すぎます。

セキュリティといえば、ドアの鍵も操作できますね。
施錠のみで、解錠はできないとのことなので問題はなさそうですが。

「セキュリティがすごい！」ということを理由に、この物件を買う人はいません。
この物件の魅力は、駅近、表通りに面していないので比較的静か、という点でしょう。
カレー店、「ヨッチ」も近いですよ。

残り３戸なんでしょうか？　だとすると、PH山吹神楽坂より売りが進んでいますね。

後３戸って何階部分が残ってるんだろ？
9450万が1戸と1億超えが2戸。
簡単に出せるお金じゃないと思うけど売れるのかな。

買える人すごく限られますね。
応援するしかない。

週末、このマンションのティッシュ配りとかしていたけど、
ここよりオープンルームやってた隣のアインスタワーの方が24階で景色よさそうだし坪単価が全然違う。
このあたりの新築、相当高くなってしまったんだな。

アインスタワーは家族向けの部屋が少ないからなー
あの高さはエリア全体で高さ40メートル規制がかかる前に建てられたものだから24階の高さは今後でて来ないこと考えれば大変恵まれた部屋だとは思う。

地蔵通りに今まいばすけっとが工事中で来月入居前にオープンします。
あとイトーヨーカドーの噂も出てるみたい。
スーパーマーケットがこれから増える可能性が高いですね。

コモディイイダがあるから別に困ってないけど

コモディイイダは地下に降りるのが面倒くさい。江戸川橋に成城石井が来てくれたらなぁ。

>>224 匿名さん

コモディイイダはクレジットカードが使えないから不便だよね〜もっとまともなスーパーが欲しい。

コモディはスイカやパスモは使えるのかな？
コンビニは基本スイカかパスモ、スーパーはクレカで済ましてるから対応できるようになったら嬉しい。

>>221 匿名さん

高さ制限で24階は建てられないんですね。
ファミリー物件あったらそっちをリフォームしたいかも。

40メートル制限だと現状で建てられる高さからすれば13階が標準ですね。
もしこのエリアで14階で出ればかなり圧迫感のある住戸になるので付けたい設備もつけられなくなったりとかマイナス面が大きくなるでしょうね。

>>226 匿名さん
コモディはクレカも電子マネーも対応しない方針だそうです。手数料が掛からない分、価格を安くしてると店員さんが言ってた。

ここは高くて買えなかった。くやしいから、目の前のアインスタワー物件見に行くかな。東南２LDKあるかな。

最新情報かわからないですが、新宿山吹アインスタワーは最上階2DK55平米坪単価371程度で出てますね。

アインスタワー選ぶメリットって景観だけだよね。
間取り悪いし、設備も古い。
坪単価比較してほとんど変わらないなら絶対こっちだね。
まーこっちもお買い得感の部屋売り切っちゃったからそれでもと言うならPH山吹神楽坂にいくしかないね。ブリリアは後悔するよ。
今は中古買うより新築の方が断然いいと思うよ。

>>232 通りがかりさん

坪単価変わらないんですか？
プレミストの方が相当高いと思ってました。
今残っているの全部坪420超えですよね？？
営業？

232です。
営業っぽい喋りになってしまったね笑
アインスタワーの他の中古の部屋見たら坪単価400超えあったのでこれってプレミストとほとんど変わんねーなと思ったので所見を述べさせて頂きました。
確かに今残ってる方が高いでしょうが、プレミのこの場所だけ異常に設備が豪華過ぎです。
今までたくさんパークハウスやプラウド見てきましたが同じ坪単価でここまで揃ってるのは見たことありません。
私もここで買いたい部屋があったのですが、越されてしまったので諦めましたが、やっぱりずるいです。

確かに設備は魅力的だと思います。キッチンで言えばフィオレストーン天板の食器棚(吊り戸棚が跳ね上げ式)、タッチレス水栓、食洗機、ディスポーザーが標準装備。※ガスコンロがデリシアあたりになると言う事なしです。その他LDエアコンや施錠、お湯張りの遠隔操作、照明スイッチの一括消灯、※照明のスイッチはタッチ式の最新です。廊下の天然石仕上げなど。どれだけ役に立つのか定かではないですが、通常オプション品が標準装備なのは魅力的です。だけど残りの住戸の価格なら、これくらい当たり前ですけどね。

ヤバいですね。
プレミストの今後のシリーズに期待です。

資産性の事についてですが、万が一売る時は設備のグレードは価格に大きく反映出来るものでしょうか？
それとも微々たるものでしょうか？
土地と利便性とブランド力で決まるものなのかよく分からなくて。
無知な私めにご教示ください。

>>237 匿名さん

何年後にうるかによるんじゃない？

モデルルームのお風呂のドアは透明ガラスでしたが、流石にオプションですかね？

>> 237 なにがヤバいのか、よくわかりませんけど、貴殿のご質問に関して。

Ｑー「資産性の事についてですが、万が一売る時は設備のグレードは価格に大きく反映出来るものでしょうか？
それとも微々たるものでしょうか？ 」

Ａ－　微々たるものです。中古で売却する際は、新築時の設備のグレード差よりも、リフォームを直近にしたか否かの方が差は出ます。

>>239 マンション検討中さん

オプションです。
どちらにしても残ってる部屋はもう完成してるので、変えられないと思いますが。

>>241 名無しさん

>>241 名無しさん
情報ありがとうございます。
そうですよね…選択できないこと忘れていました。

内覧会やってましたね。
滞りなく終わったのかな？

内覧会は素敵でした。
一言で言うとホテルですね。
建物はキレイに仕上がってるのでかなりスケジュールに余裕のある現場だと感じました。
建物内もそうですが、外構と外観もけっこうお金かけてて裏まで抜かりなくしっかりと仕上げてました。
ただ、部屋の中の照明のボタンがあちこちに多すぎて扱いが大変な印象でした。
スマート家電で一括でライトを消せるのでそれを頼るかもしれませんが。

内覧できるということなので今度見に行きます。アインスタワーの中古も見たので、それと比べたいと思います。アインスタワーはリホームすれば２４階の東南も使えそうです。リホーム３００万ぐらいかな。

内覧会行きましたが、私はがっかりしました。7000万円台の仕様じゃないですよね。同伴した一級建築士の方も、外部の素材が随分と節約されていると言っていました。もう買ってしまったから仕方ないですね。

同伴した一級建築士さんも今さらそんなこと言わなくていいのにね。

同伴した一級建築士の方は妬みなのか批判するためなのか、購入者に対しての悪意としか感じられませんね。
大きな買い物したのに関わらず247さんと同じくそれを言わなくて良いでしょう。

どこのマンションでも外部にお金をかけて内部には標準的だったりその逆だったり色々です。内装も含めてトータルで評価してガッカリでしたら参考にします。

というか、一級建築士同伴で内覧してたら業者からは即特定されることくらい分かるでしょうから恐らく内覧してないのでしょう、具体的な内容何も触れられてないですし笑

あと、個人的には外部節約して内部設備充実させれくれたのならとても有り難いことです。

内覧アドバイザー（建築士）など同伴することは結構ありますよ。素人にはわからないことをよく見てくれます。２度目のマンション購入ですが、今回も同行してもらいました。高い買い物ですので最初のチェックが肝心です。

内覧しました。建築的な知識はないので素材の単価はわかりません、あくまで外観、見た目に限って素人判断です。外観で言えば、バルコニーの下部の吹き付け塗装や露出した雨樋には安っぽさを感じます。歪な形で凹凸が多く安定感がない感じが気になりました。でも不思議なことに歪な形が見る方向によって佇まいが異なり面白いのも事実です。個人的には好きですが、エントランス側の三角のパネルは何？て感じです。また道路から奥まったエントランスやエントランス横を抜ける通路の豊富な植栽、オブジェやアート、など高級感を感じます。個人的には7000万弱だったら内部と外部のバランスが取れていると思いました。1億出すのであれば、外部は物足りない感じがしますが…

最初のcheckじゃないですよね

エントランス側の三角のパネル、ひょっとして屋外階段のところのことでしょうか。
ここは紙の町なので折り紙をモチーフに外観に取り入れているのです。こういう町の歴史を取り入れる建物ってなかなか見かけないですから有名な建築家が入ってこそできるんです。
あと、外壁が安っぽいとかいう以前にこの建物のコンセプトがあるからそれに合わせたデザインになってるのです。ケチったとかではなくて、コンセプトを上手く表現する為に細かい所にはお金をかけ、シンプルな所は標準的にという事でしょう。
この建物は安く出来ているではなくて、この建物は紙を基調としたデザインで出来ていると思った方が良いです。
私も一級建築士と同行しましたが、細部の作り込みまでよく出来てると言ってました。
家を買う前に営業さんの言葉１つ１つしっかり聞いてましたので、ここに住むならばこの建物の特徴を１つ２つ説明出来るようになった方が好きになりますよ。

いいマンションですよ。立地も申し分ない。ただ残念なのは。東側エントランス前の戸建てがポツリと残っていること。マンションの一部のように見えるね。西側のエントランスはいいけど、自転車置き場から出るところも、隣接マンションに挟まれたところにできていて違和感有。でも、平置き駐車場が取れたし、内装は充実しているので気に入ってます。

ここの掲示板、営業の方が説明してるみたいですね。

>>255 マンション検討中さん

違いますよ、買っちゃったからムキになってる入居者さんですよ（笑）

久々にここの営業から電話があった。まだ売ってるみたいだけど後３戸で苦戦中なのかしら？

>>257 名無しさん


うちも電話ありました。きっと最後の追い込みなんでしょう。

先日、見に行きました。高い！！値段が。値引きできないかな。

残り３邸値引きあれば考える。あとはブラントンをもう一度検討する。

購入者ですが、値引き情報あっても知りたくもないな。
気持ちはすごく分かるけど…

内覧会を見た方に質問ですが、トイレの棚がおかしいと思う方いますか？

このあたりは分譲が豊富なのかプラウドの裏の八百屋の跡にもマンション建つみたいですね。
静かで良さそう。
そんな急がなくてもたくさん出てくる立地ですね。

私はかなり値引きしてもらいましたよ！

いくらですかね？

>>262 購入済み者さん
棚の下の方に扉がないからでしょうか？

どの部屋タイプの事ですか？

>>266 検討板ユーザーさん

はい、棚の下の方に扉がなくて、中途半端だなぁと思いました。しかもモデルルーム見学した時はその仕様に関する説明もなかったし

植物並べたり、芳香剤とか置くなら横の長い棚のとこの方がいいですよね…
確かに中途半端だな

本当に値引きあったのかな？
信じがたい。

値引き、当然ありますよ。いまでも売り残りがある物件ですから。

どの程度値引きするかですね。
流石に1割はいかないだろうけど

値引きはデベと個別客との交渉だからね。
住友だろうが三菱だろうが、やるときはやる。実際に話を持ちかけられたこともある。
初期購入者に不公平とかいう考え方も分からなくはないが、むしろ、売れ残りしか選べない状況で値下げされないほうが、後期購入者に不公平。

利益の大きい一億近くの物件、値引きしたく無いだろうなー
安い方が売れ残ったら全体としては利益もある程度見込めるから簡単に値引きできるんじゃないかなと

内廊下。それだけで高級感があります。また、角住戸は76.9％。およそ3/4ってことですね。AからFまであって、A、B、D、E、Fが角住戸でした。北向きバルコニーより南バルコニーの方が売れそうですが、実際はどうでしょうか。

1億くらいの予算の物件なんですね。

安くなるにはありがたいですが……。値引きされずに購入した人にとっては抵抗ありそうです。

>> 275　匿名さん　　　貴殿は購入された方ですか？　それとも購入希望者？　デベさん？　マンション研究家でもなさそうですしね。立ち位置がどこにあるのか文意からはわかりませんでしたので、おうかがいする次第です。

残った部屋タイプはどれもテレビ置く位置がなんだか難しい気がする。。リビングに壁が少な過ぎて壁掛けとかも出来ないよね。
あとリビングよりダイニングが窓際だったり、リビングに繋がる部屋もクローゼットなかったりで部屋として意味がない感じがする。
単純に細長いリビングを区切って部屋としてポイント稼ぎみたいな…

どの部屋タイプが理想か考えれば角地とかよりも家具配置に支障がないか各部屋の基本的な機能がきちんと備わってるかそこが大事な感じがしました。