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まだ販売の告知がされていなくても、現場に「建築計画のお知らせ」が掲示されているなど、建つことがほぼ決まっているマンションの情報をやり取りするスレです。明らかに賃貸という案件は除きましょう。
[スレ作成日時]2015-08-16 17:31:30
まだ販売の告知がされていなくても、現場に「建築計画のお知らせ」が掲示されているなど、建つことがほぼ決まっているマンションの情報をやり取りするスレです。明らかに賃貸という案件は除きましょう。
[スレ作成日時]2015-08-16 17:31:30
再開発に参加した方が儲かりそうな気がしますけどね。計画では、駅直結になるわけですし。
真砂坂上交差点近くの稲毛屋総本店が、内装を解体していました。今風の気の利いたスーパーに変わってくれると嬉しいですね。
最近大手チェーンの進出で本郷はスーパー激戦区に変わってきたようですね。
稲毛屋総本店はネット情報によれば50坪ほどしかなさそうだから、まいばすけっとかマルエツプチでしょうね。
はせがわ酒店みたいな個性的な店になるといいな
ニッチナンバーワンみたいな
稲毛屋総本店は本日、閉まったままでした。この後どうなるか、察しがつきませんでした。
あの立地は駅から遠いし近隣の人口もあまり多くなさそうなので、何をやるかが難しそうですね。
>>512 匿名さん
稲毛屋のことであれば、あの辺は逆に本郷三丁目の駅近より人口が多いですよ。駅近は店舗やオフィスが多く、駅から離れるほどマンションなどが増えます。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/kusejoho/toke/zinko.html
だと
町丁目 世帯数 人口
本郷一丁目 2,347 4,707
〃 二丁目 2,069 3,388
〃 三丁目 2,123 3,337
〃 四丁目 2,415 4,386
〃 五丁目 2,050 3,578
〃 六丁目 1,199 2,135
〃 七丁目 392 478
です。ちなみに丸ノ内線の駅は本郷二丁目になります。稲毛屋も二丁目だけど。
そう書いたつもりですけど。駅近ではなく駅前と書いた方がよかったかな
>>514 周辺住民さん
まあ人口統計はそうなっているんだろうけど、そんなに商売がしやすいなら閉店するどころか繁盛しているはずじゃない?多分マーケティング的に問題があるんだと思うよ。例えば高齢者の単身世帯が増えているとか、病院に入院したり老人ホームに入って統計数字以上に過疎がすすんでいるとか、そもそも年寄りは食べる量も少ないし、余計なものを買おうという元気もないのが普通だからね。
あの辺は人通りが多い印象は全くないからなあ。春日駅近辺の低地マンションのあたりの人通りの多さと比べると歴然としている。
>>517 匿名さん
稲毛屋さんって、かなり入りにくい雰囲気なんですよね。マルエツプチかまいばすけっとだったら、かなり繁盛していると思います。弓町、真砂町の住民にとっては便利な位置にあります。
>>514 周辺住民さん
本郷は面積が広いので人口密度は大したことないんだよな。お店のまわり半径800mぐらいの人口は大したことないんじゃないんじゃないかと。
https://bunkyo-life.com/2016/06/23/bunkyobasic3/
やはりお店をするなら人口密度が多い方が有利なので小石川一丁目は1平方キロあたり三万人余、本郷二丁目は一万六千人余と倍近く差が開くので、やはり地の利が悪いのは本郷の方だと思う。
>>518 周辺住民さん の言いたいこともわかるけど、あそこの中の人がまるで商才がないみたいな発言は感心しませんね。商業的に難しい土地なんだと思いますよ。
稲毛屋さんの跡は、パート募集中のようです。
まいばすけっと 本郷春日通り
https://mybstaff.net/jobfind-pc/job/All/7437/map
https://mybstaff.net/jobfind-pc/job/All/7437
そういえば、ライフができたら、ライフのネットスーパーも使えるようになりそうですね。今は新大塚店が配達するのですが、本郷はエリア外なんですよね。
https://www.life-netsuper.jp/shinootsuka/mail.php
ライフとマルエツが比較できるようになるので便利ですね。安い方を買うもよし、品揃えの良い方を買うもよし、なかなか便利そうです。
サミットのサイズがどれぐらいになるかでしょうね。
売り場面積が坂下のクイーンズ伊勢丹とか文京ガーデンにできるマルエツよりだいぶ小さいようだと品揃えを求める人は坂下まで行くでしょうね。でも坂は大変ですよ、特に帰りは。
湯島に住む人は、サミットを普段使いしながら、肉のハナマサプラス、業務スーパー、上野の赤札堂、湯島のドンキ、御徒町の吉池、少し足をのばして妻恋坂下のピーコック、本郷三丁目にオープンするライフと、スーパーの選択肢が広がりますね。
本郷界隈のスーパーマーケットの面積を比較してみました。
クイーンズ伊勢丹小石川店 1471㎡
https://ajsm.jp/Shop005540.html
マルエツ春日・後楽園駅前店 1162㎡
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/res/30704/
成城石井東京ドームラクーア店 630㎡
https://style.nikkei.com/article/DGXKZO51526780Z21C19A0HE6A00/
ライフ本郷三丁目駅前店 700㎡くらいか
https://www.mecsumai.com/tphb-hongo-kikuzaka/roomplan.html
サミット湯島天神店 826㎡
>>531
まいばすけっと 本郷春日通りは100㎡くらいかと思います。
ほかにも面積が載っていたものを拾ってみました。
ライフ新大塚店 2350㎡
https://ajsm.jp/Shop003356.html
三徳茗荷谷店 980㎡
https://ajsm.jp/Shop005570.html
ダイエー小石川店 891㎡
https://ajsm.jp/Shop061769.html
マルエツ江戸川橋店 1220㎡
https://ajsm.jp/Shop073798.html
ほかにも、巣鴨の西友、グリーンコートのピーコック、根津の赤札堂など知りたかったのですが。
ところでパークコートのマルエツは上記サイトでは「マルエツ春日駅前店」となっていました。店名決定でしょうか。
>>534 周辺住民さん
ダイエー小石川店も忘れちゃいけません
ダイエー小石川店 891㎡ (270坪)
https://www.daiei.co.jp/corporate/release_detail/1163
文京区の千代田区側はスーパーだらけ
あれ、よく見たら書いてあった。すまん
白山通りや千川通り沿いはフラットアプローチで複数のスーパーが使えるしどれも駅からの帰宅動線上にある。この辺上がるぞ。
ド素人な質問で恐縮ですが、スーパーの数や近さは、中古マンションの価格に影響したりしますか? まいばすけっとのような小規模スーパーではなく、ちゃんとしたスーパーが周辺に増えると、イメージ的に不動産価格の上昇につながるのかなと素人ながらに思っています。
皆さんスーパーの話で盛り上がっているようですが、オリンピック白山店(住所は西片だけど)の存在・価値を忘れてはいけないと思います。食品以外、何でもあるという感じで、ここが徒歩圏で、かつ、坂道なしに買い物を持って帰ることができる環境は貴重です。
春日駅から北に徒歩7分ほどのところに住んでいますが、春日駅から白山通りを北に向かって、(ユーミンの「中央フリーウェイ」風に)右に見えるオリンピック、左はクイーンズ伊勢丹、この2つがあれば何でも揃うという感じです。なお、生鮮品としての品質が気にならない加工品・冷凍食品などは奥のダイエーに行けば安いですし、パークコートにマルエツができれば、駅の帰り道の選択肢はさらに増えます。何か特に拘りがあれば、同じ平坦な範囲でラクーアの成城石井に週末にでも行けば足ります。お菓子なども揃うスギ薬局が2つあるほか、クイーンズのあるエルアージュ2階には比較的広めの100円ショップCanDoもあります。
坂下低地などと言われる地域でもありますが、この地域の生活に慣れてしまうと、本郷や茗荷谷に住みたいとはあまり思いません。
リセール的には生活利便性施設が近い方が売れやすい傾向にあるけどね。
再開発レベルで大幅に便利になるとさすがに価格に反映されてくるんだろうな
>>544 周辺住民さん
>本郷や茗荷谷に住みたいとはあまり思いません。
まあ刺激しなさんな。マンションが増えたおかげで本郷や茗荷谷も店が増えてだいぶ便利になってきた。白山通り沿いのクイーンズ伊勢丹の向かいに建ったマンションが高値にもかかわらず相次いで短期間にサクッと完売しちゃったので、時代は変わったなーと思う。
目白台に住んでます。大きなスーパーがある春日が羨ましいです。
>>534 周辺住民さん
> まいばすけっと 本郷春日通りは100㎡くらいかと思います。
今度できる、まいばすけっと本郷春日通りは180㎡くらいでした。
https://www.offisite.jp/buildings/43156/%E7%A8%B2%E6%AF%9B%E5%B1%8B%E3...
文京ガーデンのマルエツの具体的な開店日はいつなんでしょうか。
>>552 マンション検討中さん
こことライフは今のところ、今年の秋としかアナウンスされていなかったように思います。外から見るに、マルエツは割と早めなんじゃないかと思います。
まいばすけっと本郷春日通りは10/22オープンらしいです。
https://www.baitoru.com/kanto/jlist/tokyo/23ku/bunkyoku/job62163696/
またまたスーパーネタで恐縮です。
本郷三丁目のライフは、看板が完成していました。秋にオープンとも書いてありました。
まいばすけっと本郷春日通りになる予定の稲毛屋総本店は看板が撤去されました。
ちなみに稲毛屋さん、昭和末期の春日通り拡幅で今のビルになりましたが、それ以前も肉屋さんとして存在していました。付近一帯の地主説も?!
代替わりしたのかな、閉店はちょっと寂しいね。まいバスになってもあまり嬉しくない。ちょっと個性的な店主の趣味が溢れるような個性的な店がほしいな。オーガニック食材とか扱う、ビーガン向けの店とか、ちょっと尖った店になったらよかったのに。
友達のビーガンは結構不便しているようだし。
>>558 匿名さん
この辺で個性的と言えば、ハンバーガーのファイヤーハウス、イタリアン食材のブォングスタイオ、惣菜のエピキュリアンなど、いろいろあるかと思います。
田舎や郊外で生活していた私にとっては、まいばすけっとやマルエツプチ、ミニピアゴなどは、スーパーとは違った新鮮さや個性を感じます。
>>566 周辺住民さん
東京文化資源会議の吉見先生の受け売りですが、1964年の東京五輪を契機に開発が進んだ南側(渋谷や六本木など)に対して、上野や湯島、本郷などのエリアは昔の街並みが比較的残っています(ネガティブにいうと開発が遅れている)。しかし、最近の再開発は金太郎飴の如くいたずらに高層ビルを建てるしか芸がないから、若い人や海外の人からみたら、なおさら上野や本郷、湯島など東京の北東側の街並みが魅力に見えるのかもしれませんね。東京文化資源区の取り組みは、アフターコロナの新しい街並みを先導するプロジェクトになりそうですね。このプロジェクトのひとつである、上野と浅草を結ぶ路面電車計画にも注目です。
こういう↓街並みを残すことに意義があると考える人もいるし
http://www.ikaho-omocha.jp/museum/17sanchome.html
一方で、こうしたバラックみたいな家は明治時代に取り壊された大名の優美な屋敷の上に建っていたりする。どちらに価値をおくか、だよね。
https://www.city.taito.lg.jp/library/service/rekishi/kyodo/kikakuten/d...
私としては明治政府の幕府を一方的な悪とするかのような思想にもとづいて行われた一連の破壊行為、廃仏毀釈などという破廉恥なムーブメントがもたらしたカオスを正すべきじゃないかと思っている。美しい江戸を返してくれ!と
「マルエツ春日駅前店」でぐぐると、
> 開業日: 9月23日
と表示されますね。ライフ本郷三丁目駅前店も店内がかなり出来上がっていました。
まいばすけっと本郷春日通りになる旧・稲毛屋さんは、同じビルの5階で肉屋さんとして営業を続けると、掲示がありました。
入口周りを全面的に作り直すようで、前面のガラスがすべて取り払われていました。
近くに既にプラウドなかったっけ
あの辺りは不忍池通りから内には入るけど風の抜け感がないというか閉塞感があってあまり好きじゃないな
不忍池通り渡って三丁目の方がいい
そりゃ千石なら三丁目がいいです
全てではないけど昔の邸宅街の面影があります
ブログ見ましたよ、すごいね、隣にマンションが建つ、それに対して単純に反対反対じゃなくて交渉して最後には家の土地まで買ってもらってダメージを最小限にとどめている。デベロッパーも敷地が広がっていいものが建てられると喜んでいるでしょう。建設的な話し合いができてよかったですね。
春日はいいけど、線路の間際って、どうなんでしょう。あまり気にしないのかな。
線路沿いということであればプラウド文京春日と同じような感じになりますかね。いずれにせよ眺望とか良さそうですね。買える人羨ましい。
敷地はあまり大きくなさそうにも思うので、駐車場のスペースがとれるかどうか?どうも土地の広さといいロケーションといいオプレジの物件じゃないでしょうか。丸の内線がったりの崖上に建つなら日当たりや眺めはなかなかいいと思います。音の問題はありますが、それを補ってあまりある利点があるでしょう。
シティテラスのスレからの拾い物。これは知らなかった。文京区っぽくない地域だけど(失礼!)、かなり期待できると思う。完成まで15~20年くらいかかりそうだけど。
後楽二丁目地区まちづくり整備指針
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6731/202162416238.pdf
今は本よりネット、スマホの時代だからな。まとまった量がはける出版物といえば同人誌ぐらいで、印刷製本業の多くはパッケージ印刷などに移行して顧客である食品メーカーなどの工場にアクセスの良い郊外の幹線道路沿いなどに移転していった。今文京区は再開発をすすめやすい環境が醸成されているんだよね。ただ小規模な土地が多いので、権利関係を集約することが難しいという難点がある。
>>593 匿名さん
湯島や本郷は、医療機器メーカーの古くて小さなビルが目立ちますね。この辺りも、なかなかまとめて開発するのは難しいのかもしれませんね。ただ、湯島では、ラブホテルの跡地にマンションが建設されてあます。
小さな土地を大きく集約しようとするだけの熱量が発生するためにはマンション価格がもっと上がらないとむずかしいだろうね。森ビルみたいなクリエイティブな発想力と力強い実行力とを兼ね備えたデベロッパーなんてそうそういるわけがない。
春日の件解体かスカイコートってありましたね。
>>595 匿名さん
本郷弓町は小さい地積ながら人気をキープしていますからね。一概に大きく集約が良いとは限らないかと思います。もちろん、弓町界隈は大規模ビルがないがために、有力スタートアップ(例えばプリファードとか)が外部に出てしまうという、残念な結果になっているのは否めません。
>>600 匿名さん
でも、1棟くらい大きなビルがあっても良いと思うのですよ。それがないので、スーパーマーケットもなかったわけです。9/25にライフ本郷三丁目駅前店がオープンしますが、これとて2フロア構成でなんとかスーパーっぽい面積を確保できた、ですからね。
>>595 匿名さん
かと言って、森ビルのような開発のしかたが、これからの時代に正解なのかどうか、脱オフィスが加速したコロナ以降、個人的に考えてしまう。六本木などの土地をまとめるにも、地権者との合意形成などで軽く20年以上、長いと30年近くかかったみたいだし、今の時代の流れのスピードを考えたら、それだけの熱量で街を作り上げたとしても、開発着手時に予想だにしなかったこと(今回のコロナなど)か起きることだってある。土地形状を大きく変えてまで高層ビルを造る方法から転換して、なるべく街をそのままにしながらうまくまとめる再開発はできないのかな。防災面を考えると難しいか。そういう意味でも、文京区では新しい開発ができる余地はあると思う。
>>602 匿名さん
>なるべく街をそのままにしながらうまくまとめる再開発
ヨーロッパみたいに石造りの堅牢な建物で街が形成されていたり、そもそも地震や台風といった厳しい自然災害が稀な地域であればそれはいいと思うんだけどね。
ただ日本の場合、台風や地震、あるいは火事などで容易に滅失してしまう家屋は消耗品という発想で作られていることや、モータリゼーションを全く意識していない街並みは保存すること自体が有害だったりする。
>防災面を考えると難しいか
ということで、同じことは意識されているとは思うけれど、坂を残せばいつ崩れるかわからない崖を残さねばならない。路地を残せばその奥に住む人は地震や火災や急病で命を落とすかもしれない。暖かく心地よいノスタルジーに浸ることなく、未来永劫住み続けられるような後代に誇れる街を作るために血や汗を流すことも、今に生きる私たちの責務じゃないのかな。
>>602 匿名さん
もし仮に街ぐるみの再開発ができなかったときのことを想像して欲しい。
結局のところ個々の地主がてんでんばらばら勝手気ままに建て替えや分割切り売り転売をすることで、過去の歴史は綺麗さっぱり上書きされてしまうだろうし、容積率や建坪率を最大限に活用した真四角な狭小住宅だらけになっていくだろう。発掘調査も行われず好き放題に掘り返されいじくられてますます昔日の痕跡は失われていくのではないですかね。むしろ、そうした遺構を一部残しながら、歴史の連続性を保つような再開発をしていくには、六本木ヒルズみたいな大規模なプロジェクトでないと難しいと思いますよ。
>>604 匿名さん
まさにその通りだと思う。国民の生命と財産を守るのが大切で、その街づくりにノスタルジーはいらない。一方で、これまでの再開発手法のあり方を論じた下記著書も面白い。いずれにしても、本郷・湯島エリアは開発の余地がある。
東京裏返し
社会学的街歩きガイド
著者: 吉見 俊哉
https://shinsho.shueisha.co.jp/kikan/1033-b/
昨年夏すぐ読みました。
スローモビリティの概念など、新鮮でしたね。肩肘はらない都心居住ができるのがこの地域の魅力ですね。
もうこうなったら春日通りにチンチン電車を通して上野と直結だ!
>>610 周辺住民さん
神田駿河台はオフィス街のど真ん中なんですが、この辺はだいぶ住宅が多いのでまた少し違った感じでしょうね。敷地サイズからいって規模も多分こちらの方が大きい。容積率も使い切ってなさそうなので、一般に販売される分譲住戸も多そうです。
先日話題になった宝生ハイツの中古はあっと言う間に売れちゃったみたいですが、物件紹介ページを見ると、パークコートタワーでなくてもパークコート、あるいはパークマンションでも良いかもしれない立地だと思えます。宝生能楽堂が下に入るのは確実と思われるので、能楽を好むような富裕層からはかなり人気を博しそうです。南側の都立工芸高校とのお見合いがちょっと気になっていましたが学校の裏庭が大きくとられているせいか、それほどこんにちわ感はないし、緑が目に入って気持ちよさそうです。むしろ校舎が中央線の電車の騒音をブロックするいい防音壁になりそうです。
https://cowcamo.jp/magazine/library/%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%82%B6%E8%83%...
弥生にできるオプレジ、良さそうですね!
https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yayoi/?utm_source=glis...
東大のそばで住所が弥生って素敵ですね。
駐車場がない規模の小さなオプレジが増えるのは狭い土地しか出ないからだよね。大手だと手を出しにくい小規模なマンションを作っている。文京区はマンションの供給が少ないし、立てれば基本的には売れるので上手い商売だと思う。最近はオプレジイコール安価とも言えなくなってきたしね。儲かってるだろうな。
ただ小規模なマンションは将来修繕積立金がショートする蓋然性が高くなるし、巡回管理の物件は管理の質に懸念が残る。駐車場がないと車を持っているような人は選びにくいので、リセールのときに他の駐車場のある物件と比較されるとそちらに顧客をとられる可能性もある。文京区は小さな土地しか出ない(なぜなら大きな屋敷だった土地を明治大正昭和にかけて切り売りしてできた住宅街だから)という問題点が、これから何十年も経ってから住宅地としての価値を貶めるのではないかと懸念する。
> ただ小規模なマンションは将来修繕積立金がショートする蓋然性が高くなるし、
根拠がないように思います。
> リセールのときに他の駐車場のある物件と比較されるとそちらに顧客をとられる可能性もある。
立体駐車場だと20年に1度くらい取り換えが発生するので、クルマを持たない世帯なら、逆に駐車場がない物件を選んだ方が有利かと思います。
> 文京区は小さな土地しか出ない(なぜなら大きな屋敷だった土地を明治大正昭和にかけて切り売りしてできた住宅街だから)
これも根拠レスのような。大きな土地が出ないのはどの区も同じだけど、文京区は小規模マンション建設に耐えうる土地が出やすいと解せませんか。
>>617 匿名さん
駐車場がある=リセールに有利という考え方は、少し古いかも。若い人ほど車を持たないと言われていて、土地が限られている都心マンションの多くは、金くい虫の立体駐車場のある物件は、逆にこれからは避けられるかも。駐車場代、車検代、自動車税などの費用を考えたら、カーシェアリングで十分かと。
まあこれからも車をもたない人が増えるというのは同意ですし、いずれは自動運転車がタクシーのように人を運ぶだろうというのもわかるんですけど、それと駐車場がなくても大丈夫とは必ずしも結びつかないと思うんですけどね。
世の中大規模分譲で駅や商業施設に近い物件が人気があるわけで、小規模で駅や商業施設に必ずしも近いとは言えないのに駐車場がないというオプレジの方向性というのはある意味私たちの常識に逆行しているようにも思えます。もちろん、そういう価値観があることは容認しますが、メジャーではないような気がします。
なぜそういう事を言うかというと、私が以前契約していた月極駐車場がある日突然営業を終了してしまいマンションになってしまいました。代わりの駐車場を探したんですが、文京区は3ナンバーの停められる駐車場が希少で結構探すのに苦労したという経験があるからです。私の職場は駅から遠いので車通勤はマストなんですよ。今住んでいる物件は駐車場があるので助かってます。
価格帯的に富裕層を対象としたマンションであれば駐車場は欲しいですね。
車にかかるコストは生涯換算しても大したことないので。
車は特に別荘族は重宝するんですよ。別荘って結構辺鄙なところにあるんで、車でないとたどりつけない場所に持っている人も多いんです。道も悪かったりするので四駆のSUVでないと困るという人はカーシェアでは無理ですからね。まあ今度は入れられる駐車場が希少なんで、結局駐車場を買うとおもって戸建てでも買うか、って話になるんですけどね。
実は最初に発掘された弥生式土器が本郷弥生のどこで発掘されたかはちゃんと記録に残されていないので謎なんですよね。今では考えられないことですが、明治時代の初期にはあの辺は人の住んでいない野原もあちこちにあったようですね。
>>627 匿名さん
https://map.goo.ne.jp/history/edo/map/14/
を見ると、今の文京区弥生は、江戸時代の小笠原信濃守宅と水戸殿宅になりますね。明治維新によりしばらくは野原だったと思いますが、江戸時代と明治中期以降は人が住んでいたはずですね。
明治時代に大名屋敷が桑畑に変わっていたりしたので、明治維新後はしばらくの間、東京の中心部は田園地帯のような風景が広がっていたはずです。
終戦後も空襲で焼かれたせいかしばらくは空き地が多くあって、そこで缶蹴りしたなんていう古老の話も聞かれますね。小石川台とかは芸能人とかが住んでいて、それこそ巨人の星に出てくる花形満が住んでいた山手みたいな風景が広がっていたのも文京区です。
オープンレジデンシア茗荷谷は良かったですね。あれは欲しかった。
やたら地歴気にする方って大抵お爺さん間近のおじさんですよね。独断と偏見ですが。
だいぶ前に弥生式土器のレプリカをか買ったのを思いだしました。
両親も自分も文京区で生まれ育ちましたが、目白台なので弥生は行ったことがありません。地味ながら落ち着いた環境なのかな、と想像してます。
個人的にはプラウドとかパークホームズぐらいが建って欲しいという思いもありますが、変なミニ戸建てに変わるよりは好ましいと思います。
今度建つオプレジ弥生は東大農学部の方の弥生ではなく東大本郷キャンパスの裏手の通りですね。おちついた高級住宅街です。東大の緑が美しく、目の前の暗闇坂は道幅もそこそこ広く接道は悪くありません、駐車場がないのが残念ですが。ただすぐそばにタクシーがよく休憩につかう広場状の道の広い場所があって、タクシーを拾うのは難しくなさそうです。近隣には竹久夢二美術館とかがあります。不忍の池や上野動物園にほど近く、お子さんがいるご家庭では重宝するでしょう。上野動物園の年間パスポートが販売されています。ただ暗闇坂という名称が示す通り、うっそうとした森の中のような雰囲気の場所です。好みは分かれるかもしれません。
弥生のあたりの人のお買い物は根津の駅のあたりになります。赤札堂が駅前の交差点にあり、近隣にはお店や医院があるので、東大のキャンパスをぐるっと回る必要がありますが、そちらが便利でしょう。赤札堂にないような商品でも自転車を使えば容易に御徒町や上野の店に買い出しに行けます。物件のホームページ確認したのですが、東大キャンパスが崖状にそびえる下を通る暗いところまでいかずに、暗闇坂のかなり上の方ですからそれほど暗くはないと思います。以前売り出された西片も茗荷谷もそうですが、高級住宅街の中の生活道路に面した閑静かつ得難い立地と言えるので、人気は出そうですね。
> ただすぐそばにタクシーがよく休憩につかう広場状の道の広い場所があって、タクシーを拾うのは難しくなさそうです。
一般論としてはそうですが、使いたい時間帯にいない可能性もあるので、注意した方が良さそうですね。朝、上野駅までタクシーに乗ろうとしても、まずつかまりませんし、アプリでの配車も同様です。事前の予約も割と早くなくなる印象です。
確かに朝の通勤時間帯はタクシー利用者が増えますから、時間差をつけて動く必要がありそうです。ただ早朝って仕事上がりで帰社する車も多いので案外予約入りにくいんですよね。
タクシーが休憩に使う広場は暗闇坂の下の方ですね。タクシーなら言問い通りに出る方が良いですね。犬の散歩でよく通りますが暗闇坂と言われるほど暗闇ではありません。
しかし東大側が上がってますから多少圧迫感あるかも知れません。静かでいい場所だと思います。値段しだいですが検討したいです。
>>622 匿名さん
小規模で駅や商業施設に必ずしも近いとは言えないのに駐車場がないというオプレジの方向性
↑これは、あなたの事実誤認です。オプレジは駅や商業施設に近い物件もあります。むしろ、駅近のほうが多いと思います。
オプレジの文京区内の分譲実績からは
https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yayoi/
ほとんどが駅近に見えますね。
都心にこだわって成功しているデベだから、駐車場附置の優先度は低そうです。
オプレジなー駐車場は要らんけどもう少し中身の質を上げて欲しいなあ
>>640 匿名さん
弥生の物件はトランクルームがついてるんですね。
こないだの茗荷谷と本郷真砂も立地がいいなと思ってました。
弥生、落ち着いててとても場所が良さそうです!
高いのかな。
熱海の駅近ってこんな感じ
https://www.royal-resort.co.jp/atami/estate_list_atami/sell/estate_det...
まあ、熱海でもおそらく一番高い部類ではあるが、もはや静岡県の相場を超越して港区の物件のようになってしまっている。
軽井沢でも南の方だと、越後湯沢のリゾマンみたいに、かなり安いですよ。
湯島ハイタウンの並びのビルや戸建の一帯(湯島三丁目)を住友不動産が解体し始めましたが、マンションが建つのでしょうか。春日通りの拡張も予定されていて、マンションだったら、湯島駅直結で人気が出そうですね。
ルジェンテ文京湯島、完売だとさ。
>>659 周辺住民さん
本郷小学校の校区は確かに人気あるけどなあ。
スペックからいくと駅近だしスーパーも道渡ってすぐ、とりあえず大通りからは一本入っているというところまではいいんだが...。
小規模マンションは地上の環境に影響されやすいので、買いたい人は現地をよく見て買うことだね。部屋も狭くなるので子供の数によっては転居を将来的に強いられることもあるだろうし。
>>660 匿名さん
表通り(本郷通り)側の理容室MAREが移転済み、2024年に戻ってくるとのこと。とすれば、そこそこの規模のマンションになりそうです。ソースはツイ。
東急リバブルのチラシによると、オープンレジデンシア文京本郷台(2020年8月築)の13階東南角住戸(70.11㎡)が、1億580万円で売りに出されています。湯島のマンションの相場は上がっていますね。
東京建物のマンションのヒントです。
ブリリア本郷三丁目駅前(笑)の土地は
・本郷通り側:5m×20m=100㎡
・裏通り側:20m×12m=240㎡
・合計:340㎡
くらいです。容積率が600%なので2000㎡(エントランスや共用廊下を除く)くらいが建てられます。裏通り側に建築面積18m×10m=180㎡に高く建てるでしょう。低層階は3戸、高層階は2戸でしょうか。共用部の面積にもよりますが、最低12階建て、最高15階建てといったところでしょうか。
>>650 匿名さん
同じ区画の密接しているラブホテルの土地が計画に含まれていないようですし、マンションは難しそうですけどねえ。というかオフィスでも嫌だな…どうするつもりなんだろう。
隣のラブホはそのままの気がしますね。
人通りが多くなれば、ラブホはやっていけなくなり、いずれ廃業となるでしょう。
あの一帯のラブホテルはいかにもラブホテルらしい外観なので、せめて控えめな外観に改装いただきたいですね。
湯島のラブホテル「ホテル寿」の周辺でマンション建設が相次ぎ、ついにホテル寿も廃業してマンション建設が始まったように、いずれ、湯島天神下交差点の、あの下品な看板のラブホテルもなくなって、マンションになると思います。
基本的に交通の便が良い場所なのだから、ラブホテルからビジネスホテルに業態転換する方向性もあるかもしれないね。
>>671 匿名さん
私もそう思っていました。実際に、向かいにビジネスホテルがありますし、大手町などのオフィス街に近く、地方からの出張者や上野観光の旅人などの需要は見込めそうですね。湯島三丁目というグルメ・娯楽タウンもありますし。
[No.674~本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
先日、ルジェンテ文京湯島も完売したようですが
湯島のプラウドと小石川2丁目のパークホームズ、
皆さま、どちらがお好きというか魅力を感じますか?
地下鉄だけど丸の内線後楽園駅の明るい雰囲気にも惹かれますが
坂を見上げれば御茶ノ水が見えるプラウドも捨てがたく悩みます。
>>677 周辺住民さん
私は湯島のプラウドかな。御茶ノ水、秋葉原、上野、後楽園が徒歩圏内だからです。あと、湯島は路地裏に名店がいろいろとあるので、歩くのが楽しい街だと思います。
>>683 周辺住民さん
徒歩圏内のエリアが充実しているほか、湯島駅、上野広小路駅、御徒町駅、本郷三丁目駅、御茶ノ水駅なども徒歩圏内で、都内のどこへ行くにも便利なのが湯島の特長かと思います。湯島に馴染みのない人は「ラブホの街?」と思うかもしれませんが、スーパーの「サミットストア湯島天神店」も近くオープンしますので、より住みやすくなりそうですね。
湯島駅のスミフの土地見てきました。隣の1番出口と一体化している吉野ビルは、1階テナントがしばらく空いていたと記憶していますが今日行ったら不動産仲介の店舗が入っていました。あのビルは無くなりそうにないですね。
東側のホテルも気になりますが、北の不忍池側もいかにもな外観のラブホテルと面しています。しかも距離が近い。マンションにしたら北側の部屋を買う人いないのでは…。ただ現地を見直してみると、拡幅後の春日通り側がメインになると考えるとそんなに気にならないかもしれませんね。
そういえば野外音楽堂正面の建て替え土地も見てきましたが、結局ホテルのようでした。
もちろんコロナが終息しつつあるのは朗報ではあるのですが、またコロナ後のように上野から御徒町のあたりは外国人観光客が溢れそうですね。
これからのことを考えると坂の下よりも上の方が住環境的には良さそうです。
話は変わりますが、心当たりのある方にお知らせです。プロバイダからBAN食らったのに懲りない投稿を続けると次は何が起きるかが心配です。ご自重ください。
中古マンションが5ヵ月連続で上昇 築46年でも“億ション”【WBS】
https://news.yahoo.co.jp/articles/9836a225e00b8203276550020973ce6f5455...
東京文京区にあるマンション。1975年に建設された築46年、4LDK、101平方メートルのリノベーション物件です。地上14階建ての11階と高層階に位置し、窓からは東京スカイツリー、上野恩賜公園が一望できる点も魅力です。
築50年近くのマンションは、いくら内装をリフォームして綺麗にしても、人間の血管と同じく、配管は相当劣化したりしているので、これまでの維持管理、修繕の程度にもよりますが、素人が手を出すのは危ないと思います。耐震補強工事はしているのかしら?
>>692 匿名さん
この辺かな?価格も似ているし、築年はどんぴしゃり。
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...
最近、新築よりもバリューのある中古物件購入をすすめるブログ記事とかも目にするようになったけど、新築を値下げして売るよりはなんらかの訳あり(築古とか駅遠とか)を安く売るほうが、新築相場への影響が少ないのでデベロッパーも手がけやすいのでは。
この築年数だとローンで買って地震が来たらすべてを失いますね。4LDKって今どき必要ですか?どうしても住宅が必要なら郊外で築浅の中古買った方が良いかもしれませんよ。
古いマンションだからか、お風呂のサイズ1317はちょっと小さいですね。
>>699 匿名さん
昔は一人っ子の三人家族が多かった気がするんですが、最近は働き方改革で家にいる時間が長くなり夫も子育てに参加できるようになったせいか経済的に余裕のあるお宅だと子供三人、奥さん専業主婦みたいなご家庭が増えたような気がしますね。それに向丘一丁目はあの誠之小学校の通学区域に当たっていますから買いたい人は多いでしょうね。旧耐震を気にして苦悩する人は多そうですが。
まあ、冗談は別にして、国会議事堂も日銀も旧耐震だからなあ。
ちゃんと作られていれば古くても大丈夫という話はあるよね。耐震診断をマンションで受けて大丈夫なことを確認しているとか、耐震補強済みとかいうなら問題ないんだろうけどねえ。
>>704 匿名さん
耐震の心配もそうだけど、古い建物は給排水設備が想像以上にもろいからね。血管のようにコレステロールみたいな汚れで詰まったり大変だよ。内装だけのリフォームで「安い!」と飛びついちゃだめ。
>>705 匿名さん
大規模修繕の履歴とか、現在の修繕積立金の状況とかは要チェックでしょうね。1965年に完成した原宿のコープオリンピアも色々難ありのようで、赤井氏のブログにも書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/2053/
逆にこうした面がクリアされていたら、大変なお宝ということになります。
[ご本人様からの依頼により削除しました。 管理担当]
東京メトロ本駒込駅の出口脇のオプレジ物件の隣に駐車場があります。その隣のビルの解体告知が出ています。合わせると本郷通りに面した結構な敷地になると思います。どこが仕込んでいるのだろうか?
ファミール本郷のほかにも、本郷ハウス、ファミール久堅、ドミ小石川など、1戸平均100㎡超えしている古いマンション、いくつかありますよね。音羽の方にも固まって存在していた気がします。
>>709 周辺住民さん
播磨坂沿いで坂の北側の沿道のファミール久堅は出たら欲しいと言う人は多いでしょう。あの並びは緑が美しく日当たりもいい、古くても気品あるマンションばかりですからね、リフォームしなくても億を超えてくるでしょ。ドミ小石川や本郷ハウスは駅が近く便利ですが、ちょっと繁華街っぽい感じなので少々駅距離があっても私が住むなら播磨坂ですかねー。
播磨坂って、
道路計画(都市計画)の
失敗跡なの?
>>712 匿名さん
住民は反対していますが、道路が建設されていない理由は反対運動ではなく、単に事業化の段階に入っていないだけです。元々、何十年も先に建設する前提の計画ですしね。
以前から区議さんの何人かが環状3号線の計画撤回を主張している人がいたので区議会としては反対なのかなと思っていたのですが。
https://www2.jcp-tokyo.net/itakura/archives/538
東京都の計画に区議会が全会一致で反対しても何?って感じになると思います。都議会での採決なら重い意味を持つと思いますが。
今この辺だと、不忍通りの拡幅と甘泉園への延長(環4)が優先されているように見えます。環3に取り組むのはその次でしょうね。
>>717 周辺住民さん
目白台の所ですね、あそこはだいぶ立ち退きが進んでますからいずれ通るでしょうね。
環状3号は地下化することも検討中みたいですが、外環道の地下トンネル掘削工事で陥没などの問題が起きていますから、果たして我々の生きている間にできるかどうか。私としては地上を通して周辺の再開発も一緒に行う方が、単純に地下を掘るよりもより乗数効果が高いとみていますけどね。
外環道のトンネルは大深度地下でシールド工法ですね。大深度に達するまで1kmくらい必要なので、環状3号が地下化する際には、普通に開削工法にすると思います。
雑司ヶ谷あたりの環5の2は、地下が通過交通、地上が生活道路として設計していますね。
>>719 周辺住民さん
開削工法だと立ち退きは必須になりそうで、これまた時間がかかりそうです。さらに生活道路となると沿道の用途地域がどうなるのかが気になりますが、現在の播磨坂のような瀟洒なマンションが建ち並ぶ緑の豊かな通りになるといいですね。
賃貸かとばかり思ってたら分譲なんですね。
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00152801/?ult_out=nm_dd...
>>721 マンション検討中さん
専有面積25~61㎡ですからね。賃貸のつもりが売上たたなくて分譲にした感じです。
建物北東の東側に開口がないのが残念です。開いていれば、春日通りに沿って抜けがあり、さらにその先にスカイツリーが望めます。隣のプラウドも似たような感じですが、設計者が現地を確認してないんでしょうね。もったいなすぎる。
ブランズ文京本郷一丁目はスレが立ちました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/674815/
>>724 匿名さん
環状3号は第四次事業化計画(2016~2025)で優先路線に指定されなかったので、少なくとも2026年までは動きがなさそうです。第三次で優先路線に指定された天神下交差点付近ですら、いまだ着工していないので、環状3号の先は長いですね。
>>726 匿名さん
天神坂交差点から湯島ハイタウン前までは、扱いとしては事業中です。工事はまだだけど事業としては始まっていて、土地の買収もひとまず終了しています。
そこから先、本郷三丁目交差点までは、2016~2025年に優先的に事業着手することになっており、工事が終われば無電柱化されるでしょう。
が、そもそも、台東四丁目交差点から湯島ハイタウン前、本郷中央教会西から本郷三丁目交差点までは2006~2015年に優先的に事業着手するはずだったのが、延び延びになっています。
>>729 周辺住民さん
詳細な情報、ありがとうございます。無電柱化したら、あの辺りの景観も良くなりますね。天神下交差点から本郷三丁目までの春日通り沿いは、歩くと分かりますが、低い建物が連なり、明らかに道路拡張事業地と分かりますね。
春日通りのあの辺は道が狭くてごちゃごちゃした印象があるからね、沿道に今あるいい店が広がった後にも残ってくれるといいけれど、そこが心配かな。無機的なオフィスだらけになっちゃうとつまらない。
なにげに今地元の不動産屋さんのサイトをみたら宝生ハイツの建て替えの正式決定は2022年春頃の予定と明記されていましたね。『三井不動産レジデンシャル』が事業主ともされており、来春が楽しみです。
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/26409
2年の定期借家で募集も出ているので、着工は再来年以降になりそうですね。
>>737 匿名さん
今度甘味処みつばちさんの支店ができるみたいですよ
https://tabelog.com/tokyo/A1311/A131101/13003590/
壺屋さんも来られたらいいと思います。
>>739 匿名さん
あの最中の壺屋さん(本郷)の場所は、春日通りの拡張予定地のエリアでしょうか? あそこの最中は、後を引かない、絶妙な甘さのあんがぎっしり入っていて、もち米100%の皮も上顎につかないしっかりとした塩梅で、私は大ファンです!
昨日小石川三丁目の千川通り沿いを散歩していたら、道から一本入ったところにマンションが建つぐらいの更地が造成中だった。何が建つかな、また賃貸かもしれんが。
昨日は不思議な人がいたな、戸建てとかマンションの広告を手に持って練り歩くサンドイッチマンみたいな営業さん。寒いのにご苦労様です。
東京建物のマンションの標識が出ていたので、スレ立ててきました。
(仮称)本郷三丁目駅前プロジェクト
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/676989/
久堅公園の近くでまたオープンハウスのマンション計画あります。
またまた好立地で即完売でしょうか。
昨日、本郷の金魚坂に行くため自転車で菊坂を上って行ってたら、本郷5丁目側のオルガノの隣のあたりの建物が解体されて、ずいぶんと広い空間ができていました。まだ解体工事のお知らせ看板があるだけでしたが、なにか計画があるのでしょうか?春日や後楽園と本郷3丁目もほどほどに近く、坂も春日通りほど急でなく、低層建物が多く静かで好きな場所なのですが。
>>754 周辺住民さん
菊坂沿い2棟と台地上2棟(どちらもオルガノ)の合計4棟を解体しています。地図上での目測ですが、3000㎡以上ありそうなので、軽く1万㎡を超えそうな大規模マンションになるでしょうね。
菊坂沿いって近隣商業地域容積率400%建蔽率80%、奥に入った方は第一種住居地域容積率300%建蔽率60%イメージとしてはインペリアルガーデンみたいな低層マンションが建つのかな。高価そうだな...
菊坂沿いが7階建て、台地の上は地下2階地上5階くらいでしょうか。菊坂沿いの1階と台地の地下2階が同じ高さのイメージです。もともと台地部分の地面が菊坂沿いと同じ高さまで掘り下げられているようです。
スケール感に乏しい物件ばかりになりそうだけどね。
いくら美しい庭でも放置すれば雑草だらけになってしまうのと一緒
>>738 匿名さん
再来年の着工は困難?
本郷一丁目の住環境を守る会
宝生ハイツ建替え計画に伴う高層建築物の建築計画の変更を要望する署名活動
https://b.hatena.ne.jp/entry/4722160530129926274
ご近所さんは何人いるかな、その会
その手の反対運動は足を引っ張る行為であり、経済が停滞する一因かなと思います。醜いよね。
反対運動の実体があると都知事も許可を降ろしにくいですからね。
多分そのために急造された団体でしょう。今時ホームページもないなんて...
果たして実体があるかどうかにかかっています。
地元住民の素朴な感情を覆せるかどうか...
> 地元住民の素朴な感情を覆せるかどうか...
商住一体っぽい建物ばかりで住環境を重視する雰囲気が感じられない地区なので、そもそも地元住民のどれほどが反対しているのか疑問です。だって、学校に同調して反対したら、自分のところの建て替えが反対されるわけで。
>>767 周辺住民さん
怪文書レベルの署名運動がPTAというところが重要ですね。
学校側は全く音無しの構えですから。
ステークホルダーではない人が必死になって何かやろうとしているような気がします。
> 署名運動がPTAというところが重要ですね。
なるほど。気が付きませんでした。そして腑に落ちました。学校としてはマイナスなんじゃないですかね。学校を建て替える時に周囲から反対されて、「あの時、私たちに対して反対しましたよね」と返り血を浴びる気がします。
地元の町会からも学校からも猛反対されているとしか見えないけどね。。。
https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:https://www.oin....
教育施設・医療機関についても無条件で認められるわけではなく、絶対高さ制限の特例を受けるには、一定規模の敷地があり、かつ、緑化率を高めることが必要ではなかったでしょうか?
>>778 匿名さん の説明が正しいと思います。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...
敷地が3000㎡未満だと、学校も病院も特例はありません。
>>781 周辺住民さん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...
のリンク先を読んだんだけど区報の4面に「絶対高さ制限の特例について」とあるけれど、
1既存不適格建築物の建替えの特例
2大規模敷地の特例
それ以外にも
3土地利用場やむを得ない場合の特例
「良好な市街地環境の形成に資する建築物で、都市計画心議会の議を経て、口調が認めたものについては、絶対高さ制限は適用しません」と明記してあって、「なお、教育施設・医療機関は、都市マスタープランにおいて、文京区の魅力の要素としており、区としても、今後とも維持・発展させていきたいと考えています」とあるので >>777 匿名さん の言うことも必ずしも誤りではないと思います。
さらに
4地区計画等による適用の除外
5 総合設計の許可による建築物の適用の除外(高さの特例)
も書かれていますが、敷地が広い場合だけでなく行政が必要と認めれば高さ制限の除外もありうると思います。
良好な市街地環境の形成に関心のない人にとっては、どうしてそういう制度になっているかは理解できないでしょうね。
>>779 周辺住民さん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...
区報4面の表1によると3000平米未満の場合での建築物の高さの範囲が書かれています。1000平米未満は絶対高さ制限の制限値の1.0倍以下となっているので正しくは敷地が1000平米以上あれば認められうるということだと思います。
千石一丁目だったか不忍通り沿いに、野村のプラウド建つみたいですね。
>>784 検討板ユーザーさん
プラウド文京千石スクエアですかね、不忍通りの南側に建っているので、窓の向いている南側は低層住宅街、非常に日当たりが良さそうないい物件ですね。人気を集めそうです。
>>765 匿名さん
> 今時ホームページもないなんて...
このような情報もあるようで。。。
桜蔭、近隣の高層マンション計画に反対
https://www.google.com/search?filter=0&q=%E6%A1%9C%E8%94%AD%E3%80%81%E...
貼ってもいいのではないでしょうか?
桜蔭学園が公開しているから
イメージ図を見ると、反対されるのも大いに納得。
真ん中に建つタワー型じゃなく、完全に壁ですね。校舎に対して垂直だけれど、すごく迫っている。でも総合設計制度で認可されているんですよね。
絶対高さ制限がなければ、もっと細くできて、圧迫感は生まなかったと思います。本末転倒な制度だ。。
>>797 匿名さん
周囲のことを気にせず最適解を模索したら、こうなったということだと思います。
でも、もし桜陰学園が建て替えるとして同様に最適解を求めたとしたら、宝生ハイツ建て替え案に覆いかぶさるような計画になると思います。たぶんそれを見越して宝生ハイツ建て替え案は、東側=桜陰を向かずに南側を最大限に向いたのだと思います。
だから「周囲のことを気にせず」って書きましたが笑
(仮称)宝生ハイツ建替え計画は、現地にお知らせとして掲出されていました。総合設計制度についての役所との事前協議は終わっていることになります。そもそも1万㎡超なので、管轄は区ではなく都であり、文京区との接点はなさそうです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...
現地の掲示物には設計者が日建ハウジングシステムとありました。ルサンク小石川でやらかした設計者ですね。
菊坂のオルガノ跡地はかなり整地されていました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/res/754-757/
南東に建つ本館?だけが残っています。電気が点いているので、まだ現役ですが、そのうち移転して、デベに売られるのでしょうね。
南側にパークコートが立ちはだかっていますが、こちらにマンションが出来たらいい勝負になるでしょう。
老婆心ながら言わせてもらうが、建て替えを決定したマンション管理組合も周辺の町会の人たちも真剣に地域のこれからを思って話し合いを進めているはずなので、いつものノリで誹謗中傷を加えるのは控えてほしい。逮捕者が出るような騒ぎになったら迷惑だ。
>>806 周辺住民さん
矛先が三井不動産にも向いているようですけどね
https://ameblo.jp/pwf2keqxr748-a1/entry-12756193336.html
THE名門校 日本全国すごい学校名鑑
都立小石川……東大に現役合格が多い秘密! 文系理系に分けない?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/
よく知らんが、白金高輪買ったやつ涙目やな。
文京区は、ど田舎らしい。
お前らに言われたくないと思わないか?
白金高輪がOKならそんな事言えないと思うのだが。
煽る私は、港区民だから気にするな。
>>808 匿名さん
リンク先ブログは活動家さんのようですよ、地元民ではないみたい。
こういうサードパーティの人が割り込んでくるのは好ましくない事態ですね。
住民不在の運動のための運動になりがちです。
活動家さんが言わんとしていることはわからなくもないですが、平和ボケの暇人の行動なのかと思えてしまいます。言論の自由をと叫んでおきながら、宝生ハイツの皆さんの財産権を犯しているという。
>>811 周辺住民さん
宝生ハイツ建替え計画がこのままで進むと
周辺住民の住環境や学校環境を悪化させるのも確かなわけで。。。
桜蔭学園が争う判断をしているのもわかりますよ。
桜蔭と活動家は立場が異なるので、同列に語らない方がよい気がします(桜蔭に対して失礼がない)。桜蔭は当事者(被害者)、活動家かはネタさえあれば食いついてくる人たち。桜蔭の言い分は理解できます。
アトラス文京小石川のホームページもできていた
https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/koishikawa/index.html?utm_sourc...
目の前に24時間営業のスーパーダイエーがある。ダイエーを冷蔵庫がわりに使えるのは凄いな。
古い商店街だったんだけど、最近再開発されてマンションが次々建っている地域。
ここの斜向かいで絶賛マンション発売中なので、バッティングするアトラス小石川がどんな仕様、価格で攻めてくるか興味深い。
ここって80平米以上はないの?
>>820 マンション検討中さん
今回の第1期販売予告では80平米以上はないみたいだね。
気になるなら電話とかですぐ問い合わせた方がいいよ。
広いのがいいならアトラス文京小石川の斜向かいでヴェリテージ文京小石川が販売中だけど、二つの住戸をくっつけて137平米にするってプランを提案している。
この辺って眺望はどんな感じなんですか?
高層階以外はごちゃごちゃしてそうなイメージある
>>822 匿名さん
アトラス文京小石川はスレが立ったのでそっちで話すべきだとおもうけど、現地を見る限りでは周囲にマンションが多い地域なので低層階は囲まれ感あるかな。ただ建設地域の真ん中を通っていた路地を南側につけ直したのである程度離隔がはかれているので、そこそこ日当たりや通風は確保されるんじゃないかなと思う。
アトラス文京小石川
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/681522/
>>826 マンコミュファンさん
すごく立地がいいですね。湯島駅のほかに、上野広小路駅、上野御徒町駅、御徒町駅、仲御徒町駅、京成上野駅も徒歩圏内ですね。確かにラブホテルか多いですが、湯島では最近、ラブホテルが急激に減っているので、将来に期待するしかないですかね。近くの春日通りの拡張工事を控え、もしかしたら隣の湯島ハイタウンの再開発の可能性もゼロではく、期待の持てる場所ですね。
まだ許認可がおりてないし、おりるかもわからない、商品企画の参考にする、アンケートにこたえたからといって特別なはからいはしない、等々書いてありました。戸数68とだけ記載ありましたが。
恐らく単身者向けになるのかと。あくまでアンケート(市場調査)なので、3LDKもありましたし、ファミリー向けにも考える可能性はあるのでしょうが、何度も書きますが、比較的ギラギラしたラブホがいくつか隣接しているので、周辺環境を考えると子供がいて住みたい環境ではないと思います。Googleマップで現地写真みてください。道路渡って東側は上野方面に向かって歓楽街でキャッチも多く治安は良くないです。
単身者だから3LDK、2LDKを買わないということはないと思うけれど、1LDK中心の構成になってくるんだろうな。1Rは今は人気がないから設定ないだろうけど。
ワンルームの設定があれば明示するルールなので、本件にワンルームはありません。
>>845 匿名さん
この敷地面積で68戸、16階建てだと、ある程度広さのあるプランも売るのでしょうかね。にしても、エントランスをどこに置くかが気になりますね。ラブホテルの並びには置かないですよね。。
リモート部屋と寝室が確保できる2LDKとか狙ってるシングル多そうだけどね。
その広さだとパートナーと一緒に住むもアリだろうし。基本的に賃貸利回りが全てなワンルームと比べると不動産価値は高そうだけどな。
>>853 匿名さん
複数の駅に徒歩10分以内で行けるほか、南側の春日通りの拡張工事が間もなく始まり、ラブホテルという要素を除けば(周辺のラブホテル一帯も再開発という噂も?)、立地はいいと思います。隣の湯島ハイタウンの建て替えがあったら、あの辺りは一気に綺麗になりそうですね。
個別に建て替えはあるかもしれませんが、
そのエリアの再開発は当面ないですよ。
文京区の市街地再開発事業
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/kaihatu.html
>>855 マンション検討中さん
借地期間が2030年に迫っている湯島ハイタウンの建て替え再開発も可能性としてゼロでしょうか? すごく古い裁判官官舎などのある国有地とあわせて、広大な再開発が出来そうですが、難しそうでしょうか?
湯島ハイタウン建て替えはあと数年で発表されるのでは?
次の大きな再開発は後楽二丁目ですね。相当昔に完成した東地区と西地区に加えて、南地区と北地区で工事が始まりそうです。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6736/202183184457.pdf
白金ザスカイの周辺は元々町工場が多くて、白金っぽい雰囲気はなかったですよ。今どうなっているのかは知りませんが。
>>855 マンション検討中さん
公的な市街地再開発よりも、社会の構造変化にともなう空き地の発生が民間が草の根自然発生的に再開発と同じ効果を生んだのが湯島のマンション建設ラッシュなわけで...
はっきり言って、若い世代は昭和に生きたオジさん達のようなガツガツとした性欲もないし、浴びるほど酒を飲むような人も珍しい。こういう社会の変化を見る限りああいう昭和な業態の女性の接待を伴う飲食店の将来性には疑問性もある。おそらく将来的には彼らが撤退した跡地を利用した民間事業者による小さな開発が五月雨式に地域を変えていくんじゃないかな。実際、湯島の高台のラブホテルが潰れてマンションになるのと同じ流れがこれからあるのではないだろうか。
湯島ハイタウンのエリアは景観条例に引っかかっていて、超高層は無理らしいよ。
>>861 口コミ知りたいさん
白川ザ・スカイの場所は古川沿いの低地でハザードにかかっていますよね。地盤と交通利便性で言えば、湯島ハイタウンの立地のほうが強いと思いますが。湯島ハイタウンの土地は元々、岩崎財閥の土地でもあったし、隣に国有地があるので、地位(じぐらい)は湯島ハイタウンのほうが格上だと思います。
皆さん湯島に思い入れあるんですね
>>871 匿名さん
はなから無理ゲーと言っていたら、一生前進しないよ! 闘う前から無理という逃げ腰な姿勢が一番嫌い。どうしたら建て替え再開発ができるのか、ぜひとも大手デベが知恵を絞って実現してもらいたい。プロジェクトX並みに燃えようよ!
>>871 匿名さん
戸数が多い老朽建築なので、仮に震災で倒壊は免れるにしても居住不可な損傷を負った場合に路頭に迷う世帯数がハンパない。これは行政の介入が必要な事案だよ。
再開発事業ということになると自治体の長の許可でさまざまな規制緩和が可能になるので、単体でチマチマ建て替えするのは困難でも周辺の防災とか不足する公共施設の整備を目的とした再開発なら容易になる、という待望論もある。
>>873 匿名さん
ほんとだJFAハウスが取り壊されてタワマンになるって書いてある
https://news.yahoo.co.jp/articles/c5aa7000faa362701cf2d189fd0409c66f4f...
でもプレスリリース出るまではまだ憶測にすぎないのでは
>>877 匿名さん
まあ常識的に考えればそうですよね
立地と規模からいってパークコートは決定でしょうね。
パークマンションはおそらく再開発の最終段階で東京ドームシティのど真ん中に建つのではないかと妄想してます。
JFAハウス跡がタワーかどうかは確定でないにしても、敷地面積が3000㎡くらいあるから最低でも2万㎡くらいの規模にはなる。2万㎡でも200戸クラス。
敷地4400㎡で容積率600%のところが総合設計制度などで1.5倍の900%になったら4万㎡ですね。巨大だ。
>パークマンションはおそらく再開発の最終段階で東京ドームシティのど真ん中に建つのではないかと妄想してます。
パークマンションがそこまで落ちぶれることはないと思いますよ。
>>826 マンコミュファンさん
>>842 名無しさん
スレ立ててきました。ありがとうございます。
(仮称)湯島三丁目計画(湯島ハイタウンの隣)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/681987/
パークマンションは利便性の高さではなく、気高い感じのする地区にしか建っていませんよね。
検見川パークマンション
>>887 ご近所さん
この時期にこのスペックであれば、パークマンションを名乗るにふさわしいと思いました。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FK3Z2A05/
時代によって解釈は変わると思いますよ。いま白山や検見川にもの凄いマンションを作っても、パークマンションを命名することはないはずです。
>いま白山や検見川にもの凄いマンションを作っても、パークマンションを命名することはないはずです。
白山や検見川はそこまで落ちぶれてきたのですか。
人口減少による住まいの厳選、といったところでしょうか。
そうでしょうかね、徳川御三家の一角である水戸藩の上屋敷であり、東京砲兵工廠に姿を変えて明治の富国強兵を支えた歴史ある土地ですよ。その後にできた後楽園球場は日本のプロ野球の歴史に燦然と輝く聖地ですよね。そしてドーム球場となった後は内外のトップアーティストがこぞってコンサートを開く日本屈指のコンサート会場としても知られます。
パークマンションはその土地の地歴を非常に大事にすると思うのですが、地歴は十分すごいと思います。再開発の方向性次第ではパークマンションが建つでしょう。
そう熱心に語られても特別感は感じませんが…。
むしろそういう興行施設が作られた時点で、住まいとしては色々と適さない土地だと思いますよ。
土地の余った郊外に作るものですから、そういう施設って。
後楽園は分譲なんてしないと思う。
今回の建て替えの次の建て替えごいつになるのかも分からんのに、
敷地内に分譲マンションなんて定借でも作れんよ。
世界最大級の場外馬券売り場もあるので、享楽に耽るのなら申し分ない場所だと思います。
後楽園の北側、春日辺りの低地エリアにはその昔 有名な風俗街もありましたしネ。
まとめると、
女や馬券を買える場所は、地ぐらいが高いです。
出た出た、場外馬券売場おじさん笑
いつの時代だよ笑
勝手に脳内で昭和を回想してください。
近接したところにパークマンションは無理でしょうね。
ヒルテラスの場所でパークホームズですから。
宝生はパークタワーかな。
赤坂プリンスホテル新館は1983年に開業し、28年後の2011年にホテル営業を終了しまし建て替え事業がはじまりました。
東京ドームホテルは2000年に開業し、2028年には開業28周年を迎えます。建物の構造とかホテルとしての立ち位置など全く同じとは言い難いですが、築30年もすると色々とホテルとして不具合が出てくるのではないかと思います。
私は10年後が非常に楽しみです、たぶんそのうちロードマップが示されるでしょう。
え? 建て替えで名前変わらないマンションなんてあるの…
あるかないかと言ったらありますよ。
名前の変わるところももちろんありますけどね
登記上問題ないのかな。詳しく知りたい。
パークマンションが建つような環境に整備してほしいという願いもあります
東京ドームホテルがリッツに変わったり、
ラクーアにGUCCIが出来たらパークマンションもありえるでしょうね。
ただ、そんな文京区は望まれていないのでは。
先日ツイッターで、ラクーアに欲しいテナントとして、
ミスタードーナツが挙げられていました。
子供の友達のお父さんがパークマンション住んで、
マイバッハ乗ってたら肩身狭くなりそう。
>>924 ご近所さん
>ミスタードーナツ
そういえば文京ガーデンノースにあるマルエツでクリスピークリームドーナツを売り始めたら、エルアージュ小石川のクイーンズ伊勢丹でも同じように売り始めましたね。ドーナツ好きが多いんでしょうか?知り合いのミスドが好きな人はたまに発作的に食べたくなるとか言ってますね。
>東京ドームホテルがリッツに変わったり、
>ラクーアにGUCCIが出来たら
三田綱町にはリッツもGUCCIもないですよね
要するにハイブランド商品を扱うテナントのあるショッピングモールがないのはダメなんじゃん、みたいな話だと思うんですが...アフターコロナで人流が途絶えるとそういうおしゃれな街に広告宣伝代わりに出す店の撤退が目立つようになっているわけで。
コロナ以後の世界を考えると、そういう人がウジャウジャ一箇所に集まってきてそこで一般人がウインドウショッピングを楽しむみたいなものも廃れて来るんじゃないかなと思うんですよね。確かに近所にエルメスとかフォクシーの店があってドアマンが恭しく迎えてくれたら気持ちはアガりますが、多分日常の買い物に使う店はお金持ちでも一般人でも大して変わらないと思いますよ。
稲盛和夫氏が吉野家を愛していたことは報道でもご存知の方が多いでしょう?ウォーレンバフェットだってコカコーラとマクドナルドを愛していますよね。こういう人たちは仕事が最大の娯楽で、それ以外は最低限で十分なんですよ。
稲盛さんはきっとで吉野家の研ぎ澄まされた合理性が感じられるオペレーションを観察したり、バフェットはコカコーラとかマクドナルドの企業としての評価を味覚として感じていたんじゃないかな、と。接待で一皿六千円とか一万円とか取っているのに決して美味いとは言えないような料理を何度か食べさせられると、吉野家の優秀さがわかりますね。ポンデリングの方が美味しく感じるかもしれません。
皆さんパークマンションで浮かれてますけど、
私はトヨタの東京本社が品川に引っ越すのではないかと心配していますよ。
移転したら跡地に小石川後楽園借景タワーが出来るかもしれませんが、
トヨタ東京本社の方が良いです。
>>931 ご近所さん
どうでしょうかね、自社ビルからいきなり賃貸に移るのは合理的とは思えませんが。
今回のJFAの移転の件も余った床を有効活用しようというもくろみでしょう。
自社ビルの床が余るぐらいなので、ご新規で品川の賃料高いオフィスに入る義理はなさそうですが
>女や馬券を買える場所は、地ぐらいが高いです。
だから、何?
春日・後楽園がいつまでもダークエリアだと思うなよ?おめぇ
>>932 匿名さん
昔から移転の噂があるの、ご存知ないですか?
今回のJFA移転件で、既に決まっているのではないかとがっかりでした。
https://business.nikkei.com/atcl/report/15/278202/010800010/
ここ20年くらい、自社ビルなどなるべく不動産は持たない方がよいというトレンドがありますね。保有不動産の評価額の上下動で利益が増減したり、そもそも本業と関係ない要因でバランスシートが大きくなるのはよろしくないという理由で。
本郷菊坂のオルガノ跡地の広大な土地にも、大手デベロッパーのマンションが建つんでしょうか? どなたか知っている方はいらっしゃいますか?
パコ茶800、パコ楽園950
>>939 匿名さん
恐らくマンションになると思います。敷地の面積が3000㎡を超えていると思われますし、菊坂沿いは容積率が高いので(といっても400%かな)、高くはないけど大規模なマンションになるはずです。たぶん、菊坂からみて7階建て、長泉寺からみて4階建て、ボリュームは向かいのパークコート以上、といった感じになるかと。
ちなみに、事務所はまだ使用中です。
後楽園のパークマンション、1箇所可能性ありそうな場所がありました。
誠に申し訳ございません。
後楽国際ビルディング(三井不動産のもよう)の裏手の日中学院後楽寮の場所、
かなりの高さ制限がありそうなので、ひょっとしたらパークマンションもありかと。
大通り沿いはトヨタ東京本社(移転したら)と一緒にパコ楽園になりそうですが。
>>935 ご近所さん
トヨタは静岡県裾野市にある東富士工場跡地の広大な土地にスマートシティの実証実験をするための巨大な実験都市を作ろうとしている。おそらく再開発に参加しているのはまちづくりのノウハウを得るためであると思います。広報も本社移転の可能性を否定しているようですが...
https://kuruma-news.jp/post/430757/2
>女や馬券を買える場所は、地ぐらいが高いです。
春日・後楽園のことですよね。
皆さんがこの掲示板でパコパコ言っているのはそういうことだと思いますが、そのうち変わりますよ。
>>947 ご近所さん
>広報が否定って、いつ頃
いやいつも何も、あなたの引用した記事にそう書いてある。記事2ページ目の真ん中あたり。
"トヨタ自身は「東京本社を移転する考えは今のところない」(広報部)と強調する。"とある。
https://business.nikkei.com/atcl/report/15/278202/010800010/?P=2
まあウイズコロナの時代、全面的なリモートワークになるというのは大袈裟にしてもコロナ感染リスク軽減のために、自宅を含めてある程度、社員の仕事場を分散するというのはこれからも普通に行われるだろう。特に大企業はリモート業務のためのインフラに投資する余力があるし、積極的に賃料の高い再開発地域にオフィスを新規に構えるモチベーションは以前よりも少ないと思う。
>>948 匿名さん
あの…その記事はずっと昔から移転の話があったという例で出しました。
2016年の話です。
次に出したこちらの方をお読みください。
https://www.keikyu.co.jp/company/news/2020/20200406HP_20010TK.html
オフィスとして使用することも既に決定事項です。
>>949 匿名さん
これだけの広大な敷地で、財閥系のデベロッパーが手掛けるのであれば、かなり高級なマンションができそうですね。この本郷菊坂のエリアは、高さ制限があるのでしょうか?
戸建てがあるのは前ではなく後ろ(北側)です。
>>952 マンション掲示板さん
高さ制限はありますよ。菊坂通り沿いが24m、その奥が22mです。菊坂沿いとその奥とで高低差が非常に大きいので、地下室マンションに最適です笑。巨大な建物となることは必至で、また揉めそうな気がしています。
住まいるTVさんだったかが触れていたように、標識を掲出するための板が何カ所に用意されていました。近いうちに告知されるのでしょう。
>>958 匿名さん
反対運動が好きな人が多そうですからね。。。
ここは敷地が3000㎡くらいあり、容積率が300~400%なので、1万㎡くらいは余裕で建ちます。共用部は容積不算入なので1万3000㎡くらいにはなりそうです。加えて、地下室扱い部分を目いっぱい設定すれば1万8000㎡も可能です。かなり大きいです。
うろ覚えですが、この辺で一番大きいのはプレミアフォートの2万㎡、次が向かいのパークコートの1万2000㎡。こんな規模感です。
>>961 通りがかりさん
坂の上なら、ライフまで300m徒歩4分です。坂の下なら、マルエツまで600m徒歩8分です。坂の下方面はほかに、駐車場のあるクイーンズ伊勢丹、24時間営業のダイエーなどもあります。そういえば、菊坂通りは下りに向かっての一方通行なんですよね。
文京区ナンバーワン立地の物件が、パークホームズ文京小石川ヒルテラスでしたし(パークコートどころかレジデンスの冠すらないです…)、坂下低地のパークコートタワーもバブル前はパークタワーの予定だったとのウワサも絶えない有り様です。
ここであーだこーだ述べている内容の大半は妄想や空想の類いの話にしかみえないのですが、如何でしょう。
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
トヨタの跡地がマンションになるとしたら、2つ隣のコートレジデントタワーを凌駕する仕様になるでしょうね。
トヨタ東京本社が取り壊されてマンションになったら、日本サッカー協会は引っ越してきて早々に追い出されちゃうってことかい?酷いなあ...みんなはサッカー嫌いなのか?
トヨタ東京本社は築40年くらいですが、恐らく耐震性に問題がなさそうなので、もっと延命させるかもしれません。逆に老い先短いとしたら、家賃は安いはずなので、JFAの選択肢としてはアリですね。
看板はまだ出ていませんが、看板用のスペースが新設されました。全体が白いシートで覆われていて、看板部分だけが木になっています。
>>971 周辺住民さん
もしあるとすると二酸化炭素排出削減がらみでしょうね。
ただ建て替えも結構二酸化炭素出すんで、現状かなり省エネ性能が高いようなので、おそらく二酸化炭素排出も相当程度節減できているのではないかと思います。
品川に引っ越すとすれば、既存のあまり省エネ性能のよくない賃貸ビルに入っている分室みたいなオフィスを最新のオフィスに集約するのではないかという気がします。
トヨタ自動車はそもそもJ1リーグの名古屋グランパスエイトを傘下企業として所有していて、次世代選手の育成プログラムに協賛するなど関係が深い。トヨタ東京本社へのJFA入居は不要な有休施設の活用というよりは困っている日本サッカー協会への支援の一環だろうね。
https://global.toyota/jp/detail/16800648
トヨタ東京本社を手放す布石か、みたいなのはちょっと勘ぐりすぎだろう。
なんだこの妄想スレ
宝生ハイツは建て替えは階高低いので興味ないでーす。
>>981 ご近所さん
お知らせ看板に三井の名前がないのを知らないのはモグリですよ。
グレーター後楽園構想はそんな小さな話ではないと思いますよ。
そもそもなぜマンション反対運動が起きるのかという所に着目すれば、あるべき構想の姿が見えてくると思う。
森まゆみさんが宝生ハイツの建替えについてツィートしていますねえ
宝生ハイツは地元町会から反対されていますね
>>985 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/7890/
に書きましたが、町会は自ら「反対しているわけではない」と明示していましたよ。
コープオリンピアや南青山第一マンションズのように、建て替えは一度頓挫するとなかなか進まないのだろうね。
>>989 匿名さん
そっちのスレにも書きましたが、町会側は「反対」という表現をあえて避けているようです。
「徹底した反対運動」にしてしまうと、かえって自分たちが不利になるからと推測します。※※※が悪いネット上の反対運動と一緒くたにされたくないのかなと察します。なにせ、合法的な計画ですので。
宝生ハイツは徹底した反対運動になっているのにねえ。
> 皆同じような高さのマンションが乱立しているので眺望は望めませんが、
あっ、失礼。このマンションの場合は高層階なら眺望あります。
>>996 匿名さん
本計画は法令としては問題ありません。それを真正面から「徹底した反対運動」で戦っても、司法の場では原告が負ける可能性が高いです。なので、要請というかたち取らざるを得ないのかと思います。
もし既に司法の場に持っていったならそこで決まると思いますが、現状そこまで行っていないので法令に沿って計画されていると解するのが適当かと思います。
そんなこと言ったら、あなたの日ごろの動作だって司法の場に持ち込んだら黒かもしれない。
>>998 評判気になるさん
>それを判断できるのは司法の場だけ。
それはこんなところで無責任に煽っているあなたが決めることではなくて、当事者が総合的に判断すること。無茶苦茶な訴えをすれば国立マンション訴訟の二の舞でしょう。