株式会社TATERU(旧社名:インベスターズクラウド)ってどうよ？

何度か提案受けてますが、松戸の先の駅から15分とか、聞いたこともないような駅から徒歩18分とかの物件しか提案されないんだけど、
そんな物件を提案されても入空室だらけになるのでは？とすごい不安で…担当に聞いても埋まります！と強気なのと、借り入れの金利はS銀行で２.５くらいで、、、ちょっと高いなと思って担当の方に聞いたら、借り換えしちゃえば平気ですよ！と軽いノリで言われ…
肩書きはグランドマネジャーかコンシェルだったような。
一億近い買い物をするには、不安になったのが正直なところなんだけど、あれの属性が悪いだけかな？

>>56 匿名さん
ちなみにインベスターズは、前オーナーの建物解体費用も買主に乗せてます。
土地代は、公示価格の約1.5倍。
そりゃ高くもなるはずだよね。

返済比率だけで7割超えてて、さらに管理費、固定資産税、保険料がかかるんだから、キャッシュなんて残りませんよ。

>>160 通りがかりさん
インベスターズは、西京銀行とオリックスしか取り扱える銀行がないらしく、この2行だけで押してきます。
都銀にはあまり相手にされてないみたい。

あとは想像してください。

>>163 お助けマンさん
ありがとうございます！
参加になります。
金融機関が少ないってことは、あまり評価されていないってことですかね。

よく生活騒音者って書き込みをよく見かけるけど、まず防音が甘すぎる。
あと、部屋の照明等のスイッチがあるが、１つだけ意味のないスイッチがあったり、
ポストを開ける時に手順通り(かなりゆっくり回さないといけないため15秒ほどかかる)にやっても開かない時が多々ある。

それ以外の住み心地はいい。

よくやってもらってます！！

オーナーです。失敗でした。
・物件がかなり割高
・シミュレーションがかなり甘い
・22年後に詰む

銀行で眠っているお金を将来の投資へ回したつもりが、気がついてみれば銀行の金利と税金を収めるために残業し、生活の質を落とし、奴隷のような生活を送ることになりました。

私の不勉強が原因なのでこの会社を責めるつもりはありません。
ただ、他の人が同じ失敗に陥らない様にちょっと長文になりますが私の例を書き残しておきます。

まず物件が割高という話。これが全ての問題の元凶です。
相場の2〜3割高いと思って下さい。特に建物が高いです。
営業の人に「すぐに手を付けないと他の人に買われてしまう」と急かされますが、慌てずに国土地理院の「土地総合情報システム」で価格を調べて下さい。実際に売買されている価格なので流動性の評価損などの面倒な計算は不要です。
スマホでも見れますが、営業さんが持ってくるMacで一緒に見るのが良いと思います。ちなみに私は2割増しで買ってしまっていました。仲介されていないので手数料や登記費用が安くすんだので、実質1.5割増といったところでしょうか。

建物は完全に言い値で建てられます。一式いくらという金額だけ提示され、明細はもらえません。別の建築屋さん＆工務店に図面と金額を見せると3割くらい高いという反応でした。
ガスはプロパンのみで都市ガスは利用できません。都市ガスにすると設計の変更が必要になるので保証できなくなると説明されます。

シミュレーションはかなり甘いです。入居率は95％から97%で提案されますが、実績はそこから10%引いたくらいになります。営業さんには「その入居率は入居者が決まってから実際に入居するまでの期間(家賃が発生していない期間)は含まれますか？」と聞いておいたほうが良いです。
現状回復費と広告費も年10万〜12万で提示されますがその1.5倍はかかります。
さらに、デッドクロスが必ず発生します。80万円弱の赤字が13年間続き、しかも赤字の原因が税金なので払えないと滞納扱いになり遅延金が上乗せされます。この説明が全く無いのは不動産の投資として有りえません。

デッドクロスをご存知ない方は「減価償却と元金返済が反転する現象」と思って下さい。
お金が出ていかないけど経費にできるのが減価償却。お金が出ていき経費にできるのが金利返済。お金が出ていくけど経費にできないのが元金返済です。
最初は金利の支払いが多いので、減価償却＋金利を経費にできます。つまりお金が出ていかないけど帳簿上は経費がかかっているので税金はほぼゼロになります。
しかし、次第に元金返済の割合が増えるので15年目くらいに減価償却と元金返済が相殺し、22年目に減価償却が完了して元金返済だけになります。こうなると地獄です。300万円近い返済をしているのに経費として認められないため300万円分の課税がされます。
ちなみに私は複数棟持っているので毎年230万円の赤字なのに所得税と固定資産税を課税される地獄が待っています。
定年後に13年間に渡ってこれだけの課税をされるとかなり厳しいのではないでしょうか。というか破産確定です。土地も建物も全部銀行に持って行かれますが建物の価値は0になっているので元金の1/4近くが残債として残ります。

デッドクロス対策は4つあります。蓄積、売却、金利交渉、繰上げ返済です。
蓄積は22年目以降に備えて現金を貯めておくことです。しかし、返済率が75〜80％に及ぶ上、大規模改修や保険の更新などでほとんど蓄積はできません。
割高な物件であるため売却しても元を取れず1000万円単位の債務が残ります。
金利交渉は絶望的です。耐用年数を大幅に超えるローンなので他の銀行への借換は不可能。それがわかっているのでオリックス銀行も西京銀行も金利を全く下げてくれません。足元を見られている状況です。
政策金融公庫は35歳以下か55歳以上か女性であれば20年のローンを組めますが私は10年が限界でした。毎年300万円の持ち出しは流石に無理です。(これ年齢差別＆性別差別じゃないの？)

というわけでまだ働けるうちに毎年給料を貯金してほぼ全額を繰上げ返済に充てる生活をしています。

安い賃貸への引っ越しを検討しましたが登記を変更するための費用が100万円近くかかるので諦めました。
家電品もできるだけ売却したのですが乾燥機能付きの洗濯機を売って中古の分層式にしたのは失敗でした。服を干すのが意外に手間なのと、1年経った頃からカビが目立つようになりました。今は洗濯機で洗った後風呂場ですすいでから干しているのでなんとか匂いは取れています。
毎週スーパーで安い食材をまとめ買いして食費を浮かせているのですが、週末になると食材も傷んできて変な臭いがします。
もちろん趣味にかけるお金はありません。持っていた楽器は全部売りました。週末に図書館でタダで雑誌を読めるのが唯一の楽しみです。
こんな生活が20年以上続くと思うと生きる気力がなくなります。

誤解の無い様に一応言っておきますが、インベスターズクラウドの営業は他の不動産屋と比べるとオラオラ感が無いだけまだマシな方でした。それでも結果はこの体たらくです。
こんな投資、5000万円以上の預貯金がある人以外はおすすめできません。

「不動産投資は土地や現金を持っている人がやるもの。真面目にコツコツ働いて人並みの幸せを手に入れるのが一番。」という先人の常識は正しかったわけです。

不動産会社は全くリスクがなく大きな利益を挙げています。
銀行にとっても数千万円の利息を得た後は土地と建物を没収してそこから家賃も得られる美味しい商売です。
そしてオーナーだけがリスクと負債を背負って一生搾取されます。
今思えばこんな恐ろしい仕組みに乗っかった私は愚かでした。できれば時計を10年前に戻したい。

せめてこれを読んだ誰かが同じ失敗をしない様、私の経験が活かされることを祈ります。

>164さん

金融機関が少ないのは耐用年数の問題があるからだと思います。

大手銀行は耐用年数を超える融資はしてくれません。
木造アパートの耐用年数は22年なので35年ローンが組めないのです。
頭金を半分くらい入れる資金力があれば大手銀行で20年ローンを組めるはずです。
これはインベスターズクラウドに限らず他の不動産屋でも同じです。
(三井住友、三菱UFJ、みずほで上記の通り同じ事を言われました)

あと、金利交渉はほぼ不可能です。
耐用年数超えの借換えを受けてくれる金融機関は無いので相見積りができません。
(もちろんトライはするべきですが期待しないようが良いという意味です)

私は金利交渉できましたよ！！借り換えですね！

インベスターズクラウドが管理会社の賃貸アパートに入居していましたが、とにかく対応が雑、というかその場しのぎです。
何に関しても口約束だけで、共有部分の掃除などはしてくれませんでした。
管理会社都合で退去の立会い日を早めたにもかかわらず、「退去日と解約日は別」と言い張り、早く立ち退いた日にち分の家賃は返せないとか。。
そちらの都合なのだから、幾分か調節してもよいのでは？
融通も気も利かない会社です。

>>164 通りがかりさん
一つは都銀とか地銀で懇意にしてるとこが無いため、融資付けまで持っていけない。
あとは、早く売りたいから顔のきくオリックス、西京で手っ取り早くやりたいってのが本音でしょう。
正直、一棟目からノンバンクのオリックスとかでいくと、二棟目とかで他の銀行から足元見られますよ。用心してください。
一棟目にSMBCかりそなで行けない人は、無理に不動産の世界に足を突っ込まない方が良いと思います。
りそな銀行なら1.1パーセントで行けるところが、西京なら2パーセント後半。これじゃ利益は出ませんので。
それこそ毎年キャッシュフローは赤字真っしぐらです。

あと、余談ですが、20年後に今買われてるオーナーはほとんどの方が行き詰まるのでは？
かぼちゃじゃないですが、近い将来社会問題になるのではと危惧しています。
今はなんとか知名度で売れ、いい流れを維持してますがね。

> 一棟目にSMBCかりそなで行けない人は、無理に不動産の世界に足を突っ込まない方が良いと思います。

>あと、余談ですが、20年後に今買われてるオーナーはほとんどの方が行き詰まるのでは？

このとおりだと思います。
逆に1棟目からSMBCで行ける様な人は20年後も安泰ですね。
行き詰まったオーナーから二束三文で買い取って高収益物件にしているはずですから。

大部分のサラリーマンオーナーが養分となって少数の勝ち組オーナーを支えるのですね。

>>172 匿名さん
インベスターズクラウドの客は、ほとんどが不動産のビギナーのはず。
そのビギナーにろくに説明もせず、大丈夫、大丈夫みたいな売り方をして業績を伸ばすこの会社は、罪深いと思っています。
20年後に皆さんが破産しないことを願います。
私は何とかギリギリで逃れました。

ＳＭＢＣ、りそなに打診したことあるがかなりハードル高いぞｗｗ

中々いないと思うけどな～

懇切丁寧に対応を頂いています！

評判など誰でも書き込めるので自分の見たものを信じて進みます。

>>175 11さん
頑張ってください！
何を信じるかはその人次第です。

言うとおりだな。
確かに人に左右されてる時点でだめだよね。

自分の意思は重要！！

入居率97％のからくり
何年何月時点の割合であるから97％は本当です。
しかし年間を通してみれば一体どうなのでしょうか？
本当にその物件の姿を表すのは
年間365日の入居率の平均＝家賃収入が発生した日数を365で割った割合
になるのです。
統計のからくりに騙される人があまりにも多いので
表面上の本当の事実を伝え
表に出てこない本当の事実を隠す。
・・・ｵｿﾛｼｽｷﾞﾙ

あとインベスターズクラウドさんでは
成約した物件をオーナー様に引き渡しあたあと数か月の家賃保証をしていると思います。
そこにもからくりが隠されています。
空室が埋まらないのは絶対に避けなければならないので
ある会社を使って空室に入居者を入れます。
その際は入居者は個人名ではなくその会社名になっているはずです。
数か月経過して家賃保証の期間を過ぎれば間違いなくその会社は退去をするでしょう。
退去する際は期間未了による違約金はとれませんのであしからず。
つまりオーナーは見かけ上の入居者のために払った広告費と退去したあとのリフォーム代金と新たに入居者が決まるまでの空室期間の損失と新入居者が決まった際の広告費の負担を背負うということです。
新たにオーナー様になられる方は最初の入居者は全員個人名か社宅目的の法人に限定する契約にするべきでしょう。

オーナー様を泣かせるようなことはもうやめてくださいね。
オーナー様を騙してどんどんアパート建設していくと供給過多になってみんなが泣くことになりますからね。

>>175 11さん
言い忘れました。
インベスターズの営業は、人はいいと思います。
ただ仕組みが悪い。
利益の出ないものをさも出るように見せてるのが、イカン！

返済率が7割を超え、月々2割の諸費用、ここに空室率が1割乗っかったら、修繕一つとっても全て持ち出し。
で、売る時は残債さえも相殺しきれない価格でしか売れない。

現在融資がかなり締まっているにもかかわらず、アパートは供給過剰状態で、徒歩10分以上のものは売れ残っており、将来的な家賃暴落も予想されます。

スタートで間違うとこういうスパイラルになりますので、気をつけてくださいね。

○ケンとか○Ｄなどそのへんの会社に比べて収支はしっかりしている印象です。

その辺は東証一部上場しているから監査はしっかりしているのかなとおもいます。

>>180 １Yさん
インベスターズの収支表がしっかり作られてるのと、収支が回るのは全く別問題ですよ。
インベスターズも上場会社なので、詐欺めいた真似はしないと思います。
ただ自分で試算すると、キャッシュフローは大マイナスで購入する意味がないと判断しました。

ま、一度購入したらよくわかりますので、とりあえずやってみたら良いと思います。

新築アパートやるなら、自分で調べていい物件を探したほうがいいですよ。
キャッシュがしっかり残る物件ありますから。
土地値と建物価格にしっかり利益の乗せられた物件かっても、個人はそりゃ儲かりませんて。
だから、インベスターズはあんなにいい決算が出せるのです。
個人の屍を超えていってるので。

自分で調べていい物件かどうかの目利きなんてかなり難しいだろ

所詮は素人なんだから

だから、担当者を見て信用できるか否かで選んでいくしかない

人生一度きり、アンパイばっかの選択つまらないから始めた。

失敗してもいいじゃん。だからなに？ってかんじ

まずはやってみないとわかんないよ、結局！

神奈川の物件オーナーです。
ここの会社、仲介ショップへの営業を専門としている部署がある。とのことでしたが、自ら近隣の仲介さんを数軒まわってみたところ…

・へー、この物件初めて知りました
・ウチに来る営業さんは、同業者さんの営業と違って お願いします！しか言わないようなオウム営業。若いのは良いけど、ただ若いってだけですね。
・需要や相場など、営業に知識が無さ過ぎて話にならない、わかってない
・せっかく契約を検討してた方が居たのに契約書面が遅過ぎて、結局 他物件を案内した。

などと、ホントに私の物件を決めたいの！？ホントに営業してんの！？早く決めなきゃ！って思っているのか、非常に不安になりました。
この先 大丈夫かな…

自社物件にもかかわらず仲介手数料をしっかり取られるみたいです。
しかもその仲介手数料は、各営業担当へのキックバックになるみたいです。

私でも一件売って、500万円以上もらえるなら、懇切丁寧に頑張りますよ。

まだあまり認知度がなく、今はイケイケで売れてしまうのが、逆に怖い。。

1件で500万円貰えるなら四季報で見た平均年収は年間1件売ってあとは基本給くらいで達成出来そうですね。年1件しか売らない営業って、、、

シ○ケンでもインベスターズでもアパートを持ってますが、どちらも概ね良いです。全くトラブルがないということはありませんが、それが嫌なら最初から不動産投資なんてするなと言いたい。

誰でも書けるネットの書き込みに流されるなら、株や不動産などそもそも投資には向いてない。何も出来ずに一生貧乏で後に責任転嫁するタイプ。

大分議論が白熱してますねぇ。。笑
不動産投資歴20年のものから一言。

不動産って正解はないんですよね。
インベスターズだろうがなんだろうが、上手くいくひとは上手くいく。
でも仕組み的には、土地建物に3割くらい？インベスターズの利益が乗っており、利益は出にくいでしょうねぇ。。
ほとんどのサラリーマンだと行き詰まりますね。上手くいってる人は相当努力されてるのではと思います。
ただサラリーマンが不動産投資するには、インベスターズの全てお任せスタイルは魅力的に見えるのは確か。そういった人が多数買われており、インベスターズの好決算につながってる。そういう状態です。

でも本当に不動産で成功したいなら、土地契約してから建物を建てるようなアパートはやめたほうがよろしいかと。
その間ローン支払いは発生するし、完成後の入居状況も未確定。リスクは高いと思いますよ。

インベスターズでもシノケンでも上手くいってて、不安がないなら、いちいち反論しなくて良いと思いますよ。
だってインベスターズの評判が落ちればライバルが減るでしょ？笑

すいません。
通りすがりですが。。笑

あくまでも私個人の意見ですが、、、

かなり親切に対応を頂いてます。他社でも物件を持っていますが、レスポンスもよくS社やA社などに比べて営業の質、会社の質が良いです！

確かにシミュレーションに、あれは入ってない、これは入ってないってなってるけど、新興の業者なんてどこもそんなもんやで。経営者になるんやったら、自分で試算せなアカンの解らんか？

他社との共用廊下で顧客対応をしたり、顧客にはいい事を言って取引業者への要求は酷いという点だったり、少なくとも個人的には信頼が出来ない会社です。

インベスターズさんの物件を所有をしています！

このネット載っている評判ですが、まず間違っている情報やありえないことまでも書いてあるなという印象です

どこかの業者が書き込んでいるのかな？？笑

シンプルに、、悪い会社ではないですよ。本当に若い力を活かして頑張っています。気持ちいです。

またよろしくお願いします。

アパート投資自体がもう飽和しているのでは？
インベスターズクラウド(TATERU)に限らず、手を出さないのが吉。

ここ1週間で複数のデベロッパーさんからの営業の電話が4件。
それまで一本もなかったのに。よほど業績が厳しいのでしょうか？
皆さんのところにもかかってきてませんか？

どの営業さんも「首都圏は人が増えているのでまだまだいけます」的な売り方をしているのですが不信感しか持たないですね。
120もある大小デベロッパーが都心にアパートなりマンションなりを建てまくったら一気に飽和するでしょうに。

ここで話題になっているTATERUやシノケンさんに提案してもらった物件の最寄り駅をHOMESで検索してみました。

案の定、明らかに同じデベロッパーさんと思われる物件が2社合わせて5件。全て築2年以内。
この時期にまだ募集しているということは供給過多なのでは？
同じデベロッパーの客(オーナー)同士で入居者の取り合いになっているのに、さらに新築で追加するなんて... 恐ろしい...

この2社でこの状況だとすると他のデベロッパーはもっと酷いかも。
かぼちゃの馬車もそうですが、「売った後はオーナーの自己責任」って構図でデベロッパーだけが勝ち逃げするパターンには絶対乗っちゃダメ。
これ、そのうち問題になるんじゃないの？

ここの元社員です。働いていた時もそうですが、こういったネットの悪口に非常に敏感な会社でお客様を装っていっぱい書き込みします。一つ悪い評判があったら10個近く。この掲示板は知らないですが、転職会議という転職サイトの掲示板はそうでした。結論から言うと、業務量が多すぎて仕事内容が適当になってしまう社員が多いイメージです。お客様にとって良い会社だったら退職してないです。以上。

社長や役員・部長などと、現場担当の方との関係はどんな感じですか？
尊敬できるとか、ついていけないとか、、

社内の雰囲気は、良いですか？
目標に向かって団結できているとか、殺伐としているとか、、

外部からの感覚は、社長は優秀な企業家に見えます
が、役員以下の方と社長と距離がある様にも感じます

色々調べてみた。
別の会社で聞いたことだが社名をコロコロ変えるところはやめた方がよいそうだ。

ついでにもう一つ。
広告費のことだけど
札幌のような特殊な地域だと数か月分とるところもあるそうだ。
賃料が低いから数か月分になってしまい、地域的にそれがデフォになってしまったそうです。
それが某社とかの悪徳企業になると
東京・大阪・名古屋・福岡なんかの都市圏でも数か月分とるそうだ。
管理費５％を数か月空けようが大したことないから数か月空室にしてオーナー様が焦りだしたころに
広告費数か月分とかって交渉するとすぐ乗ってくるそうだ。
単純計算で２０か月まで空室にして管理費とトントンだから両手に泡なんだそうです。
オーナー様はサラリーマンか公務員が多いから騙される人が多いんだってさ。
厳密には宅建業法では１か月分が上限らしいけど広告費という名目でとっているからグレーゾーンらしいね。
オーナー様はそういうことに無知だからそこに付け込んでくるけど
これを教えてくれた人は苦々しく思っているって言ってたけどね。
悪徳企業には騙されてはだめって教えてくれた。

167を書いたものです。
空室が埋まらなくなったので現地を地回りしてみました。
インベスターズクラウドさんの物件と思しき建物が3件。
私が建てた時には無かった物件です。
おそらくそちらに人が流れているのだと思います。

やはり需要と供給を考えずに建てまくってるとしか思えない。
少なくとも自社の物件で空室が増えているのは知っているはずで、
同じ地域に新築を追加したらどうなるか予想できるはず。
この状況で97%なんて入居率で売り続けるのは詐欺ではないのでしょうか？

管理費だけでは食っていけない会社なのでこれからも新築を建て続ける=空室リスクは大きくなると思います。

新築物件が売れなくなったら行き詰まる。
売れたら売れたで入居率が下がって行き詰まる。
どのみち詰んでますね。

この会社だけでなく、シノケンさんなど他のデベロッパーでも状況は同じはず。
今から参入したら既存のオーナーもこれから参入する人も不幸になります。
絶対やめておいたほうが良いです。

>>199 買い替え検討中さん
これってマジあるよね。
なるほど本当のことだと思いまっす

3年満室！！

本当に信頼できます！

良くやって頂いています！

>>205 11さん
新築ですからね。当たり前です。

IOTアパート見にいきましたが、非常に最先端な技術が使ってあり凄かったです。

差別化ですね！！

IOTアパートは誤動作が多くて管理をして働く人が大変と元従業員の人に聞きました。誤動作が多いので現地に行く→管理料をあげる必要がある→管理する人材の給料も保証したければいけないだそうです。便利になるのはお金がかかるので、家主が選ぶのがお金はかかるが便利を選ぶならIOTアパートはいいですが入居者が選ぶとは限らないかもしれないですね。特に木造だと。

かきあげが横行

>>210 匿名さん

それは言ったらマズイです。ここの社長が本気になるかすぐに削除されます。

新築なのに漏水が起きた。
もちろん、修理をしてはくれるが、寝泊まりは出来ないとのことで修理中はホテルに泊まれとのこと…
で、この間 修理が完了し迷惑料みたいなのをもらったが、詳細な原因の説明は無く、うわべだけの謝罪があるだけだった…

アパートをひとつ作るって素人的にはスゴい責任があると思うんだけど、この対応ってどうなの！？って思った

迷惑料をもらったとは言えど、いま引越したら解約のペナルティーがあるし、仕事も忙しくてすぐの引越しは無理…
でもここの会社とは早く縁を切りたいから都合が良い時に引越そうと思う。
次は真剣に管理をやってる会社の物件に住もうと思ってます。

去年の秋、近所にちょっと変わった外観のアパートができたんだけど５月になっても入居者なし。
会社名でググってここの物件と分かったんだけど大丈夫か？
てっきり銀行不正融資で倒産のやつかと思ったぜ。
同じ時期に建った建売り２棟はようやく決まったようだ。

満室稼働してます！
色々、意見はありますが自分の目で見たものを信じます！

10年前から購入された方も見受けられましたが、
オリックス銀行等は耐用年数越えの融資をその時ぐらいから始めていたのでしょうか？

インベスターズの社員さんには築10年の物件も見せてもらいましたが、
減価償却が終わり、所得税の請求額が増大してしまったら、顧客にどう説明するつもりなのかが気になってしまいました。

>>212 名無しさん

埼玉の物件に住んでます。
ウチの部屋も新築なのにちょっと前に水漏れがありました。
すごい珍しいことだと思ってたのに、他にもあったんですね…

私の場合、建築中のミスだから、上の部屋の人は悪くないはずなのに、言わば強引に予定を合わせられて修理の工事をしました。

私の部屋は天井を剥がされたのですが、治した後に直ぐに塞ぐと思ってたら『業者の都合が合わないのでそこはまた後日に』だって…
これにはさすがに えーーっ！って思いました！
こっちは新築に住んで何もしてないのに部屋が水浸しになって、仕事の合間みて工事に立ち会ったのに…

結局、数日後には天井は元どおりになったけど、修理に来た職人さん的な人もこの会社の建築担当の人もどちらもヘラヘラしてて真剣味が無く「そんな たいしたことじゃないの！？」って思っちゃいました。
私は被害を受けてる側なのに対応を後回しににされたようで、なんだか残念と言うか、もやもやすると言うか、とても嫌な気持ちになりました。

ここの会社、あの有名なサッカー選手で大きく宣伝してるようですが、結局のところ 上っ面だけの会社なんだなぁ って思いました。

部屋選びと言うか、そもそも施工会社・管理会社を失敗したー！って感じです。早いとこ引越そう！

IOT付で非常に良いアパートを建築されている会社さんですよ。

お薦めです！

この会社アパートに半年住んでいますが、未だに8部屋中4部屋しか入居が入ってません。
アパート経営ってこんなんでも成り立つんですかね？

>>217 @さん

何を持って良いと思ってるんですか？あなたどう考えてもここで働いてる役員、もしくは社長ですよね？IOTのデメリットは何ですか？故障しないんですか？故障したら誰が行くんですか？その人件費は？経費は？管理料は？故障しない保証は出来るんですか？いいと思うのは人それぞれですけど、具体的に何が良くて何が悪くて、トータルで何処が良くなるか教えて下さい。

提案してくる土地は、高いです。
おまけに建築費も高い。
試しに知り合いの施工業者に相談しました。
良いものを建ててると思いますが、、、、
はっきり言って高いです。

自己資金がないと伝えると、カードローンを組んで捻出出来ますよと当たり前のように言われました。本当に東証一部？と思ってフェードアウトしましたが、これが普通なんでしょうか？

もしも、小資金でアパートを所有して利益が上がるなら、
赤の他人に教えないで自分でやるよ！
営業の人間を雇わなくていいから利益が凄いことになるよ（笑）
欲に目が眩んで簡単に乗った人が悪い。

タテルさんには長らくお世話になってます。私が購入したときと社名は変わっていますが、親身に色々相談に乗って頂いています。

>>99 レスをみてレスさん
風評対策お疲れ様です・・・。
この会社って、体裁ばかり気にして実態があまりにもひどい。

>>99 レスをみてレスさん
銀行がグルになってる？笑
銀行がグルになってるのではなくてお客様の口座残高○○してますよね。いずれ税務署やら色々バレる事です。過去の分まで全てね。昔からいる従業員はみんな知ってる事ですから。

最近、大阪でもよくこの会社の名前
よく聞くようになりました。
実際アパートを購入された方の
返済期間はちなみに何年なんですか？
聞いたところによると35年とか…
間取りも聞いた話では、１Ｒか１Ｋ
サイズで２０平米そこそこでロフト
付き。これから少子化と言う時代に
マッチするのかな？
正直供給過多で数年すれば、家賃は
下がる一方。ＣＦもいずれ合わなく
なるのが見て分かるはずだと思いますが…
私なら自分で土地を探して、周辺のリサーチ
をして需要安定地域かは調べて建てますね。

>>118 101さん
何で強いか分かります？他の会社が真っ当な事してるのにこの会社はそうでない事をしてるからですよ。いずれわかる事です。この会社の社員および外部からも呼びかけてますから。

この会社はシェアリング○○と提携したそうですね。あそこは業者から一件の工事に対して半分近い紹介マージンを請求する為、片手間でやる業者が多く、高額請求になるし、雑な工事になりやすいです。それはマージンが高いからです。請求が市場の2倍近い金額なるので当然ですよね。それで入居者様が安心なら良いんでしょうがね。入居者は相場も分からないわけですから。

通りがかりの建築屋兼不動産屋です。
正直あんなへっぽい建物と変な土地で外見だけオシャレっぽい建物高すぎです。
サブリース組むから高いんでしょうが、利益率40%以上な印象。
10年もしたら退去続出なアパートでしょうね。
狭い土地に無理やり建て過ぎ。
防音も良くないし。
うちは木造のアパート作らず、RCか鉄骨で作ってワンルームなら一室600万前後で作れます。
それでも利益ちゃんととれてますよー。

>>231 マンション検討中さん
やっぱり自分で土地探して建てるのがベストですよね。
以前ここで紹介された物件を知り合いの不動産屋に見せたら、知っている土地だったようで、土地だけでこれ1000万円以上利益取られてるだろうと言われ購入やめました。担当の営業さんは、土地はマッチングだから利益は取っていないと豪語しておられたのですがね、、
利回りの表示も巧妙に隠されていますが、実際は5%しかないし、、
恐ろしい世界です、、

最近、明らかにインベスターズの物件が何件か売りに出ています。
（築2年以内くらい）

売らないといけないオーナーが続出しなけらば良いが。。

数年後にレートダウン、借り換えの提案を受けましたが、みんな騙されてるのでしょうか。
多額の自己資金を投入しないと借り換えはできないし、レートダウンなんか、そもそも出来ないんじゃないですかね？
素晴らしい会社だと思いますが、私は他社で契約しました。

どうもこうもありません。

本当に、訳の分からない不便な立地に建ってることが多い。まじめに考えて建ててるのか疑問。入居する人のが知れない。

2.5%西京で5年実績作れば、返済期間を維持して1.5%への借り換えできる。保証はできないが、多くのオーナーができている実績がある。こんな話に加えて、出してくるシミュレーションが余りにも甘すぎるので自分で一から作り直しているのですが、仮に借り換え失敗すると、まず10〜15年後以降のCFがマイナスなることは目に見えています。特に建物価格が高すぎるので値段交渉をどこまでできるか聞くと、値引きは一切しないとの一点張り。

2時間の打合せ中に、他の部屋で申込がありました、また申し込みがありましたとスマホの社内チャット画面を見せて煽ってくるのもどうかと思いますし、加えて、消費税還付を受けられるのも時間の問題なので、やるなら2〜3週間以内に決めてください、いま紹介している物件もすぐ売れて無くなりますよと焦らされ、どうしたものかと悩んでいます。実際に、上がってきた物件が一瞬で売れていっている状況はずっと確認できているので、やり口はどうあれ、年間で新築を600棟以上販売しているという話も伊達じゃ無いなと思ったりもします。

色々ありますが、借り換えの話が本当なら買おうかと思い、そんなうまい話あるわけ無いと結論付ければやめようと思っています。アドバイス頂けると嬉しいです。

素人

>>240 評判気になるさん
借り換えについては、返済実績はもちろんですが、その時の物件から出るキャッシュフローが重視されます。
収益が出る物件かどうかを見る訳です。
ところがインベスターズの物件は、デッドクロスの時期を待たず早々と2〜3年でキャッシュフローがマイナスになる物件ばかりです。そこをそう見えないようにドレッシングしてる訳ですから、あまり不動産に詳しくない方が、よくしてもらってますとかのコメントを書き込んで買わされてしまう訳です。その方も5年くらいしたら、物件を手離すでしょう。だって、キャッシュフローはマイナスで借り換えしようにも銀行から断られる訳ですから。。
しかも物件を売りに出すと、もともとかなり乗せられた価格で販売されてたため、大幅に低い価格で売らざるを得なくなります。
インベスターズの物件は、買った時点ですでにアウトなのです。

そもそもあの高い金利の西京銀行使ってる業者は、インベスターズくらいですよね？
まともな業者なら、もっとまともな地銀を紹介できるはずです。
私は、1.3パーセントで団信ありの地銀を紹介頂きました。
不動産投資は、物件利回りと融資金利、そして管理会社がしっかりしていることが成功の条件です。
残念ながら、インベスターズには何一つ無いのが現実です。

>>240 評判気になるさん

借り換えできる保証はないが実績がある、、、
なんとも巧妙な営業トークですね。
詐欺に近いでしょう。

たしかに借り換えでき可能性はある
（できる可能性が0.1%でもあれば可能性あると言われます）かもしれませんが、この西京銀行はほぼ無理でしょうか。

そのうちスルガ銀行みたいに晒し者になるね。
預金エビの改ざんも噂に、、、。

自分はTATERUオーナーになってしまいましたが、今は少々反省しております。
幸い金利が低めで組めたのでやや安心感はありますが、かなり勿体なかったな、と思っています。
TATERUの低利回り物件（5〜7%）で、諸費用は自分で負担して標準の2.5%の金利を付けて35年ローンを組んだ場合
破綻するかと言えば、多分そんな事もないかな・・・という感じです。
返済比率が65%程度とかなり高くなりますが、都市部の立地で新築となれば仕方ない部分もあるかと思います。
危険なのは頭金ゼロでやるケースです。諸費用を別ローンで更に高い金利で借りる事になる訳ですから
返済比率は70％を超え、おそらく最初からギリギリの収支となるでしょう。
低利回り物件では、更に高い金利分を稼ぐ余裕がない訳ですね。

2.5%が5年後に1.5%になるのかは不明ですが、基本的に不動産会社は売ったら終わりで、その後のオーナーの
借換金利交渉は無いものと思った方が良いでしょう。それに協力しても不動産会社は利益を得る訳ではないので
やる意味がないのです。（オーナーを最重視している良心的な不動産会社は別として・・・）
そして大手アパート会社は会社の莫大な利益が乗っているという事を再確認した方がいいでしょう。
従って利回りが低くなるのは当然の事なんです。
東証一部上場企業の莫大な収益を稼いだ後に、オーナーに少しだけ回ってくるかもしれない、という感じですね。

こちらの書き込みにもありますが、およそ同等価格でＲCや重量鉄骨アパートを建てている人も居るみたいですし
1％前半の低金利で融資を組んでいる人もいるみたいですから、ご自身の脚で色々と回ってみる事をオススメします。
負けるかどうかは別としても、大手で持ったら勿体ないですよ！

基本的に収益不動産は、長期的にホールドする物です。
物件はゴロゴロありますから、焦る必要はありません。

ただ、優良物件がすぐに無くなってしまうというのは本当だと思います。
オーナーになる以上、自分の目でしっかりと判別したいものですね。

先週書き込みましたが削除されてしまいました、
今の新築は辞めておいた方が無難だと思います、
福岡の物件は他の都府県の方から見れば魅力的？
なのかも知れませんが、この地区で大丈夫？って思うようなものがほとんどです、主要な駅の近くであっても、実際行ってみるとメインの道路から狭い間口を通る必要があったりと、難ありではと思われるものなどです、しかも清掃などはずさんとしか思えない状態です、まぁあくまでも自分の知る福岡での物件ですが、
価格も数年前から１.5倍増し位に跳ね上がっているのにはビックリです、どれだけ抜いているのやら。。。
一棟アパートは8,000〜7,000万の買い物です、オーナー自身でしっかり購入する地域の状況や管理会社、販売会社の事を確認する必要がありますね、無責任な会社、無責任で無知な営業からは購入してはいけません、額が額です騙されて破綻しては意味ないですから、また銀行融資の情報は販売会社から得る貴重な情報ですが、今、個人での不動産投資で厳しくなっているとはいえ、２.5%を紹介されても話にならないと思った方がいいです、
実際、物件の情報も重要ですが、個人の信用度合いで、地銀で１.5%以下で融資は受けられます、私は1%に極めて近い金利で借りています、
ここでインベスターズのいいなりになってお任せにしないようにしないといけません、借り入れはオーナー自ら銀行に連絡する、借り入れの書類はインベスターズなど何処でも用意します、何も難しくありません、普通の会社員、公務員であれば同等は問題無く出来るはずです、皆さん自分で動く事をオススメします、金利の1%は大きな違いがありますから、
無知で無責任な営業任せでは損するのは（リスクを抱える）オーナー自身です。
またTATERUとシノケンの見積もりも見比べる事も必ず行う事をオススメします、特に管理の内容も良く確認して下さい、直ぐに違いがわかりますから（笑）
オーナー予定さんの言われるように、オーナーの自己責任、自分でよく見る、自分で動く、調べる事も必要ですし、ここにあるようにインベスターズ、TATERUも火のない所に煙はたたない。
上場企業の経験年数もないくせに肩書きだけ付いている、口の上手いだけの営業には騙されないようにしましょう。責任感ありませんから、売ってしまえばそれまでです、

因みに借り換えですが、固定金利終了1ヶ月前に銀行から固定金利終了の案内が来ますが、それから借り換えの用意をしても遅いです、案内が来る1〜2ヶ月前に、地銀など複数にオーナー自身がアプローチし、金利引き下げ交渉をします出来れば給料振込み銀行など、ここで管理会社やインベスターズなどは何もしません、借り換えはオーナーの自己責任で、ここで行動するとしないではこれから先が大きく変わります。
簡単なので必ずやってみて下さい。

>>246 福岡オーナーさん
私もタテルとシノケンの話を両方とも聞きましたが、仰ってる意味が分かります、、、。
２つとも話を聞いてよかったです。

利益以前の話ですが、他の会社も入るオフィスビルの共有部分、ましてや他の会社の入口付近まで移動して携帯で顧客や関連会社とやり取りをし、個人情報漏洩という意識もなく通話し続けるのが日常である会社を信頼出来るか、という問題はありますね。

167、170の方々の投稿、ほぼ合ってます。

私も、インベスターズが大阪に入ってきた時に↓
新築ｱﾊﾟｰﾄ(ﾌﾟﾛﾊﾟﾝｶﾞｽ)をオリックス　2.3％
中古マンション　スルガ銀行　4.5％
知識無い馬鹿だった私は、営業の方を信用し軽い感じで話す『高い金利でも１年たたずに金利交渉して半分以下になりますよ!!』を本当に信用して地獄の始まりです、、、

管理は、ズサンで言い訳ばかり、物件の清掃写真もワザと汚れてる所等は撮らず。
知人からたまたま、物件が大変だねと連絡あり、現地に行くと掃除をしてないどころか、不法投棄の粗大ゴミが山積み。
スグにインベスターズに連絡すると、笑って誤魔化し、しかも撤去費用は全部オーナーに。
キチンと管理してたら、こんな事にならないのに。

金利交渉も全く、無く自分で頑張れと、、、
スルガ銀行は、案の定金利交渉は全く取り合ってくれず。

私は、何とか銀行借り換え、インベスターズ汚染された物件は全て売却できましたが、本当に将来を考えたら夜も眠れず、気が狂いそうでした。

正直、インベスターズに関わらずでいたら1000万以上の貯蓄が残っていたと今も悔やまれます。

私と、同じ苦しみにあわないようにと投稿させてもらいました。

西京銀行から融資を受けて地方銀行に借換出来ましたよ！

フムフム、私も福岡ですが、清掃等の管理はお粗末です、本当に清掃してるのかって思います。
それに以前はセミナー等もやってましたが、最近は全くですね、オーナー同士で交流があるとずさんな管理がバレたりするから困るんでしょう。
営業さんからの連絡も全くありません呆れる位。

以前は清掃もしていたし、ちゃんと営業もしてたのに、上場して殿様商売に変わったようです。

TATERUの社員の人は見ないんですかね？このサイト？
社員教育からやり直さないと、オーナーが迷惑です。

>>210 匿名さん
かきあげって何ですか？

素人がプランニングして
素人が売る
で
素人が建てて
素人が管理する

オーナーが素人ならオール素人での資産運用になる

営業は売ったら終わりで物件は見かけだけ。
そして管理はポンコツ…。

オーナーが素人なら当事者全員が素人と言うことになるので、他社なら問題ないことでもココでは大問題になる。

どうせ売るだけのスタンスをとっているのなら、せめて管理はしっかりやらなきゃ…

社名も担当もコロコロ変わる。
2棟目以上を買う見込みがなければ営業からの連絡は止まるし、管理の人間のメールもレスが遅いし会話のキャッチボールが出来ない…

千葉と埼玉、あと地方に物件を持っているが、当方から連絡や質問をしても、千葉は『公休のため遅れた』を連発し肝心なメールの内容は支離滅裂…。
片やそもそもレスが遅くて論外…。
社会人とは思えないと思ってたら、どちらも係長だって…（笑）
昔から定期的に連絡している本社の現場責任者と話したら、やっと意思の疎通が出来たが（笑）、結局 現場上がりの人間じゃなければ話しにならない…

私の知人も同社の物件を持ち、偶然にもお互いに共通の担当者でしたが感想も同じでした（笑！）

長くは持たないだろうね

ここのアパートは木造の８戸建てが多いみたいですね。地域によって違うでしょうが、土地代を除いた建築費はいくら位ですか？

>>252 ワンダーランドさん
なんだが、かぼちゃの馬車みたいですね。

そのうち大問題になりそうな、、、。

借替え交渉してみました。

●三菱UFJ、りそな、三井住友、みずほ
・耐用年数超えの融資はしていない。
・資産価値やキャッシュフローも評価するので資料を欲しい。
　→CFが悪く評価できない。土地と建物の評価が低くプラスにならない。期間の利益を優先すべき。

●千葉県の地銀(物件が千葉にあるので）
・耐用年数超えの融資はしていない。
・融資額が大きすぎる。個人に貸す金額ではない。なぜ融資が通っているのか不思議。
・少なくとも今の年収(850万)で借替えできる金融機関は無いはず。
・他にもTATERUのオーナーから相談されているが土地や建物の評価が見合わない。

●JFC:政策金融公庫(一部だけ借換えしたいと相談)
・一部だけの借換は経営を圧迫するのでやめた方がいい。
　今の銀行への支払い期間は減るが、毎月の支払額は変わらない。
　そこにJFCへの支払いが上乗せされる。
　借替えるなら今の返済額を変えずに残債返済期間が20年以下になるように繰上げ返済して欲しい。

●わかったこと
・耐用年数超えはハードルが高い。
・返済期間を短くするのはさらにハードルが高い。
・物件は割高。土地ですら割高。
・「事業性を評価するので個人は評価しません」は嘘。事業が失敗しても回収できるようにしっかり個人を見てる。
・どうせ借替えできないと思って足元を見られているのでは？とほぼすべての銀行員から指摘された。
・TATERUで買うと後悔する。(他の業者も同じかもしれない)

●今後
死にたくないので他の銀行もあたって0.1%でも下げる努力をしてみます。結果はまたここに載せます。

住み始めて5ヶ月になります。

先に結論から言うとオススメはしません。

まず、クレーム対応が悪い。
そして塗装はボロボロ剥がれてきます。
おまけに隣の部屋の会話がよく聞こえます。
「自転車置き場」はありますが8部屋あるのに2台しか置けません。

インテリアデザインのことしか考えてない感じです