グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

住宅ローンのお手続きをしないといけないですね。

ローン組む気ないのですが、ローン組むならこの時期から手続きをするんですね。以前変動でイオン銀行が提携で0.42％という書き込みありましたが、0.52％しかネットでは紹介してないですね。ローン組むための手数料や金利を考えても一括で支払うよりも、住宅ローン控除400万が返ってくるならローンって組んだ方がいいのですか？

>>2457 匿名さん

資産運用の意識高い人たちは、住宅ローン控除を利用して10年後に一括返済。

MJR堺筋本町はこの間取りで74.63です。ここのマンションの似たようなIタイプは80超えてたと思います。これはメーターモジュールが関係してるのですか？詳しい方教えてください。

>>2457 匿名さん
提携住宅ローンの特別金利で0.42パーセントの商品があると聞いてます。営業担当者か銀行に聞くとよろしいのでは？真実はいつもひとつ！

ガン団信ついてで金利が安かったらそっち一択ですかね？

>>2457 匿名さん
いや、キャッシュがいい。

ローンの相談したけどイオン銀行なんて全く提示してくれなかった。相手によって違うのかなぁ？？これまでの人生でローン組んだ経験がないのと、ローン終わるまで銀行がマンションのオーナーのような気になってしまうので、私にはあいません。

>>2463 匿名さん
わかります。死ぬまで払い続けるなんて。

>>2461 匿名さん
ガン付きは0.52です。

>>2463 匿名さん

住宅ローン控除についてもう少し調べてみたら？

利息・抵当権設定費用・ローン関係の手続きと
結構手間と時間を必要とします。
現金あるならキャシュで買うのが一番です。
投資も今後どうなるかわからないし
大手企業・個人経営者も先行き不透明な
時代なんでお金が有るならキャシュ購入が
いい。

400万円くれるっていうのに、わざわざ断ることもないと思うがね。手続きも自分がやるわけじゃないし。

先行き不透明なら400万のキャッシュバック権を100万程度のローン手数料で貰って手元のキャッシュを増やす方がなお安心なのでは？住宅ローンはあらゆる個人ローンの中で最も金利が低い部類に入るし、その気になれば返せるキャッシュもあるなら金利交渉、借り換え交渉も有利に出来ます。提携ローンならほぼ自動手続きですよ。

購入翌年の確定申告は自分でやる。自動で返ってくるわけではないし、満額の400万の住宅ローン控除を受けようと思ったら5700万円のローンを組まないと400万は所得税から戻ってきません。（所得税を年間40万以上支払ってる場合）それから、変動金利が今後10年でどうなるかは不明です。

>>2470 匿名さん

金利が上がる時点で一括返済したらいいのでは？
まあ確定申告をするスキルがなかったり、気軽に頼める税理士と付き合いがない人にはハードルが高く感じるのかな。

＊＊ばローンチャラになる。キャッシュで買って翌年亡くなった方を知ってます。

>>2472 匿名さん
ガンと診断されたらチャラになった人もいます。

本当に８０００万円現金出せるという事は
それ以上に現金持ってるとい事なので
余剰資金で投資しないと大損すると
大変な事態になる。
今の時代だからこそ慎重に。
低金利だといえど借金は借金です。
住宅ローン控除の確定申告は簡単です。
分からなければ必要書類を持参して税務署へ
行けば教えてくれます。税理士に依頼する
と費用も発生するので自分でその位の手続きが
出来なければ投資には手を出さない方が無難です。

現金はあるけどローンは通らないっていう自営業の人はいるみたいですね。節税しすぎで。

私の試算では金利0.42%の場合120回返済後の残債が4000万くらいになるのは5,500万だったのですが、実行タイミングもあるからそれは置いといて、そこそこのお金を動かすことの出来る方が100万単位のほぼノーリスクの儲けの機会を借金だからという観念で見逃すのは不思議に感じます。坪単価の差や売主オプションの高さは注目されるのに、グロスの調達コストに関わる修繕積立一時金やローンとなるとノーマークの方が多いですよね。変動金利上がるときにもそれなら全額返済しちゃおうかな?と銀行に交渉して据置にしてもらった人も知ってます。

子々孫々に資産を受け継ぐつもりのないいわゆる成金的な人が、残りの人生で資産を楽しく使い切るために変に金融機関には関わりたくないとか、もう高齢なので長期のローンを組めない、引退して所得が減るから控除妙味が無いみたいな個別にローンを組むのに適さない条件の方もいらっしゃるでしょうけど、そうではない方にとっては資産の形成は常に税金と利回りとのせめぎ合いで、一定の所得がある方なら借りない手はないと思うんですけどね?。

＊＊ばローンは消滅しますが、相続税はしっかり取られる。マンションに一旦しておく、相続の仕方もあります。死んだ時の事考えてローン組むのも保険代わりになるし難しい。それぞれの考え方ですね。

昨年で10年の住宅ローン控除が終わり繰り上げ返済しました。変動で35年ローンでした。現在はノーローンです。細かく計算していないですが、5000万借りて350万程10年で所得税から返ってきました。購入の翌年の確定申告も簡単でそれ以降は年末調整で自動で所得税もどって来てました。終わってみた感想としては、一括で払えるなら払っておいた方がいいという事です。最初から払えた5000万が貯金であったので気が大きくなって要らぬ投資で自動車一台分ほどFXで損してしまいました。また、車もレクサス買っちゃいました。それから、娘が私学受験に失敗し、小学校入学で実家の住所を借りて校区外の公立のとある小学校に通わせたかったのですが、住宅ローン控除に縛られて住民票は移せませんでした。あとは融資保証料や抵当権設定費用、融資手数料、繰り上げ返済の手数料は無駄な出費でした。あと10年間のうちに親の介護休暇を半年とった間は所得が減り、控除の恩恵を被れませんでした。今は現金を手元に持っていても銀行が０金利ですので、現金として眠ってるか、マンションに姿を変えているかの違いのような気がします。

金利もですが、お買い物が安くなる特典のある銀行でローン借りておくのもありですね！

>>2478 匿名さん

真偽はともかく、なかなか面白かったです。

>>2459 MJR検討中さん
Iタイプはこれで80.66平米ですね。こうやって見るとキッチンで0.5畳と、洗面室が大きい以外はほとんど差がないのでやはりメーターモジュールの差でしょうか。まず玄関の幅が玄関枠より広い。トイレもカウンター分まるっと広いです。

それだけで６平米も差が出ますかねえ？？

>>2459 MJR検討中さん

キッチンで0.5帖
リビングダイニングで0.4帖
洋室1で0.1帖
合計1帖分、1.6平米ここの方が広い

玄関ホールで1.8平米
洗面で1.2平米
洗面リネン庫で0.3平米
リビングダイニングの物入で0.5平米

合計5.4平米

>>2459 MJR検討中さん
むしろこの間取りならGMザ・タワーで一番似てるのはGタイプですね。リビングインの3LDKで75前後の平米数でした。

ガンって上皮内ガン以外であれば全て保険対象ってほんと？なんか落とし穴ないんかな。

Gタイプはここの21階でも五千万円台だったので、MJRの方が駅直結という事で少しお高いという事になりますね。ただ、大阪市内に50年住んでいますが堺筋線自体をほとんど使ったことがない。

落とし穴には気をつけて！
真実はいつもひとつ！

イオン銀行で借りる人に聞きたいです。10年後繰り上げ返済するとして10年間で支払う金利は5500万借りた場合いくらになりますか？

>>2488 匿名さん
どこで借りるか決めていませんが5,500万で0.42%なら10年でざっと200万ですね。

0.42のまま10年続くというのは考えにくい。

>>2490 マンション検討中さん
日銀はマイナス金利の深掘りの可能性も否定してませんし、上がったら上がったで残高を調整する分だけ繰り上げ返済して支払利息を調整すればいいのではないでしょうか？大体どこも一部繰り上げなら手数料かかりませんよ。

>>2311 匿名さん

2025年、マンションの9割近くが値下がりする…AIが衝撃予測によると、
アップルタワー大阪谷町は現在4340万円が2859万円と65.9％まで下がるようです。下り具合に驚きですが、やはり大規模修繕工事の関係なんでしょうか？

予想どうりにいかないのが
不動産

上町周辺はバブル崩壊時の下落がひどかったから、それを加味してるのでは？
AIなんて所詮コンピューター占い程度の信憑性かと。

将棋や囲碁などはすでにトップのプロ棋士を負かす実力があるみたいですが、
不動産の価格予想のように人間の心理状況も加味される事を予測するのは
AIでは無理なのでは。

>>2494 マンション比較中さん

まあ、そうなんだけど。どういう指標で評価が下がったのかが気になる。
20年落ちのタワーだからかなと思ったけど、アップルの1年後竣工のアーバンライフ御堂筋本町タワーは130.8パーセントとすごい値上がりなんですよね。

>>2492　 アップルタワー大阪谷町を現在4340万円で購入しようとしても70平米以上のものは買えません。ここ数年の値上がりで西側の66.17m23LDK3Fくらいが4340万円で取引されています。それもマンション内でのポスティングだけで成約してるので後5年以上先に2859万になってもそんなに違和感ありません。アップルタワー大阪谷町は2006年築ですから2025年には築20年となりますし、大規模修繕については修繕積立金を安く設定しすぎているために去年の台風と地震でだいぶ傷んでますが修繕するに修繕できないという現実もあります。今から30年以上前のバブル期は旧東区のマンションは販売価格の3倍になりましたので、現在のジワリジワリと毎年上がってるのとも違います。またバブル期は銀行金利が6％あったので１億預けていたら税引き後も400万弱の金利がついてました。AIがどういう算出根拠で計算したのか分かりませんが、将棋のAIボナンザなどは将棋の専門家がしのぎを削って名人に勝てるようになったので、マンション価格に関しての予想は株価同様AIがすべて当たるなら苦労しないです。

アーバンライフ御堂筋本町タワーの件のみで、
この東京の記者というかAIの仕込みがいかに信頼できないかが
分かる人にはすぐわかりましたね。

アーバンライフ御堂筋本町がなぜ高くなるのか分からん。

AI予想に信ぴょう性がないにせよ、近くのタワマンの下落予想は気分悪いよね。風評被害だわ。

ここも5年後はマイナスになりそうですね
駅力の弱さがあれば違うのでしょうか

>>2501 マンション検討中さん
ただこのマンションの売れ行きの良さは風評被害もなんのそのという勢いでした。アップルで賃貸20万の74平米高層階の南向きに住んでますが、1年で240万払ってますから、2025年までには5年として1200万は消えてます。このマンションは7000万程度の部屋を買いましたが5年後に5800万くらいになれば文句無いです。

>>2500 匿名さん
高速横の築20年の一昔前のタワマンが値崩れしても不思議じゃない。因みにマンションが上がり出した2015年後半からバブルでマンション価格は下落するといわれ続けて現在のタワマン建築ラッシュをどう考えるかですよね。

どこを買ってもマンションバブルがもし
崩壊すればどこも値下がりするから住み替えすると
しても同じゃないかな？住む所は絶対必要だし。
ここは値下がりをし売るのが難しくなっても
永住できそう立地なんで買いました。

アップルが3000万以下になるなら買います。このマンション買ったからと言って貯金なくなった訳じゃないし、2025年に退職金もらえます。私の持論は不動産価格も株価と連動なんですが、バブル期の4万弱までいった株価のまだ半分程度です。

ローンと言っても買い替えの人は、前の家売った利益に対する税控除使えば住宅ローン控除三年使えなくなります。イオン銀行0.42はいくら探しても見つかりません。また変動での話でですよね。団信の話しかローンの旨味がわからない。

>>2506 マンション検討中さん
銀行に直接聞かれてはいかがでしょうか？私は教えていただきました。

提携ローンの優遇金利をネットで公開するはずないじゃないですか。

>2506マンション検討中さん
譲渡所得の居住用不動産の3000万の特別控除使われたんですかね。おっしゃる通り住宅ローン控除と併用できませんが、どちらが得かは検討されましたか？
ローンの旨味は団信と、低金利で手元に資金を残しておけるって事だと思います。シンプルに。あなたがずっと健康でいれてキャッシュ余力が潤沢にあるなら現金買い一択でしょ。
私はそこまで資金がないので当然のようにローンは使います。400万のローン控除あるし。

>>2509 匿名さん
少なくともこのマンションはキャッシュで買います、余剰資金は協栄信用金庫、厚生信用金庫、きんさんなどに定期預金してます。転居後、今の住まいを売るつもりです。

それだけ資金のおありの方だと、しっかり定期預金されてるんですね。私は少しでも増やそうと利率の良いリートや米国債にいってしまいます。
関係ない話でした失礼しました。

>>2511　おっしゃってる0.42イオン銀行ってがん保険とかついてますか？手元に現金を残しても確実に増やせる投資なんてないですよ。リートや債券も利益確定して初めて儲けになるわけで、当方も投信や現物に外債、外国株もやってますが、すべてで儲かったことはないですねえ。病気したってローンが残ってる以上払い続けないといけない状態にあるわけで、病気している間の所得が減れば控除対象の所得税も年間40万も払わないかもしれません。400万の住宅ローン控除を満額受けるには5500万円以上の借金をしないといけない訳で、変動金利の今後10年の値動きなんてわからないし、3000万特別控除が使えなかったり、住民票を移せないといったデメリットもあるわけです。ここ10年は金利が下がる一方でしたのでおっしゃってることはよく分かりますよ。

>>2512 匿名さん

ただの投資下手の戯言

>>2512 匿名さん
イオン銀行に確認されましたか？

２５１２さん、失礼千万な輩をまともに相手にする必要はないと思いますよ。
私も株やら不動産やらで儲かった！なんてことはあまりありません。
プロの専門家でも常時儲けることなど到底無理なことははっきりしてるわけで。

私も３０００万控除派です（そんなに儲けられませんがね）。

>>2515 匿名さん

いや、ローン控除できない人はそもそも蚊帳の外の話だから。

支払いは来年ですから、それぞれキャッシュなりローン也いいようにすればいいじゃないですか。少子高齢化社会ということなのですが、大阪市内の中央区、西区、天王寺区、北区、の小中学生は増加しているそうです。需要があるからこれだけマンションができまくるわけで、大阪市内でも地域間格差が広がっています。東淀川区や大正区は取り残されてる感じです。中国もバブル崩壊するといわれて久しいですが、なかなか崩壊してくれません。北京オリンピック後の上海万博がピークでした。東京五輪と大阪万博に似てるのですが、バブル崩壊とまで行かないと期待しています。

>>2514さん　イオン銀行に問い合わせたら提携ローンならあり得るという返事でしたが、あくまでも変動です。10年0.42％ならローン組みます。

>>2518 匿名さん
青い鳥はいませんね

このタワーの中層階のリセールはとても良いでしょう。
特に北西角のKタイプ13階以上は7000万円以下でありながら、前建なし。高層階の条件は勿論良いですが、販売当初の価格が100万円/㎡近く、更なる値上げはできたとしても微々たるものでしょう。中層階であれば、15%以上はオンして100万円/㎡弱では成約するはずです。
面積帯からして、実需が多いことも予想されますので、近年の転売大量在庫タワーにはならないでしょう。
低層階もそれなりのリセールは望めるでしょうけど、前建が多いので、成約までの時間はかかります。

>>2520 評判気になるさん

30階以上の住戸はどうですか？
分析予想をお願いいたします。

30階以上になると32邸は億ションですから凄いですよね。2.5憶を筆頭に37.38階はすぐに売れてました。共有スペースのある19階も人気がありましたね。

いうてもこの辺、富裕層の住む街ではないですよね。
ある程度の収入、資産がある人は多いのは確かですが。

>>2521 匿名さん
30階の角は価格オンできると思いますが、31階以上は元が億超えですので未知数です。
31階以上については申し上げ難いですが割安ではありません。他の住戸が割安なのは上層階の住戸に価格を上乗せしてるからであります。
中住戸は特に厳しいかと思います。

方角の優位性は
前建なしですと
北東(D越え)＞北西(賃貸越え)＞南東(D越え)＞南西(タワパ越え)

前建が一番低いのが北西角。
よって、北西角の賃貸マンション越え?20階が一番リセールが良いかと思われます。

買う時にリセールなんて考えずに契約しました。

>>2523 あのねえ、この辺の土地を持ってるってことだけで富裕層の住む地域です。具体的には追手門病院・国立病院のお医者さんにとっては絶好の立地。更にこの辺りで土地を持っていて売った土地のお金で郊外の一戸建てに住んでたけど、こうしたタワマンが出来て生まれ育った町に戻って住みたいという需要を満たしてくれるマンションです。木造のぼろい家が多いイメージの龍造寺界隈ですが、地価は半端ないんです。一例を挙げますと老舗の谷六7番出口向かいの本屋は昔はもうちょっと広い木造でした。現在は娘が継いでますが、マンションにして一階で本屋してはりますよね。本屋しなくても十分なくらいの貯えもちながらこじんまりとした本屋続けてはります。息子とは京大の同期なので・・・。

天理教や南大江小学校横の真光に創価学会と＊＊＊＊の施設の中でもこのマンションの界隈は陽気会館他天理教の方が多い地域です。天理教は天理市というのがあるくらいでカルトではない戦後の＊＊＊＊なので安心しているのと、集団生活ですのでなかなか立ち退くという事はないです。そういった意味でこのマンションの南側に大規模タワマンできないとみています。

>>2522 匿名さん

32邸が億ション、、
このマンションの住民層を教えてください。

>>2523 匿名さん
新興リッチの住む街ではないが、富裕層は住んでいる。代々からの富裕層なんてそれは地味なもんで、飲み屋で隣り合っても全く気づかないですよ。

AI予測がアップルの話題だけで終わりそうだから後々の振り返りのために記録しておくと、話題の記事に用いられたGEEOというAI は2016年に出した2021年の予想を大外ししそうな情勢です。
なお今回の記事には隣のディーグランセ上町台の予想も出ており2025年には今の価格の82.1％なるとの予想です。

肝心のこのマンションの2025年の価格はおいくらですかね？

マンションNaviならKタイプでこんな価格です。5年後に値下がり予想はAIじゃなくても私もできる。また2020年ピーク説は沢山のブログに書いてる。AIが2010年に2019年にこれだけ値上がりすると予想してたら、それは拍手したな。

>>2532 マンション検討中さん

9年前のAIでは無理でしょうな。

2526 匿名さん 路線価はかなり低いのはなぜですか？
あと蛇足ではありますが、大学名はいらないのでは。
一貫校からみると公立の子が必死でいく大学にすぎませんよ。

>>2526 匿名さん

土地を売らずに郊外の一戸建てを自己資金で買えるのが富裕層。
売らなきゃ買えないのは土地成金。

>>2530　今の価格ってのが分かりません。中古市場なので、タイミングで割高でも成約するものもあるし、ディーグランセの今の値段っていくらか不明。

つゆの住処と考えてるのでリセール云々に興味がない。まだ完成もしてないのに･･･。富裕層の定義って何？貯金1億あったら富裕層ですか？

2533から2535まで参考になるが3となってる違和感。数名の人がこの掲示板で遊んでるようにしか思えない。

タワマン危機が煽られてるね（笑）

タワマンって高層階から見下ろすのが私達貧乏人の夢なのに36階が最後まで残っていたのは、値段の問題ですか？

>>2540 匿名さん
ところが、実際に買えるくらいになって来ると最終的な子供の人数が読めないとか転勤リスクがあるとか将来親と同居するか分からないとか諸々の事情で売りやすく貸しやすい中低層ばかり検討しちゃう人が多いんです。
高層階になればなるほど検討者の層も薄くなるし納得がいかない条件が少しでもあるとだと見送る人も増えるので、検討者の数と条件ですかね。
私は将来の家族構成や仕事の見通しが変わってもいいように中層階でいくつかの条件を妥協しました。

要はそこそこお金に余裕がある人でないと高層階は買えないってことですかね？

未来は不確定ですしね。ボリュームゾーンを狙うのはリスクが少ないと思います。
ただ、上物がダメになるぐらいのスーパー大地震が起きた時は諦めます。

36階は年末の情報では分譲済となっていました。同タイプを契約していた人が契約を変更したと思います。私の持ってる価格表には掲載ありません。同タイプで31階と36階で700万の差があるのですが、転売となるとそこまで差が出ないのが現実です。

年内に内覧会の案内来てましたねえ。自転車置き場も抽選になるくらいなら一台くらい余分に申し込んでおこうかなと思っています。

>>2545 匿名さん

今住んでるいるところは共有自転車があるのですが、ここもあるといいですね

物件概要の最寄り駅として、谷町線の「谷町4丁目」駅と記載されていますが、なぜ中央線ではなく谷町線と表記していたのでしょうか？
「谷町四丁目」駅を利用する場合は中央線の方が近いはずなのですが。

中央線より谷町線を利用する人が多いという想定でしょう。

プレザンスロジェ上町台のクレーンがオレンジ色でとてもちゃちぃのでザ・タワーのヘリポート上のクレーンが立派に見える。

購入者ですが、地震対策と大阪城周辺の雰囲気を気に入って契約しましたが、建物の特に
エントランスとロビーは気に入ってません。なぜスカイラウンジをわざわざ2層にして
1階が1層なのか不思議でなりません、逆でしょう普通。
駐車場もわざわざ高い、はずれた人が納得いくようにとかわけわからん。抽選の意味て当たればラッキーが当たり前でしょ。しかも普通充電設備が1台あるけど1時間100円は高すぎて結局誰も使わない不要の長物確定。
因みにイオンは全店無料です。
今のタワーも急速充電ついてるけど30分300円のため誰も使ってません。
1階の駐輪場は雨風が吹き抜けるため外にとめてるのと同じだし車を待ってる間も寒くて
残念。なぜこのマンションが人気なのかよくわかりません。
結局今のコストカット時代で比較的安かっただけでしょうか。
すごく転売すべきか悩んでます。
どなたかご意見下さい。

>>2550 評判気になるさん

私も契約しましたが転売しようかとても悩んでいます。。
予想以上に人気で早くに完売した理由が知りたいです。。

>>2550 評判気になるさん
駐車場は車を待つ間の待合室が図面にありませんでしたか？

完成まで時間があるとこうなるんですね。確かに売れ行きはすごかったです。

東京でマンションを探している知人がいれば、中野区のグラメ江古田を
紹介してみれば。　もし契約に至れば、お友達紹介キャンペーンで何か
特典があるかもしれませんよ。　都市景観賞を取ったみたいで、ランドプランは
良さそうですよ。　転売を考えている方は、どのくらい上乗せを想定されているのかな。
東京や横浜の早期完売タワーは2割以上上乗せしてるみたいですが。

タワマンはいずれ転売の運命にあるので、時期が早いか遅いかだけの問題ですね。
ここで議論しても無意味です。ご自身で判断してください。

あるにはあるけどリモコンで車内であるいは待合で操作できるんですでしょうか？
すごい旧式のタワーパーキングのような感じですが。

皆様の評判が良ろしくないのですが、実際にはどうなんですか？

確かに一階が二層でないタワマンは
聞かない。自転車も。スカイラウンジ
をなぜ優先したのか設計士の見解知りたい
ですね

谷町六丁目駅の7番出口から出たらこんな感じに見える。

マリッジブルーならぬエステートブルーって奴だな。そろそろ湧いてくると思った。

私も記入者の気持ちが分かります。大きな買い物なだけに心配で、だれかにお墨付きをもらいたい気持ちでしたが、今は希望の物件が買えたことを嬉しく、また入居が楽しみです。全額早く払ってしまいたいくらいです。

駐車場は確かに考えものですな…設計する人が自分が住む場合を考えて作ったとは思えない。

最初から駐車場は借りる気無かったので、何とも思いませんでした。ただ、マンション全体の収益が落ちるのは考え物です。私個人は現在住んでるところで借りてるので車庫証明取り直すのも面倒なので若干歩きますが、そっち使います。

>>2564 匿名さん

雨の日めんどうじゃないですか？

そんなに乗らないんですよね。週末家族で遠出する時くらいです。また、距離も目と鼻の先です。

>>2566 匿名さん

そういう方ならここの駐車場でもストレスがないかもしれませんね。

ここの駐車場は借りないですよ。徒歩圏内に1万円台で駐車場借りてます。継続して借りようという話です。親類縁者がこの地域に住んでますので、その点いろいろ助かりますよね。

>>2568 匿名さん

このマンションの駐車場を借りるより近隣の駐車場を借りた方がお得という情報ですか？

相場は三万くらいですが、
借りて不足で
リース業者入れて二万程度
で貸してる所が多いです、
ここもいずれそうなりそうで
心配ですね

>>2570 マンション検討中さん

現状では、どれぐらいの方が駐車場を希望されているのでしょうか。

アズマモータープール借りれる人は借りますよね。カーシェアも進むだろうし更新時期に減築かなあ。

アップルタワー大阪谷町くらい駅近じゃないと3万円では空きが出ます。理事会発足したら外部への貸し出しを発案します。244戸に対して決まった車庫の数を準備しないといけないというルールなので積水も作ってますが、極論で言うと駐車場として稼働しなくてもいいというカーシェアリングの時代であることを知ってるのであんなヘンテコな車庫なんだと思いますよ。

現在のアップルタワー大阪谷町の売値は現在、新築時分譲価格の1.52倍で成約しています。従って、2025年に65.9％になったところで築20年で分譲価格に戻るという予測でして衝撃ではありません。

>>2573 匿名さん

マンション内にカーシェアリング欲しいです

>>2574 匿名さん

どっちにしろアップルタワーは今のうちに売却した方がいいってことですかね。売ったもん勝ち？

>>2573 匿名さん

外部貸しということは、ここの駐車場はセキュリティエリア外から出入りできるのですか？

セキュリティーエリアが具体的に何を指すのか分かりませんが、住民以外が駐車場に入って何の問題があるのでしょうか？防犯カメラはあるわけで、こういうかたい事言う人が理事会に入り出すとしんどい、現在の私のマンションなんて風格が落ちるなんて理由で赤字駐車場維持です。管理費上がるのと要らぬところに気を回すのとどちらをお取りになりますか？

>>2579 匿名さん

エレベーターパーキングだから問題ないかと思うけど、普通は盗難とかイタズラ防止に外部からの侵入を防ぐ対策はありますよね。車両出入口にリングシャッターがあったり。

発案します。カーシェアでイズミヤのハスラーは軽なのでタイムズとタイアップして車種を増やしてここの車庫においてほしい。

駐車場に空きが多いから外部貸ししましょうというのは、住戸の賃貸が埋まらないから民泊しますというのと同じような気がしますが。

アズマモータープールは33000円だからここで借りた方が安い。オーナー20000円外部25000円これで間違いなく埋まる。この程度が相場だ

アップルは、最近レインズで７０平米超で高層階で
４７００万角部屋3LDKで出てましたね。

オーナーチェンジ物件でしょ、一般的に1割引きしないとオーナーチェンジは売れません。貴殿が見られたのが居住用なら私が買いたいです。畳の部屋が今の横にある74㎡ほどの間取りだと思います。この手で居住用は2018年・2019年は一件も出ておりません。不動産屋専用ののサイトで見てるので自信あります。何階か借り手情報までありますが、ここでは差し控えます。

団地マンションではあるが、ファインシティのような自走式ならまだいいが、タワーパーキング…十分な空間を確保するためには上にのばすしか方法がないのはわかるが、ＥＶと同じで保守点検が大掛かりなんだよな。

アヅマモータープール、解体してますね。
このあたりは、最近建物解体しているところが多いですね。

マンション以外で駐車場を借りるとしてもその土地がずっと駐車場継続してゆくかは分からないですよね？1年後にいきなり土地売却するので駐車場辞めますとかになると困るし、よそで借りるのはある程度長期で借りれる確認ができるとこじゃないと無理かな。

アップル確認しましたが
２０階角部屋７４平米３LDK４７８０万
空家です。見た時は有りましたが
成約登録になっていました。
近畿レインズで確認してください！
もちろん業者しか見れないサイトですよ。
最近中古マンションの売れ行きが極端に
悪いし値段が下がっています。

>>2589 匿名さん
20階の74平米なら分譲価格は上回ってるので十数年前の物件にしてはいいですよね。また売却済みなんですね。ここも人気して欲しいです。ディーグランセの85平米は今でも残ってますが。

>>2590 匿名さん

ディーグランセとアップルの立地の差ですかね？

それが単純に駅近だから良いという問題でもない。ロイヤルタワー大阪谷町は人気ない。不動産屋も人気するポイントは謎と言ってた。

>>2591 匿名んさん

ディーグランセが人気ないとすればここ大丈夫かな。。ディーグランセよりも買い値も高いし。。

ディーグランセは仕様が古いでしょ。タワマンに限らず築10年以上経過したら黄色信号。
永住予定なら気にしないけどね。駅は近い方がいいがアップルタワー空気が悪いのも忘れずに。

>>2594 マンション検討中さん

ここも10年経ったら人気なくなっちゃいそうですか？

http://www.prass-one-estate.com/blog/archives/29782
パークハウス谷五はこの1月に5割り増しで成約してますね。

もともとパークハウスは分譲価格が安すぎだったですものね。ここに関しては、イズミヤとドンキが出来てからはディーグランセ買っとけばよかったと思ったくらい、ここは買い物便利ですよね。結果としてディーグランセは買わなくて良かったわけですが・・・。

>>2596 匿名さん
中古は売れなくて値下がりしてるという書き込みと齟齬する事実。

この久宝寺橋通り一帯は西から
GM上町台レジデンスタワー(2021)
住友不動産谷町五丁目(詳細不明)
パークハウス谷町五丁目(2014)
GMザ・タワー(2020)
ディーグランセ上町台(2009)
関電三井タワー(2021)
GM上町一丁目タワー(2023)
と計画が続いていて、レジデンスタワーの売値や上町一丁目の落札価格から学習したように今後の計画の販売価格は上がりこそすれ下がらないので、5年くらいは相対的な競争力はあるかもしれませんね。
レジデンスタワーに貼られてる上町一丁目タワーの画像を見ると、36階建三層吹き抜けの低層部の中に共用施設詰め込んでトップ二層プレミアムフロアみたいな先行する2棟と似たようなプランニングに見えます。パーキングはタワー内のようなので戸数はここよりも少なそう。

>>2599 匿名さん

ディーグランセ分譲時は販売苦戦していたのに、なぜ今になってこのエリアは人気が出てきたのですか？
イズミヤとドンキのおかげ？

将来の資産価値も気になりますが、皆様は現金購入者ですか？私は住宅ローンを組みます。

ブラタモリでも紹介されましたがこの地域の良さは秀吉はもちろんのこと誰しもが気付いてたのですが、ちょっと掘ったら遺跡が出て開発できない地域でした。学校区とイミズヤとドンキ、谷六の7番出口からなら徒歩5分、大病院が目の前ということでこの辺り（旧東区）しばらくタワー出来てなかったのでザ・タワーはあれよあれよと完売しましたね。アップルタワー大阪谷町は流石に古くなりすぎで80平米越えの南向き3LDKが売りに出ないですよね。

>>2600 名無しさん
ディーグランセを売りだしたのは2007年の年末、2005年以降のファンドバブルでタワマン供給が増えていた時期の最後の方で当時にしても高すぎると言われていました。同時期にはザ北浜も売っていましたので、規模感やデベからも目立たない方のタワマンです。近所にはスーパーも無く、今のように目の前にスーパーがあったり近所にショッピングモールが出来るような環境ではないので地縁のある方など、今よりも対象マーケット少なめの時期です。おまけに販売中にリーマンショックが起きました。今となっては正解でしたが当時としては販売上時期悪かったと思いますよ。

関電三井タワーの販売情報がなかなか出てきませんね
遺跡調査でもしているのでしょうか

現在のマンションからの買い替えで購入したので、現在のマンションは売りに出すつもりです。7年住んだだけですので利益が出そうで、3000万の特別控除を使いたいので、一括で払います。住宅ローン控除は7年間しか使えないので、280万円の控除がMAXです。また、ここも10年以上住むかも分からないのでローンは組まないです。

住宅バブルが言われ、タワマンの価格破壊が近いとかって言われているのですが、香港とタイのパタヤにコンドミニアムを所有しておりますが、日本はここ数年値上がってきましたが、私の海外の物件は値上がりの一途で全く下がる気配ありません。特に転売して利を得ようという考えはないのでいくらになろうが関係ないのですが、日本の不動産は免震でしっかりしていて海外に比べたら安いという印象です。特に外貨で現役時代給料を得てた人間にとっては円安になってるので、高い高いとタワマン言われてますが、海外の方が圧倒的に高いですよ。

>>2606 匿名さん

だから日本のタワマンもどんどん値上がりするってことですか？

値下がりしたら全体的にそれだけ買いやすいわけで、全力でローン組んでこのマンションにかけてる人はちょっと古いマンションに買い替えすればいいのではと思いますねえ。日本のタワマンが値上がりの一途かどうかは先のことなので断定はできませんが、高いという域までは至っていないという印象はあります。

谷６最初の分譲マンションで
建替の審議を管理組合で協議しているけど
難しいみたいです。
マンションて何年位住めるのかな？

シャルマンコーポは長いですよ。私は余生はこのマンションでと思ってます。転売がとか資産価値とか関係ありません。大病したら国立病院に入院します。

19階と20階なら共有部のある19階の方がいいと思うのですが、とても価格差があります。理由を教えてください。

屋内排水管などはなるべく10年くらいを目途に交換した方がいいよ。そのためにも規格・寸法などはしっかりメモして下さいね。塩ビ管メーカーも修繕が必要なときには、既に解散していることもありますので…。

G20が来年ならラウンジから大阪城眺めたかった。トランプや習やプーチンの前で安倍さんが大阪城とか追手門の話をするのは何か嬉しくなりました。

坪300でもいいですか？

低層階は安いけどカーテン越しに丸見えというのも抵抗ある。人好き好きですね。

東側はちょっと失敗ですね、部屋も狭くて使えない、柱の出っ張りも気になります。

エントランスが一階だけというのは、確かに寂しいですね。今更どうしようもないですが、完成したものを見ると痛感しますね。

まぁ、エントランスが１Fだけだとしても、吹き抜けで変に維持費がかからない点は評価できると思います。問題は駐車場…。

>>2613 19階は確かすべてのタイプ抽選だったと思いますよ。共有部があるという事は人の出入りも多いという事で私なんかは煩わしいと思ってしまいます。子供が騒がれても迷惑ですしね。

>>2621 マンション検討中さん

駐車場の問題て何ですか？

ちょっと仕事の都合で購入後未入居で売らざるを得なくなったのですが、何か良い方法はないでしょうか？

一般媒介が良いと言われてますが、
談合みたいのもあるような感じでして、
結局専任とあまり変わらなくなることも...。

転勤とかであれば賃貸に出されては？

東京に転勤なら、グラメ江古田を検討されては。　お安く購入できるかも。
売却も手数料なしで、スムーズに行くかも。

>>2626 マンション検討中さん
仕事独自することにしまして売って資金欲しいんです。

新築未入居で売りに出す場合、順序良く小出しにして下さい。でないと阿波座の〇MPタワーのように…いろいろ消費者に見透かされてしまいますゆえ。

私はいつ転勤になってもおかしくない仕事なので、住んで2-3年の段階で転勤になったら売るか貸すかとても迷うと思います。大阪城ビューの中低層なのでどちらでもいけそうな感じです。住んで満足いったら賃貸にしようと思ってます。

契約していれば売りに出す事は可能かと・・・

契約から入居まで期間が長いといろいろありますな。まあお金が不動産に変わっただけと考えたら気も楽になる。

正確には不動産の共有持分ね。

不動産購入後の「お尋ね」って来た人居ますか？

駐車場の問題って何？

お尋ねは銀行から情報得るので
ローン契約してからでないでしょうか？

>>2635 名無しさん

雨に濡れるとか、ランニングコストが高額とか、見た目が安っぽいとか。

駐車場は上で話されてたように
いずれアウトソーシングになるでしょう

>>2638 マンション検討中さん

セキュリティの面は大丈夫なのか心配。

>>2636 マンション検討中さん
登記簿から無作為に来ます。現金一括でも来ます。

>>2640 名無しさん

どっちにせよ、今の段階で来ることはないということですね。

居住棟⇔駐輪場⇔駐車場と繋がってるから雨に濡れないよ。見た目はツタとかで覆えば景観よくなるかもしれないですね。

>>2638 マンション検討中さん

駐車場がマンションの中にないので、万が一の時はアウトソーシングしやすくていいんじゃないでしょうか。

理事会に入って、100％発生する空車の駐車場は外部委託するよう発案します。

駐車場の問題は南西側の眺望不良と雨に濡れなくとも風が通るのでつまり外に近い事
料金が高いこと、充電機はあるけど有
料のため利用者が見込まれないこと。おそらく旧式のため自分のパレットが降りてくるまで時間がかかるやつかな？（もしかしたら空いてる一番近いパレットをだすやつかも）くらいでしょうか。駐車料金や充電料金は見直しが必要ですね。ちなみにタワー内にある駐車場の場合車内でリモコン操作できます。
もちろん一階エントランスにもう少しお金を回してほしかったりしますが、今分譲なら
少なくともレジデンス以上の坪単価（10階以下は特に安かったので）となり、それでもやはりどの物件より人気が出るでしょう。
ほとんど完成が近づいていますが、思ってた以上にクオリティも高く、隣のディーグランセを完全に凌駕しています。
予想として転売物件も2割以上上乗せしていくつか出てくるでしょう。
ただ永住してもいいかなと思える立地と建物になりましたね。

駐車場棟の風は周囲を2-3階建の建物に囲まれている事、開口部にも結構な高さの遮蔽パネルが設置されていることから吹きさらしの問題はそう大きくないと思っています。また、開口部から直接出られる駐輪場がある事は、場所柄ファミリー層の多いこの物件では好ましい事だと思います。近隣のタワマンでは日中電動アシストの親子自転車が公開空地に置かれっぱなしのところがあり、保育園幼稚園の送迎の苦労を思うと仕方ないと個人的には思っていますが、そうした問題が発生しにくいプランです。
駐車場の待合室は鉄道駅の待合室くらいの設えかと思いますが、エアコンもついてるし十分です。空き駐車場の外部貸しについては賛成しようと思います。

駐車場を外部貸しにすると
管理組合の収益とみなされ納税義務が
発生するのはご存知ですか？
申告書の作成に係る税理士費用・納税資金など
で収入の４割はかかります。

新しい間は修繕もかからないので
ある程度の収益は上がりますが、
駐車場の定期検査などの費用も発生する
ため総合的に判断し機械式駐車場の撤去する
管理組合も近隣のマンションでは有ります。
入居される方は極力マンション内の駐車場を
借りましょう！
近隣の駐車場相場は機械式なんで２万位取れれば
いいとこです。

>>2647 匿名さん

うちのマンションで以前試算したけど4割は大袈裟だわ。

>>2647 匿名さん
こちらの記事では賃料の7-8割を積み立てに回せるようになったとありますので、4割というのは規模にもよるかと思います。参考までにどのくらいの個数の駐車場だったのか教えていただけませんか？
https://style.nikkei.com/article/DGXKZO07437700Q6A920C1NZ1P01/

あと、外部貸しは管理組合の法人化とセットになりそうで1期理事会の負担が(2年アフター対応もあるので)結構なものになるかと思います。私個人は仕事の負担等もあり理事への立候補はしないのですが、実効性のある議論ができるよう微力ながら管理に貢献できればと思っております。

このご時世にタワマン…やはり子育て世代が少なくなってるんでしょうね。

子育て世代がタワマンの一番のお得意様ですよ。このマンションなんて76平米で4330万～なので、新築物件としては破格と言えると思います。ここ買った人の中には子育て世代も知り合いで数名居ます。駐車場について私の住んでるマンションの知識で言うと4割はかからないです。とにかく利益優先でいかないと空車状態で駐車場が廃墟化してしまうのがカーシェアの時代です。https://toyokeizai.net/articles/-/203602

少なくともこのエリアではここまでの付帯率要らないと思う。いざという時は減築したい。リプレースの時期までに駐車場問題が社会問題化して自治体も積極的に対応してくれるようになるといいなと思います。

>>2653 匿名さん
理事会の舵取りが思いやられる。行政頼みではなくタイムズと連携とって考えましょう。全市的な問題になってるので、いろいろ対応策出てます。積和にも動いてもらいましょう。

駐車場が全然埋まっていないことを前提に話が進んでいますが、埋まっていないのは決定なの？もしかしてほぼ満車という期待もあるのですが。

キングマンションは14000円でも満車じゃない。ここより駅近でもそんなレベルですよ。30000円で満車なんてバブル期の昭和の終わり頃の相場です。

相場ではなく現状の確かな申し込み情報を知りたい。

知ったところで？世帯数に対して、仕方なく作る駐車場のコスト下げる具体策練りましょうよ。

>>2658 匿名さん

具体案を練るためには、現状の空き台数が分からないと試算もできないよね？
問題は駐車場が敷地の奥だから、部外者が敷地内に進入することに対して拒絶反応を示す人多いと思うよ。

エントランス抜けていく訳じゃないから煩いこと言わないでお金優先的に考えて欲しい。

この話題の中、画像を載せると
寂しく見える

2万円になったら、ここ借りる。
3万のままだったら今借りてるとこのままにする。

>>2662 匿名さん
3万なのでここ消えましたね。私もです。2万なら借りたげます。ウェリスで18000円だけどね。

駐車場契約率にもよりますが、管理組合発足後、値下げ検討ですかね。

2割高いですね普通に2万5000円前後でしょう。
全員ボイコットして下げるべきです。

マンションの駐車場は引き渡し後は管理組合が管理だよ。

そんなのわかってるよ。頑張ろう！

試算の話で言うと、売主が示した修繕積立シミュレーションでは駐車場契約率が何%になっているかも確認しないといけないですよね。結局将来の更新費用がその他の共用部も含め上がってるんじゃないかと言う問題はさて置いて。

契約者は【契約者・住民 掲示板】へどうぞ。

>>2669 マンション検討中さん

完売してるしどっちでもいいんじゃね？

ボーケン跡地の公式出来てます！
シエリア大阪上町台パークタワー
https://www.cielia.com/m/uemachidai112/index.html

長谷工タワーか
上町台の覇権マンションは譲れんよ

シエリア遂に出ましたか
案外早かったですね

難波宮とか入るのかな
と思っていたんですが

上町台も悪くはないけど

角部屋率80%のタワマンとか見たことない
中部屋住人は肩身が狭いなぁ

>>2671 匿名さん

なるほど　期待はずれ感高そう、いや思ってた通りか。

なぜ期待ハズレ？

>>2677 匿名さん
敷地の形からして100平米越えのプレミアルームをワンフロア4邸とかになる。ダイワのハイレジデンスみたいな感じで求めてたものと違う。もう子育ても終焉に近いから夫婦で100平米とか要らないんだよね。

>>2677 匿名さん

無理矢理タワーてことですね。

この5畳部屋は最悪だな
柱の位置からしてもろに下がり天井だろうし、すごい圧迫感があると思う

クローゼットが部屋に食い込んでる。どの部屋も角が真っ直ぐになってない。無理矢理縦長の空間を3LDKにしたのが丸わかりで、苦労のあとが見て取れる。期待してたのに。

無理矢理ケチつけているのが丸わかりで、苦労のあとが見て取れる。期待してたのに。

ザタワーも間取りは最悪でしたが、、(新梅田の新しいやつは完璧でしたが)まぁどっちもどっちですねーー

まあザタワーにも部屋の真ん中を貫通する下がり天井のある間取りはありましたね。階高取れなかったからしょうがない。シエリアはここより階高ないけど天井高260以上とここより高いから、長谷工の技術で綺麗な天井なのかもしれません。まさか直床ではないだろうし。

シエリア上町台が発表され、ここを契約したこと後悔されてませんか？？

長谷工といえば直床工法でしょう。
この５畳は半分以上が2200前後の下がり天井と思われるので、もう少し間取りを考えようがなかったか、残念な気持ちになりますね

>>2687 マンション検討中さん

二重床だそうです。

後悔というより周辺の相場を引っ張ってくれそうで嬉しいし、なんだったら比較していい部屋取れたらザ・タワー転売して買います。建築計画の掲示から1年以上あり既に相当な比較材料は揃った上で契約しています。
将来家族の事情などで同じエリアで間取りを変えて住み替えたい時の候補も増えることになるし、漸進的な新規流入があると住む人の世代もバラけて流動性の高まりも期待できます。多分今後ネットでは細かい仕様でこっちが上あっちが上みたいな話で盛り上がるんでしょうが、人口流入が続くプラスサムのエリアでの話となると、活発な議論が起こることで良し悪しが明快になってから選択することができるようになり、最終的にはそれぞれのマンションにとっての利益となると考えています。
あちらの入居者さんも同じ大阪城ビュー最前列での難波宮跡宮域内、大阪城三の丸内の立地に価値を見出す似た価値観の仲間ですので、ディーグラ含めて地域の問題やマンション管理上の問題についてお互いに勉強したり意見交換させていただきたいです。

ザ・タワーの北側の低層階久宝寺筋から丸見えでなんか嫌になってきた安かろう悪かろうとはよく言ったものだ。ニトリでカーテンと思ってたけど、ブラインドに変えます。ボーケン跡地は後悔じゃなくて、残念な間取りだね。Dグランセもそうなんだけど100平米越えで一フロア4邸ほどは管理費が結構かかるし、つゆの住処という感じではないんだよね。

シエリアは借地権ではなく所有権。
周辺環境からシエリアの価値はここより上なのは確実。しかし、駅から遠いかな。

シエリアの前は野原でイズミヤ、ドン・キホーテが目の前ある便利さではこっちの方が価値あります。それから、7番出口から信号２，３個渡らないとシエリアには行けません。いざ住みだすとこういうのが大きいんですよね。

>>2691 匿名さん
いきなり借地権の話が出てきたけど、借地権プラウドを建設中の清水谷にお住いの方かな？
ザ・タワーとシエリアは上町筋を挟んで、利便性と環境の価値をひっくり返したような立地で、どちらに重きを置くかで変わって来ますね。でも折角この辺に住むなら、少々遠くても静かで公園に接する方がいいという気持ちもすごくわかる。

ドンキは使わないけど、スーパーが目の前なのは唯一無二の立地。
こっちの方が高さ(階数)も高い。

後者でしょうね。優位性は。
今は高く規模の大きいタワーで
優位性をアピール。
難波宮跡公園周辺あたりのランドマークは今のところここ。
ただし今後の医療センターの建設情報には左右される。

シエリアがゴテゴテと飾り立て表面上のゴージャスさと高額な価格をウリにしていくのなら、
自滅するのみ。
公園に接するという他にはまねできない独自性・優位性をいかしきった本格的な高級路線でいくなら、
ランドマークにもなり得るが、長谷工ではまず無理。

関西の三井たって、本格的な高級タワーなんてないでしょうし、
いわんや長谷工に真の高級タワーを期待するほうがどうかしているわけで、
結局、宮跡公園周辺のランドマークは階数・規模という従来の基準から
ここになるほかない。複雑な気分だ。

表面上ゴテゴテ飾り立てるのもおもろいという成金趣味の人もいるから。
スーパー玉出の店内ネオンサインのようにね（ありゃ最高）。

代表的な成金はゴールド大好き太閤はん。
簡素に行き着く茶道の祖・千利休を殺すのだから徹底してる。
だから大阪城が見えなくなってもどうでもいいんだな、という人もいるね。

玉造稲荷には利休屋敷跡あるし侘び寂び重視なら積水の上町1丁目タワー待ってもいいかも。上町でももっと玉造2丁目に近づいた方が環境良くなるよ。

2599匿名さま
谷町5丁目計画て場所はどちらですか？谷町5の交差点の東南の角地ですか？

>>2700 マンション検討中さん
谷町5丁目交差点の北西角で、日本コムシス関西支店が移転した後の日本コムシス谷町第1ビル、第2ビルとその間の駐車場、ロイヤルカホウビル、亀田武道具店がまとめて閉鎖されて解体されるところで、結構広い敷地です。ストリートビューでフェンス張ってることろまで確認できます。解体工事の注文主が住友不動産であることからスミフのタワマン、もしくはオフィスとタワマンが建つのではないかと地元では噂されています。

コムシスのビルまだ壊すにはもったいないくらいですね。
相当広い。５０階までいきますかね。
ホテル併設かな。
住不も着々と土地仕込んでますね。
（こりゃ当分下がらん雰囲気）

>>2702 匿名さん
そうですね。まだまだ使えそうなビルなのにもう足場も組まれてます。薬局とかき氷屋さんがまだ残っているので谷町筋沿いにホテル併設などが妥当かなと思ってます。
ちなみに解体工事は来年の2月までです。

最後にババをつかむのは――
ていうか、もう充分天井圏ですが。
どこまでいくのかな。
スリリング

レジデンスも結構高くなりましたが、シエリア、上町1丁目タワーと更に高くなりそうですよね。タワマンと決まったわけじゃないけど更にそこにスミフがラスボスでやって来ると。。。一番笑ってるのはパークハウス谷町五丁目の住民かも。

パークハウス谷町五丁目は安すぎた。シエリアは絶対に高いし、谷五の交差点の住友不動産が手頃なはずがない。価格は天井圏ということを書いておられるが０金利なので購入不動産を抵当権の第一位に設定すればサラリーマンで年収の10倍は借りれる時代なので、私のようなしがないサラリーマンでも億ションを買うことが出来ちゃう時代なんだよね。

天井と恐れてるけどバブルのときは中古のワンルームが５０００万で実際に取引されてましたからまだまだでしょう、それに今はグローバルに考えないといけません、大阪はもっとポテンシャル高いはづですよ。バブルの時と大きく違うのはあのときは融資規制がなくて一人が何十個もかえたのです。私の客だった医者は東京と大阪だけでも６０個以上持ってました。今はじつじゅが半数以上で底がたいです。
金利動向はしっかり見極めて駅近の人気エリアでシッカリした建物を
購入しましょう。自分がむりせず払っていける事が大前提ですけどね。

よく言われるのは少子高齢化でタワマンが供給過多になり暴落する、40万人も昨年から人口が減っているとの内容の記事をよく目にしますが、日本は土地を含む不動産を外人が買う事に規制がないから、顧客は減っていく日本人対象だけではないんですよね。中央区なんて50年前は中国人の生徒や朝鮮人の生徒で実名名乗ってるような生徒はいませんでした（在日韓国人の通名は居た）が今は小学校・中学校のクラスに2～3名くらいそれらしい生徒がいます。娘と同級の台湾人なんて見てたら羽振りめちゃいい。どんなビザで日本にいるのかは全く不明ですが。

天井ってあくまでその人の感覚だからね。
東京の価格も何だかんだ言われながらまだ上昇してるし、大阪もまだまだ場所によっては上がっていくのでここを買っておいて良かった。特に延伸の計画も多い中央線沿いはつよいですね。大阪城周辺が綺麗に開発されることに期待です。

属性のいい外国人の人口が増えれば家賃も下がらないだろうしそうなると資産価値も下がりませんね。カジノもほぼ決定だし賃貸の需要が見込めるならここを貸して念願の田舎暮らしだ。

地政学的リスクがあるので香港から台湾へ脱出する人が増えているという話がありますが、地政学的断層線が本格的に台湾や沖縄を揺さぶるようになると日本への移住希望者も増えるかもしれませんね。日本は政治の安定性が非常に高い（政権運営の話じゃなくて、クーデターとか乗っ取りとかいきなり資産差し押さえとかがないというレベルの話です）ので、日本の不動産を買っておけばラストリゾートとして機能するという目論見も無くはないと思います。
都心最大の緑と大阪のシンボルを見下ろせる、これだけの立地をこの値段で買えるというというのは購買力のある外国人にとっては破格なのかもしれません。

お写真ありがとうございます。シエリアは29階建てだしザタワーの存在感はこうみるとこの周辺だとダントツ目立ちますね。

差別はよくないですが、私は日本人が大多数のマンションであってほしいな、

阿倍野からアップで。

>>2713 匿名さん
今は日本人が差別されてる時代なので、文化の違いでどっちが正しいかは分かりません。東京オリンピックのチケット販売に関しては日本人も転売目的だし、何枚あって何枚当選かも闇の中です。海外の事バカにできる立場にないのが日本です。企業収益はトヨタが世界17位で日本トップ。シャープはホンハイ傘下です。海外から見たら円安なので日本の物件は格安ですわ。

日本人は鎖国気質だからね。海外なんて外人ばっかでそれが当たり前。

どっちが正しいとかじゃなく、隣人は日本人がいいということでしょう。
中華資本に頼らないと、都心部の物件価格が維持できなくなるのなら、私はさらば都心回帰です。

>>2717 通りがかりさん
こんな考えばかりだから、日本は国際競争力なくす。。
日本の国力を上げたければ、英語を公用語かして法人税下げて、海外からの資金と人が集まるようにすべき。なのにこういう考えが多いと、自ら国際社会で置いてけぼりにされたい、ということにしかならない。

>>2717 通りがかりさん　本当に古い考え方ですねえ。隣人が日本人なら外国人が嫌がってるかもしれませんよ。中華資本に頼りたくないなたさらばの一択です。大阪城や心斎橋の賑わいご存知でしょ。日本は天下りがひどくソフトバンク光を家に設置しても大半はNTTにお金落ちるようになってます、TVに刺さってるB-casカードは意味不明で角鶴などで書き換えられて、全BS/CS視聴し放題の迷惑メールがきますよね。携帯電話はSIMロックが完全に失策です。法人税下げてシンガポールのようにしないと安倍さんの後が怖いなあと思っています。東南アジアの都市に住んでる人の方が日本人より英語話す能力は高いですよ。もう、高齢者ばかりの日本では内需だけでは無理。

>>2719 通りがかりさん

経済と居住環境を一緒に語られてもなあ。
心斎橋を避けている日本人多いの知ってる？
それと同じで、英語話さなくても近所付き合いができるところに住みたいという人も多いと思うよ。そういう人たちは都心から再び郊外に向かうのかしら？

話の流れがスレ違いのような気がしますが、
投資か実需、実需でも資産価値維持に重きを置いているかどうかで、考え方が変わってくるでしょうな。
このエリアは落ち着いた雰囲気が好きなのですが、将来どうなるのか少し不安になってきました。

まあ隣が外人だと居住空間がとなるのは決めつけな感もするが、ここでは完売後の周辺環境の話題とスルーされてたローンの話に戻しましょう。私は変動で借りた5000万は協栄信用金庫の令和記念0.55%に3000万と来店不要の銀行に1000万ずつ預けます。まだ定年まであるので住宅ローン控除使います。団信以上の死亡保険は無いと考えてるからです。

>>2722 マンション検討中さん

元手の5000万円を下手に投資しないのは手堅いとは思いますが、もったいないような気もします。まあ必ず儲かる投資はありませんし、十分な資産と収入があれば無理に増やす必要もありませんしね。

>>2723 匿名さん
信用金庫に3000万なんかリスクの方が高い。

ひさびさに覗いてみたらどうでも良い話が多くて笑えました。
外国人がどうの近隣の物件がどうの大阪城が見えるかどうかなんて契約後に話してどうするのでしょうか？
私は目下内装や家具選びが楽しくて仕方がありません。
本当の契約者の皆さんは既に三井の担当と打ち合わせを始めてることと思いますが、内装工事開始までの時間があまりにも限られているので後で後悔のないように検討を進めたいですね。

間取り変更や造作家具について、三井デザインテックは結構高いですね。
カーテンも。
他業者にするかな。

やっぱり住宅ローンはイオンですね。

来週の金曜日に三井住友信託銀行のグランドメゾンでやる相談会行きます。4000万くらいローンにして10年後に一括返済しようかなと思ってます。イオン銀行の良い点は何ですか？私は借り換えする気なので、最初はどこでもいいので積水に勧められた三井住友信託にしました。

>>2728 通りがかりさん
イオン銀行は金利0.42%でした。給与口座や投信口座等の取引もする必要ないです。年会費無料のクレカには入らないといけないのですが、イオングループの買物5％オフになる特典が付きます。あくまでオマケですが。

今日気付いたのですが、このマンションの北側正面の国立病院は高いところで11階ですが、5階の低層部分もあって、タワー棟の真正面は5階建の低層部分なんですね。大阪城方面の視界ばかり気にしていましたが、正面の視界も中低層階でもある程度抜けるんだというのが新たな発見でした。まあそこが抜けても結局その向こうにこのマンションとほぼ同じ高さのNHKがあるんですけどね。

>>2728 通りがかりさん

私のところには連絡がないのですが、このような案内会の連絡があったのでしょうか？

>>2730 匿名さん

東面って何階から隣と被らないんでしたっけ？

>>2725 名無しさん

三井の担当者との打ち合わせの案内があったということでしょうか？

三井との打ち合わせもあったし、来週から銀行とのローン相談会の案内来てた。提携ローンって何の事ですか？金利優遇とか？

>>2734 マンション検討中さん
提携ローンは銀行によって優遇金利あるし、売主と銀行で書類揃えてくれたりして審査手続きや決済が楽ということ。自前でお金引っ張ってくるのはプロパーローンだけどそういう話ですか？

>>2732 通りがかりさん
30階からですね

>>2727 マンション掲示板さん
イオンは金利いいけど大阪市利子補給制度に対応してないのが痛いなあ。

大阪市利子補給制度の対象になるような人がこのマンション買わないでしょう。イオンそんなに金利いいですか？0.52となってるのでネットバンクの方がいいと思うけどなあ。

>>2738 匿名さん

所得が1200万以下で、40歳未満の新婚世帯か子育て世帯。
このマンション購入者にも普通にいそうだけどな。

>>2738 匿名さん
今までにもその会話ありましたがプロパーじゃなくて提携にすると0.1下がるんです。勿論借り入れ条件や信用状況による審査によりますが。

上町台ハイレジデンス21階から見たザタワーの建築中の様子がYou Tube見てたらあったので、ご覧ください。お風呂の窓がザタワー向きについてるんだね。住宅ローンに0.42に私もできますか？現金余力は億単位であります。

シエリアはディーグランセより4mくらい高く、積水の上町1丁目タワーはここより2mくらい低いだけですので、将来の久宝寺通りのスカイラインは100m級のタワマン2棟を130m級のタワマン2棟で挟む感じになりますね。
シエリアは2021年に完成、上町1丁目タワーは2023年に完成予定、国立病院の建て替えは2024年完了見込み、その頃には左下の難波宮跡公園北部ブロックも整備されているでしょうからこの辺りの様子は様変わりしますので、5年後に同じ場所からこの景色を見るのが楽しみです。大槻能楽堂の改修工事も終わっているでしょうね。

みなさんお金持ちですね。
このマンションの契約者はどのような属性の方でしょうか。

ここは階やタイプにもよりますが、破格に安い住戸もあったので、他の市内中心部の物件と比べても契約者層は多種多様かなと思います。

レジデンスタワーを忘れてますよ。。

>>2745 匿名さん

2742の風景写真に入るタワー限定ってことかと。

>>2743 匿名さん

金融資産中央値5000万と見た！

５０００万て事ないでしょう。
もっとないと大変でしょう。

>>2471さん　なるほどハイレジデンスは西日がこの距離なら全く当たらなくなってますねえ。レジデンスタワーは8階辺りを作ってましたが、急に歪んだ建物が土台に乗ったという感じで変でしたよ。いずれにしても上町台の名前使うのはどうなのかと思います。ここもGM大阪城ザ・タワーとしてほしかったですね。

>>2748匿名さん　あなたがイオンでローン組む人ですか？私でも平均以下のお部屋買いましたが、億に届いてますので5000万なんてことはかんがえられない。

ここ億単位の現金余力がある方ばかりかもですね。

年齢層によりけりでしょう。
50越えと20台を一緒に語れないわな。

２０代でローン組んでここは少し背伸びしすぎでは？

購入者の何割ぐらいが平成生まれかな？

おっしゃる通り、20-30代もいますし、現金余力1億が中央値ではない気がします。5000万くらいではないですかね？

ある程度は若い家族もいてほしいですよね。
でないと売買による入れ替わりはあるにせよ、10年後には老人マンションになってまう。

私はここのマンション買ったので現金が1憶切りました。何をもって余力ですか？株とか不動産もあり？

>>2757 匿名さん

ここにコメントしている人たちは金融資産の金額を言っているようですけれど、自らの居住をしていない不動産なら余力に入れていいんじゃないですか。

現金余力がある方ばかりが購入していてすごいマンションだ。

どうもセブンイレブン大阪上町店跡地はローソンらしいですよ

>>2757 匿名さん

1億は切りますよねぇ。まぁもうちょっとある人も多いんだろうけど。

まあ、普通の田舎のじいさんばあさんがタンス預金3000万とかしているくらいだから、市内のそこそこの稼ぎがある家なら1億というのは大袈裟な額ではないな。

ギリギリ昭和生まれ会社員で、1億くらいですがこのマンション買ったらガクッと減りますね。後はまぁセコセコ頑張って稼ぎます。

ここの購入者は軽ーく１億っていうね。
まぎれもない富裕層タワーです。

そりゃそう。ここに限らず、
今の上昇高額相場で買えるのは富裕層に決まってる。
平均年収程度のリーマンじゃ今は無理。

セブイレ後がローソンは朗報です。一億くらいあったけどマンション買って今の住まいが売れたら、やっぱり5000万くらいしか残らないなあ。ローン組むから現金としては一億残るが、まあ銀行の金は資産じゃないし。私はこのマンションでは低層階の貧民ですわ。

問題は数千万円という大金をコンクリ上物だけにつぎ込んで、元が取れるかどうか。
残念ながらババ抜きにならざるを得ない。
しかし、上町台地の良い住環境で、聡明なお子さんが育つのであれば十分に元が取れると言える。
子育て世代頑張れ！

富裕層ないしは超富裕層にはデイトレーダーみたいな短期に元をとるとか何とかという発想はあまりないかもね。
先は誰も分からないが、今の高い相場が仮に崩壊したところで、
景気はサイクルなのだから、下がればまたいつか上がるでしょう、みたいにね。
経済的に困ることはないからさ。子どもも取り立てて聡明というほどではなくても、某省の高官の息子みたいでなく、心身ともに健康であればよくて、あえて言えば遺産をあまり浪費せず、配当や家賃等で穏やかに暮らしてくれればいいと思ってるんじゃないの。

>>2768 匿名さん

相続税対策は？
忘れた頃にやって来る。

親の死亡保険が4000万あって一人500万の控除があると言っても三人しか法定相続人が居ないばどうすれば良いですか？

>>2770 マンション検討中さん
超えた部分も基礎控除枠内であれば大丈夫ですよね。その他の財産の相続税評価額との合計がどうなるかですね。

しょうもないコメントばかりでこれから住む者としてはがっかりです。

自分の資産額を掲示板に書くとは、品性の無い行為ですね。

匿名だから本当の事が書けるのでは？参考に成りますよ。
現実の数字をちゃんと書いてくれてますよ。私もこれぐらいの角部屋買いましたが
残金は同じような感じですよ。あとは年金や個人年金、生命保険解約でしのいだら
１００年大丈夫クラスの人達がここ購入しているのでは？

いずれにしてもここの高層階角部屋購入組は正解ですよ。
不便な部分を理解して便利な部分に価値を見出しているから。

まあここも上の4分の1くらいのお部屋は1億以上用意出来ないと買えないのでその層に億越えの資産があるのは当たり前の話で、買うと1億切ってしまうという方はフリーザ様よろしくマウンティングしているのではなく私はこんなもんですと謙虚になっていらっしゃるということなんでしょうね。低層階パンダ始め安い部屋の住民は20代の新婚夫婦でも堅い仕事ならローンで買えるし、そういう人もこれから不動産老後資金など真面目に形成していってある時現金化するとなると引退する頃には1億くらいいくんです。子供がいなければもっと早く。若い子育て世代も多いですよここは。

>>2772 マンション掲示板さん

まったく同感です。
資産がどうのこうの?
そのうち、自分で稼いだの どれくらいいるんだろう

>>2777 マンション検討中さん

他人の資産の内訳を詮索するのはお行儀悪いですよ。

シエリアについては皆さんどう思われますか？良い場所ですよね。

値段は知りませんが魅力的な間取りは無いと判断します。1フロアに四邸で角部屋8割、家の中が寮みたいな間取りで、玄関から居間までに5畳が三部屋途中の廊下にあると言う間取り図見ました。後半年で入居できる、こちら買って良かったという思いは変わりないです。銅座公園の方が人目があって安心感あります。早く入居したいので他は他という感じで興味もあまりないんですよね。

そんなに高所得者多いなら、駐車場は普通に抽選かな？（汗）

資産が何故溜まるかというケチだからです。駐車場に関しては、申し訳ないですがここのはかりません。

ケチで見え張りは最低ですね。でもおもろいから笑えるかも。
どんな車がならぶのかな？

>>2783 匿名さん

エレベーター駐車場だから出入りする車を確認しないと分かりませんね。

ケチでは成功資産は築けない。
ケチで金持ちは親の金。

ケチな金持ちもいるし、浪費家の金持ちもいる。
親が金持ちの倹約家もいる。
金持ちひとくくりにはできませんよ。当たり前やけど。

どーでもいいよ！

大阪市は、金持ち＝ガラがよい訳じゃないからね！
北摂・阪神間とは違うよ！
そこを理解してください。

>>2788 匿名さん

ここは北摂、阪神間からの移住の方も多いらしいですわよ。

阪神間と北摂を一緒にしないでください！　

どこからの情報ですか？

>>2790 匿名さん
どーでもええけど。アホちゃう

金持ちを見ると、すぐ親が金持ちとか、人を騙して悪いことをしてるとか言う人いますけど、自分の努力が足りなくて貧乏なことへの言い訳にしか聞こえないわ。

>>2793 匿名さん

努力してお金持ちになった人が苦言を言ってる場合もありますしね。

だからどーでもいいよ。検討スレと関係あるか？

>>2795 匿名さん

皆さん検討終わったんで雑談を楽しんでるんだよ。

>>2796 匿名さん

しょーもな笑

周辺にグランドメゾン多すぎるってのはマイナスポイントだよね。。
タクシーの運ちゃんへの説明絶対面倒だわ

上町のグランドメゾン迄お願いします。
何個かあるみたいですがどちらでしょうか
タワーの方ですね（ドヤァ）
んーちょっとわかんないっすね住所お願いします。

これが現実

>>2798 匿名さん

イズミヤ前のタワーマンションまで。
あいよ。

これが現実

ここの購入者は今や勝ち組状態の中でのアンチコメントは、もはや買えなかった人の＊＊＊の遠吠えにしか聞こえないですね。
やめなさいって、みっともないから。

東京のグラメ江古田さんもぜひ頑張ってほしいわ。

私は谷町六丁目駅まで自転車で通勤しようと思います。ここを買うに当たって若干駅から遠いというのが決断が鈍った要因の一つだったので3か月5700円で駅前駐輪場借ります。町会費400円は払いません。谷5の交差点のマンション。谷5の交差点って谷町筋沿いはどうも抵抗あるのでザ・タワーでいいです。谷四にも谷六にもちょっと歩くのが朝の通勤には大きいのですよね。毎日のことだし。

>>2802 匿名さん

決意表明ごくろうさまでした。通勤がんばってください。

>>2802 匿名さん

谷6の駅直結ローレルの方が良かったかもしれませんね。なぜここにしたんだろう。。

>>2802 匿名さん

駅まで自転車で通勤する人が「谷四にも谷六にもちょっと歩くのが朝の通勤には大きいのですよね」って矛盾してますね。
谷四にも谷六にも自転車で行けば同条件だと思いますが…

↑　駅直結(駅近)の利便性と、間取り/幹線道路から数百メートル入る静粛性/海抜を検討した結果では？？？

>>2804 検討板ユーザーさん
学校区がローレルとこことは違うからです。

皆が価値があると信じるから、価値がある！そういうもの。
ちなみに時間軸で考えると敷地権には価値がない。

>>2808 ご近所さん
ん？純粋に興味があるからどうして？
タワマンだと畳1畳分だから？

>>2805　駅まで自転車で行こうが歩こうが、距離は一緒でそんなに矛盾してるとは感じませんがねえ。ここ数年Dグランセがイズミヤとドンキ向かいで羨ましかった。東側が売りに出てますが、あの金額では難しいでしょうねえ。

なぜこんなわかりやすい場所がタクシーの運転手さんに説明しづらいのかわかりません。
タクシーの運転手さんはマンション名なんか覚えてないでしょ

しかも駅直結の物件なんか嫌だ

>>2812 名無しさん
ローレルまだ完売してない。谷町筋沿いは子育て環境じゃないな。

駅直結の何が嫌なんでしょうか。
JR等の駅直結は煩くて嫌ですが、地下鉄駅直結は便利かと思います。

駅直結はサラリーマンさんの物件で経営者は静かで空気がよく、いざという時駅にも近いとこを好みます、私もそうですが絶対に大通りに面してる物件には住みませんよ。
まあ投資で買う場合は自分が住まないので駅直結もありかもしれませんけどね。

ちなみにここも言うほど静かでもないし空気もよくないけどな。

じゃ箕面の山奥でも行けば

>>2816 匿名さん
ここが静かではなかったら中央区のどこが静かなんですか？低層階は音も聞こえてくるでしょうが、上町筋からも谷町筋からも程よく離れててイズミヤとドンキホーテ向かい。駅近に匹敵するくらい便利でマイカー通勤の私には最高の立地です。

少しマシなだけでしょう。どっちもどっち。どちらの泥水がきれいかを競っているようなもん。

これから人口減少していくのに箕面の山奥とか不安になりますね
インフラも細りそうで。

北側の唯一の欠点は暴走族がうるさいこと
窓を開けて寝ることができない

ここには本当に契約した人って2割もいなさそうですね！
あまりにもレベルが違いすぎて何を言っても噛み付いてきます。

北側が暴走族って、久宝寺筋に暴走族なんて出ないので西側かと思いますが、上町筋よりも谷町筋の方が暴走族でます。谷町筋からの音が煩くて窓開けて寝れないっていう話は土地勘ない人の戯言ですよ。救急車の音は気になるでしょうけどねえ。

>>2824 匿名さん

出た！地元マウンティング！

同じ積水ハウスでもレジデンスタワーの間取りは癖がすごい！ここ数年後に安く中古で発売されるまで待とう。不人気の中部屋なら出てくるでしょ。

>>2824 匿名さん

どこにお住まいか知らんけど、暴走族は中央大通りによく出没するよ
夏はほぼ毎晩、東成方面からやってくる
で、難波宮公園や病院で遮る建物が少ないからよく聞こえる
公園で爆竹の音も
西側は知らんけど、西側もうるさいんだ

契約者板にどうぞ。

だから暴走簇はアップルとパーク北浜とアーバン本町でしょ
あまりにうるさくて何回も警察に言っても無駄に終わるから、たまらず売りに出るて聞いた、Ｄグランセは苦情出てない。

>>2829 通りがかりさん
Dでも苦情あるで。
Dの住民が暴走族の音聞いてないわけないやん。
まあ、窓閉めてくださいって言われて終わるけど。