Brillia City 石神井台ってどう？

>>3880 周辺住民さん

買えない人の妬みだよ。

>>3881 匿名さん

他のマンションを購入してしまった人で、自身の選択を肯定するためにネガ書込みをしているのかもしれませんね。

>>3880 周辺住民さん
え…
全然販売終了間近ではないでしょ…

引き続き安易な値引・値下をせず、じっくりと利用価値を認めて購入する人に売っていくのが正解です。結果、高い民度を維持出来ますから。

良い商談だったので買いそうです

駐車場に停めてある車は外車や国産高級車が多かったですね。

上石神井駅前って、再開発の事業中なんですね。練馬区のホームページを見ると、ガラッと駅前が変わる様子がわかります。
外環を上石神井駅直下の大深度に通すことに合わせて、上石神井駅前周辺は非常に大きく開発される。

新道も出来るので、このマンションへのアクセスは向上。
ここは価格は高いけど、その分将来性があるので、なかなかいいかもです。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/koho/hodo/h30/h3012/301225.html

再開発でリセール価格がかなり上がってますね
4000万円前半で買った人は勝ち組でしょうね

大幅な値引きで買ってる人もたくさん居るでしょうし、結局は今の価格が適切って思われてないから最終販売後も売れてないんでしょうね。再開発の恩恵あるんですかね。

自分は700は勉強してもらいましたね

>>3889 マンション掲示板さん

この板で書き込みされていた大幅値引は、残念ながらガセネタでしたね。多くの人がそれに騙されて商談に挑みましたが、皆、撃沈していた模様です。
モデルルーム使用住戸が新価格で販売されてますが、それ以外は値引は期待できないようです。

＞＞3888　匿名さん
南北道路開通　2026年(7年後)
駅の立体化　2038年(19年後)
立体化しても他の鉄道に比べると魅力は低いのに最短でもこれだけの年月がかかります
先のこと過ぎてリセール価値が上がるとは断言しきれないと思う、中古がダブついてそう

西武新宿線なぞ都心にダイレクトアクセスできない稀有で不憫で不便な、只の鉄の塊に過ぎない。
いわんやその沿線のマンションをや。

>>3892 匿名さん

南北道路が開通すると、駅までの時間が2分程度短縮されるので、便利はなるかと思います。

>>3893 マンション検討中さん

西武新宿線がやはりネックだよね
乗換必須になるし

>3880
>買えない人の妬みだよ。

きびしい話だけど、これはあるな。
今ホームページ見たら過去に売り切れだったはずの区画が先着順で売りだされている。
家は契約したらクロージングではないから。買い替え特約で契約して住み替えできず夢破れた人の怨念が↑のようなネガとなってここに取り憑いているのかもね。
入居前には一度塩まいた方がいい。

西武新宿線沿線で夢破れるなんて。。。どんな怨念！？？

>>3896 ご近所さん
たしかに人気があってもうないと言われてたA棟の部屋がぞろぞろあるね。

新築入居したけどすぐに売った人もいるんじゃないかな

>>3899 匿名さん

リセールは良く、即売れてたね。

>>3892 匿名さん

7年後には立地条件が大きく改善されますね！

大きく改善されて、ようやく普通のレベルなのよ(´;ω;｀)

>>3902 匿名さん

普通レベルになれば充分。
元々、利用価値を認めて購入しているマンションなので。

上石神井周辺はちっとも工事開始されませんね 再開発完成まで長そうです

>3898
さて、ここは住まいを検討するところです。ネガも沸いてこなくなったようで完売ゴール手前ですね。
http://www.tokyo-first.jp/plan/index.html
↑　のとおり今ここにあるのは諸事情があったからで不人気だからということではなさそうですね。抽選に洩れてずっと前に諦めた人もいたかもしれません。そういう面では残り物に福かも。
販社が決して口に出せないことを言ってあげましたよ。

>>3905 周辺住民さん

販社が口に出せないこと
って何ですか？

もう少し分かりやすく説明してもらえませんか。

取り敢えず、都内に通勤する方は一度朝の西武新宿線に乗って高田馬場での乗り換えを体験してみればいいと思う。
毎日それで通えるかどうか。

高田馬場こそ何とかしてほしい
乗換え動線は悪い、キャパオーバーのホームは狭すぎて危険、汚い、町も汚い、バリアフリー動線が悪い
沿線開発が進んでいて乗降客数は増加しているのに、西武のやる気の無さよ（泣）

って言うより、東西線に乗り入れるか？、できないなら新宿駅まできちんと行くか？どちらかはして欲しいけどね。高架と駅前整備という前に

>>3909 匿名さん

どちらも出来ないから西武新宿線は辛いんですよ

>3906
関係者に気の毒なので詳しくは行間を読んで。抽選に外れて何人かが諦めた物件が今先着順であるよってことです。

>3907
6:37上石神井発の各駅停車で通勤してますが快適ですよ。
この電車が6:34に到着すると6:35発の急行に乗り換える人達がどっと出てくるので大抵座っていけます。その時座れなくても上井草でまた乗り換え客が出るのでそこで座れます
高田馬場で東西線への乗り換えもスムーズです。

>3909
有楽町線・副都心線と接続を果たした西武池袋線は一見便利そうですが、混雑は輪を掛けてひどくなりました。どこかで車両故障や事故があると全体が影響を受けて気持ちが沈みます。反面新宿線は独立しているのが強靭です。雪で止まったということも聞いた事がありません。

>>3911 周辺住民さん

ということは、今先着順で販売してる住戸は、以前抽選になったくらいの人気住戸ってことですか？

電車遅延だらけなんだけど、強靭？
高田馬場での東西線乗り換えがスムーズ？

どうやら私はパラレルワールドの新宿線と高田馬場駅を利用しているようです。皆様は如何でしょうか？

>>3913 匿名さん

私も西武新宿線 高田馬場乗り換えで通勤してます。客観的に見て、乗り換えはスムーズだと思います。

新宿駅での京王線・京王新線・小田急線との比較でも、はるかに高田馬場乗り換えの西武新宿線の方がスムーズですね。

>3912
ええ、A棟の８階の２区画は３年前に契約済でしたね。
９階の写真がありますが、http://www.tokyo-first.jp/plan/a70m.html
と同じく南西から丹沢・富士山・奥多摩・秩父、奥多摩の奥に雪を抱いた南アルプス、北には上州の皇海山、錫ｹ岳、日光白根山、男体山などが遠望できる立地に人気がありました。

>>3915 周辺住民さん

人気住戸が融資実行不可などの理由で、キャンセル住戸となった訳ですね！？ 確かに、この部屋の眺望は抜群ですねー
こりゃ また直ぐに売れちゃうわ…

>>3913
>>3914

電車の遅延や乗り換えやすさは鉄道利便性を形成する要素に過ぎないからそれぞれ独立して比較してもただの個人的感覚でしかないでしょうね。

遅延は乗客数、本数、接続路線、車体数、停車駅の数や駅規模なんかに影響する
乗客数、接続路線、車体数、停車駅が少なければ少ないほど鉄道運行は安定しやすいから遅延も減る
が、鉄道利便性は相当に低いことなり、西武新宿線が中央線とは比較にならないのはそれが理由
人数が多い大都会では犯罪件数も率もど田舎のそれに比べて高くはなるがだからど田舎が安心だね！
とはならない。（人数が少なければ少ないだけ違う不安、問題が発生するため、”治安の良さ”に直結しない）

同様の理由から、乗り換えのスムーズってのも意味をなさない。
まず、乗り換えにJR新宿駅とJR高田馬場を比べてることがそもそもナンセンス。
比べるならJR新宿駅で比べればいい。（山手線だけに乗り換えるわけでもない）
他の私鉄はJR新宿駅のターミナルに乗り入れるわけだからそこ自体が目的地の人もいれば
乗り換えるにしても様々な路線を選択できる。人数が多いし、私鉄はJR路線と隣接はしていないから
少し歩く。
が、西武新宿線はJR新宿駅ターミナル外にあるから、まずJR新宿駅ターミナルに入るまで歩かねばならない。乗り換えがスムーズではないのは西武新宿線
人数も規模も接続路線も選べない高田馬場駅で乗り換えがスムーズっていうのは三田線で巣鴨で山手に乗り換えるのと同じ話で比較対象がおかしい。
スムーズだと感じる人はもともと時間的、お金の価値をわかっていない人に多くて、そういう人は、例えば戸建てだったら管理費が不要！絶対お得だと思ってる人に多い人（用は、自分の労力、時間、コストを度外視しちゃってる人であり、それはいい買えば自分に価値がないと言ってる人に多い。
そういう人は、そもそも鉄道利便性が低い、失ってるものが多いのに安いエリアに住まうからお得と思っている人だから、別に行きたくもない、ましてや必ず乗り換えが必須になるような鉄道路線を度外視して、ただ単純に乗り換えできるから楽でスムーズだと感じる。
高田馬場での乗り換えが不便で苦痛って人はその逆の人ってだけ。

スーモに掲載されている以外の販売住戸ってあるの？ それとも、あれが全て？

完成前に売れた部屋は完成してすぐに引き渡しが出来なきゃキャンセルになるのかと思ってました。何で今さら売り出してるのか知ってる方いましたら教えて下さい。何だか次々とキャンセルの部屋が出てくるんで本当はまだまだ在庫があるのかなって思ってます。

売買契約に停止条件がついていたからですよ。たいていは買い替えの場合で売り主・飼い主｛甲・乙｝とも「この価格で中古住居が売れる！」と合意していてそれが実現しない場合は手付も返して契約を白紙にするというものです。甲・乙とも何年も努力したけどついに諦めたのです。この原因はこのマンションにではなく中古物件と市況にあります。

買い替え特約とローン特約のキャンセルってどこでもあるけど、それが続くとしたら条件のいいお客さんがもういないってことだよね。売る側もできれば避けたいはずなのに。

>3920

停止条件の期間は一般的に３か月。

その通りですが「契約の精神に基づき完了まで甲乙双方協力し努力する」などのくだりがありどちらからか解除の申し入れがない限り自然に延長されます。

>>3923
本当に何年も延長出来るならまだまだこの先もキャンセルになる部屋が出てくることになりそうですね。

>>3923 匿名さん

A棟の際販売住戸はそんな理由だったんですね！ だとしたら、初期の契約住戸なので、条件の良い部屋が多いですね！

本当にそうです。不動産屋さんは大変だけどそういう市場に住んでいるのでそこで勝負するしかありません。今の客を断ることは簡単ですが次の客の見込みがあるわけではないので。

>>3926 匿名さん

凄い情報を暴露されましたね…
東建関係者ですか？？

単純に売れてなかっただけでしょ。というか見込みがいなかったという時点で売れてなかったのと同じことですし。しかしここまで売れない物件もなかなか見ないですよね。不動産として何か大きな欠陥があるということなんでしょうね。

>>3928 匿名さん
西武線に頑張って欲しいですね。
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201905_post-15505...

外環の延長工事、順調ですね。上石神井にICが出来るのが楽しみです。
http://tokyo-gaikan-project.com/news/progress.php

横浜や大宮や浦和が住みたい街の上位に入るようになってますから、街のブランドよりアクセスや商業施設などの実利面を評価する傾向が強いですものね。
実質使えるのが高田馬場だけでは訴求力としては厳しいですよ。
東京駅、大手町、丸の内近辺で再開発ラッシュでオフィスビルの需要も集中していますから、東京駅・大手町駅へ直結する路線の人気が高まってますし。
東西線との直通計画が動き出せば、逆転満塁ホームランという感じですけれど。

>>3931 匿名さん

西武新宿線で乗り換えなしで行けるのは、西新宿のオフィス街ぐらいですからね。西武新宿駅の周辺がもう少し再開発されればいいのですが…
歌舞伎町も浄化が進んだらしいのですが、昔の印象が強くてあまり行く気になれませんしね。地価はかなり上がっているみたいですけど。

>>3932 匿名さん

西武新宿駅前は、現在、大規模な再開発中。東急グループが手掛けています。これが完成すると、西武新宿駅の利用者は激増します。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000236422.pdf

>>3933 匿名さん

あと3年で竣工です。

買うしかないよね

>>3933 匿名さん

これ以上増加したらさらに劣悪な鉄道路線になるね

>>3931 匿名さん
直通になってもコールド負け

>3927
私は不動産屋ではありませんよ。過去４回売買で住み替えし厳しい現実を知っているだけです。われわれ庶民は勝ち組さんのようには行きません。

ネガが書いてることって金も無ければ免許も無い中高生が車の話をしてるみたいでちゃんちゃら可笑しい。まずアルトでも買って乗れるようになってから言ったら？

ミストサウナを付けなかったのは正解。特にこの時期はカビの温床となるよ。

ミストサウナつけることでカビって聞いたことないけど。２４時間換気あるし。

ミストサウナをつけるとカビないよ

>>3939 周辺住民さん
ネガはスルーするのが１番です。
あなたの様な発言は周辺住民？住民の品位が問われます。

今日みたいな雨降りには、共用施設にライブラリーがあるのは良いですね！

>>3943 マンション掲示板さん
こういうのもスルーでお願いします。怒って長文書いてこないでね。

ライブラリー詳細

http://www.tokyo-first.jp/design/index.html

このマンションは乾式だから梅雨なのに湿度がちょうどいい

購入シュミレーション

仮定条件
・5000万で購入
・25年後に3500万で売却
・3LDKの家賃相場は15万（管理費は含まず）

5000万-3500万＝1500万

1500万÷15万＝100ヶ月
100ヶ月÷12＝8.3年

8.3年以上ここに住んだら、
元が取れる。

ざっくりすぎでは・・・

25年で3500万は無理でしょ？
25年じゃリフォームもかなり必要だし誰もそんな金額だして買わないよ。

2500万くらいで業者が買ってフルリフォームされて3500万売り出しぐらいじゃない。

>3950

フルリフォームで、リフォーム代転嫁して高くなっても売れないんだけどね。下手にお金かけても、趣味が合わないと逆効果だし。

とても雑な試算だけど考え方は面白い。いくつか抜け落ちているのは
金利、固定資産税、給湯・空調設備の維持費用、リフォーム費用などでしょうか。どなたか支援できませんか。

諸費用や引越代 仲介手数料も必要ですよね。

賃貸より購入した方が得ですね。

賃貸とかありえないね
費用対効果も資産運用的にもね

>>3955 匿名さん

25年後3500万で売れるなら、必死に繰り上げ返済などする必要もない。

そもそも、この低金利時代に繰り上げ返済ほど無駄はない。金利上昇するまでは、繰り上げ返済は愼むべし。

金利やすすぎ
35年固定でも0。645

>>3957 匿名さん


どこの銀行？

イオンだよね、いま最安
次が楽天

楽天の場合はポイントも入るからでかい
年間ローン払ってるだけで5％ぐらいの楽天ポイントたまるからかなりでかい買い物が可能

>>3950 マンション掲示板さん

25年後は、南北道路も、西武新宿線 立体化も、上石神井駅前ロータリーも、外環 青梅街道ICも全て完成してる。

従って、3500万以下になることはないよ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/pamphlet/pdf/pamphlet_101.p...

>>3961 匿名さん

4000万円ぐらいでの売却が最多成約価格だろうね

このマンションは買って損することはないでしょうね
人気の上石神井物件だから鉄板

上石神井は急行停車駅。利便性は高いですね。再開発後はかなり地価が上がり、手が届かなくなりそう。

上石神井は地盤最上、風水害の被害0、ってのも大きいですね

>>3965 匿名さん

南海トラフ地震を控えているので、地震に強い地盤はかなりの強味ですね！

ここの地盤で壊滅的地震だったら他はもう見る影もなくなりそうですしね

アンボンドスラブってコンクリ内の鋼材にテンションをかけて強度を確保する。鋼材がギターの弦のように振動して音を増幅するんで音に弱いと言われている。ひところ見なくなったんだけど復活か。流石、長谷工。

>>3968 匿名さん

それって、地震に強いってこと？

>3969

テンションの入った鋼材入れて強度上げてるけど、その分梁とかを省いてるのでトータルの強度は一緒のはず。

>3965

表層地盤増幅率は、１．４６。揺れやすさの目安は、場所によって揺れやすい。支持層も２０ｍとやや深い。最上とは言えないよ。

地震にはかなり強いですよ

>>3971 匿名さん

同じブリリアの高野台とは、どちらが地震に強いですか？

客観的な数値はそれ程でもないけど。

手抜きがあれば関係ないでしょ。

>>3973 匿名さん
あっちは1.66 谷底低地で揺れやすい

>>3976 匿名さん

石神井台の方が地震に強い？

>>3977 匿名さん
どちらがと言われれば石神井台の方が地震には強いと思いますが、もっと地盤の良いところはありますよ。

>>3978 匿名さん

検討してるエリア、物件、価格、その他条件ありきですからね
もっと良いところがあっても条件に合わない所であれば意味がないのでね

>>3979 匿名さん
こんな本当かどうかもわからない掲示板より
ご自分でしっかり調べて下さい。

>>3980 マンション掲示板さん

だね
調べたらここは地盤がかなり強固だったわ
高台だし地盤が強いのは安心

>>3981 匿名さん
3971さんの投稿をご覧下さい。

わざとらしい誇張されたポジはネガでしかありません。

A棟の価格が下がるなら欲しい

このマンションと他にいくつか見学もしていますがグランドメゾン江古田と同じ位に販売が長期化してるとプラスなコメントが片寄ったり値引きも人それぞれって感じがします。判断基準はそれぞれですがここまで売れ残るマンションなのでイイ商談が出来る方に決めるのが今の消費者の気持ちですね。

最終期終わって急にキャンセル部屋が増えて突然ポジティブなカキコミ増えてるけど何かある前兆なんでしょうか?

>>3985 マンション検討中さん

値引せず、利用価値を認めて購入する人をターゲットにし、売り急ぎをやめたことにより、逆に人気が出た。

その証拠に、ゴールデンウィークにて撤去予定だった上石神井駅前のモデルルームも、販売終了まで延長された。

値引販売がない分、完売まで時間を要しますが、民度を保てるので、良い戦略だと思います。

人気の上石神井エリアだと値引しなくても売れるからね

再開発が事業化されてから、完全に風見向きが変わりましたね。

突然のポジ

>>3989 マンション検討中さん

全ては再開発の恩恵

再開発の恩恵は絶対的優位だからね

>>3991 匿名さん

上石神井駅前 再開発発表、南北道路（外環の2）事業化スタート、西武新宿線 立体交差化発表、外環 青梅街道IC事業化中。
半年でこれだけ一気に決まる街も珍しい。

このままいくと10年後には３割は値段が上がってそうですね

組織的なのか違和感あるポジティブコメントが凄い。

再開発の恩恵があるのは駅徒歩5分以内です。

榊氏、自身のyoutubeでここに言及。「悪くない」

再開発の風ありがたい
10年後は三割アップ

不自然なポジは違和感しかないですね

駅前広場がかなりよくなるし渋滞も緩和されるから利便性は間違いなく大幅アップだね
これはでかい

水を注したい訳ではないけれど、駅周辺の再開発に関しては、あと数年のうちにどんどん進むみたいな勘違いはしない方がいいかもな。

練馬区の都市計画マスタープラン（都市マス：2017改訂版）によると、上石神井駅は石神井公園・大泉学園・光が丘と同等の地域拠点に位置付けられているから、区内では周辺整備の重点エリアとみて間違いは無い。でも、駅周辺の「まちづくり構想案」の最新版を見る限り、地元の協議会による実際の計画検討や権利者の意見聴取が本格化するのはこれからで、東京都からの事業認可は昨年12月にされたものの、具体的な事業手法をどうするか、ホントに再開発でやるにしても事業主体をどこにするのかという大きな課題には殆ど手が付いていない感じだ。地元に撒かれている広報紙を見てもそういう状況だよ。
ttps://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/kamishaku/index.files/kamishakunews25.pdf

都内あちこちで再開発が「進められて」はいる訳だけど、一般的にはこの状態からが長いんさ。たぶん区は事業主体になろうとはしないだろうから、地元で組合を設立してそこが主体やるという流れになるんだろう。当然、素人権利者集団では何も出来ないから、コンサル選定やら事業協力者選定やらがこれから始まることが予想される。そこに至るまででも早くて２～３年かな。で、最初は準備組合で色々やり始めて、最初のステップとして地区計画や都市計画決定を目指すと。その頃になると地元の賛否も影響してくるから、目標達成まで何年かかるかも判らない。一般事例だと準備組合設立から都市計画決定まで５年や10年なんてザラにある。市街地再開発事業として本格的な活動はその後の話。区が発信してるスケジュールの一番右に「事業の実施」と書かれているのも、都市計画決定以降のフェーズのことだよ。そこだけでも普通は何年もかかる。駅前だけに鉄道事業者との調整もある筈だが、これまた一筋縄ではいかないだろうね。ましてや西武だろ？駅前広場の設定にも色々注文を付けてくるだろうし、ホント大変だと思うよ。

近い例だと、池袋線の石神井公園駅周辺が今の上石神井駅周辺と同等のフェーズに達したのが平成14年ぐらいかな。で、今の駅ナカ施設と南北の駅前広場が整備完了・供用されたのが平成25年ぐらいか。普通に10年以上かかってる。ま、それが現実よ。

将来性に投資することばかり考えるのではなく「現況」をいかに評価できるか。そっちの方がずっと重要。そういう意味では、今のままの環境でいいじゃんという気もするんだが。

>>4000 周辺住民さん

ここを売るのは20年後。その時に資産価値が上がってれば充分。
今の生活環境には困らなそうなので、20年掛けて、ゆっくりでも全然構いません。10年で出来たら、逆にラッキー程度です。

ジャーナリストの榊氏からのコメントはデカイね。販売が加速するかも。

近著「限界のタワーマンション」もアマゾンで売れてますね…

そうそう。それぐらい長期スパンで考えないとアテが外れることになるから。

>>4003 周辺住民さん

将来的には資産価値は上がりますか？

ここは駅から近くないのに。駅前再開発が既に完了した新宿線の他の駅で同じ分数の中古マンションの販売価格見たら冷静になれるんじゃない。何だかこの場所で資産価値を求める人が多いとは。価値観はそれぞれですが浮わついた考えの方ばかりなのに驚いてます。

>>3996
良くもなかったってこと?

>>4000 周辺住民さん

将来への期待感一点掛けは誰もしてなくて現状で良いから買うんですよ。再開発はただのボーナス的な感じ

>>4004 匿名さん
かなり上がるでしょうね

>>4007 匿名さん

株と同じで、自分が売るタイミングで上がってれば

榊氏の評価が高いとなると、話は別。
一気に内覧希望は増えるね…。
あの人の影響力はデカイから。

みんな甘く考え過ぎ
どの業界だって利害関係が生まれるところには
大人のやりとりがあるって想像できないのかな
一評論家の意見に左右されてるようじゃダメ
誰も責任は取ってくれないからね

こちらのマンションを投資目的で買う人はいないでしょ。住みやすさとかの評価だったのなら聞いてみたいものです。

>>4004 匿名さん

俺は占い師じゃないから知らんよ。
一応、西武沿線住民ではあるけど、俺の最寄駅周辺だって
ここ１～２年のマンション販売価格は、ちょっと前には想像もしてなかった
ぐらいになってる。それがまた今後どうなるかも安易に予測なんて出来ない。

良く、マンションの口コミ掲示版で「資産価値」と言ってる人がいるけど
そもそもそれってどういう意味なんだろう？
より高い固定資産税や相続税を払いたいと思ってる訳ではないだろうから
たぶん再販価格のことを言いたいのだと思うんだけど、そんなもん所詮は
実際に中古売買する時の固有事例でしかないのだし、新築販売価格が
現実に意味不明な値動きをし続けてきていることを考えたら、購入判断を
左右させる材料になんてするべきじゃないと思うんだがな。
立地や仕様から再販価値に期待して多少背伸びして買った住戸が、いざ売却
する時には誰も欲しがらない間取りと専有面積でした、なんて話が
世の中にはいくらでもある気がするんだが、そういうことは考えないのかな。

古い考えかも知れんが、俺は古くからの住民として、練馬区内に投資を意識
してマンションを買うという発想が理解できない。
年を経るごとに交通利便は高まっているから、価格下落は思った程でもない
という立地も少なくはない様だけど、あくまで現状維持レベルでしょそれ。
どこぞの新興住宅地みたいに、お高くとまった来街者層で構成された街に
比べたら、多少排他的でも昔から地域性があまり変わらないところに
この沿線全般の魅力があると思ってる。なので、基本的には地元の潜在需要で
遅かれ早かれ売り切れちゃうんじゃないのかね。
資産価値（再販価格）がどうとか、災害危険度がどうとか言って立地のことを
不安視してる人が手を出したら、たぶんガッカリするだけだと思う。
昔から新青梅街道を通るたびに、ここはいつか医大が手離して分譲マンションに
なるだろうと思ってたよ。女子寮にしとくなんて勿体なかったからな。
そういう土地勘が無いと購入を決断するのも難しかろうと思う。

>>4013 周辺住民さん

ここはマンションに適した場所なんですね！

榊氏のお墨付き物件。
「悪くない」

>4015
たったそれだけ？　前の人も言ってたけどプロの評論家ってスポンサーの意向に沿った話をするもんでしょう。お金もらってるんだから当たり前で榊さんもそうしてきたと過去のビデオで言ってましたよ。この板で整理されてきた実例「悪くない＝良い」ならば
１．「良い」条件が具体的で納得できる裏付けがあること
２．「悪い」条件が根拠レスで言いっぱなしなこと　　くらいかな。
「西武線は最低で、ましてやその沿線住居は。。」などというのが２．です。

榊氏の資産価値レポートを買って読めば納得できるよ。

>4017
>4013
さんのとおり２０年後の資産価値などわかりませんよ。
初めてマンションを購入する人が真剣にさまざまな将来の可能性を検討する気持ちはわかるけどそれにはほとんど意味がなくこれから当分のライフスタイルに合わせて選択をすべきとアドバイスしたい。勝ち組さんの発言に反発する人は多そうだけど実はそうなるべく努力すべき。

>>4018 ご近所さん さん

やはり利用価値を重視すべきですね。

>>3851 匿名さん

利用価値に関する意見ですね！

>>4020 名無しさん

利用価値で適宜住み替えできる人なんてそうそういないと思いますよ。住み替え時に二足三文でしか売れなくても家賃を払っていたと思えとありますが、残債割れする物件であればローン以外に持ち出しがあるわけです。だから皆、利用価値だけでなく資産価値を気にするのですよ。皆さん実需でしょうから利用価値が大事というのはよくわかりますが高い買い物長い人生ですから資産価値もしっかり考えて決断すべきです。
ここが売れないのは、その資産性と価格のバランスが歪だからです。大幅値引きしても売り切れない現状踏まえると、市場とは2割以上の乖離があるのではないでしょうか。厳しい言い方すると、ここを竣工前に定価で購入した住戸は、僅か2年足らずで2割下落してしまったということになります。これは酷い話しだと思いますけどね。

今は金利が安く前金など準備せず借りられるだけ借りて住宅を購入するので、資産価値の下落で住み替え時には残債割れするでしょうね。これはいたし方ないことですが、これを避ける方法もあります。
ひとつは中央線の人気駅の駅近物件のようなものを入手すること。この場合は狭小住宅に我慢して住むことになりがちで食生活も含めて簡素な暮らしになるでしょうが、下落幅はそれほど大きくないでしょう。
もうひとつは、ここよりずっと西の埼玉県に向かって行き、２５００万円位で買える物件を求めること。この価格帯であれば下落しても２０００万円位までであり、この予算でマイホームを求める層はそこいらにずっと多いので売りやすいです。
いずれの場合もここのマンションの利用価値とはかけ離れた生活にならざるを得ません。

あと、必ず、１０年は住むそして返済できる。または１５年住むそして返済できると自信があって、１０年で元本が１０００万円位へるのであれば、大丈夫だと思います。そうすれば、４０００万円～４５００万円くらいで売り出せることになるので、残債と市場価値が近づくのではないでしょうか。

＞利用価値で適宜住み替えできる人なんてそうそういないと思いますよ。

貴方は、ここで使われてる「利用価値」というワードの意味を理解していないみたいだな。

転売時に不利益を被らない、あわよくば利益をも得られる様なものという発想が、ここで「資産価値」というワードを用いる人の真意なのだとすれば、『転売を前提とはしない、あくまで今の必要性に適うもの』というのが、相対する「利用価値」の真意だろう。世の中には住み替えなんて想定していない購入者が相当数いるのだよ。購入者自身がそこを終の棲家と位置付けている事例だけでなく、子供が独立して家族構成が縮小した後も引き続き持ち続ける事例も多い。賃貸運用することもあれば、子供に住まわせて自分達はもっとコンパクトでのんびりした環境に引っ込むとかね。それまでの住まいを売却する前提での住み替えばかりではないし、相続財産としてみれば市場価値が高い方がいいなんてアホな話はあるまいよ。ただでさえ基礎控除額が圧縮されてるのに。

利用価値を重視する、とはどういうことか。それは、乱暴な言い方をすれば、対価を払ってでもそこに住むこと自体を最優先するということじゃないのかね。住みたい場所・住むべき場所が変われば、そこで必然的に「住み替え」が生じ、変わらなければそのままそこに居ると。それだけのことだよ。やむにやまれぬ事情で転居をしなければならない機会が多い人とか、投機的に転居をして、環境の変化と金銭的利益を得ることが目的化している様な人なら、再販価格を「資産価値」と称して重視するのも解るんだけど、そもそも住む場所にこだわる人（≒利用価値を重視する人）にとって「住み替え」なんて積極的にする様なことじゃない筈だ。

こんな練馬の辺鄙なところにあるマンションなんて、資産価値に期待して買えばガッカリする人がいるのは当然さ。だが、自分にとっての利用価値を見いだせる人なら普通に満足できるだろうし、飛ぶ様に売れることはないのだとしても、ローカルな需要はちゃんとあるんだと思うよ。現に「欲しいけど高すぎる」的な声があちこちのスレで散見されるのだし。都内のマンションは多くの場合、かなり狭い範囲の需要で消費されているとも感じる。資産資産と口をついて出てくる様な人は、もっと他の目的に適った立地に眼を向けたほうがいいし、実際そうしている筈だ。

そんな難しいことを考えて、西武新宿線の徒歩１０分で5000万前後する物件なんて買わないと思いまし、検討しないと思います。

>>4024 周辺住民さん

資産価値を重視する人は、住宅購入に預金的な要素を求めているのでしょう…
であれば、山手線の内側で購入するのが懸命。

上石神井に地縁がある、子供の通学に便利、実家が近いというような方は、利用価値を重視しているのでしょう。

どちらも正解だと思います。人それぞれに価値感は違うから。

でも資産価値はあって、利用価値がない物件は株の投資と同じだと思います。そんな住戸に住んだら、味気なさは残りそうですね。

既婚者の方にお尋ねします。
貴方は奥さん（旦那さん）を資産価値や利用価値で選びましたか…??
好きだから選ばれたのではないですか？

結婚と同じで一生モノなので、
ここが
好きなら買う
嫌いなら買わない

それでいいんじゃないですか？

嫌いでも金持ち（資産価値が高い）なら、結婚しますか？

資産価値・利用価値に重ねて、
好き嫌いも判断基準にしてみては…

金持ちである(資産性あり)必要はないけど、借金持ち(残積割れ)は困ります。
まー大好きなら借金ありでも結婚しちゃう人もいますが。

いよいよ残り18戸のみ。

>>4028 匿名さん

結婚と同じなのは同意ですね
ただの契約に過ぎず、従ってどういうつもりで結婚(契約)したかは人次第。
期間についても同じで一生と思う人もいれば、一定の条件が満たされるまで、何年まで、と期間や条件を考えてる人もいますよね。
それで良い話かと。一生この人(物件)と!と思っていても離婚はありますし、別に離婚も大した話じゃない。結婚自体が大した話じゃないのだから。ただの契約なだけ 契約は終わらせることもできる。

>>4029 口コミ知りたいさん
残債割れは借りる側の問題であり物件の問題じゃないよね
5000万の物件で同額借入た人と2000万借り入れた人では残債割れする可能性は前者が高いのは当たり前。
それは物件の問題ではなく本人次第

>>4027 匿名さん
ですね。ただ資産価値とかこのスレで言ってる人は山手線内側には買えないしこのマンションも買えないからここでボヤキをしてるだけですよ。

>>4025 匿名さん
そうでもないでしょうね
予算や家に対する要件って人によって違うから。買えないのに必死でネガしてる人がいるのと同じで人それぞれだわね

>>4034 匿名さん

練馬区・急行停車駅で5000万高くない？

何年たってもネーミングに石神井台って野蛮で承服しかねます。

>>4035 匿名さん

高い、安いは相対表現で個人の感覚でしかないからね
iPhone高いと思う人もいればそうじゃない人もいるのと同じ
格安スマホがあるように君がお買い得、安いと思うものを買えば良い

このマンションも4000万円前半の安い部屋は速攻で売れちゃったからねぇ
15年前でもこの辺の新築パンダ部屋は3700万ぐらいだったから価格もだろうだな

23区で中央線沿線なら新築だと7000万から8000万円は最低ないと無理だね
普通親の援助は3000万円ぐらいあるから一般サラリーマンであれば買えるね

>>4038 匿名さん

最安値が4780万ですよ

>>4040 匿名さん
違うよ パンダは3980万円だったから。

>>4032 匿名さん

もう少し行間読もうよ。
7000万のA棟を頭金2000万払って5000万の住宅ローンを組みました。10年後に4300万で売れたので、全て残債の4300万の返済に充てました。さて残割れはしなかったものの、持ち出しはいくらでしょうか？
これ凄いリアリティのある話しだと思うけど、どう？

>>4028 匿名さん

結婚や家に夢を持ちすぎ。笑
若いっていいですね。

>>4042
全然リアリティが無いけど、どの辺がリアリティがあるの？
古くなれば値段が下がるのは当たり前、新築が新築プレミアついてるのも当たり前
持ち出しの前に、新築で自分で好きな部屋を選んで生活した10年間は無視なの？w

>>4043
逆だと思うよ。老いてる人でしょ
若い人は結婚、家、車、すべてただの手段や制度と割り切ってるから合理的で現実的
家や結婚に執着してるのって総じておっさん、おばはんばかり
ここで資産価値とかいってるのも間違いなく老人ばかり

>>4042 マンション検討中さん
じゃあ10年後に7000万円だったのが4300万円になったその部屋買いなよ
高嶺の花だった人が老いてお局になったのをゲットって事かな？俺は遠慮しとくw

再開発で資産価値と言うけれど、そんなに劇的に変わるとは思えないわ
そういう一攫千金みたいな話は本当に胡散臭いから生業的には逆効果だと思いますよ
有利誤認に当たると思います
長年、西武鉄道を利用していて、新宿線に池袋線以上の投資をするとは思えないしね
新しい直通運転の計画も何も出てこないし
取り敢えず将来性だ資産だじゃなくて、身の丈にあった生活ができればそれでいいんじゃないんですかね

>>4046 匿名さん

西武新宿線の高嶺の花。笑 新築のいまですら4300万の価値もないと思うからオレも遠慮しとくよ。

>>4047 匿名さん
資産価値と一攫千金は全然違う

>>4049 マンション検討中さん
全くないよね、リアリティ
まだ10年経ってないし

残積割れの定義間違ってません？
フルローンとして残積割れを計算すると思いますが。7000万を利率1%で35年ローンだと10年後に5000万以上残金あるので4700万だと残積割れ。頭金は損益を先に払ってるだけだよ。
20年住めばローン支払いが進むから、残積割れのリスクは減るけどね。
ここは永住考えてる人が多いみたいだから、短期の残積割れは気にしなくてもいいんじゃない。

時代は永住だからね

こういうデベの餌食になる人が老後に貧乏になるんだろうね。費用対効果、ランニングコスト、長期キャッシュフロー の計算ができない。または考えることを放棄している。

普通の会社員が幸せになるためには健康であること・新築マンションを購入することだけでは不十分で、資産形成を常に意識せざるをえない。
資産形成にたったひとつ必要なことは、安定収入でも相続でもなく計画性です。
同じような学歴・収入・家族構成でも、選んだマンションによって、所得に2000万以上の格差をもたらすのが現実世界です。

ここで4042さんのあげる事例で無視できないことは、損失となった頭金 2000万円について、本来なら複利の長期運用によって10年で少なく見積もっても利息250万円は安全に獲得できたということです。よって▲2250万円のキャッシュアウトフローです。

ここのような市場価値の低い物件購入にさいしては、将来に債務超過に陥るリスクをきらって、多額の頭金を投入せざるをえません。
その結果、余裕資金だけでなく投資機会も失っていることを知っておいてください。余計なお世話なことかもしれませんが、がんばって働くだけでは余裕ある暮らしは手に入らないんですよ私たちが生きる社会は。

↑この人貯金ないね

↑　きびしい話だけど、こういうチマチマした数合わせと無縁でいられるのが勝ち組のようね。　反対側にはいたくないなぁ。

>>4054 マンション検討中さん

自己投影か

>>4054 マンション検討中さん

仰る通りですね。

まぁいずれにしてもこのマンションは買いだよな

>>4053 匿名さん

ここ買う人は永住前提だろうけど、利用価値だけで決めるのはやめた方がいいですよ。時間の経過と共にその価値は変わるし必然的に自宅を売却しなければならないことも出てきます。
子どもの進学、親の介護、仕事のトラブル、自身や家族の病気など、、、歳を重ねるごとに様々な問題が出てくるけど、その時に残割れや持ち出しがあるような負動産だと困わけです。
ある意味、いまがよければという場当たり的な利用価値だけで買う人はいないだろうけど、ここは定価で買ったらまず身動き取れなくなる物件だと思いますよ。

>>4055 通りがかりさん

我々には予算カツカツの人が必死に資産価値を気にしてマンション選びをする姿が滑稽です。

本当に余裕のある人は、利用価値と好き嫌いでしか判断しないから。

>>4060 マンション検討中さん

定価で買ったら損とありますが、ここは値引を全然してくれないよ。

>>4061 匿名さん

どこかの都心物件と勘違いしてませんか？そんな余裕のある人が郊外のさらに西武新宿線の物件を検討してるとは思えませんが。笑

因みに、あなたにとってのここの利用価値って何ですか？そこまで高い評価をしてるわけだから、よほど魅力ある物件ということですよね？

>>4062 匿名さん

だから2年以上も売れないのでしょうね。さすがに値段吹っ掛け過ぎです。

>>4063 匿名さん

4055さんの言うことは一理あります。
新宿まで十数分で行けて、この値段は人によっては魅力的です。
変に見栄をはる方には分からない価値があるのです。
「都心」であることに盲目的に価値を認め、「西武線」であることを脊髄反射的に見下す。それでは自身にとって本当に必要な条件（価値）が分からない。

ここ盛り上がってますね。榊氏の高評価の影響？

>>4065 通りがかりさん

見栄をはるとか盲目的とか精髄反射的とか要らないです。笑 で、ここの価値とはなんですか？もっと具体的に話さないと、あなた何も言えていませんよ。

毎日高田馬場で乗り換えしなきゃならないと思うとウンザリする
経験者しかわからない
西武新宿線は二度とごめんだわ

>>4068 通りがかりさん
同意

リビオ東伏見公園の方が売れ行きがいいのはショックだろうね、ここの営業さん

>>4068 通りがかりさん
私も同意
残念なのは、買ってしまってるから使い続け無いとならんことだな
こんな不人気地帯で家買ったらリセール悪くて引っ越すこともままならないんだよ

>4071
買って住んだら使い続けるのは当たり前で特段の理由はありません。引っ越しには理由があって否応無しにやってきます。

>>4067 匿名さん

利用価値

>>4068 通りがかりさん

高田馬場の乗り換えはスムーズだよ。新宿駅で小田急・京王から山手線に乗り換える方が、よっぽど時間かかる。

>>4073 匿名さん

いやだから、ここの利用価値って何ですか？参考までに教えてください。

>>4074 匿名さん

比較対象がおかしい

久しぶりに来てみたらすごく賑やかなのにビックリ！
近所の者なのでこの地域の利用価値をお話しましょう。ここで西武線を悪く言う人が多いですが、まったく間違っています。例えば高田馬場での乗り換えは実にスムーズなのに何を根拠に不便というのでしょう。これほど混雑しない鉄道も珍しいですしはっきり言ってこの沿線住民はよそより民度が高いです。他社路線では乗車時に椅子取りゲーム大会があったりするし痴漢被害とか「お客様同士のトラブルにより遅延しています」とかにもうんざりです。
この路線でそんな話を聞いたことはないし、年末・年度末に発生する人身事故も少ないですよ。
駅から１０分が遠いといいますが、これこそ適度な距離感で喧騒から逃れられています。
高田馬場の終電は上石神井行なので遅くまで飲んでもタクシーを使わずに済むし、西荻窪・吉祥寺線のバス停も近場にあるので飲んでバスで帰るのも楽です。

入居２ヶ月の中古が売りに出ていますね。
入居して間もない中古は大幅値引きが期待できるのでかなりお得かもしれませんね
マンション隣接のコンビニがあって生活には便利ですし

>>4077
他社、他路線接続もなくて一本でJR主要ターミナルにもいけないという鉄道利便性がワーストクラスを加味しないと意味がないですよ
ど田舎の路線もこの西武新宿線と同様に安定した運行だし接続も悪くないですよ、その論理ですと。

普通に西荻窪に住んだ方が幸せです。街も明るいし楽しいし利便性もいいし
上石神井駅って何もないですよね

西荻って人気なのに上石神井は不人気なのはなぜなんでしょうね

>4079
JR主要ターミナルに行ってどうするんですか？　毎日そこから地方にでも行くんですか？

>>4077 ご近所さん

民度が高いとか低いとか、ましてや電車に対してそういう価値観持ち合わせていないのでよくわかりません。さらにそこを意識し、ここでひけらかすようなことは民度が低いとはいわないのでしょうか。

>>4082
いってどうするのかはその人次第でしょ（笑
高田馬場に行ってどうするの？

>>4083
ホントそうですよね
ご近所さんだから地元愛に溢れるのは結構なことですが気に入る、気にならないは個人の感じ方、納得感、我慢度合いの話であってそれは人それぞれですからどうでもいいんですよね
鉄道利便性が都内の他路線に比べて著しく低いのが西武新宿線であり、沿線、駅周辺の利便性が低いのですから価格は安い
高田馬場で乗り換え必須になる人がほとんどなのが西武新宿線
高田馬場駅がそもそも著しく狭いからホームや階段に人が溢れてそこで律速するだけ。物理的限界になるからそれ以上人を下ろせなくなる。だから鷺宮から高田馬場に向けては急行であっても各停並みのノロノロ運転。さっさと運びたくても駅のキャパが限界だから前の電車で降りた人が山手線に乗り換えてはけてくれないとドアを開けてもホームに降りられない（笑
これを乗り換えがスムーズというか？っていうと通常感覚で言えばスムーズじゃないから通勤時間帯はあれだけノロノロ運転で遅延してるわけだが、それを遅延がないと感じる人は単に麻痺してるだけの話。
JR新宿駅も同様に通勤時間帯はやはり物理的限界に到達するわけだが物理的限界値が高田馬場とは比べ物にならないぐらい大きいから同じ限界点で比較すればJR新宿駅の方が利便性が高いことは変わらない。
乗降客数、乗り入れ本数も同様に数の次元が違うのだから単位時間あたりの発生件数や絶対的な事故件数を比較すれば多くなるのは当たり前の話。が、だからと言って利便性が逆転する話にはやはりならない。

長文の人、なんか必死ですね。

2月3月の決算値引きはかなりありましたよ
掲示板を見ると属性（収入）によって
額は違ってたようですが
うちもかなりの値引きを提示してもらいました。決算期が終えたら一切値引きしなくなったのかな。

西武新宿線って面白いのは利便性が低いくせに運賃も高いんだよね
上石神井→JR新宿駅　定期代６ヶ月で約6万
西荻窪→JR新宿駅 定期代６ヶ月で約3万 (半分

所要時間
上石神井→JR新宿駅　約30分
西荻窪→JR新宿駅 約15分（半分

年間120時間分のロス、一般的会社員の収入を時給換算してロス分の費用算出すると60万円分
が、金はともかく時間のロスは痛い
あと生活の楽しみだろうね。上石神井周辺では楽しめないから　その時間が痛い

値引きはいつでもあるでしょ
ましてやもう販売開始から３年以上経過してますからね
5年計画でしょうか

5年も同じ場所で販売するのは流石に仕事をするにしても辛いですね

昔は安かったこの辺も最近は新築は5000万円程度だから安くも高くもない感じでしょう
パークハウス上石神井がこの辺りだと一番良質かな

>>4087 マンション掲示板さん

決算期も値引があったのは、C棟だけでした。今は値引なくなっちゃいましたね。

>>4088 匿名さん

なるほどそういう比較もできますね。
高田馬場や歌舞伎町が勤務先という人にとっての利用価値は高いと言えますが、かなり限定的ですね。

>>4093 マンション検討中さん

たしかに西武新宿線の乗客はお水は夜のお仕事されてる人ばかりですよね

あと18戸で完売…
年内には決着するね？

再来年でしょうね 1年で4戸ぐらいしか売れないでしょ

>>4096 匿名さん

値引すれば売れるのに…
頑なに値引しないね。

>>4097 匿名さん
ほしいよね
今なら買いたいと思えてきた

800万円値引なら即買いするのに

>>4099 匿名さん

800万値引したとすると、いくらになるの？

>>4100 匿名さん

4000万円ポッキリかな

>>4101 匿名さん

絶対にならないわ…

>>4102 匿名さん

それがね、既に住んでる個人が売却する場合は大幅値引しないとそもそもうれないのよ 東京建物さんが未だに豊富な未入居中古の在庫を抱えて販売してるからw
だからかなり下がってるよ

>>4103 匿名さん

えっ、中古のこと？

>>4104 匿名さん
もうすでにここは中古です

高田馬場の乗り換えがスムーズだと思うなら、平日朝に実際上石神井から高田馬場で乗り換えてみたらいい。
高い買い物なんだなら、毎日の通勤が耐えられるものか、実際やってみたらいいと思う。
それでスムーズだと思うなら、買えばいいし。
自分はあれをスムーズだとは思わないけれども。
帰りの時間帯も小江戸だの拝島ライナーだの、やたら有料列車が多くて、一般列車の乗車待ちで高田馬場のホームに人が溢れていてウンザリする。
他の路線はバイパスみたいな地下鉄直通などかあって、通勤経路としても色々逃げ道があるけど、西武新宿線はほぼ高田馬場乗り換え一択だからね。
あくまで個人の感想ですが。

>>4106 通りがかりさん

新宿駅の私鉄乗り換えより、高田馬場の方がスムーズです。嘘だと思うなら、時間測ってみたら。

価格表。C棟なら手が届きそう。
http://www.tokyo-first.jp/plan/index.html

>4084
>>4082
>いってどうするのかはその人次第でしょ（笑
>高田馬場に行ってどうするの？

そう、その人次第です。
私は職場が日本橋なので馬場で乗り換えます。この場合新宿より馬場が便利です。
もしそれが新宿であったら大混雑にあってかえって不便となります。

>>4108 匿名さん

中古で4000万円切りますからね
それを狙うのが吉

>>4110 匿名さん

今、一戸だけ中古がでてるけど、売出価格5280万だよ

5400万円だった部屋が4890万円で中古に出てた

>>4112 匿名さん

いつ出てた？

>>4111 匿名さん

5280万で売却出来たら、残債は残らないね。

>4088
新宿までの鉄道運賃の比較は面白いですね。ユニークな考察ありがとうございます。
ところで住宅のコストは無視していいのでしょうか。
ローンなしで購入できる勝ち組さんと違ってわれわれ庶民は利息だけでなく借金できる能力にも限界があります。
駅から徒歩１０分のこちらで８０平米区画は８０００万円程度ですが、西荻窪で同条件ですと１億４０００万円ほどしますが。

最近JRターミナル駅に直結するメリットを聞いていた人がいましたね。まだ回答がないけどあるなら聞いてみたい。

>>4112 匿名さん

昨年末に出たが、すぐに売約済みになってたよ。

>>4117 匿名さん

特段ありません…

>>4109
中央線沿線なら新宿に出なくても三鷹から東西線直通が出ているからそもそも乗り換えなしし
朝の中央線複々線区間は緩行の方がスムーズだし、混雑もしない
加えて東西線なら中野始発も使えるから座れるしね

どうやっても西武新宿線に軍配は上がらないね

高田馬場の乗り換えは混雑しなければスムーズだと思いますよ。
ただし混雑するラッシュ時は別ですよ。
あと疲れている時でも帰りに高田馬場から座れないのは致命的です。

10代-20代女子の遊びに行きたい街ランキングで、一位が原宿、二位は新大久保韓国街らしい。新大久保は西武新宿駅から歩いて行けるね。

>>4116
住宅のコストを考える場合はリセール（売却、賃貸）込みで考える必要がありますからね
西荻窪のマンションは8000万円程度で購入可能です。30年後に6500万円で売却可能、
賃貸なら月20万で貸せる

>>4123 匿名さん

ここは、いくらで賃貸に出せますか？

>>4122 匿名さん

西武新宿駅前は再開発事業が凄いですね！

西武新宿線、不人気沿線な割に最近混雑が悪化してますね。
電車の本数をケチり過ぎですよ。

>>4126 通りがかりさん

沿線に大規模マンションが増えた影響でしょう…

あと一般列車を減らして有料列車を増やしていますからね

これから続々と再開発が続くので、乗降客は増加しますね。

本数はケチって無いと思うよ、通勤時間帯は上限一杯な感じです
上石神井～武蔵関間は常に次の電車待機してるからね、お陰で踏切閉まりっぱなし
そのせいで中央線に出るバスも増やしにくい状況

日中なんかは10分間隔ダイヤですがね
朝はおっしゃる通りで、問題はむしろ夕方でしょう
行きも帰りめた増え続ける乗降客に対応できないインフラで毎日毎日遅延です

早期の立体交差化の完成が望ましいです。

今、中古で売ってる5000万越えの部屋はこの価格で売れるんでしょうか。希望売値と成約される価格は違うから気になりますね。

>>4133 マンション検討中さん

近隣相場を調べて値付けしてるので、妥当な価格設定ですね。

>>4134 匿名さん

相場にあわせてるのであれば、そろそろ売れていい頃ですよね。5280万は売主の意向が強いのではないでしょうか。5000万以上出せば未入居の中古も買えますから、あと800万くらい下げないとここで中古を買う意味がないと思いますが。

前回の中古は4780万で成約してたね。

https://mobile.twitter.com/Ne_Kantandesyo/status/1150903150259212294

新宿線はこんなのが日常茶飯事
民度という言葉は使いたくないが、車内の雰囲気はずっと使っていても嫌だわ
本当に沿線選びはよく考えた方がいい
有名な痴漢冤罪事件も起きたし

再開発の計画あって価格が適正なら値引き無くてもすぐ完売です。逆に何ヵ月も売れ残ったら怪しい感じがしますね。この価格を検討出来る人は西武新宿線以外も考えますからね。

>4088
>所要時間
>上石神井→JR新宿駅　約30分
>西荻窪→JR新宿駅 約15分（半分

>4107
>>4106 通りがかりさん
>新宿駅の私鉄乗り換えより、高田馬場の方がスムーズです。嘘だと思うなら、時間測
>ってみたら。

昨日・今日で実測してみました。

高田馬場　→　鷺ノ宮　→　上石神井
17:55 18:04 18:08

上石神井　→　鷺ノ宮　→　高田馬場　→　東西線乗車
06:35 06:39 06:48 06:50

上石神井・高田馬場間は朝夕ともに１３分。
馬場での乗り換えに２分かかりました。

まずまずでは？

上石神井～西武新宿　16分（日中）～18分（通勤時間帯）
西武新宿駅～JR新宿駅　徒歩8分（実測）
30分まではかからないです

高田馬場乗換えで山手線だと　
上石神井～高田馬場　13分（日中）～15分（通勤時間帯）
乗換え　2分、待ち時間　0～2分
高田馬場～新宿　4分
合計　17分～23分
30分まではかからないです

＞4140さん
参考になります。ありがとうございます

>>4141 匿名さん

残り18個だけなので、決断はお早目に！

7時台8時台は高田馬場での乗り換えがかなりピークだと思いますけど。

民度って大切だと思いますよ。マンションにダイバーシティはいらない。
同じ価値観・同じ収入・資産を持った人で形成するのが、一番良い。

ここの価格は平均5000万後半なので、年収1000万程度の民度を形成するのが好ましい。

年収1000万かつ、地縁・子供の学校・実家に近い、など利用価値を見出せる人だけが購入するのが良いですね。

したがって、焦って値下げする必要もない。（値引には応じてくれないようですが）

>>4144 匿名さん

竣工して2年経ってるわけだから、そういう方はほぼいないということなんでしょうね。事業としては完全に失敗ではないでしょうか。

随分都合のいい所要時間を出しておられますね。
あからさま過ぎて逆に不信を持たれますよ、笑
別の方もおっしゃっていますけど、ピークは7～8時台で、東西線の乗り換えはとても2分ではできませんよ。
乗り換え導線1か所に集中して混雑するので。

まぁ朝は時間がかかっても各駅停車で行けば混雑は避けられますね。
上石神井は始発もありますしね。
急行・準急は行き帰りともに満員電車は覚悟しましょう。
一番高田馬場の乗り換えにスムーズな後方はこうですよ。

高田馬場の乗り換えが新宿よりスムーズと言いますが
そもそも高田馬場が山手線・東西線のみしか乗り換えられないですからねぇ…
埼京線（りんかい線直通）、湘南新宿ラインが通過するのが不便ですね。
お台場方面、横浜・鎌倉方面の電車に直接乗り換えられなのが痛いです。

再開発やら資産価値やら西武新宿線の利便性を誇張するのは業者の人だろうそけど
どう取り繕ってもそこら辺は変わらないんだから、さっさと値引けばいいんだよ。
5000万あったら上石神井には住まないよ。
ざっと見てみたら価格帯は京王線だと仙川、つつじヶ丘、調布の徒歩10分以内と同じぐらいだな。

ほんと値引しないね…

＞仙川、つつじヶ丘、調布

そんな所と比べるなら上石神井のほうが数段魅力的だわ
　

>>4150 匿名さん

確かに…

23区・急行停車駅だし。

＞＞4146　匿名さん
2分は山手線、ちゃんと読もうね、ププ
条件はつくけど、乗り換えしやすいところに陣取ってればそのくらいでしょう

私は東西線乗り換えが多いですが、行きは3分以内ですよ

本日の時間
上石神井　→　高田馬場　→　東西線ホーム　　　東西線乗車
06:37 07:02 07:04 　　　　　07:06
各駅停車です。上石神井で06:35の急行に乗り換える人がどっと出てきて乗車時のみですがガラガラになるので座ってiPadで新聞読みながら来ました。
本日は東西線の待ち時間がありましたがホームまではやはり２分でした。

中古物件なのにカキコミが多いけど誰がなんのために

乗り換えスムーズかどうかの前にどこに行くのも必ず高田馬場で乗り換えが発生するって事が圧倒的不便をしいてるから利便性の人気もワーストクラスなんだがな。
通勤、通学、行楽なんかでも可能な限り乗り換えは少ない方が良いからね。とくに毎日になる通勤通学系は。
飛行機で言うなら皆羽田空港に直行便で行くのになぜか西武新宿ラインだけは茨城空港に降りたってトランジットを敷いられるののと同じ。しかも値段も高い(笑)
他の私鉄が新宿に接続してるのは新宿駅での乗り換え利便性だけではなく新宿駅自体が目的地にもなる。副都心だからね。職場も多い

もはや西武新宿線のスレって感じw

というより鉄道利便性オタクの部屋じゃないの。
>お台場方面、横浜・鎌倉方面の電車に直接乗り換えられなのが痛いです。
ここから横浜・鎌倉に通勤するんだろうか？　通常そちらに住むよね。

痛い、痛い、西武新宿線痛い。。。。。。でも23区でみれば、一応、新宿近辺まで行っているし、運賃も安いし良いと思いますよ。西武新宿線。つくばエクスプレスとか、京成とか京急とか、東武浅草線（スカイツリー線）とかに比べれば。

交通利便性だけでみるならば、高田馬場まで15分以内、本数そこそこ多い、バス20分強で吉祥寺
一応妥協できる範囲って方はいるでしょう
物件価格がその妥協範囲と釣り合っていないと売れないけどね

高田馬場で東西線への乗り換えが簡単に出来るので、大手町への通勤が楽ですね。

>>4159 匿名さん

値引してくれれは即買いですが、値引が期待出来ない現状、5000万後半の物件には手が届かない。

西東京市までいけば、安い物件は多いけど、通勤が不便になるので…

5400万で販売されているモデルルーム使用住戸の購入が現実的な選択かもしれない。

>>4160 匿名さん

東西線って人気あるだね。
以下関連記事

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190719-00292868-toyo-bus_all

高田馬場から大手町って、意外と近くて驚きました！！

>4155
茨城でトランジットして羽田に行ける飛行機はないよ。今は地元向けに安値で勝負してるのに何が高いだ。空港はどこにあってもいいが「飛行場」と違うのは地上の接続が確実で充実していて低廉なことが条件だから茨城は羽田利用客をターゲットにしていない。馬鹿にするな！

>>4155匿名さん
本当ですね。疲れている時も、大きな荷物を持っている時も、乳幼児を連れている時も、高田馬場駅で乗り換え。他に選択肢がないのが辛いところです。
通勤で東西線を利用するケースが強調されてますが、休日のレジャー利用で湘南新宿ラインやりんかい線直通列車が停まると行動範囲だって広がりますよ。だからスーモの住みたい街ランキングでも上石神井は圏外、調布以下ですよ。
この西武新宿線上げが本当に意味不明ですが、そもそもそんなに上石神井駅や西武新宿線の利便性を強調したいなら物件名も上石神井駅を真っ先に連想させるように堂々と「ブリリアシティ上石神井」にしたらいいのに、どうして町名を持ってきて「ブリリアシティ石神井台」なんでしょうかねぇ。デべだってわかっていて、西武新宿線に付きまとう負のイメージが物件のイメージダウンになるから敢えて避けたと思うんですけどね。
無理に持ち上げても5000万後半の価値があるとは思えませんよ。住まい選びは妥協の連続なんですから、交通利便性には多少目を瞑る代わりに、同距離の他沿線より手頃な価格で手に入るのが本来この沿線のメリットだと思います。
3000万台後半なら、すでに完売していますよ。さっさと値引きすればいいのに。

>>4165
土地の仕入れが高すぎた事がこの価格にせざるを得なかった最大の要因でしょう
都営三田線の板橋区エリアも都内では安い方ですが、三田線はとりあえず一本で大手町
には行けますからね。また都営やメトロの接続も豊富で西武新宿線とはやはり雲泥の差

あと、西武新宿線はこの（西武の）高田馬場駅が事実上のターミナルであるのに
・線路本数が少ないのですぐに埋まって後続列車が入れず急行も各停も鷺ノ宮からは変わらなく遅い
・ホームが狭いためにそこも人で溢れてなかなか掃けないからやはり後続列車が入っても人が出られないので停車時間が長くなってさらなる遅延を呼び込む
・単純に狭いホームに大量の人で溢れるため危険
ってなるのでかなり遅い

利便性と人気がワーストなのは、何もイメージ、つまり偏見ではなく
・必ず１回は乗り換え必須になってしまう。西武新宿線単体ではまともターミナルに行かない
・JR新宿駅にいくだけでも西武線の運賃xJR山手線、という他社接続なのでそれぞれの代金がかかり割高になる事
・（このマンションみたいに）せっかく急行停車駅に住んでも通勤時間帯は各停と大差なく意味がない（急行停車駅だから上乗せされてるマンション費用の意味がなくなる）
・急行停車駅だからといって駅周辺、町は栄えていない
　→これはこのあたりのエリアが昔から外環計画予定地xそれに便乗した立体化工事x駅周辺再開発
　　計画のために都市計画制限が入って手がつけられなかった為）
・高田馬場駅の通勤時間帯のホーム、JRへの乗り換え連絡路は大量の人で身の危険がある事（ドミノ倒し、線路落下）
・人気・利便性が低い為周辺の不動産が安く、主に学生やシングル、夜の仕事（の儲かっていない人）などの客層が多い

といったところですね。
今みたいな高い時期であっても新築は4500万、通常期であれば4000万、築浅中古で3500万、
ってのが基本的な価格帯なのがこのあたりの相場でしょう。
今の高い時期で新築で３０００後半は流石に安すぎだと思いますがもう未入居中古ですしまぁ
頑張っても4400万円程度ではないと割に合わないと思う人は多いでしょうね。

西武新宿線で言えば計画はあったけど凍結されていた「西武新宿駅 - 上石神井駅 複々線化」が正式に廃案になりましたね
乗車率も年々減ってきていることからこれ以上の発展を期待はできないでしょう。
ただ、ちょっと気になってるのは、もともと西武鉄道は地方での観光業および観光列車には
歴史的にも力を入れており、客数が増えないなら遠方からの客を特急で料金あげて運ぶ方が理にかなってるので今後は小江戸号なり拝島ライナーのようなものを遠方から運ぶのに本数、優先度をあげていく事になるかと思いますので、逆に言えば上石神井駅とか23区郊外あたりはより一層不便になりそうな気がしてなりません。

単純に、5000万後半出してでも、利用価値があると思う人が買う。
それでいいんじゃない。

利用価値を認めて購入する人にとっては、西武新宿線がどうのこうのなんて、全く気にしてないと思いますよ。

>>4168 匿名さん

気にする、しないといった判断は本人がするものであり検討じゃないから。
クチコミ版はいろんな見方は情報を交換し合ってるだけで判断をしてないないです。
買うかどうかは判断なのでそれは個人次第
西武新宿線の利便性が他の首都圏路線とくらべてワーストクラスなのは判断ではなく現実
乗換が必死になるのも現実
が、それは気になるかどうかは個人の判断だから議論する必要なし

残り18戸

>>4166 匿名さん

値引対応が一切ないので、5000万後半でひたすら売り続けると思われます。

>>4171 匿名さん

それはない
もう既に公式でも特別販売と称して値下げしてるじゃん 340万円ダウンって。
もうすぐ竣工3年目に入るからね
住宅ローンの担保価値だってさがるのだから借入金額だって減るし

>>4172 匿名さん

確かに、モデルルーム使用住戸のような公の新価格以外は、全く値引交渉には応じてくれないね。

もう、この部屋には購入検討者はいないみたいだね。
業者とネガと交通オタクと私らみたいな様子見のご近所さんだけなのでこのスレッドはすでに購入者にはなんの役にもたたないでしょう。ネガってても効果もないのわかったろうからあんたらはもう消えたら？　まもなく完売でしょう。
わたしもよそに行きます。さようなら。

販売開始してからもう4年目突入
そんなに検討者がいるわきゃないでしょ

>>4175 匿名さん

少なくても私は検討者ですが…
参考になってますよ。

久しぶりに覗いてみたら、「西武新宿線の利便性はワーストクラス」さん、まだいらしてるんですね！長い間検討おつかれさまです！

コンスタントに見学者はいるようですね…

ブリリア シティ三鷹は、申込者のキャンセルが続出しているらしい。石神井台に客が流れてくるかも。

中古で5千万越えて売りになってる部屋はいつ売れるのか気になります。このマンションは販売が苦戦して長期化してるので残ってる部屋の適正価格かどうかが目安になりそうだし気になります。

>>4180 マンション検討中さん

現在は5000万後半で販売してますね。値引はしないようなので、利用価値を認めた購入者にゆっくり販売していくのでは…

この物件の利用価値ってなんなんですか？

アクセス、自然環境など、どれも特に秀でているわけでなく、普通に価格面だと思うのですが、

>>4180 マンション検討中さん
その物件が売れたとして、一般人はいくらで売れたかってわかるの？本当の売却金額ってレインズじゃなきゃわからないんじゃないっけ？

>>4182 匿名さん
全部の不動産が結局は価格に集約される話だよ

>>4183 匿名さん

レインズでもわからないよ。レインズは取引した不動産会社側が入力するだけだからね
締結した契約書通りの結果を入力したかどうかは誰にもわからない。
が、仮にそれがわかってもやはり意味は無い。不動産は1点ものだし金融取引や大量生産品のそれみたいに相場自体がそんなに精度が高くない。

>西武新宿線 「上石神井」駅 徒歩10分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス21分 「早稲田高等学院」バス停から 徒歩4分
西武池袋線 「大泉学園」駅 バス11分 「早稲田高等学院」バス停から 徒歩4分
中央本線（JR東日本） 「西荻窪」駅 バス18分 「早稲田高等学院」バス停から 徒歩4分
西武池袋線 「石神井公園」駅 バス14分 「早稲田高等学院」バス停から 徒歩4分


上石神井徒歩10分より下4つも強調したらいいのに
池袋線も滅茶苦茶便利なったし

>>4186 匿名さん

池袋線も使えるんですね…
以外と便利ですね！

今の価格じゃ買いたいって思う人も居なそうな感じですね。残り販売戸数もずっと一緒だし。

>>4188 マンション検討中さん

それでも値引しないのか東建。
5000後半を維持だね。

>>4188 マンション検討中さん
7、8 月は閑散期だしなぁ

年末年始は休もうよー

7、8月以外も閑散期だらけだからこれだけ販売が長引いてるんじゃ。

>>4192 マンション検討中さん

残り18戸。5000万後半なら売れるでしょ。

売れるわけないでしょ
5000万台後半が妥当と判断する方が多いならとっくに売れてますよ

4000万後半でも買わないかな。

>>4195 マンコミュファンさん
それな。
4千万前半から中盤が正解。

そういえばMR9月だか10月で閉めるって言ってたけどそれまで売れなかったら賃貸にするのかな？

モデルルームは場所代もかかるから現地で販売するだけじゃない。

>>4198 マンション検討中さん

残り住戸が少なくなったので、現地だけで充分なんだね。

1年前からずっと残り18戸表示 永遠の18歳

>>4200 匿名さん

残り16戸になってますよ。

>>4201 匿名さん
嘘はだめよ 公式物件概要には栄光の18戸と輝かしく記されていますよ

ここのマンション残りが減ってもキャンセル住戸が次々と出てくるから。今売ってるの以外でキャンセルになりそうな部屋とか後どれ位あるんでしょう。

2017年8月30日に竣工してますからあと２５日ほどで竣工からまる2年経過で3年目突入
一期販売開始が2015年12月なので販売開始から3年８ヶ月、今年の12月でまる4年経過で5年目突入
竣工3年目ともなればさすがに未入居住戸とはいえ新築感を出すのは無理がある

マンションって、難しいですね

>>4205
難しくはないですよ、売る方も買う方も。
売る方って絶えず売らないといけないんですよ、企業ですから絶えず経済活動が必須ですから。
買う方の個人はいくらでも個人都合で今は一旦やめとこ、とか好きにできますけどね。
それに不動産って他社との競争だけではなく同社でもカニバリが必ず発生するので、最初から
それ前提ですよ

そろそろ熟して食べごろな物件だと思います。加速度的に売れ出すでしょう

>>4207 匿名さん

スーモ見たら販売住戸減ってるね…

>>4208 匿名さん

残り16戸だわ

また数日経過するとなぜか18に戻る不思議遊戯

このマンション発売発売売り出しの時に検討しました。MRも行きました。すごく賑わってました。が、気に入った棟の販売予定価格をメモさせられてびっくりたまげた。6300だって。すぐにあきらめた。そんな私みたいな方が多かったから苦戦したんだよね。つまりは初期の強気の価格設定にむりがあったってことだ。もし5500なら買ってたと思う。

5500は高いと評価判断した人ばかりだから完売まで時間掛かってますね。

>>4211 匿名さん

標準的な部屋で中古だと3500万前後、新築でも4500ー4700万円のエリアだからね
値付けが高すぎなのは価格発表時からずっと言われてたししょうがない

お盆期間は動きはないかな

9月からが勝負だな…

みんなで盛り上げよう

ずっと残りが18戸。キャンセルも次々出てんですかね。

>>4217 検討板ユーザーさん

キャンセルが続出してるのは三鷹の物件みたいです。

住戸の場所は、A棟南西側が一番リセールが良さそう。

A棟が5000万切る位ならリセール良いかもしれませんが上石神井でこの価格は少々厳しいのでは。4000万円台の部屋も適正な価格だって思われてないからずっと残ってますしね。

A棟の南側（新青梅街道沿い）と南西側では、どちらがリセールは良いですかね…?

>>4221 匿名さん
正直大差ないかと思いますが、どちらかと言えば南西側でしょうね。

>>4222 匿名さん

何故 南西？
南側の方が日当たりがいいのでは？

>>4223 匿名さん
現地に行かれたことありますか？
南側の目の前は幹線道路
排気ガスと騒音が予想以上にあります
南西側は目の前が戸建なので静かですよ

>>4224 通りがかりさん

ではA棟南西側 一択ですね！
ご教示ありがとうございました！！

南西の中古がずっと5280万で売れ残っていますね。南とか南西とか関係なく、ここはリセール期待しない方がいいと思いますよ。
そもそも3年かけて新築の売れ残りが多数という段階で、ニーズが限りなく少ないということです。ここが売れないのは、もはや価格だけの問題ではないと思いますよ。

西武新宿駅が新宿駅に直結！？
地下道建設案を検討。
詳細は下記リンクより。

https://takechan9999.hatenadiary.com/entry/2019/04/20/143324

>>4227
案は取り方次第でいくらでも期待出来ますが。本当に実現するのか、実現してもどれ程先になるのかなど不確定要素ばかりなので新宿線マンションを検討するなかではプラス要因にはならないのでは。無いよりはマシだけど。

物件概要の販売戸数が先月から全然減りませんね。

休業明けからは一気に売れるんじゃないですか。

上石神井駅前に、本日、タピオカ屋がオープン！！
今日から三日間は半額セールです！！

>>4231 匿名さん

行列が凄い！！