医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。
名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社 住友商事株式会社 セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2015-04-29 00:32:52
>>1791 匿名さん
そこに住み続けられるという住居対価しか考えないなら、資産価値とか含み損とかって考える必要ないよね。それらを検討条件に踏まえる時点で、購入価額に投資部分が入りませんかね？
広尾も出てるけど上石神井駅の方が新宿に出やすくて利便性は高い。広尾のマンションと比べても何ら遜色がない。
エントランスも豪勢でピアノもあってコンシェルジュもあって。急行停車駅からも近い。
買えない妬みでネガを継続してるようだけど事実は変わらないよ。
長文さんの意見はとても為になるんだけど、このスレにだけ執拗に投稿しているのが気になるんだよなぁ…。
ここ以外にも、資産性がなくて買うべきではない、という長文さんの分類に引っかかる物件はたくさんあるのに（むしろここより坪単価が低くて資産性のある物件なんて無いですよね？）、このスレにだけ書き込んでいるということは、この物件の関係者であり、ネガにバイアスのかかった投稿なのでは、と勘ぐってしまう…。
他のスレにも長文さんの考えに合致しない投稿は山ほどありますよ。
関係者だったらポジに持っていくんじゃないの？
一応長文さんの検討リストに入っていた物件で、その中ではネガ要素が最も感じられたとか。
確かに言われてみれば他につっこみどころのある物件は他にもありますけどね。
ここの長文さん、三鷹のプラウドと吉祥寺北グランヴィラにポジ派で書き込んでた人と同一かと思っていましたが、リストにはそれらの物件が入ってませんでしたね。
リーセールでうまくやろうとか、iPhoneの例を出して説明するのは同じですけどね。
関係者だったら、まともな検討を操作することになってしまいますね…。
長文さん18時すぎると静かなったな笑 もう退社したんかな。
長文の人に対して文句言ってる人は何故かこのマンションの話はなんもしないんだな
>>1805 eマンションさん
何がどうバランス取れてるんでしょう?もう100歩ほど踏み込んで説明してもらえませんか?
私はバランスはむしろ悪いと思ってます。
大きな点は以下です。
１．マンションに適していないエリアなのにマンションである事
２．単身向けエリアなのにファミリー物件である事
３．行政、福祉、教育、医療という文化圏、行政権の中心最寄りはここだと石神井公園駅エリアになるのにその端にある事、最寄り駅とそこが反対方向である事
４．中身に対して非常に高額である事
５．幹線道路沿いと不整形土地形状によって設計に歪が出ており棟事の条件格差が激しい事
６．価格に対して今後の発展余地、利便性向上への期待値が外環のせいで実質フリーズされており開発発展の期待値が極めて低い事
7.安定した戸建住宅の供給があり選べる自由度が高いのはむしろ戸建てである事逆に言えばマンションで絞ると選択肢がほとんどなく買い手に不利な事
以上がバランスが悪い主要な要因かと思います
ライフがゼロって何？
>>1812
戸建に適したエリアといったんですがそれと単身に向いたエリアとなにが目茶苦茶なんですかね。
戸建に適したエリアには単身用の2F建アパートが必ずセットでついてきます。地主さんが
たくさんいらっしゃいますからね。地主さんにとっては駐車場→アパート→駐車場の繰り返し
をしての資産運用と税金対策が基本ですからね。
>>1810 匿名さん
バランスの良し悪しも立場によって異なるのではないでしょうか。一個人が実需としてここを検討するにあたり、あまりバランスの要素に含まれるものはないかな？と思いましたが。
因みに4の中身に対して非常に高額というのは、何を持ってのことでしょうか。既に書き込まれていたらすみません。
立地はやや気になる事があるかもしれませんが物件としてはとても綺麗なマンションではないでしょうか。
家族でも単身でも,生活できそうで、設備もそこそこ整っていると思います。
>>1810 匿名さん
モデルルームに行けばブリリアの人気とバランスの良さが分かるぜ。この掲示板でいくらコメっても机上の空論。しかも事実と異なる点が多すぎて何の参考にもなってないね。
どの物件担当してんの？ブリリアがこのまま売れると困るからこそネガ投稿wこれ心理学w
他物件担当だけど、正直ブリリア良い物件でほとんど客取られてるから困るんだよね。。
>>1819 評判気になるさん
そうなんですよね。
1810さんが指摘してる問題点は、このエリアでこの住戸がほしいという、一個人の実需にとってはあまり関係のない話というか、どうすることもできない話だと思うのですよね。
数ヶ月振りにすごい盛り上がってると思ったら、書き込んでるのまた同じ人じゃん
>>1821 匿名さん
長文さんの見解はどれも至極真っ当だし、反論の余地ないと思うぞ。営業かどうかは興味ないが。
でも、彼の視点はあくまで上石神井周辺に地縁のない外からの検討者に向けてのもの。
そして、中央線もしくは井の頭線、東急線の都内に地縁があるけど買いたいのに買えなくなった人（4.5年前なら買えた）に対する警鐘なんだと思う。
新宿エリアに電車で約10分で駅から徒歩圏でサラリーマンの予算内ならノープロブレムか、いや違うよねって。
たとえば、上石神井周辺に嫁さんの実家があり、その支援が前提かつ新築でマンション希望なら、迷わずここで決まりでしょう。
逆に言えば、デベに対しては、長文さんが散々指摘するデメリットをかき消すくらいの、出色の設計が欲しかったと思うな。雁行設計で角部屋多いとか、耐震等級2とか、中庭に面して採光永久に確保とか、間取りの魅力（ワイドスパン、アウトフレーム、センターイン、トランクルーム有り、広いアルコーブ、玄関か風呂かキッチンに窓設ける等）とか。
「山手線に2駅！」で捌けると思ったんだろうなー。
ブリリアブランド、立地、エントランスも素晴らしいけど、
内装に費用を費やしていないのが残念すぎる。
例えば直床とデスポーザなし、洗面所が御影石になっていない、風呂のドアが薄いプラスチック板になってる。
そこで費用を抑えてるならもっと価格に反映してもらいたい。
近隣物件もいろいろと見たけど直床、ディスポーザーなしはなかった。
>>1829 口コミ知りたいさん
意味が違うのも理解できないのかな?そうやって表層的な言葉で反応して検討を阻害するから深堀が出来なくなるんだと思うのだが。ここは検討板なのだから検討しないなら君が出ていくべきだよ。
単なる設備の有無での評価は実はそうたいした話ではない。それは表層的な話。
問題はそこではなく、｢何故大規模なのにディスポや内装をここまで削らないといけなかったのか｣を考えて深堀していくことに意味があり、それを考えると自分の要件にあってるかどうかがわかってくる。それが検討だよ。
デベが削った理由は簡単だ。コスト削減。では何故削ったのか?それが実に大事な事。偏見でしか見れない人は｢デベが儲けるため(利潤を増やす)｣っていうマイナスにしか受け取らないが実は事はそう単純では無い。そもそもデベが儲けるには｢売れる事｣、これが大前提だ。デベは既に土地購入し施行依頼をし広告営業と投資(お金を使ってる)わけだ。マイナスから入ってる、つまりリスクが既にそこある。利益を得る以前の問題として売れなければただの負債を抱え込むことになる。もともとマンション販売はリスクが大きいビジネスだ。
で、売主にとって見たら販売するマンションは文字通り商品だ。商品価値を高めないと訴求力を失うわけだから不動産に限らず売る側は｢商品価値を高める｣事に全力を尽くす。そしてディスポにろ内装にしろ｢出来ること｣はする。が、じゃあなんで削ったのか? これは削ってデベがウハウハ大儲け！の為ではなく削らざるを得なかったと解釈するのが合理的だという事だ。
では何故削らないといけなかったのか?それが前にも書いたが、ここの地勢にある。ブリリア目黒。これは坪単価600という当時のそこの新築相場を大きく上回るものだった。普通に商品価値を高める事をすれば必然的に金額も高くなる。普通の事を普通にしたらその金額になっただけ。でも目黒ではその｢当たり前で普通の事｣を｢そのまま履行した｣わけだ。
でもここはそうしなかった。できない理由があるから。それが｢価格上限値に対する上蓋の低さ厚さ｣にある。このエリアでは普通のことを普通に作りこんで行って建築費等を積み上げていって価格を出すとここのエリアでの上蓋に簡単にぶち当たってしまう。しかも蓋の位置が低く、そして分厚い。到底打ち破れない。だから、歪めるしかない、その普通の事を。
がしかし、マンションを作るには土地が必要。デベは企業なのだから絶えず生産活動、経済活動を｢継続しなければならない｣という枷がある。たとえ割高な土地でも土地を仕入れなければマンション作れない。マンション作れないと売るものがない。個人では、今は株買い時じゃないな、とかでしばらくやめておくってことが出来るが企業はそれは許されない。故にデベは絶えず仕入れる。材料だから。
で、ここも買った。入札で高かったが買った。経済活動するために。で、この時点で土地の費用が確定する。土地とその価格が決まればだいたい建築費がどうなるかはおおよそすぐわかる。土地の広さ形状、方角接道状況、用途地域(一種低層とか建蔽率等)が確定するからね。で、それで試算すればすぐにわかってしまう、既に上蓋に接触する事に。ここは施行は長谷工だ。長谷工は規格型で安価に安定した工期、品質に定評がある。コスト減するにはここしかないだろう。が、ここはもう一つ困難なことがある。それが土地の形状と用途地域の混雑。
土地を見たらわかるが不整形だ。長谷工は規格型(あらかじめ形が決まったものを大量生産)が得意とする会社だ。こういう不整形になると必ず規格型をはめ込むために無理が出てくる。加えて用途地域が混在してる。売主リスクを減らすには戸数を多く取らないと受けないし、当然建蔽率と容積率は最大限活用しないといけない。が、その前に法的制限は遵守しなければならないのは当たり前。建築許可すら下りないからね。その結果どうなったか、今の複数棟の配置形状になった。歪が色々出てる。まず各棟の格差が著しい。でもこれはしょうがない。南に新青梅街道があり開けてる。そこを主軸にするしかないし幹線道路沿い部分は規制緩和もある。当然利用する。すると南以外がすべてそのしわ寄せを食らう。駐車場配置もその歪を受けてのもの。
しかもそこまででかくない敷地に歪に小さな棟分断せざるを得なかったからマンション最大の得意技であるスケールメリットが出しずらい。例えばディスポなんかをつけようとしても浄化槽やその配管設備が棟事に必要だ。さらに、棟毎の格差が激しいのだから本来は条件が悪い棟にはプレミアをつけて売りやすくする必要があった。でもそれが出来ない。大量生産と大量購入によって画一性をする事で合理化をしてコスト削減が出来るのが長谷工の強みだからだ。
結果的にはそういう厳しい状況が積み重なっての今の設計仕様になったと解釈できる。言い換えるなら、そうしてでも価格上限の上蓋が分厚低いと言う事を売主も十分熟知していたことが透けてくる。だから何度も言ってる。中身に対して価格は見合ってはいないと。結局ピアノやコンシェルジュなど、マンション自体に関係ないところをくっつけてくるしか商品価値を高められなかったという苦渋さがとても良くわかるから。それでもデベは頑張ったと思うけど。ここまで苦しい条件でここまでまとめあげてきたのはそれも努力の結晶であり評価すべき点だから。
でもそれと買う側の観点は別問題だからね。
マンションという特徴を上手く活かすのが難しい立地、土地ってのは売り側だけではなく買う側にとっても重要だから。自分が住むわけだし、買えば今度は自分がオーナー、つまり売主になるということなのだから
最近だと2年前くらいに竣工してその後完売したパークハウス上石神井レジデンスは良かったよ。南棟は線路沿いという弱点はあったものの、北東西棟は騒音は大丈夫、特に北棟は南棟のおかげで永久的に日照確保、内装もここで言われているようなものではなくコストかかっていました。中庭が豪華すぎて管理費やや高めでしたが。一種低層で閑静で良い感じでした。
ちなみにブリリアは一種低層エリアとは言い難いです。そもそも一種低層エリアにコンビニなど商業施設は作れません。もっとも今後は規制が緩和されて出店できるようになるみたいですが。
売れてるとみんな嫉妬から批判するんだね。
あんな長文めんどくさくて俺ならわざわざ書かないね。
わざわざ書くということは、ブリリアが売れると困るからw
>>1831 匿名さん
素晴らしいパースペクティブです。
こういう辛辣で蓋然性のあるレビューがみたいんだよなー。是非ブログ書いてください。あなたにはその文章力も熱意も時間もあるようだ。
有名ブロガー（笑）たちは、どいつもデベにへつらいすぎ、遠慮しすぎなんだよなー。注目されすぎた故に。
一つ疑問なんだが、今はどこも大規模な土地は高くつくんだろうけど、その中でもここはご指摘のとおりやはりマンションには向かない地勢の不整形な土地ですが、それでも入札値は高くなってしまうんかね。
購入層のキャップが低くて暑い地域なら、それなりの手頃な土地仕入値になるんじゃないかと。商業施設や会社誘致ニーズがあるエリアでもないんだし。
本当にデベの利益最大化のためではなくて、キャップと最低限の利益を試算した企業努力の結果が、この長谷工のサッパリ仕様なのかしら。
三井物件の長文さんは物件擁護色が強くて怪しかったけど、
ここの長文さんは理路整然と解説していて、かつ「なるほどー！（目から鱗）」と思えるね。
笑
長文さんって何者?
>>1831 匿名さん
設備や仕様の低さは、このエリアで売れる価格上限値によりコスト削減の対象になったから。
また上限値をさらに押し下げているのが不整形地・用途地域混在とゼネコンの得手不得手によるところであり、そのせいで中身に見合わない価格になっているということですね。
確かに深掘りして考察されてはいるのですが、それを知った上でどうすればいいのですか？知っておくことに意味がないとは言いませんが、このエリアをこの価格でほしいという人にとっては、あまり関係のないことだと思うのですが。
>>1847 匿名さん
知ることに意味はないとは思わないですが、知ったところでもどうしようもないし、それで検討をやめるほどの事でもないですね。その問題をクリアしてる物件がこのエリアにあるというなら話は別ですけどね。で、あなたはその理由があるからここの検討はやめるということですか？
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
ポジ派の強迫観念凄すぎ
考えたって仕方無いジャーン、を地で行くか
検討→善し悪し含めて精査し自分の要件に合うかどうかを考える事
諦め→善し悪し、要件に合うかどうかは関係無しにここしか無いと言い聞かせる事、またはセルフマインドコントロールする事
長文さんは異常なまでにこの物件にだけ長文のネガを投稿していて、正体が気になってしょうがないです。
ディスポはないけど、共用施設は、ライブリースタディールーム、キッズルーム、ゲストルーム、洗車スペースと充実してますね。二層吹き抜けエントランスなんかしっかりお金かけてますよね。長文さんがデベの裏側？を語ってくれましたが、これだけ共用施設が充実してるの良いですね。
共用施設はとてもよく感じたけど、直床が良くない。長谷工施工でも直床でないマンション結構あるからもう少し内装の高級感が欲しい。
あとは立地がいいとは言えない。上石神井駅から10分では着かないうえに平坦な道でないので歩きにくい。
>>1859 マンション検討中さん
直床と二重床ってそんなに違うものなんですか？
立地は色々語られている通りですね。23区の70平米5000万で買うなら妥協は必須でここの場合は立地だろうね。
ここならではのメリットはやはり共用施設なんじゃないかな。
>>1859 マンション検討中さん
まあ言い出したらキリがないですって。
そもそもここ覗いてる部外者含め郊外で検討してる大半の人はどこかを妥協しなきゃ買えないのだから。ディスポと直床くらいは許容範囲でしょ。それよりもこのエリアでこの規模共用でこの価格なのだから、あとは気に入ればそれで十分と思いますよ。
>>1864 匿名さん
わかるなぁ。
自分も散々調べて検討して分析して買ったけど、住んでみたらやっぱり色々あるわけで。
マンションでも戸建てでもなんにせよ、買うなら何を気にいるかじゃないかな。あとは何かあっても、その気に入ったところが揺るがなければ、住めるよ。
>>1865 口コミ知りたいさん
ですね。
でなかったら何千万もの買い物できませんし、そもそもこの不動産業界成立してませんよ。長文さんの意見なども参考にしながら、それでも気に入れば買えばいいだけの話しです。
結局は価格でしょ。
ブリリアは面積デカイからね。他物件とのグロス比較じゃなく単価論で考えなきゃダメっしょ。
この広さでこの価格、23区内ならまず他に無いでしょ。分析やらなんやら独断と偏見があるが結局は価格でしょ。
そろそろナガフミさんが起き出すころかな？
価格は安いですかね。長谷工仕様の最安値を忠実に施工してますから内装がとてもお粗末に感じました。
柱の凹凸も多く例えばリビングの窓を改修して一面のオープンウィンドにもし難いです。
バルコニーの床も賃貸マンションのような薄い板敷きでした。
既出ですが5000万円台のマンションでディスポーザーの欠落は内装を軽視したと言わざるを得ないです。
ディスポーザーを付けなくていい理由を出す方が難しいです。
エントランスなどの外観は来客者などの第三者への見栄にはいいですが、自分たちが長い間住むには内装も重要では。
>>1873 マンション検討中さん
確かに内装もですけど、ここは場所と玄関の方が大事という方が多いのでしょう。というか価格に対しての優先順位ですね。ここに限らずですが日本人は見栄っ張りの方が多いということですね。
長文さんの分析が的を射てる気がしました。あとは本人の決断なだけですよね
>>1855 匿名さん
それ人生そのものですね。
自分の要件に合うものだけで人生歩めてるなら大したものです。諦めは要件関係なしではなく、要件を取捨選択して諦めるということですね。
残念ですが私の人生はそっちの方が多いかもwww
エントランスをもっと抑える、コンシェルジュなくす、ピアノ置かないなど共有のもの節約で、もっと安くできなかったのかな？
そうすればここのメリットである価格抑えめをもっと補強できたのに。
立地はマイナス要素がありどうにもならないですから、せめて価格戦略でもっとバランスを取ると。
>>1868 匿名さん
単価論とは、部屋ごとの坪単価のことですか？
ブリリアは面積がデカイから、とは敷地面積のことを言っているのでしょうか？
この物件は坪単価が220-230くらいと思いますが、それは23区内では安い、ということでしようか？
>>1877 匿名さん
エントランスの吹き抜けはまだわかるけど、コンシェルジュとピアノは不要だな。
都心のタワーマンションでコンシェルジュがあるけどそれはファミリー層でない入居者、投資用物件で買う人もいるから。
ここはファミリー層マンションだから不要。
ピアノはいずれ誰にとっても不要になるな。
なんかこう見ると必要なものがなく不必要なものがあるマンションと言えるね。
安さだけが売りなら逆に徹底的に削りまくって格安で売ってくれたら良かったののな。有料な共用施設ばかりで馬鹿みたいに思えてきた。だいたいコンシェルジュなんか必要な規模サービスないじゃん（笑）
専有部を頑張ってほしいというのは同感だけど、コンシェルジュとピアノを無くした所で大して安くはならないのでは。戸数も多いし。
＞例えばリビングの窓を改修して一面のオープンウィンドにもし難いです
分譲マンションでそんなこと不可能でしょ。
基本的知識を持たずにマンションを語らないでいただきたいですね。
ネガのお里が知れます。
すろっぷしんくはあるのかな
さすが売れてる物件は盛り上がりが違うね！
私は居室の引き戸設計が好きです！
収納もかなり多く、デスクカウンター標準装備は素晴らしい！
長文さんがくるか来ないかはわからないけどもう十分すぎるほどの分析結果をここに残していってるので十分検討の役に立った
長文さんに分析してほしい物件があるんだけど、どこ行ってるんだろう。
上記設計が良質すぎて反論できなくなったんじゃない？
何の特集だったのでしょうか？
地震かしら。東は西より地盤がやわいですからね。
ポジ投稿が増えると急に投稿が無くなり、
ネガ投稿には物凄い食い付きを見せる現象。
結局、何でも批判したいだけの集まりなんだなw
異様ですよね
ナガフミ氏は他の物件に移ったのか、
それともアクセスできなくなったのか・・・
いずれにせよ静かになって良かった。
1907>> 評判気になるさん
彼は長所も短所も書いてるよ。読んでるの？
率直に短所を指摘されるってとこが契約者にとってイタいってことですよね。
>>1908 匿名さん
いや別に痛くも痒くもないけどw短所は短所でコメって、長所は短所の裏返しコメ（つまり短所コメ）。これのどこが長所コメ？っていう話。ちゃんと読んでからコメしないと嫌われるよ笑
長文さん、ぜひプラウド武蔵野三鷹にきてほしい。
私もプラウド武蔵野三鷹でお待ちしております。
よろしくお願いします。
そこをなんとか。
察して下さい、追い出したいだけです
3LDKで4400万円台があったと思いますが今は4700万円台しかないですね
もう売れちゃったのかな?
4400万円台だと大分楽になりますね。
4700万円台だと家計に厳しいなぁ。新車一台分の差額だし(><)
みんなナガフミさん、好感なのか苦手なのか、ようわからん。
私は三鷹プラウド派です。
近隣は静かにみなさんが入居してくれれば十分です。
コンシェルもピアノもダメだしは、最初の誤ったプロモーション戦略の時から
指摘していました。
周りの学校や園に、新入居のご家族さんが転入されてきているようですよ。
ここのライバルは一応西武新宿線沿いということでパークホームズ吉祥寺グランヴィラ？
>>1935
自分が何を求めるのかをちゃんとわかってる人はグランヴィラでもどこでもいいんだが
西武新宿線沿線を選ぶ人ってこだわりがあってきたわけじゃない、つまり意思があっての
ことではなく、単に流れてきてるだけだから決めきらないんだよ。
コメント見てても分かるでしょ。全然前を向いてない。ポジ意見でも必死でそう言い聞かせようと
してるようなコメントばかり。だからどんな意見でも否定にしか聞こえない。
どういうことかというと、グランヴィラも価格的には選択肢に入りうるんだが、すると
今度は西武新宿線物件としてはかろうじて徒歩圏内だが13分に伸びるしさらに駅が急行も
止まらない武蔵関駅になる。急行が止まらないだけではなく一駅分だがさらに都心からも
離れる。
もちろん、得るものもあってグランヴィラだったら物理的距離的にも吉祥寺には近くなり、
バス便としては本数も運行時間でもここよりもはるかに吉祥寺へのアクセスがよくなるわけだが、
消極的理由で逃げてきた人からすれば、アクセスが良かろうがなんだろうが「バス便はバス便だし...」
っていうところがどうしても引っかかってしまって前には進めない。中央線沿線物件を一度
諦めてるだけに名残惜しいもののバス便では踏み切れない。
ってのは当然バッググランドがあって一度中央線沿線物件を目指したからには徒歩限界で、ブランド物件とか
そういうのを投げ打ってでも住めるかどうかは検討してみたんだよ。その人なりに。
で、その検討結果、「割りに合わない」って判断してるわけね。バス便はその延長でしかないわけ。
そういう人からみたら、グランヴィラみたいな物件って西武新宿線沿線物件としても（ここと比較して）
中途半端に駅遠になり都心からも遠ざかり急行も止まらないときたら、、、っていうデグレ感満載で、
さらには一度諦めた中央線の吉祥寺に物理的にもバス便的にもアクセス性はここよりは向上はするものの、
じゃあブリリア石神井台の最多価格帯レベルで買える部屋はグランヴィラだともう少し悪くなる。ってのも
頭半分ぐらいグランヴィラのほうが高くなるしね。
そういうロジックで考えるからそういう人から見たらグランヴィラは魅力的には映らないどころか逆で
中途半端で西武新宿線も中央線もどちらも失ってしまい愚の極み！ってしか思えないんだよ。
だから言ってるんですよ。決めきらないと。そういうロジックに陥った人にはもはやなにが自分にとって
正しいのかがもうわからなくなってしまってる感じだから。たとえば西武新宿線沿線を認めてそこを
主軸にするんだったらむしろもっと西武新宿線沿線での利便性のみに絞って見てもいいわけだけどね、
たとえばパークハウス上井草とかね。あれなら急行は止まらないが駅徒歩5分で一駅だけど都心に近づけるし
杉並区上井草になる。ちょっと練馬区関町よりは上。でももともとそういう信念とか理解もないからそう
言われても困るわけ。それに上井草になれば値段があがる。急行は止まらないのに。そりゃそうで、地勢と
地格が違うから。
一方で、じゃあ東京23区にこだわらずもう少し郊外にでて格上グレード、広い部屋、住環境！で田無や花小金井あたりまで
遠征してみても大した価格差がないわりには中身も全然よくならないことにも気づく。
せっかく23区は諦めて西東京市や小金井市まで出張ってきたのに同じような価格帯で考えても
ちっとも広くならないじゃないか！駅近でもないじゃないか！建物も高級グレードとかにならないじゃないか！
ってそうなる。
そうなってしまうともう詰んでしまう。望んでないのに郊外にいっても利便性の割に思ったほどの安値にならなければ
価格に対する中身や広さも増えない。
西武新宿駅沿線ぐらいなら駅近徒歩5分、75m2以上、高級グレードの部屋が中央線のパンダ部屋ぐらいで買えるだろう、
そうだ！そのほうがバランスも取れてて結局良いだろうっていう、それだったら中央線を諦めて正解だったと思える、
っていう基準で選んでたのにそれができないことに気がつく。
すると、一体何のために（もともと希望してた）中央線沿線物件を諦めてこちらにまで北進してきたのかの納得できる理由
がえられないんだよね。だから決め手に欠き、決断ができずに迷い込んでしまい最後に行き着くのはもはやセルフマインドコントロール、
つまりはここしかなかったんだ、一番条件が良かったんだ、と思い込んで自分を正当化させるしかないってわけ。
グランヴィラスレに辛辣な西武新宿推しの荒らし投稿がよく出てくるけど今話したような人からみたら前を向いて自分で
きちんと取捨選択をして得るものを得て代わりに諦めるところはしっかりと諦めて削ぎ落として、っていう人に敵意が
向いてしまうからだろうね。中央線にバスでも便利だといういう人が自分を否定してるように思えてしょうがないんでしょ。
上石神井駅は確かに急行は止まるけどだから何？って話だからね。
たかだか乗降客数4万ちょっとの駅。しかもここ10年でほとんど増加率もない。横ばいの駅。
さらに北進して西武池袋線石神井公園駅になればその倍はいる。しかもここ10年で2万2千人ほど増えてるし。
南進して吉祥寺駅になればもはや桁が一つ違ってきちゃうしね。
西武新宿線沿線の物件ってのはそういう意味ではしっかりとした要件が定まっていない人には
とても向いてないだろうね。ただ安いっていうだけでえいや！ときめきれるほど受け入れないといけない条件は
そう少なくもなければ軽いものでもない。
なんども出てるが西武新宿線を主力にすれば急行停車だろうがなんだろうがとりあえずこの路線一本では
どこにもいけない＝必ず高田馬場での乗り換えが必須という縛りがもれなくくっついてくる。
都心まで10分ちょっと、という人がいるがとんでもない。このマンションから駅まで10分、上石神井-高田馬場
までで急行でも15分（待ち時間含む）、高田馬場乗り換えで３−4分、高田馬場から新宿まで5分。
なので新宿の駅につくまでに30分は必ず超える。しかも乗り換えがくっついてくる。
高田馬場から乗り換えられるのは山手線か東西線かの２択しかないから。ってなると目的地が
それ以外の路線さらに乗り換えることになる。ついでに、山手線はループだからカバー範囲は広いが
距離的に回ることになりがち。東西線は名前の通りでリニアだがカバー範囲は狭い。
プライベートでも会社でも通学でもこれ一本ではいけないわけでまずそこが毎日かかってくるっていう
ことを考えればそれはそれで大きな決断がまず必要。伊達に安いわけじゃない。それだけのデメリットが
あるから時間が比較的たくさんあるような単身者や学生みたいな人は安さ目的でそこを飲み込めるが
ファミリーになるとそう簡単に決断できるものじゃない。
次に気になってくる点が住環境や教育水準もそうだが「この街、好きになれるだろうか？楽しめるのかな？」
っていうそもそも的な理由だろう。なにせ、上石神井が大好きだから！人気でいいって聞いたから！っていう
強いポジティブ要素で指名買いしてきたわけじゃない。流れ着いた場所がたまたま上石神井だったから、そこに
今だとブリリア石神井台ってマンションが売ってたからここにきたって感じがの人が多いと思うがそういう人からすると
どんな街なの？楽しめるの？っていう素朴な疑問が当然湧いてくる。
これも単身者だったら安さの一つで片付けられる。もともと単身者の生活圏は家中心ではない。正直自分の
家がある行政区がどこだろうが、公園がどうだとか、所得層がどうだとか、公園は？学校の教育水準は？
ってのもほとんど気にならない。安くて必要最低限のコンビニやスーパーあればそれでいい、あとは安さ、
寝るだけだから、ってだけで片がつく。
でも積極的理由がなく、かといって安易に無視できない事情があるファミリーではこれもそう簡単には
決断できない。特に子供がまだ小さければ小さいほど住環境の影響をもろに食らうし、それは子供の人生
のみならず、自分たち家族の生活、人生にも関わってくる非常に重要な選択だからね。
むろん、そんなのはどんなエリアに住んだところで完全に見通せるものではないし、ここが特段悪いわけではない。
ただ、積極的理由でここを選んでないがゆえに、また予算的な問題で逃げてきたのは他ならず
自分の責任であるがゆえに、そこは納得できる理由で決断したいところだがそれができない。
積極的理由でもないから勢いとか惚れた！とかではいけない。せめてもともと嫁の実家がーとか
そういう地縁があればそれを口実に簡単に決められるがそういう確固たる条件で選んでる人ってのは
もともとここに限らず迷わない。ちゃんと要件が決まってるからね。
こうやって迷って迷って決断できないと最後に頼るのは実は他人。つまり、「売れ行き」とかになる。
自分はよくわからないけど「みんなが買ってるからここは大丈夫だ！それにブリリアだし！」っていう
考えることを放棄して他人に委ねる。が、ここだとそれもできない。もともとそういうエリアだからこそ
なかなか売れ行きが厳しいエリアなのは大勢がわかってる話。だから売れ行きで自分の勢いを得たいところだが
残念ながらそうはならない。むしろ厳しい状況を現実に見ると余計に不安になってしまう。
で、アドバイスだがそういう状況になった人は一旦家探しはやめたほうがいい。要件が定まらないのに、
また代替手段にもなっていないものを代替手段だと思い込んで多額の借金をすること自体がどうかしてると
気がついたほうがいい。家を買うかどうか、よりも住環境を選ぶ、ってことが一番大事。まずはそこから
始めたほうがいいね。
>>1941 匿名さん
書いてあるじゃん。住環境を選べば良いんでしょ。家は必要だがマンションである必要も無いし新築である必要も無い。このエリアである必要も無い。分譲である必要も無い。
>>1937 匿名さん
1938、1939です。今朝改めて読みましたが、失礼しましたやはりナガフミさんですね。相変わらず深い考察ですね。
ブリリアに限らずグランヴィラでもパークハウスでも、家を探すにあたっては自分の求める事やその優先順位を明確にすること、まずはそれがないと迷走してしまう。さらにブリリアは価格を筆頭に商品・環境・アクセスと決定打に乏しいから迷走しやすいということですね。前回も価格に見合ってないと仰ってましたもんね。
なるほど、よくわかりましたし大変参考になりました。その辺りを理解した上で、改めて自分としっかり向き合う必要がありそうですね。
>>1947 匿名さん
あると思いますが、その理由では確固たるものにはならないかもですね。ナガフミさんの意見だと、一度冷静になった方がよいという部類に入ると思います。
因みに私は、皆が皆ナガフミさんのような考察はできないでしょうから、いろいろわかった上でさらにここが気に入ったということであれば、全然買いだと思ってます。家を買うのに、ある程度のセルフコントロールは必要だと思いますけどね。
長文って何者なんだ?
>>1948 匿名さん
セルフマインドコントロールは不要だがね。
消去法で絞り込めば西武新宿線沿線物件はだいたい筆頭に出てくる。
が、何故西武新宿線沿線物件が出てきたかを考察すればすぐに理由はわかる。
>>1949 匿名さん
計算はしてるんですけどもね…。総額が賃貸の方が安くても、それは戻ってこないお金でしょ。
買っといて資産にしておいた方がいいんじゃないかという脅迫観念的なものが…。
>>1951 匿名さん
すみません、もう少し詳しくお願いします。
価格で絞り込むと西武新宿線物件が出てきて、その理由を考察すればということでしょうか？因みに、その理由はナガフミさんが書かれていましたよね。その認識をしっかり持った上で、それでもということであればセルフマインドコントロールは不要ということですか？
>>1943 匿名さん
ほんとだ、改めて読んだら書いてありました。ナガフミさんすごい。グランヴィラスレの「西武新宿推しの荒らし投稿」への考察は深すぎる。
「きちんと取捨選択をして得るものを得て代わりに諦めるところはしっかりと諦めて削ぎ落として、っていう人に敵意が向いてしまうからだろうね」
ここ、ナガフミさんガチ名言じゃないすか？
セルフマインドコントロール不要っていう意味がよく分かってないところもあるんだけど、
でも、グランヴィラの契約者達は、超セルフマインドコントロールして住むことにした、そうしなければ弱点に世間から負けてしまう、という印象を受けていたけど。
しかしナガフミさん説得力ありますね。下手な不動産コンサルは基本お金もらって書いてたりデベの顔色伺ってるとこあるから、記事に変なバイアスがかかってる。そもそもこういう記事って物は言いようのところが多分にあるしね。
ナガフミさんのはそれがないからメリットもデメリットも素直に頷ける。ぜひ各物件でシリーズ化してもらいたいですね。
購入時に銀行ローンの手数料、登記料などで約300万円くらいかかるし、
毎年の固定資産税など、月々の修繕積立金なども賃貸ではかかってこない。
賃貸との金銭的な比較、将来的な資産価値を考えるなら、無理してでももっと利便性の高いJR主要駅近マンションにしないと採算が取れない。
このマンションを将来中古で買いたいという人はまずいないと思う。
>>1962 匿名さん
永住する場合は？売却しなきゃ資産性は無関係で、低価格物件の方が固定資産税も安いぜw
それと本人が死んだら？賃貸だと家族は家賃払い続けんの？
君達のコメ内容は正直ツッコミどころ満載ww
永住する場合も賃貸の方が安いじゃないの。
>>1964 匿名さん
賃貸の方が出費は明らかに安い。
資産を維持できるマンションであればその出費の一部は資産にあてられていることになる。
上石神井のマンションだと資産価値は維持できないので、
賃貸の家賃を払っているのと同じことになる。
年金生活になった時に家賃払えるの？
狭小ボロアパートとかになるよね。分譲マンションの管理費等と同額だったら。
その為にたくわえるんでよ。
買う場合も売る場合も、上石神井なら賃貸の方が安く済むのか…。
では、それでも買ってる人はなぜ買うの？ あまり計算してないのかしら。資産価値を気にしていないとか。
家賃と同程度の負担でマンションが所有できればどう考えてもその方がいいだろ。
貯蓄も賃貸の場合と変わらず、老後は月数万円のコストで済む。
今期のベストバイですね
今買い時ですからベストバイですね。
コスパ良すぎです
マンションを買うにあたって西武新宿線に拘る必然性は全くないです。せっかく数千万円を出して買うのですから西武新宿線以外に視野を広げた方がいいです。
西武新宿線は発展性も努力も見えないですからそれに付随してマンションの価値も維持出来ません。
一方で各線は他の線との乗り入れ、駅付近の開発などに積極的に取り組んでいます。
西武新宿線に拘ってる記載が多いですが意味がわからないです。
西武池袋線は人気スポットである横浜まで繋がるなどかなり発展性があります。
>>1982 匿名さん
吉祥寺北グランヴィラは西武新宿線武蔵関駅ですが、吉祥寺駅にバスで行ける物件です。そういう物件はどう思いますか？
あちらのスレを呼んでいると、吉祥寺へバスで繋がっているということで西武新宿線物件とすら感じていらっしゃらない方がいるようなのですが。そういう方々は（一応）最寄りが西武新宿線の駅でも肯定感をすごくお持ちです。
>>1985 匿名さん
一般的にはバス物件は敬遠されがちですが、グランヴィラの方々は吉祥寺に（バスでも）アクセスがいいからそれほど難点だと思っていないみたいです。本数も多いし10分歩くよりマシと、むしろバス万歳ぐらいの様子です。
そして、吉祥寺へアクセスできる距離にあってこの値段だからコスパがいいと…。
1984匿名さん、でも、吉祥寺北グランヴィラの方が便利だと思いますよ。少し歩きますが、関町図書館、保健所、ぴよぴよ、区民センター、足伸ばせば上石神井体育館（温水プール併設）と公共施設があり、乳児いる方には便利です。車なくても暮らせます。関町南の周辺の住民（立野町含む）の所得も高く（住まいサーフィン参照）一戸建ても高い。一戸建てだと６０００万前後ですね。三井不動産、住友不動産の戸建てだと７０００前後ですが気づけば完売です。一戸建てで中古５０００万だと、直ぐに売れてます。マンションのリセールも同じ新築で５０００万で買えるなら、こちらの方が値下がり幅は低いでしょう。中古マンションも吉祥寺通りだと４０００万以下はなかなかありません。バスも慣れれば便利。だって西武電車の本数より、バスの本数が多く、待ちません。中央線も次々電車が来ますから。私は荻窪で家探していたので、バスは荻窪まで出ています。
電車を利用するのに、バスのワンクッションは面倒と想像してしまいます。バス停で待って、バスに乗って、電車乗って、帰りは駅についたと思ったら、バスを待つことになって、バスに乗って、そしてやっと家。
本数が多いということなんですが、1日中待たなくて済むんでしょうか？ 吉祥寺から吉祥寺通り経由のバスをたまに利用しますが、けっこう待ちますよ。それが毎日となると。
あとバスだとバス代がかかるのが経済的にも心理的に負担。せっかく安めのところを探してもバス代がけっこうかかってしまっては…。数百円のものを買いにバスに乗るとかもったいないな。バス代の方が高かったりして。
バス便はヤメた方がいいよ。
将来売るときにバスOKっていう希望者なんかいないでしょ。
それだけで資産性自体が無くなるということ。
（叩き売らなきゃ売れない）
中央線沿線三鷹駅迄で、徒歩１０分以内で７０ｍ２程度で５０００万円の新築マンションは難しい。バス便とならざる得ないのであれば、このバス本数、周りの公共施設、商業施設、教育環境、住民のレベルは魅力だと思います。武蔵境駅～立川駅間で駅近でこれだけの施設が整っているのはなかなか無いと思います。荻窪駅迄であれば、善福寺～荻窪がバス専用レーンなので渋滞もなく、もちろん雨降れば少しは遅れることはありますが、中央線の遅延を考えればまだ正確だと思います。バス代かかるのは、通勤する人でそれは定期券代でますし、ご家族であれば自転車になるでしょう。どこの駅前でも駐輪にはお金が掛かるので、この距離でバスバスと言わなくても良いと思いますよ。妻も健康のために散歩で吉祥寺に行ってきたとか、京都の親戚が来た際も吉祥寺からタクシーで１０００円で着くと喜んでいました。荻窪周辺で探しており、結果的にここになりましたが、このあたりで買ってよかったです。私は一戸建てですので、マンション選びだとまた基準が違うかもしれませんね。
>>1991 eマンションさん
中古ならなおさらバス物件を選択するのはふつう最後ですよね。
しかしグランヴィラはちょっと状況が違うみたいなんです。
バスの本数が多いというのと、行く先が吉祥寺や荻窪だからというので。
あのスレの人達の肯定感がふつうでないのか、すごく特別感を持っているような感じですね。
子供がいる家庭であれば徒歩10分以上歩かせるより、吉祥寺駅前から自宅すぐまでバスで帰れるのはメリットですよね。塾の帰りとかね。世田谷杉並あたりは本当に道が狭くて危ない、夜道そこを10何分歩かせるよりバス10分のが親は安心なのかな。これで1時間2,3本なら話は別だけど日に360、、グランビラのスーモに時刻表載ってるの見たけど真っ黒だったもん。
こことの検討対象としてではなく、単純にグランヴィラのネガとポジの争いならグランヴィラスレでやってくれ。
>>2004 匿名さん
たしかに、グランヴィラの話しはこことの関連で検討するならですよね。
しかし、あそこでは少しでもネガを含んだ発言をすると契約者がすかさず言い伏せに入り、場合によってはボコボコにされるんですよ。
あそこのスレではまともな検討はできない。
前にちょっと戻ると、グランヴィラの話しは、まず西武線はどの駅も避けるべしという発言があって、それでは中央線にバスでつがっていて西武線物件と思っていなそうなグランヴィラはどうか、という流れになったからです。
ほぼグランヴィラのスレになってきた（笑）
バス便は本数多ければ、問題ないですよ。
ここは混んでいる方だと思うが、1時近くまであるし。
自転車併用もできるわけで、お天道様次第でも。
>>2011 マンション検討中さん
ナガフミさんのグランヴィラに対するコメントで「きちんと取捨選択をして得るものを得て代わりに諦めるところはしっかりと諦めて削ぎ落としてる」とありましたが、まさにそういうことなんでしょう。
あそこのネックはバス便ということですよね？そこに迷いがない人たちだからネガのしようがないのでしょうね。私はマンションでバスというのはどうにも受け入れ難いですけどね。
しかしナガフミさんは、結局、どのような立場の人かよくわからなかったけど、深くて的確な考察をされますね。
>>2012 匿名さん
合理的な人が多いんでしょうね、一般的にバス便への抵抗感は根強いですが、360本？とかそこまで本数多ければ吉祥寺最寄り駅10分に住むより利便性高いかもしれません。そこらへん考えて選んでるわけだからネガねないんですよね。別にネガることが目的じゃないんだけど。
失礼ながら、弱点をつつかれていることへの強がりなのかな、という感じも受けたのですが、あながちそういうワケだけじゃないのかもしれませんね。
私はバス代が気になりますね。節約で自転車使うにはちょっと遠いな。
>>2014 匿名さん
吉祥寺駅からの駅距離への間違いなく弱点ですよね。強がるというか、上の人も書いてるけど、その弱点を捨てて、他に得るものを得た選択をしている人に対して、ネガが通じない、ということかと思います。
じゃあ環境が気に入らなければちょっときついですね。バスの生活になるので。
また、自分に必要で環境であれば、あえて選ぶ理由があまりないかもしれませんね。
必要で→必要でない
グランヴィラの話はもういいです。関町南アドレス物件と比較してて、欲しいです。
グランヴィラを上げようが下げようがここの評価は変わらないよ
上石神井駅自体が鉄道利便性的にも駅周辺の利便性的にも悪いんだから仮に上石神井駅徒歩一分でも魅力が薄いのは避けられない。
だからこのあたりのエリアは吉祥寺に寄り添うしかない。
吉祥寺駅には徒歩圏内では無理でもバスなり自転車なりで以下に利便性とトータルバランスがいいかで測るしかない。
単純にこことグランヴィラを比べれば利便性も住環境もマンション自体の質もグランヴィラが圧勝してしまう現実がそこにある。
ここに住んだところで生活圏の中心は吉祥寺になるしか無いからね、ここ。新宿行くのにも1本ではいけないわけで。西武新宿線で高田で乗り換えるか、本数が激的に多いグランヴィラでバスに乗ってJRや京王線使うのかの違いでしかない
バス便の物件のグランヴィラと急行停車駅上石神井駅から徒歩10分のブリリアシティなら、こちらの方が利便性も高く資産価値が高い。都心部なら別ですが、バス便マンションはそもそも論外ですよ。
個人的にはどちらの物件も一長一短だと思いますが。
グランヴィラさんは、元のスレでもそうですが、主張が強い方がいらっしゃいますね。
立地云々言う方々は最初から都心の一等地を検討されればいいと思うのですが、いちいち悪くいわなくても、、
>>2025 通常、上石神井エリアから吉祥寺なんて行かないですよ。SEIYU、あまいけ、ライフで事足りてます。オタクの立地にはコープ関町しかないからバス便で吉祥寺に寄り添うんでしょう。
滅多にないことだけど西武線が人身事故などで止まると振替乗車券で吉祥寺までバスに乗ります。そのときバスは上石神井や武蔵関で満杯となり吉祥寺まで誰も降りないので関町南のバス停はパスしてノンストップで吉祥寺へ行きます。こちらのエリアの人たちは歩いて吉祥寺に行くしかなくて可哀想でした。
>>2033 匿名さん
滅諦にないことよりも普段の生活が大事ですね
ここが吉祥寺なんていかないで済むならそれでいいと思いますけどここから吉祥寺は辛いので行きたくても行けないが正しいかな
上石神井に住んでますけど、吉祥寺はよく行きますよ。うちは大体自転車。たまにバス。車で行くこともあるけど、吉祥寺は駐車に困る、特に休日は。
周りのほとんどの人が自転車かバスで吉祥寺に気軽に行ってます。特に電動自転車だと本当に楽です。
上石神井や武蔵関は吉祥寺が生活圏といっても過言ではないと思います。グランヴィラとここ、どちらが良いとも言えないと思います。バス通勤か、電車通勤か、の選択かなと思います。
>>2037
2033です。
仰る通り、資産性を見ると西武新宿線はかなり劣りますね。
でもこことても良さそうなので決めようかと思います。その理由は以下のとおりですが理由はあくまで私のような者にだけ当てはまるものかも知れないのであくまで参考まで。
１．衣類、靴や家具などにはまったく物欲が湧かず酒と食品しか買い物しませんので吉祥寺でショッピングなどすることなく近場のスーパーで間に合ってます。
２．吉祥寺までバスに乗るのは羽田・成田に出る時だけ。リムジンバス乗り場にはバス・タクシーともアクセスが良い。
この前、帰国した時、吉祥寺発のバスが混雑していたので帰りにタクシーを使ったけど、タクシー待ち時間ゼロ（むしろタクシーが客待ちの行列してる）で上石神井まで１０００円以下で利便性最高でした。
３．吉祥寺からバスに乗るのは仕事の後ジャズクラブに行った帰りだけ。バスで立っていても気分よくてすぐ自宅に着きます。ジャズクラブ以外で飲みに行くのはほとんどが西武新宿線の沼袋、野方、都立家政のモツ焼き屋なのでよその町に行く必要なし。
４．資産性ってのは考えるのも面倒くさくて先送りしてかまわない問題と思っている。将来の目減りを心配して中央線の狭小住宅にずっと我慢して住むより、今より広いところで寛げる方が良い。
５．買い替えなので今回凄い売却損がでるけど、いまなら住み替え組に確定申告で給与所得と資産売却損の通算が認められていて、１０年間残債の１％に相当する減税も得られるので今が絶好のチャンス。
>>2038 匿名さん
売却損とは残債がリセール価格を大幅に上回ったということでしょうか？
今も上石神井近辺にお住いのようですが、参考までに多額の売却損を出してなお同エリアで買い替えするのはなぜでしょうか？
>>2039
2038です。
>売却損とは残債がリセール価格を大幅に上回ったということでしょうか？
国税で認めている売却損は「転売価格」－「現在の評価額」で以下にわかりやすい解説がありまして残債とは関係ありません。
http://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html
たとえば５０００万円のマンション（土地２５００万円、建物２５００万円）は２０年後の税法上の評価額は４３２５万円です。これを２５００万円で売却して仲介手数料が８０万円であったとすると １９０５万円の損がでます。
もし給与所得控除後の金額が２０００万円の人がいたとして上記損を被ると、このひとの年間課税所得は ２０００ー１９０５＝９５万円となり、この人が今年払った所得税８００万円は全額還付され、今年課税されていた住民税（２００万円）が来年はほぼタダになります。
さらに住宅取得特別控除でこれから１０年間所得税が減税されます（４０万円ｘ１０＝４００万円）。
こう見ていくと金持ちは不動産で損だしても痛くも痒くもないどころかキャッシュフロー上プラスになります。今の政府の政策は金持ちだけでなく買い替え需要のある人に新たに不動産を購入させて景気を浮揚させようという意図がありありです。その購入資金も銀行がマイナス金利なので、ローン金利も ０．５～０．６％と市場最安値で減税で１％が戻るとローンで逆に借り手が金利をもらっていることになります。
われわれサラピーマンはここまで上手くは行きませんが税金全額還付される点と１０年間の減税でマイナス金利の恩恵を受けられ点は同じです。
>今も上石神井近辺にお住いのようですが、参考までに多額の売却損を出してなお
>同エリアで買い替えするのはなぜでしょうか？
上石神井に住み続ける理由は (2038) に書いたとおりで、今のライフスタイルに便利でいいところだと思っていることと資産価値なんて考えてるのがアホらしくなり政策が変わる前に早く動くべきと確信したからですね。
>>2040 匿名さん
なるほど、評価損と所得税還付のことは知りませんでした。勉強なります。
しかし、一般ピーポーにとっては残債ー転売によるキャッシュインがやはり重要で、還付で多少戻ったとしても残債が残ってしまうと買い替えでローンが二重になってしまうのは気になりますね。とはいえ、税制メリットも踏まえてリセールを考えるべきというのはその通りですね。
マンションとか不動産を売買するとどうしても税金の話がついて回りますね…
すごく難しいけれど
そういうのも勉強のうちだなぁと思います。
コミュニティなどの活動が活発なようですが
月々500円かかる…のですね。
年間で6000円。まあ高くはないかもしれないけれど、
リターンがある人とない人が出てきそう。
武蔵関駅徒歩１６分で関町南４丁目で分譲される、ブリリアシティ三鷹のチラシが入っていました。定期借地で３９００万円からだそうです。そしたら、こっちのマンションの方が良いかもしれませんね。所有権ですからね。
こっちは設備がショボくて売れ残ったので、次はグレード上げてるんじゃないでしょうか。グランヴィラも近いですし。
設備のグレードを上げると、その分物件価格は高くなってきてしまうのですよね。
50万円分のインテリアオプションがありますが、これってあっという間に使い果たしてしまいそうです。
オプションって１つ１つが結構高い。でも今オプションでできることってかなり限られていないのでは？
完売したように見えないが、もう市場の注目対象から外れたか。
公式サイトで公開されているドローン動画を拝見しましたが、
マンションの屋上緑化の様子も詳細に確認できましたし、
なかなか画期的だと感じました。
駐車場は機械式で意外と存在感があるなぁ…とか、
バルコニーの透明な柵は外からこんな感じに見えるのか…など
写真だけでは把握できない部分もしっかり確認できました。
営業なら、もっときちんと書くよ
マンションが過剰に供給されて、都心部、沿岸部に魅力的なものがたくさん出来ている時代に、西武線物件がそう簡単に完売するわけがないと思う。
しかも駅からかなり離れている。
内装も重要だと思います。
ディスラポーザもなく、不要なコンシェルジュがあります。
そう言えばディスポーザーないとこ多い気がしますね。
困りましたね。
>>2055 匿名さん
そうですね、ここは新青梅街道に面してはいますが、この一帯は戸建が多く、落ち着いた住環境ですよね。ここも東向きの部屋はとても静かで良い環境だと思います。
駅前はひばりヶ丘の方が良いですね。再開発されていて、綺麗ですし。
大通り沿いということで5〜9月に窓を開けて日中や夜快適に過ごせるでしょうか？？
>>2062 マンション検討中さん
お答えありがとうございます！検討いたします！
今大通りから15m入ったところに住んでいますが、春夏に窓を開けられないことが不快でたまらないのです。。
ファミリーには厳しいですね。単身世帯にあってそうです。
＞2067 モデルルームで営業さんからファミリー向けと伺いましよ。一人だと持て余すのでは。
＞2063 そうですよね私も大型車少ないと思います、体感ですけど。
渋滞するような道路ではありませんが交通量は少なくありません。
歩道が狭くて自転車レーン無し、でもサミットとかあるから歩道を自転車がそれなりに通る道。正直、歩きにくいです。
上石神井中心部の道路も歩車道分離されていないし、そもそも歩道が狭い。この土地の道路事情は良くないです。住んでますけど(笑)
「外環ノ２」計画が本当に行われるなら劇的に変わるのでしょうけど、用地買収されているところも無いように見えますし計画段階なのでしょうか？ 行われるにしても何十年もかかりそうです。そのうち計画が白紙になるする気がします。
>>2068 ご近所さん
歩行者と自転車、車の事故がこのあたりは多いんですよね、そのせいで。
サミット、おざき、ツタヤと歩行者も車も自転車も多いのに歩道が狭すぎて一人歩くのでもギリなところが多く、さらには高低差もありますしね
>>2068
売り手がファミリー向けとして売ってるのは間違い無いですが立地と環境的にはファミリー向けではないですよね、残念ながら。
特に小さなお子様がいるようなご家庭にはちとつらいのでは？っておもいます。
>>2069 検討板ユーザーさん
歩行者と自転車事故？聞いたことないです。ライフならとても近いし、道も危なくない。ツタヤまで行くなら高低差はあれど、サミット、おざきまでは高低差ない。
この辺知らないなら書き込まない方がいいですよ。
以前も間違ったこと書いてる人がいて通報されてましたよ。
新青梅街道を隔て古い大団地があって近隣の景観に難があります。低層階はさけたいです
言い負かされると次々ネガをぶつけてくるアンチさん。
見ていて面白いです。
ここの売れ行きが悪いのはひとえに値段が高すぎること。
昨今の相場からすると平均で1千万安くなれば瞬間蒸発するでしょう。
マンションとしては決して悪くないですよ。
価格に見合ってないと厳しいですよね
良いですね！さすがに１千万下がれば田無や花小金井の物件より安い、もしくは同じくらいですから、すぐ売れるでしょうね。
せめてあと500万安くなればなー
THE Southは昨年見た時には完売でした。
入居はまだ多くないようですがおそらく買い替え特約組が多く現在の住まいが売れないと引っ越しできないのでしょう。 そうすると予定した価格で売れず、資金計画が成立しなくなってキャンセル物件が出てくるかもね。
買い替え特約ってよく知らないんですけど、契約も終えて建物が竣工していても、
入居（引き渡し）できないだけで、そういう契約は結べるんですね。
てことは、今から、この物件を買い替え特約で購入することは可能ってことですか。
で、予め決めた期間内に現住居が売れれば、引き渡し→入居となるし、
売れなければ、キャンセル→手付返金ってなるんですよね。
建物が竣工して周りが入居し始めたら、それに併せて入居しなきゃいけないのかと思っていました。
そうなると、買い先行でダブルローンかつなぎ融資かと悩んでいました。
>>2082 匿名さん
ただ気をつけなくてはいけない事もありますよ。売却出来ない金額では入居してもらえない可能性があるため、売却金額は売れる金額で売ってくれと言われる事が普通です。
>>2084 匿名さん
そうですよね。
査定額の○掛けという感じになるのではないでしょうか。9掛けとかですかね。基本的には期間内に絶対に売れる価格に設定させられると思います。
高値売りにチャレンジしたいということであれば、リスクはありますが売り買いを切り離して進める必要がありますよね。売らなくても賃貸に回すという方法もあるかと思います。
2083さん、2084さん、2085さん、ご丁寧にありがとうございます。
よく分かりました。
売りと買いを同じ系列（本件は東京建物）にする必要があり、
売り出し価格はやや低めになりがち、
ということですね。
高値売りに挑戦したいわけではないものの、査定額が一番高い仲介業者に依頼したいところですが、
そうもいかないワケですね。
あとは、買い替え特約付きの契約を承諾してもらえるか・・・ですね。
買い替え特約は売主にとってはいいところナシだから、あまり承諾してもらえないと読みましたので。
ダブルローンは正直負担が重いですし、そもそも余程の高収入でないと不可能らしいので、
買い替えを躊躇しておりました。
賃貸の道も含めて、よく考えないとですね。
>>2086さん
MRで相談されること自体を否定はいたしません。むしろやってください。
が、ご自分の現資産（現お住まい）をこれから買う（かもしれない）ところに委ねて
美味しいことは何一つない＝相手にとっては思う壺、ってことは頭に入れておいたほうがいいです。
2087さんが書かれてる１は正しいですが、２は必ずしも正しくないです。
こんなのは、「数字の見せ方の問題」にすぎませんから。仲介手数料を割り引きます、といった
ところであなたのマンションの売却金額をその分下げられたら同じですから。
これはマンションを買うときも同じ話です。不動産も車もそうですが、諸経費等がいろいろかかる
売買契約に関しては数字のごまかし（詐欺ではありません。計上の仕方の問題）によってある程度どうと
でもなります。なぜなら税金（不動産取得税、消費税等）や印紙代といった部分以外に関しては
定価（正価）ってのがあってないようなものだからです。
ゆえに、ただでさえそういった「曖昧な部分（これは業者にとって非常に有利な材料であり武器）」の
売買契約において、それを自分の資産売却と新たな不動産購入を一社に委ねる、ってのはこれは
完全に相手のさじ加減に委ねる判断であり、端的に言えば愚か者がするところです。
業者からしたら俗に言う「カモ」です。
車でもそうじゃありませんか？ ディーラーに下取り依頼をして新車購入しても下取り価格は
まるで大したことがないばかりか相当低い扱いになります。
ええ、でも営業マンはいろいろな数字上のごまかしを使っていろいろ言ってきます。
新車のほうを頑張って割り引きましたので！、とか、本来この価格なら下取りできないのですが
ありえない金額まで上限を挙げましたから！って（笑）。
営業マンにとってはこれほど有利なことはありません。どちらの数字もうまいこと塩梅よく"数字をいじれる"
わけですからね。そして残念ながらあなたから見れば、何がどれだけお得なのかすらもうわからなくなります。
それはそうです。もともと曖昧な部分（相手のさじ加減で比重が変えられる）がある契約をさらに２重に
重ねて相手に委ねるわけですからもはや、あなたの頭で考えらることは「どんぶり勘定のみ(総支払総額= 新物件購入資金- 現物件売却金額)」
だけ。で、こう言う思考にたどり着けば、これこそ相手が最も願っていたものですね。
ってのは、こう言う思考になったこと＝考えることを放棄し、もう面倒だから私はいくら払えばいいのか？それだけおしえてちょ
っていうそういう思考ですからね（笑）
まぁ、なので最終判断はあなたですが、本来相手（営業）にとっては、「（自分が担当する）物件をいかにあなたに買わせるか」
ってだけだったのが、あなたの物件を預けられたら、別の誰かに売ってさらに買わせるという、いわゆる両手取引になり、
しかもあなたにとっては売ること前提ってことですから、相手の心理状況は
「これを売らないと自分の物件はかってもらえない >o<」 ではなく、
「相手はこれを売却できない限り他にはいけない＝弱みを握ったのも同然（笑）」
ってことになるだけなので、あなたがまともな思考の持ち主であれば、「世の中うまい話などない」ってことも
わかってるでしょうから、バカな回り道などせずに、まずはきっちり「現物件の処分（売却）」を計画を遂行してから、
普通に次に行きましょう。
別に、売却→仮住まい→新物件 っていう手順を辿らなくても、それは可能ですよ。
ようは、「現物件の売却」と、「新物件の購入」っていう、「それぞれ別の契約」ってのをしっかりと「分離して」
同時並行して進めればいいわけです。そして、それを並行して進めるのは、当然「面倒ですがもともとあなたの仕事です」。なぜならあなたの資産だから。
逆に、それを「放棄する」、のであれば別に誰に頼んでもらっても結構です。
「相手にお金を支払ってアウトソースした」、と判断することも可能ですからね。ただ、普通はアウトソースするにも、
アウトソース（業務委託）するからには、「委託内容と期待値（成果物）」を本来はきちんと契約してから行うのが
アウトソースですから、そういったものをなくて投げるのは、これはただの当てずっぽうによる投機と同義である、ということを
理解した上でその道にお進みください。何を選んでも全てあなた次第です。
2087さんの回答はいろいろ誤解を招きそうですから補足しておいてあげます。
> １．仲介業者の査定額が高くとも最終は買い主との交渉になるので
> 実はどこに頼んでも転売価格は変わらない。
前半部分はその通りですね。
仲介業者にとってみたら、「大前提として仲介業務（売買、賃貸借）の締結が成立しない限りは0円」なわけですが、
その前にもっと大事なのが、「飯のたね（いわゆる、依頼（購入、売却、賃借等）です）」が必要ですね。
もともとレインズに登録しなければならないルールではありますが、そんなものはどうにでもなりますからね。
手元で止めておけばそれまでだし、ロック（今商談中！）ということもまた可能です。
レインズでのOpen物件（＝塩漬け物件＝興味のある人が少ない）なんてのは、基本的には当たればラッキー程度のものであり、
大事なのはやはり「自分がもらってきた依頼」、それが最優先ですから、まずはそれを仕入れるところから営業マンの仕事は
始まります。そのため、とにかく高値で売れる、ここは今何人かめぼしい人が探してるの自分の顧客にいるんですよー、とか
自分の会社箱の界隈が強みです！、とまぁいくらでもいいますよね。
が、あなたの仰る通りで、そんなものは、なんのアテにもなりません。最終的には「相手（買い手）がいてなんぼ」です。
が、どこに頼んでも「売却価格は同じ」、これは違います。
営業の世界をよくわかってる人なら誰もがわかってることですが、「営業マンの資質」というのが実は非常に比重が大きいです。
営業マンがタコければ「買う気があった客に十分安い価格を提示しても成約に至らない例」と、「買う気が無かった訳に全然安くない価格を提示してるにも関わらず成約に至る例」ってのがほとんどです。これはなぜか、営業マンですよ。取引相手として印象がよく、信頼できる、と「思わせられるか否か」でだいぶ違います。
買い手ってのは面白いもんで、金額がでかければでかいほど「最後の決め手ってのがなぜか営業マン（担当者）」です。
だからこそ営業マンってのは、いまだ「仕事として成立してる」わけですな。
なので、どこの会社で頼んでも同じ、ってのはこれは間違いです。優秀な営業マンに当たればあたるほど成約率も価格も高くなります。
優秀な営業マンかどうかは、担当営業マンに失礼であってもその人の成績証明をしてもらってください。
優秀な営業マンであれば自信を持って成績証明してきます。ええ、だって実際事実として優秀なのですから隠す必要性すらないです。
有名なYoutuberとかになればなるほどどんどん再生数が上がってさらにそれを押し上げる、ってのと同じ話です。
逆にそれを渋る人はただの筋肉バカです。無視した方が良いでしょう。不動産営業業界、特に仲介業はすべて「個人プレー」です。
会社は関係ありません。自らを胸張って優秀である、とエビデンスを出してくれる人に頼むべきです。
そういう人は本当に優秀です。不動産業界では、能ある鷹は爪を見せびらかす、です。また、こういう優秀な営業マンは、
「なんども連絡等が不要で非常に楽」という特典もついてきます。ってのは、いちいち「これぐらい下げられますかー？」みたいなのを
そもそも聞いてきません。優秀だから自分の中で基準を持っていますから、最初の打ち合わせでの金額決めでもう終わりです。
ってか、優秀だから1件程度に「時間をかけてらんない」っていう極めて真っ当な理由があります。逆にちまちまなんども
まだいけます？とかオープンハウスとかできたりします？とかいろいろ後から後から電話しまくってくるバカはいわゆる筋肉バカなので
もう打ち切りましょう。付き合ってるだけ時間の無駄です。
2については2089ですでに説明しました。あなたの言ってることは間違ってるかと思います。
3については、これはpointlessです。そもそも有利不利、損得の問題ではありません。
資産運用というのは、常日頃から明確で具体的な目指すべきゴールがつねにあり、そのゴールはいうまでもなくその人次第で変わります。
そういうゴールがない人、つまり不明瞭で漠然ともうかればいいなー、っておもってるのは、これはゴールがない人であり、ゴールがない場合は、文字通りゴールがない以上はすでに有利不利、損得なんて「評価すらできない」のが実際のところになります。
なので、金利がどうこう、っていう人がよくいますが、全く関係ありません。当然のことながら、賃貸か売却か、もまた全く関係がありません。それらは全て手段であり目的になりえません。目的になり得ない手段をあれこれ言ったところで全くの無意味です。
買い替えでのケースにおいては、これは話が非常に単純であり、単に「現不動産処分計画」と「新不動産処分計画」の
二つをそれぞれ立案し、同時並行すればいいだけの話です。買い替えの「手段」で迷ってる時点ですでに「業界のカモを捕まえる網」
にすでに体半分浸かっていることを自覚された方がいいかな、って思います。
さて、それよりも、この物件を購入するのであれば先にこの物件の出口戦略も同時に考えておくべきだと思います。
ってのは、この物件に限らずマンションであれば出口戦略必須ですからね。買うということは自分が今度は売主になる、
というだけの話でごくごく単純な話です。このマンションを購入するとき、そしてそのときの営業マンと相対するとき、
果たしてどれだけの人が「自分は売主としての視点で相対している」という人がいるのか疑問ですね。
不動産ってのは、原則破棄が許されません。ましてやマンションの場合は権利関係が共有である以上それは購入時にも
義務付けられる。ってことは売買契約、というのは、いってみればこれは「譲渡契約」といってもいい。
権利移転契約、とでもいいましょうか。MRにいって営業マンと相対してるときに、その他、例えばスーパや家電量販店の
営業マンと同じ感覚で、自分は買主というポジショニングで相対してる人多そうですよね。
でも、それって危険ですよ。マンション売買においては「売主と買主のポジションチェンジ」を行いにいく場である、
という自覚をされたほうがいい。いうなれば、買う側の視点では、「その会社、XXXX万円払うから俺がオーナーになるわ」
という申し出である、と自覚しましょう。まぁ、戸建ならそうなるんですが、マンションの場合はより厳密にいえば、
「その会社、XXXX万円払うから俺も共同オーナーになるからその権利の一部だけ買わせろ！」ってところでしょうか。
共同オーナーになれば当然権利の一部は行使できるものの、その一部は随分限られてますよね。
しかも、通常の株式会社と違って、「（バカなことができないように）絶対安全数の確保」ができない。
原則、全員同じ権利数。すると今後どう運営されていくのか、ってのがちょっと見えない、不確定要素が多くなる。
ゆえに、こういうときに大事なのがリスクヘッジ、つまりは脱出戦略をあらかじめ立てておき、そして受益に対して
支払った対価と見合うかどうかをしっかりと見極めておくことが大事だと思いました。
自分が売主になった場合、そしてマンションである以上上物に関しては経年劣化は避けられない。しかも日本人は
いまだスクラップアンドビルドによる新築至上主義がいまだ根強い。リノベーションでうまくいくのはどうしても
立地が良いごく一部の場所だけですからね。
そのあたりをよく考慮した上で、いろいろ計画を練ってみると結構自分にとって今何が大事なのか、ってのが
見えてくるのかなと思います。
>>2090
2087です。また長文さんですか。かなり不動産業界に不信感をお持ちのようですべてにいちいちコメントできませんが１と２には重要な意味があるのでここの読者にお伝えしておきます。
:１．仲介業者の査定額が高くとも最終は買い主との交渉になるので
: 実はどこに頼んでも転売価格は変わらない。
:２．売りと買いを同じ系列（本件は東京建物）にしたほうが
: 仲介手数料が優遇されることがあります。
停止条件付きの新築の売買契約と中古の専任媒介契約を締結するということは、なんとしても予算通り中古の転売を成し遂げますよという信頼関係に基づいています。
これが理解できない人は自分で勝手にやったらいいのです。
転売価格が予算を下回った時、新築の売り主はある行動（よそには内緒）を取ってクロージングしようとさえします。
一般的に、停止条件の金額は、業者の買取価格になります。
つまり、普通の仲介の査定金額とは違い、かなり低い額です。
一般の査定価格は、係数を適当に操作し、高く設定出来ます。
現実は、近隣の事例、相場、時価なので、期待してもダメです。
実力と運でしか売れません。
契約したけど中古が売れず引っ越せないとか転売は業者の言い値とか不景気なお話で板がフリーズしてしましたな。
このまま乾いた北風が吹き抜けて年越しですかね。
次はこちらを契約して（しようとして）いる方のお話が聞きたいですね。
>>2094 ご近所さん
契約して人は契約版で書いてるからそこを読んで見たらいいんじゃない。
西武新宿線沿線の物件はいつも完売まで苦労するのが普通だし売主もそこは既に織り込んでるだろうからのんびり販売していくでしょ
5500万までで探してるのですが、ここは予算内の部屋が複数あるので候補です。上限額を決めて住環境と通勤両立で探してると西武新宿線か池袋線になってしまいます。まれに京王本線も候補に出ますが。
しかし、決め手に欠けるというか、なんとも煮え切らない物件でしたのでちょっと書き込みます。
上石神井はこの物件来るまで訪れる機会が無く、初めて駅に降りた印象は急行停車駅でコレ！？って思うくらいに寂れてました。上石神井にお住まいの方には申し訳ないのですけど正直な印象です（そもそも自分の稼ぎで買えるのはこの地域なので意見言うのは間違いですよね）。ですが、生活に必要なものは大体揃うし、大手のスーパーが複数使えるのと個人店が多くて飲食には困らないと感じました。ゲストサロン近くのコメコなんて素敵な喫茶店でした。
で、街自体は通勤にも便利そうだし気に入ったのですがこの物件は迷ってます。
迷いすぎてて戸建も探してます(笑)。迷走してるという方が適切なのかも。
既に不動産屋で5件ほど観て廻ったのですが、この地域の戸建だと駅近から遠い物件まで揃ってて、駅10分圏内でも予算内の物件が少々ありまして目移りしそうです。今までマンション住まいなのでその良さを知っているだけに悩みます。
大雑把に内装・設備はマンション＞戸建、購入金額＋ランニングコストもマンション＞戸建の私見で、探している地域と価格帯なら合っていると思うのですが、このマンションに限って言えば内装・設備のグレードが逆転しているように感じました。ディスポーザーが無い、タンク付きトイレ、安そうな仕上げなどなど。エントランス内部だけは無駄に豪華でした。
良い点は売れていないからなのかプランが豊富に選べることと、駅からやや遠い割には利便性が悪くないこと。買い物や医療はそこそこそろっているし車で移動しやすい立地なので家にいる妻が楽で良いと評価してました。コンビニも隣接してるし。
観て廻った戸建ですが、練馬区の条例で戸建敷地は85㎡以上で開発とあるそうで（うろ覚え）、この辺の建蔽率50～60％だから駐車場が無い新築は無かったです。広さも３ＬＤＫ以上（建築面積85㎡以上）でリビングは15畳から20畳、２階リビングの物件だと日当たりも良かったです。
観て廻ったのはパワービルダーの物件ばかりですので、一応ブランドマンションのここと比較するのはおこがましいのかもしれません。当然、品質や安心感はこちらに軍配が上がります。
考え纏まらなくてググっていたらこのサイトに当たりましたけど、ネガが多くてテンション下りますね。別のスレッド覗いたら西武新宿線の将来に閉塞感を感じてしまいました。
個人的な愚痴みたいになってしまい恐縮です。お目汚しばかりですが、こんな書き込みでも参考になれば幸いです。
このスレは長文スタイルが流行ってるのかね
>>2096
'上石神井はこの物件来るまで訪れる機会が無く、初めて駅に降りた印象は急行停車駅で
'コレ！？って思うくらいに寂れてました。
'別のスレッド覗いたら西武新宿線の将来に閉塞感を感じてしまいました。
新しい街での暮らしに期待がふくらんでいたところ、期待値との高低差に衝撃を受けたみたいですね（笑）。気持ちわかります。
コメコが良い印象でしたらゲストサロン周辺の飲み屋を覗いてみると新しい発見があるでしょう。「こんがり亭」、「まつ」、「いろは」や南口の「作」など創作料理と日本酒の水準の高さはいつも感動モノですし、中華料理の「凛」、タイ料理の「サラカーム」など結構グルメに支持されている名店が揃っています。それでいて地元向け価格でやってられるのは家賃も安いからなんですね。
駅前を飲み歩いても楽しく車を使う人にも快適な立地です。
>2096
妥当な感覚だと思いますよ。
5500ぐらいで70平米オーバーのファミリー向けだと、
西武池袋線・京王線ならもうちょっと遠くなってしまいますもんね。
パワービルダー系との比較は悩ましいところもありますが、
アフターサービス等を考えると個人的にはパワービルダー系はくじ引き的な運が必要になるかと思ってます。
（ただでさえ戸建ては土地・周辺環境の個別性が強すぎるのに、売主の保障も疑問となるとうまく行ったらいいけど、トラブったときは大変だと思います）
で、解決案ですがネックになってるのが内装のグレードならその分を値引きで勝ち取る方向で交渉してみてはどうでしょうか？
ディスポーザーはどうしょうもないですが、トイレのタンクレス化ぐらいなら50万円もあればなんとかなります。
壁紙・床クロス含めて200万ぐらい値引いてもらえればグレード的に見劣りすることはないと思いますよ。
>2103
>2102が言ってるのはそういうことじゃないと思う。
この物件が相場よりいくら高いかは問題にしていない。
この物件をある程度納得した前提でグレードが低いって見劣りする場合の解決策について述べてるだけでしょう。
現実問題、400万円もアップグレードに使うのは難しいと思いますよ
間取り変更するならともかく、竣工済み物件ならそこまでかかりません。
（竣工前のデベのオプションでやるなら高くつくからそのぐらいかかるかも）
この物件が高いかどうかって言うと、
過去10年の相場で見ると高いけど、
今の相場で同じ値段で買える物件と比べて見劣りするかって言うとそんなことはないってところかな。
スレッド作成時から時間が経ってだんだん相場が追いついてきた感じを受けるね。
>>2096 匿名さん
参考になりました。
上石神井駅の駅力の無さ、今後の発展性もないことがこの価格になっていますね。
また、直床、ディスポーザーを装備していないなども価格に反映させています。
コスパは良いマンションです。
一方でこのクラスのマンションでは不要なコンシェルジュを付けて管理費に影響させています。
2096です、久しぶりに覗いたらレス付いててありがとうございます。ご意見参考にさせていただきます。
物件巡りしているうちに視点がブレてくるのは良くあることだと思いますが、マンションのみの検討だったのが、戸建も検討範囲に含まれてくるのはどうなんだろうと自問自答しています。ただ、希望に一番沿う形の住まいを探すなかでの通過儀礼と思うようにしています。
レスにありましたが駅周辺は個人経営の飲食店多くて食べ歩くのが楽しそうな街ですね。2099さんのおすすめの店は利用していませんけど、ゲストサロン付近の飲み屋さんは地元民に愛されてそうな雰囲気を醸していたのを覚えています。クロブチの可愛い野良猫？がウロウロしてたのも印象深いです。
関町南にも脚を延ばしました。街の印象はあまり変わらないですね。武蔵関、上井草、鷺ノ宮なども探索しましたけど大体同じに感じます。小さい店が多くて道が狭くて寂れているのですが、ほのぼのとした雰囲気が和む感じです。何となくですが、治安も悪くなさそうですし、生活するには困らない地域なんだと思います。
ちなみに、第二中学校からこのマンションまでの道程は、先の探索した地域の中でも一番沈鬱な印象を受けました(笑)
このマンションの内装設備のグレードはブランドイメージと合わないですが、価格に折り合い付けるためなのでしょうね。専用部と吊り合わない共用設備（まさにコンシェルジュとか！）は管理費高くなるだけなので東京建物の営業さんにちょっと残念な旨を伝えたら苦笑いされました。たぶん、日々検討者からツッコまれているんだと思いました(笑)
それにしても、ここの営業さん親切ですね。要望に合う条件の住戸については他の購入者の動向を伝えてくれたり、値引きのことを相談しても嫌な顔をせずに聞いてくれます（値引くかは知らないですが）。他のマンションに比べると丁寧に対応してもらっています。
ネットで調べると発展性がなさそうな街に思えますけど、その分通勤利便性の割には手頃ですし、住環境も悪くないと感じてます。
このマンションに何かもうひとつ魅力があると良いのだけどと思います。
またまた長文失礼しました。
>>2104 評判気になるさん
質問したのに返ってこない。
他の人は長文。
同じ方々で書いているんすかね。
知りたい情報が得られない。
どういった部分で、400なんですか？
仲間でやりたいなら返事なくてもいいですけど。
ここはホームページからして見苦しいというか恥ずかしいね。
インタビュー見ればわかるけど、とにかく世間知らず、東京知らずの無知で経済レベルの低い人が、ちっさいプライドでなんとか買いましたーという感じ。
グランドピアノがーーー
23区がーーー
市部だとーーー
な流れが哀れすぎる。
あの人達の言ってる市ってどこ？
少なくとも練馬区と同じくらいの都心からの距離で、練馬区より物件価格が明らかに安い市ってどこなんだろうか？
南下して吉祥寺（武蔵野）、三鷹、調布、府中、狛江くらいまでいってもここより高くて手が届かないはずだけど？
市部より23区北東のが明らかに安いのは知らないのかね？
いやぁ
実家近いし
上小、上中卒だし
駅からさほど遠くないし
安いから買いたいと思ったけど
まだ完売なってないのね？
都下で一軒家買って地元に戻りたいと思ったけど…
どうしよう？
けんじ先生教えて
この辺りで平均坪250強のマンションが安いってどういう感覚なんでしょうね。少し前の感覚なら200でも高いくらいです。いくらこのご時世でブランドマンションといっても、せいぜい平均坪220万位のエリアでしょう。
>>2109
ホームページ見直してみたけど、そんな記事あったっけ？
目を皿のようにしてアラ探ししてるんだね。
ここってマンション検討するところだよね。
吉祥寺や三鷹より安くって広いから検討しようかって人が来てんだと思うけど。
こんなこと言ってるとお里が知れますよ。
三鷹や武蔵野の人がわざわざここに来てこんなこと言わんだろうし練馬の住民でもなかろうし川越や秩父のようなどっしりした街に住んでりゃこんなつまらんこと考えないからな．．
乱開発された郊外のベッドタウンに住んでて緑豊富な東京暮らしに憧れと妬みを持っている人かな？
ＳＵＵＭＯで間取り見れる住戸が１００近くありますけど、これって売れていないから？
>>2117
経済とオツムの乏しい人なんだとおもうのでスルーが一番だと思います
嫉妬しかできないような人は人に嫌がらせ行為をすることでしか対抗する手段を持たないのです。
っていうよりそれしか思いつかないわけで悲しい人なのです。
他人の犬なので保健所に連絡して処理していただきましょう。
管理人さん
道端に糞尿を垂れる者がいるので見つけ次第、消去ください。
プラウドシティ三鷹人気あるよね。
売れているみたい。
あのお値段でしかも借地権なのに。
西武線の人気のなさに閉口
>>2128 マンション検討中さん
正解。
上石神井の需要は単身向け安アパートだからな。5万で借りられるからお金が無い人が借り暮らしに来る。利便性は悪いが単身者の生活圏は家中心じゃないから大したインパクトはない。家は寝るだけ。
ファミリーは違うからね。
区内最大級ということなので、大きなマンションだから共用施設が充実しているところはいいと思いました。
防災倉庫がきちんとあるのは、とても良いなぁと思いました。
大きなマンションだと、例えばリセールとかそういうのはあまり向かないのかもしれないですけれど
その分、永住しようとしている人も多いでしょうから、落ち着いて暮らすことができるでしょうか。
共用施設のピアノとコンシェルジュは不要。
練馬ナンバーの外車乗ってる人はマナー悪い車ばっかり。このマンションと関係ないし
>>2139 匿名さん
上石神井駅の発展性がまるで見込めないので資産性の維持は難しいです。
西武新宿線も拝島ライナーなど一定の乗客しか利用しないものを考えるのではなく、もう少しは発展性を考えてもいいのではないかと思う。
ブリリア姉弟三鷹は近いの？？
>>2135
ネガの人達っていつまでのも同じこと繰り返して言っててゴミですね。新しい発想はないのでしょうか。
しかし資産価値維持とか値上がりとかの点ではネガの人たちが書いているのも間違ってなくて、この地区は確かに期待薄ですね。
いっぽうでこの可能性を期待して中央線やタワーマンションを選択するとかなり暮らし方を強制されて車を手放したり狭小住宅なのにローンの負担が増えたりとかなんのために働いて暮らしているのか疑問が湧いてきます。
一例ですが私の知人が最近都内のブリリアに引っ越したそうで話を聞いたところ前の住居はプラウドタワー武蔵小杉の４３階だったそうです。買ったときより１０００万円ほど高値で売り抜けたそうですが、それまでの暮らしはあまり快適でなく、ずっと広くなった今の住居を最後にすることに決めたそうです。
永住ならこの地区はいいのではないでしょうか。もう買い換えはないので。
個人情報ですか？
でも、20年後、30年後はわからないよ。武蔵小杉のあの超高層マンション群のうち、全てがきちんと維持管理できるでしょうね。便利だけど、高級エリアではない、中途半端な地域で、維持費が掛かる老朽化した超高層マンションの値段を維持できるか？売れるか？見ものです
>>2145
>>2147
ネガは競合不動産屋さんのようですね。あなた達の言う「便利」とは八方美人的商業地にあることを指しているようです。個人的にはゴミゴミした商業地に住みたくありません。
上石神井は具体的に充分に便利です。
(1)商業地でないので静か。駅周辺の飲み屋は地元密着で水準高い。
（1)急行停車駅で駅まで徒歩１０分程度。各駅に乗れば混まない。
(2)西武新宿線の下りが深夜まである。最終は上石神井行きと優遇されてる。
(3)普通に車持てる。
日常の買い物に不便ないし大泉学園のゆめりあに行くにも
車でアクセルできて１０００円の買い物で駐車料金も無料。
レストランも買い物は楽々
2148: ご近所さんがお話しされている京成線と東武東上線は私がかつて住んだことが
ありまして地域住民の方にはスミマセンが個人的には二度と住めないところです。
西武線住民には無理かと。
〉2147
高級エリア！？高級エリア280じゃ買えねぇよ。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
>>2147さん
あなたも成金だね。。考え方が。確かに古いかも。でもタワーマンションって70ｍ２で築３０年後、管理。修繕積立金合わせていくらするか知っているんですよね？？あわせて、現時点で6万円です。それは新築買う時に見せてくれますよ。計画表を。国民年金でも７万円で、まさか住む方全員が厚生年金があるわけでもない。事業に成功するわけでもない。老後の格差が始まったとき、維持はできません。武蔵小杉のような中途半端な立地で中途半端な層は。最後はお金。なんでもお金です。日銭なんですよ。それが老後は入ってこないの。それに6万も維持費が掛かるもの売れないよ。ローンとあわせて20万払える人なんていないし、それに築30年にそのような金額を払おうと思う人もいません。
武蔵小杉が中途半端な立地なら、上石神井のように発展性が微塵も感じられない立地は？
そう成功組みです。私は、超高層マンション全てが悪いとは言いません。武蔵小杉エリア程度であれば、１棟、または２棟くらいであれば古くなってもランドマーク的存在で価値は維持できると思います。需要はある。でもあれだけ建って、新幹線からも見えるけど、高層マンションのすぐ隣に高層マンションを建てて、それも何棟も。眺望も台無しだし、圧迫感も凄いと思いますよ。あれでは維持は難しいでしょうね。中古になれば周辺エリアでもっと質のいい中古低層マンションがあり、管理費修繕費も高層マンション程ではないのと比べることになりますから。郊外的なエリアであれば、駅前に１棟程度。都心三区ならいいけどね。それ以外では維持は難しいと思います。豊洲も難しいと思います。管理費修繕費が高くなると一般的に物件価格は値下がりしますからね。だから私は豊洲エリアの辞めて戸建てにしました。武蔵関駅付近の。上石神井は戸建てエリアで良好な住宅地ですし、２３区内なので、人の出入りは一定程度はあると思います。上石神井駅が最寄駅だったファインコート（三井不動産：戸建てブランド）もなんだかんだと結局は完売していますから
上石神井駅と違って武蔵小杉駅界隈は発展してますね。武蔵小杉ほどは発展しなくてももう少しは便利な地域になった方がいいと思う。
少なくとも今どき踏切は無くした方がいい。
>>2156さん
そうでない例もあるようです。
https://www.asahi.com/articles/ASKB53SLWKB5ULOB00C.html
http://www.mag2.com/p/news/236681
この辺は道路工事で大変なことになりそうだから
南北道路、外環ノ２のことでしょうか？
街並みが綺麗に安全に変わるようです。2月初旬には区役所から計画のお知らせがポスト投函されてました。
完成まで何年かかるのか気になるところです。
ここは計画道路からからはちょっと離れていますね。騒音の影響も少なそうです。
武蔵小杉を否定しても上石神井が正当化されないな。
あんなにバスの往来もあるのに未だに踏切はない。往来の安全のためにも高架にすべき。
急行停車駅だしもう少しは駅近辺の発展性があってもいいのでは？
駅の発展性が無いと不動産価値も伴わない。
そうですよね。この町は発展性ないですから。
外環ノ２で歩道が整備されて容積率緩和や共同建て替えが進めば街並みは変わりますが、それって他の多くの町々がここ30年で大体終えてる再開発と同じ。遅れを取ってます。
仮に線路の高架化で更に利便性が増したとしても、西武新宿線がＪＲかメトロと相互乗入れしないと街の需要が伸びないので発展しないと思う。大きな箱モノ造ったところで売上げ伸びなければ撤退。だから、今の商店街・スーパーが同規模で新しくなるだけでしょうね。それでも十分にうれしい事ですけど。
石神井公園が素敵だからなあ
でも野球よりサッカーの方が好きなタイプ
ようやく外環の2や上石神井駅駅前広場の整備に事業着手するとのこと。
駅前が少しでも快適で安全になることに期待。
http://www.city.nerima.tokyo.jp/smph/kucho/shoshin/shoshin3002.html#cm...
排気ガスが心配な気がするんだ３点
>>2165 ご近所さん
急行停車駅だし安全のために早く竣工してもらいたい。
他線に比べるとあまりにも遅すぎてずさんな対応だと思う。せっかく良いマンションが建設されても資産価値が維持できない。
新生活応援キャンペーンで50万円の商品券をプレゼントはいいんですが、
対象外の住戸があるのはどうしてですか？
詳細を見ると2LDKとC棟が対象外だそうですが、もう契約済でほとんど
残っていないからなのでしょうか。
>>2168
C棟って空中庭園のあるThe Villaっていうやつだね。
価格スレ見ると一番安いようなのでみんな資金計画ギリギリで頑張ってる購入層なのでは。
その人達が今年２月までに契約済でこれから引っ越してくるんじゃないかな。
そうすると３月より前に契約してあげたのに不公平！ってなるでしょ。
南西側 2階3階は日当たりどうでしょうか、直前には一戸建てありますね
＞＞2170: 口コミ知りたいさん
南西側はたくさん余ってるから現地確認を勧めます。
日当たりだけなら南西側は確保されているのですが、隣家とお見合いする住戸がありますので気になるなら現地確認が一番かと。
あまり売れていないようですが駅遠に見合った価格設定ではないからですかね？
ここに限らず太田～世田谷～杉並～練馬～板橋あたりの「周辺区」は売れ行きがイマイチだよね。
都心につられて高くなったものの、投資家は見向きもしないし実需層にとっては高すぎる。
子無しや子ども1人家庭は狭さを我慢してでも山手線内側や沿線など都心寄りを好む。（夫婦共働きならなおさら）
家具付きのモデルルームというのがあるみたいですけれど、それがお値下げの代わり、という感じになっているのかもしれないですね。
家具自体、安いものじゃないので、好みさえあれば良いのかもしれないけれども。
お値段的には高めなのは、場所的に仕方がないかもしれないですが、お値下げとかがあればすぐにも動きそう、
お手頃価格にしたい
お手上げ状態
お手並み拝見いたしたい！
都心へのアクセスが容易にできて、通勤や通学が楽にできそうですね。
山の手線の乗り換えに関してもスムーズに行えますね。
近場の移動の際にバスがあると便利だと思いますが、あるのでしょうか。
沿線ネックレス
西武新宿線の良いところ
各駅停車がすいている。
以上
各駅停車座れますかね？
上石神井7:26の始発では間に合わずもう少し前になりそうなのですが
武蔵関から乗れば上石神井で座れるかな
混んでる混んでないで意見分かれておりますが、両方正解だと思います。
各駅停車は空いている。むしろ、上石神井で急行に乗り換えるため更に空く。通勤時間帯でも運が良ければ座れそうな感じですが、私は使わないので分かりません。
急行(準急)は結構混みますが、急行(準急)の次の急行(準急)が2分後とかの場合は後の方が若干空いている印象です。私は高田馬場で東西線乗り換えですが、7時30分頃の電車ですと、スマホいじってると周りに迷惑な程度に混んでます。身動き取れないくらいに混むこともあります。
当たり前だけど、高田馬場乗り換えに便利な最後尾と、階段降りてすぐの辺り(武蔵関側は高田馬場で臨時降口、上井草側は山手線連絡通路)、西武新宿の改札がある先頭側は相当混みます。
私は9時台から10時台の電車なので車種に関係なくすいてます。帰りも4月から準急が増えて、これも6時台、7時台ともに意外とすいてます。西武新宿線って本当に通勤が楽で素敵です。遅延もほとんどないしね。
通勤が楽なわけ無し
馬場で大変です。
ステキな通勤とはポエム的で素敵。
馬場利用の方は大変ですね。私は新宿勤務なので快適です。
４月になって乗客が増えたかな。
私は6:46急行に乗ると立ってるのでゆったりではないけど隣の人に触れることはないです。
6:49に鷺ノ宮についてどっと乗ってきて隣客と多少触れるかなといった距離でギュウギュウではないです。
馬場でどっと降りて散っていくだけなんだけど何が大変なんだろう？
西新宿勤務の方は良いですよね
目の前に都営住宅が建ちますが将来価値にマイナスな影響がありそうです。
皆さんのご意見はいかがですか？
ネガティブな要素ばかり？
よい影響があると良いですね
都営石神井台4丁目団地（4・5期）のことですね。
http://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/jorei/teian/kamishaku4_gen...
位置から見るとこちらのマンションへの日当たりの影響はあまり無さそうです。
老朽化した周辺環境がきれいになるのは良いことでは？
地下とはいえ
目の前に外環道が出来るの告知されてるのかな？
目の前って、大げさな。
計画では、何十メートルも離れてますよ。
ネガな要素満載ですね。
排気用のエントツはデカイの？
こちらの物件の価格帯だと、大体どのくらいの世帯年収の方が購入されるんでしょうか。
頑張って購入して近所の方と生活感が違いすぎたら、仲良くなれなそうなので気になります。
そこまでいくかな？８００万円から、1000万円位のゾーンだと思います。まあ、都営住宅もありますが、入居者は高齢者が多いのでは？都営住宅の敷地内に保育園とか、学童とかできるようなのでその点ではいいですよね。
1000万くらいなんですね。少し安心しましたが、入居者は高齢者が多いのですね。
ファミリー世帯はその団地か、違う地域を購入されるのでしょうか。。
このマンションの住民が高齢者多いではなくて、都営住宅の住民ですので念の為。都営住宅の場合、狭いと思うので家族で住むには窮屈なので母子家庭とかは居るかもしれませんが、ファミリーは？？って感じではないでしょうか？このマンションはファミリーが多いと思いますよ。高齢者には駅から遠いと思いますので、利便性を求めるなら、考えるでしょうね
管理費が高い
ちゃんと正しい情報をお願いします。
大規模マンションなので、管理費は低めですよ。
タワーマンションと比べたら、かなり安いと思います。
今時の新築マンションでディスポーザーないのありえない
今はマンションの買い時ではない
申し訳ありません。
西武池袋線に乗っていて、中づり広告でこのマンションのことを知りました。
率直な皆さまの意見をお聞かせください。
このマンションの外観のデザインをどうお感じになられますか。
私にとって、結構インパクトのあるデザインだったので、お尋ねします。、
中吊りなんだから興味引くように描かれてて当たり前
現地は普通です。街はずれにデカイノ建ったなーくらいの感じ
ちなみに、中づり広告は写真です。上から3層までのデザインは、インパクトありますね。
電車の中吊り広告は目にしておりませんが、サイトで外観完成予想図は拝見しました。
実際の写真ではありませんし遠景なので実物とは異なりそうですが、
上層部はブルーがかったガラスのバルコニーになっていますか？
内覧してきました。
個人的には新青梅街道の産業道路のような灰色な雰囲気で気分が萎えました。
植林されててお店が揃っている青梅街道と比べるのは酷ですが環境に差を感じます。
西武新宿線沿線で駅徒歩10分程度ならばもっと環境の良い物件はたくさん出てくると思うので検討から外しました。
※別に上記条件で探しているのではないのですが、同程度の条件ならば環境面で選択肢から外すということです。
>2215
絵や写真はどうにでも見せられるので実物を見るのを勧めます。
WEBや広告の写真はPhotoshopされたものであるのはあきらかです。
まだ売れ残りがあるのに全棟点灯していたり照明の白も全部同じだったりとは有り得ません。
モデルルーム仕様住戸が特別販売で売っています。300万円ダウン。5000万円弱。
商品券プレゼントや家具つきなどサービスも色々とマンション販売の方法はありそうですが、正直、値段を引いて販売してくれるのが一番嬉しい気がします。浮いたお金で家具や家電を買ってもいいし……。
ドローンの動画も公開中です。マンション紹介にドローンが使われる時代になったんですね。面白いなと思います。先日、コストコに行った時に1万円ほどでドローンが売っていました。上手に遊べると楽しそうですよね。
まだまだ残ってるから今決めなければ、もっと値引きの期待できますね
こちらの学区はどこでしょうか。評判などご存知のかたはいますか？
区営も多いのであまり学区に期待はなさらない方がよろしいかとおもいます。わるい、とおもってたぐらいが実際通わせた時によく感じることの方が多い可能性が高いとおもってます。
早めに契約した方は気の毒ですね
早めに契約した人は部屋を選べてますから気の毒とは思いません。
価格に関していえば先物と同じですから上がるか下がるかといえば基本は下がりますけど
上がるリスクはヘッジできたわけですからそれでいいと思いますよ
結果論でいえば大量に残ってますから別に部屋もまだ選べますししかも安く買えますから
これから買われる方のほうが価格的には優位であることは間違いありませんね。
が、一方でことはそう単純ではありませんよ。
っていうのは、これだけの残ってると今度は「人気ないのを買っても大丈夫か？」
ってのが常につきまとってしまいますからね。値引き額が大きければ大きいほど、
「外れ物件じゃないのか？つかまされようとしてるのではないか？」という
疑心暗鬼がより強くなるでしょう。すると買えなくなってしまいます。
買えなければ結局高いも安いも関係ないのですから意味がありませんよね。
っていうことで、買ってない人は何も生まれないので損も得もないのですよ
学芸大附属、都立大泉、早大学院に通わせやすいのは大きなメリットだと思います。
住民スレに４～５割売れ残っているってあった。
このスレッドでは先に買った人は気の毒とか待ってればまだ下がるとか不景気な話。
２３区内の物件でも都心からはずれるとこんなに売れないんですか？
通わせやすいけど、なかなか入れない学校ですよね・・・
近くに大きな都営住宅がありますが、そことは違う学区だったかと思います。
モデルルーム使用住戸（117号室）が300万円の値引きだそうですが、
家具付きの437・608・803号室とはまた違った扱いになるのですか？
引き渡しが7月以降だそうで、契約後もモデルルームとして使用となっていますが
全てのモデルルーム住戸で入居が遅くなるのでしょうか。
共用施設で開催される大人の家庭教師トライによる講座が気になります。HPに出ているラインナップは全て実施されている講座ですか？
レッスン料は1講座500円は初年度のみという話ですが、できれば二年目以降もできるだけ低価格で継続されるといいですね。
実施されてますよー
ちなみに、一部500円にプラス料金がかかります。
ものを作る系は、材料費などをプラスで支払います（飲食系など）
体を動かす系は、500円のみですね。
大きなマンションだからこそ、こういうカルチャー教室的なことがマンション内でできる、ということになっているのだなと思いました。
でもこの価格だと魅力的ですが、普通のお値段ってどれくらいの設定なのでしょうね？それってマンション規模とか参加人数によっても異なってくるとは思います。
マンション内でできるし、他の住民の人とコミュニケーションを取ることができるものは、とても良いと思いました。
ここは、売れてないんですか？
今のトレンドとは外れた駅距離だし、
価格も安くない。
そりゃ売れ行きは悪いでしょう。
どのぐらい売れ残っているのですか？
先着順11戸ということなので、それで全部でしょう。
サブエントランスから駅の入口までが徒歩で10分と書かれていました。
実際に自宅玄関から、電車のドアまで、というdoor to doorで考えると、もっとかかってきてしまう、ということになってくるのだと思います。
でも大きなマンションだと、エントランスまで出るのに時間がかかるのはあるあるですし、
トータルで考えれば普通に歩いていける距離ではあります。
あとはお値段次第なんでしょう。
残り１１戸でもあの大きなゲストハウスを維持しないとならないのですね。
奥まった立地ですが、駅近くなので賃料凄く掛かってそうに思えます。
住民版のぞいてみると11戸どころじゃない感じみたいですよ〜。
随分前から１１戸で変わらないのもおかしいですしね
練馬区に拘り検討中です。
他のブリリアは建築中ですが、こちらは完成済み！見れるので安心だと思います。
友達からは完成から2年待てば値下げするのでは？と言われ残り11戸の売行きを見守っているところです。
契約された人の値引き情報や交渉方法を知りたいです。
>>2246 マンション検討中さん
ここまで売れ残ってしまってますからね。値引きはほぼ確実でしょうから、出方を伺うというより◯◯万円なら買う！とハッキリした方がお互いやりやすいと思います。何となくで恐縮ですが、諸費用入れてアッパーは1000万くらいでしょうか。あとは値引かなければ買わない！という強い意志をもって臨むことですかね。頑張ってください。
>>2247 匿名さん
西武線の物件ですから飛ぶように売れるわけもなく、自ずと値引きでしょうね。しかも駅から平坦な道でなく徒歩で15分くらいはかかるそれもネックになってる。
サブエントランスから10分だけど、メインから出てローソン前の信号につかまると15分くらいになるのかな
それより駅までの道中、歩道が狭いのが困る
歩行者同士のすれ違いでも車道に出ないとならない、今日みたいに天気悪いと尚更
ベビーカー押して駅まで向かう子連れ世帯は大変だと思いました
ここはそういう問題以前かと
ここは立地の割に高くて仕様が低いけど
三鷹は定借✕バス便✕武蔵関という夢のコラボ物件
うーん、こっちの方がマシに感じるのですけど
小学校までの通学路、歩道と車道がガードレールなどで区切られていませんが、危なくないでしょうか？
>>2255
危ないか危なくないか？と問われれば危ないと思います。（ないより、ある方が良い、という意味で）
が、実際に問題になるか？っていうと、まぁこれは人間ってのは危なければ危ないなりに危機感を持つわけでして危機管理能力が養われてなんとかなります。
逆に、安全配慮がしすぎるとモラルハザードじゃないですがそれに頼ってしまって帰って事故が多い、っていう場合もあります。
小学校だけではなく、上石神井駅までも非常に狭い道路（歩道と呼べるものなし）、多くの人及び車、そしてバスが通る。踏切もある、っていう意味では
安全か？危険か？って問われれば危険だと私は答えます。実際練馬区の上石神井及びその周辺の改善計画素案とかでもそういう住民の声は拾われていますね。
まぁただ、ちゃんと危険である！っていう危機意識をもってスマホしながらの脇見運転（自転車）や歩きをしたりしないでちゃんと前を向いて歩いていたら
大丈夫でしょう。少なくとも日常生活で注意してるのに事故ばかり、事件ばかりってことではありませんから。
が、むしろ個人的に非常に危ないと感じてるのはこのマンションが面している新青梅街道ですね。
歩道が狭いだけではなく、高低差に加えて歩道の段差が結構激しい。電柱も邪魔。にも関わらず自転車、歩行者が結構多い。
また、新青梅街道、お店がそれなりにあり、路駐が多い。路駐が多いから自転車が歩道で走ることが多い。また、歩道に面してる
建物のクリアランス（セットバックがない）から、結構建物（お店やマンション）からの自転車の出会い頭衝突寸前（でも衝突までしたところはみたことがない）をよくみます。
利便性との引き換えですが、このマンションの周辺でいえば、コンビニ、スーパー、レンタルショップ、飲食店、結構北側沿い（このマンション側）にあるんですよね。
ってことで、それなりに自転車、人の往来が北側に多い。
あと小学校までの道路は抜け道になっているので交通量が多い。これ、ナビ経路探索システムの功罪ですよねー。
最近ののはリアルタイムの渋滞考慮がなまじ優れてるもんだからこの道が選択されがちですね。バス道路とかだと大混雑、
加えて練馬区のこのあたりは南北を行き来する道路がほとんどない（笑 駅から伸びてる道路はバス通り＋踏切があって大混雑。
だからこういう抜け道（住宅路）が北から南、南から北へと抜けるのに使われちゃうんですね。地元民だけが使うわけじゃなくて
ナビ頼りの人が使っちゃうもんだから危なっかしい。
これは個人的な見解ですが、このマンションがもし新青梅街道の南側に位置してたらまたちょっと状況は変わったかな、と思いましたね。
ぶっちゃけ、この場所なら、向かい側にある巨大な都営住宅群（上石神井団地）の立地のほうが、まだマシかな。
まぁ、同じ理由でこのマンションと同じ北側に位置していたライオンズ上井草レジデンスも戸数少なめの割には完売までには竣工後1年は超えてましたね。
思うにこのマンションはファミリー向け、特にお子様がまだ小さい時に購入される人をターゲット層にしていると思っています。
ってなると、どうしても子供さんが小さい間は家中心の住環境が重要視される傾向にあります。共働きだとしてもどのみち子供さんを保育園なり
学童なりに預けることになりますからね。お迎えも必要でしょう。ってなると、やはりそこの環境がちょっとこうも細い道路、幹線道路、多い交通量ってなると
購入決断に躊躇してしまう人が多いのではないか？って勝手に思ってます。どのみち購入する時には最低２回ほどは現地を見て回ってるでしょうからね。
地縁者、地元需要での購入の方々はすでに決断して購入されてるでしょうから。
まぁ、あとこれは子供の教育熱心な親御さん（小学校や中学校で受験・私立または国立）を考えてらっしゃる方へのアドバイスですが、
子供さんがすでに塾などに通わなくても十分賢い、または親御さん自身が教育をつけられるならともかく、もし進学塾なんかに通わせることを考えてらっしゃったら
結局、北側の石神井公園付近、または西武新宿渡ってさらに南側にある中央線沿線（荻窪、西荻窪、吉祥寺）あたりの進学塾に通わせることになるのは覚悟なさった方が
いいですよ。
残念ながら最寄りの上石神井および西武新宿沿線にある塾のほとんどは補習塾、または進学塾の教室もわずかにありますが（日能研とか）が、レベルが低いです。
進学塾はどうしてもやはり教育水準（＝所得水準）が高いエリアにより優秀な生徒および先生が集まりますし、熱心さがだいぶ違います。
同じ子供でもライバルの水準が高くて伸びますから。そういう観点だと、このあたりは弱いです。
が、逆に言えばそういうの考えてないし、気軽に普通に、って感じだと余計な受験戦争や雰囲気に翻弄されることもないので良いと思います。
まぁ、売れ行きが悪い、とか色々ネガをいう人もいるでしょうが、元々がそんなに爆発的に瞬間蒸発するような注目エリアでも人気エリアでもないのでこれぐらいのペースは普通でしょうし、売主もそんなことはあらかじめ予期してるので特段慌てずどっしり構えてるんだと思います。
モデルルーム住戸が300万円引きで売られてますが、わずか約5.7%引きです。強気です。今年の4/13に新価格公示だそうですが4ヶ月たってもまだある、ってことは
やはり市場としてはまだ高いという判断なのかもしれませんね。ただ、今はどこも高いので値段的にはまぁしょうがないのかな、っていうのが正直な感想です。
たぶんですが、全体的に600万ほど高いですよね。例えばモデルルーム住戸もこれ71m2/1Fですので、今-300万円引きで5000万円（正確には4998万円）ですが、
もう300万引いた4700万円（正確には4698万円）だと食いついてくるかこないかのボーダーなきがしております。
他の部屋もそうで、74-5m2程度の標準の部屋が6000万円-6500万円ってのはちょっとここの地勢では厳しいかな ^^;
エリアとしてはブランドマンションの築浅中古がいくつか出てますし、元々戸建ての強い地域だと思います。上石神井にこだわりがある層が元々少ないのに、中古と戸建てという別なベンチマークもあるからお得感がなければ厳しいですよね。
なんというか、練馬の奥地まで来て駅遠のマンション!?って感覚になる方、少なくないかと。
600万くらい高いと言われるとストンと納得できちゃいます。その差額はほぼ同距離・同建坪の戸建てと差なので。メリットデメリットあるし、単純な比較はできないけど、維持費はマンションの方が高いと言われているので、ここを検討対象とする層で戸建ても比較している方はそれなりにいると思います。
そうですね
確かに西武新宿線沿線は一種低層が広がるエリアですから戸建に適しているエリアですからね。
戸建に適している、というのは同時に空間利用率を高めて単位あたりの土地負担分を軽減して
合理的に共有するというマンションには適していないとも言えますからね。
ただ、やはり戸建、マンションという住居形態の前に「立地」だと思います、やはり。
この立地、っていうのは勘違いされる人が多いのですが、別になんでも駅近であればいい、都心とか、そういう
話をしているわけではありません。
それぞれの「街」には、かならず「狭間」があります。そしてその狭間のボーダー（境界線）になっているのが、
川や山といった地理的なもの、道路、線路、といった人工物で分断されます。
狭間に位置するエリアは文化、教育、福祉、といった行政での狭間でもありますから生活すると
実益的な部分で中心部のそれと比べると利便性が落ちてしまいます。
この場所は新青梅街道北側ですからエリア的には石神井公園・大泉の方に属するのですが、残念ながらその狭間（端）ですね。
なので、かりにここがもう少し安くてもやはり厳しいのは変わらないというのが私の見解です。
売り手の観点絡みますとマンションは戸建と違ってビジネスとしてはリスクが大きいです。
また、共同生活を成立させるため、またリスクをヘッジするためにどうしてもケチれない（ケチると共同住宅として成立ができないレベルの建物になる）ために最低必要コストってのが戸建に比べればかなり高いです（１戸あたり）
なので、安くすると言っても限度があるわけですね。
加えて、いうまでもないことですが、土地自体の坪単価ってのも、狭い土地（100坪程度を分割したもの）とマンションが建てられるぐらいの
それなりの広さの土地とでは同じエリアでも後者の方が単価が高くなります。土地活用の観点から大きくまとまってる土地のほうが
細切れの土地よりも単価が高いのは当たり前だからですね。
そう考えれば、戸建、マンション、それぞれのクオリティを最低限保った上での最低コストはマンションの方がはるかに高いです。
故にリスクが高いんですね、マンションビジネスって。下げたくても下げられない限界値それ自体がそれなりに値がはる。
が、このエリアでは購入者がかっても良いとおもう、いわゆる予算上限の天井がかなり低いです。6000万円、これはもう上限を
はるかに超えてしまってる金額でしょう。それを超えてる部屋がゴロゴロあるこのマンションでは売れ行きが鈍化するのはこれは
売り手もわかってる話かと思います。が、この土地をかなり高く仕入れてしまったことに加えて先ほど説明した最低限度コストは
下げようがないという点、そして人件費や建材費用の高騰ってことで結果的に積み上げて言ったらこの金額になった、ってだけだと
思いますね。
私箱のマンションがべつにぼってるとは思ってませんし、東京建物が利益を拡大するために売値を釣り上げてるとは見ていません。
むしろ下げられるぐらいならもっと下げたいってのが本音じゃないでしょうかね。彼らはプロですから。このエリアの地勢、
相場、購入層の予算上限値ぐらいは十二分にわかってることでしょう。
残ってる部屋のほとんどが5000万円後半台。グロスで6000万近くになるとこのエリアでは厳しいでしょうね。
平均平米が74m2ってあたりをHPでうたってますが、あまりこの平均平米に意味はありませんね。
いくら広くても買う側にも予算都合はありますから。全戸80m2って言われたところで価格が6500万っていわれたらこのエリアでは
買わないでしょう。逆に70m2でも別に5000万円程度であれば売れますからね。
売りが少ないだけにあえて広さのバリエーションを増やして特徴を出そう、１戸あたりの単価を上げてリスクを減らそうとしたのだと予測しますが、想像以上に予算天井が低かったってところはあるのかもしれませんね。
郊外の大規模は長谷工ばかりでどの物件も見ても間取りに特色がありません。まるで高度成長期の団地みたいです。しかし、そのくらいの資金しかありませんので文句言えないのですけれどね(笑)
毎週のように郊外の大規模マンションを見て回っているのですが、ほとんど同じような間取りなのでモデルルーム見ても何も感動がありません。ゴテゴテの厚化粧のモデルルームが虚栄張ってて滑稽に感じてます。むしろ、周囲の環境や駅までのルートの方に眼がいきます。少々前にはなりますが現地見たので感想書きます。
ここは駅前から物件まで寂しい道程ですね。先述されている方々が指摘されているように歩道はなんとかしてほしいレベルです。尚、営業さんに歩いて物件行きたいと伝えたところ、タクシー呼んでると言われて強制連行されました。仕方ないから現地見学全部終えてからまた往復歩きました。行きは早稲田高等学院前から新青梅街道経由、帰りはメインエントランスから小学校前を通ってファミマ側から駅へ。ついでにライフと、駅南側の商店街も散策しました。ライフまではアップダウンがありますけど5分くらいなので便利ですね。この町に住むなら南側の方が良さそうです。でも、いなげやから南側は高速インターができるので千川通り以南は要注意みたいです。北側は南側よりお店が少ない印象です。クリーニング店、町医者、コンビニ、美容院、適度に散らばってある町です。小学校側の道も少しお店あるのですが半分はシャッター降りてました。
街並みを確認されたい方は初めにタクシーを断っておいた方が良いですよ。
モデルルームはそれほど飾ってなくて好感を持てます。イメージしやすいです。
プレゼンは手間暇かかっていると感じました。一生懸命にこの土地のすばらしさを伝えてくるのですが、金額に反映する程度の価値しかないのは判りきっているので虚しく感じます。正直、自分の足で歩いてみるとそれ程そそられません。
営業さんが再開発で街並みが生まれ変わると力説していたのですが、練馬区のホームページ見ても具体的にいつから開発してどうなるかは書かれておらず、イメージだけが掲載されてました。イメージ作っても住民の理解が得られなければ進まないのに、営業さんはそのイメージの部分を実現する未来のように語っておりました（だが断言はしておらず適当に濁していた、そういう話し方がうまいなと感じました）。
肝心の物件の中身はすでに書かれているとおりだと思います。やはり値段に見合う魅力がありません。ちょっといいなと思う間取りは5千万後半からでした（しかし、ディスポーザーが無い！！）。
上石神井自体はのんびりしてて気に入りました。でもこの地で買うなら戸建ての方が良いように思えます。駅から近いところで売られているし駅近くでも静かです。
別に回し者ではありませんが今ちょうど3Fの中古がSUUMOに出てました。
4980万円(3LDK, 73m2)だそうです。南向きってことなのでサウスコート（A棟）でしょう。
たぶん値引き無しとしたら5700万円ほどしたんじゃないのかなぁ？
随分早い売却ですが転勤なり家庭事情なりなにかあったのかもしれませんね。
まぁ築浅中古とはいえ中古は中古ですし、700万円引き（定価が5700万円だと仮定した場合）、
と受け取れば（新築と比較して）価格的なメリットはあるものの、まだ結構新築（もうすぐ未入居中古だけど）の
売れ残りが多々ありますし実際の交渉時では値引きはありそうな時期に来てはいますからその辺りも考慮して戦える価格を
（仲介業者の）野村が算出して出してる気はします。
仮にそれが正しいと仮定するならば、きっと売れ残り新築はまだ6%-7%引き程度なのかもしれません（ただの想像ですけど）
ってのは、これだけ未入居在庫がまだ残ってるとこのマンションの入居済み中古を個人が売るのは正直かなり苦しいです。
ってのもほとんど同じ価格であればまぁ普通は入居済み中古を個人から買うよりも未入居中古を売主から買う方が色々お得。
一つには引き渡し時期が選べる。入居済み中古は売主（個人）が入居中であれば基本的には引き渡し時期は「要相談」って
なりますから。これが結構めんどくさい。相手も新しい家を見つけて引っ越して、が必要だしなるべく無駄を省きたいって
思いますからね。
二つ目は決済です。売主が東京建物であれば当然大した問題は起きません。建物はできてますし、あとは買う側のローン決済が
降りればそれで終了。引き渡すだけ。むしろローンが降りなくて、とかがあり売るのはむしろ個人のほう。
が、売主も個人となると、この売主によってローンキャンセル、とかこの人の時期によってしまって、っていうのがあるので
面倒です。
３つ目は、部屋が選べないこと。当たり前ですが中古はその部屋のみ。一方、未入居中古は（まだここはたくさん残ってるので）一応
いくつかのタイプはまだ選べる。
この辺りのことを考えると、まだ1年程度で700万円も下げて来たことを考えれば（きっと東京建物が値引いているであろう値引き率の
倍程度の値引き率で出して来たのではないか？って思いますね。
手数料が3%もかかりますから。総額では未入居新築と同じでした！っていうなら中古より未入居選びますからね。
なるほど、リセール価格から現在の値引き金額を推察できるのですね。
私は中古価格は付近の売り出し物件と比較するくらいにしか思っておりませんでした。
ちょうどパークハウス上石神井レジデンスの中古が3件出ています。67㎡3LDK南向き3階(最上階)が4480万円、坪218.4万。
PHは線路脇で、ブリリアは幹線道路脇、騒音は踏切があるからPHが不利ですが、立地はPHの方が便利で駅近。
築浅大規模ブランドマンションなので規模とブランドは互角。共用設備はブリリアに軍配。
設備と内装グレードだとPHの勝ち。2重床、ディスポーザー、タンクレストイレ、浴室全面木目パネルなどなど色々負けてますねブリリアさん。
この比較で500万差だと、6㎡広くてもどうなんでしょうね。ブリリアは坪222.4万、ほぼ新築なのを差し引いても設備の差があるし、単純に安い方から売れそうな気がします。
戸建ても手頃な地域ですし、競合する中古もあってでは苦戦必至ですね。
外環インターは用地買収進んでますし大泉インターから掘削が始まってます。
住民運動はありますけど、淡々と進むんだろうと思います。
>>2263 匿名さん
ええ、大深度地下の本流の方は既に着手してますから。でも開通はだいぶ先でしょうね
あと、青梅街道インターはもっと時間がかかりそうです。
さらに青梅街道インターができても上石神井駅再開発は別
>>2262 匿名さん
やはり戸建有利なエリアなんだと思いますよ
特に上石神井駅徒歩圏内は。
郊外なのもあって車も必要なエリアですからマンションだと駐車場代もかかりますし
マンション合理性が生かせず、逆に戸建ての利がそこにある。
まぁもともと練馬区にはマンションの利を活かせる土地用途地域が少ないですけど。
この辺りでしたらやはり石神井公園駅当たりがマンションの利を活かせると思いますけどね それとて１０分離れるとやはり戸建有利なエリアになっちゃいますが。
マンションは元からのコストが高いですから立地の優位、空間利用率の優位、このふたつが揃わないと戸建有利なエリアでは厳しい戦いになりますからね。
特に、このマンションみたいに1種低層と幹線沿いによる緩和での中高層みたいに複合用途地域になっている＋土地が不整形＋南側が規制緩和される道路に接道してるんで1種低層側(北側)の棟が日当たり全滅になると厳しい
現地見た感想ですけど、Ａ棟は新青梅街道沿いで交通量が気になるのと窓からの眺めが悪い。
Ｂ棟は近隣と対面してるけど場所次第ですね。離れていたり上階や半地下だとそんなに気になりません。
Ｃ棟は植栽に面している部分の１階が一番良いように感じました。もう売れてるようでしたけど。
日影規制と用途地域が問題なのは感じました。
ここは本来大型店舗向けの立地なのでしょうね。ホームセンターなんていいと思いませんか？
フードコート付いてたら尚良いです。。。。周辺住民なのでｗ
外環は先月にＮＥＸＣＯ東日本主催のオープンハウスがあったので伺ってみたところ、穴掘りだけなら数年で上石神井に到達するように言われました。10年くらいで開通するのかなぁくらいの感覚で話聞いてました。思い違いかもしれませんが。
外環の２は練馬区の仕事なので当然オープンハウスではノータッチ。いつになるやら。本当にやるのかな？
>>2266 周辺住民さん
外環の２は詰んでるから無理でしょう
外環本線はガルルくんがガンバっても１０年では無理でしょう。ってのは穴開けて行くとトラブル出ますからね
青梅街道インターはなしで開通するに1000ガバチョ
>>2262 匿名さん
パークハウスの最寄駅は武蔵関徒歩9分ですよ。上石神井も徒歩11分で遠いですし、線路沿いということもあるので、こちらも苦戦しそうですね。
やはりこのエリアは戸建ての方が良い条件の物件が多そうですね。
>>2268 匿名さん
あれ本当だ、すみません9分は武蔵関ですね。上石神井までは11分、武蔵関だと確か坂がありましたね。
新青梅街道越えない分駅に出やすいとは思うけど表記上は変わらないですね。
ただし、南側の商店街に寄りやすい、街道越えない、交通量少なめなのはブリリアよりも良さそうです。
まぁ、確かにね。
西友以外はあまり使わないかもw
>>2271
その西友も使い方としては「安い価格のコンビニ」感覚でしょ？
家族で楽しんでお買い物！って感じの建物じゃない。かなり古いし陳列もひどいし品揃えもひどい
結局このあたりで買い物っていったらいなげや
このマンションだったらサミットでしょう
西友を使うのは仕事帰りのOL/サラリーマン、学生とかが帰りがてらに軽く買って行く程度
家族で楽しく会話しながら買い物してるファミリーを見たことがない
西友については確かにそうだけど、駅併設で24時間営業していて食材が買えるから重宝してます。帰りの時間帯はレジ3台＋3階の1台がフル稼働でも常に列出来るくらいには繁盛してるのだから、存在価値は高いですよ。コンビニ感覚では無く普段使いのスーパーです。
いなげやはいいですよね。でも、ブリリア住人は使わなそうです。近くて行きやすいからライフなのかな。たまにあまいけ。
サミットは新青梅街道の狭い歩道がネックだけど充実してて好きです。子連れで愉しむならここですね。
>>2275 マンション掲示板さん
交通量でつけるかどうかを考えるのは行政の都合ですよね、税金の使い道、優先度で。
ないよりかはある方がいいと思います。万が一の場合被害の軽減になりうるので。最近はお年寄り運転の事故も増えてますし。そういう場合に交通量って関係ありますか?
あなた自身、あなたのお子様は唯一無二でしょう。一方、行政から見れば事故など０には出来ないのだから所詮は事故数、と言う数の話にしかなりませんから。
誤解なきように行っておくと、ここは無いから問題である、事故多発であるとは言ってません。が、抜け道ですしナビ誘導によってこの狭い生活道路の割には交通量は多いです。
富士街道や大泉の方に抜けるのに使われるからです。
一番のネックは駅からの距離と感じます。
妻は、駅から近ければ気持ちが購入に傾いたと言ってました。
私もほぼ同感ですが、駅までのルートに魅力があれば多少歩いても良かったのですけどね。
どうかな？
西武新宿線の上石神井駅の駅近でも、西武新宿線の鉄道利便性が低いという点、上石神井駅およびその周辺の環境に魅力がないと言う点の２点を考慮すると上石神井駅の駅近マンション自体に魅力は乏しいと言わざるをえないきがします。
3年も販売してるとランチ先にも飽きるでしょうね
駅付近の環境に対しては個人差あると思いますよ。のんびりしてて良いという意見もあるし、大したお店がないから魅力無いと考える方もいます。
駅近くに住んでるので意見しますと、生活するには困らないけど吉祥寺に頼る部分が多い土地です。街の雰囲気は肩肘張らずに生きるにはちょうど良い感じです。世間的には魅力の低い街なのは判りきっているのですが、別に困ることも少ないよ。庶民の私には居心地良いです。
吉祥寺頼りになるのは西武新宿線最大ターミナルの高田馬場がただの飲み屋街だから。次に大きな西武新宿は少し移動すれば買い物できるけど家族連れで楽しむ街ではない。同じくらい移動するなら所沢の方がマシだと思う。路線の魅力は全然ないです。
>>2282 匿名さん
そういう方もいるでしょうね。勤め人でなければその傾向は増すでしょう。
都心へ通勤する身なので西武新宿線は通勤で重宝してます。
上石神井は急行停車駅で高田馬場まで15分前後（ほんと、時間がマチマチなんですよねこの急行は）で東西線と山手線に乗り換えできるのがメリットです。って、物件のＨＰやパンフでもそれが売りっぽいですね。それ以外の目立った売りがないのも事実なんだが。
しかも駅から近い物件でも23区内城西方面の中では安く買える。コスパはいいですね。良いだけの理由もよくわかってます。ここが不人気路線で開発されていない街だからｗ 気にしなければお得なんですよ。治安も悪くないし、物価も控えめだし、普段の買い物には困らないし。
通勤で使う人からしたら（というか、大体はそうでしょう）駅から近い方が便利です。
中央線に近くなる程住環境が様なる書いてますが、確かに善福寺公園くらいまで南下すれば魅力を感じます。その途中はインター建設されるからちょっとダメでしょう。
バス便だと立地によってバス本数が結構変わるから慎重に場所選びしないとならないですね。
自転車だと吉祥寺で駐輪場確保するのが大変ですね。休日に自転車で行くのですが、空いてる駐輪場探すのに苦労しています。
>>2285 匿名さん
駅に近いと便利とは一概に言えません。その路線及び駅の利便性次第ですから。
また、シングルの学生や社会人ならともかく住環境、子育て、その街での生活も考えて皆さん住宅選びをします。駅近だけを要件にして家探ししてる人はかなり少ないでしょう。予算もありますしね。
なぜかマンコミュには駅近至上主義、都心至上主義だけでものを語る人がいるようですがそういう人はそういうマンション買えばいいだけなのに何しにこういう郊外物件スレに遠征してきて無意味な話を散らかしてくるんでしょうね。
>>2287 匿名さん
マンコミュというか今の社会だと、共働きが多くアラサーの価値観では駅近でないと時間的にゆとりある生活が成り立たないからじゃないか？裕福な専業主婦家庭か車通勤はマイノリティだからね。
>>2287 匿名さん
その方々にもいろいろ理由はあるのでは。駅近かつアクセス良好、でも城西方面で5000万くらい。とか条件付けてしまうと此処まで来ないと見付け難いかと。別に駅近だけを条件に探しているのでは無いと思います。
いやー、休日の駐輪場厳しいです。
東急側は全然ですよ。
ヨドバシ側の方が見付け易いかな。
天気にも依るけど厳しい。
私の運が無いだけなのかな
値下がりしそうなマンションNO1
東京都小平市花小金井南町一丁目 |
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4300万円台～8300万円台 |
|
1LDK・2LDK |
|
44.46平米・60.69平米 |
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総戸数 162戸 |
埼玉県新座市東北二丁目 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+WIC+SC～2LDK+2WIC |
|
38.28㎡～47.85㎡ |
|
総戸数 56戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16平米～87.07平米 |
|
総戸数 8戸 |
神奈川県川崎市高津区下野毛二丁目 |
|
3400万円台～7000万円台 |
|
2LDK～4LDK |
|
11.02m2～19.94m2 |
|
総戸数 92戸 |
東京都国立市中2丁目 |
|
未定 |
|
2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
70.22平米～75.88平米 |
|
総戸数 18戸 |
東京都国立市富士見台二丁目 |
|
4580万円～5980万円 |
|
2LDK～3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.00平米～74.70平米 |
|
総戸数 56戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5198万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
東京都足立区西保木間２-1630-1ほか |
|
3500万円台～6200万円台 |
|
3LDK |
|
57.1m2～80.09m2 |
|
総戸数 75戸 |
