Brillia City 石神井台ってどう？

>>1535 匿名さん

そうですね。
ただ、40〜50年前は団地が今で言う湾岸タワーマンションのように人気だったのですから、湾岸タワマンにしたところで将来的な資産価値を読み切るのは難しいと思います。

>>1536

まぁ上物よりも立地が大事なんだと思いますよ。

>>1537

立地という点では、駅からの距離が同じだとして、湾岸とこことではどちらの方が将来的な資産価値が高いのでしょうね。

>>1538
将来的な資産価値はいうまでもなく湾岸でしょうね。
結局最後にものをいうのは「都心までの物理的距離」ですから。

すでに湾岸エリアはここよりもはるかに高いですが、「まだ街としては未成熟（=本来の使途だった倉庫、工場、物流拠点が
未だに残る未完成な街）」でも、価格が向こうが高い。
今まさに「住宅地化」してってるわけで、今後そういう未成熟な部分が成熟化していくんだとおもいますが当然そのぶん
今後も高くなりますよね。

一方で、ここはもう成熟しきっておりどちらかというと廃れていく方向性に触れているようなエリアですから
将来としては維持が関の山で基本は下落方向だと思いますよ。

もう中も見学できるんですね。

中に家具とか置いてて、モデルルームのようになってるんですかね。やはり、中見て検討したいですね。

>>1539 匿名さん
おっきな地震が起きたら武蔵野の勝ち。起きなければ湾岸の勝ち。

地震は起きないで欲しいけど…

>>1541

なんの勝ち負けしてますか？意味が不明ですけど。
土地の価値の話をいってるなら、地震が起きても起きなくても都心部に近い方が高いのは
自明ですから湾岸とここなら湾岸のほうが価値は上です。地震がおきても。
実際3.11の地震で液状化をした浦安もとうの昔に地価回復してさらに上回った。

http://mbp-tokyo.com/sp/goto/column/19201/

1541の言いたいことは、

東京は大きな直下型地震を100年近く経験してないから、元々海だった場所が直撃されたらどうなるかなんてわからない。3.11は震源が東京ではないので参考にはできない。石神井あたりは標高50メートル程度の高台で地盤が固いから、埋め立て地よりは安心。

もっとも大切なものは命。
かな？

でも、とにかく地震は起きないで欲しい。

>>1543

あのさ、軸をいろいろ変えて織り交ぜてもまともな議論や意見交換にはならないから。

命の安全性の話をするならば、地盤だけの話をしても意味がないのはこれはこれまでの
巨大地震がすべてを説明してくれてる。今時のマンションであれば著しい施工不良でもない限りは
倒壊はしないことはこれは3.11も熊本地震でも立証済み。
津波、の問題はあるかもしれないが津波は地震直後に10Mを超える津波が襲ってきた例はこれまでにない。
当たり前だが物理的に不可能だから。
結局それなりに退避できる時間があるのだから命を守る行動を行えばいいだけの話。

地盤の話、埋めてたちの話をしてるがこれも同じ話。3.11でも東京ではなく震度7を記録した
湾岸エリアも別に建物自体にはなんの障害もなかった。地盤も同じ。
液状化等の被害はあれどこも今の土木技術で復旧できるしどうせ復旧される話。
命の問題とそれは関係がない。

地盤が硬いから安心、っていうがマンションでは支持層まで杭を打ち込んでしっかり基礎を形成する。
それは関係がない。それが現実。一時的な周辺の液状化、断裂はあってもそれは復旧される。しかも
かなりすぐに。

さて、そういう万が一の、そしてわずかで普及する期間、そしてそもそも「ここが安全であるという保証はない」
ものに対して評価してもあまり意味がないかと。それよりも、「今ある現実、いま受けられる平時の恩恵」のほうが
はるかに現実味があり意味があるかと。

>>1544 匿名さん
そうですね。
湾岸のタワマン、いいですね。

ま、地震は今やどこ行っても危険ですから、それが恐ければ家を買うのをやめるしかないです。

>>1545 マンション検討中さん
西武新宿線の上石神井駅の物件と湾岸のタワーマンションでは価格も利便性も違って比較対象になりません。

1544さんの脳天気さ、素晴らしいわ～。
そういう方々が湾岸に集まってるんですね。

>>1546 匿名さん

確かにね。
にしても西武新宿線は人気がないねぇ

>>1547 匿名さん

そうだよ。資産価値だけの話でいえばそうだからね。

>>1548 匿名さん

そのぶん安いから良いんだよ。湾岸は本来は資産価値は低めのエリアだよ、地震大国で埋め立て地なんだから。3.11の直後はうんと地価も物件の価格も落ちたよ。

デベロッパーはマンションいっぱい売るために湾岸のイメージを良くするように色々やってて、免震のタワーとかは確かにイノベーションだと思う。倒壊はないよ。けれどそれは上物だけの話。地震あれば液状化も津波もあるかもしれないし、そういうリスクはどうしても残る。賃貸なら良いと思うなぁ。

>1550

イメージじゃなくて、結局はそのエリアにいくら投資されたかなんですよね。

湾岸はまとまった土地が多かったから大手がしっかり投資をして東京でも有数の資産価値のある地域になった
（逆に、湾岸でもあまり投資の進んでない枝川、潮見、新木場あたりの価値は高くない。）

このあたりももう少し投資が進むといいんだけど・・・

だいたい、なんで練馬区の物件のスレで湾岸の啓蒙活動やってるの？？

あと、本当のお金もちは湾岸のタワーには絶対住まないと思う。それは結局埋め立て地だから。
短期的な資産運用で買った人はいるかもだけど、長期的な資産価値の保証はないでしょ。

お金はないけどステータスが欲しい人が湾岸タワーに向かっているのかも。まあ、地震が起きないことを祈ります。

>>1550 匿名さん
うんと落ちたのは一瞬ですぐに戻ってさらに上がった。都心への物理的距離と再開発余地が後押しするんだよ。そしてそれは資産性だけではなく普段の利便性も押し上げる
西武新宿線は安いと君は言うが安いかな、本当に。中身の割に高いんだと判断されてるんだと思うよ。

>>1551 匿名さん
その通りだと思うね。投資されないエリアだから期待値がなく低い

>>1552 匿名さん

同意です。
そもそもこの物件の検討者で湾岸エリアと比較している人はほとんどいないと思いますし、この話題はこれ以上しない方が良いと思いますね。荒れそうだし。

>>1555

湾岸がどうこうよりも資産性の観点ではとても重要だと思いましたけどね。
ってのは、この価格レンジのマンションを買われる方ってほとんどがいわゆる一般的な所得の方々が
多いと思いますが、一般的な所得の方々って富裕層と違って、また貧困層とも違って「一番お金がキツキツ」
ですよね。ってのは、貧困層のように割り切っての生活をする必要もなく、またやりくり次第では上を目指せるから。
かといって富裕層みたいに「投機」ができるほどの余裕はまるでない。

そういう一般的所得の方々にとっては一番収入に対する比重が高く、また動きが縛られる枷になるのが
この「住宅費に対する支出」だとおもいますし、逆にいえばここの「資産運用（売却や賃貸によるゲインのことを
いってるのではなく、実需ベースでの費用対効果による資産活用）」が今後の生活品質の向上、やりくりの柔軟性
を生むのだと思いますよ。


例えばですが、6000万円のマンション買っておいて20年後に7000万円で売れた、としたならば
管理費や修繕費、金利等を考慮しても「純粋な住宅費支出」が「ほぼ無料」ってことになりますよ。
もちろんこれはただの仮定のお話。ですが、別にありえない話でもない。一つのマンションを
「ただ盲目的に永住目的」と勝手に決めつけて、そしてそういう「可能性」にも目をつぶり、
ただただ「自分の現金資産を無駄に浪費してしまう」っていう人と、そういう活用に目を向けた
場合における効果ってのはこれは全然違いますからね。

普通所得の人だからこそ、無駄なお金なんてないわけだし暇もないわけだから住宅費ってのが
抑えられれば抑えられるほど、その枷が外れるわけで、その資金を教育費なりレジャー費なり
別のところにも回せるわけで総合的な生活の豊かさ、質が向上するんだと思います。

そういう意味では、別に「湾岸なんて関係ない」っていうのは別に私は構いませんが、
じゃあこのブリリア石神井台って物件を買うことで住宅費用負担が今後どうなっていくのかは
少し真剣に考えても良いと思いますよ。

立地的に不人気であり特段再開発計画もないし投資もされない。今の新築の状態でも
売れ行きが随分悪い事を考慮すれば今後の売却資産としても相当厳しいことが現時点でも
見込まれる。今後の人口減なんかを考えても都心寄り、人気の立地や路線に近い方が
有利なのにここではそれがえられないのだからさらなる下落があり得ることことにもなる。
このマンションだと5000-5500万あたりがボリュームゾーンになるとおもうけど、じゃあ
その金額をだせば大田区や品川区にある品川シーサイドとかの物件も視野には入ってくる。
ではそれらとここを比べた場合に将来性ははたしてどちらが良さそうなのか？っていうあたりも
考えてみることはこの物件を真剣に検討する上でも「自分にとっては何が大事なのか」、
逆に「何は捨てられるのか」ということが明確になって良いと思いますよ。

実際に今の世の中って会社だっていつ潰れてもおかしくないし、統廃合、合併、
本社移転に転勤、病気等によるやむをえない事情に、自分自身による転職、
子供の学校都合による移動、などなどいくらでも変動要素はありますから。
そういう中にあって自分の資産が「どれだけ活用しやすいのか」っていう側面はこれは
不動産購入においてはとても大事な指標ですから、「湾岸は関係ない」とかそういう
表層的話ではなく、「マンションとしての地力」をしっかり見極めること、それに対する
情報交換は有益だと思いました。5000万円って別に東京23区でマンション買うには別に
大した価格ではありませんが、とはいっても普通所得の方にとっては5000万円って
大金ですよね。大事な5000万円なんだから最低でも5000万円分の働きはしてもらわないと！って
考えることは重要ですよ。

>>1556 匿名さん

長い。必死。そしてその話はもういいって1555さんより。自分の価値感が正しいって思い込んでいる人ほど間違えますからお気をつけて。

>>1557
中身のない投稿者批判よりかは100倍マシかな
このエリアだけに強い思い入れがあって限定してるとかを除けば
広い視野で考えないとあとあと苦労しそうだし

>>1556 匿名さん
湾岸、湾岸ってしつこいって。ずっと同一人物でしょ。あなたはここを検討しなければいいじゃない。地縁者もいるし10数年でローン返して騰落9割くらいで売却して次を買う人もいる。高田馬場が勤務地の人もいる。いろんな人がいろんな理由で新宿線を選ぶ。あなたが思い込んでいるような人ばかりじゃないし、そういう人が購入したとしてもあなたには何ら迷惑かけないでしょ。
価値感のレイプは気持ち悪い。

>>1558 匿名さん
あなたも含め、湾岸さんも、中身のない投稿者批判だと思うなあ。
あとあと苦労しそうだし → 言葉選んでるつもりでも、差別的にここを検討している方や既に購入されたかたへの批判をしてますよ、自覚あるでしょ？

>>1559

湾岸の話はしてないよね。加えて湾岸を推してもいない。
このマンションの資産価値を冷静に分析してるだけだとおもうけどそれが
「価値観のレイプ」とか決めつけるのはどうかと思いますよ。検討版ですよ、ここ。

あと、
> 10数年でローン返して騰落9割くらいで売却して
この近辺の相場ご存知ですか？
レインズでは実際の成約価格がみられますから一度見てみたらいかがでしょうか？
ここと同じ石神井台アドレス、上石神井駅最寄りで価格を見たら一番高いので
徒歩15分以内 練馬区石神井台 45万円/m²　60～80m²/3LDK 築16年でした。
70m2で3150万円相当ですね。
1999年築（築18年）で39万円/m² 3LDKってのもありました。これだと70m2で2730万円
これ、すべてここ1年での実際の成約事例です。
残念ながらここ10年で相場は緩やかな下落傾向です。（新築価格は上がってるのに。）

ここだとだいたい70m2で5200万円あたりが多いので74万円/m²が平米単価ですよね。
築15-6年で45万円/m²ほどに落ち込むなら騰落率60%ってことでそうそう厳しい状況に
なるかなって思います。
16年間での資産償却費は2050万円。
16年間での管理費総支払額は16000円/月だとして307万円
16年間での修繕費総支払額は一括金50万円+ 将来の値上がり分も考慮した16年間平滑化で9000円/月だとすると172万、あわせて222万
16年間での固定資産税・都市計画税が当初5年間の減額分も含めた月額平均が13000/月として約250万円
購入当初の登記、手数料、保証料や火災保険等等で200万円

16年間での「住宅費」としての支払総額が3030万円です。（住宅ローンの金利分考慮なし）
実際にはこれに住宅ローン金利分が加わりますが当初10年間は住宅ローン減税がある分と今の低金利を
考慮すればこれは微々たるもので相殺されるとおもって消しました。
で、売却時の手数料5%+6万円が引かれるからやく160万円が仲介手数料で必要なのでそれをいれたらだいたい3200万円。
これが住宅費としての形状になります。16年間。

この金額を月額支払額にすると16万6千円となります。
が、上石神井、駅徒歩10分圏内、70m2/3LDKの相場がだいたい12-3万円ですから賃貸相場からすると
かなり高い、という結果にもなりますよね。

なので、上石神井や石神井台に強い思い入れがある方は別ですがそうではない人が
安易に「騰落9割くらいで」なんてことは今の実績をみてもありえないと思いますけどいかがですかね？
今後の景気にも左右されるでしょうが、今不動産の新築相場は上がっていますし新築相場上昇のせいで
中古も引っ張られてます。が、それでもこの程度が今の実績です。今後10年後、20年後にここは
９割まで回復する、なんてことは可能性は極めて低く、今の状態が緩やかに下降する、と考えるのが
妥当だと思いますよ。
そしてこのマンションがいま苦戦してるのは、上石神井が悪いとかそういう話ではなく、単に
このマンションの値付けがたかすぎた、と多くの検討者が判断した結果だと思います。
上石神井周辺の相場はもともとそんなに高くはなく、中古で築25年も超えたら35-6万円/m2まで
平米単価は落ち込んでることがレインズからも明らかです。

で、前向きに検討する場合はそれも織り込んだ上で購入検討したら良いだけの話だと思います。
資産性だけがマンション選びの指標ではありませんから。ただ、普通サラリーマンにとっては
これは「別に売る時二束三文でもいいや」って割り切れるほど負担率も支払総額も安くはないのですから
そこは慎重に検討すべき話ですよね、といってるだけです。湾岸がどうとかそんなのはどうでもいいですよ、むしろ。

あれれ、ここまたこんなに荒れ放題？
私はこの土地が好きなので、それだけで検討中です。将来の資産価値とかあまり考えていません。

そう言う人もいるので、荒らさないで。

>>1562 マンション検討中さん

こういうの書くと、資産価値考えないなんてバカげているってすぐ言われるんですけど、

うちは今上石神井に住んでいて、毎月の家賃支払いより、ここのローン払うほうが少し安くなるんです。家はないと困るものだし、ずっと家賃払うなら、それが将来自分のものになるんだったら、それもいいなと思って買おうと考えています。それだけです。

だから、荒らさないでください。

湾岸がいいなら、湾岸の方へ行ってください。

>>1562 マンション検討中さん
それでいいんじゃないでしょうか。
でもそうでもない人もいるしどこまで求めるかは程度の差こそあれ資産性を無視できる人の方が少ないから冷静な数字で客観的に検討する事は有益だと思います

>>1563 マンション検討中さん
別に馬鹿げてはいないですよ。
ただ資産性を考慮して数字を出せば結構現実が見えてきますから。
1561をご覧下さい。16年間での住宅費としての支出で見たら(資産性考慮含む)賃貸よりもだいぶ高いという結果が今のところ出ていますけど。見かけ上の支払いで間違わないようにしたいですね。あなたもこの物件にする理由が毎月の支払い額の事だけであるなら数字で出した方が良いですよ
もちろん物件に惚れた！っていうならそれはそれでありだと思います

>>1566 匿名さん

要は、このマンションは相場と比較して割高だからそれを認識してください、と言いたいんですかね。
それを言ったらここに限らず今はどこも割高だと思いますが…。この近辺で割高でない物件があれば教えて頂きたいです。

>>1556に「大田区や品川区にある品川シーサイドとかの物件」とありますが、プライムパークス品川シーサイド のことですか？
ここより高いと思うのですが…無理をしてでもそういう物件を買うべき、ということですか？

>>1567 マンション検討中さん
全然違います。資産性を考慮しないと費用対効果が悪くなるだけで本質を見失うと言ってるんでですが。500万の車を買って３年使って400万で売れたAさん。200万で買って同じく3年で売って100万だったBさん。
どちらも３年間での車の使用権(所有権)に対する対価は100万円で変わらない。が、費用対効果としてはだいぶ違う結果になった。

住まいもスパンが異なりますが同じです。
住宅費(居住費)自体は賃貸でもマンションでも社宅でもなんでも必要です。絶対にかかる。
エリアに拘りがあって上石神井が良いと言うのは別に良いいです。でも住まうだけなら賃貸でも中古でもいいわけですよね。それは手段であり権利形態の違いでしかないわけで。
このエリアの70平米3LDK賃貸相場は12ｰ3万
円です。マンションを所有すると使用権だけではなく所有権を得るから資産性が同時にくっついてきます。所有権は売れますし貸せますからね。で、これを考慮しないって事は使用権だけ使うという事でなら賃貸でも変わらないわけです。でもそういう人はいなくて必ず所有権を活用します。っていうか活用せざるを得ないんですよ。このクラスのマンションを買う普通所得者は特に。だってこのマンションが例えば売れません、貸せませんっていう法的制限が仮についてたら誰もこのマンションをこの金額で買いませんよね。具体的な数字で見るか見ないか、楽観視するか目の前の事じゃないので考えないようにする人はいるでしょうがそれはただ臭いものに蓋をしてるだけでその臭いものはいずれは蓋を開けないといけないのは不動産買う人は全員そうですよ。破棄が許されないのだから。

資産性を考慮すればこのマンションを買うと賃貸以上の住宅費になる試算になりました。これは感情論とかそういうのは抜きに単にこの物件が高すぎる価格であることが客観視できるということです。あなたはどこもそうだ!!って言ってますがどこもそうだから資産性は無視できるっていう論法にはなりませんよ。実際、新築マンション販売価格自体は上がってますが、資産性部分の評価はそれとは別の話です。そこには濃淡と期待値、そして将来の開発余地でも大きな違いがエリアや物件ごとにあるんですから。
私はとりあえず16年間での見積もり資産を出してみました。16年間なんて結構すぐの話でありそんなに遠い将来ではありませんよね。16万6千円の家賃相当を支払う価値があるかどうかは人の判断ですからそこは買う側が判断すればいいことです。でも現実には賃貸と比べて大きく高い値段になってます。普通は逆、賃貸の方が16年間もの期間になると高くなるはずです。なぜなら分譲マンションでは資産性があるからそれがきいてくるからです。ってのも所有権を得る代わりにリスクも背負ってますからね。一方で賃貸ではオーナーがそれを背負ってるのでその対価としての利益分が賃貸には含まれますから短期で見れば分譲が不利ですが16年間ぐらいの長期になると逆転します。逆転しないのはこのマンションの価格が価値と大きくずれている点、そして上石神井含めてこのエリアが既に成熟し下降トレンドに入っている事が大きな主因です。

逆にこれからまだ開発余地があり都心にも近くなれば資産性の期待値が上がりますし実際上がっています。最低でも維持ができるようになります。品川シーサイドエリアなんかもその一つです。ここもかつては4500万円ぐらいでしたが今は高騰もあって５５００－６００ぐらいですよね。でも中古相場は緩やかに上がってます。駅徒歩３分とか５分ですし都心への物理的距離も近いから今後も緩やかに上がる可能性の期待値がありますよね。そうすれば先程のAさん、Bさんの例になるって事ですよ

逆にこのエリアにこだわりがあるなら例えば中古を狙うか賃貸で高い費用対効果を狙うのがいいと思ってますよ。もしくは売れ残り在庫を安く買い叩くでもいいと思います。
実際ここは販売してからもう随分たっていよいよ竣工もしましたがまだだいぶ残ってますし。

私はネガを言ってるのではありませんよ。実際に売れ残りが多いのは多くの検討者がそう判断して見送ったか待ちにしたからです。そしてそれは賢明だと思います。何度も言うように普通所得の人にとって5000万円は大金です。住宅費だけに大きな負担をできない所得層です。子供の教育費もありますし娯楽費だって大事ですから。費用対効果を無視にはできないはずですよ。あなたはどう思ってるんですか? そんなの関係ねぇ！って感情論で突き進むのが検討だとでも思ってますか?

>>1568 匿名さん

なんとなく言いたいことが分かりました。ありがとうございました。

私はこの付近に地縁があって練馬区、西東京市あたりで検討しているため、1568さんの言う開発余地のある都心部はあまり考えられません。
なので、中古も含めて検討しようと思いますが、やっぱり新築の方が気分が良いなぁ、なんて思ったりも。
会社の住宅手当や家族構成の関係で、賃貸より購入したいなと考え、調べ始めました。この界隈で今後、もっと安い物件がいつ出るかも分からないですし…。悩ましいです。

1568さんは不動産関係にとてもお詳しいようですが、何者ですか？この物件の検討者の方ですか？

資産性云々の話は別スレで如何でしょうか？このままだと、有益な意見交換ができなさそうです。読み辛いし。

>>1568 匿名さん

水曜日のこの時間に、こんなに長文書けるのは、やはり不動産業界の方でしょうか？

>>1571

このマンションのことを中心にした資産性の話なので参考になります
一般論でしたら確かに邪魔でしたけどそうじゃないので。

残戸数はどのくらいでしょうか？ (˘~˘;)

長文さんの言う資産性の話でいうと、別にこの物件に限った話ではなく、お隣の上井草や武蔵関の物件も同じですね。東京都下(市部)に至ってはほとんどの物件が資産性を考慮すると費用対効果が悪い、ということになるのではないですか。

ここを検討していますが、
中古は安いのではないかと井荻のグランドメゾンを見に行きましたが、
面積がほぼ同じ部屋が値段も同じで驚きました。
あちらは築10年くらいで急行通過駅なのに。。。

>>1576 匿名さん
グランドメゾンはいいからだよ

>>1575 名無しさん

それはエリアと物件によりますよ
全部一色だにはできません

>>1568 匿名さん
非常に詳しいところを見ると完全に業者さんですね〜。それかここを検討したが買えなかった方か。人それぞれの価値観で住まいもライフスタイルも決めるもので、あなたはこの検討中さんの全てをわかっているとは思えない一方的な押し付けで言っちゃってますよ。結局井荻の物件を推してるところを見るとそのデベの関係者でしょうね（笑）

いまだに8月入居開始の垂れ幕出してる、
長谷工の物件ダメですね。
石神井台5住みですが、あそこは何気に不便ですよ。

買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。

出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので

迷ってしまう気持ちがありますね。

>>1581 匿名さん

専業主婦の方なら、普段はライフかサミットですね。どちらも徒歩5分くらいなのでそこまで面倒ではないですよ。
働いている方なら、会社帰りに駅の西友か途中のあまいけかと。
大きな買い物をするときは西武新宿まで行くか、バスか自転車で吉祥寺になると思います。

>>1581 匿名さん

確かに。周りに何も無いのが辛いですね

長文の人いなくなったね。関係者だってバレたからかな。

このあたりでここより買い物環境が良いところが良ければ、中央線沿線にした方が良いのでは。上井草のパークハウスや武蔵関のパークホームズはもっと何もないですし。
駅前の発展度合いなら田無の三井は良いかも。どのみち駅まで行かないと何もないけど。

>>1585 通りがかりさん
中央線の方が中古の下落率も低いしね
普段の利便性と資産性考えたら中央線物件買う方が合理的だと思いますね。シティテラス荻窪とかが安い部屋は5500とかで売ってましたし。

>>1586 匿名さん
シティテラス荻窪？駅から遠すぎじゃん、ダメダメ

>>1587 eマンションさん
ここも駅から遠いね
ついた先が駅力ない上石神井駅、そして西武新宿線

>>1588 匿名さん
急行停車駅・都心まで10分強。上石神井最高！

まぁ、お世辞にも栄えているとは言えない街ですが、探せば個性的な店もあり、スーパーもあるので、住めば都ですよ。
都心へのアクセスも楽だし、他線と直通運転が無い分、遅延も少ないしね。
チェーン店大好きな方には、向かないかもしれませんが。

上石神井駅は駅力は無いですがその分やすいので納得できる価格です。
ただそもそも生活をするうえでは上石神井駅と吉祥寺駅、三鷹駅、荻窪駅ってそんなにかわりませんよ。

変わりまくるでしょうね　生活レベルも楽しさ活気も全然違うし

>>1592 匿名さん
いや、変わらないでしょ。
毎日外食するわけじゃないし。毎日デパートの高い食材を買うわけじゃないし。

それに、上石神井駅は急行が止まるけど、吉祥寺駅は特快が止まらない。都心からのアクセスは上石神井駅の方が便利。

>>1593 マンション掲示板さん
変わらなくはないけど、1,000万以上安いから上石神井は有りでしょ。という話。
価格が同じならそりゃ吉祥寺の方が良いでしょ。それ以上でもそれ以下でもない。

>1593

急行が止まっても行き着く先は歌舞伎町ですからね……。
都心からのアクセスで行けば中央線はもちろん、西武池袋線にすら負けてますよ。

>>1595 匿名さん
なので、価格が1,000万〜2,000万安いんだから上石神井も有りっていう話。

>>1596 マンコミュファンさん
そう思う。
2000万円近く多く払って吉祥寺、三鷹に住んでも意味がないと思う。
同額くらいだったら検討の余地はあるけど。上石神井駅と吉祥寺、三鷹だったら生活レベルはほぼ同じ。
恵比寿、赤坂、品川とか比べられれば確かに見劣りはするかもしれないけど、
三鷹、吉祥寺、荻窪、上石神井だったら同じでしょ。

>>1596 マンコミュファンさん

うん、それぐらいちゃんと相場を反映してればね。
このマンションはそうなっておらず高い値段だから敬遠されちゃう。最多価格帯は新築でも4100万円が限界。高騰時期でも4200万円が限界だよ

>>1597 通りがかりさん
意味が無いかフどうかは置いといて賃貸借りるより条件悪い場所が賃貸より高い値段

西武新宿線は、資産価値の想定から、
懸念要素が多すぎです。
鷺ノ宮も、上井草も、上石神井も、武蔵関も…。
2３区内の最後の秘境 = 田舎です。

田舎なのは同意、でもコスパ良いから満足。
庶民にはちょうどいい街、だから私は気に入ってます。

>>1598 匿名さん
ん？嘘投稿はいかんね。
1,000万〜2,000万安いから正解。
もし嘘投稿が本当ならば吉祥寺や三鷹物件も価格が高すぎることを認めてることになるじゃんwいいとこ取りはダメ出ぜ！

購入断念しました。

物件自体は気に入ったのですが、断念したのはこのスレッドにも度々提起されているような理由です。余分に感じる共用施設に対して専有部が他物件より見劣りするんですよね。

一点書き加えるとするなら、東京建物の担当者さんはとても対応が良かったです。
希望に沿う住戸を適切に薦めてくださいました。押し売りな感じもなくて好感をもてました。あと、レスポンスが早い！！

東京建物が販売代理している物件の見学したときも良い対応でしたので社風なのでしょうか。
偶々良い担当だったのかもしれないですけど、でも、人生最大の買い物の対応をする相手としては満足でしたよ。

田舎だからこそ、良い。私にとっては吉祥寺、西荻、荻窪などは単純に駅の乗降客数が多くて疲れます。ただし西武新宿線の利便性が中央線より格段に落ちることは仕方ない。それが価格差の最たる理由。地縁者でもあるし通勤も苦ではないので大きな問題ではないですが…。
個人的には上石神井はかなり満足度高いのですが、意外とネガティブな意見多いんですね。

>>1604 匿名さん
どう満足度が高いか共有できますか?

1604じゃないけど通勤で不便でないならこっちもありでしょ
住環境なら上石神井のが上

駅力だけじゃないと思いますよ。

利便性のよいあの高額目黒のブリリアがチンアナゴで契約者の怒りを買って炎上してますからね。

>>1605 匿名さん
どうせ批判したいだけなんでしょ？ww

非難されような物件ではないです。
急行停車駅から徒歩10分です。吉祥寺駅、三鷹駅より都心へのアクセスは楽です。

>>1609 マンション検討中さん

東京駅行くのに乗り換え必要なのに、流石にそれは言い過ぎでは。

>>1610 匿名さん
大手町は？w
何で東京駅が全てなの？w

西武新宿線特有の魅力は住んでみないとわかりません。
地縁のない方や地方出身の方などが敬遠するのも仕方ないでしょう。

大きな商業施設や観光地、大学など他から来るスポットがありません。
つまり地元民率が高い。
山手線直結のローカル路線なんです。

それゆえの住みやすさがあるのですが、広くは理解されないでしょうね…。

>>1611
大手町駅を知らない、JRしか知らない人がいるんだから非難しちゃかわいそうだよｗ

>>1611 検討板ユーザーさん

大手町でもいいけど、高田馬場で乗り換えは変わんなくない？

>>1614 匿名さん
中央線物件でも大手町へ行くには乗り換え必要。つまりはそういうことであり、論点のすり替えはいかんよw

>>1615 検討板ユーザーさん

いやいや、三鷹から中野までは総武線に東西線相互直通の電車があるから乗り換え無しなんだが。
三鷹は始発駅になり座っていけたりするし。

>>1612 匿名さん
住んでみないとわからないならいきなり買うのはリスクが大きすぎるってことでもありますね。
一度賃貸で住んで見てその良さを実感した後で買う方が良さそうです

>>1615 検討板ユーザーさん
鉄道利便性で西武新宿線が劣ってるのは周知の事実なんだしここでこれ以上喧嘩腰な会話する必要はないと思います。
西武新宿線で十分な方々もたくさんいますから気に入らない人は使わなければ良いだけですし。

>>1616 匿名さん
いや違うね。
まず、中央線VS西武新宿線がテーマであるにも関わらず、何故か三鷹駅にフォーカスしてること自体が論点のすり替えである。吉祥寺なら？武蔵境なら？直通なの？違うだろ？w
東京駅にフォーカスする人は更に論外w
つまりは、中央線だろうが西武新宿線だろうが、乗換えは発生するということ。そして要する時間も同じ。違うのは、中央線の方が満員かつ人身事故率が高い、そして物件価格は1,000万〜2,000万高い。70平米3LDK 7,500万誰が買うの（買えるの）？ww全て事実だから、反論あるならかかってこいよ。

>>1619 検討板ユーザーさん

スレ違いだよ。
ここはブリリア石神井台のスレで君のテーマは別でやってね

>>1619 検討板ユーザーさん

どうも吉祥寺と三鷹の位置関係も路線も知らないみたいなので荒らしと判断します。

三鷹、吉祥寺と上石神井駅は都心へのアクセス時間はかわりません。要するに利便性は同じということ。あとはどちらに住みたいかはその人次第。

三鷹、吉祥寺は市部だけど上石神井は区部。その点では明らかに上。

>>1621 匿名さん
吉祥寺→大手町 37分（乗換1回）
上石神井→大手町 37分（乗換1回）
上石神井→吉祥寺 自転車で10分
吉祥寺マンション 70平米3LDK7,000万円
上石神井マンション 70平米3LDK5,000万円
2,000万円差はローン換算で毎月＋54,000円が35年間。
そこまでして吉祥寺に住みたい？笑
おもいっきり事実だから、反論したけりゃかかってこいよw

>>1622 マンション検討中さん
変わるでしょ
まず都心ってどこ指してる?

>>1624 匿名さん
1623のコメ読めば分かるだろw

>>1623 検討板ユーザーさん

真剣に検討してる人なら自分で調べて判断するだろうから、反論しない。
あなたの言うことを真に受ける人もいないだろうし。

>>1626 匿名さん
事実すぎて反論できないようだなw

>>1627 eマンションさん
いや、Googleマップで調べればすぐわかることをわざわざ反論しなくてもいいってだけ。

>>1623 検討板ユーザーさん
コスト算出するなら移動時間だけではなく移動料金も必要じゃないかな。
大手町までなら片道
上石神井→401円
吉祥寺→360円

新宿なら
上石神井→新宿２２分339円(乗り換え１回) または西武新宿駅から歩く場合は２６分237円
吉祥寺→１５分216円(乗り換え無し)

渋谷は
上石神井→２９分371円(乗り換え１回)
吉祥寺→１７分195円(乗り換え無し)

東京駅は
上石神井→３９分401円(乗り換え２回)
吉祥寺→２９分388円(乗り換え無し)

まぁこんな感じで主要な駅に行くのに上石神井だと必ず乗り換えが最低1回必要ですしお金もかかると言う結果になります。
鉄道利便性の弱さはそこだと思いますね。

>>1629 匿名さん
加えてほとんどのケースで上石神井からの方が遅くなります。
移動コストは往復ですから×２倍です。これは料金と時間どちらも。
そして移動コストは人によって頻度が違いますが×回数で効いてきますよね。

例えば渋谷までだったら移動時間で片道１２分、移動料金で176円なので往復では２４分352円。
年間100回とすると35200円、時間は2400分。時給2000円ならこの時間は80万円相当。２０年間では1660万円相当。これは人当たり。家族が同様に私学や大学、就職等で使うなら×家族分がこれにのしかかる。

移動コスト「だけ」でそういう感じなので単純に物件価格だけで安いとは思わないですね。
ってのは移動コストだけではなく家族が住まうのだから住環境ってのが大事になるよね。
上石神井って周りに何も無いからプライベートでどっかいくのに必ず上石神井から出ないといけない。吉祥寺はあるからそれはない。
すると上石神井→吉祥寺に出かけないといけない。別に吉祥寺じゃなくてもいいけど西武新宿線駅は行きたい駅はないから結局また乗り換えるし。
すると通勤通学だけではなくプライベートでも移動コストが発生するわけだけど移動コスト以上に失っちゃうのは住まう楽しみじゃないのかな?

交通利便性 吉祥寺>>上石神井
※ただし通勤場所によってはこの比較は無意味

住環境 上石神井>吉祥寺

買い物利便性 吉祥寺>>上石神井

住宅コスト 上石神井>>吉祥寺

こんな感じじゃないか？
俺的には吉祥寺なんてうるさくて住む気にならないが

私は以前、中野近辺に住んでいましたが、西武新宿は使わないのに中井あたりとか西武新宿駅周辺の街が好きでよく行っていました。静かな商店街、そこにしかない個人経営のお店、まったりとした近所の交流、中野駅の方が明らかに街は発展しているのにいつも、発展しきらない街で暮らしました、しかもわざわざ自転車で移動して。
不便だからこそ静かで人間らしい暮らしが手に入るという価値観もあると思います。東京は地方出身者が多いし、中には発展しすぎた中央線駅周辺の空気に息苦しくなる人もいると思います。
西武新宿線沿線は東京に残された息のできる街並みなのかなと思ってます。

資産価値、リセールを考えても上石神井駅だな。今後の発展が望める。
吉祥寺はもう発展し尽くしてる。

>>1633 マンション検討中さん
同意。

>>1633 マンション検討中さん
上石神井に発展余地は無いだろうね。西武鉄道が西武新宿線に対してあまりにやる気無さすぎ。発展してほしいのに。あの広大な車庫や留置線をなんとか活用したらいいのにね。

唯一あった頼みの綱が外環だったが地下化されて終わってしまった。

>>1631 匿名さん
コストには計上されない住んでる楽しさや活気が違う。上石神井の駅から吉祥寺や西荻行バスが大盛況なのを知ってるか?お隣の武蔵関もそうだが。
駅がそこにあるのにバスに乗って中央線に向かう人がかなりいるこの現実がこのエリアの発展を拒むんだよ。上石神井駅周辺のお店がすぐに新しいチェーンに変わってはまた変わるの知ってるか?
居抜きのチェーンですら維持困難なぐらいの状態なんだよ。駅前の西友とかでファミリーで今日の晩御飯の買い物とかしたいと思わないぐらいのレイアウトや雰囲気だし。なんていうか学生やシングル社会人向けな雰囲気。

>>1632 匿名さん
中野はまた違った意味でごちゃごちゃしててアレだしね。治安もあまり良くないし住環境的にも商業的にも微妙だと思うな。

>>1629 匿名さん
えっ？通勤代って全額自己負担なの？ww

>>1638 評判気になるさん
直接的な交通費の差分よりも不便な西武新宿線を使う事による時間のロスを金額換算した分の方がはるかにでかい損失だよん
それに子供通学で使うでしょ、電車(笑)

>>1630 匿名さん
時間差・料金差が最大の渋谷駅で計算した訳ねw ちなみに、ウソはダメだぜ！2400分を時給2,000円なら80,000円だぜ？wなんで80万円なんだよw んで20年間で僅か160万円（物件価格差は2,000万円w）、なんで1,660万円なの？w ちなみに東京駅勤務なら20年間で僅か133万円（物件価格差2,000万円w）。まぁそもそも交通費が会社負担じゃない可哀想な人の場合の計算だから、かなり無理があるよねw 反論あるならかかってこいよw

吉祥寺住むなら上石神井のが全然いいな
静かに暮らせるから
買い物したい時だけ吉祥寺に行けばいいんだから

>>1639 匿名さん
時間のロス分の133万〜160万よりも2,000万多く払って吉祥寺に住みたい変わり者がいるようだw
ちなみに子供が高校大学7年間通学しても、交通費差は僅か50万位（物件価格差2,000万円w）。
どこ住んでんの？「吉祥寺」って言いたいだけっしょww

例えば品川、恵比寿、目黒、赤坂などの都心に住んでる人からすると上石神井も吉祥寺も同じ都下。
ならば2000万円近く多く出して見栄を張って吉祥寺に住み理屈がわからない。上石神井の方が絶対に便利で費用対効果も高い。

なんか議論がおかしな方向に進んでますね。
このへんで軌道修正しませんか？

>>1640 評判気になるさん
四則演算もできないの?

>>1642 評判気になるさん
なんで７年間なの? 幼稚園から始まるのに。

>>1643 マンション検討中さん

吉祥寺はどうでもいいんだけど上石神井でしょ、問題視されてるの。都心から見たらっていうけどそれは全く関係ないね。沖縄住んでて沖縄で家探ししてる人には本土の住宅事情はどうでもいいし、だからといって本土で探してる人にどうでもいいわけがない。

>>1643 マンション検討中さん
絶対便利で費用対効果も高いならバカ売れだろうに全然売れ残ってるのは多くがそうは思ってないからだよ。
一方明らかに割高すぎだろっていうブリリア目黒は即完売した。結局は費用対効果ってのはそれを買える層だけが正しく判断出来てそれが結果的に販売実績の結果として現れる。坪単価600が払えない層は割高だ、ありえんと思っても払える層は充分見合うと判断したから即完売。
ここは坪単価260ｰ280を払える層から見たら見合わないと判断されてるからこういう状況。それよりも安い価格じゃないと見合わないって事が中古相場が坪単価１５０－１６０万を見てても明らかでは?

費用対効果が高い、と判断するのは坪単価１５０－１６０万円を買える層がそう判断してるから買ってるのだと思うよ。
なのでこのあたりの新築マンションはいつも苦戦してて売れ残りが多い。パークハウス上石神井も最後はあの手この手で集客と値引きを匂わす勧誘してたしライオンズも同じ。
ちなみに西武新宿線だと田無や花小金井の方が人気で価格も安定した高水準を維持。

>>1643 マンション検討中さん
吉祥寺から一度離れた方が良いと思う。吉祥寺を相手取るから本質が見えずわけがわからない吉祥寺批判で事をすまそうとする傾向がある人がいる。
上石神井がどうなのって所が大事だよ。

>>1641 匿名さん

練馬区はどこも静かです

中央線の荻窪や阿佐ヶ谷あたりが5000後半から売ってるのにわざわざ上石神井まで落とす必要が無いからでは? ここだって部屋選ぶと5500ぐらいかけないと良い部屋無いよね。ここまで払うなら6000だして荻窪や阿佐ヶ谷狙う人多そう。
丸ノ内線沿線だと環七内側でもこれぐらいの価格になるし。逆に西武新宿線で選ぶ人は戸建てにする人も多いね。田無や花小金井まで行けば広くてそこそこな戸建てが建てられるしね。中途半端なマンション買って立地優位性も無いなら戸建てで自由度あげるしマンションならやはり立地と利便性の優位性が必要だよね。6000万なら品川区のシーサイドとかも視野に入ってくる。品川駅３分、渋谷、恵比寿、新宿、東京駅に一本で１５分以下、羽田空港２０分一本。まぁよほど上石神井に愛着でもない限りは厳しいね、ここ。

>>1651 匿名さん
ブリリアは好調に売れてるから批判が多いね。
ちなみに荻窪バス便物件で6,000万出しても1階しか買えないよ。ブリリアなら最上階買えるし。だから人気なんだよ。

>>1646 匿名さん
みんな幼稚園から電車通園となる根拠データ教えてw君は幼稚園からやり直した方がいいねw

四則計算できない人もいるんだね。
都心への距離、費用、住環境、物件価格等を総合的に考えても、吉祥寺より上石神井の方が良さそうだね。
しかもあんな人混みの中に住むと息もできないし、都心にも程よく近い23区内の上石神井はなかなか良いと思うね。急行も止まるから例えば上井草みたいな各駅停車駅はダメだけどね。あと田無あたりは都心へ出るのに不便だし、供給過多状態だから将来の費用対効果リスクがあるね。中央線で5,000万台後半から販売してるって、1階の狭い3LDKで日当りも無い条件の悪い部屋だし、やっぱ2,000万円も安いなら俺は上石神井を選ぶね。色々言っても、結局は価格だよ価格。

そこまでの上石神井ageはよくわからんが
街中に緑が多く大きな公園もあってそこそこ教育環境も整ってる静かな街だから悪くはないと思うよ
それに、住むなら繁華街より、繁華街に自転車10分で行ける場所選ばない？
必要があるときだけ行けばいいのさ
ネックは通勤だけど、高田馬場乗り換えで不便でなければ池袋新宿乗り換えより楽だからねえ

欲しい時が買い時です。

>>1654
うーん、住環境とか、人混みがーって君は吉祥寺を目の仇にしてるだけでしょ？
吉祥寺はどうでもいいからまず離れなよ。
あと、このマンションは幹線道路ぞいでうるさいと思うんだがそこはどうだろうか？
君がいう住環境が台無しになってると思うんだ。

あと、人混みガーっていうんだが、このマンションから上石神井駅に行く商店街通りって
バス通り＋道幅が劇狭ってことで朝の通勤、通学時間は人混みと危険があるわけだが
それについてはどうおもう？
つまり、吉祥寺みたいに人が多いわけじゃないのだが狭い道路にバスがひっきりなしに
通るものだからそれが結果的にビジーでリスキーな道路になってるわけなんだけど。

あとさ、田無にに対して供給過多で費用対効果リスクがあるといってるけど田無だけではなく
石神井駅の中古市場取引相場をみたらすでにここは費用対効果の面でも大いにリスキー
なんだけどそこに対しては目を瞑るわけ？
中古市場取引は70m2で3000万円前後だよ。しかも年々緩やかな下降線。そこに5500万円
の新築になるとだいぶリスキーじゃない？　幹線道路沿いだし。
駅近でもなく10分あるし、実際は幹線道路渡らないとダメなのでもう少しかかるし。

>>1657 匿名さん
あまり物件のことを知らずにイメージだけで全てを語るのヤメた方がいいぜ。
幹線道路沿いの部屋はごく一部しかない。うるさいのがどうしても嫌なら他の棟を選べばよいだけで、大半の部屋が住環境はかなり静かだけどなんか反論ある？（ちなみに俺は建物内に入ったことあるから）。それと、商店街を通らず安全に歩けるルートがあるから、それも何も問題無し。ちなみに商店街から行くのと時間も同じ。さらに商店街や駅前エリアが今後再開発で変わるからより安全になるし、そうなるとブリリアの資産性はかなり魅力あるね。現況の街状況で将来の中古相場を決め打ちするのは論外だね。23区内、都心へ出やすい、住環境、価格、再開発による資産性などを考えてるからこそ人気好調物件になってるわけだw

上石神井駅が武蔵小杉駅のように大開発されることだって十分にあり得ると思う。
吉祥寺駅を凌駕することだってあるよ。
既に開発が終わりこれ以上発展しない中野駅から三鷹駅沿いのマンションより、西武新宿線の物件の方が資産価値は向上するはず。
急行が止まり都心まで10分のアクセスの上石神井駅は利便性が高い。

>>1659 マンション検討中さん

武蔵小杉の交通利便性は圧倒的だったからな。
西武新宿線だけではねぇ。東西線との相互乗り入れ実現に賭けるしかないんじゃない？

>>1658 通りがかりさん

あーなるほど。臭いのには蓋をするタイプか。
幹線道路沿い南向きになるんだから一部の住戸なわけないし。
安全安心に歩けるルートあるしって要は迂回して人気(ひとけ)のないくらい生活道路を使うって事だよね。交通事故は防げても不安と別の危険(痴漢、変質者)と移動時間が増大しちゃうから代替案では無いね
最後の人気好調はネタかな。まぁそれはいいや

>>1659 マンション検討中さん
無いよ 計画すらないんだから(笑)
数百年後の妄想話なら確かにありうるかもね。

>>1661 匿名さん
説得力の無い反論だなw
配棟計画知らずにイメージだけで語るのヤメた方がいいぜw
道路沿いはごく一部、しかもほとんど販売終了で入居済みだが何か反論ある？w
駅ルートは道路トークマニュアルをそのまま投稿してるだけw不動産屋がよく使う切り返しトークでそれ知ってる（痴漢とか）w
普通に代替案になってるし、しかも通学路に指定されてるくらいだから安全な道だぜw歩いたこともないイメージだけのマニュアルトークはヤメた方がいいぜw反論するならもっと正しい材料を持ってきなw

>>1660 匿名さん
東西線の相互乗り入れはあまり関係ないよ
今でも高田馬場から東西線乗り換えは悪くは無いし使われてるからね

>>1663 通りがかりさん
まぁわかったよ。痛い所をついちゃって悪かったね。草が沢山生えたね。

>>1665 匿名さん
別に痛くはないぜw事実と異なる妄想話は誰も聞きたくないぜw

>道路沿いはごく一部

「ごく」一部か？　手前の南向きの棟はけっこう幅広いけど。
それに、南向きが幹線道路沿いっていうのがなぁ。

>>1667 匿名さん
ダメだよ、事実言ったら。また草生やしながら必死で蓋をしに来るよ

上石神井駅が大開発される可能性は非常に高いです。
将来的にこの辺りはかなり高騰しますから、このマンションの資産価値、リセール価値は維持されます。
このマンションを買った人、検討している人は先行投資しているようなものです。
買えない妬みでネガしている人がいますがもっと不動産の将来的な展望を見た方がいいです。

（西武新宿線他駅含め）上石神井駅は散々開発の見込みがないと書かれていましたけど、
「大開発される可能性は非常に高い」のですか？

北朝鮮とアメリカの戦争が不安。
もはや賃貸でいいんじゃないかと思い始めてきた。

練馬区の市街地再開発には入ってないけどね。まあ、いつかはやるかもしれんね。

>>1671 匿名さん
うちの旦那もそれ言ってる。大地震も確実に来るからね。

>>1667 匿名さん
4棟中1棟が道路沿い。ごく一部の表現は正しいけど何か文句ある？wもっと物件のこと勉強してからコメした方がいいぜw

>>1671 マンション検討中さん
絶対に戦争は起きないね。双方のコメントをよく見ると、相手が攻撃しない限り攻撃しないって言ってるから。

>>1673 匿名さん

大地震も心配ですよね
災害は気にしてたらどこにも買えないですけど…
北朝鮮問題のが現実味帯びてて不安です
子供育ててる人なんかは尚更動けるようにしておいた方が良さそうですよね

>>1674 通りがかりさん

グランドデザイン見てね(笑)
各棟のサイズ、高さ、横幅が違うよ

>>1670 匿名さん
現時点で再開発計画自体がないのでありません。
練馬区が出してるので唯一計画と呼べるものが道路計画の外環その２計画です。これは道路整備事業です。が、この計画は上石神井周辺住民が大反対してますけどね。

で、元々は外環(本線)地上計画だった時にこの外環整備事業に絡めて周辺の区画整備と再開発を計画してましたが本線地下化されたことに伴い外環その２の必要性が疑問視されてさらにこの計画は西武新宿線が高架化か地下化にならないと旨味もなく、ってかむしろ余計に道路に車が貯まるだけの話で意味をなさない。

さらに西武鉄道がこれに乗り気じゃない。
車庫と留置線があってこれをどかしたりなんなりは簡単に出来ないから。
今野方あたりの環七内側では地下化工事してるがこれは東京都の都市整備計画の一環でこれとは関係がない。

上石神井周辺の再開発ってのは、西武鉄道と東京都、外環道路(本線)、練馬区と地元住民がうまく機能して初めて成し得るわけだが今のように外環が地下化され、練馬区は補助金狙いで念願の道路(その２)が作りたいだけでやってて西武鉄道と地元住民には何のメリットも無いから完全にデッドロックして頓挫したのが今の状態。道路ができても開かずの間のままでは意味もなく、大体グランドデザインすらできてなく地元住民のヒアリングと言いながら街づくりを考える会レベルでやってレベルではむこう５０年はこのまんまでしょうね。ちなみに上石神井の南側に外環本線の青梅街道インターが計画されてるがこれもまだ土地収容率が１０パーセントほど。外環は掘り始めたばかりで穴が貫通するまであと8年ぐらいかな。外環その２は元々外環本線のために土地買収してた大泉インター付近から始めてるがさてそこはいいがそれ以南まで進められるか見物だね。

いずれにしても上石神井駅周辺では再開発計画なんてのは無いから安心して住めるよ

>>1672 匿名さん

永遠にできないと思うよ。
練馬区は道路が作りたいだけ。でもお金が無いから補助金だのみ。外環本線が出来たら国と東京都はもうどうでもいいね。さて練馬区はいつまで地元住民の反発を押さえながら外環その２を進められるか見物。
仮に外環その２が出来ちゃえば練馬区はもうどうでもいいから再開発はこの時点でなくなる。道路整備計画をしたいだけだからね、練馬区は。ってのも練馬区が再開発したいのはここではなく、むしろ練馬駅や大泉学園など西武池袋線沿線だから。ここにお金をかけても意味が無いことは練馬区だってわかってる話。

西武鉄道は自前で何らかの再開発事業をここで行う意思がまるでない。沿線開発をやるなら首都圏なら池袋線沿線だとIR向けにも言ってるから。西武新宿線は現状維持。ってより今後の少子高齢化影響で利用者減ることを織り込んでてそこに投資はしないっていう判断だからね。なので東京都が主体でやる都市整備計画の一環で地下化や高架化をやるだけの話。だが上石神井駅周辺はそう簡単に高架化も地下化も出来ないのは外環計画と車庫があるため。都市整備計画では西武新宿線を便利にすうために、または西武鉄道に援助すり為に税金投入してるのではなく単に都全体の利益のために整備して都道の交通渋滞解消、災害時の延焼防止や交通ライフラインの確保のためにやってる。環七内側とかは意味があるが環八外側まで行くとその費用対効果は大幅に薄れるから上石神井駅周辺が立体化するには技術面に加えて強い理由と資金が必要でそれが無いから西武鉄道自体が巨額投資でもしない限り無理です。

結局詰んでるんだよね、このあたり。外環計画がずっと昔に承認されてからずっとこのあたりは外環本線工事計画によって身動き取れず。外環計画が凍結されてこのあたりも凍結され、やっと凍結解除になったら今度はまさかの地下化で当初計画が全部おじゃん(笑)
外環に振り回された最大の被害者はまさにこのあたりのエリア全体だよ

>>1677 匿名さん
グランドデザインの道路の半分は幹線道路ではないぜw 物申す前によく物件を勉強しろよw

>>1679 匿名さん
再開発される上石神井でマンション買っとけば将来の楽しみがあるよね。
既に出来上がった街は3LDK7,000万、ブリリアなら好条件の部屋でも3LDK5,000万。都心に出やすくてしかも購入可能なブランドマンションってブリリア以外だとガーデンズ王子くらいでしょ。

>>1681 通りがかりさん
将来開発されないけど。
あとここは既に出来上がった街と言えるけど。

はっきり言って練馬や板橋のマンションで資産性とか言ってるだけで笑えるんですよ
安い以外でこんなとこに不動産を欲しがる理由がないじゃん

>>1683 匿名さん

>>1683 匿名さん
資産性って何も買った値段よりも値上がることだけを指してないけど(笑)
安いつったって数千万円するんだが。ここでも5000万は必要だ。23区で見たら安い部類だがとはいえその金額は普通所得な人にとっては大金。これにローンの金利やら保証料、維持費として管理費や修繕費も必要なんだからね。
それを考えれば可能な限り下落率は低く抑えておきたいのが普通だし、それが出来ないと非常に大きな負担になる。普通サラリーマンにとってはその額の負担はでかいから。
5000万で買ったマンションが4000万相当で維持されるのと3000万まで下がるのとでは大違いなわけだが(笑)
あとは買い手が着くのか問題もある。不動産はおもろい代物であまりに安すぎるとかえって不安になってチャレンジャー以外寄ってこなくなる。
ここは新築でブリリア冠するいわゆるブランド物件だが売れ行きが悪いわけだが中古でさて買い手が現れるのか不安がつきまとうよね。

ここが売れ行きが芳しくないのはデメリットが大杉でバランスが悪い。
１．価格が高杉 途中で見直したが最初が肝心なのにスタートで躓いたと言う初歩的ミス 入札案件だから土地仕入れも高い

２．設備が質素
ディスポ無いし直床だし天井高くもないし。
良くいえば普通すぎ。でもならそれに徹底すればいい

３．コンセプトが不明
外観も中身も普通すぎなのに何故かピアノやコンシェルジュ置いて高級路線を出してくる 価格は確かに高級路線だが中身が伴わないと意味が無い

４．立地の優位性がない
マンション最大のポイントは立地の優位性 だけど幹線沿いだし不整形地設計に無理がたたってるし駅遠だし西武新宿線だし。

５．大規模の優位性に乏しい
せっかくの大規模だがめぼしい共用設備が無い
ピアノやコンシェルジュは費用対効果にここは見合わない

６．駐車場が少なすぎ
新青梅街道に面しており場所柄的にも車必須エリア。西武新宿線沿線の宿命。だけど駐車場数が少なく多分抽選になる。ファミリーでここで車なし生活圏は厳しいしね。

７．将来の上石神井
再開発や今後の発展には期待できそうになく計画もない。中古相場は70m23000万を下回る可能性が高く資産性と流動性においては厳しい状況になりそう。
それを織り込んでの購入になるがその場合普通所得な人には厳しい負担になる。

ここのメリットとしては

１．高台にある
武蔵野台地の高いところにある
が、浸水ハザードにかかってるのが痛い。
２．南側が幹線道路沿いなので幹線道路沿いだと日当たりと風通しが良い
代わりに騒音や排ガスもセット 通りに消防署がある
３．グロス価格が23区物件としては安い
このエリアとしては相場よりも高いので注意が必要
４．最寄り駅が急行停車駅なのと終電が上石神井止まり
高田馬場乗り換えが余儀なくされるけど。
５．近くに巨大な都営団地があって公園や保育園が多い
これら都営団地の住民利用が多いからだと思われる
６．近くにコンビニとスーパーがある
普段の買い物は大丈夫
７．駐車場に平置きがある
車必須なエリアなだけに平置きはありがたい
ただ数が少ないので抽選必至 ぜひ勝ち取りたい所
８．自転車やバスで吉祥寺にいける
遠いけど。ちなみに上石神井駅にはカラオケもレンタルもなくてあれだが新青梅街道沿いには色々お店があるので車があれば行ける。車ないと辛い

吉祥寺の話がいっぱい出て来るあたり、代替品であることは否めませんね。

同じ西武新宿線なら鷺ノ宮のプラウドのほうがいいかな・・・

あと何戸残ってるのでしょうか？

鷺ノ宮、上石神井駅は将来的に大規模な開発がありそうですなら双方買いです。
池袋線より西武新宿線の方が発展性がありましそ。
共用部のコンシェルジュとピアノは高級感を出してて良いです。リセールの時は共用部のエントランスは重要です。
コンシェルジュがあることによってクリーニングなどの受け取りは便利です。
ピアノは子供達の演奏会などで使えたりします。

>>1687
代替品？　上石神井が吉祥寺の代替品？　なれてませんよ（笑）
この界隈（上井草ー武蔵関）あたりで吉祥寺が出てくるのはしょうがありません。
西武新宿線自体が中央線からのおこぼれを拾ってる形でのポジションになりますから、
両者は競合でもなければ棲み分けてるわけでもなく、中央線ありき、での西武新宿線
だからです。なので西武グループでは西武鉄道だけではなく西武バスで一生懸命自分たちの
沿線住民を中央線に縦移動させてるでしょ。通勤・通学時に送り出し、逆に帰り時間に拾って戻すと。
主が中央線であるということを西武鉄道自身がみとめてしまっているため西武鉄道は沿線開発は
せず、むしろ中央線沿線が勝手に開発してくれるわけだからそこに「のっかってる（寄生する）」わけです。
実際西武バスも中央線に運んで好調なビジネスしてますからね。
この界隈であればその目的地が吉祥寺になるだけですよ。　上井草ー下井草あたりまでは荻窪になりますし、
鷺宮であれば阿佐ヶ谷ですね。

環七内側になってくると様相がちょっと変わってきますね。中央線でいうところの高円寺、中野、東中野あたりになってくると
西武新宿線の路線も中央線に近づくいていくようになりますしその間のエリアではごっちゃまぜになっており
あまり大きな区分けはなくどちらも同じ感じですね。
この辺になってくるとあまりファミリー層には人気がないですね。価格が、っていうよりこのあたりは
とてもゴミゴミしておりまた外国人等も多いし治安もよろしくなくって感じになるためです。

西武新宿線沿線で西武新宿線として独立した住環境を保ってるのは田無以西です。田無を超えるとあまり中央線
に対して依存してるという感じではありませんし、ファミリーにとっては優れた住環境が実現されてます。

っていうのもこれは当然でもともと上石神井ー西武新宿駅ってのは学生や単身者向けの中央線補助移動線の位置付けで
使われており従って未だに単身者様アパートやマンション、学生寮や社宅、社員寮が多々あります。
ファミリーといえば都営や区営住宅が基本でした。そういうエリアなので定住者がほとんどいなかった。
それが今に至ってるのでそもそも上石神井駅周辺でファミリーなんて見かけません（笑）
ファミリーは北側の西武池袋線で石神井公園駅やその周辺にすまわれるか、もしくは南に下っての中央線の荻窪や
西荻窪あたりに住まわれるかってところが住宅街として形成されており、上石神井駅周辺は歩けばわかりますが
そんな雰囲気ではありません。

鷺宮プラウドもいいとは思いますが西武新宿線にはこだわりがあるけどその駅にはこだわりがないのであれば田無以西のほうが良いと思いますよ。住環境のバランスに優れるので。

逆に西武新宿線である必要もないのであれば中央線荻窪あたりのマンションを狙われるのが良いと思います。
徒歩13分のシティテラス荻窪のほうが徒歩10分のここよりもはるかに利便性も資産性も高いと思いますし、
なにより生活が豊かになるのではないでしょうかね。

>>1689

上石神井駅も西武新宿線にも再開発も発展性もありませんよ。
残念ですがそれが現実です。
開発計画もないのにどうして開発がされるんでしょうかね（笑）

急行が止まる上石神井駅、鷺ノ宮駅は開発されます。だから検討する価値があります。品川、武蔵小杉駅のような発展も十分にあり得ます。
南北に走っているバスはJRと西武線双方に恩恵があります。
JR方面から西武線方面に通勤している人もたくさんいますから。
上石神井駅より西の駅の物件は論外です。

>>1676 マンション検討中さん
ミサイルが落ちてきたら政府は地下または堅牢な建物の中に避難せよと広報しています。大地震も同様でしょう。そのようなリスクが高まってもしあなたの賃貸住宅が安全ではない場合、同じことを考える人が増える中で目当ての賃貸が都合よく見つかるでしょうか。安全なマンション所有は安全の保証でもあります。

>>1692
はい、だから計画そのものがないのに発展も開発もありえないのです。
武蔵小杉は複数路線があの駅から使えるからという点、周辺の大きな工場用地を
抑えられたという点、もともと物理的距離が都心にも近くアクセス利便性もあったという点、
企業だけではなく行政区も含めてこの再開発にのっかれたという点など、いくつかの点が
あったからです。

ここはそのいずれもありません。

>>1694 匿名さん
上石神井は再開発の期待で溢れてるね！
今この価格で買えたら資産性も問題ないね！
だって中央線より2,000万も安いんだよ！

1695は国語力に著しく問題があるようですね。

>>1695 口コミ知りたいさん
個人の願望として期待されるのは個人に自由ですし良いと思います。
が、現実的には計画すらありませんから期待値以前の話しになります。
資産性は厳しい状況です。新築でこの売れ行きの悪さなのですから中古になってしまうといくらで売れるかの前に買い手がどれだけいるかがむしろ心配になります

>>1697 匿名さん
あとどれぐらい残っているのですか？

>>1697 匿名さん
個人の願望ではないです。見解の相違です。
急行が止まる駅で発展の可能性がないことは絶対にありません。
都心までのアクセスは約10分です。

急行駅から徒歩10分で大手デベロッパーのマンションですから資産価値も高いです。

買えない妬みでネガするのは構いません。

>>1697 匿名さん
本当に何も知らない世間知らずの不動産関係者だと思うわ。今年の西武の株主総会知ってる？知らんよね（笑）

こう言うのでネガキャンするんだな〜って知りました。恐らくここに書き込んでるネガキャンは数人の近所の売れ残りデベ関係者だと確信したわ。

あるのかないのか分からない開発を期待して買うのは、賭けになりませんか。
それに仮に開発があったとして、それが達成されるのは何年後でしょう。
立地に納得していなかったら、それまで不自由な思いをしながら暮らすのですよ。
開発はないものとして期待しないで住む方がいいような気もします。

>>1699 通りがかりさん
計画がない以上無いんですよ、残念ながら。

>>1700 匿名さん
で、そこの株主総会でこのあたりの再開発計画出たんですかね?(笑)

>>1701 1700さん
元々売れてない物件にネガキャンして意味あんの?

>>1702 匿名さん
その通りだと思います。
家電やサービスを極秘計画で進めておいて完成したらお披露目と同時に発売するのと理由が違いますからね、再開発は(笑)
企業や行政、住民が一緒にならないとなし得ないわけで。ここは既に説明したようにお互いの利害関係が一致もしてないので計画すらないわけです。
まぁあと蛇足ですが上石神井が急行止まるようになったのは1967年、ちょうど５０年ですか。はて、50年間再開発なんてされなかったのに急にむこう30年とかで再開発されるんですかねー。計画ができるまでに10年、承認されて予算がつくのにさらに10年、着工して完成するまでにさらに１０年、最速でこんな感じですかね。まぁまずは早く計画を立ててもらわないとですね。

>>1699 通りがかりさん

都心と言っても高田馬場まで１３ー１４分です。
乗り換えて新宿行くのに乗り換え３分電車５分でさらに８分かかるので２１－２２分が新宿までの時間です。マンションから１０分かかるので３０分は越えるのが現実ですよ。

>>1706 匿名さん
では、2,000万も更に高いマンション貴方は買えるの？

上石神井が開発されるか否かの話ですよね？
他線に行くことになっても、探せば同じ価格帯で買えなくもないですよ。

>>1708 口コミ知りたいさん

買えますよ。グロス価格が問題ではなく費用対効果が大事なので費用対効果が高ければグロスで2000万円高くても買いますし逆に言えばグロス価格がいくら低くても費用対効果も悪いなら買いません。
それに費用対効果が高いけど2000万円も上乗せしなくてもマンションは買えます。
上石神井が気に入っていて費用対効果も考得るなら私はパークハウス上石神井レジデンスの中古を3800万円以下でなら買います。ってか少し前に中古出ててました.4000でしたが交渉で3800にはなるでしょうから。このマンションに5000は払いませんね

>>1709 匿名さん
はい、そうです。しかもグロス高よりも費用対効果が大事ですから。
私は今シーサイドも物色中です。5800ほどでここよりはるかに利便性も資産性も高いので。地盤と高台はこちらが圧倒的に良いですけどね。

>>1711 匿名さん
シーサイドだってw見る目無いねw
あれこそ費用対効果が一番疑問w

>>1712 口コミ知りたいさん
草生えてるぐらいだかからまた図星に来ちゃったかな。
あっちは交通利便性が高く物理的都心にも近いので資産性ウンウンの前に普段が便利だわね

急行停車駅は必ず開発されます。例えば下北沢駅、明大前駅だって開発してます。
上石神井駅、鷺ノ宮駅も近いうちに間違いなく開発されます。

このマンションを買えない妬みでネガしているのでしょうが、買ってる人もいるのでいい加減なことを書き込むのは控えましょう。

>>1714 マンション検討中さん
激しく同感。
シーサイド買えばいいじゃん。買えないからブリリアの掲示板に来てるんだろw

鷺ノ宮は将来性あるとおもうが上石神井は外環の問題があるから…

上石神井の再開発なんて、いらないよ。西武新宿は開発計画ないし、それでよい。静かだし、地価も安い。ここを買う人はそんな上石神井の環境が好きなわけだし。中央線でもなく、立野町や関町でもなく、上石神井が良いわけで。

疑問に思っていたことがあるのですが…。
西武新宿線は既出のとおり利便性は良くないですよね。
この物件のスレも、急行停車駅にもかかわらずネガの見解の人がわりと多く占めています。
ですが、隣の武蔵関の物件「パークホームズ吉祥寺グランヴィラ」のスレでは、打って変わってポジ派がメインになっています。これはどうしてなんでしょうね。価格帯も同じぐらいでしたっけ。1駅違いなのに何か違いがあるのでしょうか。

・西武新宿線・武蔵関物件とは考えない人がある割合でいる。（だから西武新宿線物件というネガが起こりにくい。）
　そして中央線をバス使いでメインにしようと思っているが、中央線の一番近い駅が人気の吉祥寺なのでバス物件となっても許容されている。
・契約者がネガ投稿に対してポジでもって反撃するエネルギーをかなり費やす人々であるという様子。
・あと、青梅街道の北と南の違い（中央線への近さ）は、関係するものなのですかね？　距離的には大差ないようなのですが。

理由を考えてみるとこんなところなのかなと思いましたが…。
ちなみに、あの長文の人もここにはネガ、グランヴィラにはポジ投稿してますね。

もしや、中央線沿線のスレを荒らしてたのはここの人か

>>1718 匿名さん
長文の人はパークハウス上井草も推してたよね。しかも三井のは名前間違えてた笑。
上井草のスレはネガ少ないけど三井のはここに劣らず激しくネガが展開されてましたよね。

>>1720 匿名さん
ブリリア石神井台は、ネガが集団、ポジが一部の人、
逆に、三井のグランヴィラは、ネガが一部の人、ポジが集団（おそらく契約者が団結）という印象です。
1駅違いでも、こんなにポジティブ度合いが違うのは、そのスレを訪れる人の性質にもよるものなんでしょうか。

それとも、物件自体がやはり一般的にそういう見方をされるのか、どうなんだろうと。

西武新宿線は色々物件があるから比べてみるといいかもね

ブリリアシティ石神井台
パークホームズ吉祥寺グランヴィラ
ザ・パークハウス杉並上井草
プラウド上鷺宮

個人的には駅距離重視で上鷺宮が好みだけど、
どれも一長一短あるので好みの範疇かもね。

>>1722 匿名さん
この中だとプラウドが良いね

>>1723 匿名さん
その理由は？　そして他が順位が低い理由は？

>>1716 匿名さん
外環がこのエリアを本当に凍結させてるよね。過去形じゃなくいまだに。ほんと、外環って罪作りだなぁと思うね。

外環建設が当初の地上プランで出来てたらその時に上石神井周辺と西武新宿線も立体化せざるを得なかったはずなんだけどね。
まぁ今となってはただのif。
外環本線地下化された時点でここは詰んだ。
本線地上化が元々道路計画があったにも関わらず地元民の理解が得られないと言う判断で当初の予定を大幅に越える資金が必要な大深度地下に舵を切ったわけで、なのにその２だけになったら理解が得られるわけが無い(笑)
まぁだから外環本線ができるまでに練馬区は必死でその２の工事に踏み切ったわけだがさてそこまで強引に作り、しかも練馬区部分だけであちは打ち止めみたいな、もはやなんのために作る道路かわからないものに周辺開発がなされるわけがないんだよね。
まぁ多分しばらくしたらTBSの噂の現場行きだろうな。
中途半端に途切れた道路に何が?!! って笑瓶が見に来るのかな

あくまでも個人的な意見ですが・・

重視する順

①駅距離
上井草>上鷺宮>>石神井台>吉祥寺

②都心までの距離・時間
上鷺宮>>石神井台>上井草>吉祥寺

③価格（低価格ほど高評価）
石神井台≧吉祥寺>上鷺宮≧上井草

低層物件を好む志向はないから、私はこんなところかな。

>>1724 匿名さん
駅距離重視って書いてあるよ

>>1721 匿名さん
面白い考察ですね。ただ契約者は基本ポジになるのはどこも一緒かと。単に三井はそもそもバス便前提だから、ネガしようもないのかもね。ここは上石神井駅徒歩だから、どうしても駅力のネガが強くなるのかな。

>>1724 匿名さん
立地がいいから。
そんで安いから。
都心にまだ近いから。
駅近だから。
物件がある周辺エリアは質がいい住環境と利便性があり良い意味で成熟してるから。

次点が上井草。次が吉祥寺。最後が石神井台

ここがその中で最下位になるのは前に説明したが、
・駅遠
・周辺エリアが悪い意味で成熟しきって既に下り坂
・街と街の狭間で行政的文化的な中心にいない
・物件自体が相場に比べても中身を見ても割高すぎ
・大規模のスケールメリット生かせてない
・土地が不整形でその歪がグランドデザインにも染み出てる
・周辺に何もなく利便性が悪い
・使えない西武新宿線

ほかの3件もいくつかは上記に該当するが全部じゃないからね

西武新宿線だと、やはりどこも選びにくいな…。
プラウド上鷺宮はこの中ではわりと上位なんですかね。
でも、現地案内図見ましたが、南が新青梅街道で、西が中杉通りですよ。
中杉通りは交通量が少なめとしても、ブリリアと同じ新青梅街道沿いは気にならないのかな、と思っちゃいました。

新築じゃないけど、私がいいと思うのは、井荻のグランドメゾンかな。

>>1726 匿名さん

>>1726 匿名さん
価格はグロスだけ見ても意味無いね。
中身が伴って初めて安い、高いと意味があるわけで。
加えて資産性、リセールも外せない。

１０年ごとに
6000万→5500万→5000万となる物件Ａと
5000万→4000万→3000万となる物件Bがあれば俺はBは買わないね。住居費のコストが悪いばかりか普段の生活も安い価格でのものしか得られなかったわけで費用対効果は最悪。
８万円のその時最新iPhoneを大事に大事に10年使い潰すよりも、安いからってだけで選んだ格安中華スマホを２年ごとに買い換えて使うよりも、最新iPhoneを１年で売って乗り換えていく方が10年でのコストを見れば明らかに最後の方が良いからね。(機種はただの例だから。)

>>1724 匿名さん
自分なら

①物件周辺環境 閑静さ
上井草>吉祥寺>上鷺谷>上石神井

②駅力
吉祥寺>>上鷺谷>上石神井>上井草

③建物及びランドプランのグレード
吉祥寺>上鷺谷>上石神井≧上井草

④価格
上石神井≧吉祥寺>上井草≧上鷺谷

それぞれ個性あってどれも魅力ですね。

鷺ノ宮は価格が高い。グランヴィラは武蔵関駅から遠く、吉祥寺駅へはバスなので論外。やっぱり急行停車駅、徒歩10分のこの物件がベストでしょうね。

>>1733 マンション検討中さん
なので、自分も徒歩5分の上井草が気になってたんだけど、吉祥寺はバス日に360本だかって聞いて乗ってみたら結構快適だったので悩む。
上石神井の徒歩10分毎日歩くのもなあと。コスパ良いと思いますが。

>>1730 匿名さん

西武新宿線でマンション選ぶ方がまず間違ってるからだよ。そこを認識するところを始めたら?
キリスト教を国の宗教としてる国にイスラム今日で生きてのは辛いでしょ?
日本みたいにあまり宗教自体が認知というか理解がない国でガチな宗教儀式や慣習はなかなか理解されないでしょ。

それと同じでマンションに適した土地とそうじゃないのがあるよ。
西武新宿線沿線って基本的に戸建街だよ。一種低層が駅徒歩30秒から始まるぐらいの。
西武新宿線乗って車窓眺めてみな。低くてボロい戸建てやアパートばかり。土地が細かく切れ切れでお店もなんでも駅周辺に根づかない。空間利用率は愚か土地の平面利用率が極めて非効率なのがこの西武新宿線沿線に言える。

こういう属性の土地にそもそも空間利用率と平面利用率を高めて合理化する事で良さを出すマンションが適してるわけがない。
大規模のスケールメリットですら出せないし出す必要性もない(笑) 個人では絶対買えないような良い立地、戸建だったらもろに周辺環境の影響を拾ってとても家族で住めないけど大規模でマンションだったらその影響が遮断、防護できて優位に立つ！ってそういう立地が無いもの(笑)

例えばシーサイドなんてあそこは戸建なんか住めないよ(笑)地盤も悪いし周辺高い建物や商業施設もあるんだから。だけど大規模マンションならそれがうち消せて住宅として成立するんでしょ。だから住環境と利便性っていう本来相反関係にあるのをうまく共存できるんじゃん。

ここってマンションである必要あるか?

>>1735 匿名さん
シーサイドはスレ違いな、遠征しすぎ。ここの検討者は埋め立てにはいかないから城南城北のスレで頑張って。

>>1731 匿名さん
資産性重視なら、物件Aだよね。
でも、自分が住みたいか、好きな場所か、とか考慮したら、また違ってくるよね。
資産価値のある物件が、必ずともいいとは限らないから。

>>1736
シーサイドはただの例としてあげただけ。
ようは、マンションに適した立地もあればそうではない立地があるということで。
だけど実はそれがとても大事なことなんだけどね。わかってない？

じゃあシーサイドは一旦忘れてこの物件の話の検討に戻る。
このマンションの目の前には新青梅街道っていう幹線道路があるわな。
別にそれ自体はいいんだわ、どこだって道路なり首都高なり工場なり、って
嫌悪施設とかはあるもんだから。問題はさ、それがある代わりに得るもの（価格が安い、ってんじゃなくて）
あるか？ってことなんだわ。

さっきも書いたが、利便性と住環境ってのは基本的には相反関係にあるんだわ。
だからそもそも一種低住専が広がる西武新宿線沿線が利便性は低いってのはこれは
当然なんだわ。
なのにさ、利便性も低いのに幹線道路沿いで環境も悪化して、ってなにそれ？ってのが
この物件に限らずこのあたりのエリアが不人気な最大の理由だってこと、わかってる？
マンション自体がこのあたりは不人気なんだよ。逆に単身向け賃貸やアパートは
実はとても盛況なんだわ。それはなぜか？　そういう話だからだよ。
単身者は別に住環境がどうだ、とか関係ないからね。寝るだけだから。
安ければいい。安いことは正義！って感じだから。でもファミリーはそうはいかない
子供の住環境のことを考えればそういうわけにはいかないし生活の豊かさ、楽しさを
考えればわざわざ5000万以上も出して買うところか？ってなるわけ。実際、
この辺のエリアなんて売れるのは戸建。駅近徒歩５−8分でも5000万で買えちゃうんだから。
30坪 90m2床面積駐車場付きの2F建売が。やすっぽかろうがなんだろうが費用対効果を
考えれば戸建のほうが適してるわけ。3F建の牛乳パックみたいな家はここでは
買わなくて済む。しかもどうせ車必須のエリアなんだから。だってそうだろ？幹線道路沿いにしか
お店ねーじゃん。規制緩和受けてるわけだから。駅前にいってなにがあるよ？
わざわざ松屋や日高屋いくために駅前で徒歩１０分もあるくわけ？5000万の家をかって
できるのが松屋か？　違うだろ、って普通はなる。冷静であればあるほどそれはないなってなるわけ。
実際そういう人が多いからここは売れてない。でも当然の話。ここだけではなくこの界隈にできる
マンションは軒並み大不振だから。ここはさらに割高にしちゃったから余計に寄り付いてないだけで
本質的には同じなんだよ。

だけどさ、同じ幹線道路沿いでも、例えば都心に近づけば近づくほど、つまり中心円に近づけば近づくほど
周辺面積は少なくなり、でも道路は５放射３環状にいくつかの幹線道路が伸びてるんだからそりゃ道路に
面することも多々あるわけ。で、それはそれで確かに住環境として悪いわけ。でもさ、都心に近づいたことで
利便性も同時に上がってることが多いわけよ。それがさっきいった、相反関係ってやつでしょ。
つまり住環境が悪くなる代わりに利便性は得てるんだ。で、マンションの出番だ。
戸建みたいな狭い土地、しょぼい建物に幹線道路ぞいだとまぁ完全にやられる。なんの防壁にもならん。
つまり環境をもろに受けるってやつだ。この場合は我慢するか利便性を諦めて住環境をとって奥に引っ込むかの
２択しかない。
が、マンション、特に大規模であれば敷地の広さ、棟の作り、そして重厚な建物とスケールによる防音対応によって
そこがだいぶ緩和できるわけだ。それこそマンション最大の優位点ってわけ。利便性がいいところに住み、さらに
戸建ではなし得ないことをマンション「だからこそ」できた、わけだから。だからマンションを選ぶ価値ってのは
そこにあるし、逆にいえばそれがないマンションを買ってもなんの意味もないどころか単に資産共有、共同生活
ってことでマンションであることのマイナス面だけを被るだけになるからみんな避けるわけ。

おわかりか？根拠がないネガをいってるんじゃない。冷静かつ前向きに検討すればするほどここが売れてない
っていうその理由がだんだん明らかになって名実白昼になるってこと。

>>1737

うん、だからそれは知ってるからすでに言及済み。
「このマンションに惚れた」かつ「このエリアがどうしてもいい」って人はいるのは知ってるから
そういう人は資産性云々以前の話で惚れたんだから買えばいいし、そういう人はすでに買ってるかとおもうんだけど。

一方で、そういう「場所が限定されてる」と「物件も限定されてる」を両方満たす人ってどれだけいるのかっていうと
自分は相当少ないと思うね。「エリアが限定されてる」人はいるでしょう。「なんとなくこの物件きにいった」って人も
いるでしょう。でも両方どちらも強い思いがあるって人はまぁあまりいないね。
で、場所が気に入ってる人はむしろ賃貸ですめばいいじゃん。だってこのマンションでの費用対効果を算出したら
明らかに賃貸の方が安いっていう結果がもう出てる。賃貸の方が安くてしかもリスクも追わなくていい。
費用対効果が悪いこのマンションでは20年経過しても売却したところで賃貸してたほうが圧倒的に安いのだから。
もしくは中古の築浅を買うっていう手もあるよね。場所が気に入ってるならそれのほうが費用対効果ははるかに高い。

でも多くはそうしない。なぜか。それは「そこまでしてここには住みたくない＝そんなにこのエリアを重要視してるわけじゃない」
っていうのが実際のところだから。もう一つは「3000万にしかならないような中古をかったら自分が次売る時って買い手つくわけ？」
っていう不安があるから。多分この２点なんだよ。後者はただしい。買い手がつかないかもしれない、っていうかものすごく時間
がかるのは目に見えてる。むしろここで売るぐらいなら賃貸でだしたほうがいいぐらいだ。買い手を見つけるのは至難の技だろう。
でもそれがわかってるのに割高な新築を5000以上で買う方がどうかしてるね。そんなにここがお気に入りなら賃貸でも
同じなのだから。それにマンションではなく戸建のほうがいい。ここはそういうエリア

逆にこのエリアに限定していない人はここに執着する理由がないのだからもっと広く目を向けるべきだろうね。
地元民ならともかく、西武新宿線でマンションを買う人の大半が、「中央線が高いから」これにつきる。
ほんとは西武新宿線を指名買いしたいんじゃない、ましてや上石神井？鷺宮？初めて聞いたー！WOW
って人が多いだろう。武蔵関にいたっては地元民以外誰も知らんだろう。そんなところが住みたい！って名指しで
指名買いになるわけがない。ただたんにエリア検索と金額入れたら残ったの西武新宿線物件だった、ってただそれだけの
理由の人がほとんど。そういう消極的な理由で、しかもこのあたりがマンションに適してないのをわからず買って
はたしてどれだけ幸せになれるんだ？

自分が住みたかった場所でもない、人気でもなければ街としてファミリーが住みやすいエリアでもない、
なにか特別なメリット、優位性があるわけでもない、むしろ西武新宿線にすると必ず高田馬場で乗り換えて、っていう
縛りがついて１回乗り換え必須の呪縛から逃れられない。
はてさて、それでわざわざ借金して高いマンションをかうの？なぜに？ってならないかね。普通はなるよ。

この辺りなら南に下って中央線にいくか、もしくはもっと北側にいって西武池袋線の石神井公園駅にいかないとマンション
の優位性は残念ながら発揮できないしマンションで買うならそちらのほうがいいだろうね。
周りにオンボロアパートやら戸建やら小屋みたいな古い建物しかないところにこのマンションだけ勝手に高級路線
突き進んでも誰もありがたくないから。そしてそれを実感するのがほかでもないここの住民だよ。

「街並み」ってのが重要なんだよ、高級感ってのは。自分のところのマンションの顔が豪華そうにみえて一歩歩けば
しょぼい都営住宅にオンボロアパート、社宅、ばかりが並んでて、しかも駅遠だからそういう街並みをとって駅までいく。
駅にはなにもない。駅直結西友なんかで悪いが家族で買い物なんてしようとも思わない。完全にコンビニ感覚の店だろ？あれ。
それで本当に、「新築かった！豊かな憧れの街上石神井に自分はすまうぞ！」ってなるかね。まぁなる人はいいが
俺はなれないとおもうわ。

長文の人は何故こんなに長い文章を書くの？
そのエネルギーはどこから湧いてくるの？
そもそも検討外の掲示板にずっと張り付いている目的は何だろう。

>>1740
君の方が不思議。そのコメントって検討者にどう役に立つの？
ってか君は物件の検討ではなく投稿者の検討者なの？
検討外って何勝手に決めてるの？検討してるからそれを書き込んでるんだがそれの何がいけないの？
検討した結果で買うか買わないかはそれは個人の判断でしょ。ここは結果を報告するスレじゃないぞ。
ましてや、投稿者自体を検討するスレではない。君の目的の方が極めて不自然で理解できないね。

>>1730
> 西武新宿線だと、やはりどこも選びにくいな…。

"やはり"とかちくりとディスりをいれますね。
選びにくいと思ってるのはそれはあなたが自分にとって必要な要件が定まっていない証拠です。
もっといえば、このエリアの現実をしっかり直視していないから決め手にかけると感じるわけ
です。
西武新宿線は安いというか違いますがグロスが安いだけで中身がいいのに安いわけではないです。
不動産には掘り出し物がないのだから当然です。大勢にとって価値が高いと思うものは高いのです。
そうではないから安いわけですから大勢にとっては価値が低いとしか言いようがないわけです。

にもかかわらず、そういう当たり前のことを直視せずに、中央線物件を狙っていたけどグロスが
高いからということでこちらに逃げ込むといった消極的な理由で西武新宿線沿線の物件をみても
そりゃ選べるはずもありません。

もともとこの沿線を狙っていたわけでもなく、ここの界隈をきにいっているわけでもなく、たんに
安いから、購入できると思える範囲だから、っていうだけで検討したところでむしろマイナス面が
目についていくのは当然でしょう。そしてその蓄積の結晶がまさに相場でしょ。
大勢が、「なんだ！中央線ばかり目に入ってたけど西武新宿線超絶便利じゃん！沿線の環境も全然いいじゃん！」
って人ばかりで実購入が続いていけばいくほどそれが相場に反映されるわけですからね。

少し前に2000万円の差が！っていってた人がいますが、その数字の妥当性はともかく価格差
だけの差がやはりあるってことですよ。
このエリアで探すなら現実をまずはしっかり認識し良い面、悪い面含めて吟味したらいいと思います。

ところで、井荻のグランドメゾンがお気に入りでしたらあそこは常時大量の売りが出てますから
中古で買ってしまえばいいんじゃないでしょうかね。いいなって思えるってことはそれはそれで
購入動機になるわけですから良いと思いますよ。
井荻は急行もとまらず、っていうより急行や準急を見送るための駅で、当然駅力もなければ不便な
西武新宿線ではありますが一方建物の設計、作りはさすがは積水といったところかゆとりあるプラン
ですよね。
成約価格をみると坪単価は今は210前後ですかね。新築時は245万前後でしたから10年でみたら16%
ほどの下落ですか。5200万円の部屋→4400万円ほどですか。10年での下落率としてはまぁ普通な
感でいいのではないでしょうかね。問題はこの後ですけど。

つまり2000万出してでも中央線か池袋線の物件を買えってことね。で、その2000万は誰が出してくれるの？
結局このあたりは西武バスの路線が発展してて、それ乗って中央線なり池袋線に行くわけでその妥協が2000万なんでしょ。バス便嫌なら駅遠15分もありかもね。自分ならバス便10分のがいいわ。

>>1742 匿名さん

「不動産には掘り出し物がない」ということは全て価格転嫁されているということですよね。
であれば、西武新宿線沿線の物件が中央線より2000万円（この数字の妥当性は置いといて）安いのは、市場の原理が働いた結果ということですよね。
西武新宿線沿線の田無以東の新築物件をおすすめできないのは、どのデベロッパーも割高に値付けしているということなのでしょうか。

武蔵関駅以東でマンション買っても意味がないです。戸建ならまだしも。

上石神井駅の物件は発展性を多くひめていて近い将来にJRなみの資産価値になることはあり得ます。

路線的にも実質的に東西線に乗り上げていますし、中井駅と大江戸線もくっつく可能性が大です。

>>1744 マンション検討中さん

不動産に掘り出しものがないのは、中央線も西武新宿線も同じ。今はどちらも割高。10年、20年後の騰落率は当たり前だけど利便性の高い中央線のほうが良い。もちろん物件によりけり。とはいえ、10年後に売るとしても、トータルコストは西武新宿線のほうが絶対に低い。
同じ予算で床面積を諦めることができるなら、中央線も良いと思う。

そもそも2000万円の差を払うことができない人が、この物件を検討する人の大半だと思う。予算5000前後、といったところでは。

>>1742 匿名さん
井荻のグランドメゾンは、昨年ぐらいからチェックしてますが、今は新築時の価格から16％も下落した価格ではないですよ。むしろ新築分譲価格かそれよりプラスで売り出していた気がします。中住戸だと5000万ぐらいがメインで4400万なんて価格は見たことがありません。
ここは敷地全体の設計とか緑地がとても素晴らしくて気に入りました。
でも、西武新宿線であることと、井荻駅周辺の発展度のなさに躊躇しました。それとバスで行けるのが荻窪なんですが、吉祥寺行きが出てないので。マンションは建物より立地というので、いくら物理的な物件を気に入っても、利便性を妥協して購入していいものなのかな？と。
で、もろもろ考えて利便性を妥協して決定しそうにもなりましたが、それ以前にある事柄がずっと気になっていて、結局それで購入に踏み切れませんでした。（ご存知の方もいるかもしれませんが。）私は気にする方なので。

>>1743 匿名さん

>>1743 匿名さん
グロス高だけ見ても意味が無いと言いましたし、2000万高く出せとも言ってないですが。
2000万高い部屋に住んでも費用対効果が悪けりゃ意味無いでしょ。
このマンションは費用対効果が悪いと言いましたが、中央線物件すべてが費用対効果が良いとも言ってませんよ。

それと住居形態の話もしましたが。マンションに適した、マンションと言う住居形態が活かせる立地＝戸建では費用対効果が悪い立地もあればその逆の立地もあると。

グロス高でしか語れない検討しかできないならもうそれで決めたらいいんですよ。それも個人の自由。ただ日用品買うのではあるまいしグロスが安いマンションでも数千万と言う金額は普通所得の人にとっては無視出来ない大金だから普通は費用対効果を最大限に考えて物件選びをするものです。スマホを例に説明した通りですよ。。実質的な住居費が同じなのに、あなたがいう2000万円高くても結果同じ住居費になる場合もあるし、その物件より２０００万円をケチってここを買って売る時にはその物件よりも2000万円以上の安値でしか売れないのが多々あるわけ。

>>1744 マンション検討中さん
まず新築と中古は価格のつけられ方が違います。前者は売主が仕入れ値、建築費、営業広告販促費、利益等を算出していって決めます。もちろん近隣相場は考慮に入れて大雑把な価格レンジは決めてそれに合わせた仕様にはなりますけどね。
中古市場は買い手と売り手の成約結果にすぎません。相場以上でも買い手がいれば成約。相場以下で売ってるのに買い手がつかないなら成約しない。
故に相場はあくまでも過去の蓄積であり坪単価や平米単価で必ず売れると限らない。

で、新築が割高なのはどこもそうだが大事なのはまず立地と利便性。次に資産性、つまり費用対効果。西武新宿線だとこの二つが厳しい、というより満たさない事が多いよね。
マンションに適さないからだよ、立地的にも環境的にも。一方で戸建ては安く、しかも安定した価格なんだよ。なぜ西武新宿線沿線に来てるのにわざわざ不利なマンション形態にこだわるの?お金を有効利用したくはないのかな?

>>1746 検討板ユーザーさん

>>1746 検討板ユーザーさん
トータルコストが絶対に安いわけが無いですよね。なぜ絶対と言いきれます?(笑)
10年後に売るとトータルコストが悪くなるのはこのマンションですよ。ちなみに私は6500万円で買った中央線西荻窪のマンションを10年で売りましたが6300万円で売れました。

元々予算が5000万でしたが資産性と普段の利便性、住環境を重視して意味がないグロス価格を見るのをやめてよかったと心底思いましたね。5000万出して3000万で売れるのと、6500万円出して6300万円で売れるのとでは全然違います。単なる差額の金額だけではありません。10年と言う期間を利便性と住環境が良いところにすめて、なおかつ結果的に実質的な住居費が格安なのだから。

住宅は実需と資産性を兼ね揃えるのですが、元々資力に乏しい、また住宅費だけに大きな比率を占めるわけにはいかない普通のファミリーにとっては無視出来ないお金なんですよ、１０００万､2000万円って。

>>1750 匿名さん

立地や利便性は、マンション・戸建に同じように関係しませんか？
同じ場所に建ったら、立地と利便性は同じ、沿線も同じだし。

西武新宿線は、駅近にまとまった土地があまりなくて、駅近物件が出にくい＝マンションに不向きってことなのかな。

>>1751 匿名さん

では、マンションで得をするためには、資産性高い立地だったら10年後ぐらいには売る前提でないと、ということですね。
そのまま住んでちゃ、高いの買ったままになる。

>>1747 検討板ユーザーさん
なぜ全部払うっていう発想なわけかね?
住宅費、で考えられないの?
マンションって元々脱出戦略必須なんだけど。遅くとも竣工25年ぐらいで売らないと今度は買い手が税制優遇や住宅ローンで不利になるから買い手も減ってしまうが?
一定期間住んだら売る。売ればお金にはなる。だからマンションではリセールや資産性ってのを大勢が気にして考慮してるんですよ。目の前のグロスが安くて4000万円だったらリセールは０円でいいなんて人誰もいませんよ。だからシティテラス小金井公園みたいなところも苦戦してるんですよ(笑)

だいたいこのマンション検討してる人の中でどれだけの人がこの近辺の中古を考えて中古を買ったでしょうかね。ここが築２０年で３０００万年で出てても私ならその中古は買いませんね。25年経過してたらフィルターされてると思いますしね。

>>1751 匿名さん

荻窪の売買例はほぼ相場のおかげでしょう。

>>1748 匿名さん
いえ、グランドメゾンは１６%資産減額になってますよ。井荻ですからね(笑)
ってかまさかこのマンション検討者を装ったグランドメゾン住民が自慢しに来るとは恐れ入りました

新宿線は売れない時代

>>1756 匿名さん
私が主に見てたのは1年前なんですが、ほぼ分譲時価格でしたけどね？　最近下がったのかな。
そんで、なんでもかんじでも○○住民だと指摘しない方がいいですよ。違いますからー。

内容関係なしに、
あまりにも長いコメントも荒らしの一種だと思う。
スレッド全体が読みづらくて情報が探せない。

管理人さん、どうにかしてくださいな。
　

>>1752 匿名さん
立地と利便性は戸建てにも関係はしますよ、もちろん。
でも住居形態が違うために特性の違いで重視ポイントが違いますよ。
第一低住専ってのは｢土地の活用｣という観点で見たら｢最も低い＝価値が低い｣わけです。
なぜなら第1種低住専は用途地域の中で最高に利用が制限されてるから。パソコン(土地)買ったのに使えるアプリ(用途)がメモ帳だけ、って法的制限されてるもんです。
って事は第1種低住専ってのは便利な施設や開発されることがない、いろんなお店やら工場もない、建築技術が上がって堅牢で地震にも耐えれる高層技術があってもそれも適用できない、それが低住専。
裏を返せば安定しており閑静な住宅街になる、ってかそれにしかなり得ないように用途がなってる。

で、戸建ては一種低層に適してる。これは戸建て周辺の影響をモロに拾ってしまって影響しまくるからだ。1000坪ほどの土地を持つ富裕層はともかく東京都23区で普通所得の人が買える土地はせいぜい35坪ほど。こんなちっぽけな敷地では隣地になにかできるだけでものすごい影響がある。普通駅近は高度利用、商業地域に指定されるからね。戸建てなんか立てたら日当たり悪いは車の出し入れしずらいはプライバシーないわ耐火性能挙げないといけないからコスト高だわ、と言い事がない。だから一種低層に行く。利便性と引き換えにね。これは選択。

マンションは?マンションは違う。マンションは広い敷地と高さを活かし、さらに共有する事で戸建てにはできないスケールメリットを出せる。だから駅直結マンションみたいなのが成立しうる。利便性を受けつつ住環境もある程度担保可能。

が、西武新宿線沿線だと戸建てに適してるのは駅近ですら一種低層が広がるから。だから利便性は著しく悪い。当たり前。そういうエリア。用途地域だから。マンションに不利になる。しかもここは幹線道路沿い。幹線道路沿いである｢必要がない｣エリアだよね。
渋谷駅徒歩５分だけど近くに首都高があるって場合。これは選択。首都高は邪魔だけど渋谷駅徒歩５分っていう好立地、利便性もえられるわけ。等価交換じゃん。
ここは?新青梅街道に接する代わりになにか得られるの?利便性がもらえた?無いじゃん。これは選択ではない。これはただの我慢、しかない

>>1753 匿名さん

マンションは脱出戦略必須ですよ。

>>1751　>>1760
ふむふむ、上の2つは勉強になりました。

>>1761
脱出計画（リセールでうまくやる）のはあまり考えてなくて、永住でいいかなと思いながら探してるんですが…。
それだったら資産性があまり期待できなくてもいいですよね。「気に入った」重視でも。
計画が変わってもし売るときになったら、大きく損してしまうけど。

>>1762 匿名さん

みんな永住と思って買うんだよ。でも売ることになる。永住するってただの結果だよ。実際さ、今はある築30年､40年､50年のマンションに新築からずっと変わらず住みつずけてる人の方が極々少数ですよ。

で、別にいいんですよ。資産性気にしないって人は。でもそういう人は気にしない気にならない、ではなくて気にしないようにしてるだけですから。問題を先送りしてるだけ。見たくないものは蓋をしてるだけ。それでいい人はそれでいい。

さっきから書いてるけど庶民にとって、特に東京では住宅費の負担割合がでかくなりがちで無視出来ない金額なわけ。ここ買って2000万円の減損確定させてしまうって事はさ、いうなればこの２０００万円は捨て金と同じだよね。だってこの２０００万円あれば子供一人育てる養育費分じゃんね。それが消えてしまうわけじゃん。それはどう思うの? これも蓋しちゃうの?車だったら500万ほどの車が4台も買い換えられるよね。実際には買い換える時にやはり売って買うから最も買い換えられるぐらいの金額になるわけで。

逆に確定はしないが逃げずにしっかり検討して確度を上げていけば2000万円失わないで、さらに高い費用対効果を生み出すことが出来る。マンション購入資産形成にもなる、っていわてるのはそこにあるんだが。勘違いしてない?資産性や資産形成は富裕層だから意味があるんだろ?って思ってないか?真逆だよ。庶民こそ費用負担がでかいマンションをいかにうまく活用できるかが重要で必須なんじゃん。富裕層なんて住宅費なんてびびたるものなんだから。

>>1763 匿名さん
ここ5000万新築で10年で4500くらいでしょ、周辺見ると。パークハウス上石神井も中古も68平米で5000万弱で売られてる。かつ、ブリリアというブランドは価値がある。新青梅街道沿いを気にしない人がここを買うわけで、中古でもそれを気にしない人が買う、というだけ。23区でブランドマンションを予算5000万で買いたいが叶うマンションなわけで、このキーワードに惹かれる人は新築にもいるなら中古もいる。

>>1763 匿名さん
ここはあなたの予測でいくと、資産価値が低い（売買時に大きく損をする）ということですが、
では、あなたのおすすめエリアや沿線はどの辺りになりますか？具体的な物件だとどこになりますか？
西荻の物件を売買で大損せずに済んだということで、やはり中央線沿線やその辺りでしょうか。
遠過ぎると比較しにくいので、（山の手線内＋）山の線より西とかでお願いします。

>>1765 匿名さん
激しく同感。
そして長文ネガ投稿の先に貴方が得るものも教えてよw
それが書けないならばただの荒らし確定w

>>1766 eマンションさん
いや私は非難してるわけじゃなくて、参考になるから意見を聞きたいな、と。

>>1765 匿名さん
今検討中なのはシティテラス荻窪、ブランズ南荻窪、グランスイート麹町、アトラス中野南台、グランドメゾン江古田、グランドメゾン品川シーサイド、シティテラス杉並方南町、ブラントン神楽坂、シティハウス自由が丘、ガーデンズ東京王子、プラウド六郷です。
オススメエリアは環七内側、駅近でマンションである事の優位性がある事、街の狭間とかではなくちゃんと街の中にある事、今後も開発、発展余地がある事、利便性が高い事を満たすエリアです。あげたマンションエリアは基本的にそれを満たしますし普通所得の家庭で買える範囲です。

ちなみにあなたはなぜここを検討してるのか教えてくださいな。お互い情報・意見交換がこのスレの存在価値があると思います。どの辺が気に入ってるんですか?また懸念はどこでしょうか?

>>1766 eマンションさん

草を生やす前にマンションの話を生やしてくださればと。

>>1764 匿名さん
成約価格でご確認ください。そういうレベルにあれば苦労しないという事がよくわかりますから。

あと何度も言いますが幹線道路沿い｢自体｣にクレームつけてません。これがあって代わりに得るものは?って言ってるんです。｢選択｣にならないですよね、交換するものが無いと。
俺のモノは俺のモノ、お前のモノは俺のモノ、でどっちを選ぶ?っていうジャイアンと同じでそれは選択ではなく単に強いてるだけです。
気にならない人がいるとあなたは言いましたが違います。気にならないように努めてるんですよね、蓋をして見ないように。それって検討じゃないですよね。ここは検討スレであり情報交換や意見交換の場所です。考えなしようにしようね！って舐めあう場ではないという理解です。自分は強いられるのでよい、ジャイアンの言いなりでもいいんだ、ちっとも不満じゃないって方はそれは個人の我慢ですからそれでいいですけど、であるなら検討はしないのですからここでその愚痴を言う必要性はないですよね。検討板なのですから、ここは。

>>1767 匿名さん
ありがとうございます。
これらの物件を検討中の方が、ブリリアも検討するんですね？とちょっと不思議に思いました。
それでこの中で麴町は山手線ど真ん中で他とさらに違う感じですよね？坪単価がだいぶ高くて普通所得層が買えるイメージではないですど。

私がここを検討した理由は、
石神井公園に近い（でも15分ぐらいかかりますけど）、吉祥寺にバスで行けなくはない、価格が中央線などより抑えられる、といったところでしょうか。
懸念は、南向きが新青梅街道沿い（←致命的）、西武新宿線沿線、駅前の道が狭くいい感じのお店がない、周りが坂（日常的に使うスーパーや図書館に行くのに坂を使いそう）です。
共用施設やサービスは、使うものと使いたいものが混じっていますが、グランドピアノは変な盛り上げ感に違和感があり、すごくいらないと思います。
いろいろ書き連ねてしまい、好印象の人には申し訳ないですが。

で、懸念＞欲しい　なので、見送りですね。

×　使うものと使いたいもの
○　使わないものと使いたいもの

×　>>1767 匿名さん
○　>>1768 匿名さん

ここは有意義な議論が活発ですね。
学生の頃通ってたので上石神井は懐かしさもあり、飲酒の店はある程度あるし気取らないいい街だと思ってました。高田馬場まですぐだから、都心エリアにしては安いかもと思って検討してました。

でも、とにかく道が狭く土日はバスも自家用車も踏切の前で渋滞してる。アクセスは大人になれば高田馬場や新宿だけじゃ心もとない。馬場からのメトロ乗り換えも面倒くさい。良く想像したらファミリーにはストレスフルな街かもしれません。

結局は、西武線の駅から徒歩10分歩いてまで何故マンションなの？という点ですよね。

つくづく、マンション購入って身心疲れますね。資産価値と家族の幸せの天秤で混乱します。

ここと同じ予算なら、上石神井徒歩10分の一戸建てか、中央線のマイナー駅の駅近マンションが正解ですね。

>>1771 匿名さん
不思議ですかね。何度も言ってますが私はグロス高を気にしてません。大事なのは費用対効果です。もちろんグロス高は気にしないとはいえ億は出せませんから高い所は思いっきりパンダ部屋狙いです。どのマンションも普通所得なら買える範囲です。あとは｢選択｣をしていくだけ。麹町では無論条件の良い部屋、広い部屋は無理でしょうね。でも我が家は３人家族です。そして子供はまだ赤子。2LDKでも十分なのです。これも選択です。
はなから30年も40年も住まうつもりはありません。費用対効果を最大限にすいために最善の道を選びます。

で、あなたの検討情報をシェアしていただいてありがとうございます。
挙げられた懸念点はこれまで私が言ってきた点と同じじゃないですかね。あと価格が抑えられる、ってのはまさに私が指摘してきた無意味なグロス高による比較だと思いました。抑えられるとは言わないですよね。失ってるんだから、得たいものが。

>>1774 マンション検討中さん

はい、そう思います。それを勘違いした人がいて困ります。
上石神井がお気に入りならむしろその地勢を活かした住まいをみつければ済む話なだけです。徒歩５分で駐車がついてる普通戸建も買えるんですから。鉄道利便性が悪いから車必須のエリアなんだし。なのにわざわざマンションにして駐車場代も払うのですかね。せっかく一種低層なのに。どうしてイスラム圏なのにキリスト教で行こうとするのか不思議

>>1775 匿名さん

横から失礼します。
そのような物件を検討中の方が、この物件も検討対象に入っている理由は何でしょうか。
非常に不動産にお詳しいようなので、気になってしまいました。

石神井公園のほうが好きです。

>>1777 通りがかりさん

変な先入観を持たずに色々見て検討するのが私の流儀だからですけど。勝手に思い込むと実はいいんじゃん！ってのまで消されますからねそれは機会損失です。例えば麹町の物件も全然高いじゃんっていうコメントありましたが思い込みですよね。何かをうまく捨てれば対象に入ってくる。選択ってのはそういう事です。欲しくもないものを必死で言い聞かせる強迫観念では無いのです

>>1779 匿名さん
ブリリアは売れてるから買えない人の被害妄想w

ここはポジの人の方が荒らしに見えるわ。

>>1780 eマンションさん
だと良かったんですけどね。もう出来てしまいましたし。
草ではなく花が咲けば良かったんですけどね

>>1781 匿名さん
草しか生やしてないからでしょうね。

凄まじいネガ攻勢だな。既に検討外ないのに激しくネガる目的は？平日の日中にすごいね。
一般の検討者はグロスが全てですよ。プロならそれがわかるでしょう。だって、ほとんどの購入者は購入額−頭金＝ローン≒ローン承認額なわけで、いくら資産価値と言われても、頭金とローン承認額は増やせないでしょうが。都心に近くても、埋め立ては嫌だ、下町は嫌だって人が地盤の良い練馬の西武新宿にくるのは妥当かと。将来住みかえ前提なら戸建エリアだとしても戸建を選ばない選択肢もあるわけで。

>>1784 匿名さん
グロスで考えるって選択肢があまりない人に関してですよね。ピックアップした物件がローン借入額ギリギリっていう人。
さらに出資できる人は出せる範囲でより資産価値があると考える物件を選択するってことじゃないですか。含み損がない物件を選ぶということですよ。

>>1785 匿名さん
ほとんどの人はギリギリでしょう。今の相場がそうさせてるのは知ってるでしょう。
資産価値と言ったって今の都下相場なら全て含み損出ますよ。それでも今買いたいから買うわけで。西武線の中で上石神井が好きな人はここを買う。

>>1784 匿名さん さん

検討を履き違えてませんかね。あなたの言ってるのって検討ではなく単に強迫観念でそう思い込もうとしてるだけじゃないですかね。
それに誰もグロスは完全に無視できるとは言ってませんが(笑)億は私は出せませんし。一方でグロス高が全てではないです。それは何度も説明しました。
それと選択肢と言ってますがあなたが言ってるそれって選択してるのではなく勝手に思いこんで強いてるだけですよね。西武新宿線に来ること自体否定してません。住み替え前提なのにマンションを選択する理由にもなってません。
あなたが書いてるのは単なる行動です。検討がそこにないじゃありませんか。ただの行動パターンの一部を書いてるだけですよね。
ここは検討板なのですから。行動結果は本人が決める話です。その行動自体に他人があれこれ言う必要は無いし他人に強いる必要も無い。

で、あなたはこのマンションのどういうところが良くてどういうところが懸念でしょうか?検討板ですからこのマンションの事を語っていただきたいです。

投資メインで買う人はここにはいないよ。いるわけない。しかも、今の相場で投資するなら、再開発地域か、番町とか、広尾とかの一等地に行くわけで。そんな客はこのエリアには来ませんよ。

>>1787 匿名さん
マンション語らず失礼しました。
メリット：23区徒歩10分のブランドマンション新築が5000で買える。
懸念：幹線道路沿いなのと駅までの道の景観があまりよくない。

>>1786 匿名さん
なんでもざっくり決めつけても意味がありませんよ。物件ごとに特徴も洗剤価値も全然違うわけですから。
今の相場なら～っていう方がいますがそういう方はずっと言ってますよね、愚痴ばかり。
前を向いて現実を受け入れて検討するから意味があるのでは? 相場のせい、経済のせい、デベのせい、国のせい、みたいに責任押し付けて｢だからしょうがないんだ！｣って言っても何も始まらないと思うんですが。
あと、上石神井が好きでも住まいは上石神井に沢山ありますよ。何故ここになるんでしょ?その辺の検討をシェアしてもらえません?ここは検討板ですからそういう話が検討者にとっては有益になるんだと思うんですけど。
上石神井好きだから→このマンションしかない、とは普通ならないので。あとここは石神井台で上石神井アドレスでもないですけど。最寄り駅が上石神井なだけ。
新青梅街道挟んだ北側の街の中心は石神井公園駅付近になります。そういう意味ではここはその街の中心から外れた狭間になってしまいます。そこが懸念ポイントの一つでもあります。駅距離だけではなく、行政、文化、教育、福祉がファミリーで住まう場合は大きなポイントになります。単身者の場合と大きく違う点はそこです。単身者は住まい自体が位置する場所はある意味仮です。寝る場所ぐらい。学校なり会社、プライベートでの遊びに行く場所が生活圏ですから。西武新宿線沿線だと安いですから安さを求める単身者にとっては都合がいいわけです。

一方でファミリーは違いますよね。子供は成長するまでは家中心のエリアが生活圏です。そして必然的に親もそうなりますよ。せっかく税金収めて高いお金も払って家買ったのに行政や福祉教育文化の中心から外れ単身者にとって都合が良い、言い換えれば単身者向きの環境にわざわざファミリーが住まうメリットってなんでしょうか?
そういう点も適材適所になってない例だと思いますよ。一種低層がマンションに向いてないっていう話と同じ事なんですよ。
住めるか住めないかっていえば住めますよ。でもそういう我慢大会をしてる訳では無いですよね。自分たちの要件にあった、向いた場所に対して対価を支払うから払うと思ってるんですけどいかがですか? 好みでもなんでもない洋服屋で買えるから、って理由で服買いませんよね。それと同じことじゃないですか? このマンションって単身向けじゃないと思うんですよ。思いっきりファミリー向けだという認識です。ファミリーで住まうのにこの周辺環境はどうお考えですか?

地盤の事を仰ってましたが地盤は大事ですが地盤が固ければ地震が来ても大丈夫とは限りませんし第一ずっと家族は家から出てませんか? 東日本大震災の時、我が家は誰一人家にはいませんでした。
それにマンションって支持層まで悔いを打ちますし保険もあるしスケールメリットもありますよね。戸建てなら地盤がとても大事なのはわかります。軽いし支持層まで杭は打ち込まないし液状化だけでもすぐに傾くし事実上傾いたら補修は無理でしょう。
で、マンションは? マンションってそういうのがないようにわざわざ作ってますよね。って事は、｢地盤縛り｣ってのがマンションには無いんですよ。戸建ては地盤強固がほぼマスト条件。一方でマンションはその枷が外れる。外れるのに利便性かなぐり捨てて地盤縛りになるのって合理的じゃないですよね。だってそもそも巨大地震自体が毎日発生するもんじゃないわけで。これも費用対効果で考えれば悪いとなります。
ちなみにパークハウス上石神井レジデンスは地盤が強いから、低層だからと言うことでベタ基礎のようです。コスト減にはなりましたが私はこの方が逆に心配です。戸建てとマンションはその重量が全然違いますからね。武蔵野台地とはいえ堆積層はあるわけで全部が屈強な岩盤層じゃないんですから。

>>1788 匿名さん
誰も投資話はしてません。

>>1789 匿名さん さん
メリットとデメリット意味するところがわからなかったです。
何がメリットなんですか? また何がデメリットなんでしょうか?
幹線道路沿いだと何がデメリットになりますか?
駅までの景観があまり良くないと何故デメリットなんでしょうか?なにかあなたの生活に支障をきたしますか?
同じくでメリットも説明してもらいたいです。23区１０分ブランドマンションが5000万で買えるのがなぜメリットなんですか?
他にもありますよね? あとどう生活にメリットを生み出しますか?

つまり、あなたは何が言いたいの？長いから簡潔に。この物件は買うなって言いたいの？

中央線の荻窪から三鷹の魅力はわかるけど、東小金井から国分寺の駅近マンションと、ここはどっちがいいかしら。利便性と住みやすさとリセール下落率という点で。
国分寺の駅近パークハウスならかなり値引きあるらしいから、案外ここのいい部屋とグロス変わらないかも。

>>1791 匿名さん
そこに住み続けられるという住居対価しか考えないなら、資産価値とか含み損とかって考える必要ないよね。それらを検討条件に踏まえる時点で、購入価額に投資部分が入りませんかね？

>>1794 マンション検討中さん
23区にこだわりないなら国分寺のが便利でよいかと思いますよ。

>>1794 匿名さん
武蔵境からではないのは、価格がまだここより高いから？

広尾も出てるけど上石神井駅の方が新宿に出やすくて利便性は高い。広尾のマンションと比べても何ら遜色がない。

エントランスも豪勢でピアノもあってコンシェルジュもあって。急行停車駅からも近い。

買えない妬みでネガを継続してるようだけど事実は変わらないよ。

>>1793 匿名さん さん
検討板なのに何故それを聞いてんの?買いかどうかは個人の判断でしょ

長文さんの意見はとても為になるんだけど、このスレにだけ執拗に投稿しているのが気になるんだよなぁ…。
ここ以外にも、資産性がなくて買うべきではない、という長文さんの分類に引っかかる物件はたくさんあるのに（むしろここより坪単価が低くて資産性のある物件なんて無いですよね？）、このスレにだけ書き込んでいるということは、この物件の関係者であり、ネガにバイアスのかかった投稿なのでは、と勘ぐってしまう…。
他のスレにも長文さんの考えに合致しない投稿は山ほどありますよ。

関係者だったらポジに持っていくんじゃないの？
一応長文さんの検討リストに入っていた物件で、その中ではネガ要素が最も感じられたとか。
確かに言われてみれば他につっこみどころのある物件は他にもありますけどね。

>>1801 匿名さん

関係者、というのは、ライバル物件の営業とか、戸建てのハウスメーカー社員とか、東京建物や上石神井に個人的な恨みがあるとか、そういう広い意味を言いたかったのです。
分かりにくくてすみません。

ここの長文さん、三鷹のプラウドと吉祥寺北グランヴィラにポジ派で書き込んでた人と同一かと思っていましたが、リストにはそれらの物件が入ってませんでしたね。
リーセールでうまくやろうとか、iPhoneの例を出して説明するのは同じですけどね。
関係者だったら、まともな検討を操作することになってしまいますね…。

長文さん18時すぎると静かなったな笑 もう退社したんかな。

>>1804 匿名さん
他社物件の営業マンだよ。
ブリリアがこのまま好調に売れると困るからネガ投稿してるだけ。
バランスの取れた良質物件だと思うよ。

上石神井は化けるよ

・丸の内線の荻窪から上石神井延伸
(上石神井は始発駅化で着席も可能に)

・西武新宿線の東西線直通

この二つが成ったらマンションなんて購入価格遥かに上回る

>>1806 匿名さん
その希望を持つことは良いと思いますが、購入価格に織り込むことはやめたほうが良いと思います。具体的な計画はないので。

長文の人に対して文句言ってる人は何故かこのマンションの話はなんもしないんだな

>>1806 匿名さん
現実受け入れず前向きな検討しない人がこういうちゃちゃを入れるから荒れるんだろうね

>>1805 eマンションさん
何がどうバランス取れてるんでしょう?もう100歩ほど踏み込んで説明してもらえませんか?
私はバランスはむしろ悪いと思ってます。
大きな点は以下です。
１．マンションに適していないエリアなのにマンションである事
２．単身向けエリアなのにファミリー物件である事
３．行政、福祉、教育、医療という文化圏、行政権の中心最寄りはここだと石神井公園駅エリアになるのにその端にある事、最寄り駅とそこが反対方向である事
４．中身に対して非常に高額である事
５．幹線道路沿いと不整形土地形状によって設計に歪が出ており棟事の条件格差が激しい事
６．価格に対して今後の発展余地、利便性向上への期待値が外環のせいで実質フリーズされており開発発展の期待値が極めて低い事
7.安定した戸建住宅の供給があり選べる自由度が高いのはむしろ戸建てである事逆に言えばマンションで絞ると選択肢がほとんどなく買い手に不利な事

以上がバランスが悪い主要な要因かと思います

もうやめて長文さん！
もうとっくにこの物件のライフはゼロよ！
他の資産性の低い物件のスレにいってあげて！
市部や埼玉、神奈川県にたくさんあるんだから！

>>1810 匿名さん
戸建エリアと言いつつ単身エリアと言ったり目茶苦茶ですよ。しかも非常に高額ってどこと比べてるんでしょう？

ライフがゼロって何？

>>1811

勘違いされてませんか？私は検討をしているのであってここを批判してはいなんですけど。
実際>>1686に本物件の優位点もまとめています。
検討を掘り下げていくことにこの手の掲示板の意義があり、またそれは検討者にとって
有益になるのだと思ってるのですが。

>>1812
戸建に適したエリアといったんですがそれと単身に向いたエリアとなにが目茶苦茶なんですかね。
戸建に適したエリアには単身用の2F建アパートが必ずセットでついてきます。地主さんが
たくさんいらっしゃいますからね。地主さんにとっては駐車場→アパート→駐車場の繰り返し
をしての資産運用と税金対策が基本ですからね。

>>1815 匿名さん
言葉遊びかな。戸建の層はファミリー層なわけで、ファミリー層多いエリアならファミリーマンションがあっても良いでしょう。

>>1810 匿名さん

バランスの良し悪しも立場によって異なるのではないでしょうか。一個人が実需としてここを検討するにあたり、あまりバランスの要素に含まれるものはないかな？と思いましたが。
因みに4の中身に対して非常に高額というのは、何を持ってのことでしょうか。既に書き込まれていたらすみません。

立地はやや気になる事があるかもしれませんが物件としてはとても綺麗なマンションではないでしょうか。
家族でも単身でも,生活できそうで、設備もそこそこ整っていると思います。

>>1810 匿名さん
モデルルームに行けばブリリアの人気とバランスの良さが分かるぜ。この掲示板でいくらコメっても机上の空論。しかも事実と異なる点が多すぎて何の参考にもなってないね。
どの物件担当してんの？ブリリアがこのまま売れると困るからこそネガ投稿wこれ心理学w

他物件担当だけど、正直ブリリア良い物件でほとんど客取られてるから困るんだよね。。

>>1819 評判気になるさん

そうなんですよね。
1810さんが指摘してる問題点は、このエリアでこの住戸がほしいという、一個人の実需にとってはあまり関係のない話というか、どうすることもできない話だと思うのですよね。

>>1818
その程度の話ならどこもそうじゃない

>>1821
関係ないかな？そうは思わないけど。どうすることもできないとかが意味不明だけどなんでそうおもうの？

>>1817
過去レスにたくさん書いてあるよ

数ヶ月振りにすごい盛り上がってると思ったら、書き込んでるのまた同じ人じゃん

>>1825 eマンションさん

数ヶ月前に盛り上がってたか?

>>1821 匿名さん
長文さんの見解はどれも至極真っ当だし、反論の余地ないと思うぞ。営業かどうかは興味ないが。

でも、彼の視点はあくまで上石神井周辺に地縁のない外からの検討者に向けてのもの。

そして、中央線もしくは井の頭線、東急線の都内に地縁があるけど買いたいのに買えなくなった人（4.5年前なら買えた）に対する警鐘なんだと思う。
新宿エリアに電車で約10分で駅から徒歩圏でサラリーマンの予算内ならノープロブレムか、いや違うよねって。

たとえば、上石神井周辺に嫁さんの実家があり、その支援が前提かつ新築でマンション希望なら、迷わずここで決まりでしょう。

逆に言えば、デベに対しては、長文さんが散々指摘するデメリットをかき消すくらいの、出色の設計が欲しかったと思うな。雁行設計で角部屋多いとか、耐震等級2とか、中庭に面して採光永久に確保とか、間取りの魅力（ワイドスパン、アウトフレーム、センターイン、トランクルーム有り、広いアルコーブ、玄関か風呂かキッチンに窓設ける等）とか。

「山手線に2駅！」で捌けると思ったんだろうなー。

ブリリアブランド、立地、エントランスも素晴らしいけど、

内装に費用を費やしていないのが残念すぎる。

例えば直床とデスポーザなし、洗面所が御影石になっていない、風呂のドアが薄いプラスチック板になってる。
そこで費用を抑えてるならもっと価格に反映してもらいたい。

近隣物件もいろいろと見たけど直床、ディスポーザーなしはなかった。

>>1828 マンション検討中さん
また直床、ディスポなし批判か。。
それも過去に散々書かれてるよ。あきた。他にないの？

>>1827 マンション検討中さん
確かに地縁がない人が特段人気も利便性も良くないエリアで住むには決め手がないとムズいからね。
昔はブランドだけで売れたのかもだけどブランドそれ自体はマンションだとあんまり関係ないしな。このクラスのマンションはほとんど施行が長谷工だから実質長谷工シリーズと言えるしねぇ

>>1829 口コミ知りたいさん
意味が違うのも理解できないのかな?そうやって表層的な言葉で反応して検討を阻害するから深堀が出来なくなるんだと思うのだが。ここは検討板なのだから検討しないなら君が出ていくべきだよ。

単なる設備の有無での評価は実はそうたいした話ではない。それは表層的な話。
問題はそこではなく、｢何故大規模なのにディスポや内装をここまで削らないといけなかったのか｣を考えて深堀していくことに意味があり、それを考えると自分の要件にあってるかどうかがわかってくる。それが検討だよ。

デベが削った理由は簡単だ。コスト削減。では何故削ったのか?それが実に大事な事。偏見でしか見れない人は｢デベが儲けるため(利潤を増やす)｣っていうマイナスにしか受け取らないが実は事はそう単純では無い。そもそもデベが儲けるには｢売れる事｣、これが大前提だ。デベは既に土地購入し施行依頼をし広告営業と投資(お金を使ってる)わけだ。マイナスから入ってる、つまりリスクが既にそこある。利益を得る以前の問題として売れなければただの負債を抱え込むことになる。もともとマンション販売はリスクが大きいビジネスだ。

で、売主にとって見たら販売するマンションは文字通り商品だ。商品価値を高めないと訴求力を失うわけだから不動産に限らず売る側は｢商品価値を高める｣事に全力を尽くす。そしてディスポにろ内装にしろ｢出来ること｣はする。が、じゃあなんで削ったのか? これは削ってデベがウハウハ大儲け！の為ではなく削らざるを得なかったと解釈するのが合理的だという事だ。
では何故削らないといけなかったのか?それが前にも書いたが、ここの地勢にある。ブリリア目黒。これは坪単価600という当時のそこの新築相場を大きく上回るものだった。普通に商品価値を高める事をすれば必然的に金額も高くなる。普通の事を普通にしたらその金額になっただけ。でも目黒ではその｢当たり前で普通の事｣を｢そのまま履行した｣わけだ。
でもここはそうしなかった。できない理由があるから。それが｢価格上限値に対する上蓋の低さ厚さ｣にある。このエリアでは普通のことを普通に作りこんで行って建築費等を積み上げていって価格を出すとここのエリアでの上蓋に簡単にぶち当たってしまう。しかも蓋の位置が低く、そして分厚い。到底打ち破れない。だから、歪めるしかない、その普通の事を。
がしかし、マンションを作るには土地が必要。デベは企業なのだから絶えず生産活動、経済活動を｢継続しなければならない｣という枷がある。たとえ割高な土地でも土地を仕入れなければマンション作れない。マンション作れないと売るものがない。個人では、今は株買い時じゃないな、とかでしばらくやめておくってことが出来るが企業はそれは許されない。故にデベは絶えず仕入れる。材料だから。
で、ここも買った。入札で高かったが買った。経済活動するために。で、この時点で土地の費用が確定する。土地とその価格が決まればだいたい建築費がどうなるかはおおよそすぐわかる。土地の広さ形状、方角接道状況、用途地域(一種低層とか建蔽率等)が確定するからね。で、それで試算すればすぐにわかってしまう、既に上蓋に接触する事に。ここは施行は長谷工だ。長谷工は規格型で安価に安定した工期、品質に定評がある。コスト減するにはここしかないだろう。が、ここはもう一つ困難なことがある。それが土地の形状と用途地域の混雑。
土地を見たらわかるが不整形だ。長谷工は規格型(あらかじめ形が決まったものを大量生産)が得意とする会社だ。こういう不整形になると必ず規格型をはめ込むために無理が出てくる。加えて用途地域が混在してる。売主リスクを減らすには戸数を多く取らないと受けないし、当然建蔽率と容積率は最大限活用しないといけない。が、その前に法的制限は遵守しなければならないのは当たり前。建築許可すら下りないからね。その結果どうなったか、今の複数棟の配置形状になった。歪が色々出てる。まず各棟の格差が著しい。でもこれはしょうがない。南に新青梅街道があり開けてる。そこを主軸にするしかないし幹線道路沿い部分は規制緩和もある。当然利用する。すると南以外がすべてそのしわ寄せを食らう。駐車場配置もその歪を受けてのもの。
しかもそこまででかくない敷地に歪に小さな棟分断せざるを得なかったからマンション最大の得意技であるスケールメリットが出しずらい。例えばディスポなんかをつけようとしても浄化槽やその配管設備が棟事に必要だ。さらに、棟毎の格差が激しいのだから本来は条件が悪い棟にはプレミアをつけて売りやすくする必要があった。でもそれが出来ない。大量生産と大量購入によって画一性をする事で合理化をしてコスト削減が出来るのが長谷工の強みだからだ。
結果的にはそういう厳しい状況が積み重なっての今の設計仕様になったと解釈できる。言い換えるなら、そうしてでも価格上限の上蓋が分厚低いと言う事を売主も十分熟知していたことが透けてくる。だから何度も言ってる。中身に対して価格は見合ってはいないと。結局ピアノやコンシェルジュなど、マンション自体に関係ないところをくっつけてくるしか商品価値を高められなかったという苦渋さがとても良くわかるから。それでもデベは頑張ったと思うけど。ここまで苦しい条件でここまでまとめあげてきたのはそれも努力の結晶であり評価すべき点だから。
でもそれと買う側の観点は別問題だからね。
マンションという特徴を上手く活かすのが難しい立地、土地ってのは売り側だけではなく買う側にとっても重要だから。自分が住むわけだし、買えば今度は自分がオーナー、つまり売主になるということなのだから

最近だと2年前くらいに竣工してその後完売したパークハウス上石神井レジデンスは良かったよ。南棟は線路沿いという弱点はあったものの、北東西棟は騒音は大丈夫、特に北棟は南棟のおかげで永久的に日照確保、内装もここで言われているようなものではなくコストかかっていました。中庭が豪華すぎて管理費やや高めでしたが。一種低層で閑静で良い感じでした。

ちなみにブリリアは一種低層エリアとは言い難いです。そもそも一種低層エリアにコンビニなど商業施設は作れません。もっとも今後は規制が緩和されて出店できるようになるみたいですが。

売れてるとみんな嫉妬から批判するんだね。
あんな長文めんどくさくて俺ならわざわざ書かないね。
わざわざ書くということは、ブリリアが売れると困るからw

>>1833
思考が浅いね。
検討者も購入者も読んどいた方がいいんじゃないの。
盲信しているよりかは。

ためになりました。長文さん、これからもよろしく。

>>1834 匿名さん
いや、これは心理学だから俺の言うことは正しい。

>>1831 匿名さん

めちゃくちゃ納得。
下手なマンションライターより、余程読みごたえがありますね。

>>1835 匿名さん
なに「これは心理学」って。
君は説得力あることは言えてないよね。指摘されて騒いでるだけ。

>>1831 匿名さん
素晴らしいパースペクティブです。
こういう辛辣で蓋然性のあるレビューがみたいんだよなー。是非ブログ書いてください。あなたにはその文章力も熱意も時間もあるようだ。

有名ブロガー（笑）たちは、どいつもデベにへつらいすぎ、遠慮しすぎなんだよなー。注目されすぎた故に。


一つ疑問なんだが、今はどこも大規模な土地は高くつくんだろうけど、その中でもここはご指摘のとおりやはりマンションには向かない地勢の不整形な土地ですが、それでも入札値は高くなってしまうんかね。

購入層のキャップが低くて暑い地域なら、それなりの手頃な土地仕入値になるんじゃないかと。商業施設や会社誘致ニーズがあるエリアでもないんだし。

本当にデベの利益最大化のためではなくて、キャップと最低限の利益を試算した企業努力の結果が、この長谷工のサッパリ仕様なのかしら。

>>1836 匿名さん
長文納得できる。
嫉妬するような物件ではない。コンシェルジュとピアノは管理費に跳ね返ってくるから早い段階で廃止になるね。

思考の浅い >>1831 とその信奉者だね。
平日昼間から何をやってるんだか。

そもそもここは長谷工の持ち込み物件。順序が違う。

そして東京建物の有報をよく読めばわかるけど、何が何でもマンション建て続けなきゃ倒れるような企業じゃない。主力はビルだから。

1831はリタイアした元金融屋かな。
封筒の宛名書きでもしたほうが実になるよ。

それと誤字が多すぎる。

>>1840 匿名さん

説得力もない批判だね、あなたは。

三井物件の長文さんは物件擁護色が強くて怪しかったけど、
ここの長文さんは理路整然と解説していて、かつ「なるほどー！（目から鱗）」と思えるね。

笑

長文さんって何者?

>>1831 匿名さん

設備や仕様の低さは、このエリアで売れる価格上限値によりコスト削減の対象になったから。
また上限値をさらに押し下げているのが不整形地・用途地域混在とゼネコンの得手不得手によるところであり、そのせいで中身に見合わない価格になっているということですね。

確かに深掘りして考察されてはいるのですが、それを知った上でどうすればいいのですか？知っておくことに意味がないとは言いませんが、このエリアをこの価格でほしいという人にとっては、あまり関係のないことだと思うのですが。

>>1845 匿名さん
その歪を自分が暮らすのに問題無いならいいんじゃん

>>1845 匿名さん
自分が買おうとしてる物件のコストの内訳を知っておきたいとか思わないの？
大金払うのにすごいね。

>>1847 匿名さん

知ることに意味はないとは思わないですが、知ったところでもどうしようもないし、それで検討をやめるほどの事でもないですね。その問題をクリアしてる物件がこのエリアにあるというなら話は別ですけどね。で、あなたはその理由があるからここの検討はやめるということですか？

>>1831 匿名さん
そのような評価を近隣多物件でもやってもらえませんか？

>>1848 匿名さん
全部の事柄を、検討するしないの材料として扱わなければならないですか？
参考知識として後々その知識が何か役立つかもしれない。検討を進めても検討をやめても。

>>1848 匿名さん
どうしようもないって諦めた時点で終わるだけだからそれで諦めたなら買えばいいじゃん

>>1831 匿名さん
私も近隣物件評、やってもらいたいわ。

ポジ派の強迫観念凄すぎ
考えたって仕方無いジャーン、を地で行くか

検討→善し悪し含めて精査し自分の要件に合うかどうかを考える事
諦め→善し悪し、要件に合うかどうかは関係無しにここしか無いと言い聞かせる事、またはセルフマインドコントロールする事

>>1853 匿名さん
偉そうにいう前に自分がやって情報だせよ
人批判ばかりして意味不明

長文さんは異常なまでにこの物件にだけ長文のネガを投稿していて、正体が気になってしょうがないです。

ディスポはないけど、共用施設は、ライブリースタディールーム、キッズルーム、ゲストルーム、洗車スペースと充実してますね。二層吹き抜けエントランスなんかしっかりお金かけてますよね。長文さんがデベの裏側？を語ってくれましたが、これだけ共用施設が充実してるの良いですね。

共用施設はとてもよく感じたけど、直床が良くない。長谷工施工でも直床でないマンション結構あるからもう少し内装の高級感が欲しい。

あとは立地がいいとは言えない。上石神井駅から10分では着かないうえに平坦な道でないので歩きにくい。

>>1859 マンション検討中さん
直床と二重床ってそんなに違うものなんですか？
立地は色々語られている通りですね。23区の70平米5000万で買うなら妥協は必須でここの場合は立地だろうね。
ここならではのメリットはやはり共用施設なんじゃないかな。

>>1857 eマンションさん
ネガじゃないじゃん
分析でしょう