管理費の滞納問題について

中身のないことを長々と書けるのも、ある意味才能ですな。

蔑めるのも才能でしょう

長文を書く人を咎めてはいけません
彼らは熱く一生懸命なだけ
ただし賢くはない
たったそれだけのことです

ひさびさに覗いたら、なんか変な方向に盛り上がってますね。

先日の総会で、ようやく１年の任期が終わりました。
アドバイスいただいたみなさんにこの場を借りてお礼を申し上げます。

さて、うちのマンションの常習滞納者の方ですが、結局は少額訴訟を行い無事解決しました。
正確には完全に解決とまではいってませんが、何もしないよりは大きな進歩がありました。

概要はこんな感じ

①１件目は、少額訴訟するぞって内容証明付きの督促状を理事長名で送った時点で振込がありました。
　おそらく、本気で裁判する用意があることが、理事会の議事録とか近所の人から伝わったんだと思います。

②２件目は、少額訴訟したところ、遅延損害金と訴訟費用込で振込がありました。
　少額訴訟は、自分で裁判所に行ってきました。
　訴状を受け取ってもらうまでが、手直しとかさせられたりと、ちょっと面倒でしたが、裁判当日は淡々と
　進んで、割とあっけない感じでしたよ。

③３件目は、少額訴訟したところ、分納したいといってきたため、遅延損害金と訴訟費用込で分納という形で
　和解しました。
　現在もまだ、分納中ですが、あと約１年で完済する見込みです。
　一応一度でも不履行した場合には、全額一括返済するという条件を付けましたが、今のところは徐々に減ってます。


あとは、次期の役員さんに引き継ぎでちゃんと減っていくことを見といて欲しいと言ってあるのでたぶん大丈夫かと思います。
総会の時も「滞納すると裁判で訴えられる」という事実を周知出来なので今後の抑止にもなるかと思います。

滞納者より厄介事を取り扱わない理事会の方が問題です。
プライバシープライバシーって。
あんたが滞納者？と言いたくなる。
放置したら負担は組合なんだから、管理会社は責められないですよ？

とか言っても、責任逃れできないよ。

滞納に対しては、
「真面目に払っている者を愚弄する行為」
「隣近所だから皆で助けてあげよう」
等々、様々な考えがあります。

国内区分所有者において、考え方を分類すると、それぞれどのような考え方の方が、どのくらいの割合でいるのでしょうか？

　滞納については、以前、完全自主管理（管理会社が全く入らない状態で管理）で、払えないのか、払わないのかの
原因究明に努めました。　払えない人には、分納又は延納を考え、１円でも取れれば時効は中断できますから、計算は面倒ですが、その方法を取ります。　延納の場合は、延納願と利息を取ります。
　払わない人は、遠慮なく理事会への出席を求めます。　払わない人は、管理組合の管理運営に何らかの不満等があり、それを解決すると納入してくれる可能性が高くなります。
　困ったのは、全く原因が分からず未納になり、そのうち突然いなくなる（世間で言う　夜逃げ）場合です。
　幸いなことに、その住戸を購入された方があり、未納管理費等もお支払いいただきました。
　いずれにしても、完全自主管理なら、おおよそ、納入期日の５日後には未納状況が確認できるので、丁寧に対応すれば、夜逃げ等の事情がない限り、滞納問題は起きにくいです。

　スレ主さんにお尋ねします。　「管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており」とありますが、悪質管理会社は、電話や訪問なしに、いきなり未納督促を理事会へ投げるそうです。　いきなり未納を投げられても、理事会では対応不能ですので、重要事項説明書や管理規約でどのようになっているか、お教えいただければ幸いです。

　早期対応が大切です。　３か月の滞納があると、自首管理で会計をしていた時の経験上、以後の徴収は困難になります。　６か月はおろか、１年以上もの滞納の放置をする管理会社なんて信用できません。

委託契約には３ヶ月以上の滞納は管理組合が対応するように明記されているのに。
それ以上の期間の滞納者全員が理事会に報告されなければいけないのに、なぜか
指定暴力団員の分が報告されず数年後に回収不可能で理事会に報告され以後総会
滞納リストから外された。既に理事は順番制で数期に渡り交代している。

理事会で管理員が管理会社の不手際を追及していたが総会に提案された、しばら
くしてその専有部分は区分所有者の変更がありましたが規約に有る特定承継人んひ
請求できるのに滞納金数十万は請求しませんでした。

この大手の管理会社１０９は滞納者の真面目そうな者からは厳しい取立をして、
上記のようなものにはとても甘く対応しております。証拠はありますが、最近
入居、退去、区分所有者変更を整理するとの組合の対応で記録（証拠）を処分
した様である。管理物件は十分注意して下さい。マンションの平和を願う者で
す。

　１０９の話は、１０９のスレへ

　管理会社ホームページ、重要事項説明書、管理規約による督促をしていない管理会社があるよ。
　理事会がそのことに気づいていれば、未納者の理事会への出席を求めるのは、当然です。
　いきなり、未納を告げられ、対応を管理組合に投げられても、理事会は対応できません。　
　１年以上も、未納に気づかない理事会に、理事会としての機能があるのでしょうか？
　

その低能ぶりを利用する管理会社１０９は悪質である。
８９３には何もしないで放置、いつの間にか計上廃止。

　未納を１年以上も放置する管理会社は、東急系でなく、悪徳管理会社　財閥系住友不動産建物サービス　です。　　しかも、フロントは、マンション管理士です。　本当に、マンション管理士？

３０９さん、東急系だとは言っていませんが、何を勘違いしてますの、
字を良く読んでください。

　他のスレを見ればわかるが、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントがおなじような投稿をしている。　他のフロントはまだましなようだが、「超悪質」
　会社に文句があるなら、国土交通省から叱られた、若社長に言え。

　悪徳管理会社　財閥系住友不動産建物サービスのＨＰを見ればわかるが、未納状況は、ほぼリアルアイムで分かります。　理事会への報告や督促等の業務も、多くの日数を要しません。　１年以上も理事会が知らないのはなぜでしょうか？

　長期間の放置は問題を複雑にします、早めに解決しましょう。

滞納者名簿と各々の月数、金額をマンションの掲示板に貼りだしましょう。
支払いは嫌な思いをする方から行うでしょう。

管理会社１０９は管理費等の滞納者名を公表しません。なぜ。？

　　長期滞納者を、別の名目で、理事会に呼び出し、肝心なこは何も言わず、引き留めもしない。　管理会社のくせに管理はできず、必要な情報も提供しない。　管理も督促もできないのに、管理組合の運営に口出しするな。

　未納の状況を新理事会にも、説明できない　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントは、なぜ懲戒免職にならないのか。　右上の「お知らせ　　サーバトラブルのお詫びと復旧のご案内」を下へスクロールして、「コメント」も見てね。　原因不明はお断り。

　３１６　の投稿に、訂正があります。　　１行目の　「肝心なこは」　は、　「肝心なことは」　の誤りです。　お詫びして訂正します。　肝心なことは、管理費等の未納です。　本当に「肝心なこと」でしょう。

　滞納がある場合は、滞納原因を早期に発見しましょう。

　滞納の発生は、リアルタイムでは管理組合に分かりませんから。管理会社の対応がカギとなります。
　管理会社は一刻も早く、未訪状況を把握し、管理組合に対応策を提案しなければ、管理組合にとって管理会社に業務委託する理由はなくなります。　管理会社は、　「ＰＤＣＳ」　により対応がそれでよいかを確認し、ＩＳＯ認証を受けている場合は、特に　ＩＳＯ認証に適合した業務が求められます。

　ＩＳＯ認証を受けている管理会社では、最低でも、管理会社ホームページや、重要事項説明書に記載の督促を行っていないことはあり得ません。　プライバシーを盾に、未納情報を開示しない管理会社もあるとは思いますが、プライバシーマークを取得している管理会社なら、プライバシーの保護に配慮した情報開示の方法は、当然知っているので、未納情報を開示できないことは、あり得ません。

　　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント には注意しましょう。
督促さえできませんから。

督促できなくても別にどうってことないでしょう。しない方が平和です。

　頭に血が上り、投稿が削除されてしまいました。　誠に申し訳ありません。
　運営会社様の、厳しいチェック　誠にありがとうございます。
　
　未納については、管理会社ＨＰに、未納対策があり、その通り、ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得等により　「ＰＤＣＳ」　で処理されていれば、大幅に未納が減少すると思います。
　プライバシーの問題もありますが、プライバシーマークの取得をしていれば、取得に見合った業務もできます。

　ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得は、社長をはじめ、パートやアルバイトまで適用されますから、フロントや管理員は、正規雇用、契約社員等にかかわらず、遵守しなければなりません。

　悪質管理会社なら制度の遵守は望めませんが、せめて「悪質でない管理会社」には、再点検を実施し、遵守をお願いします。

滞納等について、悪質かそうでないかを、何処で判断しますか。？
失業等で生活に苦しんでいる区分所有者を再三の督促で追い込み。
８９３と知りながら見逃している管理会社１０９を正しいと言って
入るのか。３２８は管理会社１０９の回し者か。？

何処が正しいか、悪いかの判断をしなさい。貴方も住友の実体を
知っているから盛んに住友の件を投稿しているのでしょう。
住友もそれだけ投稿されたら悪口であればあなたを告訴なりする
でしょうが、その気配はありません。住友は貴方のいうところの
不正を認めているのでしょう、私なら１０９と住友には管理を委
託しないし、その管理会社の物件は買いません。

私は住友の回し者ではありません。マンションの管理の在り方を
真剣に考えている者です。お互い真面目な管理を考えましょう。

　管理費等は、区分所有者の経済状況に関係なく負担するものです。　払えない場合でも、遠慮なく請求し、出て行ってもらいましょう。　完全自主管理の管理組合では、当然です。　払えなくなった方は、いつのまにかいなくなり（早い話が　夜逃げ）　大変苦労しました。
　全額払えない方でも、せめて半額（最低でも　１円）は、納入してもらいましょう。　時効が止まります。
　払わない奴には、理事会で決議し、督促しましょう。　それでも納入しない場合は、重要事項説明書どおり管理会社が業務を行っていた場合、迷わず法的措置を取りましょう。
　なお、管理費の滞納以外でも、管理会社が、需要事項説明書どおり業務を行っていない場合は、管理会社に責任を取ってもらいましょう。　特に、井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、　３２９　の投稿にあるよう、相当怪しいですよ。

　

　井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、なぜ告訴しないのでしょうか？　それは、井桁の付いた、悪質管理会社社員の上級フロントのマンション管理士が、「出るところへ出る」と言ったからではないでしょうか。　　三百代言も出てこないし。

滞納者は現居住しながらも多少は支払い、初回大規模は三年前に無事完工し、管理会社の督促業務②（3か月-6ヵ月？）も進行中で、理事会に逐次報告されていているのですね。

ワンオーナ―の大家でもなく、輪番で理事になり、役員住民として、対峙をして直接回収するのは、誰もやりたくないですよね。ここは、①の少額訴訟が良いのではないでしょうか？
理事以外の方は、「そこまでしなくても、、、される方になったら、、」が出そうですが、では、代わりにその住民の方が弁済をしてくれる事は全く期待は出来ません。

①は確か、弁護士不要で判決も早いと思いました。判決に実効性はありませんが、
「今期管理組合の理事会として、判決を取っておくこと」が役目かもしれません。
分譲マンションは、本体のローンの問題で乙区で競売で新所有者にならない限り、一発全額回収は難しいと思います。回収はヒト対ヒトなので、勿論①を行う前には、（出来れば管理会社の担当上司に出て貰い）相談と言う形で今までの書面を出しながら、「期限を切った書面、録音」はやっておいた方が良い気がします。

　管理会社の放置が原因、さっさと対応すれば、大幅減少。　完全自主管理の管理組合の場合は、未納原因不明又は夜逃げ以外、長期の未納は防げる。

管理会社１０９は管理費等滞納者で生活困窮者に対する集金は厳しく。
反社会的勢力に対しては、大目に見ているふしがある。内部告発に対し
ての管理会社１０９の対策としては、管理の実態を知らない役員を騙し
てか、若しくは共謀してかは不明だが、（私は騙しと思う）入居者名簿
の整理と称して名簿の更新をして過去の入居者名簿を更新を理由に破棄
した形跡がある。当時の役員に個別に対応するが、退去等で行方不明。
管理会社１０９は個人情報保護法の美名を悪用して情報は開示しない。

　１０９は何ですか？

管理会社は業務委託契約による範囲の督促はしますが、その回収保証も補填もしません。
現在、金額にも依りますが、世帯1％未満と低いので、今の内に何とかしておく事と思います。

その期の役員の立場で無いと、「気の毒、少額訴訟まで、いずれ解決する」となりがちですが、
区分所有建物での管理費修繕積立金は、突き詰めれば、ご自分の御部屋に付随する共有部分のみの為に、各々が毎月支払っており、自分の分から他の部屋へ支払う事態と考えますと、これ以上の放置はイケナイと理解されると思います。

二回目の大規模修繕は先と思いますが、何があるかわかりません。その時金融公庫から借入要の場合には、融資審査上は債権（この組合は未回収金有➡公庫へ返済の不安となります。）で、審査上早期解決の補填は、臨時総会で修繕積立金からスライド、、、と言う事態もなりかねません。

理事会が、もう諦めかけてる管理会社と共に、今までの督促経緯を示し、全額この期限に不可能なら、少額訴訟しますと伝え、判決を取っておく事が、後々は良い方向に行くのではと、残念ながら思います。
もし、「訴訟されたらもう払わない！」が出たら、それが延滞者の本音です。

　完全自主管理の会計担当経験から、早期（納入の指定期日から、およそ５日後）に未納を把握し、すぐに納入指導（未納のお知らせで、督促ではありません）すれば、納入して下さるか、状況を把握できます。
　そのため、極端な未納はほとんど発生しません。
　自主管理の管理組合でもできることが、管理会社の「マンション管理のプロがサポート」していて出来ないなら、管理会社に業務委託する必要がありません。
　他の業務でも、最低、管理委託契約書や重要事項説明書に記載のある業務をできない場合、管理会社に業務委託する必要がありません。
　管理会社によれば、契約以上の納入指導を行うところもありますので、その管理会社は、現在の管理会社より良質と考えられますので、他の業務もあるかもしれませんが、管理会社の変更を考慮するのは当然です。
　「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、井桁の付いた財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントなどは、１年以上も納入指導をせず、確認も怠っています。

やはり、共有部保守管理のプロを謳う会社に長年（紐付なら新築から）に渡り、月々安くない管理費を各戸専有に応じ、口座自動引落ですから、総会の契約更新時重説でも質問せず、不明点はそのままにするのではなく、この業務委託契約書記載のサービスは、どの範囲を？どのように？どのスパンで？報告は如何に？で、どう対処をするのか？をフロントや管理人（デイリーチェンジでも）日常的に質問をし、お互いの認識に出来れば良いですね。
聞かれた事すらも理解できない管理人、対処方法が判らず、放置がＮＯ1のフロントが多いと思います。

勿論、それをズバリと聞く役員（輪番であれば全住民の方々）が極めて少ない事も、原因と思います。
皆さん各々にそのサービスを毎日購入しながら、そこまで管理人に期待をしては、、、とか、、それは専有部の事だから、、それは理事会が、、、それは総会で、、、が多いと思います。
これは、組合の規約変更云々、、議案とか、、議決とか、、専門委員会設置がどうとか、の以前のベーシックな理解と思います。

　投稿しようとして、確認画面で間違いを見つけ、編集画面に戻りましたが、入力したものがそっくりなくなってしまいました。　他のスレでも不調が発生しているので、運営会社様には、各種妨害に屈せず、システムの正常化に向け取り組んでいただきたいと思います。　
「プロ住民対策どうしていますか？」他スレでも、投稿できない事態が発生しているため、同じく、運営会社様よろしくお願いします。

　管理会社のＨＰによると、毎月２０日までに、１０日までに納入された管理費等の納入状況が判明します。
　督促状も、納入日（口座振替日）の数日前に到着します。

　ＩＲＡＳマンション会計システムにより、２０日以後は、リアルタイムで情報が更新されます。
　１.月次収支報告書 ２.貸借対照表 ３.財産目録 ４.未収金明細表 ５.前受金明細 ６.未収状況報告書が、毎月「月次管理業務報告書」として「理事長に詳細に報告」されます。

　１４年前の第１期理事会では、１時間半程度の理事会で、最初に、２０分～３０分かけて、説明がありました。

　最近は、理事会開催日さえ分からず、１年ほど前の理事会でも、説明を聞いたことがありません。

　注目すべきは　「理事長に詳細に報告」　で、会計担当理事でさえ、未納を含む会計の状況が分からず、督促の状況も分かりません。　このような状況なので、１年以上の未納が発生しても、管理組合や理事会には分かりません。

理事が交代制で運営されている組合は繰越金の引き継ぎが曖昧になりまして、会計監査の費用が高くつくはめになる。築３０年のマンションの書類を調べるには至難の業である。書類（議案書、議事録、委託家委託書等。）組合室に山積はまだよい方で、組合室が無く書類の置き場所がその期の役員宅を訪ねて探し出すことから始める。現在の役員
は、管理会社の収支報告に疑いを持って数名のマンシぉン内に居住する管理のプロを噂をつてに探しだし３０年分を管理会社抜きで精査中である。

管理費引き落としは、SMBC等専門機関が組合員の銀行口座から【毎月複数回】引き落としできる様ですが以下の様な運用をされている管理組合が有りましたらご教授下さい。

1.引き落とし日に残高不足で引き落としできない場合、同月の異なる日に再度引き落としを行っている。
2.滞納金額がある場合、月２回引き落とし日を定めて滞納分の引き落としを行っている。
3.その他月複数日を引き落とし日として運用されている場合、その方法等の内容。
4.上記を実施する場合の管理規約改正等々必要とされる変更等について。
5.その他滞納額の簡便な回収方法(又は滞納者の支払い方法)について。

何としても管理費の滞納をゼロに近づけたい管理組合です。どうぞ宜しくお願い致します。
追伸、管理組合や管理会社、弁護士等が動く前段処理として、事務手続きで少しでも改善致したい。

管理費修繕積立金の滞納はどこのマンションでも発生していますね。
私もそれは許せません。

当方、築３３年、４１戸の小さなマンションですが、３名ほど。
それなりに催促したり、弁護士通じて内容証明郵便送ったりはしていると思いますが、解決していません。
だいたい８０万前後、もう既に１００万超えてるかも・・・

私は単なる組合員で、理事会のメンバーではないのですが、滞納していても普通に何の不自由もなく生活できるなんて納得出来ません。
大規模修繕実施時でも、滞納を理由にそこだけ行わないという事もなく、皆と同じように修繕し、エレベーター、駐輪場なども普通に使用しています。

何のペナルティもありません。

しかも困ったことに、当マンションは水道代をマンション一括で払っていて、その後、個別に検針して請求が来ます。
電気、ガスなどは個人で個別に支払いますから、滞納すれば止められますよね？
通常は水道代だって滞納すれば止められるのに、当マンションはそれが出来ないのです。
水道代は払わなくても、止められる事はないんです。

管理費修繕積立金と一緒に引き落とされますので、管理費修繕積立金を滞納してる人は当然水道代も滞納している事になります。

結局私達が負担してるんですよ。何で他の家族の水道代を私達の管理費から払わなくてはならないのか、全く納得出来ません。

個別に支払うようにすると、一戸当たり相当な費用がかかるようなので出来ないみたいです。

他のマンションでは滞納問題、どのように対処して解決しているのか、興味あります。
理事会に問題提起したいので、色々知りたいです。

　未納に対応できない管理会社など、管理会社としての資格がありません。　未納が１円でも発生すれば、直ちに対応できなければ、管理会社に管理委託する意味はありません。