管理費の滞納問題について

回収不能もあるよ、無い物払えん。
裁判所の判決など無意味。

最終的にはお宅の言う区分所有法の権限で
区分所有権の競売⇒新所有者が滞納金の支払い　だな。

それも競売が成立すればの話、居室で自殺などされ事故物件になったらアウト。
競売公売不成立、親族も相続放棄するだろう、結果、回収不能。

世間は厳しいのよ。　集合住宅に住むリスク、心して住め。

管理費の滞納とか、軽いもんだから
売ってから死ぬよ、普通は

管理費ごときを滞納する奴が、ほかに借財無いとでも思うあさはかなド素人。

管理費溜めるような人は借金まみれダヨ　早目に出ていってもらいなさい

>>96
>世間知らずもそこまでくると笑えますね、
効果があるのは確かですよ。
　まったく支払能力がないのではなくて、優先順位が低いだけですから、恥ずかしいと思えば、先に払います。

＞そして多くの組合では追加の条項もある事が多いのですが、知らないんだね。
　知りませんね。
　少なくとも、私の知ってる管理組合で例のような条項を追加している組合はありません。

　貴方のマンションではその規約（細則）があるようですが、管理会社がその通り処理しているか、調べてみましたか？
　経験則で言えば、そんな面倒くさい事、管理会社はやっていないと思いますよ。
　現役の時、いろんな管理ソフトを見ましたが、そんな機能のあるソフトはありませんでした。
　手計算は危険ですよ。ミスの元。

＞競売公売不成立、親族も相続放棄するだろう、結果、回収不能
　相続放棄なら、国家の資産では？
　経験ないし、調べたこともないけど、国が払うんじゃないかな。

>管理費溜めるような人は借金まみれダヨ　早目に出ていってもらいなさい

出て行くなら簡単だよ。
滞納を野放しにしているマンションでは出て行く筈あるまい。
所が貧乏人のくせに世間体は人一倍気にするので、直接集金が手取り早い。但し客観性を持たせる為に複数役員による集金が必要。

>>106
金の無い区分所有者から取れるものなら取ってみたら良いよ　借金取りはプロでも難儀

多くの世帯が一つ屋根で棲みかの共有　中には経済的に破綻する世帯も必ずある
区分所有法に沿って法手続きをするしか手は無いよ　言って払ってくれるなら何も問題ないわ


>>105
古い話はほかでやって下さいな　何処のマンションも規約が同じと思いなさんな
滞納金の督促手続き等の管理会社の関わりは委託契約でその回数や期限も限定されてるし無意味
それとおたく　管理規約は管理会社が作る訳じゃないんだよ　ニセの元フロントか？

＞相続放棄なら、国家の資産では？ 経験ないし、調べたこともないけど、国が払うんじゃないかな。
事故物件など価値の無い居室は市や区が税の滞納で差し押さえ公売にかけても管理費等の滞納もあり
成立せづ 差押えも解除する状態が多く有る　国庫に入るのは価値のある物だけ　ゴミ同然は無用　常識だ

相談者さんの例なら、もう５９条競売にできる条件は揃ってる。
うちの場合も似たような滞納者で、滞納８０万だったけど、総会で多数決議にかけたらあっさり可決したよ。
裁判でもあっけなく勝訴。訴訟費用等含めて全額回収できた。滞納者もすぐに退去したしね。

競売経験のある弁護士にすぐ相談したほうがいい。

あとな、意外に今のご時世、死者が出た物件を喜んで買うヤツ多いよ。安けりゃ気にしないのかな

単純に死者が出たとかじゃないんだよ、自殺、一家心中や殺人、火災等の事故があった物件。
孤独死で長期間放置とかね。

地方の古い物件だと滞納税と管理費等の滞納額を合算すると物件価格より高い場合もある。
リゾートマンションなどは数百万の管理費滞納物件もざらにある、公売競売も成立する訳もなく、
ましてや事故物件となると論外だな。
親族は相続放棄、誰も買う訳もなく幽霊屋敷だよ。　結果は回収不能。

>地方の古い物件だと滞納税と管理費等の滞納額を合算すると物件価格より高い場合もある。

それは単なる代々の理事長の職務怠慢の結果に過ぎない。

物件価格と理事長関係無いわ　なにいってんだ？

地方なら築４０年超の五百万以下の中古の団地やマンションが山ほどあるわ

中には３DKで二百万円台の物件も普通にある

滞納は理事長云々無関係だわ　滞納者も金無いなら管理費も払えんからな

それが集合住宅の欠点　それを少しでも補う為にも出来たのが区分所有法だ　あきらめろ

焦点のない書込みは頂けません。
管理組合としては滞納者が何処から金を捻出しようが滞納金と遅延損害金を支払わせるだけさ。

だから何度も言うが　無い物は出せんし　専有部差し押さえても価値が無ければ回収不能だ


あきらめろ

>だから何度も言うが　無い物は出せんし　専有部差し押さえても価値が無ければ回収不能だ あきらめろ

浅はかな知識からの仮定の話は笑われるだけよ。
そうならない為にマトモな管理組合は貴殿の想像を払拭するために滞納金0に向けて努力をしているよ。

無駄だよ　まぁ　がんばりなさい　集合住宅として諦めないとダメな事がすぐ解るよ

お金が有るのに管理費すら払わない人間など居ないから　その意味すら理解できないみたいだな

きっと子どもの頃から甘やかされて育ったんだろ　法の通りに物事は進まないんだわ　

裁判所が支払い命令出そうが何しようが　金が無いなら払ってもらえないんだわ～～

滞納者が払えないからと　それは犯罪でもないしな　判決から１０年で時効だ　あきらめろ

一つの建物に多数の世帯で住むって事はそういうことだ

そのリスクが嫌なら一戸建てにでも住め

>115
>116
余程程度の悪いマンションの経験か、マンションに住んだこともない妄想に過ぎないかどちらかですね。
まるで賃借りアパートの住人で分譲マンションを買えないやっかみで書いている様だね。

賃貸ならそんな問題はないですよ、区分所有住宅の現実現実だよ。
これからはこのようなトラブル抱えた集合住宅は、ますます増える状態だろうね。

随分トーンが落ちましたね。しかも表現がこれからはと当たらない占い師と変わりましたね。
でも既に、
＞そうならない為にマトモな管理組合は貴殿の想像を払拭するために滞納金0に向けて努力をしているよ。
と記述済です。

管理費払えないなら、いつ払えるようになるのか自分で計画をするべきで、
今後も払えるめどがないのなら、売って出ていくべきだと思います。
管理費も払えないのに分譲マンションにいつまでも住めると思うことが間違いです。

↑
そういうことは滞納者に聞けばいいんじゃないの？

そのような様々な人種がまとまって住むのが集合住宅

上下左右の壁の向こうは他人でも　建て物は共有

嫌ならお宅が出ていけばいいんじゃないの？

>120

滞納者の勝手だよ、区分所有法もあるんだから裁判でも競売でも何でもやればいいじゃない。

グダグダ不平不満言っても誰も聞かないよ、滞納者も聞かないだろうね。

>120
>121

何で滞納者の立場の意見なの？
滞納してる人ですか？

ここ見てる人は、滞納に困っている役員側の立場であって、
解消のため意見交換の場だと思ってるんですがね。

おたく世間知らず丸出しですよ
善良な滞納者は居ませんから
法に則り粛々と手続きしたらいい

督促して早々に払ってくれる状態なら問題ない
滞納者本人がどうにもならない状態なのが難儀なんだよ
そうなったら法的手段しか無いだろ　それでも回収出来るとは限らないがな

シロウトが回収方法考えて解決できる訳ないだろ　

>124
勉強中なの？
其の割に知識が雑ですね。

＞法に則り粛々と手続きしたらいい

これしかないね、それでも滞納金を回収出来るとは限らない。
他人が経済的に破綻することまで管理できないくらい子どもでも解るわな。

知識や行動力の無い者が何人集まっても対応はできないし、弁護士にお願いしなさい。
破綻状態の滞納者がマンション管理費の事ばかり考える訳もなく、犯罪でもあるまいし後回しだろ。
最終的には５９条の競売でも出来るものならするしかない、それが集合住宅に住むリスクだ。

一戸建てや賃貸では有り得ない状態、共同での管理と費用負担のマンション選んだ自己責任だね。

>125
自分の意見が書けないなら迷惑だからほか行けば？

>一戸建てや賃貸では有り得ない状態、共同での管理と費用負担のマンション選んだ自己責任だね。

知識不足ですね。
戸建てではローン返済滞納、賃借りでは家賃滞納など同種の債務不履行がありますよ。

＞ここ見てる人は、滞納に困っている役員側の立場であって、
＞解消のため意見交換の場だと思ってるんですがね。

ぷ。
ここ見ている俺は無能な管理組合理事を誤魔化して管理費を滞納して無視する側の立場だよ。

きみのような「役員」なら、無事だな、
と確認できる。

>132

滞納者なのね。了解。

>>131
賃貸は家賃滞納で退去、保証人もいるし大家の被害はほぼない。
分譲一戸建てでローン滞納なら強制退去退去、家処分してもローン残が有るなら
いつまでも払い続ける。

区分所有の集合住宅の管理費滞納と違い滞納者が困るだけ、よく考えな。

債務不履行では同じよ。
＞一戸建てや賃貸では有り得ない状態、共同での管理と費用負担のマンション選んだ自己責任だね。
は吹き飛んだね。

↑
マンション管理費の滞納者がいて困るのは他の区分所有者だけだけど　なに言ってんの？

賃貸物件の家賃や分譲一戸建てのローン滞納では誰が困るの？　　おまえ学習能力どうなってんの？

真面目なマンション所有者が困るからここで語ってんじゃないの？　　債務不履行で困るの誰よ　笑

＞そうならない為にマトモな管理組合は貴殿の想像を払拭するために滞納金0に向けて努力をしているよ。
と記述済です。

それは無理、できたらまた知らせてね。

新米理事長さん、いまどうなってる？

管理する費用も皆で出し合う集合住宅、誰かが払えなくなったらあきらめるしか無い。

払わないのではなく、払えないんだからどうしようもない、肩寄せ合って暮らしましょう。

最上階のお金持ちが払ってあげる
集合住宅なんだから当たり前
助け合い

余程孤独感を味わっている様ですね。気の毒に思います。

↑　
払わないのではなく、払えないんだからどうしようもない、肩寄せ合って暮らしましょう。
お互い長屋のような集合住宅での共同生活、お金は払える者が出せばいいこと。

　他の区分所有者に迷惑を及ぼす者には、
法５９条による競売を申し立てれば、追放出来る。
手続きは面倒でもこの方法がもっとも良い。
ローンで無剰余でも、管理費の残高分は、
競売価格に反映されているから、競落人から回収することが出来る。
短期間で追放したい場合は、複数の理事による訪問を繰り返し、
その時のやりとりは、記録に残すこと。
滞納者がでたらめであればある程、意外と早く競売となります。

ただ５９条競売はハードルが高いからな。まずは経験のある弁護士に相談するといい

＞短期間で追放したい場合は、複数の理事による訪問を繰り返し、その時のやりとりは、記録に残すこと。

５９条の適応はそれ以前に法的手段すらしてないなら無理だよ、勉強してから書けよ。
理事が訪問するくらいでは何にもならない、最低裁判で支払い命令くらい貰ってないと無理。
それでも解決せづ、あらゆる手を尽くし他に方法が無い時にだけ認められる区分所有法の特権だ。

それより長屋のような共同住宅、金有る者が払ってやれ、仲良く暮らせ、共同住宅選んだ責任だ。

悪質であればある程、速やかなる追放が可能です。
記録や手続きを面倒と思ったら追放は出来ません。
ここの書き込み者の中にも滞納があることから、
邪魔をしようと様々な記述をしています。
管理費はマンションの税金と同様です。
「払わない方は、遠慮して下さい。」

今アパート経営してますけど、信販系保証会社が管理会社に対してやってる賃料代収みたいなことって出来ないんですかね？
現状殆どのマンションは管理会社が口振会社を通して所有者から毎月２７日とかに引き落とししてると思いますけど
保証会社が所有者から引き落としの可否にかかわらず管理会社に入金して、滞納者には管理会社に成り代わって裁判してくれるみたいですけど。諸費用は当然信販会社持ち。
当然手数料がかかりますので、不払いの少数世帯を無くす為にそれを導入するのはメリデメあるとは思いますし、審査通らない入居者もいるので購入時にそれを条件にするのは難しいかもしれませんけどね。

管理費のカード払いは、三井系のところはやってるみたいですね。
でも、管理費を長期滞納する人は、カードもブラックリスト入りしてるような人でしょうから関係ないのかもしれませんね。

管理費払ってるから自治会費くらいいいでしょうが！
なんて書き込みを他で見ましたが
どのみちこっちも滞納なんでしょうね

滞納して平気で住み続ける人の無神経さに驚き。

自治会費と管理費をごちゃ混ぜにしている人が居ますね
自治会は自由参加でちゅよ、僕ちゃん

当たり前のこと言ってどうかしましたか？

お金に困っている人でしょう。

ここはいつからお金に困った人のスレになった！

滞納問題ですが、どうかしましたか

お金に困っている人はこれからドンドン増えるでしょう。
下流老人とか。

かわいそうだから
管理費・修繕費は免除してあげてください。

そうそう
独身者は付き合いもいやだし
自分以外に金使いたくないのよ
見逃してあげて

管理委託契約書を見直して

管理会社が責任を持って徴収する、徴収できなかった場合は管理委託費から差っ引く
という案はどうだろ？

その分委託費が高くなるだけだと思うよ。

程度の悪い住民ぞろいで、上乗せされた管理委託費が月に１０万円なんてマンションが出てくるかもしれません。

無理だと思う。

最終手段としては、追い出す(その人のマンションを競売にかける)ってことも出来なくはないですよ。

まずはマンションの所有者で集まる必要があり、その人たちで追い出すか？追い出さないか？の投票をし、
4分の3以上の票が集まれば、裁判所に訴えることができます。
詳しくは、マン管という資格を持ってる人や弁護士などに聞いた方がいいと思いますが、早めに手を打った方が良いと思いますよ。
マンションはみんなの物ですからね

住宅ローンのほうは払ってるなんて滞納者が多い。
（こちらは、払わないと金融機関が直ちに強行手段に訴えるので）
本当にお金がなくて払えない情状酌量の余地があるのは、極一部でしょう。

１６４さんのおっしゃる通りなんだけど
理事長が、頭脳明晰、胆力十分、やる気まんまんと三拍子揃ってないと
難しい。

>最終手段としては、追い出す(その人のマンションを競売にかける)ってことも出来なくはないですよ。
　これについては注意が必要です。

　担保設定などがされていて、マンション価格＜担保、未払い税合計なら「無剰余却下」と言って、門前払いされます。
　つまり、売却してもあなたには取り分がないからという理由で却下されるのです。
　管理組合としては、マンション売却でお金が戻らなくても、持ち主が変わればその人からもらえるのですが、その利益は考慮されません。

持ち主は誰でもよいのです。
抵当権行使で元の持ち主を放り出した法人でもかまわない。

とにかく、どなたか管理費を払ってください。

管理費も払えない貧乏人はそもそもマンションを買うな。
管理費を払ってないくせに恩恵だけを得られると思うなよ。
支払う努力もしないで、のうのうとマンションに住み続けるとは厚顔無恥も甚だしい。
安い賃貸に引っ越して、マンションを貸して差額で管理費を払うことも可能だろうに。
滞納者のくせにマンション暮らしをしたいと思うことが間違いだ。
マイホームを持つということに対して責任感が無さすぎる。

管理費も払えない貧乏人が出てきた背景には、日本経済の構造駅な問題にも原因がある。
かつて日本は終身雇用・年功序列制で、誰でも結婚して子供を作り、マイホームを買って子供を大学まで卒業させることができた。
ところが、バブルがはじけて少子高齢化社会になり、自民党の小泉首相による構造改革によって、正規雇用よりも非正規雇用が増え、安定した生活を送れなくなってきた。だから、折角銀行のローンが通ってマンションを買っても、その生活が続かない。それだけ、将来に夢を持てない社会にしてしまったのです。
決して国際化にケチをつけるつもりはないが、終身雇用・年功序列制は、日本の伝統的な良さがあった。それが崩壊したことが大きな原因だと思うのは、私一人だろうか。

管理会社１０９は、管理費滞納者を選別して、理事会に報告したり、

しなかったりすることがある。８９３が不法占拠している専有部分

が競売により。競落した特定承継人に請求せずに、普通決議で処分した。

総会なりで質問すると、間違いを認めて、総会のやり直し等を、度々おこなう。

間違いを指摘する人間がいなくなると、どうなるのかな、？

１０９管理の物件は、過去の議案、議事録、委託契約、規約等を精査しては、？

組合員は、区分所有者である、自覚をもって、財産を守りましょう。

管理会社の良悪を見抜けない組合の役員では、何をしても無理、

痛い目に合っていても、理解する能力がないから、感じない、

ズルズルと、資金不足になり、管理費等の値上げ、一時金の徴収、

さては、借入金の問題で、管理会社の保証を、頼みにするようになる。

そうならない為には、日常の管理を、細かくしなければならない。

資金計画は、重要である。自分のマンションに住んでいるはずの、

管理の、プロを探すことから、はじめなさい。費用対効果を、考える事。

督促
管理組合は、滞納者に対して、滞納管理費等の支払の督促とともに、今後も滞納が継続する場合には、その状況に応じてさらなる措置を執ることになる旨を事前に警告 する。
1ヶ月目 電話、書面(未納のお知らせ文)による連絡
2ヶ月目 電話、書面(請求書)による確認
3ヶ月目 電話、書面(催告書) (過去の実績によれば、失念していたなど一時的な要因で滞納した者は、3か月以内に滞納を解消する) (管理費の滞納者のほとんどは、ローン等の支払も滞納していることが多いため、6か月以内に銀行が債権回収のために競売等 に動き出すことが多い注。)
4ヶ月目 電話、書面、訪問
5ヶ月目 電話、書面(内容証明郵便(配達記録付)で督促)
注 銀行等の他の債権者による競売が実施された場合は、裁判所に対して配当要求を行い、滞納 管理費等を回収する。売却代金の配当では滞納管理費等の全額を回収できない場合は、特定承 継人(買受人)から回収する。特定承継人が弁済しない場合は、特定承継人の資産について、 先取特権の実行や債務名義に基づく強制執行を実施する。(3)、(4)参照)

バブルがはじけて何年たってるんだよ。
バブル崩壊後にマンション購入した方の中にも滞納者はいるよ。
マイホームを持つ夢だけはそのままに将来の夢は捨ててしまうのは自分勝手すぎるだろ。

>>168
その問題の原因については、ご本人にあるというよりは日本経済の構造的な問題にあると思っています。
といいますのは、従来日本経済は年功序列・終身雇用制がベースでした。だから、誰でも結婚してマイホームを持って、子供を育てて大学までは卒業させることができたのです。
ところが、バブルがはじけて自民党の小泉政権による構造改革により、年功序列・終身雇用制がくずれて、正規雇用が減って非正規雇用が増えてきました。
その結果、将来に夢が持てなくなって、結婚しない独身世帯が増えてきました。そればかりでなく、折角銀行のローンを通って念願のマンションを買っても、解雇・賃下げにより、生活水準を維持できなくなるケースが相次いでいます。

政治が悪い？
選んだのは誰かしら？

仮に会社を解雇・賃下げになったら、売るなり貸すなりの選択を考えるべきで、お金がないのに分譲マンションに住み続けるのは、おかしいと言っているのです。
お小遣いが足りなくなったら、飲みに行く回数減らしたり、昼ご飯を安く済まそうという努力はするのに、なぜ維持できなくなるまで分譲マンションに住み続けるのか。
政治や社会のせいにばかりしないで、もっと目を向けるべきは自分の中にあるのではないでしょうか？

だれも本人に責任がないとは言っていないと思うわ。
社会にも本人にも責任があると言っているだけよ。
そんなにムキになると欲求不満のはけ口にしているとしか思えないわ。

住居とテナントを所有している組合員からは割高で徴収しています。
お金持ちの組合員が滞納分をカバーしていると言った感じですかね。

毎月開催される理事会に於いて、会計報告に、未収金報告があります。

時々、滞納者の報告をしない事例があります。放置して様子をみていると、

管理会社、若しくは担当との、コネによって、曖昧にしていく様子が伺えます。

時期を見て追及すると、間違いました？で修正してきます。

回収不可能で、総会の案件のなかには、反社会的住民も含まれています。

明らかに、特定承継人も、現に居住しているのに、債権放棄しています。

管理会社は、１０９です。物件の方は、精査してみて下さい。

管理会社の怠慢ではなく、理事会特に理事長の怠慢です。

管理会社の怠慢でしょ？
督促業務も委託費の中に入っているでしょ。
何のために高い委託費払ってるんだか。

両方に責任はあるでしょう。管理会社は履行義務、理事会は管理責任。
そんなこともわからないとは、開いた口が塞がりませんね。

＞管理責任？
　業務請負契約だから、組合に管理責任などない。
　管理会社上司（管理監督者）と担当者の善管注意義務違反。

会計の責任です。
会計が舐められている。

>>184
請負契約ではなく、業務委託契約でしょ。
理事会に管理責任はあるでしょう。

管理委託契約書より
管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、 甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、支 払期限後○月の間、電話若しくは自宅訪問又は 督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお 滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収 する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組 合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁 護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求 することができる。
3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。

＞請負契約ではなく、業務委託契約でしょ。
＞理事会に管理責任はあるでしょう。

　業務委託契約だと、責任は組合にある訳？
　素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
　　　　　　　理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
　　　　　　　理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。

　　　　　　　理事の責任を問うという発想がおかしい。

>素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
高い安いは、組合と管理会社の契約の問題で高ければ管理会社の取替も可能です。
＞理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
滞納金は非滞納者が一時的に立て替え負担しているのですよ。
＞理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。
なり手がいないのは組合の問題で管理会社は関係ない。
＞理事の責任を問うという発想がおかしい。
理事は組合員から委任されているので責任を問われるのは当然です。

１８９さんへ
マンション管理適正化法、御宅のマンションの管理規約。

管理会社との、業務委託契約書、を学習して下さい。

管理会社とは、民法の、委任契約になりますので、

最終的には、責任の主体は、管理組合にあります。

組合員が管理するのであれば、管理会社は、不要です。

>素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
＞高い安いは、組合と管理会社の契約の問題で高ければ管理会社の取替も可能です。
　高い安いの前に、しごとしない管理会社に何故委託を続けるの？

＞理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
＞滞納金は非滞納者が一時的に立て替え負担しているのですよ。
　回収を放棄しろなんて言ってません。
　管理会社に回収努力をさせろという事です。

＞理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。
＞なり手がいないのは組合の問題で管理会社は関係ない。
　本来、定額委託業務の範疇の仕事を何故、理事がするのかわからない。
　督促業務が、委託業務の中に書いてないなら、そんな契約書を持ってくる会社が問題。

＞理事の責任を問うという発想がおかしい。
＞理事は組合員から委任されているので責任を問われるのは当然です。
　ボランテイァで理事になって、責任とらされるなら、誰も理事なんかしたくない。
　理事でも、管理会社でも、未収金回収については、法的手続き以上のものは出来ない。
　管理会社が提案し、理事会の承認を取って、手続きは管理会社がする。
　これが当然。
　それをしない管理会社の責任を何故理事が取るのか、理解に苦しむ。
　
　こういう人、時々いますね。
　こういう人は、自分は理事にならずに、文句だけ言う。
　永久に分かり合えない。

文句が、正常な意見であれば、大いに良い事では、ないですか。

正論を大きな声で、総会等で、述べる組合員は、大切である。

＞管理会社が提案し、理事会の承認を取って、手続きは管理会社がする。 これが当然。

「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」（弁護士法72条）とされている。
違反すると「2年以下の懲役又は300万円以下の罰金」（同法77条）となる。

＞違反すると「2年以下の懲役又は300万円以下の罰金」（同法77条）となる。
　理事会で決定し、原告管理組合理事長で、代理人弁護士が訴訟を行う。
　蛇足（規約に理事会で決定できると書いてあるのが望ましいが、未収金の請求書訴訟は保存行為とみなされるそうです。）
　管理会社は、それらの手続き代行を行う。
　違反はありません。
　どこでもそうしてると思いますよ。

＞正論を大きな声で、総会等で、述べる組合員は、大切である。
　本当に正論でしょうか？
　理事を責めるより、管理会社の契約違反を責めるべきでは？
　

＞管理会社は、それらの手続き代行を行う。 　違反はありません。 　どこでもそうしてると思いますよ。

情けないね、何でも管理会社任せの管理組合なんですね。但し管理委託料金の枠外の別料金となる。

(管理費等滞納者に対する督促)
第十条 乙は、第三条第一号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第一1(2)2の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。
2 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方法について協議するものとする。

>>195
>蛇足（規約に理事会で決定できると書いてあるのが望ましいが、未収金の請求書訴訟は保存行為とみなされるそうです。）

なぜ、未収金の請求訴訟が保存行為とみなされるのでしょうか？
その理由をご教示ください。

>>195
>管理会社は、それらの手続き代行を行う。
>違反はありません。
>どこでもそうしてると思いますよ。

管理会社は、具体的にはどのような手続きを行うのでしょうか？

＞なぜ、未収金の請求訴訟が保存行為とみなされるのでしょうか？
　未収金は組合の債権（資産）で、請求努力しなければ、組合資産が毀損されるからだそうです。
　法的措置以外に、債権確定の方法がなければ、当然保存行為となります。

　資金が逼迫している管理組合でないなら、早い段階での少額訴訟、支払い督促などを弁護士に依頼するのは費用対効果の面で、お勧めできません。
　組合員から、必要性に疑問を出され、保存行為とみなされないかもしれません。
　ただ、承継されない債権（使用料など）については、早く回収するよう注意してください。


＞管理会社は、具体的にはどのような手続きを行うのでしょうか？
　1.　理事会で弁護士を紹介し、概算費用を示し、依頼の承認を取る。
　　　通常、弁護士費用は着手金10万＋成功報酬※＋消費税。
　　　※確定債権額（通常、未収金＋遅延損害金の全額）✖16％
　2.　請求明細の作成。（何年何月の未収は、管理費が、〇円、積立金が〇円、駐車場使用料が〇円などと、
　　　遅延損害金の計算）
　3.　弁護士に提出する書類に理事長の押印もらう。
　4.　弁護士に渡す
　などです。弁護士と理事長の間で小間使いをするだけです。

　通常、裁判には理事長も、管理会社も出席することはありません。

＞但し管理委託料金の枠外の別料金となる
　一般的には、これに対する費用を管理会社が請求することはないでしょう。
　これを請求するような管理会社は要注意。（金もうけ主義が歴然）
　普通は、担当が自主的に動きます。（管理会社に対し、管理委託料金の枠外の費用が発生するか確認してくださいね）
　費用は弁護士費用です。

　5年近い滞納の場合、遅延損害金を標準管理規約に合わせて14.6％に設定している組合なら、遅延損害金で弁護士費用は賄えます。
　計算や請求根拠（請求明細）が確かであれば、問題なく全額認められます。
　弁護士費用（訴訟費用）も請求する場合は弁護士と相談してください。
　規約で訴訟費用も請求できると規定していれば、大丈夫でしょう。

蛇足
　請求明細は管理ソフトで出せます。（ボタン押して、印刷するだけで金取るんですか？）
　督促状作るときに作っているでしょ？
　遅延損害金の計算も大抵ソフトか、最低でも関数入りのエクセルファイルくらいあるでしょう（同上）

　「結構手間がかかります。」と言うような管理会社なら、会計処理全般に不安があります。
　管理会社変更した方が無難でしょう。
　費用は、郵便料金と、封筒代くらいです。そのくらいの請求なら払ってやりましょう。