購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART89】

そもそも、劣化対策等級3だし。(笑)

劣化？
マンションは老化します（笑）

>今どきのマンションなら劣化対策等級は3じゃないかな。

うん、30年後には、それが等級10くらいが普通になるのよ。
技術が進歩するから。
そうなると、あなたの「今どきのマンション」は、
30年後にはやっぱり「築30年なりの古いマンション」になるわけ。

なにをどう取り繕うとしても、マンデベは新築を売りたがるし、
そのために進歩し続けるし、築古マンションは淘汰されていくのよ。

例えば車。
60年前から見れば、30年前の車は大進化しているけど、
現代の目でみれば、やっぱり使い物にはならないわけ。
もちろん、30年前の車でも、きちんとメンテしてあれば、
普通に時速100ｋｍ巡行できるだろうし、問題ないはずだよ。
でも、そんな車はもう誰も買わない。
だから、捨てられて、淘汰されるわけ。

人工物の価値に依存する以上、それを避けられないのがマンションも同じ。
「最新」を売りにしている以上、築古は避けられないことを理解しなよ。

パリのマンションは築40年だと新しい。同潤会アパートは1920年代の技術で建築された鉄筋コンクリートなのに築60年越えは当たり前。80年を越えるものもあった。結局、不動産って立地なんだよね。

建物の耐久性は｢劣化の軽減｣で表示され､ﾏﾝｼｮﾝではｺﾝｸﾘｰﾄの厚さや強度がどの程度確保されているかなどによって劣化対策等級が決まります｡等級1は建築基準法を満たすﾚﾍﾞﾙ､等級2はおおむね50〜60年はもつﾚﾍﾞﾙ､等級3はおおむね75〜90年の耐久性ﾚﾍﾞﾙです｡

統計ﾃﾞｰﾀでは等級3が7割強で最も多く､等級2は2割強､等級1は6％弱となっています｡今のﾏﾝｼｮﾝの多くは､通常の維持管理を行っていれば100年近くは長持ちすると考えてよいでしょう｡

まあ、単純な思い込みなのか、そう思いたいのか…

耐久性はまったく問題ないでしょ。問題なのは100年後も需要のある立地なのかってこと。郊外なんて買ったら、お金溝に捨てるようなもんですよ。中古になった途端、資産価値激減でしょ。立地の良いところ選べば、キャピタルゲイン得られるかもしれないのに。

>189
同潤会調べてみた？実績あるのに思い込みも何もないでしょ。大正時代の技術ですよ。パリでもロンドンでも築100年越えいくらでもありますよ。不動産は1に立地。2も3も立地。郊外エリアは新築から時と共に資産価値が激減し、住民の質が悪くなるのが一番の問題だけどね。

鉄筋コンクリの劣化だけならまだしも、中に上下水道や配線通ってるから
どのみち古くなったマンションなんざ価値はないよ。
マンテベさんは必死に超レア物件出して言い訳してるけど（笑）

住宅性能評価には「維持管理対策等級」なんてのもあるね。

>192
マンション、戸建てなんて関係ないよ。郊外はマンションだろうが戸建てだろうが、お金溝に捨てるようなもんです。もし、まだ資産価値あるなら、今すぐ売り逃げするべきです。

郊外に住みたい人もいるんだよ

>192
水道管ダメなはずなのに、大正時代に作ったマンションが80年越の事実。

>195
資産価値激減で住民の質も落ちるのに？
物好きだけでしょう。だから価格も下がるんだけど。

>そもそも、劣化対策等級3だし。(笑)

こんなのに限って自分を含めた住民劣化等級に気がつかない。
集合住宅は建物より住民劣化のほうが早くすすむ。
都心に住むのは外国人が多いから、都心マンションは外国資本の投資先。
環境は推して知るべし。

>198
住民劣化は郊外物件の最大の問題でしょうね。
中古の値下がりが激しいから誰でも買える。

>>194
郊外だけど、５年住んで÷1000万で売れたよ。お金溝に捨てる？
自称評論家乙www

ただ同然で売ったんだね。

まぁ、うちも市部だけど10年前に買ったから基準地価で坪25万くらい上がっとるよ。建物の減価償却分がチャラって感じね。

こんな感じの家が最高。
日本一住みたい街の吉祥寺の屋内プール・ピアノ付き戸建。
買えるけど、維持費を考えるとやっぱり買えない。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=021&nc...

>202
売り逃げ最大のチャンス。今回、逃すともうないよ。

売る気ない人に資産価値とかどーでもいいし、住みたい家に住むよ。

今住んでる家が快適なのが一番ですね。

マンションは早く売り逃げしないと資産価値がだだ下がりだからね（笑）

快適で不満が無いのに、わざわざ売る理由が分からない。(笑)

>207
マンション、戸建て関係なく郊外物件ね。

住み続けるなら、尚更資産価値が重要です。下がるようなエリアは住民の質も落ちるからね。

空き家が増えてくると、治安が悪くなる可能性も高いね。

まぁ、うちも市部だけど10年前に買ったから基準地価で坪25万くらい上がっとるよ。建物の減価償却分がチャラって感じね。

資産価値あるうちに売り逃げをお勧めします。

マンションはしょせん区分所有だからね。

区分所有権ってただの空間使用権だけど、管理組合とか共有部の維持とか面倒な義務が必ず付帯してくる。

>213
で、どこに住むのさ？(笑)

マンションを所有する意味が分からん。賃貸でいいんじゃない？

共同住宅は賃貸が基本。
区分所有権という名称で、利用権を「分譲」してから矛盾が生じた。
国交省や東京都がマンションの管理状況を定期調査してるのも、
バーチャルな区分所有方式に破綻がないか確認するため。
災害が起こると区分所有権の課題が良くわかる。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/pdf/manshon_jitta...

http://www.jicl.or.jp/wp/wp-content/uploads/teigen2012.pdf

まあ、ちゃんと管理されてれば問題無いってことね。(笑)

国交省の調査では、管理問題を抱えるマンションは7割もあるそうなので、
築年を経て住民の入退去でモラルが下がらないよう監視が必要。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/manque/

いつか必ず寿命が来る、負の遺産

まあ、軽微な問題を含めても3割は全く問題無いわけですね。

周辺区が郊外なら、東京圏では関係ない話だね。23区は価値が維持され続けるよ。確実に。
散々貶している世田谷区って東京駅まで京王線、小田急線、新玉川線共に乗車時間で20分〜最長でも30分。
新宿、渋谷、池袋はそれぞれマイナス10分前後。労働人口も商業施設も都心よりこの3大繁華街の合計の方がはるかに多い。
この立地で遠すぎるって価値観を関東に住む人間が共有することは永遠に無い。

さらに、その周辺都下、市部も今や人気の地域になってる。新百合ヶ丘がもてはやされたのは昔の話で、今はその外側の多摩地区まで巨大マンションが立ち並び、飛ぶように売れている。仮に、売値が落ちようとその膨大な人口を支える商業施設やインフラがここ100年以内に劣化することは絶対に無い。
買値が安いんだから売値は安くて当然。買う人だってそのくらいは覚悟している。
都心回帰は一つの流れで確かに存在する。しかし、人口推移のすべてではない。都心にようが無い人にとっては無駄に高い都心に住む意味は全く無い。
未だ1億2千万人の人口を抱える日本、30年後でも一億人を切らない。その頃でも先進国で人口が多い部類。

都心回帰なんて一つの支流でしかない。

都心回帰はマンション業者の宣伝ですよ、踊らされ信じてる哀れな方も散見されますね。
一戸建てより確実に儲かるマンションは美味しいでしょうね。

>217
賃貸じゃ一生家にお金払うじゃん。
買ったら60前には完済して後は管理費程度で住める。

まあ、希望の条件に合う物件が賃貸であれば賃貸でもかまわないけど、希望の条件に合う物件が分譲なら買うよね。

区分所有権でも？

区分でも、所有権には変わりはないから
賃貸とは根本的に違う。

分譲マンションは共同大家と共同店子になるって事。賃貸とは似てるけど違う。
大きく言っちゃえば似たようなものだけど。

戸建の所有とは根本的に違う。

区分でも、所有権ではないから。
賃貸と根本的に同じ。

しかし、区分所有権なんて、業者もうまい儲け話考えたものだよな。先に賃貸料ドッと払ってもらって、後は管理費でちょっとずつ払わせようって算段だもんな。

>>231
そんなレベルじゃない。
賃貸のオーナーになると、空室のことや家賃の徴収、設備の管理や住民の苦情処理まで面倒な業務も付いて回る。
極めつけは建物の経年劣化。建物が古くなると家賃も下げないと借り手が居なくなる。
30年もするとボロマンションになって膨大な費用で建て替えを考えないといけない。

分譲にすると家賃の先取りはもちろん、建築費だけでなく土地代にも利益をたっぷりと乗せられる。世帯数で割り勘だから50%乗せても金額にはほとんど影響がない。同様に建築費からも余計に利益を取れる。
さらに、老朽化問題、建て替え問題も住民に丸投げできる。
管理規約を作って自社の関連、下請けに管理契約をさせた状態で販売すれば永続的に利益を吸い続けられる。
マンションって本当に素晴らしい。

＞マンションって本当に素晴らしい。
都心回帰と煽っても売買手数料も美味しい、ごっつあんです。