福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

>>2186 匿名さん
コンサル系など、新興の管理会社も沢山あります。
ご検討ください。

今は、良くも悪くも情報発信源へのアクセス数が評価やリアルな価値を左右する時代。

検討板に掲載後、週に３?５件程度の投稿が無い、つまり、平日に平均１日１件の投稿も無いような物件は注目度が低く、価値が上がるはずも無い。

中には、投稿が永遠にゼロ?という物件もある。

追跡調査していると、１週あたりのネット投稿が７件を超えないところは、売れ行きも評判も良くないですよ。

組合員が自由に発言できるマンション買いでしょう。

>>2189 匿名さん
それってどこ？ おせーてよ！

>>2182
富裕層でもないのに悪徳管理会社と悪い組合員が共謀しだすと悪の連鎖で破綻マンションになるのでしょう。
漏水事故等が頻発する構造的欠陥マンションは建て替えるしか方法がありません。買い替え等のゆとりのない私は将来に不安を抱えている。

理事長や役員が、悪意も無くただただ純朴で、勤務先でも問題発見～解決する成功体験や改善を推進する
立場に無い方々だと、無意識の内に管理会社の言いなりになってしまいます。

具体的には、管理委託契約の更新の際に書類の不備や契約日の誤記載があっても気がつかない。

昨今は管理委託契約も１年契約が標準だが、管理会社から２年契約を提案されたら、何も質問もせず
条件交渉も全く行わずに２年契約を受け容れてしまう。

管理会社が、理事長承認も経ずに勝手に規約の解釈を変えて注意喚起の貼り紙をしても、気にもとめない。

そんなの最悪でしょ。

今やほぼ定説として言われるのが、以下
「マンションは１に立地・環境、２に管理、３に設備・仕様を吟味して買え」

購入時の優先すべき判断要素を指摘したものですよね。

そして、２番目の『管理』とは、日常の管理委託業務の『質の高さを重視』すると同時に、『２年点検』や『長期修繕計画』の適否を検証せよと言う事です。

購入時に同エリア・同ブランド／同グレードの当該管理会社のマンションを下見したり、売り物件があれば内覧すれば、建物や設備の状態や掲示物からかなりの精度で管理業務の実態が分かります。

>>2193
私は、１、設備・仕様　２、立地・環境　３、管理　の順です。
３、の管理は住んでみなければ政治的要素が強いので見た目では理解しがたいでしょう。ｌ

>>2194 坪単価比較中さん
えっ、だからこそ管理の実態を調べるんじゃないの？

まあ、住んでから悪けりゃあ究極は、管理会社変えればいいんだけどねf。

立地が全て。 立地さえ良ければ管理も設備仕様もくっついてくる。

好立地は大手のデベしか仕入れ出来ないから結果的に管理会社も大手になり管理は安心確率たかくなる。
設備仕様も大手デベ仕様になるためグレード高くなる。
そして価格も高くなり変な住民も住む確率がへる。
多少無理しても人気駅3分以内の大規模マンションを買うべき。

お金なくて妥協すべきは広さ、階数、向きとか。

福岡の場合、大手でなくても結構いい立地のマンションは多いよ。
それと、大規模マンションは最近は増えてきたけど、福岡にはまだまだ少ないよな。

当たり前の事を言いますが
管理は管理組合で話あって変えれるし
設備はリフォームすれば変えれるけど
立地は変えれないので
立地が1番だと思うし駅近は資産価値が高いと思います。

立地が一番
環境が二番（近隣のね。ただしこればっかりは住まないと分からない。）
その後にその他諸々でしょ、

いい立地だと粗悪品でも売れるし貸せる

永住前提か住替え前提かでも、考え方が異なるのでしょうね。

知名度が低く杜撰な業務を行う管理会社を総会等で糾弾しても、なかなか変更は叶わない。

但し、社会的に評価の高い信頼出来る大手に変えれば、日頃の管理も良くなるし売却時にも有利です。

『マンションは管理を買え』と言われ、その価値観・考え方は世間に浸透していますからね。

＞＞2194 坪単価比較中さん
焦点は、順番の問題じゃあ無いんだよね。
購入判断時の 《重要事項を３つ》 挙げているだけなのですよ。

だから、敢えて （実際のところはともかく）
デベ・価格・階数・タワーか或は低層ＭＳか中規模ＭＳか等々には、言及せずに、最も重視すべき
判断基準として シンプルに ３項目だけなのです。

>>2197
賢い。

組合運営や管理修繕費を考えたら大規模物件はもっと評価されて増えていいように思う。ハウスメーカー系のデベにはそういうコンセプトなさそうなので三菱三井あたりには期待している。

一言で大規模と言っても、スケールメリットが出せるのは、統計上100～150戸規模でしょう。
将来の修繕等での合意形成を考えても、比較的に円滑で適正な落着点に収まりやすい。

又、同じ戸数規模でも、躯体型状や総階数・共用部の設備仕様（特に外壁と廊下壁面等の仕上げ）・
駐車場の形態・敷地の形状や広さにもよりますね。勿論、管理会社の企業力・信頼性に大きく左右される。

>>2203 匿名さん
きっと、エリア的・市況的・景況的・政策的にも、大規模開発は困難なのでしょう。

広大な敷地があっても、宅地化に特化するようなリスキー且つ偏った土地利用は、さすがに高島市長だって行えないでしょう。

最近、福岡市や周辺での高齢ドライバーによる事故が多い。
TV 等の全国版で大々的に取り上げられるような、重篤な事故が多いことは、非常に残念です。
平置き・機械式の区別無くマンションの駐車場の、安全対策や構造・通路の幅や出入口の状況なども今まで以上に注目される。

じじいの運転は本当に荒くて危ない！

高齢者は、周囲を気にしナイ、見ていナイ、迷惑かけてる自覚もナイ。車線変更時にウインカー点けナイ。
稀に、同じ運転を行う若者も居るには居るのだが。

>>2208 匿名さん
一部の管理会社にも言える。
規約を理解していナイ。
問題点・現象を見ていナイ。
組合員に迷惑かけてる自覚もナイ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/
>>2209さん。
上記スレをお読みください。

＞＞2209 匿名
もう常識と化していますが、「マンションは管理を買え」と言われる所以ですね。

物件購入後に、知名度も高く・信頼出来て・実績もあって・評価も高く・実際に担当物件の多い
管理会社にグレードアップすれば、住替え時の売却は驚くほどに非常にスムースに進みます。

分譲販売時に中小のデベと紐付いてる低知名度の管理会社は、大抵は往々にしてレベルも非常に低い。
理由は、競争環境に置かれていないから、新規開拓の努力も無い、対顧客軸での競争意識が無い。

自身が築浅物件を買う購入者のお立場なら、腑に落ちる例話ですよね。

あまり知られていない管理会社の物件は、将来の大規模修繕にも不安があるから避けますよね。

>>2211
翻訳するとマンションは管理会社を買えと言っているように思うが。？
管理組合が正常に機能する組合員の資質があれば管理会社は何処でもいいと思います。

マンションの受水槽で泳いでいる動画が拡散している。
各管理組合はこのような不法行為がなされている事に充分注意されたい。
他のマンションでもありうるのではないかと疑いたくなる事件です。
このニュースをみていままでは闇に葬られている事件ではないでしょうか。
もっとあるのではないかと疑いたくなります。管理人の内部告発を期待します。

＞＞2213 匿名
社員が犯した点と、多くの居住者に不衛生な水と不快感をもたらした点は、バイトテロよりも悪質。

だが、『管理委託業務』の名の下に、似たような不適且つ不法な行為は、あちこちで行われている。

一部の組合員が声をあげたところで、管理会社の言いなりで機能不全の理事会によって無力化する。

只今、２年定期点検の修繕工事中だが、駐車場出入口のヒビ割れ・階段部のドアの不具合等々の
共用部の修繕を長期に亘ってを見送り、不具合を悪化させた。

自分のマンションの給排水システムをこれを機会に知ることから始めましょう。
知らない人が結構多いでしょう。重要の管理事項です。

>>2215 匿名さん
雑排水管清掃費も、不当に高く徴収されてる物件が多い。
相場は、年一回実施で１戸あたり3000?3300円です。
福岡では、2年に１回で6000円を徴収しているマンションもある。

明らかに、管理会社が仲介料やバックマージンなどを上乗せしています。
理事会の意識が低く、機能不全だと管理費会計の収支決算の妥当性なども、全く検証もしない。

平気で監査報告書に、「精査した結果、問題なし」だと署名押印してしまう。

報告書なんて管理会社が作った、決まり文句の定型文なんだけどね。

これ、管理組合員に対する背任行為ですからね！
裁判の手続きを目下、進めていますので・・・。

閑話休題。雑排水管清掃費なんて、
福岡あたりの人件費を考えても、全国平均の3000円の倍額にもなるなんて、あり得ない。

皆さん、チェックしてみてくださいね。

県外の大手の管理会社だけど収支報告書には２年に一度２２０万円の雑排水管洗浄清掃を実施したと決算処理されている。
にも関わらず駐車場のマンホールから汚物の混ざった汚水があふれ出る事故が再三発生した。
管理員に話を聞くと雑排水管の洗浄をした形跡はないとの返答でした。その他受水槽の洗浄もお金だけ取ってしていないような状況が垣間見られます。
この管理会社は財閥三社（三井、三菱、住友）に続く大手の管理会社です。理事は順番制で素人集団です。今後が心配です。また。報告いたします。

>>2217 匿名さん
完全に格好の餌食・クイモノにされていますね！

理事会は素人集団だとしても、組合員の中にまともな人間は一人も居ないのかな？

居たけど管理会社の画策によって排除され、発言の自由を奪われたとか？

＞＞2218 匿名
管理会社は事業展開エリアが九州限定（本社福岡）若しくは、全国展開（本社は大阪/東京）に関係無く
福岡の事業所が企業・組織として機能している会社に任せたいですね。

つまり、福岡支店が存在し支店長・部長・課長等の管理職の下にフロント担当が在籍している会社。
大手だとフロント担当だけで、２０から３０人程度は在籍しているので比較的に安心です。

経験の浅いフロントが２から３名だけだと、スキルアップも期待出来ないから今も将来も不安ですね。
管理業務の進め方や問題解決のアプローチも、根本的に誤ってしまいがちで悪化するケースが多いです。

>>2218さん
理事長がしっかりしないで管理会社任せにすると見えない処は手を抜いてお金は懐に入れる。
理事長がしっかる住民本位で管理されると困るのは管理会社です。滅茶苦茶に荒らされたマンションをもとの状態に戻すのは大変です。後のお祭りです。

>>2220 匿名さん
職場・地域社会そして勿論、家庭内でも存在感があって責任と自覚を持って日々生活しているような方なら、適切に理事長の任務を全うできるでしょう。

職場でもノンタイトルのような方は、管理・統制・調整能力も無いから、迷走し続けるのです。

しかも、自己検証なんてしないから、自分が場当たりの不適な対応をしている自覚も無い。

話題の正義じいさんもそうだけど、自分は絶対正しい！他者はダメだ！みたいな、経済的に余裕のある高齢者が同じマンションにいらっしゃると管理組合が機能しなくなるよね。
子育て、現役世代は暇じゃないから、とても付き合ってられないですよ。

>>2220>>2221さん
同意します。

>>2222
こんな考えもあるのですね。絶対賛同はしたくないです。
この考えは共同の利益を犯す恐れがあります。非常に偏っています。
こんな方が順番制や抽選で理事になられると組合運営が機能不全に怠りそうです。
特に経済的に余裕のある高齢者が同じマンションにいらっしゃると管理組合が機能しませんよね。

の考えは特に反発します。改められたほうが良いでしょう。

「老いては子に従え」とも云いますし・・・管理がなっとらん！！と言うより、だまって共用部の美化に努めるなどした方が尊敬されますよ。

>>2222 ご近所さん
居住地や地域社会や職場でも、知識も浅い社会経験も乏しいが賢い方々は、経験豊富な世代と巧く連携していますよね。

管理組合が機能しなくなるのは、理事長他のハンドリングの問題でしょ。

うるさい高齢者を上手に捌けない理事会や管理会社は、問題外ですね。

>>2222 ご近所さん
お住まいのマンションがどういう状況なのか、投稿からは読み取れません。

が、高齢者が住環境の改善や管理会社の不正を指摘しているなら、子育て・現役世帯にもメリットがあるでしょうね。

その高齢者に理事会に参画してもらえばいいんじゃないですか？

ただただうるさい高齢者なら理事会と管理会社で説得するしか無いですね。

うるさいのがいるんですよ、理事会で理事長の講義をじいていると夜が明けた。
この理事長の時代に地震があり災害対策委員長は理事長で相変わらず講義を始めたので管理員が災害対策委員長に管理に詳しい防火管理者に指名するよう提案して防火管理者が地震時の事故等の復旧に采配して助かった経験がある。
この防火管理者も定年退職者で高齢者ではあるが高齢者も色々ですからうがった目で見ないで下さい。

>>2228 評判気になるさん
そんなウルサイだけで使えないジジイ一人に振り回されてる理事会と管理会社じゃあ、何をやっても巧くいきませんよ。
ただただ「ご愁傷様です」としか言えません。

うるさい悪じじはいますよ。自治会長、町世話人、組合長、公民館長とぶらぶら渡り鳥です。好きなんでしょう。まともではありません。どうにかできませんか。

＞＞2230 マンション検討中さん
１.完全無視・・・皆は相手にせず、悪じじを孤立させ、我が儘が通用しない状態に追い込む。
２.失態を機に引退に追い込む・・・何度も過ちや損失を発生させている筈だが、周りが許して
きたんでしょう。
迷惑なだけの人物なら、次の失敗・失態を機に閑職か引退に追い込んで、一切介入させない。

>>2219 匿名さん さん
資産価値って結局は、土地(立地も含め)・建物・設備仕様に加えて、管理面の要素で決まりますよね。

中古を購入する時は毎回必ず、総会議案書と管理規約集、そして直近の理事会議事録１年分の事前閲覧を条件にします。
勿論、駐車場含め敷地全域・棟内の全フロア・掲示コーナーの使われ方・掲示物を観察します。

そうすれば、以下の懸念事項がほぼ解りますね。
・管理組合は継続的に住環境改善に取り組み、具体的な結果が遺っているか？
・組合員の意識レベルは高いか低いか？
・日常の管理は適切に行われている状態か？
・管理組合は管理会社に対してチェック機能を果たしているか？
・管理費会計収支は健全か、コスト意識は高いか低いか？
・修繕積立金の会計管理は適正か？
・大規模修繕計画の検証を5-６年毎に行なっているか？

>>2232 匿名さん
加えて、企業の決算書と株価の推移を調べて、公式HP で表明しているタテマエと現実を比べてみます。

デベと管理会社両方ともね！

スレチかも知れんが、資産価値を追求するとしても、現実的には各自・各世帯の資金には諸々制約がかかる。
それぞれの身の丈相応の物件を買うのです。

(が、中には、目一杯の背伸びをしてローンを組んで高額物件を購入し、毎月２万円程の管理費も払えずカツカツの生活をしている世帯もあるが・・・)

永住想定で購入しても多くの世帯は、いずれ住み替えます。

住み替え時に売り易いのは、立地や仕様等のハード面の基本項目以外では、管理会社が大手で安心感がある物件です。

管理会社は大手のほうが、より安心感が高いからね。

管理会社大手と言われても
ピンと来ない方も多いと思います。
1.大京アステージ

2.日本ハウズイング

3.東急コミュニティー

https://www.idaken.net/change/company/major/

>>2235 元祖職人さん
福岡でのベスト５とかはわかりますかね？

現委託会社のあまりの不備の多さに、総会でも「管理会社変更」が議論されるようになり、いずれ議案上程されると思われます。
?? 管理物件数
?? 管理物件の総戸数
参考にして議論・検討を進めたいです。

lまあ、これからもエリアや沿線やらデベ単位で良し悪しを論じる場面はあるでしょうね。
そして、投資目的で複数物件を同時に所有する方もまだまだ居るでしょう。

が、別荘や投資を除けば大抵の人は、所有且つ居住するのは１物件の１戸のみでしょう。普通はね。

そうなると、管理会社の信頼度や実績が重要です。

実際の居住時の安心感や、管理業務の質はとても大事です。
将来の住み替え・転売の際も、全国区の知名度や企業業績や株価(株式市場での評価や期待度)等が大きく影響します。

当地のフロント担当のビジネススキルや組織体制も重要な判断材料となります。
それに尽きると言っても過言では無い。

管理会社には、少なくともフロント担当者は２０名
、４課体制以上の企業規模は、最低限で必要です。
弱小でキャリア薄い少人数体制だと、異常に時間がかかる割にはただただ停滞するのだと痛感しています。結果、管理状態は悪化するだけです。

関東からの移住者が多いのに、関西拠点で徐々に成長してるなんてアピールされても、ピンと来ないんですよね。

ましてや、週刊誌とかに社名が載るとね。ネガ的なインパクトありますよ！

全く無頓着な群やいわゆる情弱は無関係でしょうが、彼らは物件購入には縁遠い。
リアル購入検討者群には、まあそれなりには、深刻に影響しますでしょう。

>>2237 匿名さん
過去の住み替えでは管理会社には、何も問題など無かった。

福岡に移住して初めて、居住者軽視で管理業務がまともに出来ない管理会社と遭遇してしまった。

福岡と隣県を担当する事業所(小規模故に支店では無い)には、経験の浅い社員が2名のみ。

管理監督する上司は、時々 出張で訪れるのみです。

2238
管理会社に期待するものを教えてください。

>>2239 坪単価比較中さん

わかりません。

>>2239 坪単価比較中さん
契約に基づき、区分所有者に代わって区分所有者の利益を維持する業務を、企業組織として行い社会的責任を全うすること。

販売時は売り易くする為に、修繕積立金は低めに
設定されている(必要額の７割から、５割に)
なので当然、修繕費用は不足する(加えて、ご存知のとおり、人件費も材料費も高騰傾向なので)。

いずれ、大抵のマンションは、修繕積立金を増額
する事になるが、理事会が上手く舵取りしないと
合意形成も出来ず挙句、業者や管理会社のカモと
化してしまうのです。

賢い組合役員が居るマンションは、築３年位から
管理委託費や雑排水管清掃費等の様々な点検費の
コスト削減に取り組んで、その原資を修繕積立金に
振り返るという工夫をします。

上乗せ

単純に修繕積立金を上乗せをするような管理組合の
マンションは、本質的な資産価値など期待薄です。

箱崎の九大跡地整備されてるけど
何ができるの？

>>2244 検討板ユーザーさん
いずれ分かるので、傍観していればよいのでは？

ボーナス商戦最中の選挙結果を踏まえ消費増税前の
駆け込み購入は・・・？
残念ながら、さほどは増えないでしょうね。

じっくり売れ残りを吟味し、値引きやオプション等
条件交渉して、充分納得がいく購入をする人が多い
でしょう。そんな景況ですね。

様々な生活品や資材の値上げ・人件費や物流費の増加傾向・加えて今秋の消費増税・・・。

勤務先でも多角的にコスト削減に取り組んでいる。

多くのマンション管理組合でも点検業者の見直しや
費用の比較検証を、本格的に行っているようです。

一方で、何もアクションを起こさない管理組合や
理事会もあると聞くが、危機感が無いんですね。

＞＞2247 匿名
組合員に知識や経験豊富な方が少人数だけ居ても、なかなか局面打破には至らない。
理事会そして管理会社、時には売主が関わるので、構造的・制度的に正常化への難度は高い。
管理会社他のコンプライアンスのレベルに拠るが、業者間の癒着や業界の古い慣習が障壁になる。

六本松が１位です。
https://www.jiji.com/jc/article?k=000000062.000035668&g=prt

しかし、2015～2017頃と違って、早期に完売する物件がほぼ無くなりましたね。
全国からの投資マネーを吸い上げる力もそろそろ限界に達しつつあるということなのか、物件価格が上昇しすぎて投資価値が損なわれつつあるのか、あるいは両方なのでしょうか。

グランドメゾン、よそのスレに出張って荒らし状態だったりイメージ悪い。これまでの物件が素敵なことに変わりないのに、多様性と共感の時代、価値観押し付けは嫌われるような…

照葉にもつけちゃってたの知りませんでしたが、積水はそもそも路線変えちゃったんですかね。最近ネガティブな話題も多いし…戸建てが難しい利便性のよいマンション用地で、ハウスメーカーとオプションで造りあげるこだわりの住心地、高いけど納得の憧れブランドが価値だったように思うのです。

>>2251 匿名さん
そう思うのも、多様な意見の内の一意見でしょう。
国内外の環境変化により、デベを含め多くの企業は
利益創出の為の組織的な構造変革を迫られている。
市場で厳しい評価が続く積水も例外では無い。

>>2252 匿名さん
そのような企業努力を行わない／行えない組織構造
のデベ＆管理会社も実際には多数存在しますね。

でも企業体質だから、容易には変えられませんね。

そんな企業は、経済誌などの経営危機ランキングに
度々、社名が載っていますね。

>>2253 匿名さん
デベの企業としての市場評価(株価)や決算書・事業報告書も、事前に見ておきたいですね。
安心・信頼出来ると思う数社に絞ってから、エリア・沿線・学区等々の条件を仮設定し、物件選定するのが手堅いやり方。

箱崎あたりが地価が爆上げすると思う。
たぶん、カジノが九大跡地か箱崎ふ頭の埋め立て計画地に来るから

>>2255 マンション検討中さん
カジノは基準地価・実勢価格を押し上げるの？？

>>2255 マンション検討中さん
>>2255 マンション検討中さん
今の世間の風潮では、カジノは地価の上げ要因とは
ならないでしょうね。

再開発絡みで商業施設等の集客施設が併設/新設され
ても居住区としての人気・需要を高める事は無い。

特に福岡は学区に強い執着があるので、教育上
肯定的に捉えにくいカジノとその所在地域は、
むしろ敬遠されると思います。

>>2257 匿名さん
福岡て学区に執着割に全国レベル低いよね
学区と言ったて、住民がうちは学区が良いとかファンタジーを言って、敷居を高く自作自演の演出しているだけで、本当はレベルは久留米が良いだけなのにね

>>2257 匿名さん
箱崎が九大跡地で売る時に買った時より高く売れそうで買った人沢山いるのに、逆に下がりそうね

カジノは福岡無理っしょ

でも福岡はカジノ本気ですよね
IRイメージ動画まで作ってるし

カジノ誘致に反対する反対運動が見られない。
地元のムードとしては歓迎なのかな？

誘致実現したら、街の雰囲気はどうなるんだろう？

どうでもいいが今迄の観光政策が台無しになるな。
カジノありきで取り組んできたわけでは無い筈！？
意外と、ありきだったとか？

箱崎にカジノが出来るわけないでしょww

千早は中古が値上がりしてます

平尾駅付近の築24年の3LDK中古マンションを購入予定です。3000万ほど。高砂だと景観はわるいけれど500万ほど安いです。でも500万安いと生活にゆとりはできます。20年後に売ることを考えたら駅近のほうがよいでしょうか。

>>2265 マンション検討中さん
結局、売ることを考えるなら駅近が一番でしょう。
ただ、その時は最低でも築44年は経過していることになり、どれほどの価値になるかはわかりませんが。

>>2265 マンション検討中さん
絶対駅近で地下鉄空港沿線が鉄板です。

>>2267 マンション検討中さん
交通インフラへのアクセスの利便性・優位性で評価
する場合には、駅近を高評価するのと全く同様の
ロジックで「空港近く若しくは空港に行き易いか」
が重要な評価ポイントとなる。

自ずと、空港直結の「地下鉄空港線」の主要駅は高評価となる。

仕事や余暇で頻繁に利用する方々は、実感し実際に物件購入しています。

>>2267 マンション検討中さん

穴場は東比恵駅です。
既にマンション価格が天井に近い、
他の駅と比べて、まだ割安感がある。
地下鉄で博多駅、福岡空港駅に一駅。
上がらない要素が無い。

ららぽも出来ますし今後は空港、新幹線のアクセスの良い博多が伸びると思います。東比恵は駅前にサニーや銀行もあるのでもっと伸びると思います。

>>2270 通りがかりさん

おっしゃる通りですね。
東比恵駅から徒歩10分くらいになると、元々小さな工場や作業場が集積したような場所なので、生活利便性は著しく落ちます。

筑紫口の再開発で将来的には博多に人が流れてくると思います。
そのため、JR沿線沿いの価値が上がると思うのですがいかがでしょう。
笹原-大野城の間なんてどうでしょうか。

>>2271 匿名さん　

東比恵は道路も綺麗に整備されて
アパホテルや東比恵ビジネスセンター3も出来るし、筑紫口再開発の流れだろうけど
プチ再開発中で毎年路線価も上がり続けて調子が良くて、穴場なエリアだと思います。　
駅から10分以上の半道橋や榎田あたりになるとわからないけど

>>2273 マンション検討中さん
笹原はアルファステイツが完売したけど
多分ららぽーとへの期待と博多駅に人が流れてきているからだろうと思うが
ライオンズマンションみたいな古いマンションばかり

笹原と大野城の間だとマックスバリューの所と南福岡駅の周りと、URの周辺でマークスシティ二日市のモデルルームがあるあたりが分譲が多いけど、意外と駅から5分以上かかる場所に位置していて地下鉄とは違って列車の音がうるさいからだろうけど、南福岡あたりは戸数が多くて古いマンションばかりな感じでオシャレな場所ではない。
雑餉隈の周りはあんまり分譲が無くてナフコのあたり位にチラホラあるくらい
でも、雰囲気が暗くてよくないかな。

>>2271 匿名さん
東比恵は駅周辺に銀行、スーパー、食べ物屋、レンタカー屋、ジム、コンビニ、病院、小中学校、保育園や、オズランドみたいな共働き向けな保育施設等便利な施設が固まってて生活はしやすく職にも困らないと思います。
意外となぜかドラッグストアが無いのが不思議
まあ、博多駅に行けば良い話だけど

>>2276 マンション検討中さん
他県からの移住者です。飛行場に近接しているエリアだと思いますが、音などはどうでしょうか？
高規格サッシも、閉めているだけではないので知りたいです。

>>2277 匿名さん
東比恵は博多駅の隣なので
飛行機は上通らないので音は大丈夫ですよ。
飛行機が上を通るのはドンキ箱崎から筥松や柚須あたりですね。
でもT2サッシだと聞こえませんよ。

>>2277 私も空港周辺で探し箱崎辺りも検討しましたが実際に通った時の騒音が酷すぎてやめました。窓を閉めてたら気にならないとは思いますが涼しい季節は窓を開けたいですし空気の入れ替えもしたいので。

>>2279 マンション比較中さん
空港周辺は柚須、志免、箱崎ドンキのあたりがうるさいです。そのほかは案外そうでもないです

15年前から志免町のマンションに住んでいます。
飛行機は真上を通る方がうるさいです。志免町の空港近くはほとんど聞こえないです。

住み替えの為、住んでいるマンションを売りに出しました。
地下鉄にも歩いていける為、「最低」でも購入時より高く売れるそうです。
全国的にもこんなにも都心部に近い便利な空港ないですもんね。

事実として空港近くのマンションの資産価値は落ちないです。

>>2280 マンション検討中さん
飛行機の騒音で言うと、南側の春日大野城もうるさい。

>>2282 検討板ユーザーさん
春日大野城は音だけならまだしも、これだけ福岡空港の運用が過密になってくると、飛行機が落ちる可能性もゼロでは無いのが怖いところですね。

飛行機墜落リスクに関しては福岡市街地全般にあり得ますが…

飛行機墜落リスクより、台風被害（土砂災害、河川浸水、高潮浸水）のほうがはるかに可能性あり。

住環境と教育等子育てで考えると、西区方面>春日大野城>東区方面と思うが、どやろか。
東区はなんか暗い気がするんだよな。

>>2286 評判気になるさん

イメージはそうですけど、最近だいぶ変わってきましたからね。
どの場所も比較的駅に近いところは同じくらい悪くない気がします。
なんとなく全体の元気がいいのは西区ですよね、人口増えてるし。

>>2286 評判気になるさん
色々、西区、東区、大野城、春日を回ってきたけど
西区は地下鉄空港沿線の住環境はいいが
基本的にパチ屋とドラッグストア が無駄に多いのと、金持ち家庭が貧乏人をマウント取りたがりいじめがあるらしい。百道中しかり
あと、塾に通わせないと貧乏人扱いされるので注意
春日や大野城は自衛隊の練習場の周りが暗いのと、都会的な場所がない、あと早良区に経済的に住めないので妥協で買う場所。
そのプライドを払拭する為に大野城、春日は学区が良いイメージを押し付けようとするが
マンモス校ばかりで教育面がむしろ行き届きづらい現状
東区は、箱崎から香椎あたりは飛行機の騒音が酷いが、千早と照葉の電線が地中化された街並みは百道くらい住環境がいいと思います。
教育面子育て環境は実際のところ
照葉が1番いいんじゃないでしょうか？
でも、照葉のパークカーサあたり葉団地みたいな感じなのでママ付き合いが大変らしい。

>>2287 通りがかりさん
福岡市で人口が1番増えてるのは千早と照葉なんだが
福岡市以外だと、長者原と新宮あたりの糟屋郡が全国ニ番目の人口伸び率だった

長者原は広大な田んぼ地主達が売りに出し始めたので、IKEAやミスターMAXなど大きな商業施設が出来る予定で分譲マンションも多分開発されるだろうから、結構買い時だと思います。
あと、目立たないが、駅近じゃなくても新築分譲マンションが販売開始されると速攻で完売する地域でもあり、穴場な地域

東区は名島あたりが暗いぐらいで
全体的にあかるく通りも細い道が少ない

春日はこれといった商業施設がなく基本的に暗い
春日で都会な場所は、ルミエール春日のあたりな白水公園周りのケイズ電気やハリウッドがある場所くらいだと思います。基本的に古い賃貸が多い

大野城は大野城駅から白木原駅の間のランディックやMJ Rやファーネスとがある場所は
明るいけど下大利方面の今イオンを改装中の場所とかは一気に暗くなる、
あと、イオン大野城とか280円ラーメンがあるあたりは分譲か古い賃貸ばかりでちょっと暗い
特に南福岡のナフコあたりは暗い
南福岡あたりだとJ Rの社宅があるらあたりは
R J Rとかできて新しくなったけど、その先が暗い
自衛隊の練習場の周りが暗い
なんか名前忘れたけどふれあい道路かなんかのあたりは団地ばかりでメゾネットも多くて結構ボロいイメージ。

>>2284 通りがかりさん

離発着の航路に春日大野城がかかってますから、福岡市の他地域と同じリスクでは無いと思いますが。。

>>2287 通りがかりさん

西区はやっぱり九大移転が大きいですよね。
学生数15000人はもはやひとつの街ですし、
毎年その4分の1が入れ替わるので街の新陳代謝も活発。それに卒業した後も何年後、結婚して家を持つ時、帰巣本能とまではいかないでしょうけど、馴染みのある土地で建てたいというニーズは必ずあるでしょうし。

西区もいいが、ほとんど話題に上らない城南区のほうがもっと狙い目。七隈線延伸、高速など利便性はよい。西日本最大の福大があるし、学区も悪くない。病院等も多い。あと、圧倒的に自然災害リスクが低い。ただし、そもそもマンションが少ないのが難点。
春日、大野城はとにかく車移動が問題。渋滞多い。

千早照葉、学研都市、春日大野城、七隈沿線(茶山あたり？)は中心部に次ぐ準人気地域ですよね～。どこも違った魅力があるので、自分達の好みで選ぶかたちかなぁと思います。
照葉は独特なので、新陳代謝がうまくいかなかったときに少し心配かな。でもやはりあの環境はすごく魅力的で、見学にいくとやられますよね(笑)
他は交通の利便性が確保されてるからあるていど循環するでしょうし、学研都市は九大があるのは大きいと思います。

子供の教育問題は置いといて
自らの職場までの通勤を考えると、
ざっくり以外の利便性(=資産価値)になる。

地下鉄>>>>西鉄>>JR>西鉄バス

乗り継ぎは考えないとする。

>>2296 検討板ユーザーさん
誤:以外
正:以下

うち学研都市で、今までそこまで不便さを感じてなかったんですけど、この前の台風連続の時は筑肥線と地下鉄の差を感じまくりましたね。。

早良区は北部住民の声が大き過ぎてそれ以外の地域がじゃない方の早良区みたいになってますね。
全体的には半分以上は山奥が占めてると思いますが。
何処の地方にもありますが福岡も良くも悪くもアドレスでだけで賃貸だろうが他人にマウントが簡単に取れる地域性だと思います。

この掲示板では早良区といえば早良区北部のことですもんね。実際の日常ではまったくそんなことないですけど。

>>2298 評判気になるさん
筑肥線が運休の場合は、筑前前原以西が多いです。

学研都市駅や糸島高校前駅は、筑肥線では数少ない高架駅である点が高評価ポイントになる。

>>2301 匿名さん
そうなんですけど、以東もやや影響受けるんですよね。まぁ地上走ってるんで当たり前なんですけど(笑)

学研都市駅は新しいし使ってて気持ちいいですね。遅くまでやってるイオンがすぐ横なのも楽。姪浜に比べるとまだ手も出しやすいし。

>>2302 通りがかりさん

筑肥線の遅延や運休のリスクヘッジとしては、都市高経由で博多駅や天神駅に行ける西鉄バスや昭和バスのバス停近くに住むと良いです。ダブルアクセスと言うには頼り無いですが、いざという時に助かります。

>>2288
照葉だけは絶対にやめておいた方が良いと思います。
駅遠、埋め立て、タワマン、供給過多と地雷の要素が多すぎます。
更に地震や水害でムサコみたいに被害を受けたら一発で資産価値暴落ですし、そうなるとチャイニーズがますます増え日本人は住みにくくなると思います。

>>2304 評判気になるさん
あたかも地域全体が危険という無知で乱暴な思考は参考にはならない。
実際に、ムサコで浸水(内水氾濫)でインフラが機能停止になったのは、２物件だけ。
原因とされているのは、電力の基幹設備が地下に配置されていた点。
つまり、構造・設計由来の浸水被害が深刻だったのですね。
3.11の教訓を活かしていないデベ・築年数が古い物件は要注意という事。
最近のタワマンは、電気設備を中層以上に配置している物件は多いですね。
ちゃんと見極めが出来ないと、付和雷同で主体性の無い生き方に終始してしまいがちなのでは！？

>>2305
そうはいってもムサコ全体で物件の資産価値は下がりますよ、街全体のイメージって大事ですから。
売り物件が増えているので、間違いなく当面は中古の成約価格も下がります。
あと照葉は、リスク要因があまりにも多すぎますよ…
利便性が良ければ需要はもう少しあったと思いますが…
本質をちゃんと見極められる人はあの地域は選ばないのでは？ネットがない時代ならまだしも…
現に販売も苦戦していますし…

首都圏では鉄軌道交通の要衝地の不動産価値は下落に対しての耐性は高い。(なかなか下落はしない)
ただし、個々の物件格差は避け難いですが。

福岡市内で主要な交通手段のナンバーワンはダントツで自家用車でしょう？

地下鉄とバスだとどちらの利用者が多いのだろうか？

白木原駅前から大野城駅前あたりは街並み綺麗でダブルアクセス、都市高速と九州自動車道インターも近くて、いいなと思います。

「照葉」じゃないの？
福岡市噛んでるし、大手デベロッパーだし。

常識的には中央区のマンションとかになるのだろうけど、
常識的（平均的）な、給料の人には4千万 5千万になると無理をしないと購入が難しい。
まだ完成していない街でもあるので10年は維持するでしょう。その後はこれから10年の事業結果次第。
良くも悪くも九州・沖縄「マンションコミュニティ」でもみんな気になっているし。

地震がぁーとか、人工島がぁーとか言われても「悪魔の証明」的なのでよく知らん。

>>2308 匿名さん
平成29年のデータですが、このくらいです。
いずれも、単位は千人です。

地下鉄全線：
・利用者数 329,060
・月平均 27,422
地下鉄空港線：
・利用者数 147,144
・月平均 12,262
西鉄市内バス：
・利用者数 148,359
・月平均 12,363

>>2304 評判気になるさん
照葉は絶対にやめておいた方が良いと断言されていらっしゃいますが、ぜひ貴方のおすすめするエリアを教えてください。

空港線の利用者少なすぎ、市営地下鉄利用者の75%は空港線だと思うけどデータ間違ってない？

追加、空港線の利用者が最少の祇園駅を、他線で上回るのは七隈線の天神南と薬院だけです。
貝塚線の駅はすべて下回ります。

>>2311 口コミ知りたいさん
データ提示する際は出典の明記は基本ルールでありマナーです。

>>2314 匿名さん
大変失礼いたしました。

福岡市統計書（平成29年（2017年）版）
https://www.city.fukuoka.lg.jp/soki/tokeichosa/shisei/toukei/toukeisyo...

あと地下鉄空港線の利用者数に博多・東比恵・福岡空港が入っておりませんでした。訂正してお詫びいたします。正しくは、下記になります。

地下鉄全線：
・利用者数 329,060
・月平均 27,422
地下鉄空港線：
・利用者数 230,767
・月平均 19,230
西鉄市内バス：
・利用者数 148,359
・月平均 12,363

単位：千人

地下鉄線沿いは最高だけど
どのマンションも高くて
貧乏人にはとても購入出来ない。

空港線に肥線ＪＲ筑肥線乗込19,600分も入れてあげて！！

>>2317 デベにお勤めさん
無意味なので致しません！
それをやったらば、データの改竄となり実態とは乖離しますよね。
他の地下鉄も同様に乗込み人数を加算しても、実態を正確に表せなくなります。

行政公開の公共性の高い調査数字に、恣意的な加工をすると不正行為と見なされる。

不正行為も何も・・・提示した参照元にも乗込み分は入っているみたいよ。
ただ、1,950か1,960万人か資料によって端数がちょっと違うね。

>>2319 デベにお勤めさん
総合計として乗込み分は含まれてるデータに更に加算したら、重複計算・不正な改竄になるって意味なんでしょう。

2317 が表を見誤ったんですね。

たぶん違うと思うよ・・・
地下鉄全線：
・利用者数 329,060 （筑肥線の乗込が含まれている）
地下鉄空港線：
・利用者数 230,767 （筑肥線の乗込が含まれていない。含むと、250,263）
となり、概ね75%が空港線沿線利用者となるみたいだよ。
「デぺにおつとめさんでした」

>>2321 マンション検討中さん

データを投稿した者です。
>>2320 匿名さんが仰るようにデータの見方を誤っています。

各駅の総数の値に筑肥線乗込は含まれています。
試しに各駅の総数と筑肥線乗込総数を合計すると348,562となり
全線の利用者数の値に相違が生じます。

そもそも筑肥線乗込者が空港線で乗降しているとは限りません。
筑肥線から空港線経由箱崎線、またはその逆の利用者も居るのです。

空港線も天神博多間が最も乗客多い。七隈線延伸したらどう変わるか。。。

お願いだから筑肥線からの人も「空港線利用者」に入れてあげて！！

>>2323 匿名さん

七隈線延伸したら、沿線のバスなどを利用されている方の
利用も見込めるので、さらに利用者が増えそうですね。


>>2324 マンション比較中さん

あくまでも乗降者数ですので、筑肥線からまたはその逆も
空港線の駅で乗降しないとカウントされませんよ。

空港線はいつも劇混みで
疲れますわ！

ほんとここ2,3年、空港線の朝8:30前後の天神着は遅延が起きるぐらい混むよね。
大きな原因は筑肥線沿線（特に九大学研駅）の人口増だよね。
照葉にも電車を伸ばせば、貝塚線が増えるのにね。

>>2322 口コミ知りたいさん
えっ？ 統計の解釈を誤解してないかな？

そもそもですが、駅の利用者人数って当該駅で乗った人と降りた人の合計でしょ。
乗込み人数はその路線で乗った人ですからね。

筑肥線に限らず、空港線だろうが、山手線で降りようがどこで降りても関係無いです。その逆もまた！

統計上の定義に合致していれば、正しい値ですね。

>>2328 匿名さん

どこをどう読むと誤解になるのでしょう？
乗込数についても理解しているつもりです。

> 乗込み人数はその路線で乗った人ですからね。
データは乗降人員で、当該路線で乗った方の他、直通列車や
連絡駅から当該路線へ乗る方も含まれていると思います。

筑肥線から乗って来た人だけで19,502千人と福岡空港駅の
総数より多いのは明らかにおかしいです。

ですから、下記のように説明をしたのです。
> そもそも筑肥線乗込者が空港線で乗降しているとは限りません。
> 筑肥線から空港線経由箱崎線、またはその逆の利用者も居るのです。

ちなみに筑肥線の利用状況が10,181人/日で単純に年間3,716,065人です。
https://www.jrkyushu.co.jp/company/info/data/senkubetsu.html

自治体の公表数値を疑うなら、その当局に直接言ってくれ。

>>2330
私は、データを疑っている訳ではなく、あなたの解釈を疑っています。そもそも乗降人員の表に一方向の別路線データを注釈もなしに掲載するとは考えにくいです。

先ほど例示で山手線を出されておりましたが、福岡の方でしょうか？

子育て世帯や老人世帯に優しい仕様のマンション。

同様に弱者が快適に暮らせる管理体制が制度面・運用面ともに確立し機能している物件が、社会に支持されて市場価値も維持出来るでしょうね。

社会インフラと好アクセスで、周辺環境も良く眺望で癒される住空間である事は大前提です。

>>2332
で、福岡ではどこと考えてるの？

福岡では、地下鉄空港線沿線かJR筑肥線の高架駅/新駅周辺の整備された街が良い。

>>2334 匿名さん
そんな子供でも考えうる答えを堂々と言われても。。。(笑)

対象は福岡ですもんね。ピンポイントで場所や物件を限定してもそんな大差なか。ヒトそれぞれ。

資産価値で言うなら福岡市内で駅(地下鉄空港線・地下鉄七隈線・西鉄・貝塚線)まで徒歩5分圏内のマンションは手堅いと思います。
どの電車のどの駅が良いかはそんなに大事では無く、その立地に見合った価格で販売されていると思われますので、購入→売却を考えるなら大きな損はないかと思います。

ここから余談です↓
ただし売却する時に建物自体が損壊していると話にならないので、大地震等の災害を考慮すると福岡市のハザードマップは要チェックです。
私の場合は地盤強度と水害マップと室町時代の地図を確認して選びました。

不動産で相続税対策が否決！不動産バブル崩壊のきっかけか？

>>2338 匿名さん
今までが異常価格で平常に戻るだけです。

地下鉄駅徒歩５分以内のマンションは高値止まり。

地下鉄の駅から徒歩1分のマンションは
超高止まり！

>>2341 検討板ユーザーさん
バブルで高止まりだから売れてなーい！

体力のないデべは値下げしても売れない。中古物件は踊り場にきた。

資金力ないデベには過去に無い非常に厳しい状況が続く。
全国に多くの売れ残りを抱えてるデベの中には、建設中の物件の販売開始をずっと見合わせてるところもある。

>>2343 匿名さん
誤：中古 物件 は 踊り場にきた
正：中古 市場 は 踊り場にきた

よってブリリアは福岡で最も資産価値が維持できない物件となる可能性が高い。
広い知見で世界的な市場の流れを見るとよく分かる。

福岡タワーズとか他のタワーもそうだよ

>>2347 匿名さん
不況でブリリアの層がタワーズ等に流れる事はあるが、どの層が不況でブリリアに流れるの？
ブリリアが周りの下落した相場に落ちていくだけだよ。

>>2348 匿名さん
不況でブリリア層はタワーズに流れません。
不況になったら物件選びにより慎重になり、ブリリアの周りのショボイマンションは価格を大幅に下げないと見向きもされなくなるでしょう。
ブリリアはこれからの福岡マンションの価格のベンチマークなんですよ。

ブリリアが下がる事もあるでしょう。でも下がったら周りのマンションはその倍値段を下げないと売れないイメージですね。
広い知見を持ちましょう。
高ければいいってわけではないですが、基本マンションは安物買いの銭失いです。

>>2349 匿名さん
なんでそのベンチマークが売れ残ってるの？

まだ出来てないし

関東から来る人来る人西新と言う街に魅力も何もないと一応に言われる。
何故あそこでタワーの上、周りがしょぼい商店街や風俗街なのに億出して買うのが謎だと皆から言われる。
空港線？それなら赤坂・大濠がまだましだと。
街に面白みがない所が発展するとは思えないし、踊らされている人が信者となり必死にアピールしているのではと散々な言われようだった。
購入したと言えず恥ずかしい思いをした今日この頃…

大丈夫か？
気をしっかり持てよ！

あと、一様にネ！

不況等で物件価値が下落する時、下げ幅が大きいのは、以下の物件です。
・地域相場より突出した高価格の物件(坪単含む)
・過剰な設備等に不要な建築コストをかけた物件
・立地的にさほど人気が無いエリアの物件
意外と全てに該当してしまう物件もあります。

>>2355 匿名さん
リーマンの時は一等地は下落率小さかったから、ブリリアはやっぱり資産価値高いですね。

地下鉄駅近は人気は落ちないでしょう。最悪でも下落率は少ないでしょう。
治安を良くして、子供の教育水準を上げられるならもっと希望が持てるでしょう。

>>2356 匿名さん
ブリリアは一等地ではないよね？

九州でダントツ一番の坪単価なのに売れまくってるのは、一等地であると認められてる証拠では？
少なくともあなた以外の大勢に。

>>2359 買い替え検討中さん
だから、市場と乖離したバブル相場で盲目的に売れた物件が冷えた時まっ先に下落するのでは？

>>2342 匿名さん
バブル？
いつの話だい！

価値が高いから中古でもめちゃくちゃ
高いんだよ。

徒歩3分以上はゴロゴロあるから
価値は低い！

通勤は地下鉄の方が快適。バス・ＪＲより高い。

>>2361 マンション検討中さん
見解が論理的で無いから、説得力に欠ける。
繰り返しワードを好んで使うからなのかな？

>>2361 マンション検討中さん
確かに高い、価値があるからね。
でもそれは現時点での話で
ここは、将来資産価値を維持できるかを
語る場だよね。
そういう意味で言ってるだけだから。
実需だけだなく収益性など総合的に鑑みると
今の価格は乖離しすぎてブリリアは危ないよって
個人的に言ってるだけだから。
今は平成バブル時以上なんだよ。

車でも300万もあれば3000万のもあるよね。
高いのには訳があって安全性や乗り心地が全然違うよね。
建物も一緒でブリリアは下部構造が制震で中間免震の最上級になるんだよね。
これと同様のグレードは九州では鹿児島中央駅前の再開発マンションぐらいしかないと思うよ。
立地も含め高いのには理由がある。確かにプレミア分も乗っけているけどね。

>>2365 マンション比較中さん

まあ間違いなく西新だから価値は下がるけどね。

2361です。

私はブリリアの事など言ってないよ。
一般的な話をしてるだけ。

ついに言うと
地下鉄の駅から徒歩1分以内は
未来永劫高いですよ。
中古で購入するのもね。

まあ、3000万もする高級車を買っても、走る道は所詮はこの界隈、せいぜいが都市高速(他エリアに比べて路面の仕上げが粗いのは有名)でしょ。

それに、高速道路などで発火炎上するのは決まって猛牛“L”や跳ね馬“F”。
一部の車種を除き値崩れ激しいが、メーカーの生産台数とディーラーと流通業界で価格を維持していますよね。

よほどの希少車でなければ、国産の普及車同様に否それ以上に市場価値は下がる(下落率は大きい)。

金や鉱石・芸術品等と違い工業生産品ですから、経時による価値の劣化は非常に早いでしょ。

>>2365 マンション比較中さん
最新設備で安心性云々価値があるのも分かり
車とは比べられないが
例えばSクラスや７シリーズの新車なんて
最新設備で最高級って金持ちが金額度外視で買うが
結局数年経つと市場では新車の軽自動車以下
の値段なるんだから。

>>2369 匿名さん

ブリリアをそんなすぐ資産価値が下がる車達と一緒にする意味は無いと思うけど。
無理矢理ブリリアの資産価値を車に例えるならフェラーリかな。時計ならパテックとかかな。
少なくとも大衆時計のロレや大衆車のブタ鼻やベンツじゃあないね。

ブリリア西新は関西以西では他に類をを見ない希少性があるから、この値段なんですよね。
車でも5人乗って移動できれば良いという人もいれば、より安全性や快適性を金銭と引き換えに
求める人もいるってことなんですよね。
年数がたっても希少車はメンテナンスがされますが、軽はメンテナンスするに値しないことから
すぐに廃車となりますよね。
価値なんて人それぞれ、良いものは良いと認めないとね。

車と一緒にするのはどうかと思う。
不動産は、場所に価値があるんだから。

>>2370 匿名さん
西新だよ？しょぼい商店街しかないから。

>>2352 匿名さん
購入してそれを客観的に言われるとかなりきつい
まるで田舎者の扱いですね。
関東からしたら上野や御徒町のような扱いなのでしょうか？
ショックだしなんかケチが付いた様に私も思いました。

>>2370 匿名さん
あのハリボテのような外観でフェラーリ、パテック級？
東京の本物見たことあるかい？
広告や販売戦略に踊らされてるな。

>>2374 匿名さん

西新は興味ない方々かは見れば何もない所だけど学区に価値求める方にはいい所と思いますよ。

悔しくて悔しくて、ただケチをつけたいだけの方の言うことなんか真に受けたらダメよ！
もしかして、自作自演？
東京だと下北沢あたりに雰囲気は似ているんじゃないかな。
東京も福岡と一緒で東西の街の雰囲気は似てるよね。

>>2377 マンション比較中さん
下北在住経験から言うと似てない。
八王子の方かわかりやすい。

八王子はちょっと遠すぎ、東京都区部からは外れるけど中央線沿線だと吉祥寺かな。

>>2379 マンション比較中さん

なんで西新が吉祥寺？吉祥寺知ってます？
私も八王子に似てると思います。

>>2380 匿名さん
なんか哀れになる。関東とか関西の都会と比較してもしょうがない。西新は昔から何もない庶民の町でいいんじゃない？

>>2381 匿名さん

認めたくないだけかな。赤坂、薬院、大濠と同じくらい価格するのに西新って転勤族からも人気下がってるし、確かに学区以外何もない。でも周りにも価値認めて欲しい、それだけ。

こんなに話題にされるなんて西新大人気だな笑

>>2383 匿名さん
確かに。最近照葉に人気取られてたから。
似たもの同士仲良くすればいいのになんで反発しあう？

学区ってとても重要でしょうよ。　

>>2384

照葉と西新って街としては真逆じゃない？笑
百道浜と照葉なら分からんでもないけど。

中学生のマウンティングみたい笑

>>2385 マンション比較中さん

それだけが西新の価値だから。将来撤廃されたら価値減少。

>>2387 匿名さん
わかってないな君。
学区が撤廃されてもこれまで長年かけて培った文教エリアのブランド価値はかわらないよね。
別に現状でも西新でなくともいろんなとこから修猷行けるわけだし。
その中で西新が福岡随一の文教地と言われてるのは学区以上の理由があるのだよ。

西新は百道中のいじめ問題等で学区等でも避けられている

西新は百道中のいじめ問題等で学区等でも避けられている（サンプル数1）

>>2389 匿名さん
転勤族が最近住みたがらないのも分かる。

空港線駅近で天神に近いところ買っとけば間違い無いって福岡の場合は。

福岡の板では空港線が良い空港線が良いとお経のように唱えられるが、空港はもとよりみんな天神・博多もそんなに降り口より会社は近いのかな？
そこまで近くないのだと結局は近くに住んでもバス通勤になるのでは本末転倒だと単純に思うのだが。
圧倒的に降り口から歩く会社の方が多そうなのだが違うのだろうか？
駅近を否定しているのではなく単純に赤坂駅徒歩3分の私に置き換えて考えてみたらそう思った。
実際行きも帰りもバスだし。

ちょっと何いっているか分からないけど、赤坂駅徒歩3分のあなたの思いだけは受け止めた！！

>>2393 匿名さん
文章がとっ散らかってる感じだが、会社とは勤務先のこと？

空港線を推奨し又その相場を支えるのは、実際にエア便の利用頻度が高い大手企業ブランチの上席・役員やリタイアした富裕層です。

彼らは勤務先との位置関係なんていう庶民やヒラ転勤族と同じ判断尺度で物件購入はしないのです。

>>2394 マンション比較中さん

確かに赤坂駅徒歩3分は魅力だが意味不明。

>>2388 匿名さん

理由って？

>>2395 匿名さん

確かに空港線でも中央区と中央区以外は価値違うかな。

>>2398

中央区と中央区以外というより、単純に都心への距離、利便性の問題。
中央区じゃなくなった途端に急に下がるわけじゃないし。
都心に近い駅近が資産価値高い傾向なのはそりゃそうでしょう。

>>2399 マンション検討中さん

西新は都心でないしイジメのイメージ。

>>2399 マンション検討中さん
この流れで言う「都心」とは実質的には「首都圏」を指しますよね。

大企業ブランチのトップとか富裕層が思う都心ですからね。

>>2401 匿名
むしろ大企業のブランチのトップは福岡の様な首都圏の仕様とはかけ離れている安普請なマンションは買いはしない。（ブリリアに至っても内装のチープさは同じ事）
あなたのまわりにいないから想像でしか分からないかな？
少なくともあなたの言われる様な方の知り合いは何人も知っているが皆マンションではない。
天神・赤坂・大濠の空港線沿線でもない。

>>2402 匿名さん
限られたお知り合いの内輪のお話？
で、自身は空港線沿線のマンションなの？

>>2402 匿名さん
すごいね。でもここだけの話にしといた方がいいよ。

>>2403 匿名さん
>>2404 通りがかりさん

それは、2395や2401の発言にも同じことが言えるのでは？

> 空港線を推奨し又その相場を支えるのは、実際にエア便の利用頻度が高い
> 大手企業ブランチの上席・役員やリタイアした富裕層
上記も限られたお知り合いのお話ではなく、裏付けがあるのでしたら
2402を否定する前に、是非ともエビデンスを示してください。

＞＞2405 口コミ知りたいさん
エビデンスって、意味を歪曲し誤解しているようで使い方を間違っていますね。
尚、どなたかが、当板上でエビデンスに近似或は類するような根拠や実証を提示しているの？

まずは、否定されたとする >>2402 氏若しくは、提示を要望する ＞＞2405 氏から提示してみて。
そのエビデンスとやらを。

>>2406 匿名さん

まず私自身、いずれの投稿に対しても否定はしておりません。2395で空港線沿線の購入者層について断定されている中で、2402を否定し同調する発言をされていたため、その根拠が知りたくあのような投稿をしました。購入者層に関するデータや統計などの類のものはないということでしょうか？

> エビデンスって、意味を歪曲し誤解しているようで使い方を間違っていますね。
その点につきましても、正しい使い方をご教示いただけますと幸いです。

唐突ですが、私は早期リタイア組の首都圏からの一移住世帯ですが、端から空港線沿線一択でした。
但し、最終的に中央区以外で購入し居住しています。基本的に、買い物・所用以外ではビル街はもう無縁の生活です。旅行や外食や買い物等では電車は使用しますが、他線に比べ事故等のダイヤ乱れがほぼ皆無な点は良。

空港線沿線って災害には極めて弱い地域が多い。ハザードマップで赤地域おおい。

>>2409 匿名さん
その通りです。

>>2363 匿名さん
あなたに関係ないから
あなたには説得力にかけると
感じるだけたい！

価値あるものにあなたが
関係ないだけよ。

2019.12現在、ブラントン六本松とブランシエラ赤坂はなみずき通りは資産価値が下がらない感じはしますが、皆さんいかがでしょうか？
空港線沿いはハザードマップを確認するとちょっと…な感じがしてます。

空港線の筑肥線寄りは湾岸沿いだから仕方無い、一部は埋立地でもあった。が沿線全域の危険度が高いとは言えない。
断層についても見解は様々である。例えば、直上が危険とか直上含む広域がレッドゾーンとか、直上よりも遠隔地が長期振動が激しく危険だとか。

>>2412 マンション検討中さん

福岡市内なら、どこも将来の資産価値変わらないよ。

マップも単眼的ではなく複眼的に見ないとね。
異なる災害のマップを重ね合わせて、総合的に検証するのが、賢明なマップ活用術だと思う。
その上で、優先順位付けや取捨選択をしたいものです。

そういう地理的な話だと古くからの山の手である
平尾浄水あたりが良いと思うが
利便性に観るこれからの資産価値を考えると
空港線沿線となる訳で結局住み手次第。

七隈線延伸したら平尾浄水のほうがよさそう。地下鉄だけでなく、西鉄等もより利用しやすい。湾岸地域は今後毎年来るであろう台風被害が一番心配。

>>2414 マンション検討中さん
ここのスレの話が終わってしまうwwww

空港を余暇や仕事で日常的に利用する方々や世帯は、最寄駅からの直通便の有無を気にするだろう。
果たして七隈線からの空港直通はあるのだろうか？

空港線への乗り換えは動く歩道で、改札も通らない。ほとんど労力ないので差はほとんどなさそう。

天神での乗り換えを連想するからね。

しかし七隈線が博多駅に繋がるだけでも
印象と将来性が劇的に変わる気がする。
空港へも箱崎線の中洲乗り換えとは訳が違う。

博多駅と福岡空港に繋がるのは大きい
天神より福岡空港の方が美味しい店や目新しい店が多い
博多駅はなんだかんだで福岡市で重要、繋がらないと困る

・福岡一の商業地区且つ繁華街の 天神！
・陸路の拠点 博多！
・アジア含め世界へのアクセスゲート 福岡空港！

三拠点を一気通貫する空港線の魅力は突出してる。

天神や博多駅より福岡空港のほうがいい店がおおいって、勘違いしていない？そこまで大したことないぞ。行ったことあるのか？

>>2423 マンション購入者さん

>>2423 マンション購入者さん
空港にはコネ有り資金有りの地元の雄 ロイヤル系の飲食店と、多店舗展開のナショナル&リージョナルのファストフード店ばっかしですけどね。

幼い頃からその種の料理・インスタント・チルド・コンビニフードの味に慣れ親しんだが為に、味覚がそっち寄りに出来上がっちゃったんでしょう。

供給側都合のセントラル キッチン システムの全国的な普及で、そんなマス消費を支える味覚の持ち主は急増している。

独自の素晴らしい食文化が根強い九州 福岡にも、残念だがまさに増殖中。

空港は国際線が地下鉄でつながらないとあまり意味ない。やはり、福岡は赤坂、薬院、中州、天神、博多駅周辺がいい店多い。

七隈線延伸後は結局中央区がより便利になって、人の流れ含め、すべてがそこに集約される気がする。逆に他の地区はベットタウン化、郊外化が進みそう。

>>2427 匿名さん
国際線の専用駅を新設すべし！との意見ですか？

国際線への延伸はないようです。

・商業施設は、天神！
・歓楽街は、中洲！
これらのエリアは、天神再開発とインバウンド増と移住者流入によって、更に存在感を増しますね。

空港線は相場が上りきった状態なので
これからの将来性という観点だと七隈線沿線が
相場の上昇は見込めるのでは？

七隈線沿線、今が買いですよ。

買い ま ー ー せん！
空港線もまだ踊り場ではなく、天井でも無い！
今は、じっくり時間をかけて色々と選べる時期。
完成物件も豊富なので、現物を見て納得して契約。
MR内覧で慌てて決めるとシクじる。
MR (見本・サンプル)と現物(完成住戸)の差も激しい！

七隈線延伸で1番恩恵があるのは
キャナルや博多駅周辺だと思う。

>>2434 匿名さん
完成物件が豊富と言うことは売れていない証拠。
空港線は実質の価値に対し物件価格が高止まりで
消費者も静観状態でしょうか。

別府から橋本で住みやすく人気の地域はどこになりますか？

>>2437 匿名さん

橋本です。始発で座れる、木の葉モールがある、自然も豊か。

別府、茶山、松山。次点で、七隈、金山。ただ、全体的に戸建てが多い。マンションなら別府でしょうね。城南区は一部を省いて災害リスクが極めて少ないのと、高速と地下鉄、バスの利便性がいいのが特徴です。地名も山が付く（茶山、金山、松山）ところは、土地を所有するにはいい場所です。次郎丸～橋本なんかも木の葉モールがあるし悪くないです。
城南区は七隈線延伸でキャナル、博多駅直行となれば、薬院で西鉄乗り換えも簡単なこともあり、利便性は西区、早良区よりいいと思います。

>>2439 匿名さん
同じグリーンラインでも台湾が混ざっているよ

通勤やレジャー、旅行等考えると
福岡は博多駅へのアクセスが大事だと思います。

博多駅はJR,市営地下鉄、西鉄が各々乗り入れているので、この周辺は、資産価値は安定している。

>>2442 販売関係者さん
西鉄は、乗り入れていません。

春日大野城のダブルアクセスエリアが良いよ。
トラブルがあってもJRと西鉄どっちも使えるのは良い。
あと九州自動車道の太宰府ICも近いから九州全体へのアクセスが良い。
地下鉄沿線に住むと無駄に都市高代がかかるし、混む。
熊本鹿児島方面出身の人は特に良いと思う。
変な学生も少ないし。

>>2444 匿名さん
本当それ！転勤してきて一番に感じたやつ。
首都高だとあの距離乗ったくらいじゃ全然取られないのに都市高速高い。下道は混む。
自分の中では空港?博多駅間は最強だと思うよ。
空港とあの規模の駅と高速道路が近いのは最強なのに安いし少し暗いのは何かあるの？と思って避けてしまった。
しかし今思えば何かあるにしてもあの距離はかなり魅力的だね。

>>2446
利便性の割に住むエリアとしてはあまり人気がないですね。
騒音とかが問題なんでしょうか？

あの距離とか？！無駄に都市高代かかる？！とかって、個々のライフスタイルで違うところなのでは。
首都高も大阪環状線も都市高でもね。同じこと。
住むとこ間違えると金も愚痴も出て後悔する。

>>2444
あのあたりはファミリーには既にかなり人気ありますよ。地価やマンション価格は早良区西区あたりの空港線と七隈線の間くらいです。

>>2447 マンション検討中さん

東比恵とかあの辺りですかね？
ファミリー向けの物件が少ないので子育てにはあまり向かないからじゃないでしょうか。
あとは若干治安も不安な部分があります。

東比恵に住んますが今のところ治安の悪さは感じたことありませんよ。
駅近なのもあると思いますが夜道も人も車も通ってるので安心です。
またサニーが24時間開いてるので急な買い出しにも助かってます。
あととにかく新幹線、空港など遠方に行く時もアクセスが便利です。
子供のためにファミリー向けのマンションと迷いましたが実家がファミリー向けのマンションでエントランスが子供達の遊び場になったり朝のエレベーターの混雑を考えやめました。

>>2451 匿名さん
東比恵の治安は悪くないですね。

東比恵の治安はともかく、東光小、東光中はどうでしょうか。以前はあまりよくない学区とされていましたが最近は変わったのかな？

山王公園は柄が悪いと思いますが、、

>>2454 マンション検討中さん
山王公園は知らないけど夜行けばガラ悪いけど昼は子供たちとその親がいる。公園なんてそんなもんだと思ってるけど。

昼でもすごい親御さんや浮浪者沢山いるのはご存知ですよね？

公園に住んでいる人々を気にしない地域は独身男性にとっては以外と住みやすい。
派遣型のサービスも周りを気にすることなく呼べるし。
小さい子供がいる家庭が博多区の北東側に住むのはちょっとどうかと思う。

福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？今販売されているマンションだとどれが有力でしょうか？

>>2458 マンション検討中さん

取り敢えず中央区の駅近。

>>2458
天神に近いところ。
天神徒歩圏内で駅近ってとこじゃない。
名のしれたブランドっての大事よね。

コスパと言ってもライフスタイルによって異なる。
長期で捉えて、住替え若しくはオーナー変更時のコスパではやはり、中心部の市街地の物件が優位。
理由は、将来先細りしない安定した需要があるので。

>>2458 マンション検討中さん
西鉄白木原駅とJR大野城駅の間あたりはここ数年マンション多く建っていますが、どうでしょう？
子育て世代には人気のようです。

皆さん、マンション名で答えてあげよーぜ。

もう完売したけど
オープンレジデンシア白木原ステーションフロントは100世帯超のマンションで
西鉄白木原駅徒歩2分、JR大野城駅徒歩4分で立地条件は良い方かな思いました。
でも4000万円するし、今後の資産価値維持は到底福岡市内駅近マンションの高いと思うので微妙かもしれません。

天神、博多駅に自転車で行けて住みやすく価格も高すぎない地域教えてください。
車無しカーシェア生活希望

>>2466 匿名さん
美野島

春日市は駅近新築ほとんど出ないけど、中学校が良いのか中古も人気高い。
価格は高すぎないし、ファミリーに人気だからある程度資産価値保てると思う。

>>2466 匿名さん
住吉

>>2466 匿名さん

春吉

>>2466
呉服町、大博町、奈良屋町、吉塚

>>2466 匿名さん
中洲

東比恵だけはないな

治安悪すぎ

治安って広域では実態が掴めず、客観的に比較するのも難しい。私は個々の候補物件周辺を昼と夜に徒歩で下調べします。生活動線の道路環境や公共施設の配置や飲食店の健全性等を確認します。

箱崎

一番価値が維持できるのは、天神で唯一のタワーマンション、
「グランアルト天神タワー」でしょう。

赤坂とは違います。

>>2476 匿名さん
グランアルト天神タワー　で、そのココロは？
そして、赤坂との違いとは？　おせ?てくり

今泉じゃん

>>2476 匿名さん
ここって、コモダスとかと同じく地震後に値下がりしたマンションでしたっけ？

>>2479 匿名さん
同じ並びの場所なのに、ここだけは免震構造だったので全く被害が無く価値を上げたって話。

>>2480
被害はあった。
竣工してすぐだったので、建設会社が２０００万ほど補修負担したらしい。
そのときに、自分が交渉して建設会社に保証負担させたとして、管理組合から１０万円もらった人物がいるマンション。

>>2481
たしか、補修負担したのは三井建設。
財閥系は、しっかりしてるね。

免震構造の竣工直後のマンションが地震時に補修しなければいけなかったとは
例え２０００万円とはいえ少額であっても免震構造は役に立っていない証拠でしょう。

財閥系で補償能力があるからと言って安心してはいけません。免震構造でも安心ではない。

>>2473 東比恵が治安が悪いと感じるのはどういうところでしょうか？

>>2483 匿名さん
だったらコモダスやJGM辺りの惨状知ってますよね？
しっかり比較説明しないと勘違いしますよ。

>>2485
免震は揺らして被害を食い止める。
「グランアルト天神タワー」は壁のタイルなどが破損したが、躯体には被害はなかったとのこと。
天神唯一のタワーマンションで、福岡ナンバーワンマンションだよ。

グランアルト天神タワーは耐震係数はどれで建てているんですか？福岡市条例ではどうなんですか？

震度７以上ならどうでしょうか。（天神タワーだけでなく福岡市のマンション全体）

>>2486 マンション検討中さん
本当に？

>>2486 マンション検討中さん
地震当時、壁面のタイルが剥がれて柱がある場所も含めてコンクリートにクラック入ってるのが目視で確認出来ました。
『今はまだ買わなくて良かった』と安心したのを覚えてます。

私は、いろいろな情報で将来の件を考慮して免震構造のマンションの購入は避けました。

＞＞2486 マンション検討中さん

建物の主要構造部分（構造体力上主要な部分）とは。
壁・柱・床・梁・屋根・会談を言いますので
壁は、建物の主要構造部分（構造体力上主要な部分）です。

>>2492 です。

構造体力上主要な部分を構造耐力上主要な部分に訂正します。

>>2492 です。

会談を階段に訂正します。度々申し訳ございません。

>>2494 匿名さん
貴重なご意見ありがとうございます。
グランアルト天神タワーは運が悪かったみたいですね。

全般的に福岡のマンションは地震係数が低く作られていることが多いので、東京のマンションより数段耐震性が低い。免震だろうが、制震だろうが関係ない。かなり耐久性は低い。

築1年以内にあちらこちらにエフロが出て補修しました。
大丈夫でしょうか。

>>2497 匿名さん
現実にはエフロ発生は、アル程度は避けられない。
発生率を一定と仮定すると、15階建て以上若しくは1フロアに10戸以上が並ぶ横長の物件で発生し易い。
で、発生は避けられないとしても、問題はエフロの場所と量ですね。デベに無関係の第三者機関に調査依頼するのが良い。時期をずらして複数の機関に。セカンドオピニオンの発想です。

エフロレッセンスについて管理員と話しましたら、
瑕疵担保責任は2年だから担保ないと言っていました。
今後これが原因で主要構造部（構造耐力上主要な部分）
等にトラブルが生じたときは売主の瑕疵は担保されない
との管理会社の回答だったそうです。

>>2499 匿名さん
瑕疵担保責任は10年でしょ。当然エフロも対象。
その売主と管理会社は信用ならんね。

宅地建物の取引のおいて民法では10年ですが、契約においては２年以上とすることができるとあるので取引上の瑕疵担保責任は２年でも、建物の主要構造部分（壁・柱・床・梁・屋根・階段）はこの民法の規定は通用しないのではありませんか。例えば、品確法等とかは、１０年という厳しい強行規定を法令化していると耳にしたことがあります。

赤坂は無いな治安悪過ぎ

>>2490->>2495
免震なんだから、コンクリートのひび割れは想定内。
きちんと補修工事してあるんだったら問題ないよ。

グランアルト天神タワーの立地、グレードに嫉妬かな？

>>2503 匿名さん
嫉妬する様な立地ですかね？
ガヤガヤしてません？
グレードは詳しく知らないですが、

>>2502 マンション購入者さん
赤坂って治安が悪いのですね！
住んだことが無いのでよく分からないから大変参考になります！
出来れば具体的にどんな感じで治安悪いか教えて貰えたら助かります！

>>2505 マンション検討中さん
1番悪いのは姪浜

>>2506 マンション購入者さん
すみませんが姪浜は興味ありませんので、赤坂の情報を教えてください。

個人的な意見が多分に入るけど。
赤坂はビジネス街としても飲んだりする場所としても賑やかな場所だから、反面住環境としての落ち着いた感じはあまり無い。便利だとは思うけど、酔っぱらいとか、夜も元気いっぱいな人とか、色んな人が出入りする。

わかりやすく言えば、中心部に近く賑やかな場所ほど、利便性はいいけど、治安が悪くなりがち。博多、天神なんて利便性最高で治安は悪いしね。
なので、丁度良い場所として、西新、姪浜といった場所がでる。このあたりはわざわざ遊びに来る人なんていないので。
自分だったら若い時期の一人暮らしなら赤坂もいいかな。子どもが小さいなら、ちょっと悩みますね。
私見ですが、参考までに。

>>2509 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
とても参考になります！
天神・大名・今泉・警固・赤坂(駅側)・渡辺通り・高砂は賑やか、
薬院は地盤心配、
平尾・赤坂(けやき通り側)・桜坂が先々安定した資産価値を維持しやすい(賃貸にも出しやすい)のでしょうか。
ファミリー層に賃貸として使ってもらえたら有利な気がします。
シングル層ターゲットの資産運用は利幅が狭いイメージでちょっとアレです。

>>2509 匿名さん
西新はドンキの前とワンダーの周りが治安が悪いしナンパが多くて女子危険

賑やかな赤坂は、大名と地下鉄駅の大通り沿いやね。飲み屋やパチンコ。ただし、大濠公園側の赤坂アドレスは落ち着いた住環境。事実、天神に1番近い第2種住居地域。高いし希少だからあんまり話題にならんけど。

けやき通りは、住環境が良いとしても国体道路の渋滞と駅10分圏から外れることを考えるとファミリーというよりシニア向けかな。

ファミリー向けなら駅10分圏の舞鶴校区のほうが需要が切れないように思う。物静かな住環境より職住育まで近接で暮らす利便性、賃貸なら尚更。ショッピングモールも出来るし天神ビックバンとセントラルパーク構想も徒歩圏。あと築浅が多い。供給続いたから売れ残ってて安く買えるってこともありそう。

セントラルパーク構想って、周辺マンション価格への影響って大きいのでしょうか？

荒戸などはすでに2億を超えるような価格帯が増えてます、

大濠公園駅、唐人町駅から徒歩5分以内のマンションは無敵だと思う。

治安が良い。
大濠公園がある。
地下鉄で天神駅・博多駅・福岡空港まで10分前後で行ける。
マークイズが徒歩圏内。
おしゃれな店が多い。

できれば大通りに面していない静かな環境のマンションが良いと思う。

>>2514
無敵の部分に「マンション」のことが一つも入っていない。
全部環境。
一般には価格も無敵すぎて逆に論外。