大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

大京アステージって管理会社なの？

>>2552 eマンションさん

新築時に決めた運用をダラダラとやり続ける以外のノウハウを知らないですよね。
そういう意味では、少なくとも分譲マンションの管理会社とは言えないのでしょうね。

担当営業が生まれる前のガイドラインなんじゃないの？
と思ってしまうレベルのことを言い出しますから、どこから知識を取得しているのかさえ不思議ですよ。
社内研修をやっているのか知りませんが、社員が使うマニュアル的なものが、まだ、昭和の高度成長期のままなのかなと思います。
その頃は、まだマンションを長期管理するっていうノウハウもありませんでしたから。

理事会と管理会社の癒着って笑える妄想だし(笑)
全くありえない！総会に毎回出席してるけど、皆さんそれなりにマンションへの知識が豊富で管理会社に言いたい放題のセッションぶり。
応える管理会社の社員も納得できる回答をしてくれる。
ただ、何かと大きな出費を提示してくるのがイタイ。
エレベーターですの、自動ドアですの！
先日、大規模改修してごっそり使わせたくせに又かよ、まだ足らないのかよ！と思ってしまう。
すごいお金が動いたあの時ほど他社を検討したが、お金の移動が面倒だし、差し迫っていたのであきらめたけど！

どこまで絞ること考えてんだ大凶。

当番制だし来期は騒音ヤロウが理事なので大丈夫かと思ってしまう。

>どこまで絞ること考えてんだ大凶。

お住まいのマンションの財政（修繕積立金）が、すっからかんになる迄です…

因みに、大凶カスの提示してくる長期修繕計画書は
「親会社（大凶）のぼったくり手数料」がてんこ盛りで、見るにあたいしない紙っぺらです。
長期修繕計画作成ツール（約30万円で販売中のパソコンソフト）を使って
〇ンコツ・フロントマンが作っているようですよ…（失笑）
理事会の場で、〇ンコツ・フロントマンが口を滑らせました…（爆笑）

長期修繕計画は建物完成してから５年過ぎくらいから
確認して見直しを検討すべきですね。定期総会に議案に上げて、また、見直しがなくても報告事項としても良いんじゃないですか。経年が進めば修繕箇所が多くなってくるし、予期せぬやむを得ない工事も起きるでしょう。修繕積立金が現在いくらあるのか、長期修繕計画通りの年に実施した工事、早めにした工事、先伸ばしにする工事を、毎年の長期修繕計画表で組合員同士が確認する必要があると思います。長期修繕計画表に載っている工事でも、修繕積立金に黄色信号のときは管理費会計から捻出したりして長期修繕計画の見直しを行い再作成をしたりしてみたらどうでしょうか？
修繕工事を実施すれば、また理由があって実施を見送っても長期修繕計画の確認や見直しを年１回の総会で行うということです。特に大規模工事は組合の大きなイベントですからお金の残高と実施時期は重要ですね。長期修繕計画表が1枚に収まらないなら別紙を付けてもいいんじゃないですか。長期修繕工事は営業担当者に毎年作られせば担当マンションのことがよくわ
かってくるんじゃないですか？
５年過ぎからの見直しは早すぎるかもしれませんが早目にスタートすることに越したことはないと思います。

>>2571 名無しさん
参加になりました。

>>2571 名無しさん

参考になります。また色々教えてください。

>>2571 名無しさん
良識があり理性的な役員の皆さんですね。
良いご判断、非常に役立つ情報ありがとうございます。

別のスレに書きこみましたが、うちは、議決権行使書で忠告したのに完全無視され、議論もなく、フロント担当者の口車に乗った議長（理事長）の誘導により、
賛成多数で原案通り決議されました。
フロント担当者（直後に異動）は詐欺まがい、理事長も善管義務違反です。
悪質・悪徳会社を許すことはできませんので、
まずは、区分所有者の責務として権利を駆使し、
現理事会役員への啓発活動に力を入れたいと思います。

工事の件ですが、
建設業許可のない大京アステージからの工事見積もりは協力会社等への全くの丸投げで、かつ明らかに１～２割の元請経費がオンされています。
なお、下請けからのリベートは否定していました。
また、水道修繕工事では、地元業者から相見積りをとると、
大京アステージは現地の配管や設備図を十分確認しておらず、
余計な部品交換や逆に劣化部品の見落としが発覚。
しかも、約半額の５０万円強で地元業者に修繕してもらいました。
サッシ窓の補修工事では総会時に大京アステージから工種毎の見積りが提示され、
通常合併工事にすると経費が安価となることを見越し、そのうち５つの工種を合併したところ、
約1,500万円となるため大京穴吹建設から再見積もりが提示されました。
不可解なのは、総会資料から施工単価が2割程度上昇、
総会決議金額にあわせるため、経費160万円を上回る220万円の値引き調整が行われ、フロント担当者からは4万円程度しか安くなりませんでしたとの説明。

みなさん、こんな管理会社を信用できますか？

当マンションでも似たように大京のフロントの口車にのせられます。理事は輪番制であり、素人の集まりです。管理会社を信頼している方もいるのが実情で、「大京さんが言うんだから」です。ライオンズ信者ですね。大京も民間企業ですから利益優先ですし、管理組合のお財布事情を知ってるのですから、どの程度取れるかは考えているでしょう。足りなければ修繕積立金を上げさせればよいのですから。契約書も同じですね、ライオンズ信者。
また。工事費も大京からの2者提示で「相見積もり」で納得している理事さんもいるのですが、必ず外部からとらないと適正価格は出ません。

昨年度は工事以外にも消防点検の相見積もりでをとりました。93万円が66万円になりました。今までは何だったのか。

工事の外注についてですが、注意点もあります。国交省のガイドラインに沿っていれば契約書(別表)には見積書の受理、外注補助、工事の立ち会い(工事の終了確認程度)と記載されてます。ガイドラインにはコメントと言うものがありますが、外注補助のコメントはなく、工事の自己管理が求めらると共に、管理会社は殆どの業務を断ります。ここは理事がひとつになり、理論武装が必要と思います。当方はここが欠けてました。
外注した物でも契約書の別表にある日常点検業務、各種点検・検査等の助言等(改善等の必要がある事項については、具体的な方策をや助言する。この報告および助言は、書面をもって行う)とあり、外注だからといって故障があっても知りませんとは言えないはずです。只、大京は契約を理解していない理事に対し、「何もしない」と言ったため大京の高い見積もりに従いました。失態です。次の外注からは、本契約事項を引用してます。ここで「各種点検・…)」とありますが、大京の提案で書き変わっている可能性があります。

契約違反はありますよ。消防点検の省令違反も直近2年間に2回ありました。消防署の指導も無視し、理事会や防火管理者に報告なし。これは管理委託業務の契約違反です。

大京アステージのフロントマンの勉強不足にはおどろかされる。受託業務の解釈が間違っている。理事長の指示を拒否出来ると思っている。
管理会社が管理組合にモノ言う事が出来るのは善管注意義務に基く注意義務のみ。
規約違反だとして総会議案に載せる事を拒否するフロントマン。
その度に喧嘩の様な雰囲気。
それでも引かないフロントマン。
単なる勉強不足だと言ってられない。
二年近く嫌な思いした。
これからはビデオに撮って大京に抗議するつもり。

大京アステージの事です。
過去に起こりました地震による建物内での事…
地震の後、停電となりました。その間、長時間エレベーターが使えません。管理会社は誰一人来ませんし専用部も共用部も暗く大変でした。その後時間が経過し、周辺のマンションや建物の照明、道路の信号機が点灯しており、明らかに電力が復旧しているのに、我々のマンションだけ通電されず放置され数時間も過ぎました。ブレーカーを上げる等必要であったのに、相変わらず誰一人来ませんでしたから。地震の後の対応も0な管理会社。その後の防災対策も何もない。

＞2577 匿名さん
＞我々のマンションだけ通電されず放置され数時間も過ぎました。
その程度のことはマンション住まいでは我慢しなければならないと思うよ。
それが嫌なら、戸建て住宅に変わればいい。

>>2577 匿名さん
管理組合は何してたんですか？
防災対策考えるのは組合ではないですか？
管理会社に文句言うだけで良くなるなら苦労しませんよ。

>>2579 評判気になるさん。
停電復旧のみの問題ではないです。独立系管理会社は、地震の後直ぐに再発防止に関する提案もしておりその為比較しましたが、管理組合が悪いとおっしゃるならコメント控えます。何の為に管理会社が存在するのか分からないですがね。

>>2576 マンション掲示板さん
よろしければ、具体的な内容を教えてください。

>>2579 評判気になるさん
　評判気になるさんは、管理会社関係の方でしょうか？　お気持ち察します。
　情けないことですが、管理組合（理事会）で電機設備の事がわかる者は少ないと思います。そのために２４時間３６５日緊急対応できる管理会社を選定しています。
　地震の経験はありませんが、水道設備の不具合で警報が鳴り断水となったため、管理会社経由で水道会社に緊急作業で復旧してもらったことがあります。当然、特急料金をお支払いしました。
　なお、地震や停電の場合は広域的な災害となり、復旧も順番待ちで時間がかかることは辛抱しなければならないと思いますが。

>>2582 大凶明日提示さん

順番待ちは分かるのですが。順番も何も不測の事態がありうがながろうが普段から何もありません。
何してるかと言うと、点検業者からがっぽりマージン抜き、定期的点検、植栽管理、保険料が５割値上げ後に更新、保険使わせない体質、管理人が目視点検ほぼしない、更に報告しない結果、善管注意義務違反行為は常套的、金の生る木は管理組合なので、金を吸い上げるまで離さない。金がなくなれば容易に切り捨てます。

>>2583 検討板ユーザーさん
緊急時だけでなく普段から何もしない、業務をしないことが明白なら、債務不履行につき、契約解除や損害賠償請求の対象となりますね。貴管理組合では、その方向で取り組もうとされてますか？

管理組合の会計事務を受託して懐事情がわかっているものが、予算案をつくったり、日常の保守点検や修繕工事を担当したり、長期修繕計画つくったり、保険代理店だったり、常に管理組合を操縦できる立場にあり、適当な理由でいくらでも悪徳行為ができる状況ですよね。大変矛盾を感じています。
しかも最後の砦の幹事も骨抜きですし。

ホームページにはごもっともなことを書かれてますが、現場は矛盾だらけで、ほとんど詐欺行為ですね。