港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

>>4618 匿名さん

うちのお隣さん賃貸です。前の借り手の方が11月に転居されましたけれど、12月には次の方が入ってこられましたよ。いま住友不動産の扱いで募集が出てるのって2件だけですよね。すごくたくさん出てるってどこ見ておっしゃってるんでしょうか?

税理士さんなど税金の専門家の方がいたら教えてください。管理組合が「法人税」を払う話題が出てますが、確かに調べてみると管理組合は「人格のない社団」（みなし法人）として扱われ原則非課税団体だが、「収益事業」を行えば「所得金額」に対して法人税が課せられる、法人税の種類は法人税「国税」と地方法人税・事業税（地方税）、などである、と国税庁や税理士さんのサイトに書かれています。全ての法人税をまとめて総合法人税と呼ぶことが税理士さんのサイトに書かれているのですが、WCTの管理組合の収益事業の所得金額が８００万円以上あれば、課せられる総合法人税率は37.04%と考えて良いのでしょうか？間違っていたら正しい総合法人税率を教えていただけないでしょうか。法人が設立された時期で税率が変わるように書かれているので、素人が税理士さんサイトを見ただけでは解りにくく、専門家の方に教えていただけると勉強になります。WCTの全棟竣工は2007年だと思います。

>>4616 匿名さん
現在のWCTの条件において、賃貸料も徐々に上昇してると解りました。ありがとうございます。

>>4614 入居予定さん
バス廃止論者は大反対するでしょうけど、世帯（家族全員）が無料になるなら毎回Edy決済する手間もないので、賛成する区分所有者は多いかもしれないですね。管理費滞納してる人は対象外にできるので良いですね。管理費ちゃんと払ってる人が2000戸だとして、現在の年間運行契約料金６２００万円だと、１戸あたり年間31000円の増額、月に約2600円の増額ですね。支払った区分所有者には記名式パス（部屋番号と区分所有者氏名を書く）を家族人数分発行すれば便利ですね。記名式にしておかなないとメルカリに出品する人が出ます。それでも良いなら無記名かな。賃借人には区分所有者が自分のパスを貸し出すことにするのかな？賃借人には自動的には発行されないし。細部は考える必要あるけど、住んでてバス使ってて、家族が2.３人いる区分所有者には便利だと思います。

1日往復乗り、週5日、月に４週、バスを利用したとすると、一人あたり月４８００円をEdyで払っている方もいるでしょう。それを考えると、月２６００円で家族全員のパスを発行してもらえたら、バス使ってる世帯にとってはかなりの節約になります。総会で決をとりたいです。

朝、品川駅に向かうのは便数も多いので利便性も高いですが、帰りは数少ないバスを待つよりも、「え～っと、マルエツで買わなきゃいけないのは何だったっけ？」とか考えながら、スタスタとそのまま歩いて帰る方が美容と健康の調和だと思っています。

>>4623 住人さん
区分所有者用のパスを賃借人に貸与してくれるオーナーさんばかりではないでしょうから、賃借人の方はコンシェルジュで年間３１０００払えば家族全員の部屋番号記名式・年間パス発行してもらえるようにすれば良いのでは？使わない賃借人は払わないでしょうし。ところで賃借人の方って、オーナーズカード借りててジム利用できてるのですか？

>>4619 住民板ユーザーさん7さん
すみません、今見たら確かに2件だけですね。
以前に見たときはもっと沢山募集していた記憶があり…失礼しました。
時期にもよるのでしょうが、ある程度の需要が見込めそうで安心しました。

バスに関してですけどここ数年は多くの住民が天王洲アイル駅から通勤通学されているのは理解しております。ただ品川駅周辺に通勤やパートで用事がある人も一定数いるのは確かで1日50000円程度の運賃収入でも廃止するというのは乱暴です。まずは昼間や夜8時以降は廃止して委託費を減額してもらうとこからでしょう。2キロないとバス利用の交通費が支給されないこともあり都バスの定期券を自費で持つのはもったいないです。

>>4627 匿名さん
モノレールから浜松町経由で品川行けば良いんじゃない？

>2キロないとバス利用の交通費が支給されない

交通費とか言ってる方は、>>4628のルートをお勧めします。
品川駅まで安くあげたいなら歩けばいいのでは。

>>4629 匿名さん
会社から全ルート交通費対象にするために、天王洲アイル駅を起点にしてる人がそれなりにいると聞きますね。浜松町駅からでも品川駅からでも目的地までの時間と労力がさほど変わらないのならおすすめでしょう。私の場合は、品川駅からJRに乗った方が労力的に楽なのでバスを使ってますが。

>>4630 JR通勤者ですさん
この場合は、残念ながらシャトルバス代金は確かに自費になってます。購入した定期が品川駅からになってますから。

シャトルバスをマルエツ運営にする事業スキームなんてのは難しいでしょうか？（イオン・品川シーサイドシャトルバスみたいに）

マルエツはWCT敷地内営業のメリットにタダ乗りしている面があると思います。（もちろん住民の利便性には貢献頂いてますが、それが果たして賃料に反映されているのかどうか？）

マルエツにもシャトルバスの運営負担を担ってもらえないでしょうか？

シャトルバスはWCT住民以外の方も利用していると思われますが、WCT住民専用バスなので、遠慮している周辺住民は多いのではないでしょうか？

マルエツ運営にして、運賃120円で周辺住民の利用者取込を図り、バス運行委託費と運賃収入の赤字額削減を目指す。

差額分は現状と同様にWCTが管理費から負担する。

シャトルバスをマルエツのラッピングにする。

回数券10枚綴りに5%割引クーポン（1回分）を付与して利用者増とマルエツ販促につなげる等。

>>4632 住民板ユーザーさん1さん
マルエツに負担させるという考え、今までにない発想で感激です。意見箱に皆で投書しましょう。管理規約を見ると、マルエツは共用店舗ではなく、分譲店舗になっていて、我々が知らない区分所有者がいることになっています。その区分所有者がマルエツに賃貸しているという関係です。賃貸料は区分所有者に入っていて、管理組合には入りません。ますます、マルエツと得体の知れない区分所有者が丸儲け、に見えてきました。その区分所有者は管理規約を読む限りでは、我々の管理組合メンバーのはずですが、総会に出ていけん述べたことはないと思います。一体どれだけの管理組合費を治めてくれてるのかも、明らかにして欲しいですね。意見箱に、その区分所有者に相応のバス運営費用を負担させるよう、投書しましょう。分譲店舗は信用金庫もそうで、おそらくオーナーは同じです。ひっついてる湘南薬局が、管理規約に存在しない店舗なんで、この賃料がどこに入ってるのか、今度の総会ではっきりさせたいと思います。面倒ですけど、管理規約読むと、え、そうなの、という発見があり、現状に合わないところが（合ってないと思う）、何箇所かあります。

>>4632 住民板ユーザーさん1さん
管理組合、マルエツ、マルエツに賃貸している区分所有者で話し合う場を設ける必要がありますね。バス会社との契約がマルエツに替わってもらえると、組合は楽になります。組合意見箱に投書しましょう。

>>4633 住民さん
えっ？そうなんですか？
そうすると、マルエツ以外の共用店舗だけで年間2200万円もの賃料収入を上げているということになりますが、カフェや薬局等の家賃だけで2200万円にもなるのでしょうか？
決して疑っているわけではありません。管理規約か何かでマルエツ店舗は分譲との記載があったとおぼろげながら記憶しています。たしか分譲所有者は住不さんではなかったかな？
そうすると2200万円の賃料収入の内訳がどうなっているのか気になるところですね。

>>4635 匿名さん
共用店舗はWCT建設時管理規約に４店舗で記載があり、既に保育園と内科医院の法人名が書かれています。残り２つは規約には法人名が書かれていませんが、現状の場所を考えると歯科医院と「居酒屋」だと思います。居酒屋の場所は、たびたび店舗が変更になってますね。管理規約に書いてあることでしか私も判断できません。分譲店舗は１：食品スーパーに限る、分譲店舗２は信用金庫に限ると、規約に書かれています。それぞれの区分所有者がどこの会社か規約には書かれていませんが、WCT建設時であれば住友不動産系列のどこかがオーナーだと考えるのが普通でしょう。現在は違い系列会社にオーナーが変わってるかもしれませんが。共用店舗４つの年間賃貸料の合計は定期総会決算書を見ればわかりますが、それぞれがいくらなのかは分からないのです。４店舗が同じ賃貸料とは思ません。内科と歯科医院には相当払っていただいて良いように思います。居酒屋さんの賃料をもっとあげたいと個人的に思います。２０２１年の総会では、店舗賃貸料内訳がわかる決算書にして欲しいと、意見書に皆で投書しましょう。毎年入れ替わる理事の皆さんも、理事になった途端に会計の過去から現在まで詳しくなるのは無理ですから、疑問に思ったこと　知りたいことを　都度　質問していけば、組合員皆の知識が蓄積していくと思います。

>>4635 匿名さん
規約を改めて見直すと、知らないことが沢山書かれます。どうやら建設時から改定されずに来てるようです。分譲店舗１と２の区分所有者はその店舗のための専用駐車場と専用駐輪場を使うことができ、その「使用料」を組合に払う、と書かれています。いまTimesになってるところとマルエツ前の自転車が並んでるところだと思います。その使用料も不明です。というか、管理組合で、いくら使用料払ってるんだ、という認識なく、代々の理事会も総会も来てしまってたと思います。ぜひ管理規約を読み直してください。WCT管理組合サイトにアップされていますので。細則までありますから。

>>4635 匿名さん
薬局の扱いがどうなってるのか、防災センターで聞くくらいでは誰も答えられません。現在の規約上は存在しない店舗です。どこに賃料払ってるかはっきりさせないといけないですね。