管理会社、日神管財について　　【旧　管理会社、日神管理について】

409 通りがかりさんへ

(日神不動産で建設した自社マンションの管理を、外されています。)
　　具体的に誰に外されたのか教えてください。

（具体的なマンション名も、ご希望なら教えます。）
　　具体的マンション名を教えてください。

（少しクレームなどいれると、
　人手不足だとから申し訳ないといわれますが、
　退職する社員がこの数年半端な数じゃないそうです。
　徹夜が数日続くとこぼす社員がいて、辞めていくらしい。）
　　ご自身が確認されたことですか？伝聞(憶測) ではなく
　　具体的に教えてください。

408 通りがかりさんへ
ここで書き込みをされるからには、質問に対してお答え
して頂けませんか。
あまりにも話を作り上げているのでここの本来の議論が
停滞してしまいます。
ひょっとして、それを狙っているのであれば間違いだと
思います。
ここのスレのレベルが落ち、信用性が無くなって誰も意見
しなくなると思います。
日神管財のスタッフがホットしているのではないかと思います。

408の漏水の件、読んだ当初、日神が管理する低層分譲マンションのお話しかと思いました。
投稿者が2階最上階で（屋上防水層切れは無い事ではありませんので）防水施工の保証期間と共有部保険（管理組合加入）が気になりました。

しかし、投稿者の上階があるという事で、屋上防水層の切れの件は無くなりました。
日神フロントに連絡し、理事会に連絡し、当該部屋天井のその水には臭いがあるのかどうか？直ぐに上階の部屋にフロント・役員・被害者で訪問し、その2階の居室内はどうか？
水は止まっているのか？まだ階下に落ちるなら、フローリング下の横管はどうか？
つまり、専有部からの漏水か、共有部の漏水か？漏水の場所の確認とその復帰を目的とした沢山の業務があります。
しかし、まったく日神が動かないという事は、、、、
↓
作話では無く、日神管財が管理する木造かS造の2階建賃貸アパートの階下へ水漏れのお話しかもしれません。
よくある例で2階の入居者の不注意（風呂等）で1階天井へ水漏れでしょう。
（コンクリスラブはかなり耐えられますが、木造、S造はすぐに水が落ちます。）
これは、アパート管理上良くあるケースで、入居者各々が加入する賃借火災保険会社（入居時の掛捨て）に連絡が良いと思います。
勿論、賃料を受け取る家主（代行）の日神も知らんふりはダメで、
対象現場へ即！動くべきです。

管理会社というか建設会社のひとつの部門みたいなところは

大規模修繕工事や通常の工事について積極的です。

なにしろ予算があるのでそれを到達させるためには工事の

受注増が必須です。

やはり管理会社専門がいいんじゃないの。

工事ではなく管理で会社を運営していかないとね。

管理会社の担当がたまにきたかと思えば工事を
やらないかといってくる。
それが委託している仕事とおもってるんだろう。

ランキング４２位なんだね。
いい方なのかな。

413 匿名 さんへ
　賃貸物件で賃貸人が第三者あれば、賃借人が大家に
修理依頼を連絡して
大家が管理会社もしくは管理会社を通さずに専門業者に
修理を依頼するのではないのでしょうか。
　当事者間(賃貸人と賃借人)の問題になるので賃貸人からの
依頼がなければ管理会社は動けないのではないですか。
賃貸人が、管理会社に依頼しても管理会社が何もしてくれない
ことを確認されての話ですか。

414 匿名さんへ
　「なにしろ予算があるのでそれを」は
　「なにしろ売上目標があるのでそれを」
　ではないですか。

416 匿名さん へ
　　直接、あなたに言ってくるのですか。
　　理事会にですか。具体的にどのような工事ですか。
　　教えて頂けませんか。

417 匿名さん へ
　ランキング４２位の出典先等(調査した機関、書籍、調査年度)を
　教えて頂けませんか。

413、414、416、417への疑問は、会社は表題ですので、
ご自分でお問い合わせください。

どこの管理会社も社益のためには工事を考えるでしょう。
その判断を理事会が適正にできればいいんだけど、輪番制の理事ではそれはできない。

理事が輪番制で理事会が適正に出来ないのであれば
どうすれば良いのかここの皆さんのご意見を
お聞きしたいです。

一部立候補制にすれば。
住民の中にはやる気のある者もいるだろう。
その前に規約の改正が必要だが。

>>418
まさにその通り。
賃借人が大家に相談し大家がオーケーすれば工事業者に直接工事を依頼する。
その中に管理会社がはいってどうするの。

419 匿名さんへ
　どこに問い合わせるのですか。
　管理会社にですか。
　管理会社は各個別事案と守秘義務から
　答えないと思います。
　投稿したあなたが答えられない理由を
　教えてください。

建設会社や不動産会社が親会社になっている管理会社は
工事優先で物事を考えてくるからね。

デュオステージ嫌いじゃないけど、管理費・修繕積立金のコスパが最悪なイメージしかないので、買う気がおきない。。

>>438 匿名さん
デュオステージだけ高いのですか？

>>439 マンション掲示板さん

築10年超で、修繕積立金・管理費の合算で家賃の20%に収まってる物件みた記憶がない。。
15%～20%くらいに収まっている物件があれば、逆に教えてほしい。

438 匿名さんへ
デュオステージ嫌いじゃないけど管理費・修繕積立金のコスパが最悪な
イメージしかないので、買う気がおきない
と言うことは、日神管財が管理しているデュオステージの
管理費・修繕積立金のコスパが良くないと言うことなんですか？
相対的に最悪と言われてる何か他社との具体的な数字を上げて詳しく
説明して頂けませんか？
書き込みが飛躍すぎてよくわかりません。
よろしくお願いします。

>>440 匿名さん
パレステージユーザーですが管理費は一定で積立修繕費が数年毎に階段状に上がっていきます。
管理会社に不満なら理事会役員になって管理会社変更を提案してみては？
積立修繕費は階段状で計画されているのであれば、竣工時は金額が安いですが、年数が経過するとドンドン上昇します。

>>441 匿名さん
まず、他社との比較の視点が違いますね。
築10年後に、家賃の20%以内に管理費・修繕積立金がおさまっているかを見る。これ越えてたら、コスパ最悪です。

ちなみに、
コスパがいい物件とは、マンションの価値が落ちきった築25年後くらいに、家賃の20%以内に管理費・修繕積立金おさまっているものです。

その上で、日神管財が～コスパが良くないと～?
の質問。供給実績の多さのせいもありますが、目立って良くないと思います。同築年数・同規模のマンションを、ご自身で比較してみて下さい。レインズ使うと簡単ですよ。

>>442 マンション掲示板さん
不満があるものを、わざわざ買わないです。他の買います。
ちなみに、築5～15年のパレステージなら利回り良ければ買うかもしれません。ファミリータイプと単身者混在マンションは、コスパが良くなる確率が高いので。

デュオステージ押上の修繕積立金w

ここは、マンション投資家の方々が管理費、修繕積立金の高い、安いを
投稿するところなのでしょうか？
何か議論が違う方向に行っているような気がします。

>>446 匿名さん
投資家目線としても、一般ユーザー目線としても、管理費・修繕積立金の高い、安いって大事だと思います。

そして、そもそも、日神不動産&日神管財のマンション自体が投資家向けマンションですが。。。

さらに、
買うとき買いやすく、売るとき売りづらい。ってのも、管理費・修繕積立金が大きく関わります。

最後に、
30㎡マンション。築10年前後。管理費・修繕積立金2～2.5万円。←やりたい放題の怠慢な管理会社としか思えないですね～。
管理人の出勤頻度、清掃の頻度も低いのであれば、なおさら。

447 匿名さんへ
　日神不動産&日神管財のマンション自体が投資家向けマンションですが。。。
とのことですが、私が購入して居住している日神不動産販売のマンションは
ほとんど、自己物件で居住されており、近くの日神不動産が販売している
マンションもほとんど購入者が居住しています。(築20年程度)
　70㎡程度のマンションで、管理費・修繕積立金で２万３千円前後です。
管理人も祝祭日以外は出勤しており綺麗です。
(居住者の一部にゴミの出し方に問題がある方もいますが)
ですから、投資用と居住用を一括りにしないでそれぞれで書き込んだら
どうでしょうか？

>>448 匿名さん
了解しました。
居住用はそれなりに頑張っていて、投資用は搾取に頑張っているということで。

私のところはデュオステージです。
日神管財にマンションの管理業務を委託していますが、
あまりにも担当者によって、仕事の出来・不出来の差が激しいのと
怠慢や強引な社員が多く、担当が変わるたびにマンションで問題になっています。
何度か改善要求を行いましたが、何度要求しても改善してくれません。
管理会社自体を変えたいのですが、日神と名のつくマンションで
管理会社を変更した管理組合様がいらしゃいましたら、お教えください。

近年分譲されている日神不動産のマンションブランドは、大きく分けて下記の2つ。日神のマンションだからと言って、必ずしも投資向けとは限らない。

パレステージ＝ファミリー・実需向け
デュオステージ＝シングル・ディンクス・投資向け

但し、日神パレスというかなり昔のブランドは、実需向きの物件も投資向きの物件も混在している。

投資向け物件の場合、管理組合が機能しづらく、管理会社・日神管財に都合良く組合が運営されてしまう傾向にある。そのような傾向は他社の管理物件でも大差ないが。

>>451です
日神管財から別な管理会社に変更されて管理組合様は
どの管理会社に変更されましたか？
管理会社を変更するならば、ここがいいよって会社があればいくつか教えてください。
お願いいたします。

>>451、453です
会社名でなくても、このＨＰを見ればいいよ的な物があれば
アドレスでも良いです。

日神デュオステージ早稲田ですが、最近、日神管財から管理会社を変えました。
マンション管理会社変更専門のコンサルタントの会社がいくつかあるので
希望を言えば希望に添った管理会社を紹介してもらい、無料で面談・見積もりが出きます。
ネットで探せば、いくつか出てきますよ。
ただ、実際、日神管財の内容を話すと手を引く管理会社もあります。
今回は見積もりを出すのを断ってきた会社が2社ほどありました。
日神管財から他の管理会社に変更するのならば早いほうが良いです。
日神管財は今大量に社員が辞めており、いつ管理業務がパンクするかわかりません。
管理部門の社員数が90名を切りました。それで700以上のマンションを管理しています。
90名弱で700以上の管理は無茶です。90名弱の社員全員がフロント担当者って訳ではありませんからね。他の会社と比べてみてください。その割合に驚きますよ。
理事会で検討して、早く変更した方が良いですよ。
日神デュオステージ早稲田はひとまず、一安心しております。

>>456口コミ知りたいさん
でも、変更した先が合人社なんだよね…？
この間、マンションの前を通りがかったら大規模修繕の最中で、合人社エンジニアリングのシートが被ってたの見たよ。
日神管財を他社に変更するのは良いとして、よりにもよって合人社に変えちゃったかー、と思っていたところ。
管理委託費削減第ありきのコンサルに依頼すると、こういうことになっちゃう。
合人社への誘導が最初から裏で決まっていた可能性も？
大規模修繕で合人社にかなりぼろ儲けさせてんじゃない？
日常管理も安かろう悪かろうのはず。

>>456
確かに90名は切ったみたいですね。先月に大量に辞めたって、オイラも聞きました。
訂正してもいいですか？今は管理している組合数は750以上ですよ。
フロント担当の実働がおそらく50名くらいで750の組合数はさすがに無理があるかなと思うでがんす。
日神管財は優秀なフロント担当者ほど、フロント担当から外して、別な部署（内勤）に異動させるんですよ。
で、マンション管理部門は無能な課長が幅をきかせてます。以前はましな部長も多かったんですけどね。
社長以下取締役も無能だって、日神管財の社員が言っているくらいですしね。
がんばったから、管財の社長にでもしてやろうって社長になったのが
前の社長のいし×ら。今は盛岡だっけ？マジで書くとやばいから当て字ね。
え！合人社に変えたんですか？
日神管財よりはましですけど、あそこは、余計な工事とかで儲けるんですよ。
管理費は安くなっても、他で儲けるのが合人社のやり方です。
変えるならば、もっと別なところにした方が良かったと思うけれど
ま、日神管財よりはまだましです。
今後、様子を見て、合人社駄目だなって思ったら、また理事会で検討して
別な会社に変えてください。

>>457さま
>>458さま

>456です。
確かに日神管財から合人社に変更しました。
管理費が安くなったのと、プレゼンテーションで決めました。
今のところは大きな問題は無いようです。

他に見積もりをとった会社は下に書きました。
下の会社の中であれば、どこが良かったでしょうか？
駄目な会社はどこでしょうか？合人社は駄目でしたか・・。
教えていただけると嬉しく思います。合人社に何かあったときの参考にいたします。
日神管財よりひどそうな会社は無いように思いました。

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