ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ　Part.3

>>2591 エリートプレミアさん

ポイント効率と物件価格のバランスがいいですよね。

ワイキキアンペントハウスを契約していなければ、私が申し込んでいました。

>>2592 匿名さん

いつもと違う環境から書き込みしたので、匿名さんになってしまいました。

今年はホクラニ1LKプレミア毎年ゴールド5,800ポイントを$1,000で購入し、キングスランド第2期2LDKプラス毎年プラチナ8,400ポイントを$3,000で申込中なので、キングスランド14400ポイントは見送りました。

現在手続き中の物件がなければ、自分もキングスランド14400ポイントを申し込んでいたと思います。

>>2592 匿名さん

PH 時間かかってますねー。
4週間以上かかる場合、クレーム出来るという噂も。
すいません 噂です。

>>2595 初心者さん

エスクローの物件調査の結果、2019年のポイントが一部使用済みだったので、使用済みポイントに見合う管理費を前オーナーが支払う契約を追加したので、そこからまた一ヶ月かかるとリセール会社から言われました。

買えないかもしれないと思っているので、気長に待ちます。

>>2594 エリートプレミアさん

私は、ワイキキアンペントハウスが買えなかった場合は、キングスランド1ベッドプラス毎年9300ポイント9000ドルにオファーしようかなと考えています。

キングスランド第1期1LDKプラス毎年9,300ポイント9,000ドルも良い物件ですよね。

自分はこれ以上のポイントは不要と考えているので、ホームウィーク予約目的でオアフ島を検討中です。
クラブ予約開始日にオアフ島リゾート全室満室の経験があるのは、イベント週(51,52週)を除くと32週だけなので、32週にホームウィーク予約できそうな物件で。

2019年の32週はホームウィーク予約が始まって4日経ちましたが、既に満室となっているのはPHを除くと、
カリア1LDK(1BR)、カリア1LDKプラス(1BP)、ワイキキアン1LDKプレミア(1BX)、ワイキキアン2LDK(2BD)、ワイキキアン2LDKプラス(2BP)、ワイキキアン2LDKプレミア(2BX)、アイランダー2LDKプレミア(2BX)、アイランダー2LDKプレミア(2LX)、ラグーン2LDK、ラグーン2LDKプレミア(2BX)
なので、これらのお部屋以外であれば32週も無理なくホームウィーク予約できるなと。
逆にいうと、固定週を購入するメリット（イベント週目的除く）があるとすれば、これらのお部屋位ですかね。

>>2598 エリートプレミアさん

年末年始以外は、固定週の必要はないですよね。

エリートプレミアさんはペントハウスをお持ちですか?

ペントハウスオーナーが、hhonorsポイントに交換する際のルールをご存知でしたら教えていただけないでしょうか?

年間ポイントすべて交換する場合に、50倍で交換できるのは理解していますが、どのタイミングで交換できるのかが、いまいち理解しておりません。

翌年のポイントだけなのか、今年のポイントでもいいのか、ご存知でしたらよろしくお願いします。

ペントハウスはグランドアイランダーとラグーンタワーを所有していますが、1クラブポイントを50Hオナーズポイントへ交換できる特典にラグーンタワーは含まれません。
この特典は翌年ポイントだけです。例えば、2018年中に2019年ポイント交換を申請すると、申請時点でクラブポイントが消費され、2019年になった時点でHオナーズ・アカウントに反映されます。

>>2600 エリートプレミアさん

ありがとうございます。

ラグーンのペントハウスも所有されているのですね。

数年前にラグーン2ベッドペントハウスが、10000ドルを切った価格で売り出されたことがありましたが、繁忙期にホーム予約できるのかが不安で、オファーを迷ってるうちに売れてしまいました。　

リセール会社に確認したところ、HGVCは買取権を行使しなかったみたいです。

ラグーンのペントハウスは、繁忙期のホーム予約はとれていますか?

そのラグーンタワー2LDKPH、購入したのは多分自分です。
2014年に同じ物件を$26,000で申し込んだところROFRされていたので、リベンジ？できました。

昨年までは前借が多くポイント不足でホームウィーク予約できませんでしたが、今年は13週と17週と30週でホームウィーク予約できました。31週と32週はホームウィーク予約開始日でも満室でした。

>>2602:エリートプレミアさん

そうでしたか、買えてめちゃめちゃラッキーでしたね。

私が利用する繁忙期が、１７週のゴールデンウィークか、夏休みの前半２９週か３０週なので、ホーム予約できそうですね。

すぐに決断して買っておけば良かったと後悔しています。

>>2598 エリートプレミアさん

こんばんわ！！
来年のお盆の週の書き込みがあったので
問い合わせしたら空いてたのでホクラニの予約をしました！！
ありがとうございます！

ラグーンタワー2LDKPH、ROFRされないかドキドキでしたが購入できてよかったです。
アイランダーの建設や上場などの関係か、2015-2016年はROFRもあまり行われなかった時期のようなので、タイミングが良かったのかもしれません。

今はオーシャンタワーのリノベーション中なので、ROFRが行われないと良いですね。

2017年のHGVCによる買戻しが行われる直前が全体的にリセール価格が下がっていたので、その頃の価格を知っていると、購入したいと思う物件がなかなか出てきません・・・。

>>2605 エリートプレミアさん

数年前は格安物件がいろいろありましたよね。

おっしゃるように、最近は格安物件が少なくなりましたが、やはりHGVCが買い戻しをした影響でしょうね。

>>2606 リセール物件さん
たまーにebayにお手頃物件転がってたりしますょー！！
この前、Facebookからメッセージが来て
メインランドの物件を買ってほしいと言う事で
メインランドの物件というのがオファーをかけると2000ドル〜購入できる建物で
(細かい詳細は聞けず…)
弁護士費用は出すから100万円単位で買えと言ってきました。
内容にもよりますが最終的に連絡してくるなと言われました。
役立ってると言うので、それなら売らずにずっと持っておけばいいのに！
と思いながら拒否設定にしました笑笑
200万円出せば12000ポイントの隔年ぐらい変えますしね！
そんなに莫大な価値があると思い込んでるのにも驚きでリセール見てください！
とご案内しました。
そんな見ず知らずのババァ数百万も出さないと行けないのか。
頭おかしいですよね…
ほんま腹が立ちます。

はじめまして。こちらの掲示板、いつも参考にさせて頂いてます。

カリアタワー4200p 1BRプラスOVを奇数年で所有しているのですが、行く機会が無く、売却を考えております。

ヒルトンに売却依頼
タイムシェアハワイに依頼
くじら倶楽部に依頼

等考えておりますが、迷っております。
ポイント数少なく、売却が難しいとはわかっておりますが、最終的に手数料等引かれていくらぐらいが手元に残りますでしょうか？
アドバイスいただけると嬉しいです。

また、どちらに売却をお願いするのが良いでしょうか？

>>2608 名無しさん

　お持ちの物件のリセール市場での最安値は1,000ドルですが、ゴールドシーズンなので売却は無理だと思います。
　仮に1,000ドルで売れても、手数料が別途2,000ドル以上必要です。

　HGVCに引き取ってもらうのが一番いい方法ですが、これもゴールドシーズンなので難しいかもしれません。
　昨年、HGVCがワイキキ、ハワイ島の物件について返却を受け付けていましたが、現在は行われていません。

　リセール会社に確認したところ、当面再開の予定もないとのことでしたが、一度HGVCと交渉されたらいかがでしょうか。
　日本のHGVCに連絡しても相手にしてくれないので、交渉はハワイのHGVC担当者と行ってください。

　その他の方法としては無償譲渡になりますが、詳細はアロハフレンドで検索してください。

>>2609 名無しさん

　くじら倶楽部は、リセール価格の設定が
高めの感じがします。

はじめまして。
ワイキキアンの2BR、GV、プレミアム、偶数年、フロート、10500ポイントを所有する者です。
リセール市場でいくらぐらいで売れそうでしょうか？
また、売却先はどこがオススメでしょうか？

>>2612 名無しさん

リセール会社のサイトを見れば掲載してるでしょう。何故見ない？

>>2613 マンション掲示板さん
見ておりますが、sold金額がどのくらいか把握してです。

>>2614 名無しさん
すみません。訂正です。
見ておりますが、sold金額がどのくらいか把握したいです。

>>2612:名無しさん

　私は同じ物件を5,000ドルで購入しましたが、そこまで下げなくても売れると思います。
　10,000ドル未満で売り出せば、オファーはあると思いますよ。

>>2610 リセール物件さん
かなり厳しい状況なのですね。勉強になります。
リセールサイトも見ましたが改めて状況把握できました。
ありがとうございます！

>>2616 リセール物件さん

本当に、いい物件が無いですね。
格安物件があれば、買い替えしたいのですが、触手が動きません。
やっぱり、キングス14400は、オファーして見るべきでした。
16000ドル越えで、最近でもFOFRパスしているようですし。
ワイキキは アイランダーを除き、正規価格の28〜30%くらいで無いと
ROFR厳しいようですね。

自分は、正に買取期間真っ最中の2017購入でしたので、
3割越えでした。
アイランダーで、格安が出れば、ホーム確保も兼ねて検討したいのですが。
ベガス ブルバードも、物件枯渇ですね。

>>2617 名無しさん

Ir色々調べたところ、HGVCの物件相場は、
1ポイント 1ドルらしいですよ。
つまり 10500隔年は、5250ドル。
但しワイキキ物件のみ何故か 1ポイント2ドルなんで、
10500で売れれば御の字くらいでしょうか

初心者さん、リセール物件さん
情報ありがとうございます。参考になりました。
10000ドル前後で勝負ですね。

>>2620 名無しさん

昨年HGVCが買取を実施していた時に、返金額を確認しましたが、12474ドルでした。

2018年のポイントが利用済みで、買取の条件にあわなくて見送りましたが、通常必要な2000ドル程度の手数料が不要で、お得でした。

また再開されるかもしれないので、しばらく持ち続けられてもいいのではないでしょうか。

>>2618 初心者さん

HGVCの回答待ちのワイキキアン2ベッドペントハウスは、おそらく正規販売額の20%を下回っているでしょうから、持っていかれるかもしれませんね。

ヒルトンという名前があるから信用してしまいがちですが、私の場合は販売員はとにかく売るために、不利なことは教えてくれませんでした。答えてくれなかった質問にも後でネットで調べたら、買わないでよかったと思いました。管理費は毎年のように上昇する、資産価値は買った瞬間から大きく下がっている、中古で安く売っている等を知ったうえで購入するべきことだと思いますが、全然教えてくれませんでした。

>>2623 匿名さん
知らない貴方が悪いわね！

高い買い物ではありますが、タイムシェアは売買金額だけで
評価するのではなくて実際に利用して如何にバケーションを楽しむかです。
金銭の損得だけを考えるのなら購入しないほうがいいです。
楽しみ方が大事かと思います。
自分なりの楽しみを見つけて利用しましょう。

>>2622 リセール物件さん

ペントハウスは、特別でしょうから、RFORの基準は未知数ですね。
稀に見る格安物件なので、買えるといいですね。
安すぎて多分無理だろうと思うくらいの物件の方が、
買えた時、喜びが大きいですよね。

>>2626 初心者さん

リセール会社の担当者も、今までの最安値が4万ドルを下回ったことがないらしくて、ここまで安いと買い取られるかもしれないと言ってました。
しかし、回答が遅いですね。

早くはっきりしてほしいです。

明日チェックインのゲストから、ハリケーンが近づいているためチェックイン日を１日遅らせたいとの依頼があり、オーナーサービスに問い合わせたところ、クラブ予約にもかかわらずキャンセルペナルティなしで2泊に減泊してもらい、差額ポイント全て返却してもらえました。ハリケーン等イレギュラーが発生した場合は特別対応することがあるそうです。
ハリケーン対応で悩まれている方は、オーナーサービスに問い合わせると良いですよ。

>>2628 エリートプレミアさん

私のゲストは、24日と25日チェックアウトで、二組アイランダーに滞在中ですが、帰国便が飛ぶのかどうか心配です。

帰国便が欠航した場合、オープン予約料金で延泊を認めてくれるといいのですが、そこまでは無理でしょうね。

今年の予約に使えるポイント残があって、空室があるのであれば、チェックイン後でもオーナーサービス側で延泊に応じてくれる気がします。

ただ、レンタル目的でのゲスト利用でエスクローを介していた場合は、オーナー側でのイレギュラー対応は難しそうです。

自分の場合は直接取引だったので、返却ポイント分をゲストに返金することにしました。

>>2630 エリートプレミアさん

ゲスト二組とも予定通り帰国できました。

木曜日から金曜日にかけて、ほとんどのお店が閉まったらしくて、部屋食で乗り切ったらしいです。

ただ、オアフ島は、ほとんど被害はなかったみたいですね。

今年の夏はお盆週に、フロリダのオーランドに行って来ました。
前半は モノレールが利用できるディズニーリゾートホテルに3泊、
後半は、HGVCのタスカニービレッジに4泊しましたが、
タスカニービレッジが予想以上に良かったので報告です。

ロケーションは、ディズニー、ユニバーサル等に15分前後、
アウトレットモールとは隣合わせで、敷地内を歩いて５分、
スーパーも至近で、非常に便利な立地でした。
大きなプールが２つあり、ワイキキのように、ビーチベッドが満席
ということもなく、レストランバーもプール内にあり、便利でした。
駐車場も、建物前にあり、もちろん無料。

室内は、広さはラグーン並、インテリア、洗濯機はワイキキアンのようで、
バルコニーもラグーンより広く、ジャグジー付きでした。

宿泊州税も無く、支払いは プールのバーでの利用のみでした。

マジックアワー、モノレール、無料送迎バスの利便性を考慮、
馬鹿高い、ディズニーリゾートに3泊もしてしまいましたが、
レンタカーさえあれば、全くの杞憂でした。

次回、ディズニーワールドに行くとしたら、間違いなく、
タスカニーに宿泊すると思います。
参考までに 報告です。

>>2627 リセール物件さん

ROFRの結果、自分のことのように待ち遠しいです。

ところで、すっかり リセール物件さんのPH契約に感化？されてしまい、
グランドアイランダー 1BRの ラグジュアリーオーシャンビュー 毎年
申し込んでしまいました。笑
こんなに高い物件をまさか自分が買うとは思っていませんでしたが、
ワイキキでのホームウィークの担保と管理費効率の両立を考えた結果、
ラグーンOFも 捨て難かったのですが、
管理費/ポイント効率信者の血が騒ぎ、16800に手を出した次第です。

エストッペル申請も未だなのですが、購入出来た場合、
現在所有の2物件と合わせると、明らかに使い切れないポイントとなります。
所有物件を売却するか、HGVCの返却受け付けを待ち、しばらくレンタルで凌ぐか、悩んでいます。

ペントハウス購入出来たら、現在の所有物件はどうされるのですか？

>>2633 初心者さん

すごい物件を契約されましたね。
ワイキキアンペントハウスの2倍以上するんじゃないですか?

1ポイント9円を切っているので、すごいポイント効率ですね。

ワイキキアン２ベッドペントハウスを契約したのは、ホテルポイントへ５０倍で交換できることが一番の理由です。

毎年台湾に行っていますが、台北にヒルトンがオープンするので、そこで使いたいと思っています。

2019年は一部ポイントが利用済みなので、2020年以降のポイントをホテルポイントに交換するつもりです。

2022年までの３年分のポイントをホテルポイントに交換すれば、3600000ポイントになるので、台北のヒルトン10年分くらいにはなるのかなと考えています。

現在所有している物件のうち、ラスベガスブルバード２ベッド毎年7000（9500ドル）ポイントと、キングスランド２ベッドプレミア奇数年14400ポイント（8000ドル）は当面持ち続けて、ワイキキアン２ベッド偶数年10500ポイント（5000ドル）は、HGVCが返却受付を再開すれば申し込みたいと思っています。

将来的には（１０年後？）、ラスベガスのみ所有して、ワイキキアンペントハウス（30000ドル）とキングスランド２ベッドは手放すつもりです。

購入金額が回収できないかなと目論んでいますが、半分でも戻ってくれば御の字です。

横からすいません！！
お知恵を貸してください！
来年のお盆にハワイに行く予定をしてます。
ただ、ホームでは取ることが出来ない為
クラブ予約でいこうと思ってます。
ただ、お盆に3ベッドルームとか取れたりするのかな…
と思ってます。
ご存知の方いましたら教えてください！

>>2635:ハマゲンさん

ラグーン３ベッドルームは、来年の８月は全く空きがないですね。

予約システムで１年先まで空き状況は確認できますよ。

>>2636 リセール物件さん

平日の月曜から金曜アウトまでの予約で予定していまして
12400PTまでしか無いので…
困ってます…汗
予約見ていただいてありがとうございます！

グランドワイキキアン３ベッドペントハウスが平日４泊で11500ポイントですが、予約システムでは空き状況が見られません。
９ヶ月前にオーナーサービスに確認するしかないですね。

>>2638 リセール物件さん
そーなんですょ…
ギリギリで…
ほんとこーゆー時ポイント大きいのが欲しいですね…
前から悩んでるホクラニの3泊や4泊の権利買おうか悩んでしまいます…

ペントハウスの1クラブポイントを50Hオナーズポイントに交換できる特典って、本当にお得なのでしょうか？

例えば、24,000クラブポイントのワイキキアン2LDKPHは1,200,000Hオナーズポイントに交換でき、2018年度年間管理費は$3,599。ヒルトン東京だとスタンダードで1泊60,000クラブポイントなので、年間管理費を1泊あたりに換算すると$180になります。
HGVCオーナーは無料でHPCJの会員になることが出来るため、ヒルトン東京だとHPCJ割引のスタンダードで1泊2～3万円位。

連泊した場合は1泊あたりのHオナーズポイントが少なくなったり、繁忙期はHPCJ割引価格でも高くなったりするので、差はもう少し開くと思いますが、物件価格の元を取れるだけのメリットがあるかというと、少し考えてしまいます。自分は国内ホテル利用がメインなので、海外ホテルだとまた違うかもしれません。

なお、自分がアイランダー2LDKPH(HGVC直販)へアップグレードした理由は、元々所有していたワイキキアン2LDKプラス(HGVC直販)12,600ポイントを持て余していたので、Hオナーズポイントに高効率で交換できた方がポイントを上手く使えるかな、と考えたためです。

以上の理由で、リセールでのPH(ワイキキアンもしくはアイランダー)購入は対象外にしていたのですが、盛り上がっているようなので、50Hオナーズポイントに交換できる特典のお得な使い方などがあれば、教えていただけると幸いです。

グランドアイランダーの開発及び販売主はHGVCでなくJVなので、HGVCが買戻しを行う可能性は低いと思います。
グランドアイランダーの新規開発は全てJVになるのかと思っていたのですが、ハワイ島のオーシャンタワーはHGVCが開発及び販売主の様なので、ポリシーがよく分かりません。

HGVC物件を所有してからそろそろ10年になりますが、クラブ予約でのラグーン3ベッドPHの空室は年間を通して殆ど見かけません。ホームウィーク予約目的で所有することも考えましたが、ホームウィークでも空室が少ないので、現時点では購入することはなさそうです。

>>2634 リセール物件さん

流石にPHの2倍は出せませんので、先方のカウンターオファーに
更にカウンターして、貴PH価格の２割り増しでの契約となりました。

正規価格の30%くらいなので、将来売却時の損失も実質手数料分+αくらいで
済めばいいなあという皮算用です。


PHはもし返却受け付け対象となれば、手取りで４万5千ドル以上は堅いでしょうから、
キャピタルゲインを狙えますね。

自分も長期的に所有していく物件として、
毎年5%以上管理費が値上がりしているワイキキの物件か、
今後も管理費の値上率が低いと予想されるベガスがいいのか考えてしまいます。

実際 HGVCのワイキキ物件の管理費は今のペースでいくと、10年以内、若しくはもっと早く
1BRで、＄2000ドル超えとなり、リセール市場価格への影響は必至でしょうね。

HGVCよりクオリティの高いマリオット、ウェスティン等のハワイのタイムシェアリセール価格が
下げ止まらないのは、やはり管理費がHGVCに比べて割高だからかと思います。
もちろんROFR戦略の差もあるとは思いますが。

>>2640 エリートプレミアさん

確かに通常の25倍に比べると50倍での交換はお得ですが、支払った管理費の元が取れるかというと、トントンくらいでしょうね。

　台北のヒルトンで利用した場合、どれくらいお得になるか計算した訳ではありませんが、まあ損はしないかなくらいに考えています。

>>2642 初心者さん

PHの2割増とは、激安でしたね。

現在所有している、ワイキキアン2ベッド偶数年10500ポイントの返金予想額が、正規価格の3割程度の12474ドルだったので、正直なところ売却益も期待しています。

>>2641 エリートプレミアさん

グランドアイランダーの購入に関しては、ご指摘の件も気になっていましたが、
やはり、JV物件は返却対象とはならないんでしょうか。
ホクラニも一時返却対象となるとの噂でしたので、アイランダーも
いずれは、可能性ありかと勝手に思っていました。

ラグジュアリーオーシャンビューは、管理費ポイント効率を追求、大枚叩いて
必要以上のポイントを購入したので、1BRの管理費で、ラグーンオーシャンビューに2週間
宿泊できる権利と割り切り、使い倒し、暫くは保有、場合によっては相続しようかと思っています。

現在 売却候補は、現在保有のワイキキアン1BR OVとブルバード2BRですが、来年の管理費値上り率を見て、
どちらを売却するか決めようと思います。
返却が始まったら欲張らず、手離れの良さを優先、ワイキキアン返却ですかね。

管理費／ポイント効率が、もう少し良ければ、絶対にラグーン2BR OFなのですが、、、

>>2644 リセール物件さん

確かにデベロッパー販売中の今現在、アイランダーは、ワイキキアンに比べ、
相場が高めで推移しているようですので、本物件は、割安感がありますが、、ビーチ、プールへのアクセス、
部屋の広さ等々勘案すると、4〜5年でリセール価格は ワイキキアン並みに落ち着く
のでは と思っています。

更に、今後 米国バブル崩壊により、ROFRの行使が止まったら、
などと考えると、リセール物件は、タダになってもいいくらいの
価格のもの以外は 手を出してはいけないのではと悩みに悩み、
結局 契約してしまいました。

HGVC 面白いので、ハマりますね。

>>2646 初心者さん
自分もホクラニなど契約してますが
最終的には誰かにあげようと思ってます。
相続する人もいないし…

>>2646 初心者さん

お互いにどっぷりはまり込んでしまいましたね。
ここまで買い増しするつもりはなかったのですが、ポイント効率の悪いカリア1ベッドGVとワイキキアン1ベッドGVは、運良くHGVCに返却できたので、深みにハマってしまいました。

>>2647 ハマゲンさん

DVCは、ホテル予約と、タイムシェア利用の差額がわかりやすく、
リセールバリューが安定しているようです。
自分はカポレイにもミッキーにもあまり興味が無いので、
選択肢となりませんが、ディズニーファンには、
魅力的なリセール相場かもしれません。

>>2648 リセール物件さん

全く同感です。
当初の思惑を大きく外れ、すっかりはまり込んでしまいました。
アパートマンション経営のシミュレーションのようで、
飽きません。

実際は、如何に少ない予算で、ゴージャスなバケーションションにするか、
必死に予約して、家族に喜ばれ、無理して有休を取るようになり、、、と
プロセスも楽しめるので、HGVC を所有していなかった時と比べ、
満足度も高く 結果安い買い物かもしれません。

一方ウエストゲート、ウィンダム他、実質購入直後に価値がほぼゼロになる
タイムシェアも多く存在し、注意が必要ですが、、HGVCは、価値を維持する為の努力が見られるので、
今の、規約、システムが機能する限り、使い続けたいですね。

>>2608 名無しさん

アロハフレンズの無償譲渡も、検討されては？
使用しないのに管理費を払い続けるランニングコストと、無償譲渡でも手放した場合の損切りを、比較してみてください。

グランドアイランダーは、JVが買戻しをしたいと判断すれば買戻しをするのかな、と考えています。すなわち、HGVC開発物件とは意思決定をする組織が異なるかなと。
グランドアイランダーを直販で購入した際、グランドアイランダー以外にはアップグレードできませんとセールスから言われたので。

無償譲渡は個人間でも出来ますよ。くじら倶楽部など名義変更対応している業者に名義変更依頼をするだけです。公証代行サービスもあるので、大使館や領事館に行く必要もありません。

自分は、所有物件を処分することになった場合は、リセール市場で売却を試みて、売却できなかった物件はSNS仲間に早い者勝ちで直接譲渡予定です。

>>2649 初心者さん
自分がDVCが欲しくなったのは
ワイキキの騒がしいのが嫌な時もあって
せっかく旅行行くのにゆっくりしたぃ…
が理由でした。
マリオットは高いので管理費大変だし
ディズニーは安いから4泊の権利でいいかなーなんて思ってます！
ディズニーは人に貸してもお金になるからありがたいですよね！

>>2652 エリートプレミアさん

自分はホクラニの低いポイントなんで
こんな物件欲しい人いるのかな…
って少し最近不安です…
妹夫婦はいらないって言うし
姪っ子にあげても毎年お金かかるし…
それならだれかに『どーぞー！！』ってしてる方がいいですよねー！
まぁ欲しい人がいればの話ですが…

>>2653 ハマゲンさん

自分はどこのリゾート地にもない、特殊なワイキキの喧騒が大好きで、
ワイキキ物件を購入したので、真逆ですね。笑
喧騒が気になるようでしたら、ハワイ島物件は、
ポイント効率と リセール価格のバランスの良い物件が、
比較的多いような気がします。

自分は、プールがもうちょっと広くて、ポイント効率がもう少し良ければ、
本当は、村よりホクラニが良かったくらいです。

失礼致します。
HGVCの返却というのはもし再開される場合、タイムシェアハワイさんのホームページで確認できるのでしょうか？
それとも個人的にお電話しないとわからないのでしょうか？

>>2657 名無しさん


　2013年12月と2017年4月にタイムシェアハワイを通してHGVCに返却しました。
　2013年12月の時は、タイムシェアハワイでリスティングしていましたが、HGVCに返却したほうがお得ですよと、直接お話をいただきました。
　201７年4月の時は、タイムシェアハワイのホームページから直接申込みしました。
　タイムシェアハワイに返却受付の再開の予定を聞いたところ、当面予定はないとのことでしたが、再開される場合はホームページで周知されると思いますよ。

HGVCの買戻しが次回あるとしたら、アイランダーが完売するあたりかな、と個人的には考えてます。

日本人は大きなマーケットでしょうから、日本人に売りやすいオアフ島の在庫は抱えていたいだろうなと。売り物がハワイ島だけでは困るでしょうし。上場しましたから、利益に繋がることは手広くするとにらんでいます。

オアフ島のヒルトン村にはこれ以上タワーは建てず、買戻しと新規販売のルーチンになってくれると良いなと。買戻しが正規の3割程度なら、HGVCにとっても良い商売だと思うのですが。

>>2659 エリートプレミアさん

ポイント効率の悪い物件は、無料でもいいのでHGVCが引き取ってくれれば、安心して持ち続けられますよね。

>>2658 リセール物件さん
なるほど。当面の間は無さそうですね。こまめにホームページを確認します。ありがとうございました。

>>2661 リセール物件さん

もしそうなったら、裾野が広がり低価格物件のリセール市場が活性化するかもしれませんね。
ウィンダムは、数百ドルの手数料で、返却を受け付けているようなので、
格安で、ワイキキ ビーチウォークを購入、使い倒して、不要になったら返却、
というのも一考ですね。

>>2640 エリートプレミアさん

HGVCの予約の難しさを考えると、部屋の広さは別としてもHオナーズポイントによるホテル宿泊は、
自由度が高く、期限も無く、確かに魅力ですね。
現在、Hオナーズポイント価値は、
宿泊先、時期等により幅があり、0.3円〜1.0円くらいだとすると、
24000x50=1,200;000ポイントなので、
36万円から120万円の価値ですから
確実に使うのであれば、管理費支払い以上は期待できますね。

自分も一時、クレジットカード等で、Hオナーズポイントを貯めていたことがあるのですが、
確か 8年くらい前に、事前にアナウンスはあったものの、宿泊特典交換ポイントが大幅にに引き上げられ、
価値が半減しまい、憤慨したのを覚えています。その後、積極的にオナーズポイントを貯めるのはやめました。

無期限のポイントと言えば、ノースウエストのマイレージもとても貯まりやすく、使いやすい素晴らしいシステムでしたが、
デルタに吸収され、相当の改悪により、価値が半分以下になってしまったイメージです。
無期限のポイントは、特典交換が改悪される傾向にあるのでしょうか？

最近のHオナーズポイントの特典交換ポイントの変化についてはよくわかりませんが、
自分の経験からも、長期的にはポイント価値が下がるリスクについても、気に留めておいた方がいいかもしれません。

>>2664 初心者さん

Hilton Honorsのサイトで検索すると、現金と必要ポイントが表示されますが、1ポイント0.2円〜0.5円の価値ですね。

50倍で交換した場合の価値が0.3円なので、何とは元は取れるレベルだと思います。

カリアタワー 6200 OV 毎年 $6,000 T ハワイ

ポイント派の自分は、選択肢外ですが、
本土物件並みの、ポイントあたり1ドルを切る価格で、
ワイキキのオーシャンビューのホームウィーク予約確保、
なかなかの売り物件ですね。

同時に 返却終了後の物件価格下落も懸念されます。

キングスランド２ベッドプレミア奇数年14400ポイント12000ドルはポイント派にはなかなかの物件ですね。

20年14160ポイント残とあるのが理解できませんが。

奇数年物件なので、19年14160ポイント残か、偶数年物件の間違いかのどちらかだとは思いますが。

>>2667 リセール物件さん
毎年14400PTのプランがほしいです。
やっぱり使ってて思うのがポイントが無いと身動き取れない…

タイムシェア初心者です。
毎年 1BR プラチナ 6200ポイントの物件、と
隔年(奇数月) 1BR or 2BR プラチナ 12600ポイントの物件

を単純比較した場合、初期購入費用はさておき、ポイントを使用する段階において使い勝手を考えるとどちらが良いか悩んでます。年間管理費もsavingでき、年間で割ると使えるポイントは変わらないので後者の方がお得なのかな、と思いました。後者のマイナスポイントもあるかと思いますので、皆さまよりアドバイス頂ければ幸いです。

>>2669:eマンションさん

使い勝手でも、トータルコストの面でも１ベッド毎年6200ポイントをおすすめします。

１ベッド毎年6200ポイントは、カリア6000ドル、ホクラニ6150ドルが最安値ですが、２ベッド隔年12600ポイントは、最安値のワイキキアンで15000ドルなので、9000ドル程度の差があります。
（１ベッド隔年12600ポイントの物件は、最低のキングスランドで24000ドルしますので比較対照から除外します）

年間管理費は１ベッドが1300ドル、２ベッドが1800ドル程度なので、毎年の管理費で比較すると、１ベッドが1300ドル、２ベッドが900で400ドルの差になります。

物件購入額の差が9000ドルなので、20年以上所有しないと２ベッドは元が取れません。（キングスランド２ベッド奇数年14400ポイントは12000ドルなので、もう少し短くなりますが・・・）

年間管理費だけで比較するのではなく、購入費も含めたトータルコストで比較した方がいいですよ。

隔年物件で毎年利用する場合は、繰り越しではなく前借りで利用すれば手数料は必要ありません。
繰り越しで利用すると手数料が104ドル必要です。

はじめまして。
リセール検討中です。
ホクラニの1ベッドルームの管理費を教えてください。

>>2669 eマンションさん

自分は、管理費/ポイント効率 崇拝なので、参考になるかわかりませんが、
将来売却時に、購入時と同等の価値が期待できる前提であれば、
即答で、高ポイント物件です。

然し乍ら、実際には売却時の価値の保証はありませんから、売却価格をゼロとした場合、
10年〜15年以上所有し続けるつもりであるなら、適正価格であれば、
高ポイント物件の方が、最終的に総支払額も少なくなる傾向になります。


今の販売物件中、カリアタワー 毎年 6200ポイント $6000ドルは、ここ最近の相場から見て、割安と思います。
予約が取りにくいワイキキで、繁忙期の予約を確保出来るのは魅力です。

一方、ポイント重視で、ホームウィーク予約に拘ら無いのであれば、
今後も年5%のペースで値上がりする管理費を考慮、
個人的には、管理費／ポイント=$ 0.15以下の物件をお勧めします。
ホテル宿泊料金は、景気による調整や、需給関係から、8年で1.5倍にはなっていませんが、
HGVC管理費は、残念ながら、毎年平均5%上昇、8年で1.5倍になります。

ラグーン1BR 毎年 $1300÷6200ポイント=$0.21・8年後 $1950÷6200=$0.31
ワイキキアン2BR 隔年 $900÷6300ポイント=$0.14・ 8年後 $1350÷6300=$0.21

8年後 7泊 1950ドルプラス年会費でも、ホテル宿泊に比べて充分なお得感が感じられるか微妙ですね。

タイムシェアは、広めの高級コンドミニアムに1週間宿泊出来る権利を購入すると同時に、
毎年の管理費を支払う義務も購入することとなりますので、
値上がりによる毎年の管理費、利用予定年数での総支払い額をシミュレーションした上で、
購入されることを お勧めします。
以外と、びっくりするような額を支払う計算となり、
現在 1ポイントあたり $0.30~$0.40で利用できる個人レンタル利用の方が、賢明な選択だったりします。

>>2671 検討板ユーザーさん

年会費204ドル込みで、$1486ドルです。
クジラ倶楽部さんの物件一覧に、管理費の記載がありますよ。

>>2669 eマンションさん

ホームウィークのみ利用又は、クラブ予約のみ利用の場合は、
隔年で全く問題ないと思いますが、
ホームウィークとクラブ予約を合わせて使いたいと思っているのであれば、
隔年は使いにくいです。

ワイキキアン 12600ポイント 1BR 隔年を所有してみての感想です。

>>2668 ハマゲンさん

昨年時点で、ワイキキアン 2BR OV 毎年、14400ポイントは、
35000ドル以上でも、ROFR行使されると聞きました。

やはり狙うなら、ROFRが甘い ハワイ島ですかね。
物件価格次第では、ベガス、ブルバード7000ポイント2物件より、
物件価格、管理費共に、割安かもしれません。

今の所有物件の年間辺りポイントはいくつなのですか？

>>2670 リセール物件さん
アドバイスありがとうございます。
物件購入額も含めたトータル額と自分がどの程度実際に利用するのかを確りシミュレーションした上で購入検討したいと思います。

>>2672 初心者さん
非常に参考になりました。
HGVC管理費が毎年平均5%上昇、8年で1.5倍にもなっているんですね。アドバイス頂いた通り、自分の総支払額をシミュレーションして、どちらが自分にとって良いチョイスなのか、確り見極めたいと思います。ありがとうございました。

今年中に使わないといけないポイントが
忙しくて使えそうにない。。
無駄に管理費払って消えるポイント。。
くやしいが、行けそうな時の予約も空いてない。

すみません。
クジラさんの記載は見ております。
が、適当というか間違っているので質問しました。
先週説明会に参加してアイランダーの価格表を入手したのですが、
2018y　1BR　$1475.56
　　　　2BR　$1902.59
でした。
当方真剣に検討しているため、正確にホクラニの管理費が知りたくて質問させていただきました。
どなたか教えてください。
よろしくお願いします。　

>>2679 検討中さん

　くじら倶楽部に記載の管理費は、確かに実際と違ってますね。

　私が支払ったグランドワイキキアン２ベッドの2018年の管理費は1655ドル（204ドルの年会費除く）でしたが、くじら倶楽部では1981ドル（204ドルの年会費含む）となっていますので、122ドル高いですね。

　実際にホクラニを所有して、支払ったオーナーからの書き込みを待つしかありませんね。

場違いかもしれませんが教えてください。

タイムシェアオーナーと一般旅行者とでは
入国審査での審査時間の有利不利は有るのでしょうか？
オーナーは審査が簡素になったりするのでしょうか？

販売説明会に参加すると、セールスから名刺を受け取ると思いますが、ホクラニの購入を検討していると伝えれば、年間管理費が記載された販売価格一覧表を送ってもらえますよ。

過去の色々な価格が分かると購入検討がしやすいので、自分は毎年一回以上は販売価格一覧表をもらうようにしています。

ちなみに、年間管理費はクラブ年会費以外にも、RDAへの寄付を含むか否かで金額が変わります。

>>2681 検討中さん

入国審査は皆同じです！
タイムシェアのオーナーだから早いとか無いですょ。
むしろチョイチョイ入国、出国を繰り返してると怪しまれるので
別室に呼ばれたりします。

>>2675 初心者さん
今は、ホクラニ6200PTとワイキキアン7200PTです！
ホクラニは通年契約でワイキキアンは隔年の契約です。
そこで足りないのでパーシャルウィークの物件が出ればほしいなぁ…
と考えております…

2682の投稿ですが、
誤：RDA
正：ARDA(American Resort Development Association)
です。申し訳ありません。

ホクラニの契約ですが今年の管理費の詳細は画面で見る限りわけわからんくて
1900ドルと、なってます。
何故そんな金額になっているのかわからないですが…

>>2679 検討中さん
こんにちわ。
自分の去年のホクラニの管理費は
$1,454.26
の請求でした！

>>2687 ハマゲンさん
ありがとうございます。
参考になります。
昨日ホクラニの物件を申し込みました。

>>2688 検討板ユーザーさん

同じですねー！！
自分は初め隔年で申し込みしましたが
足りなくなり追加でホクラニを足しました！

>>2677 マンコミュファンさん

将来売却時に、ある程度の戻りを期待するか、手取りがゼロになっても、
手放せればいいか、考え方によると思います。

ラグーン 6200ポイントの、正規価格が、34000ドルぐらいとすると、
HGVCの返却受付期間に返却できれば、
手取りで、$9,000ドル前後か それ以上 期待できるので、
6000ドルで購入できれば、購入手数料を加味しても、
初期費用をカバーした上で、お釣りがきます。

一方、ワイキキアン 2BR 12600 隔年は、
正規販売価格を53000ドルとすると、
手取りは、14000から16000くらいと見込めますので、
返却しても、初期費用全額回収は難しいと思います。

実際には、売却したいタイミングと、滅多に無い返却受付のタイミングが、
一致するかどうかはわかりませんが、 売却時の価格差の目安にはなるかと思います。

HGVC深いです。

リセール市場で売却できる、もしくはHGVCによる買戻しがある前提で計画をたてるのは、リスクが大きいと個人的には考えているので、最終的には無償譲渡する予定で計画を立てています。
そのため、自分はポイント効率はあまり気にせず、出来るだけ販売価格の安い物件を購入するようにしています。

もちろん、手放したいときに売却できたり、買戻しがあったりすれば、自分にとって得な方法を採ります。

今年は噴火やハリケーンなど様々な災害がありましたので、物件自体が無くなってしまうリスクも考える必要があるな、と思い始めました。

色々な考え方がありますね、ということでご参考まで。

どなたか教えてください。

去年リセールでワイキキアン隔年7200ポイントを購入して楽しく使っています。
来週エララのスタジオに6泊する予定です。
先日HGVCの方から滞在中にオーナーへのタイムシェア説明会に参加すると100ドルの食事券またはシルクドソレイユなどのショーの割引券を差し上げます。というメールが届きました。
何度かオアフに行っていますがこのような誘いはありませんでした。そのうちにポイントの多い物件に買い替えの提案をされるのではないかと思っていましたが。リセールで買っているので声がかからないのだと思っていました。
ゴールドの時期に行けるのでポイントには不足はなく買い替えをするつもりも全く無いのでお誘いが無いのはかえって好都合でした。

初めてのお誘いで戸惑っています。
疑問なのはエララのHGVCの方は私がリセールで購入している事を知っているかどうか、何を目的で説明会に誘うのか、という事です。

参加された方いらっしゃいますか？
どんな感じでしたか？

>>2692 若葉マークさん

1、リセール購入だと気付いていない為、通常の正規オーナー向けの勧誘。
2、リセール購入者と知りながら、アップグレード、追加購入の勧誘。

どちらかだと思いますが、
1、の場合、いざ説明会に行ったらリセール購入者とわかり、
食事券等の特典が貰えない。完璧に時間の無駄となる。

2、の場合、エラーラの物件は他のリゾートへのアップグレードが出来ない！ので、
エラーラの高ポイント物件へのアップグレード、他の物件の新規購入を勧められる。
アップグレードの下取り価格の査定方法は、オリジナルオーナーの購入価格か
現在の正規価格に一定の係数を掛けて算出だと思います。

時間を無駄にしない為にも、リセール購入者でも、食事券等の
特典が貰えるのか、事前に確認することをオススメします。

>>2692 若葉マークさん

失礼しました。エラーラ所有では無かったのですね。
リセール物件のアップグレードは、期間限定で不定期に認めているようですが、
正規からのアップグレードに比べ、下取り条件、アップグレード必要差額等、
条件が厳しいと聞いています。
リセールでもOKの場合、ワイキキアンであれば、他のリゾートへのアップグレードも可能ですね。

>>2691 エリートプレミアさん

自分も 売却時の価格を想定してのリセール購入はリスクが大きいので、
避けるべきと考えており、全く同感です。
売れたらラッキーくらいに考えていないと危ないですね。

結果は真逆なのですが、自分は、反対に高ポイントで、
管理費ポイント効率が良く、
購入初期費用の償却が早く進む物件を購入しています。

ホームウィーク予約か、クラブ予約か
オープン予約の権利取得か
取り敢えず、オーナーになりたいか
低価格物件を購入、短期間利用、売却/譲渡するか
動機は色々と思いますが、
同じ物件をレンタル利用した場合に支払う料金と、
管理費支払いの差額が小さい物件は、いくら物件価格が安くても、
管理費値上がりを考えて、避けるようにしています。

http://www.timeshare-hi.com/timeshare-news030.shtml
このコラムの内容を数値化してみました。

タイムシェアを購入する動機となるお得感をシミュレーションしてみました。

前提条件
管理費 : 毎年 5%値上がり
レンタル料金 : 1ポイント当たり 30セント 毎年 3%値上がり

シミュレーションの結果、今販売中のリセールで非常に割安と思われる
ラグーン 1BR 6200ポイントは 初期費用が償却出来ないばかりか
お得感を示す、レンタル費用との差額 $366(F)が年々小さくなり、13年目からは、
逆転、管理費負担が、レンタル料金を上回っていく結果となります。
こうなると自分にとっては負の資産で、引き取り手を探すのに苦労することに
なるかも知れません。

現実に、ワイキキの4800ポイント以下の物件は既に
管理費が レンタル料金を上回る状態となっており、
ホームウィークによる 繁忙期予約確保以外、
所有する価値があまり無い為、売却、譲渡が難しいのかと思います。

一方
クラブ予約前提で、ポイント効率と、購入価格のバランスの良い
ラスベガス ブルバード 2BR 7000 ポイントを ラグーンより4000ドル高い
10,000ドルで購入した場合、
レンタル想定料金ー管理費=お得感が 17年も 1000ドル以上で推移、
初期購入価格と管理費累計の合計である総支払い額も、8年で
ラグーンタワーと逆転、以降差は広がる一方です。

20年後には、
ラグーン 6200ポイント 総支払い額 57501ドル お得感累計(G)578ドル
ベガス ブルバード 7000ポイント 総支払い額 47778ドル お得感累計(G)20750ドル

ちょっと細かい話で恐縮ですが、レンタル料金が、年4.2%以上値上げされなければ、
ラグーンタワーの購入価格は、永遠に償却出来ない計算となります。

参考までに
ワイキキアン 2BR 12600ポイント 隔年 15000ドルのシミュレーションです。

前提条件の見方で、数字は大きく変わりますので、あくまで参考ですが、
管理費÷ポイント=$0.15以下の物件に執着している理由を長々と説明することとなりすいません。

また、このシミュレーションの最大の欠点は、金利計算が欠如していることです。
実際には、物件購入費用相当額を年2〜5%で運用した方が、
タイムシェアを購入するよりも、良いケースもあると思います。
米国債は、金利が3%近くまで上昇しており、50000ドルの物件を買ったつもりで、
米国債を購入、金利 1500ドルをバケーション費用に充てるという考えもあります。

金融商品による資産運用の上手な方が、タイムシェアに手を出さないのも頷けます。
自分は、HGVCが面白くて、どっぷりとハマってしまいましたが。

>>2699 初心者さん

　私は、2011年にオーナーになって、これまで98泊しましたが、レンタルで利用した場合の金額が3,940,000円（スタジオ1.5万、１ベッド3万、２ベッド4万、３ベッド7万）と想定し、タイムシェア所有にかかった経費がそれを下回れば元は取れていると考えて計算してみました。
　支出は（購入費＋年会費＋管理費＋手数料＋オープン予約＋宿泊税＝）6,720,000円
　収入は（HGVCからの返金＋レンタル＝）3,850,000円
　差引で2,870,000円になるので、十分元は取れています。
　
　ところで、ワイキキアン３ベッドPH15週24,000ポイントが30,000ドルでOKになりました。

　なので、損益計算も一気にマイナスになってしまいます。

　2024年まで計算してみましたが、レンタルした場合の金額は、181泊700万円。

　タイムシェアにかかる経費が600万円で、何とか元は取れる計算になります。

　

>>2700 リセール物件さん
おめでとうございます！！
PHうらやましいです！！

リセール物件さん、ペントハウスおめでとうございます。自分のキングスランドは未だ回答ありませんが、同じ時期にオファーしてるので、そろそろ回答があるかもしれません。

初心者さん理論を元に、所有物件の全管理費を全ポイントで割ったところ、$0.15でした。一番効率が良いのはオーシャンタワー1LDK16800ポイントで$0.08、一番効率が悪いのはラグーン2LDK7000ポイントで$0.25でした。

でも、ラグーン2LDKは繁忙期に予約が取りやすく、レンタル単価を上げても許容されやすいので、手放せません。

自分の販売価格低路線ですが、資産運用が今のところ上手くいっていることも、理由にありました。タイムシェア購入用に資産売却すると、税金が…。

>>2702:ハマゲンさん
>>2703:エリートプレミアさん

　ありがとうございます。
　順調にいって、年内に手続きが完了するかどうかというところだと思います。

　年間の管理費が6,000ドル程度になりそうですが、頑張って払っていきます。　

>>2703:エリートプレミアさん

　私の場合、現在所有している３物件の平均は0.13ドルですが、ペントハウス購入後は0.14ドルになります。

　今後、管理費が値上がりすると、数年で初心者さんのおっしゃっている0.15ドルを上回りそうです。　

>>2694 初心者さん
お答えくださりありがとうございました。
少し考えて参加しようと思ったら事前にエララの担当者さんに 私はリセールでの購入者ですが‥と聞いてみます。
時間の無駄は嫌ですからね。

参考になりました。
ありがとうございました。

>>2700 リセール物件さん

ROFR パス ご購入おめでとうございます。
晴れて、ペントハウスのオーナーですね。

HGVCがROFRを行使しなかったのが不思議なくらいの価格ですが、
グランドアイランダー、オーシャンタワーの新規販売も完了していない中、
高額で、購入者も限られるペントハウスの在庫は、増やさない方針なのでしょうか？

オーシャンタワーは、売れ行きは好調なものの、既存オーナーの
アップグレードが多く、新規購入が伸び悩んでいると聞きましたので、
以外と、ラグーンを除く 新ペントハウスは、在庫があるのかも知れません。

リセール物件さんの物件は、何れも購入価格も安く、売却時もとても上手に売り抜けているので、
元を取るどころか、最終的に売却時には、累積の経費全額回収も夢では無いような気がします。

ペントハウスも、購入価格が激安で、24000ポイントなので、抜群の投資利回りの上、
将来 売却益も狙えるので、楽しみですね。

>>2703 エリートプレミアさん

オーシャンタワー 1BR 16800ポイントも購入されたんですか？
アイランダー ペントハウス、ラグーン ペントハウス、オーシャンタワー 16800pts って
一体何物件 何ポイント所有されてるんですか？？？ 脱帽です。

それだけ、大量ポイントを所有されていて、効率は $0.15、更に活用されているのであれば、
格安の低価格物件探しは、殆ど遊び感覚ですね。 笑。

ホームウィーク予約が目的であれば、複数物件の内 １つくらいは、多少のポイント効率の悪さは目をつぶるしかありませんよね。
自分も、いつか ラグーンOFを買ってしまうような気がします。

>>2707:初心者さん

　ありがとうございます。

　格安での購入に加えて、ポイント効率の悪いカリア、ワイキキアン１ベッドGV物件のＨＧＶＣへの返却と、ついてたなーと思います。

　ＨＧＶＣへの返却申し込みが再開されれば、ポイント効率の悪いワイキキアン２ベッドGV10,500ポイントを申し込むつもりですが、前回はポイントが利用済みで返却できませんでした。
　既に2020年のポイントも前借して利用済みですが、ペントハウスのポイントが反映されれば、ポイントを入れ替えていつでも返却できる状態にしておきます。
　

>>2704 リセール物件さん

自分のアイランダー 1BR 16800pointsは、売主のローンに残債があるらしく、
エスクローによるクロージングを始めるまでに、もう少し時間がかかりそうです。

ただ、これが購入できると、所有ポイントが年間30,000 を超え、毎年ペントハウスにでも宿泊しない限り、
到底使いきれなくなってしまい、正直不安ですが、楽しく使っていこうと思います。

ディズニー、マリオット等、突然、ある日を境に、それ以降のリセール購入者を冷遇する
規約変更がなされていることから、HGVCでも同様のことが起こるかも知れないと思い、
長期保有できる物件を買い増してしまいました。

>>2710 初心者さん
自分は毎年16800PTあればそれだけで十分です！！
ただ人に貸すとなるとPHぐらいのポイントがあると嬉しいですね！！
やっぱ年間6200PTは低すぎて…
partial ウィークの4200PT3日間が出ないかなぁ…
と思ってます…

>>2710 初心者さん
売主の残債があっても購入できると聞いたことがあります。
ただ、そうなるとリスキーな感じもしますが…涙
エスクローが確認してくれて一安心ですね！

>>2710 初心者さん

アイランダー1ベッドオーシャンラグジュアリーのローン残となると、かなりの金額になりそうですね。

現オーナーが完済しないと契約できないんじゃないですか?

>>2712 ハマゲンさん

エスクロー／タイトルカンパニーは、ハワイの大手のO社にお願いする予定なので、
心配はしていませんが、時間がかかるのが嫌ですね。
今予約出来ないと、来年のポイントが余ってしまいそうなので。

>>2711 ハマゲンさん

こんな時、ポイント増の為、アップグレード出来ないのが、リセールの辛さです。
高ポイントの1物件にまとめたいところですね。
ポイント買い増しだけが目的であれば、ラスベガス ブルバード の2BR 5000 ポイント ゴールドはどうですか？

>>2715 初心者さん

んー…
ホクラニでまとめる方が良いのかと思いました。
2BRになるとランニングコストはどうなんでしょうか？？
ホクラニは1BRなので管理費が安いと思ってました…汗

今年の夏の我が家の滞在はホーム予約に苦戦し、クラブ予約で3泊+4泊と繋ぎましたが、それぞれに予約手数料も必要で、引っ越しも面倒、且つクラブ予約の為かお部屋からの眺望にも恵まれませんでした。例年のホーム予約であれば予約手数料無料で7連泊可能でしたし、眺望にがっかりした事も過去ありませんでした。
今年はとてもストレスを感じましたので、今後も32週前後のホーム予約が取れなければ、固定週にupを検討しています。

こちらの掲示板ではポイント効率のお話が盛んですが、ポイント派のみなさんは、ホーム予約では無くクラブ予約を目的に所有されている方が多いようにお見受けします。
繁忙期のワイキキに6〜7泊の連泊は、ポイント派の皆さんの旅行プランには無いのでしょうか？または、毎日の空室チェックで、連泊を確保できていますか？
正規で固定週にup(または、リセールで固定週を購入)を検討しています。
ちなみに、私が言う繁忙期とは、夏休みでも7月や8月下旬ではなく、32週(年によっては前後の週)で、いわゆるお盆休みの週の事です。
よろしくお願いします。

ワイキキアンは、3年位前にペントハウス在庫1つと聞いたので、買戻しで多少増えたと思いますが、殆どないでしょう。

オーシャンタワーはホテルからのリノベーションですが、タイムシェアの売れ行きによって、タイムシェア化する数を調整するそうなので、オーシャンタワーのペントハウスが売れ残ることはないでしょう。

自分がHGVCのタイムシェアを購入したきっかけが、Hオナーズダイヤモンドの取得なので、エリートプレミアを維持しつつ、早目に減価償却が終わるようにアップグレードを繰り返したら(新タワーが出来る度に高ポイント物件が出るので可能)、HGVC直販でアイランダー2LDKペントハウスとオーシャンタワー1LDKプレミアを持つことになってしまいました。いずれも販売開始日に購入しているので、直販の中では一番安いはずです。

そんな理由で、アイランダーペントハウスは、毎年Hオナーズポイントに変えています。

ポイントには比較的余裕があるので、リセール市場で売却できず、無償譲渡仲介業者にも扱ってもらえないような物件を、手数料は譲渡元オーナー持ちで引き取ったりもしてます。

無償譲渡で引き取った物件は、正規アップグレード時にHGVCが下取りしてくれる場合があるので、その時に合法的に手放しています。ちなみに、下取り条件はかなり厳しいです。

>>2717 ラグーンタワーオーナーさん

自分はホクラニですがお盆週やGW週の予約はできていますょ！
来年も一応予約してます！

以前も書いた気がしますが、ホームウィーク予約開始日であれば、32週も結構空室がありました。
自分は、32週のホームウィーク予約開始日に、ラグーン2LDKとワイキキアン2LDKプラスを予約できました。

32週は、正規でアップしたり、リセールで購入する方法もありますが、ホームウィーク予約で頑張って、予約が取れなかったらレンタルを利用し、自分のポイントは他にレンタルするかHオナーズポイントに変える方法もあるかと思いました。

>>2713 リセール物件さん

売主の売却時の手取りと、ローン残債の差額は数千ドルのようなので、
どうにかなるかなと。
恐らく、残債を全て解消せずに契約プロセスに入り、
買主からエスクローへの入金と同時に売主も残債分を一時入金、
ローン完済後、名義変更、というようなプロセスがあるのではと、
勝手に思っています。
不動産取引では、残債のある物件売却は一般的なので。
最悪は、その数千ドルを値上げしろと言ってくるかも知れませんね。
いずれにしろ、時間がかかりそうでが、ポイント崇拝者にとっては、
究極のポイント効率物件なので、気長に待ちます。

>>2721 初心者さん

数千ドルなら許容範囲ですね。

ペントハウスが買えない場合、オファーしようと思っていたキングスランド1ベッドプラス毎年9300ポイントが、7000ドルに値下げになっています。

>>2718 エリートプレミアさん

なるほど、正規物件それもかなり高額の物件をお持ちなので、リセール物件の下取りを受け付けて貰えるのですね。
出口を心配せずに、格安物件を購入できる謎が解けました。
最近は、リセールの下取りは、正規物件価格の25%程度と聞きましたが、本当にそんなに厳しいんですか？

ところで、エリートプレミアの特典で、一番価値がある/嬉しいことってどんなことか 興味があるのですが、
よければ、教えて下さい。

表現が分かりにくくて申し訳ありません。
リセール物件の下取りは様々な条件をクリアする必要があって、その条件をクリアするのが難しい、という趣旨でした。しかも、条件は変わることがあり、下取り不可の場合もあります。下取り額も様々です。
経験上、なんとなく条件は理解してますが、イレギュラーなことを公にすると、その条件がさらに厳しくなる可能性があるので、条件を公開することは控えさせてください。
リセール物件をお持ちの方でHGVC直販へのアップグレードに興味がある方は、販売説明会に参加し、リセール物件の下取りについて尋ねると良いと思います。そこで嫌な顔をされたら、良くないセールスですので、違うセールスに代えてもらいましょう。

エリートプレミアの特典で一番うれしいのは、やはりHオナーズダイヤモンドですね。Hオナーズポイントも多いので、ストレスなくヒルトンホテルが使えます。直接的な金銭の支払いがないので、親族にも気兼ねなく使ってもらえますし。
次にうれしいのは、各種手数料(予約や予約確認書発行など)免除とエリートプレミア専任クラブカウンセラーへのホットラインですね。これまで、タイムシェアを利用する上で生じていたストレスが殆どなくなりました。

ちなみに、うれしくないことは特典が勝手に変わることですね。アップグレード時の手数料免除は適用されないことが多いですし、特定クラブリゾートの早期利用権は対象となるリゾートが現在存在しません。以前はゲストにもエリートプレミア特典が適用されたのですが、現在は適用されなくなりました。

いろいろ参考にさせていただきありがとうございます。
ランニングを考えて隔年にするつもりでしたが、高ポイントの魅力も感じて迷っています。
こちらは複数＆高ポイントのオーナー様が多いので教えていただきたいのですが、
部屋をリンタルに出すという事は簡単なのでしょうか？
手間暇がかからないのであれば毎年の物件も視野に入れて検討したいと思います。
ご教授よろしくお願いします。

>>2725 検討中さん

利用者の多いタイムシェア ハワイさんの レンタルは無料の上、貸し出し物件掲載も
WEBページ上で、５分で終わります。
その他、ヤフオク、英語となりますがTUG、Redweek
又は 友人、知人でしょうか。

手間がかかるかどうかは、借り手によるところが、大きいと思います。
借り手が、レンタル経験がある場合は、質問等も少なく簡潔で、
数回のEメールのやり取りと入金確認のみです。

自分は、数回しか貸し出し経験が無いので、詳細は諸先輩のアドバイスを待ちましょう。

>>2724 エリートプレミアさん

情報ありがとうございます。
リセールからのアップグレードの条件、是非知りたいですが、
非公開としたい理由も納得できますので、又の機会にお願いします。

自分の担当セールスの方のリセールアレルギーは半端では無かったので、
ハズレだったのですね。笑

ヒントをありがとうございました。

>>2722 リセール物件さん

これはお買い得ですね。1ポイント1ドルを切る物件価格、
ポイント効率はもちろん、
ワンベッドルームで 年間管理費の絶対額も抑えられ、
タダになってしまっても惜しく無い初期費用、

直ぐに売れそうですね。

>>2709 リセール物件さん

頼まれていませんが 、シミュレーションしてみました。
初期投資は 8年で回収、利回り12%以上が、25年以上続く 驚異の高収益物件ですね。
おめでとうございます。

これまで何度か部屋を貸出していますが、普段使用しているのはリゾートハワイ社のタイムシェアレンタル（resorthawaii.co.jp）ですね。サイトの運営母体が介在しないので、レンタルに慣れていると一番使い勝手が良いです。同様に、サイトの運営母体が介在しないのは、掲載費用が若干かかりますがハワイ・ヒルトン・タイムシェア（hgvcfan.com）ですね。

サイトの運営母体が介在するのは、アロハフレンド（alohafriend.com）、タイムシェアレンタルガイド（nextad-timeshare.com）ですね。
くじら倶楽部（kujiraclub.com）は、くじら倶楽部が所有している物件のみのようです。

他にもタイムシェアレンタルサイトはありますが、昔から取り扱っているのは以上のサイトですね。

手間隙は人それぞれなので、なんともいえません。当たり前ですが、手間隙をかけたほうがレンタル希望者は集まりますし、レンタル価格を上げることもできます。

レンタル経験がないのにレンタル前提で物件を購入するのは、リスクが大きすぎると思います。
レンタル前提で物件を購入する場合は、利用者側でも構わないので一度はレンタルを経験されたほうが良いと思います。

>>2729:初心者さん

あらためて見てみると、管理費の上昇がやばいですね。

計算上はそうなるのでしょうが、現実的に10,000ドルの管理費を支払える人がどれだけいるのかを考えると、タイムシェアを維持していくためには、そこは考えてくれると淡い期待を抱いています。

ただ、ラグーンタワーの管理費が、オープンから１０年で２倍になったことを考えると、覚悟しとかないといけないですね。

　

>>2731 リセール物件さん

過去10年、ラグーン含めた ワイキキ物件の管理費急騰は、2011年 東日本大震災の津波被害の
保険料支払いが莫大であった為、世界の海辺物件の保険料率が、一気に上がったことが、理由と聞いています。
予測は年5%で設定しましたが、実際には物価上昇に比例、今後4%ぐらいで推移してくれればと祈っています。

但し、エリートプレミアさんが仰っているように、自然災害、老朽化による予期せぬ修繕等々、
登記物件である以上、不動産所有と同様のリスクは避けられませんね。

確かに我々庶民には、10,,000ドルの管理費は驚愕ですが、
ハレクラニは 1BRのスイート7泊が、15000ドル以上と考えると、
客層が被れば、許容出来る範囲かも知れません。
無責任ですいません。

ワイキキアンが2008年に完成して、10年間での年間管理費上昇は1.6倍位ですから、年間管理費の上昇率は下がってきていると考えることもできます。
完成時の年間管理費がラグーンに比べてワイキキアンの方が高いことが大きな要因だとは思いますが。

日本人の所得平均が年2%でも上昇してくれれば、年間管理費が年4%上昇しても、大きな負担にはならないかな、とも思いました。

タイムシェアの貸出しを始めてから、レンタル相場は徐々に上がってきている気がするので、年間管理費の上昇に併せて、レンタル相場も上がってくれれば、年間管理費の上昇もそれほど問題にはならないかな、と考えてます。

ハゲマンさん
エリートプレミアさん

レスありがとうございます。
レンタルを利用するアイデア、チャレンジしてみます！

ここの書き込みで
どなたかパーシャルウィークのホクラニ契約の方いますか？？

ラスベガス ブルバード 7000ポイント

https://www.ebay.com/itm/7-000-HGVC-Points-Hilton-on-the-Boulevard-Las...

手数料売主持ちって魅力ですね。

>>2736 初心者さん
そー書いてるんですか？！
ならお買い得ですねー！

販売開始日にHGVCでアップグレードした以下の物件について、初心者さんと同じシミュレーションをしてみました。
・アイランダー2LDKPH(2PX)プラチナ毎年24,000ポイント販売開始価格$129,000(管理費$3,295.20,年会費$184込)
・オーシャンタワー1LDKプレミア(1BX)プラチナ毎年16,800ポイント販売開始価格$99,990(管理費$1,596.38,年会費$204込)
販売開始年度は未完成のため、管理費はみなし管理費(HGVCではクラブ利用料と呼称)です。
端数計算の処理等で若干違いが出るかもしれませんが、概ね購入時から22年で減価償却できそうです。
アップグレード前の物件では、生きている間の減価償却は難しそうだったので、やはりアップグレードして正解でした。

レンタルのポイント単価を仮に30円とすると、ハワイ州の5,100ポイント以下の物件は年間管理費よりもレンタル料金の方が安いわけですから、ホームウィーク予約を活用していないのであれば、早めに処分した方が良さそうですね。所有し続けるよりも、無償譲渡で手放して同じ物件をレンタルした方が、今後の負担総額としては安くなるわけですから。

カリア1LDKプラチナ毎年6,400ポイント$6,000が売れ残っている状況を考えると、ハワイ州の5,100ポイント以下の物件は、無償譲渡でも手放すのが難しい状況になってきている気がします。

低ポイント物件でも欲しがるのは当方を含めホームウィーク予約目的だと思いますが、レンタルして得られる収入よりも年間管理費の方が高い物件を今から欲しがる人は、あまり居ないかなと。

シミュレーションしたところ、クラブ年会費も含めた年間管理費はラグーン1LDKだと7年後には$2,000を超えそうなので、リセール業者にリスティングされている現オーナの方々が年間管理費を滞納し始めたらちょっと怖いなと思い、書き込んでみました。

>>2740:エリートプレミア

そうなんですよ。

タイムシェア説明会の参加資格は世帯年収７５０万円以上ですが、源泉徴収票で確認するわけでもなく自己申告なので、それ以下のオーナーもかなりの数いると思います。

このままのペースで管理費が値上がりして滞納するオーナーが増えてくれば、更に管理費が値上がりする悪循環に陥ってしまうのではないかと危惧しています。

>>2740 エリートプレミアさん

そうなんですよね。このペースで管理費が上がると、1BRの管理費2000ドル超えは目前なので、新規販売、リセール販売への影響は勿論、現オーナーの管理費滞納が懸念されますね。

ウ○ストゲート等、宿泊費価値を管理支払いが上回り、無償譲渡でも引き取リ手がない タイムシェアは、本当に抜け出すのが大変なようです。

>>2742 マンション掲示板さん

最悪ブッチと言う方が多いと聞きました。

AirBNB など 個人の部屋貸しが更に一般化してくると、旧態依然のタイムシェアのビジネスモデル自体が、
今までのように続くのは難しいのかも知れません。レンタルも競合が増え続けるでしょう。

ホクラニの価格が低迷、ヒルトン村の物件がなんとか持ちこたえたのも、
ROFRの有無のみならず、一般ホテル、airBnBと競合するワイキキ中心の立地に対し、
ビーチ、ラグーン、プール、レストラン、ショー、キッズプログラム等々、
総合リゾートとしての付加価値が認められた結果なのかも知れません。

色々なリスクを勘案した結果、自分は、管理費ポイント効率信仰が芽生えてしましました。
更に、予期せぬ管理費負担のリスクのある、老朽化したタワーを避けています。
日本のマンションの築年数による管理費の上昇を考えると、同じことが 起きるのではと思っています。

>>2739 エリートプレミアさん

そうなんです。
この掲示板を覗く、初めてHGVCを購入しようとされている方に、
ハワイの 7200ポイント以下の物件はどんなに安くても、
将来の管理費支払いと、レンタル、ホテル宿泊の費用を良く計算した上で、
決めた方がいいですよと警鐘を鳴らしたく、色々投稿しました。

既に、ゴールド物件は、売却が難しいので、購入は良く考えるよう
一般的に言われていますが、プラチナでも、ガーデンビューや、
ポイント設定が低いカリア、ラグーンは、注意が必要と思います。
その部屋に毎年ホームウィーク予約で宿泊したい場合は、また別の基準ですが。

むしろ、ポイント目的であれば、ワイキキアン、アイランダーの
プレミア、プレミアラグジュアリーのゴールドの方が、
リスクは小さいかも知れません。

直販購入の方は、アップグレードという救済措置がありますが、
リセールの場合、基本的に返却受け付け開始を待つしかありません。

>>2745 初心者さん
自分はホクラニが引き取りできるタイミングで2物件売却して
そのお金で2ベットリセールを買おうと思います！

キングスランド第一期1LDKプラス毎年プラチナ9300ポイントの物件は成約したようですね。

この物件に限らず、安い価格を知っている物件は、割安物件がでても手を出しにくいのが、自分の弱いところです。

固定週52週を狙っているのも、昔から価格が安定していることが理由の一つです。

ただ、固定週52週を仮にレンタルに出しても、現在の相場的には1ポイント40円が上限かなと考えると、浮動週に上乗せできるのは個人的には最大で＄15000位で、そうなると今の売り出し価格はやはり高すぎて、なかなか手が出ません。

>>2746 ハマゲンさん

将来、生き残りそうな物件リストです。

みなさんに質問です。
この間アイランダーのリセール買い付けを行い、年末くらいには購入出来る予定です。
そこで、来年はポイントを前借りして親と私たち夫婦の2世帯でハワイに行こうと思っています。
ただ、ホテルはそれぞれ分けようと思っていてホクラニとアイランダーの2つを同じ日程に2世帯で予約をしたいのですが、
空室があれば2世帯分の予定を取る事は出来るのでしょうか？

ちなみにヒルトンのオーナーは私たち夫婦だけで、親はヒルトンのオーナーではありません。

わかる方がいらっしゃいましたら教えていただきたいです。

>>2749 マンション検討中さん

全く問題なく予約可能です。
但し、ご両親だけでチェックインの場合、ゲスト登録料が発生します。
ご両親がチェックインの際、オーナーが同行されれば、ゲスト登録も不要です。

>>2750 初心者さん

早々にご連絡ありがとうございます！
オーナーが同行すればゲスト登録料も不要なんですね！
知りませんでした。

その際は、2箇所のホテルをオーナーの名前で予約して、両親のチェックインの際に同行すれば良いと言う事でしょうか？

>>2747:エリートプレミアさん

　キングスランド１ベッドが復活してますね。
　オファーされた方がキャンセルされたのでしょうか？

　私もラスベガスブルバード２ベッド毎年7,000ポイントを昨年9,500ドルで購入しましたが、最安値の時は7,000ドルで売り出されていましたので、どうしようか正直迷いました。
　
　ただ、売り物件が極端に少なかったので、妥協せざるを得ませんでした。

確かに、キングスランド第一期1LDKプラス毎年プラチナ9300ポイントが復活してますね。しかも、$6,500と少しお安くなっています。

リセール物件でもクーリングオフがあるので、どなたかキャンセルされたのかもしれないですね。
自分も一度だけクーリングオフしたことがあります。購入申込後、すぐにポイント効率の良い物件が他で売り出されたので。

>>2751 マンション検討中さん

　昨年、ラグーンタワーの２ベッド１部屋とスタジオ２部屋を予約して、総勢10名で利用しました。

　事前にオーナーサービスに確認したところ、オーナーが３部屋のチェックインの手続きをすれば、ゲスト登録の必要はないとの回答でした。

　厳密に言えば「ご両親のチェックインに同行」ではなく、「アイランダーとホクラニの両方ともオーナーがチェックイン」すればゲスト登録する必要はない、と理解した方がいいと思いますよ。

>>2754 リセール物件さん

そうなんですね！
同時に数カ所のホテルのチェックインは出来ない物と思っていたので、大変参考になりました！
ありがとうございます！！

>>2755 マンション検討中さん

ただ、私の場合はラグーンの3部屋だったので、ホクラニとアイランダーの場合、どのような判断になるのかは確証がありませんので、オーナー登録後にオーナーサービスに確認されることをおすすめします。

昨年ですが、私達家族はカリア使用、友人にラグーンスタジオを貸した際、オーナーである私が同時にチェックインしました。(グランドワイキキのカウンターで)
棟が違っても問題無く2部屋チェックイン出来ましたよ。

>>2755 マンション検討中さん
自分はラグーンとホクラニを借りたとき
自分が行ったので大丈夫でしたょー

先輩オーナーの皆様、貴重なご意見ありがとうございます！
別々のホテルでもチェックイン出来ると知り安心いたしました！
まだ契約に至らず、タイムシェア ハワイからはなかなか連絡も来ないので不安ではありますが、来年から実現出来るであろうハワイ旅行を楽しみにしています！

こんにちは。
こちらで質問させて頂く内容ではないかもしれませんが、ご教示いただければ幸いです。
昨夏、新婚旅行でHGVCの説明を受け、1LDK999＄の宿泊権を購入した者です。
今秋グランドワイキキアンに宿泊することとなりましたが、
友人と共にハワイ入りできた場合、友人夫婦（1歳女児1名）と一緒に宿泊することは可能でしょうか？

説明を受けた際には、ベッドは複数あるので近しい人は可能と言われた記憶があるのですが少し曖昧で、、
お手数ですがご存知の方、ご回答よろしくお願いいたします。

>>2760 マンション検討中さん

1LDKなら大人、子供合わせて全員で4名までです！

>>2761 ハマゲンさん

ご回答ありがとうございます！

質問です。先日全ての売買手続きが終了し口座開設などしております。既にアメックスでヒルトンオーナーズのゴールド会員ですが何かhgvc との紐付けとかあるのでしょうか？

>>2763 購入完了です。さん

Hオナーズポイントへの交換、HGVCポイントから変換による ヒルトンホテルチェーンの予約の際、
Hオナーズ会員番号が必要となりますので、HGVCカスタマーサービスに連絡、
Hオナーズ会員番号の登録を依頼するといいと思います。
HGvCオーナーは 自動的に、Hオナーズのシルバーとなりますが、
既に、ゴールドステイタスであれば、特に変更はありません。
会員番号が変更となるケースもあるようです。

>>2764 初心者さん
ありがとうござます！
hgvc のHPではゴールドと出ていました〜

キングスランド 14400 ポイント
終了までまだ2日あるので、何とも言えませんが、掘り出し物の予感が。
何と言ってもクロージングコストの安さが魅力ですね。
https://www.ebay.com/itm/HGVC-HILTON-KINGS-LAND-14400-ANNUAL-POINTS-PL...

>>2766 初心者さん
英語が読めるといいですねー！

>>2766 初心者さん
値段あがってきてるー

>>2767 ハマゲンさん

英語はgoogle翻訳でも取引上は問題無くいけると思いますが、
このクロージング手数料だと、エスクロー/タイトルカンパニーを介さない取引と
思われますので、この出品者であるブローカーを信用するしかありませんね。
出品歴も短く、出品者としての評価件数もまだ少ないので、
手放しで、おススメはできません。

ワイキキアン アイランダーのPH クラブ予約の質問です。
PHの予約は電話のみ可能と思いますが、その際に部屋指定は可能ですか？
イリカイ側、ダイアモンドヘッド側等は、チェックインまでわからないのでしょうか？

PH部屋指定で宿泊したい場合は、PHの希望の部屋を所有し、所有している固定週に
宿泊する以外無いのでしょうか？

エリート特典等、例外はありますか？

>>2769 初心者さん
そーなんですね…
ローンが残ってたりするとこわいですもんねぇ…

>>2771 ハマゲンさん

ローン残債は エストッペルや HGVCへの問い合わせでも確認できるので、
問題ないと思いますが、万一のブローカーの購入資金持ち逃げについては、
エスクローしない限り、防ぎようが無いですね。

2018年のポイントを繰り越しセーブする方は、
10／1〜10／7の間に 手続きすると、手数料が25ドル割引となるようです。

>>2773 初心者さん
ログできないですね…

>>2774 ハマゲンさん

できませんねー

おまけに日曜日なので電話もつながらない。

>>2774 ハマゲンさん

またですか？ 最近多いですね。

ハイアットリージェンシーの裏に、新しいHGVCを建てるそうです。
但し、NYCと同様クラブなので、HGVCメンバーの予約は難しそうですね。

https://tugbbs.com/forums/index.php?threads/hilton-grand-vacations-ann...

>>2777 初心者さん
キングスビレッジの所に建てるそうですょ！！
ヒルトンで働いてる姉に聞きました！

>>2778 ハマゲンさん

最近は行くこともないキングスビレッジですが、
昔ながらのワイキキが 又一つ消えていくのは、ちょっと寂しいですね。

ワイキキアン２ベッドペントハウス19週毎年17,500ポイントが9,800ドルに値下げされました。
ポイント効率はあまり良くありませんが、9,800ドルでペントハウスオーナーになれますね。

ワイキキアン1LDK7200ポイント毎年1週$5000や、カリア1LDKプラス6200ポイント毎年52週$15000など、面白い物件がちらほら見かけるようになりました。いずれもすでに申し込みが入ったようですが。

自分が今年申込んだ物件で、キングスランド1LDKプラス8400ポイント毎年プラチナ浮動週$3000はROFRパスできたのですが、ホクラニ1LKプラス6200ポイント毎年プラチナ浮動週$4000はROFRを行使されました。

HGVCのROFRは集中して行使される傾向にあるようなので、格安物件の購入はしばらく難しいかもしれません。

>>2781 エリートプレミアさん

とうとうホクラニも行使され始めたんですね…

ワイキキアン２ベッドペントハウス19週毎年17,500ポイント、9,800ドルは売れたみたいです。
さすがにここまで安いと早いですね。

>>2780 リセール物件さん

凄いですね。定価の10%くらいでしょうか？
売却しなければならなかったオーナーさんがちょっと気の毒です。

>>2781 エリートプレミアさん

カリア52週 その価格なら欲しいです。

ホクラニ プラス 売り物件多いですね、しかし4000ドルとは
なぜ ホクラニは安いんでしょうか？

ホクラニが安い理由は、タイムシェアはファミリー向きだと思うのですが、ホクラニはDINKSもしくは若い夫婦向けに造られていることでしょうか。具体的には、部屋が比較的狭く同レベルのホテルが他に存在する、部屋から海が見えない、大きなプールがない、立地がワイキキ中心、など。また、昔からのオーナーはリノベーション物件であることを知っています。

結果として、HGVC直販での売れ行きが伸びないためROFRは行使されず、買い戻しも対象外でした。

若い人が買いやすいように、HGVC直販価格はヒルトン村物件より安く設定されていたため、勢いで購入して使いこなせず、手放すことになった人も多そうです。

ROFRが行使されるようになったので、リセール相場は少し上がるかもしれません。買い戻し対象になることも期待できますね。

ホクラニワイキキは、元はオハナ・アイランダー・ワイキキですね。

オアフ島のラグーンタワーやハワイ島のオーシャンタワーもリノベーション物件ですが、いずれも元はヒルトンホテルという点で、気にする人は気にするかなと。

カリアは2001年に部屋のカビ問題で訴訟になり、一部の階がタイムシェアにリノベされました。

ラグーンは、タイムシェアになる前は、ラグーンアパートメント(分譲)でしたよね？そのさらに前がホテルだったのですか？

ラグーンアパートメントはコンドミニアム（利用期間に応じた利用料をヒルトンに支払う形式）と認識していたので、まとめてホテルと表記してしまいました。そういえば、ラグーンアパートメントをタイムシェアに改装する際、既権利者から強制買取をおこなったとどこかで見かけた気がするので、区分所有権者がバケーションレンタルしていたのでしょうか？
自分はワイキキアンが先行販売された頃からのオーナーで、ラグーンタワーのリノベーションについてはインターネット上の情報しか持ち合わせていないので、ラグーンアパートメントのリノベーションについて正しい情報をお持ちでしたら、教えていただけると幸いです。

来年の7月6日から9日チェックアウトで
オアフ島3泊を予定しています。
クラブ予約はいつの何時から開始ですか？
6日の深夜？であってますかー

>>2791 教えてくださいさん
電話で聞けば？

>>2791 教えてくださいさん

2019年7月6日から3泊の予約でしたら、10月6日13時に予約開始になると思いますのが、念のためオーナーサービスに確認してください。

>>2793 リセール物件さん
初めてなんで日数計算が合ってるか不安で〜
ありがとうございます！

今回、タイムシェアハワイさんで物件を購入し、
最終支払いの段階なのですが、
初めての海外送金で、どこが良いのか迷っています。

新生銀行が良さそうかなと思っていましたが、
受取手数料などが、送金者負担に出来なかったり。。

もし宜しければ皆さんのお勧めを教えていただけないでしょうか。

よろしくお願いします。

アドバイスお願いします！

希望滞在期間　お盆週以外の小学生の夏休み期間（31週か33週あたり）
希望滞在場所　アイランダー・ワイキキアン

このような目的で購入する場合、ポイント効率だけを考えて希望滞在場所以外の物件を購入してクラブ予約でなんとかなるものなのでしょうか。
事前に予約状況など確認できる術があれば自身で判断できるのですが・・・

諸先輩方アドバイスよろしくお願いいたします

>>2796 買い替え検討中さん

会員が増えて来ると取りづらくなるのが現実ですよねぇ…

>>2796:買い替え検討中さん

グランドアイランダーとグランドワイキキアンの空き状況です。

（グランドワイキキアン）
　１ベッド：31,32,33
　１ベッドプラス：31,32,33
　１ベッドプレミア：31,32,33
　２ベッド：33
　２ベッドプラス：空きなし
　２ベッドプレミア：33
（グランドアイランダー）
　１ベッドマウンテンビュー：31,32,33
　１ベッドリゾートビュー：31,32,33
　１ベッドプラス：31,33
　１ベッドプレミア：31,32,33
　１ベッドプレミアオーシャンラグジュアリー：31,32,33
　２ベッドリゾートビュー：空きなし
　２ベッドプラス：空きなし
　２ベッドプレミア：31
　２ベッドプレミアオーシャンラグジュアリー：31,33

　ワイキキアン、アイランダーともに１ベッドルームだと空きはありますが、２ベッドルームはかなり厳しい状況ですね。

　ワイキキアン、アイランダーをクラブ予約で利用されるのであれば、ポイントの高い物件を購入する必要がありますので、必然的にワイキキアン、アイランダー、キングスランドあたりになってきますね。

タイムシェアハワイさんは、決済手数料上乗せすればクレジット決済を受け付けてくれるので、自分がタイムシェアハワイさんで購入するときはクレジット決済です。ドル建て決済でポイント率が上がるクレジットカードを使うと、海外送金手数料や両替手数料より、実質(クレジットカード付与ポイント価値を差し引いた)決済手数料の方が安くなることもあります。
タイムシェアハワイさん以外だと、YJFX!で両替したあと、SMBC信託銀行プレスティア(旧シティバンク)から送金ですね。

タワーやビューにこだわらず、滞在中の引っ越し有りでよければ、自分は繁忙期含め希望日程をクラブ予約で取れなかったことはありません。
こまめにチェックするのが難しい、もしくは滞在場所にこだわるなら、宿泊したいお部屋を購入された方が良いと思います。ポイント効率を優先して購入した後、クラブ予約が取りにくいので買い替えしたいとなった場合、色々大変だと思いますので。

>>2799 エリートプレミアさん
ありがとうございます。
一度クレジット決済を聞いてみようと思います。

子供が小さいのと体験宿泊が良かったので、ビレッジ内のアイランダーを購入しました。
ここの過去ログなども拝見して、将来は年会費に対するポイント単価も含めて買い替えも検討していきたいと思っています。

　2019年の2100ポイントの予約を360ポイントの予約に変更しましたが、使用ポイントが2020年から1340ポイント借入になっていました。
　私はエクセルでポイントを管理していますが、エクセル上のポイント残よりメンバーダッシュボードのポイント残が980ポイント少ないので、予約ごとに使用ポイントを確認して気が付きました。
　オーナーサービスに電話して、360ポイントの予約をいったん取り消して再予約してもらって、980ポイント戻ってきました。
　自分でポイントを管理していなければ、多分気が付かなかったと思います。
　皆さんも気を付けてください。

皆様アドバイスありがとうございます！

>>2798 リセール物件 様
詳しい空き情報までありがとうございます。

ホーム予約の段階で２ベッドは難しそうですね。
１ベッドアイランダーであればクラブ予約で行けるかどうか。という感じでしょうか。

子供がまだ小学生と幼稚園なので、１ベッドで暫く過ごせそうなのでポイント狙いで考えてみようと思います。

>>2802 さん

お盆週と前後の週のワイキキの2ベッドルームは、クラブ予約開始時の確保はかなり厳しいですね。

私は毎年夏休みの前半にワイキキの2ベッドを利用していますが、これまでは希望日程で予約できています。

お盆前後に2ベッドを利用するのであれば、ホーム予約のためにワイキキの物件を購入する必要がありますね。

>>2801 リセール物件さん

アドバイスありがとうございます。今後気を付けます。
でも、HGVCの予約サイトは、わざとかと疑うくらい使いにくいですね。

報告ですが、アイランダー ラグジュアリー 1BR やっと ROFRパスしました。
年間管理費合計が 3000ドル近くなり恐怖ですが、頑張って使い倒したいと思います。
今後とも 色々 教えて下さい。

本当に何で

>>2804:初心者さん

　ポイントは戻りましたが、予約に使用している360ポイントは2019年のポイントですが、システムのバグの関係で、画面上では2020年から前借になっており、アメリカまで問い合わせてもらいましたが、修正できないそうです。
　
　今後も自分でポイント管理をしていかないと、信用できないシステムですね。　

2019年のクラブ年会費の請求が来ていますが、また上がってます。
209ドルなので、2018年から5ドルの値上げです。

2012年154ドル、2013年159ドル、2014年174ドル、2015年184ドル、2016年194ドル、2017年199ドル、2018年204ドル、2019年209ドル

ここ3年は毎年5ドルずつ上がってますね。

https://www.ebay.com/itm/202468396270?ul_ref=https%253A%252F%252Frover...*%2526nqt%253DYBAAAAAAAIAAAAAFABAEAAAAQCAAIAAgEACAAABAACAhAAAAABABIAAAAAAAAAAAAIAQAEAAAKAAQAAAgAAAACAABAEBAAAAAAAAAAASAAACEIAIAACAARACAAIEAAAAAAAAAABIAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAABgAAAABAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAE*%2526ec%253D1%2526sojTags%253Des%253Des%252Cnqc%253Dnqc%252Cnqt%253Dnqt%252Cec%253Dec%252Cexe%253Dexe%252Cext%253Dext%252Cbu%253Dbu%252Cut%253Dut%2526srcrot%253De11021.m43.l1120%2526rvr_id%253D0%2526rvr_ts%253D71337f2e1660aca468576012fffaec72&ul_noapp=true

eBayの落札価格は、売り急いでいる時にどのくらいの価格で売却できるかの目安で参考になりますね。

こんにちは〜只今ホクラニ奇数利用してます。
やはり、ポイント不足でブルバードに買い替え検討してます。毎年4800とか
どのような手順がオススメでしょうか？
先に買い足し後に売却が良いとか？
今は夫婦名義ですが、買い替えで子供も名義にいれたいのですが。
よろしくお願いします。

>>2810:ビギナーさん

タイムシェアハワイでは、リセール物件を購入後に手持ち物件を売却する場合、手数料半額キャンペーンをやっていますので、2千数百＄が半額になります。

ただ、ホクラニ１ベッドプラス隔年物件の最安値は3,000ドルなので、それ以下にしないと売れないでしょうし、売れたとしても手元にはほとんど残りません。

このまま持ち続けて、HGVCの返却受付再開を待った方がいいと思います。

>>2809 名無しさん

ありがとうございます。
HGVC timeshareで search して newly listed で sort
すると、最新の出品が出てきますので、検索は簡単です。
売れ残りは長期間出品されていることが多いので、
常に最新の出品をチェックするようにしています。

この物件は、評価0のサクラが 値段を吊り上げているみたいですね。

自分もeBayに入札する時は 競り上がりを避ける為、
最後の１０秒で、自分が払ってもいい最高額を
入札するようにしています。

でも思ったより高い価格で落札されましたね。
$14400ならROFRもパスする可能性があるかも知れません。

>>2809 名無しさん

https://www.ebay.com/itm/HGVC-HILTON-KINGS-LAND-12600-ANNUAL-POINTS-FR...

こんなの出品されてます。

>>2813

ただ、この出品者の評価は 安心して取り引き出来るレベルには無いですね。

>>2814 初心者さん
オークションであればローンが残ってたりする可能性もありますよね？
物件代金が安くてもローンが残っていれば怖いですよね。

>>2815 ハマゲンさん

リセールだと、ローンが残っていることがあるとか、
登記してみたら全く違う物件だったとか、
デベロッパーのセールスさんの常套トークですが、
事前にエストッペルを確認、心配であれば、HGVCに問い合わせも可能ですし、
ローン残債が残ったままの登記は出来ないので、ローン残債引き継ぎの心配はあまり無いと思います。
エストッペル入手前に入金を急がせる出品者がいたら、怪しいですね。

ただ、出品者が詐欺目的の場合、入金した途端に、ドロンという可能性があるので、
エスクロー会社を介さない取引は、常にリスクですね。

また、eBay の出品者の評価は確か落札から2ケ月がリミットなので、
良い評価も、悪い評価も、実際の取り引き、登記完了前の評価であることも重要です。
落札後 3ケ月後に、問題があっても、悪い評価を残すことは出来ません。

入札は慎重に。

https://www.tugbbs.com/forums/index.php?threads/poll-q-6-which-hgvc-re...

米国人には、意外とハワイ島が人気のようです。

ラスベガスブルバード２ベッドの2019年の管理費を支払いました。
年会費除いて873.1ドルでしたが、2018年の844.7ドルから約28ドルの値上がりでした。
1ポイントの単価は12.5セント（844.7ドル/7,000ポイント）です。

来年の夏休み（7月20日から6泊8名）のラグーン２ベッドGVとスタジオが確保できました。

予約開始の２週間くらい前までは、３ベッドPHと２ベッドPHにも空きがあったので、うまくいけば予約できるかもと期待していたのですが、結局空きがなくなり２ベッドGVとスタジオになりました。

夏休みの最初の29週だったので予約できましたが、30週以降のラグーンはかなり厳しい状況です。

ホーム予約用にラグーン２ベッドの購入も検討したほうがいいかもしれませんね。

>>2818 リセール物件さん

こちらも 管理費情報です。
ワイキキアン1BRの2019管理費は、$1,298.96 の請求です。
1ポイントあたりの単価は、10.31セント(1298.96/12600)です。

隔年所有なので、2018年の正確な管理費がわからないのですが、
2017年から2年で8.6パーセントの値上げなので、想定内でした。

やはり、ベガスの方が、値上げ率は低く推移していくのでしょうか？

>>2819:初心者さん

これまでの値上がり状況からしても、ベガスの方が緩やかなのは間違いないでしょうね。

キングスランドが奇数年ですが、まだ請求がないですね。

隔年物件なので2017年との比較しかできませんが、請求が来たらご報告します。

>2812 初心者様
ご親切にありがとうございます。
2809の名無しですが、「吊り上げてるサクラのように見える評価0」が正に私な気がします。
確かに、ずるずる上がっていってましたので、最後数秒だけの参加にするべきでした。
ヤフオクのように最終入札で延長にならないのも実はeBay初体験でしたので、衝撃でした。
次はもう少し賢く参加してみたいと思います。

>>2821 評判気になるさん

サクラ呼ばわりしてしまい、申し訳ありません。笑。
Ebay は米国人の間でも、タイムシェア を割安で購入する方法として、
定着しているようです。

自分は、ク○ラ倶楽部、eBay、Redweek で其々一件づつ購入しましたが、
手数料の安さ、手続きの速さの点では、eBay の購入が一番良かったです。
ワイコロア12600 この価格で購入できたら、最高ですね。

また、ハワイに比べて、ベガス等、本土物件は、購入、売却、いづれのケースも、
州法による税金、公証サイン等、手続きが、簡素、シンプルです。

但し、訴訟/犯罪大国 アメリカですので、入札の際は、
出品者評価精査等、呉々も慎重な入札をおススメします。

びっくりするような割安物件が出てきますので、
焦らず、楽しんで下さい。

>>2820 リセール物件さん

グランドアイランダー購入によるポイント増で、
ブルバード 2BR プラチナ 7000 毎年
ワイキキアン 1BR プラチナ 12600 隔年
どちらかを売却しようと思っていますが、
どちらを売却すべきでしょうか？

売却方法も含め、アドバイス頂ければ幸いです。

>>2823 初心者さん

格安ならほしいです…

　>>2823:初心者さん

　リセール市場で売却した場合、高く売れたとしてブルバード10,000ドル、ワイキキアン30,000ドルくらいでしょうか。
　今後の管理費を考えるとブルバードは持ち続けて、売却するならワイキキアンでしょうね。
　リセール市場で売却した経験はありませんが、仲介手数料が2,000ドルか売却価格の20%の高い方で、源泉税が15%とした場合、ワイキキアンの手取りは約2万ドルになります。
　HGVCに返却した場合、正規販売価格の30%は戻ってくると思いますので、レンタルで管理費分を捻出しながら、HGVCの返却受付再開を待つのが一番いいと思います。

>>2825 リセール物件さん

アドバイスありがとうございます。
やはり管理費値上率の低い ブルバードの方が長期所有には向いていますかね。

ただ、ハワイは、州外居住者全てが、売却時に源泉税を徴収され、
確定申告しないと還付されないところが、面倒ですよね。

HGVCの返却受け付けがあれば、手離れがいいので、
とりあえずワイキキアンを返却したいのですが、次回の返却受け付けが、
来年なのか5年後なのか はたまた10年後なのか、皆目見当がつきません。

両方とも売りに出して 希望価格でオファーがあった方をとりあえず売却するしか無いですかね。

ハワイの日本人向け業者さんは 基本的に3社とも 専任媒介なのでしょうか？
一般不動産が手数料6%なのに、タイムシェア は20%と、非常に高率ですよね。
手数料ロスの少ない売却方法 ノウハウが知りたいです。

>>2824 ハマゲンさん

ブローカーを介さず、直接取り引きで、エスクロー/タイトルカンパニーに契約を依頼するのであれば、
本来ブローカーに支払うべき手数料分くらいはお安くできますが、格安と言われると、、、、、。

TUGユーザーが使っている実績のあるエスクローカンパニーを使えば、
手数料は、数百ドルで済むようです。

　>>2826:初心者さん
　
　私が知る限りでは、これまで2013年12月と2017年4月に返却を受け付けていましたので、2020年くらいに再開されないかなと期待しているのでが・・・。
　

ホクラニ第2週 毎年固定 1BDプラス 6200p の物件でも売却可能ですか？
価格は安くてかまいません。
誰かリセール状況がわかるかた、教えてくだされば幸いです

>>2829 通りがかりさん
可能ではあると思いますが最近はポイントの低い部屋はあまり人気も無いのでホクラニの売れ行きは非常に厳しいと思います。
私も、リセールでホクラニを契約しましたが
ホクラニだけは固定週じゃなくてもホームウィーク予約で殆ど部屋がおさえれますので
固定週がさらに厳しい状態にあります。
通年契約を購入しましたが
価格は5000ドルで購入いたしました！
ですので
期待は出来ないと思います…。
ここ最近は1万ドルでも売れてないですね。

　>>2829:通りがかりさん

　17週（ゴールデンウィーク）、30週～33週（夏休み）、51週（クリスマス）、52週（年末年始）等であれば、固定週としての需要があるのでしょうが、第2週だとフロート週と同じ価格になると思います。

　ホクラニ1BDプラスプラチナ毎年6,200ポイントの最安値は、くじら倶楽部の4,900ドルなので、それより安く売り出せばオファーはあると思います。

>>2831 リセール物件さん
アカマイさんも結構対応良いので
良いかと思います！

皆さんありがとうございます。
手数料で、赤が出てもいいので、手放したいのです。1000ドルくらいに出してたら、誰か買ってくれますかねー。
それと、売価の手続きの仕方ご存知ですか？

>>2832 秘密さん
情報ありがとうございます！

>>2833 通りがかりさん

先ずは、HGVCさんに無償でもいいので、返却出来ないか相談してみては如何でしょうか？
失業して管理費の支払いが出来ないとか、家族構成が変わって利用する機会が無いとか
いずれにしても、今後管理費が支払えないことを伝え、何度か根気よく交渉すると、
無償返却に応じてくれるケースがあるようです。

>>2833 通りがかりさん

最初は、エージェントに相談、手取りが赤字にならないギリギリの価格を算出、
その金額あたりで 売り出してみては如何でしょうか?

隔年でも 3500ぐらいで売れているようですので、
毎年であれば、4000以上でも 売れるような気がしますが。
繰り越せるポイント、管理費支払い済みのポイントがあれば、なおさらです。

個人売買、親戚、友人への無償譲渡であれば、ROFRも無く譲渡できるようです。
また、手数料全てを買主負担とすることは可能なようです。

ハワイの物件なので HGVCも使っているエスクロー、タイトル会社
Old Republic 辺りに問い合わせてみては如何でしょうか?
契約、登記、全て代行してくれます。
手数料は $1000＋αと思います。

アロハフレンドさんの無償譲渡は、売主負担手数料の有無等、
よく知らないのですが、問い合わせてみる価値はあると思います。

>>2833 通りがかりさん

はじめまして！
ホクラニの2週目をお持ちなんですね！
自分もホクラニ契約したところです！
2週目を1000ドルなら自分が即買いしますょ笑
と言うのもホクラニ追加で買おう悩んでたところでした^_^

キングスランド 2BR 12600pt 8400ドルでROFRチャレンジです。
もし通りましたら皆様の仲間入りです。
ドキドキしながら待ってみます。

はじめまして。最近こちらの存在を知り、いろいろと勉強させて頂いております。
私はワイキキアン2ベッドプレミアの隔年のオーナーです。
管理費と年会費の請求がアプリを見ると出ていたので両方支払いました。支払った後で年会費は管理費を払わない年のみ払っていたようにおもい、アプリの管理費税金の支払い履歴を見るとやっぱり前回ポイント発生する2017年の前、
2016年の年末には管理費しか支払ってないように記録が出てきました。
オーナーサービスに確認すると毎年支払う必要があるし2016年にも支払われているとのこと。
ネットで調べると前のクラブトラベラーの記事で管理費に年会費は含まれると書かれてました。
家計簿も何も付けておらず、管理費や年会費がどうだったかはアプリで見られる2015年の支払い履歴までしか分かりません。ざっとしていてお恥ずかしい限りですが、どなたか教えていただけませんか。
隔年オーナーの方、両方請求きてますか？

>>2839 あやさん
自分も元々隔年でした！
クラブ会費は毎年請求きますょ！

2019年ワイキキアン2ベッド管理費1751.36
年会費209です。

2017年分は2016年に1799.65払ってます。

管理費が値下がりするとは思えないので合わせて1960.36が2019年の管理費ということなのでしょうか…

>>2840 ハマゲンさん

ありがとうございます。
そうなのですね。
こちらの皆様はいろいろ考えておられてすごいです。
深く考えずに正規で購入して何度も後悔しました。適当で大雑把な私は持つべきではなかったなぁと思う時もしばしばです。
これからもいろいろと教えてください。

しかし、2016年の管理費のみの支払い履歴がやっぱり謎です。滞納金はないので支払っているのでしょうね…

>>2836 初心者さん
買うときは簡単にサインだけでできたんですが、売るときも、手続きは、書類提出のみでできるのですか？もしくは、アメリカ大使館に行ったりしないといけないのですか？
どなたかご存知ですか？

>>2843 通りがかりさん
はじめまして^_^
自分はリセールで買う時に相手が大使館に公証人手続きに行かないと手続きが進まないと
聞きましたょ。
さらに、今名前の入っている人全員分が必要となる為
遠くに住んでたり、年配であっても手続きに行かないといけないと聞きました。
ただ、行かなくてもいける事もあるそうですよま。

>>2843 通りがかりさん
アメリカ領事館に行かなくてもokなパターンを
リセール会社に出す時に聞いてみてもイイかもですね！

>>2843 通りがかりさん
あと、軽はずみな発言すいません。
やっぱりボンビーなんで安くて売りに出たらほしいと思ってしまうので…
申し訳ありませんでした…涙

>>2843 通りがかりさん

リセール市場での売却ではありませんが、カリアとワイキキアンをHGVCに返却した際には、アメリカ領事館でサインの認証をしてもらいました。

夫婦名義なので、二人で領事館に出向いて、領事の目の前でサインして認証してもらいました。

確か１人50ドルだったと思います。

私の場合は領事館が近かったのと、名義が夫婦だけだったので、それほど負担は感じませんでした。

>>2838 評判気になるさん

くじら倶楽部の物件ですね。

奇数年の権利で、利用開始が2021年からだったので格安でしたね。

キングスランド2ベッドプレミア奇数年14400ポイントが、8000ドルでパスしましたので、多分大丈夫だと思いますよ。

>>2841 あやさん

　年会費は毎年請求されますので、支払っているはずです。
　私はワイキキアン2ベッド偶数年を持っていますが、管理費は2016年1,558ドル、2018年1,655ドルでした。
　あやさんが支払った2017年1,799ドルの内訳は、年会費199ドル、管理費1,600ドルでしょう。
　
　2019年の管理費が1,751ドルという事は、2018年から96ドル、5.8%の値上がりになりますね。

>>2843 通りがかりさん

売却の経験が無いので、正確な情報が提供できずに申し訳ありません。
基本的には公証人手続き Notalized signature が必要になると思われます。
日本国内ですと、米国大使館、領事館、
米国内であれば、UPS(宅配便受付オフィス)、銀行、郵便局等、
公証人の資格を持つ従業員のいるところであれば、何処でも可能です。

沢山の情報ありがとうございます。
両親が高齢でアメリカ大使館まで行けそうになくて、どうするべきか悩みますね。
万が一両親が売却まで亡くなったらどうなるんでしょうか？

>>2849 リセール物件さん
ありがとうごさいます。
年会費込みで1回の請求の年と２つに分けて請求の年があるようですね。
私が購入した時は1ドル80円くらいでした。
1ドル110円超える今は値上がりが気になりますね。
管理費も上がるし、円安だし、レンタルもみなさん少しずつ値上げしたらいいのになぁと思います。

>>2851 通りがかりさん

http://hawaii.tokyo/ts/post-1712/
委任状での対応も可能なようです。
詳しくは 公証人役場、領事館に問い合わせた方が良さそうですね。

https://nextad-timeshare.com/2016/03/22/know011/
相続については、夫婦共同名義の場合はシンプルですが、
それ以外は、相続権か絡み、複雑になると聞いたことがあります。
く○ら倶楽部さん等に問い合わせれば、親切に教えてくれると思います。

>>2848 リセール物件さま
中古の物件を探し始めるに当たって、
2ヶ月前くらいにこのスレッドを全て読んだのですが、
その中で、一番うらやましく感じたのが、
キングスランド2ベッドプレミア奇数年14400ポイント 8000ドル　でした。(笑)

現時点では非会員ですし、まずは12600ポイント隔年を実際に使ってみて、
我が家とタイムシェアの親和性？を計ってみようと思っています。

2019年(来年度)のポイントが既に使い切られている物件なので、
そういう意味でも、ROFRは行使されないような気がしております。。。
してもらえたらオーナーさんとしてはお得ですよね。

>>2847 リセール物件さん
質問なんですが、売却後タックスリターンがはどうされましたか？ご自分でされましまか？

>>2855 通りがかりさん

私はHGVCへの返却だったので、手数料も税金も引かれませんでした。

2013年の12月に、カリア1ベッドGVプラチナ奇数年4800ポイントを返却して約4300ドル、2017年4月に、ワイキキアン1ベッドGVプラチナ奇数年7200ポイントを返却して、約8800ドル返金されました。

リセール市場での最安値くらいの返金額でしたが、手数料や税金が引かれないので、お得でしたよ。

>>2855 通りがかりさん

税金の還付は会計士などの専門家に依頼することになると思いますが、還付額と専門家への手数料を比較して、それなりの差額がないと場合は、還付申請はあきらめた方がいいのかもしれません。

還付申請して1年以上音沙汰がないこともあるようです。

>>2854 評判気になるさん

ROFRが行使された場合、買主には手数料は返金されるようですが、売主への返金はないと思います。

売買契約の相手がHGVCに変わるだけなので、オーナーの手取りは同額ですよ。

>>2857 リセール物件さん

>>2857 リセール物件さん
タックスリターンは、必ずしもしないでいいんですね。勉強になりました！
複数名義人の場合、人数分の手数料を考えたら、何のための還付申告かということになるので、よかったです。

Googleで検索してましたら、
https://www.hiltongrandvacations.com/thailand/
検索結果から、このページを見付けて、
「いろんな国に泊まれるところがあるんだなー、他にどんなところがあるんだろう？」
と思ってHGVCのメインページを色々探してみたものの、タイへのリンクすら見つけられませんでした。

いろんな国に行ってみたいので、リンクのあるページなどご存知でしたら、教えていただけないでしょうか。

こんにちは。
カリアタワー4200p
ゴールド隔年を所有しております。
この条件だとリセール販売やヒルトン返却も難しいかもとのことで、アロハフレンドさんで無償譲渡を検討しております。

どなたか実際に取引された方はいますでしょうか？
どのように対応していただけるか不安です…

>>2860 評判気になるさん

https://hgvc.co.jp/thailand/

アナンタラとの提携は 今年いっぱいで解消。
既に予約済み、又は今年中に予約する 来年6月末迄の宿泊のみ利用可能なようです。

アナンタラは、プライベートプール付きの部屋等で 人気でしたので、残念です。

>>2861 評判気になるさん

通常のエージェントを通しての 1ドルに限りなく近い価格での売却の場合の
手数料支払い後の手取り/持ち出し額
無償譲渡の場合の、手数料支払い額を
それぞれに問い合わせ、比較してみるのもいいかもしれません。

>>2862 初心者さん
提携解消、、なるほどそういうことでしたか。情報ありがとうございます。
1000ポイント前後でプール付きヴィラは凄く心引かれましたが、残念です。

ゴールデンウィーク カリア 1BR キャンセルしました。
ご希望の方は、お早目に

今朝からHGVCの口座にログインできなくなったので、オーナーサービスに確認したところ、アメリカ本社で何らかの操作をした際に、メールアドレスが削除されていました。
メールアドレスの再登録後にログインして確認したところ、６月に契約したワイキキアン２ベッドペントハウスが口座に登録になっていましたが、ポイントは反映されていなかったので、オーナーサービスに確認したところ、ポイントの反映は数日かかるとのことでした。
何で、という感じですが、しょうがないですね。

>>2866 リセール物件さん
個人情報をあけるとは酷いですね。
日本なら理由もなくあけるなんてあり得ないです。
さらにポイントの繁栄が遅いのは困りますね。

今日確認したら、ワイキキアン２ベッドペントハウスのポイントが反映されていました。
６月１９日に契約書をFAXしてから、１１月７日にポイントが反映されるまで、５か月弱かかりました。

当初契約では2019年からの利用になっていましたが、物件調査の結果、2019年のポイントが一部使用済みだったため、使用済みポイントに見合う管理費支払いの再契約を行ったので、１か月ほど余計に時間がかかりました。

順調にいけば４ヵ月で終わっていたと思います。

>>2868 リセール物件さん
今でも4ヶ月ぐらいでいけるんですねぇ！
少し前まで半年はかかると言っていたので…
以前リセールで購入した時は
相手の都合で9ヶ月かかりました。

>>2869 ハマゲンさん

相手によりますよね。
こちらが契約書の送付や振込を早くしても、相手の書類がエスクローに届かないと、前に進みません。

>>2870 リセール物件さん
そうなんです。
以前の購入の時は相手の家族に子供の名前を入れていたらしく
学校があるからと言う理由だので
お願いしてから半年後にやっとすすみ始めました。
それなら初めからいうててあくれたらいいのに…
と思ってました。

評判気になるさん

こんにちは、今年の春先にアロハフレンドさんからオファーを受け、無事、無償譲渡のお手続きが完了しました。（米本土：毎年３４００ポイント）

公証費用（都内公証役場にて手続き）・国際郵便（ＥＭＳ）料金は当方負担、それ以外の手数料・諸費用は買主負担で契約しました。

2018年度のポイントは手続き開始前にホテルポイントに交換済。新オーナーは、2019年度からの権利使用です。

無償譲渡でも手放す事ができて良かったです。

評判気になるさん

アロハフレンドさんの情報参考になります。ありがとうございます！

アメリカ本土のヒルトンとなると、こちらで負担する額は変わってくるのでしょうか？

期間はどれくらいかかりましたか？
また、良ければ具体的費用はおいくら程度かかりましたでしょうか？
教えていただけるとありがたいです。

私も手放しを考えています。

評判気になるさん

こんにちは。

＞アメリカ本土のヒルトンとなると、こちらで負担する額は変わってくるのでしょうか？

譲渡先（引受先）の新オーナーさんが負担した諸費用に違いがあったかもしれませんが、特に知らされていないので不明です。


＞期間はどれくらいかかりましたか？

約５か月です。双方とも諸事情で手続きが保留になった事がありましたので最短では無いと思いますが、当初は約６ヶ月の所要と聞いていたので早く済みました。


＞また、良ければ具体的費用はおいくら程度かかりましたでしょうか？

名義変更実費（弁護士権利書類作成、州登記、HGVC名義変更費用）、日本語名義変更コンサルティング費用は、譲渡先（引受先）に負担してもらいました。

当方は、権利書類の公証費用（都内公証役場：登記２名分約15,000円）、国際郵便（EMS）送料です。

他には、デポジットとしてアロハフレンドさんの日本の口座に７万円振込ました。（州への権利書登記後に返金されました）
デポジットは、過去に手続き中のキャンセルがあった為と説明を受けました。



蛇足ですが、リセールＡ社には「絶対に売れない」と断言され、リセールＢ社の有料広告を１年以上出しましたがオファーは有りませんでした。

評判気になるさん

お返事ありがとうございます！

7万円がデポジットとなると手出しはかなり少なくてすんだのですね。

リセール市場に出してもやはりなかなか難しいとお聞きします。

それなら早めに手放したほうがこちらの気持ちも楽になりそうです。

参考になるお話が聞けてよかったです。
アロハフレンドさんにお願い検討します！

評判気になるさんへ

手出しが２万円未満で済んだのは、その他の諸費用を譲渡先（引受先）負担にしてもらったからです。交渉次第ですので、ケースバイケースかと思います。

また、2018年残ポイントの取り扱いも、譲渡先が年内の利用が不要とのことでしたので条件に合いました。

他、当方と譲渡先との関係性等、アロハ...さんから指示が有りますが、疑問に思った事は細かく繰り返し聞かれた方がよろしいと思います。
（メールの内容はもちろん、添付の書類もよく確認して下さいね。添付モレがあり、公証が二度手間になるところでした。）

>>2868 リセール物件さん

おめでとうございます。
契約サインから登記までは早かったですね。
来年の夏休みの予約にもギリギリ間に合った感じですか。

自分がクロージング中のアイランダーは、ローン抵当権抹消に時間がかかっており、
来年の夏休みの予約には間に合いそうもありません。

リセール物件購入の際は、ポイントを有効に使えるように、タイミングも重要ですね。

こんにちわ、
最近リセールのサイトを見ていると少し前から価格が乱れはじめていると感じているのは自分だけでしょうか…
物件数も増えて来ているようにも思います。

>>2877 初心者さん

2019年のポイントは一部使用済みで、15000ポイントほどだったのですが、すべて2020年から前借りして予約済みのポイントと入れ替えて、消化しました。

2020年の24000ポイントを、ホテルポイントに変更するかどうか悩んでいるところです。

>>2878 ノッポさん

私は逆だと思います。
タイムシェアさんにいたっては最近では更新ペースが落ちてますし、格安物件も出てきません。
ここ1ヶ月はかなり停滞してると思います。

>>2879 リセール物件さん

そうでした。前借りが基本ですね。
自分は、新規発生ポイントが、前借り分とは相殺しきれそうも無いので、
今2019年を予約出来ないと、悩みどころです。

>>2881:初心者さん

今はラグーン、カリア、ワイキキアンの夏休み後半が予約開始時期ですが、アイランダーやホクラニの夏休みに間に合えばいいですね。

話は変わりますが、昨日、今年の年末年始の大放出があったみたいです。
今現在も、アイランダーの１ベッドの年末年始に空きがあります。
HGVCが所有している分を放出したんでしょうか。

今からでは航空機の予約も難しく、レンタルも可能性が低いので予約はしませんでしたが・・・。

アドバイス　ありがとうございます。

前オーナーの２０１８からの繰り越し分と、
現在の２０２０からの前借りが相殺できるので、
最悪は、夏休みホーム予約でアイランダー２０１９新規発生分
16800消化します。涙。

せっかく買った部屋なので、新しいうちに一度くらいホームに
宿泊するのもいいかもしれません。ポイント高すぎですが。

大放出！！ですね。本当に。
年末年始の予約を友人から頼まれていたのですが、空きが出ず、
つい最近諦めてヤフオクでカリアのレンタルを決めたばかりでした。
残念です。

このかなり不自然な大放出、ＨＧＶＣはオーナーに説明責任無いんですかね。

>>2883 初心者さん

HGVCの手持ち分の放出なんでしょうが、すべて固定週物件なのでしょうか。

フロート週のポイントで繁忙期を確保しているのであれば、フェアじゃないですよね。

年末年始はすべて固定週で販売されているらしいので、そんなことはないとは思いますが。

毎年この時期に放出されるのであれば、狙い目ですね。

>>2884 リセール物件さん

HGVCが本当に固定週を所有しているのか、フロートの権利で、
固定週を抑えてしまっているのか、そのどちらかでも無いのか 疑問は尽きませんが、
リセール物件さんの仰る通り、放出の時期がわかれば、狙い目なので、
前向きに考えます。

グランドアイランダー、登記完了の連絡が来ました。
デポジット支払いから、3ヶ月弱でしたので、文句は言えません。
ポイント反映には、もう少し時間がかかりそうで、
夏休み予約には 間に合いそうもありませんが、
気長に待つことにします。