販売開始から約1年。HPが新しくなりました。
ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
所在地：東京都中央区晴海２丁目108番、109番（地番）
交通：
都営大江戸線「勝どき」駅（A2a出口）徒歩13分
東京メトロ有楽町線「月島」駅（10番出口）徒歩13分
都営バス｢東京駅丸の内南口｣バス停より(都05系統)約19分・｢晴海三丁目｣バス停より徒歩7分
売主：三菱地所レジデンス 、鹿島建設
[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795
[スレ作成日時]2014-09-01 20:19:46
ないない。
仮に高潮が発生したとしても、平置駐車場までの浸水なんてないよ。
そういえば、原因は不明ですがいつからかエントランスのガラスに大きなヒビが入っていて、
ガムテープで養生されていますよね。
今回の台風は風雨がとても強いようなので、ヒビの周りに強い力がかかったりして、
ガラスが割れたりしないと良いのですが…
クリスマスツリーのローピング、センスないですね。せめてクロノのようなローピングに出来ないのでしょうか。
管理組合(&自治会)の仕切りが的確で本当に助かります。今回の長期修繕計画・修繕積立金の説明資料、大変分かりやすいです。
このマンションの管理組合や自治会の人達、ほんとに良くやってくれていると思う。
でも、今回の修繕積立金の説明は、均等方式で一気に2.5倍に値上げする結論ありきで、そうしないとお金が足りなくなると勘違いするような資料になっていますよね。
三菱地所の新築販売時の案、段階増額方式でも全然不足しないのに。。
説明会でも同じような事、質問している人いましたよ。
今の理事会は非常に強力なリーダーシップの
もとに運営されていますが、理事会はどうしても
個人依存で、長期に方針をキープした運営は
困難です。理事はどんどん入れ替わっていき
ますから。
何十年も先までのステップ式で値段を上げていければ
積立徴収は足りているとしても、毎回の値上げは
その都度総会を通さなければならず、しかるべき
年次にきちんと総会上程して、しかも可決して
くれる理事会でえることを未来まで保証することは
誰にもできません。
これが、段階値上げの最も大きな弱点です。
となればどうするのが良いかは自明な気がします。
>>3202 住民板ユーザーさん5さん
私も反対ですね。
均等式にしたら、永住組有利、途中転売組不利と、不公平感が大きいでしょ。
暫くは使いもしない資金がナン十億も積立てられるんだから。
逆に、段階値上げ式は、
転売目的の人に有利、
将来ここを買いたいと思った人に不利、
マンションに末永く住んでここを子供の実家にしようとしている人にとって不利、
ですので住宅であるマンションにとって不自然で不適切な考え方だと思います。
なので、私は議案に賛成です。
ただ、転売目的の短期所有の人と長く住みたい人が議論したって噛み合うはずがないので、ここでグダグダやらずに淡々と投票したら良いと思います。
理事会はマンションを永続的にもたせることを考えるのはあたりまえで、
タワーですから今いる人が死んだ後くらいまでサステナブルな設定で考える
べきで、それで２０年３０年先に売ってでていくことになる人もその時点で
嘘みたいに高いランニングコストになってないから買い手がちゃんとまともな
値段でつくことで受益者だと思うんですよね。
不動産投資とか、短期での利幅とりを狙う人のために管理組合があるわけでは
ないから。タワーの修繕は周期が伸びてきているから、２回目はもうほぼ
設備系の更新をペアでやるしかないから、１回目のほぼ２倍の値段がする。
となると１回目を終わった時点で相当にお金を手元に残しているようでないと
２回目の前に爆上げするしかなくなり、その懐具合が誰にも見えてくるのは
そんなに遠い先のことではありません、せいぜいあと数年以内に売ってでていかない
とババ抜きゲームでは勝てないのに、その少数の人に忖度する必要がありますかね。
同じ時間の投稿にたまたまなりましたが、
もう議案としてフォーマルに来ているのもですから
きちんとどちらが多いのか過半数を取れた方に決めるべきという3207さんの書き込みに賛成です。
反対の人はここで騒ぐんじゃなくて議決権を行使するはもちろんのこと、もし可決されても自身がそれを公約に理事長に立候補して、自ら再値下の議案を上程して通せばよろしいのでは…
>>3205 契約済みさん
有利とか不利とかじゃなく、将来使う金額の規模が試算で明らかになっているんだから、それに向けて適切な金額を貯めていくのは当然のことでしょう。永住も途中転売も関係ないです。本来は段階増額方式がおかしいんだよ。
私も同意見です。
マンションに永住するか、途中で売却するかは各個人の事情です。
なぜなら誰もどちらも強制されていないからです。自由にすればいい。
ただ、修繕積立金の問題はマンション全体のことなので、住民みんなの公共の問題です。
その中の誰にとって不利だとか有利だとかは関係ありません。
公共の問題に対し、特定の誰かの事情を斟酌してほしい、というのは違うと思います。
私は今の時点で今後の修繕積立金について議論されるのはとてもいいことだと思いますし、管理組合・自治会の方々の努力には頭が下がる思いです。
その結果の今回の提案にも賛成します。
ついでに言うと、デベロッパーの当初計画は、
いわゆる「営業マンのセールストーク」と同じ種類のものですので、
ウソではありませんが、そのまま鵜呑みにしないほうがよいですよ。
今のままじゃ、将来積立金が足りなくなることは目に見えてるから、均等化には賛成。
コスト増がどうしても許せない方は、このタイミングで売っちゃえばいいんじゃない？
>>3215 住民板ユーザーさん4さん
はい、売ります！
共用施設での子供の振る舞い、ガラスが割れていたり、驚くことだらけのマンションでした。
場所と規模をちゃんと選ばないとと改めて感じました。
ガラスが割れただけで驚くのか。
>>3217 住民板ユーザーさん1さん
あの大きなガラスになぜヒビが。故意に割られたらしいです。驚かないんですね…その感覚が、すいません、私は合わないようです。
玄関前にタクシーとめて大惨事になっている方もいたり、いまだに民泊も継続。エレベーター乗り場の脇のゴム部分やエレベーター内も痛みがひどい。
…これが、普通なんですね…
あなたの感覚に別に関心ないですし、そもそも何が普通で何が異常かを議論しても意味がなくて、売りたければ売れば良いだけだと思いますよ
ここでウダウダ書いてわずかなりとも売却価格に影響したらアホくさくないですか？
横から失礼します。
自分としては、（永住組とか短期所有者とか期間に拘わらず）全区分所有者に極力公平で、効率的、管理リスクの少ない積立方式がいいと考えています。
総会資料をサッと見ただけだと、資料の３か所のグラフで、15年目頃から「修繕積立金が不足！」とあり、「やばい、１回目の大規模修繕も儘ならない」と感じる方が多いのではないでしょうか？でも、資金足りなくなるのは、今現在の金額をずーと続けた場合。
総会資料に記載されている数値から計算すると、
・三菱地所の新築時案「段階増額」積立方式でも、計画通り段階増額すれば充分資金は足りる。
・（理事会案の修繕周期延長/60年超長期計画により）新築時案「段階増額」方式は、15年目まで計画通り増額（それでも理事会案均等額より低額）した後、15?60年目まで、理事会案の均等額にちょっと上乗せした額を均等に積立てれば、今回から均等積立とするのと同総額を積立てられる（ネット上なので実額は伏せます）。
と云うことになります。総会資料からは分かりにくいですが。。
でも、「段階増額」方式は、「将来計画通り、増額できるか不安。増額毎に総会決議が通る保証はない」というご意見あると思います。
そのリスクを軽減する為に、我々区分所有者は、将来の増額時期・金額を含め「段階増額」積立方式を一括決議しておき、増額時期が来たら決議無しで自働的に増額すればいいのです。
そもそも新築購入者は当初積立額の約100ヶ月分を一時金として最初に積み立てている事を勘案すると、「段階増額」方式の方が、所有期間の長短に拘わらず全区分所有者に公平な気がします。
一方、理事会案である「均等」積立方式は、国交省ガイドラインに留意点として「修繕資金需要に関係なく均等額の積立金を徴収するため、段階増額積立方式と比べ（当面使わない）多額の資金を管理する状況が生じる」と書かれています。
15年目１回目大規模修繕費の約1.5倍超の積立金が溜まっている状態は、保守的計画過ぎて、却って無駄遣いや不正リスクを高めてしまうと危惧します。
ティアロ並みの築浅マンションが、一気に２.5倍近く積立増額するのは稀で目立つし、悪徳工事業者やコンサルなどが近寄ってくるリスクや、その時の理事長が不正を働くリスク等を考えると（巷ではその手の話多いです）、必要以上にジャブジャブな資金を積み立てているのは全区分所有者の為にならないように思います。
いずれにしても、総会資料では「均等」方式の利点しか書いていないので、皆さん、「均等」方式と「段階増額」方式のそれぞれの利点・欠点を、冷静に綜合的にじっくり考えてから、議決権行使しませんか？
因みに、上記意見と同様の主旨で実金額を含め、「意見箱」に投函しています。1月24日現在、まだマンションの掲示板には掲示されていませんが 、もし掲示されたらご覧頂けると幸いです。2月2日の議決権行使書提出期限を過ぎても、修正は出来るそうです。
また、別の方の意見書が、経過措置付「均等」方式として掲示板に貼られています。方法は違いますが、結果的に主旨はだいたい同じものと理解しています。
そこまで自分の意見がはっきりしてるならば、今回どうなろうと、来期に理事になって再度改定すれば良いんじゃない？
もう議案書が配られてるんだから、今さらここで長文書かれても…
私は均等化が最も公平な方法だと思うから、今回の議案に賛成です。
工事の増額も減ったし、とても良い議案だと思います。
>>3221 住民板ユーザーさん1さん
工事の増額が減ったのは、修繕周期長期化と計画の超長期化によるもので、その点については理事会案に賛成です。
でもそれは費用削減サイドであって、資金積立サイドの、均等方式と段階増額方式のメリット・デメリットを、良く考えてから投票しませんか？と提案しているのです。
単に、反対するよりも建設的だと思ったのですが。。
よく考えた結果、賛成してるんですよ。
余計なお世話です。
>>3218 住民板ユーザーさん5さん
もしあなたが言うような、高いレベルの設備や環境の維持を求めるなら、それこそ積立金はもちろん、管理費も増額しなきゃいけませんよ笑
このぐらいの金額でウダウダ言ってるようでは、残念ながらあなたの求める環境は手に入らないでしょうね。良いもの、良いサービスにはお金がかかります。
>>3220 住民さん
無駄遣いや不正のリスクがある、という点については、そうならないように仕組みを整える必要はありつつも、そればかり言っていては適切な計画は作れないと思います。
多額の資金を管理する状況が生じる、というのは将来必要な額を貯金していくのですから当然のことです。そこを疑っても仕方ないというかナンセンスです。
ところで、そこまで思いがおありなのであれば最初から理事になられるのが良かったのではないでしょうか？自分が理事でもないのに動かずに口だけ出すというのはちょっとどうかなと思います。
>>3226 住民板ユーザーさん5さん
（自分としては、前にも書きました通り）適切な計画は、極力、全ての区分所有者に公平で、効率的、リスク少ない方法がいいと思ってます。
なので、
・総工事費（管理組合の支出）を抑制する為に、大規模修繕を15年周期に延長するのは大賛成。一般に最近のタワマンは、ほとんど12年でやるところはなく、15から18年周期で工事費抑制して問題ない様なので。
・積立方式（管理組合の収入）は、段階増額方式を将来の増額時期・金額も含め一括決議。先々、増額毎に総会決議しなくても増額出来るようにして、将来の収入不足リスクを減らす。
のが、いいのかなと。
また、あくまで一般論ですが、
・工事業者やコンサルと一般住民との修繕工事に関する情報格差有るので、その時点で必要以上に余剰資金を保有していると、無駄遣いリスクが高まる。
・積立金は、理事長名義の預金口座に有り、かつ理事長が印鑑保有しているので、悪意ある人がやっている場合、最悪、持ち逃げされるリスクも有ります。ティアロの住民でも、他のマンションでその悲しい経験をされた方もいて、意外に身近な話です。
仰る通り、これら一般的なリスクを抑える為に仕組みを整える事は重要と思います。ただどんな仕組みを導入してもリスクはゼロにはならないので、（将来必要な資金を確保出来るようにした上で）その時点であまりにも必要以上に多額の資金を持たないようにしてリスクを抑える方がいいかと。修繕計画は保守的過ぎてもいけませんと理事会資料にもありましたし。（すみません同じ話の繰り返しになりますが）
理事の方々には、ご多忙のところ対応して頂き感謝しています。自分が理事をやれるかどうか、長期海外出張も多く難しいかもしれませんが検討は致します。。
ただ、理事じゃない住民は口を出すなと云うのは、ちょっとどうかなと思います。住民の意見を吸い上げる為に意見箱を設置して頂いているのだし。
今回は、たまたま意見箱に投稿して掲示されるまでのタイミングが、議決権行使期限に間に合わない可能性が有るので、はじめてこのサイトに投稿しました。
少しでも多くの区分所有者の方に、「均等式」と「段階増額式」のメリット・デメリットを知った上で、良く検討して頂きたいと思ったからです。
でも、ネット上で匿名での議論は余り建設的にならないと感じましたので、出来れば総会でお話しようと思っています。その時では遅くぎるかもしれませんが。。
長文失礼しました。
均等積立が最も公平な方法かと。
今の段階増額が、短期保有者に有利になってるわけで。
>>3227 住民さん
総会はお話をする場じゃなくて議案を採決する場やで。
お話ししたいならやっぱ自分が理事になって議案作成から携わらんと。
総会の場での議論はただの議事進行の妨害やから度を越えん程度にな。
もう議案は上程されてるんやから…
3220に書きましたが、新築購入時に皆さん積立基金を支払っていますよね。
現在毎月積立ている額で割ると、約100ヵ月分つまり新築時から約8年後に売る短期保有者でも、実質、今の2倍の積立金を積立ている事になりますが、そんなに短期保有者が有利でしょうか？
短期保有者も長期保有者も最初に100ヶ月分払ってるのは同じ。
段階増額だと最終的に2倍どころじゃなくなるわけで、長期保有者に負担を寄せている。
段階増額は短期保有者に有利であって、全然平等じゃないでしょ。
>>3231 住民板ユーザーさん1さん
いえいえ、前にも書きましたが、今回、理事会案（15年周期60年計画）で総工事費を減らして頂いたおかげで、
15年目まで新築販売時想定通りの段階増額積立しても、その後15年目から60年目までの45年間は、理事会案の均等額に15円/m位しか高くならない計算になります。
つまり、段階増額方式でも最終的に、理事会案の均等額とたいして変わらない毎月積立額になるはずなので、
その試算値を、
説明会資料p19下段（＝総会資料p20下段「長期修繕計画および修繕積立金の理事会案（２）」）の表に、一行加えて比較出来る資料にした方が、皆さん公平に判断し易いのではないでしょうか？
と、12月の説明会参加した時に申し上げたのですが。。他の参加者も複数名同様の意見を仰っていました。
15円『くらい』だから、最初の15年を安くするために、残りの45年は高くなっても良いと？
その発想が、まさに短期保有寄りの考え方なんですけど。
いろんな方がいるから、短期寄りの意見があっても良いとは思いますが、それを平等な考え方であるようにおっしゃるのは不適切だと思いますね。
総会の議案に不適切な嘘が入っているとかではないわけです。
なら過半数がとれるかどうかで住民のYES/NOの多いほうに決めれば
よいことです。議案そのものになんらかの問題があるという指摘では
ないわけですから、後は好みの問題にすぎません。
賛成なら賛成、反対なら反対すればよいだけではないかなとは。
>>3235 マンション住民さん他皆さん
もし、コメントされている皆さんが、理事会の方々なら、多大な時間をかけて総会資料を作って頂いて大変申し訳ないのですが、資料に嘘はないものの、結論ありきで不都合な事実は記載されていないように感じました。こう感じているのは私だけではありません。
繰り返しになりますが、12月の説明会で、「長期修繕計画および修繕積立金の理事会案（2）の積立金一覧表に、理事会案の積立累計額と同額になる段階増額方式の試算値表も、比較の為に載せて欲しい」と云う意見が、私以外からも複数出ていました。
賛成・反対どちらにするにも、わかりやすい比較が必要だと思います。
ただ、これまでコメントして、文章で説明してご理解頂くのは難しいと感じました。
そこで、自分で具体的試算値を一覧表にしたペーパーを作ってみました。
明日、意見箱に投稿します。もし皆さんが理事会の方なら、ご確認頂き、明らかな間違いなければ、少しでも多くの方がその情報をみた上で判断出来るよう、総会前に掲示板に掲示して頂ける事を期待します。
また、私と同じ一般区分所有者なら、都合合わせてラウンジなどで、直接、手交する事も可能なので、コメント頂ければと思います。
PＳ
デベロッパーが売りやすいように、販売時は段階増額方式を「案」として説明しておきながら、引渡後はデベロッパー関連会社の管理会社が、手の平を返したように均等方式を進めて来る。販売会社は、収入は一定(我々の管理事務委託費)なので管理集金業務が簡単で手間掛からない方が良いからです。しかも、段階増額方式を一括決議出来る事も説明しない。
デベロッパーや管理会社は、無責任だと思いませんか？
一般区分所有者と理事会は利益相反するものではなく、我々が一緒に戦うべきは、デベロッパーや管理会社のご都合主義に対してだと感じています。。
この掲示板って、一区分所有者が延々と意見を書く場なんでしたっけ？
全組合員がそれやったら破綻しますよね？
だから、全組合員が意見表明する場が総会なんですよね？
反対なら反対、賛成なら賛成、票を投じれば良いだけです。
少し、普通の行動を取ってください。
>>3236 住民さん
「お金をたくさん持っていると無駄遣いするかもしれない！」という主張は、言ってみれば適切な資金計画や資金管理を放棄しているのと一緒で、そこをしっかりやろうと決断し、実行しなければ将来的に適切な管理はできません。
また、段階値上げでも累計額が一緒になることを示せ、という点ですが、必要な額は同じなんだからそれって当然なのではないでしょうか？個人的には、そこをわざわざ示さないとアンフェアというのは、単に前提条件の理解不足な気がします。
今回の論点はお金の集め方のなんですから、そこが分かれば良いものと思いました。
あと、管理会社が均等積立を進めてくるとの記述がありますが、そうなんですか？？
レンタル自転車を有料化するところもありますが、運用上手くいっていますか？
このネタで荒れているのもなんですので１回だけ。
>3236 さん宛てです
[1] 理事会の方針そのものへの変更を求めるものですから、意見書がきても、その対応は全理事の集まる月例の理事会以外ではできません。理事長などの一個人が回答できたらそのほうが問題ですよね。
個人の作成書面を掲示するなどありえないわけで求められているのは、管理組合のガバナンス上の重大な問題を引き起こすことです。誰でも気楽に意見掲示ができたらなにが起こるか想像できますか？
[2] 超長期の計画だと、均等割でも段階式でも最終価格はそう変わらない場合もでてきます。但し２つは思想がもともと全く異なります。
段階式値上げは、”いつ””どのような値幅”で上げていくかに対して万人の納得する根拠を示すことは不可能です。一方で、均等割は、長期修繕計画が定まれば、一意的に直線を引いて破綻している年度をなくすだけですから、”直ちに値上げすべき”で”値上げ幅の考え方”も一意的です。計画通りにいかない場合には、同じ考え方でまた線を引き直せばいいだけです。
ここ１０年ほどの間にもいろいろな積立金徴収に影響のあることが起こりました。
① 消費税率がまた変わったらどうするのか？
② 足場の仮設のお金など、修繕にかかる費用はずっと上がってきているが、上げ停まらなかったらどうするのか？
③ 急に地震などの天災に見舞われたらどうするのか？
・・・これらは全て実際にここ１０年の間に起こってきたことです。
例え、段階値上げを将来分まで総会で可決して、規約にべた書きしたとしても、”予定通りにいかなくなった”場合の対応方針が決まっていませんからまた揉めるに決まっています。
今回は値上げ幅の問題ではなく、”均等割という思想そのもの”を可決すべきだと思うわけです。
[3] 長周期化に伴って、２回目の大規模修繕と、各種の設備系の更新時期が重なることから、２回目の大規模修繕の時期には、ざっと１回目の２倍のお金がかかります。
初回をぎりぎりに超えればいいで徴収を抑えていると、同じ大規模の修繕周期の間に徴収すべき金額が、２回目までの期間は２倍になってしまいます。
特にタワーの場合、初回修繕の直後にもかなりの貯えが残るように超長期で考えていくのは今の積立の考え方の流れです。段階値上げはそれに逆行するものです。書かれているように大した差ではないと思わえるのなら、”均等割”という思想そのものを総会で可決すべきではないかなと思う次第です。
[4] また、値上げ方式の決定は、理事会が提案して管理組合全体で決めていくものです。売主が不適切に初期設定していたからといって、追及して売主が不足する積立額を穴埋めしてくれるものではないのですから、自分たちの問題として考えるべきかなと思います。
ペーパー配る暇があるなら理事やればええやん（笑）今のままじゃ国会近くで叫んでる右翼となんも変わらへんで。
日本を変えたいなら山本太郎のように自ら動くしかない（太郎の是非はさておき）。
自分でそれができないなら選挙権行使するしかない。
マンション変えたいなら自ら理事長やるしかない。
自分でそれができないなら議決権行使するしかない。
単純な話やで。
>>3240 マンション住民さん
残念です。
[1] 意見箱に投稿した「均等式と段階増額式の毎月積立額比較表」は、総会資料ｐ20の表に、均等式と段階式の毎月積立額比較出来るように補足しただけのものです。
繰返しますが、年末の説明会で複数の方々が、段階増額式の試算値を並べて比較できるようにして欲しいと意見していたからです。
多くの区分所有者が比較したいと言っている数値とプロコンを示した上で、「理事会としては均等式がベストと考え提案する」と説明するなら理解できますが。。
理事長と話た時は、「段階増額方式の一括決議も方法としてはありですね」と言っていたので、具体的数値の補足資料をみて貰えば、建設的な議論が出来ると思っていました。
このようなしぶりでは、皆さんが確認したいと言っている数値を隠して議案を通そうとしていると疑われても仕方ないのでないでしょうか。理事会内でも算出済みのはずだと言う人もいます。
［２] 「思想」を通す為に、多数の区分所有者が求めている数値を示さない、又はわかりにくい表示の資料で誘導して議案を通そうとしているなら恐ろしい事です。
「段階式値上はいつどのような値幅で上がていくか万人が納得する根拠を示すのは不可能」と言いますが、それなら、一例として新築販売時案をベースに比較すればいい事です。
この先も色々な事が起こる事は当然ですが、①②③の想定外の変動は、費用サイドの話ですから、積立方法の如何に拘わらず総累計積立額が同じなら、結局タイミングだけの問題でどちらでも影響受けます。
だからこそ、均等式でも段階式でも、一定期間毎に、状況に合わせ見直す必要はあるのではないですか。
［3] 今の流れは、技術進歩もあり、大規模修繕周期が伸びている側面もあります。最近のタワマンは12年周期で実行されているのは少数で、15年から18年周期で行われています。
総会資料ｐ20では、2回目大規模修繕は1回目の1.6倍と試算していますが、何故、2倍ですか？ また、ｐ21上段グラフによれば、段階式（販売時想定）でも初回大規模直後に蓄えが残っています。
そういうざっくりした話では議論が深まらないので、繰り返しになりますが、それぞれの比較試算値を示した上で、議決すべきだと申し上げています。
（勿論、ネット上で具体的数値を明示すべきと言っているわけではありません）
［4］そう、管理組合全体で決めるものなので、理事会の提案には、公平に皆さんが求めるデーターを示した上で、判断できるようすべきです。そのスタンスがあって初めて、「全員で自分達の問題として考える」事ができるのではないでしょうか？ 誰も売主が穴埋めしてくれるなんて思ってもいないでしょう。売主は「売り易い段階式」を、管理会社は「管理し易い均等式」を勧めるのは、利益追求会社としては当然ですが、それに乗らず、 何がベストか を全員で自分達の問題として考えたいものです。
PS：
・他の方で、人格否定するようなコメントがありましたがは止めましょう。特に匿名のネット上でそういう事をすると、建設的な議論が出来ない。
・何人かの知り合いには、補足資料案見たいという方がいて、お見せしました。この掲示板上には、理事会以外の方は、余りいないのでしょうか？
賛成でも反対でも、比較表を確認した上で判断した方がいいと思いうのですが。平日夜遅い時間なら、いつでも30階ラウンジなどで、お渡しする事ができますので、ご興味ある方はご都合いい日時をおっしゃってください。
まだゴチャゴチャやってんの。
プロ市民みたいでちょっと恐い。
私は理事会の中の人ではない一般住民で、まだ議決権の行使はしていませんが、住民さんや住民板ユーザー各氏の意見はたいへん参考になりました。
結局はみなさんの投票で決まることですが、投票前に様々な意見が聞けたのはよかったです。
この匿名掲示板がその場として適切かどうかはわかりませんけど。
私の考えとしては、今回の総会議案は、「修繕積立金、これからどうする？」が論点なので、考慮すべきリスクは「修繕積立金の不足」だけだと思うんですよね。
少なくとも「無駄使いリスク」や「理事長の横領リスク」は、修繕積立金ではなく管理の問題なので、今回とは別の議論において争点となるリスクだと思います。
「段階積立方式」でも「均等積立方式」でも、机上ではもちろん修繕積立金が不足しないように上手に試算することは可能ですけど、未来の数字なんて今の時点ではなんとでもごまかしがきくし完璧に予想通りになるとは思えないので、実はどっちもあんまり信用してなくて、大事なのは、これから将来いかに計画に近いカタチで進められるか、ということかと。
つまり、どちらがより現実的な計画破綻リスクが小さいか、どちらがより不測の事態への耐性が高いか、これらを自分の中での判断基準にするつもりです。
>3236
>3242 さん （Aさんとさせてもらいます）
3240です。（私はBさんとでも呼んでください）
多分この掲示板を見て書き込みをしているのは数人かなと思います。マンションの住民掲示板の上で変に論争があるろというのは望ましくありません。関心のある方だけ見ればよいことでうから目立たないように”下げ”進行でやりませんか。この書き込みもそうしています。
ーーーーー
論点別に整理します。私は他のマンションでは理事の経験がありますが、ティアロでは理事経験はありません。明確にしておきます。
[1] ”理事長と話した”あるいは、”理事会内でも算出済み”などの情報から、書かれているのは、理事あるいは、非常に理事会に近い立場の方と思われます。これは私には非常な驚きです。率直に申し上げて非常に『残念』だと言わざるを得ません。
積立金計画（通常のびていく棒グラフ）側を決めたとしても、それに対応して破綻のない徴収計画は無数に存在します。その全てを提示することなど理事会にはできないわけで、Aさんのお気に召した増やし方をAさんが作るのは勝手ですが、それを理事会がもう実際にYES/NOの２択で総会に書けた段階で提示するのは混乱を招くだけです。
理事会が提示する以上は、とことん理事会内で検討した上のただ１案のみで、マンション財務のど本線ともいえる積立金徴収ネタで複数案併記などありえないと思います。
もし理事なのであれば、総会にかかっているこの時期に理事会決議に参加した１人としての自覚をもった行動をしていただきたいです。仲間の筈の理事に総会で足を引っ張られるのでは理事会が気の毒です。
[2] 超長期に計画を組むほどに予定通りにいかないことはでてきます。それでも予定通りいかないのと予定がないのでは天地ほどの差があります。私が書いた例は、将来的に徴収計画を組みなおす可能性のあるものであることはお認めになっているわけです。
その時、”いつ””どのように”組み替えをするかが一意的であるのは均等割だけだというのが私の主張です。”直ちに”修正し、”いかなる年度でも大赤字にはなっていないように”修正するのは均等割では自明です。その点を論破できているとは言えません。
[3] 私の主張は、修繕計画側ではなくそれを満たす積立金計画の考え方についてですので意見に食い違いはないと思います。[1]で書いたように、破綻がないように積立ていく方法は、漸増案では無数にあります。なぜ今はあげないで、N年目であげるのか合理的な説明のできる人は存在しえません。
[4] 総会などの場で、堂々と部屋番号にお名前を名乗って発言されればいいことかと思います。理事会の方は全員が議案で名前を明かしてやられているのに対して、特にその議案書になんらかの瑕疵があったか（重要な条件が非開示だとおっしゃるならそういうことになりまう）のごとき書き方は、もし理事会の方、あるいは理事会に近い関係の方であれば、議案書になる前になんとかされるべき問題ではなかったでしょうか。
今なさっていることは、私には総会の妨害行為にしか見えません。
>>3242 住民さん
私は一般住民ですが、この人が何をしたいのかさっぱり分からないです。
段階増額のシミュレーションを見たところで、見せ方は新築分譲時のシミュレーションと変わらないのですから、「はいそうですね」で終わりなのではないでしょうか？
まぁ、「見たい」という要望は分かるなくもないですが、そこまでこだわるようなものではないと思います。普通に考えたら、それを見ても意思決定になんら影響はないと思います。結局は増額していくか、均等に集めるか、という話でしかないので。
それを陰謀論みたいに言う方がちょっとどうなのかな、と思っちゃいます。
>>3246 住民板ユーザーさん5さん
対案を併記しろと言われても、元の案と、
均等割になった二案の比較しか示しようはないと
思うのです。まさか、私のお気に入りの案と比較
しろじゃえるまいしで、別にあなたを中心に世界は
回ってるわけでもなかろうと思うわけです。
久しぶりに見たら随分と書き込みが増えてますね。
理事会の均等化案、すごく良いと思います。
NHKのクローズアップ現代でも均等化が大事と言ってました。
管理良好マンションになって、資産価値を高く維持してほしいです。
うちはすぐにこのテレビに出てくるような
マンションのようになるわけではありませんが、
将来そうなる可能性を少しでも減らしておく
ことが大事かなと思っています。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4287/
3246住民さん
初めて投稿します。
今回の理事会案が費用がトータルで安くなっているのは、60年の長期計画に変えたのと、当初の段階積立方式の12年周期を15年に変更したから、大規模修繕の回数が減る事に寄って費用が抑えられるのですよね?
均等方式にしたから費用が抑えられる訳では無いですよね?
だとしたら、段階積立方式でも周期を15年に変えた場合、費用は抑えられる訳で、その比較のシュミレーションを一緒に見れる様に載せるべきという3236、3242さんの主張は間違っていないと思います。
その方がより分かり易いですし、
あの122円のままでは足りなくなる!
というシュミレーションは勘違いしがちです。
費用が抑えられるのは修繕の周期を変えて、長期化したからであって、均等方式にしたからでは無いはずです。
初めての投稿なのに初心者マークが付かないんですね。
>>3251 住民板ユーザーさん6さん
「費用が抑えられるのは修繕の周期を変えて、長期化したからであって、均等方式にしたからでは無い」なんていうのは、わざわざ言われなくても当然に分かる話で、なぜここであらためてそんなに主張されるのかサッパリ理解できません。
勘違いしがち、ということですが、それって資料をよく読んでいないからなのでは、、、資料を読んでもそれすら理解できないのであれば、残念ながら理解力不足と言わざるを得ないと思いますし。
今回の論点は、費用の徴収方法なわけですから、そこを議論すべきでしょうね。
うーん、ほんとによく分からない（笑）
「均等方式にすると安くなる」なんて思ってしまう人がいるわけないと思うんですけど（笑）
だって、均等方式って集め方の話で、必要な総額の話じゃないなんてのは、普通の人なら分かりますよね。全く別の話をなぜかごちゃまぜにしちゃってますよね。
設備系の更新はそんなに周期を伸ばしてないから、
12年周期の足場仮設する工事を15年周期に延ばす
こと自身は他の湾岸タワーも軒並みやってわけで
妥当ではありますが、総コストがそれほど劇的に、下がるわけではありません。タワーですから、
特注の設備に、防塞などに対応するし続けらコストも
かかりますから。結果総額の削減率は一割を少し
超えるくらいで、皆さんが書かれているとおりで
これで値上げしなくて済むようなものではありません。今必要額の4割しか徴収していないわけですから。
２つの数字の最小公倍数は60ですから周期延伸で
回数が減ったのを取り込むにはこの年数まで見ないと
わからないのは、明確に議案書にも書いてあり、
計画の方な考え方は妥当に思えます。
超長期の計画に移行して、周期延伸のコストダウン
をなんとか均等割移行後の定額に反映させて、平米3百円を切る設定で今なら長期にやっていけます
と言うのは、議案書に出てくる他のマンション
の事例と比較しても妥当というか、今時の普通に
思えます。
30年経過したときのマンションの坪単価は予想
しがたいものがありますが、その時にも今これを
決断した人のかなりの割合がマンションで
暮らしているのは確かなわけです。後で平米400円を超えてくるけど今だけは激安であるという状況に
近い状態で長く放置してあるものはありませんから、
理事会の提案する方針には私は賛成です。
>>3256 住民板ユーザーさん
私も概ね同意です。
ただ、必要な全体金額の試算前提をもうちょっと詳しく知りたいですね。保守的に見積もったところとアグレッシブに見積もったところ、あると思うので、どういう考え方で金額を算出したのかな、と。
うーん、文字だけで真意を伝えるのは、やはり難しいですね。
お伝えしたかった事はシンプルに書くと、「以下の点を、具体的な数値によって総会資料p20の表と比較検討した上で、皆さんに賛成反対の最終判断して欲しい」という事です。
・段階増額方式(新築時の三菱地所案を15年目まで継続、15年目以降は今回理事の均等額＋最大15円/㎡弱）でも、理事会案均等式と同じ累計額を積立てられる。
・段階増額式の懸念である「将来の増額時に合意が得られないかもしれない」という点は、将来分まで含めて総会で「一括決議」すれば、そのリスクは少なくなる。
つまり、他の方も言っている通り、段階/均等は単に集め方の問題なので、段階式でも大幅な増額なく不足しない額を貯められます。勿論、将来の不確定要素により定期的に見直す必要があるのは、段階式も均等式も同様です。
当初は総会で、普通に名乗って、質問・意見をしようと思っていました。ただ、総会は話す場ではないという方もいたし、時間的制約があるから、総会前に情報共有したいと思い、意見箱の投函しました。が、投票期限までに掲示されそうもないので、この掲示板に投稿したのです。でも、他の方も言っているように、ネット上で匿名でやるのは、適切ではなかったかもしれません。すみませんでした。総会で時間頂ければなるべく手短にポイント絞って発言したいと思っています。
私を山本太郎のようだ、と言っている方がいましたが、某金融機関に勤める普通のしがないサラリーマンです。ただ、資産評価や不正防止・内部管理関連の国際公認資格を保有し、関連の仕事をしているので、少し気になった点をお伝えしようとしました。個人的には、山本太郎は嫌いです、石原元都知事がもっと好きな政治家です、余計な事ですが(笑)
何度か繰り返しましたが、この件にご興味ある方はラウンジなどで直接お会いしてお話しするのは如何でしょうか？意見箱に投函した試算表もお見せできます。平日の夜遅い時間なら、たぶん都合つくと思います。もし、Bさんが、受付no74を意見書を投函された方なら、結果的に概算のキャッシュフローは大きく変わらないので、建設的な意見交換ができるのではないかと思っております。
同意して頂き、嬉しいです。
「このままでは足りなくなる！」だけではなく、総会資料p24の周辺マンションとの比較でも、ティアロだけ築浅で他は築10～20年程度のマンションなのはなぜですか？と説明会の時に質問したのですが明確な返答はありませんでした。
その際、誤解を招くから、同程度築年数のマンションと比較するか、せめて築年数を追記してはどうでしょうかと提案もしたのですが。。
↑3251さんへの返信です
＞3256さん
段階式でも、15年目以降を均等額にしたら、平米300円ちょっと(理事会案＋15円弱）になります。平米400円を超える事はありません。理事会案の総工事費を前提に試算して、です。ネット上なので正確な数値を書くのは控えますが、具体的数値を記載した試算表は意見箱に投函しています。
周辺の同程度築年数のマンションと比べたら、今の時期に理事会案通り増額すると、突出して高くなると思います。
ご参考になれば幸いです。
>>3258 住民さん
あなたの私案は分かりましたが、総会はあなたの私案を検討する場ではなく、理事会提案にYES or NOの意思表示をすることだと思います。
もちろん、総会の場で意見を仰るのは、議事信仰の妨げにならない限りにおいては自由だと思いますので、意見表明して頂ければいいと思います。しかしそれはあくまで意見表明であって、それについて議決する場では無いと思いますので、その点は承知しておいた方がよろしいかと思います。
理事会の皆さんも、スムーズな議事進行をお願いします。
この住民って人、もうウザい…
>>3265 住民板ユーザーさん1さん
「住民」さんと私で意見は異なりますが、ウザいとは思いませんよ。匿名掲示板なのですから、ウザいと思ったら見なければ良いと思います。
>>3263 住民板ユーザーさん3さん
はい、それはおっしゃる通りだと思います。
ただ単に意見表明ですし、皆さんお忙しいでしょうから、なるべくコンパクトにわかり易くお話するつもりです。それが難しいと思ったので、ここで書き込んだのですが、私の文章力の無さもあり、文字情報だけでは真意は伝わらないと反省してます。。
>>3264 住民板ユーザーさん3さん
これまで書いて来たように、なるべく支出（修繕費など）に合わせて、積立た方が、長期間使わない多額の資金を管理しなければならないリスク（この点は国交省ガイドラインにも均等式の留意点として記載されてます）を減らせるし、短期・長期との所有者にもほぼ公平な負担になると考えるからです。新築購入時の一時払い積立基金を勘案するとなおのこと。
すみません、これ以上は同じ文章の繰り返しになってしまうので、直接、その試算表をみながら対面でお話した方がいいと思います。平日の夜遅めのお時間でご都合宜しい時を教えて頂ければ幸いです。
これ以上、この掲示板で匿名でやり取りしても、精神的にも時間的にもお互い疲弊してしまう気がします。
別に対決したいわけではなく、お互い同じ船に乗っているので、なるべく皆さんに公平で効率的、リスクの少ない方法を、共有したいだけですから。
宜しくお願いします。
皆さんにわかって頂きたいのは、ただ単に
お金を払いたくないから反対している訳ではないと云う事です。
必要なお金を必要な時に払うのは全く問題ないと思います。
三菱地所×鹿島建設と云う日本最高峰のブランドを持つティアロが、周辺の普通のタワマン、ましてNHKクロ現で紹介されていた築古マンション（失礼）と、設備や住民民度、資産背景が劣るはずはないと思っています。
どんな方法でも、リスクはゼロに出来ないので、周辺マンションとの比較でリスクの評価した方が現実的と考えます。個人的見解ですが。
私の発言で不快な思いをされた方がいたらすみません、そういう意図ではなかったのですが、もう、この掲示板にはなるべく書き込まないようにします。
>>3269 住民さん
「必要なお金を必要なときに払う」なんてことが確実にできるのであれば、長期修繕計画なんて必要ないよw
それに国交相省のガイドラインに書いてる理由は、「気を付けてくださいね」って意味でしょ。積み立てるなって言ってるわけじゃなくて。
短期・長期の所有者に公平なのは、段階増額じゃなくて均等積立。
保有目的に関係なく、期間に応じた金額を負担するだけという、誰にも分かりやすい仕組み。
住むタイミングによって月あたりの負担額が異なるなんて不公平。
建物の減価償却分を積立で補填している。
20年後に修繕費が発生するのは、20年後に住んでいる人が何かを壊したからではない。
1年目からずーっと住民が生活・使用してきたことによるもの。
積み立てってそういうこと。
そう考えると世の中の大多数が設定が間違いであるか、時代遅れなわけで、直前のコメントにも同じ期数のマンションに合わせ比較しろとか出てきますが、やや手遅れ気味に慌てて10年超えてから上げたとこと同じに合わせたからこちらも大丈夫とはならないと思うんですよね。
例えばお隣クロノレジデンスはうちより少し築年数は経過してますが先立つ動きはありません。だから向こうが動くまで放置でよかろうで、こちらが大丈夫ということが保証されるわけではないですから。
段階式というのは、多少なりとも修繕積立金の拠出が後ろ倒しになるということだと理解しているのですけど、時が経って、世帯主が亡くなられたあと相続処理がうまくいかなかった世帯とか、外国人投資家の所有者と連絡が取れなくなってしまった世帯とか、そういった事情で修繕積立金の未払いが発生するというリスクは考慮しなくてもいいんでしょうか？
徴収が先になればなるほどそのリスクは高くなると思います。
60年とかの長期で計画するにあたっては、「管理組合や理事長の資金管理不正リスク」よりも、「未回収リスク（積立金不足）」の方がよっぽど現実的だと思うのですが、いかんせん1,000世帯に近いようなタワマンってまだそこまで年数経った物件は存在しないから、事例がなくて想像でしかないんですけど。
でも、金額とか試算がどうこうという話ではないと言っているのはそういうこともあって（どちらにしても設定したゴール時点での総額は同じなのだし）、少しでも資金不足リスクを減らす方法としてはやっぱり均等積立方式なのではないですかな。
あ、名前かぶりました。3272と3273は別人です。
質問です
均等積立方式にした場合、早めに資金が集まるのをうまく運用して増やす…ようなことはされないのでしょうか？このような資金の場合はリスクは踏めないので、運用対象外にすべきものなのでしょうか？
>>3262 住民さん
結局、周りと比べて高くなるのがイヤだってことなんですね。
本質的には周りと比べても意味がないです。
また、逆に、年数が経ってから均等に移行するよりも、今移行したほうが周りよりも安くなるということは理解できていますでしょうか？
>>3273 住民板ユーザーさん2さん
未回収リスクは常にあって、計画期間は実はあんまり関係ない。
なぜなら、計画期間が何年であろうと、マンションが存在する限り修繕積立金は回収されるものだから。
ただしご指摘の通り、住民が高齢化すると未回収になるリスクが高まる。
段階増額だと、住民の高齢化と金額増額のダブルパンチで、数十年後の未回収リスクは相対的に高くなる。
そういった意味で、均等積立は将来の未回収リスクを軽減する効果もある。
>>3275 住民板ユーザーさん5さん
議案書の説明資料のなかで、運用についても触れられてましたよ。
計画が正式に策定されることで、今後は運用についても検討できるようになるとかなんとか。
それでも、運用益まで積立計画に見込むことはできないんでしょうけど。
>>3277 匿名さん
私がこれまでお伝えして来た段階積立方式は、言い方を変えれば、
新築時から14年目まで段階増額式
＋15年目以降は60年目まで均等式
です。
なので、将来の未回収リスクは、理事会案と殆ど変わらないと思いますが。
>>3279 住民さん
どちらかと言えば、未回収リスクがより低くなるのは、理事会案だと思います。早期に均等割にしたほうが、毎月の金額は安くなるので払いやすいです。
14年目まで段階積立で15年目から均等、って、なんで今から均等にしないんですか。今から均等にしたほうが、結局将来的には負担は軽くなるんじゃないでしょうか。
未回収リスクが「殆ど変わらないと思う」という感覚的な話じゃないでしょ。
どちらのほうが、よりリスクが高いかという話なのに、都合が悪くなると、ロジカルに考えられなくなるのかな？
>>3279 住民さん
3273ですが、ちょっと私も言い方が悪かったですね。
「未回収リスク」と言ったのは、ただ単に「回収できなくなるリスク」のことではなくて、正確には「回収できないことで修繕費用が不足するリスク」です。つまり後々不足しないよう、なるべく早い段階でできるだけ多くの費用を徴収しておくべき、ということです。もちろん計画に沿って。後になればなるほど、予定が狂う可能性が高くなるからです。
住民さんが均等積立方式のデメリットとして「資金プールに伴う管理不正リスク」（だけ？）を主張されていたので、たとえ使わないお金を先行徴収することになったとしても、リスクヘッジにはなっても決してデメリットではないと言いたかったのです。
そう考えると、均等積立方式に反対する理由がほとんどないと思うんですけど。
ちなみに、管理不正については、金額が大きいから不正しやすいというのは根拠がなく、そうすると管理費や各種施設利用料などにもあてはまる全体の話なので、修繕積立金とはまた別で対処すべきリスクです。
すみません、通りすがりの者です。
まとまった修繕積立金は、住宅金融支援機構のマンションすまい・る債に積み立ててらっしゃるのではないですか？
うちのマンション(ティアロさんより小規模です)修繕積立金のうち今7億円分購入していますが、税引後受取利息は昨年度400万円でした。(他に定期預金1億円普通預金が2億円超あります。)
第一回大規模修繕直前は積立金が17億円になっていた事もあり、
直近6年間の税引後受取利息を合計したら3,700万円受け取っていました。大した額ではないですが、受取期日の決まっているすまい・る債は、悪用されにくいですよ。
おそらくこちらのマンションでも既にご購入なさっていると思いますが、この話が出てなかったので老婆心ながら、書き込みました。
>>3283 匿名さん
なるほど、そうなんですね！
情報とアドバイス、ありがとうございます。
不正を未然に防ぐには、まずはなるべく多くの住民が関心を持って、
正確な情報を知ることが大切ですね。
マンションすまいる債など、資金管理リスクの低減策をきっちり実行するのであれば、均等割に移行してもいい気がしますね。
ちょっと何言ってるか分かりませんが、管理上々マンションに選ばれるなら、それは良いことなのでは？？
管理上々で何か悪いことでもあるんですか？
修繕費の均等化は宗教だよな。均等化したい理事長は他の意見を聞く気はなく決めうちやし教祖として強力なリーダーシップ＝独裁的トップダウンで周りを黙らせるだけやし。反対するやつ均等化程度の値上げを払えないきつきつローンのやつは理事会に迷惑かけるから嫌ならマンションから早く出ていけと本気で思ってそうやからな。
3286、3288は同じ方だと思いますが、理事会と一般住民の対立を作り出して煽ろうとする目的はなんでしょうかね。本物の住民にとっては、理事会との対立によるメリットなんて何もないので、普通に議論すればいいだけなのですけど。
他人同士のモメ事が大好きな人が世の中に一定数いることは私も知っています。
もう総会なわけですから、
そこで票数を数えて決めれば良いことでは？
三井のモデルルーム跡地、何になるかご存じの方いらっしゃいますか？
北の空き地も着々と工事が進んでますが、オリンピック後、東側半分はもうなにがたつか決まったんですかね？
BRTの暫定ターミナルにもシェアサイクルのポートを置いてもらうように、自治会には動いてもらいたい。
無事、均等割になってよかったです。
出席しなかったのですが、総会はどんな感じだったんですか？
