ベイクレストタワーの住民さん、購入者さんのためのスレッドを立ち上げました。
情報交換の場として、ご活用下さいませ。
なお、過去のスレッドは下記を参照してください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39679/
所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分
[スレ作成日時]2005-12-16 11:19:00
ベイクレストタワーの住民さん、購入者さんのためのスレッドを立ち上げました。
情報交換の場として、ご活用下さいませ。
なお、過去のスレッドは下記を参照してください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39679/
所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分
[スレ作成日時]2005-12-16 11:19:00
こんなとこで聞くのもなんですが、修繕積立金の上がるタイミングっていつでしたっけ？毎年ちょっとずつ上がりますが、その切り替わりって、年度ごと(つまり4月から引き落とされる額が上がる)であってますか？？
総会資料捨てちゃったもので…。
中古を検討しているものです。ただ、駅が遠いように感じます。それと、スーパーなども不安ですが、みなさん、どうされているのでしょうか？一番近い駅までは女性の速度でどれくらいでしょうか？
997様
ご懸念のことはすべてあなた自身で確認できます。
目に見えない良い点、悪い点をを質問することです。
例えば滞納訴訟がなぜ多いのか。
庭がとても荒れているのに驚きました。
このマンションはきちんと管理されているのでしょうか。
とても不安になりました。
ベイクレでも役員の選任問題があって、理事会が成立しなかったことがありました。
次のスレッドでは、役員選任に関しての議論があります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45947/
妻恋坂マンション-あなたのマンションは騙されていないか-徳間文庫-鬼島-紘一を読んでます。
ベイクレに酷似している。
ひょっとして小説のモデルかも。
次のスレッドのNo.430のレスでは、『きついお灸だと思って自戒すべきですよ。』とありました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45947/
９９９様
管理されていません。
もうすぐ竣工11年だね。
ギネス認定も近いか？
新理事会が不成立になった原因は前理事長にあった訳だから、前理事長に対して民事訴訟を起こせば良かったのですね。
今からでもやりますか？
７月１日 最高裁判所第２小法廷
上告人 ベイクレストタワー管理組合（代表１１期理事長）
本件上告を棄却する。
本件を上告審として受理しない。
上告費用は上告人の負担とする。
上告事由に該当しない。
受理すべきものとは認められない。
本件上告は裁判官全員一致の意見で棄却されたようです。
理由としましては、本件上告の理由は、理由の不備・食違いをいうが、その実質は事実誤認又は単なる法令違反を主張するものであって、明らかに上記各項に規定する自由に該当しない、というものでした。
今後は再発防止のため、マンションの綱紀粛正が必要ですね。
アフターサービスは１０年目が終了通告期限とある。
従って設計、施工等に関わる瑕疵はこの時までにGCに通告せねばならない。
１０期理事長様、メンテナンス部会長様
アフターサービス期限を前に理事会が行った調査をご報告ください。
１０期監事様
１０期理事会は誠実に職務を遂行したと言えますか。
今後、GCの施工ミスが原因で過大な修理費（建て替え費）が発生したら１０期理事会、監事はその責任を取っていただけると考えててよろしいですか。
横浜の傾斜マンションもありますから心配です。
１００８様
第５期臨時総会決議無効訴訟は第４期理事長の不当行為を裁判所が認定したから和解条項に理事選任方法を指定することになったと理解します。
４期理事長、野村、メルすみが原告の理事就任権を奪ったことは理事会議事録から明らかでありこれを裁判所が重視したということでしょう。
第５期理事長や監事が規約に反する行為をしているから提訴された、当たり前の理事会にするために原告を理事にする道を開くべきと判断したとも理解できます。
組合代理人弁護士は和解話し合いの段階で『４期理事長等に対して損害賠償請求できますよ』と原告は助言しました。
すなわち原告が受けた損害を代理人自身が認めているということです。
託児所担当理事の規約に対する解釈は無理があるというのが高裁及び最高裁の判断です。
個人的欲望を果たすために、専門知識を使って理事会や組合員に応訴させた責任は大きいと考えます。
理事長の不正行為が原因で組合が提訴されて場合、原告はその訴訟費用（弁護士費用等）を理事長に請求できるとも聞いております。
原告が損害賠償請求するかは当事者の反省次第です。
１００８様って、何か関係あるんでしたっけ？
つまり、部屋番号を間違えているのではないかということです。
妙を得ているので紹介します。
役員を請け負う方が多いとは、めずらしいですね。
１．公正取引委員会が管理組合に助言・指摘している要点を提示します。:
管理組合は、年額を30年間で累積すると高額の支出をしている。
1位：マンション管理会社
2位：外壁の補修と塗装工事
3位：管工事
4位：エレベータの保全・修理（フルメインテナンス）
5位：電気・構内電話回線・TV共聴設備、火災報知機関係等
上記支出を最適化とともに衡平な費用負担をする規約の見直しが行われていますか
30年以上を経過した管理組合では、管理費５千円/月、修繕積立金1万年 計１5千円/月です。
公正取引委員会は、取引先を切り替える事を推奨しています。
２．区分所有法が示す輪番制とは、管理組合の業務の実務を遂行できる次期の候補者の事です。これは、民法に準拠した規定です。順番制のことではありません。
管理組合の活動目的は、区分所有法第3条に規定されております。敷地・建物・付属施設を監理（保線・修理）する事です。これらのハードウエアの機能・構造を竣工図から読解ができて、トラブルシューテイングし従前どおりの機能・性能を復元する工法・業者を選択する事が役員の任務です。実務を出来ない役員は湯水の様に支出をする。
技術系で永年理事化が良いと思います。 外壁の補修と塗装とEVの保守・修理は、グループ単位の専門家の集まりとし、総合計が役員としたらいかがでしょうか？
私が所属する管理組合は、技術系の長老たちが逝去し、あとから入居した者達が、
技術もなく、多重階層構造の工事推進体制を組み込む。2千万の工事費ですむのに1億円を支出すると言い出す。
耐震構造も免震装置の組み込みを提示しても全く理解できない。
それから、戸数の３％を空き部屋や賃貸部屋が増えるとスラム化の兆候です。
役員の善管注意義務を皆さん、認識しておられるのでしょうか？
マンション管理会社に丸投げの状態ではありませんか？
組合員がリフォーム許可申請したら許可されなかった。
不許可理由は滞納です。
滞納を理由とする根拠をご説明ください。
マンション管理新聞１０１２号８２８−７−２８）
最高裁が上告規約決定
７月１日付託児所運営めぐる訴訟
分譲時に売主が用意した託児所施設の運営赤字分について、管理組合が赤字を補てんしようと「補助金」名目で赤字分の支出を決めた総会決議の有効性が争われた裁判の上告審で最高裁第２法小法廷（鬼丸かおる裁判長）は７月１日、管理組合側の上告を棄却し、上告を受理しない決定を下した。総会決議を無効と判断した、今月１月２８日の東京高等裁判決が確定した。（２０１６年３月５日付・第９９９号に関係記事）。
事件の舞台になったマンションでは管理規約上、施設への費用出費は管理費の使途に定められておらず、赤字補てんは総会で決めたが、規約の改正は否決されていた。
第１０期監事の監査報告は何が問題なのかわかりません。
監事が書類を見たという事実はないとの情報がありました。
監事はどこでどれくらいの時間を使って書類を見たのかご説明ください。
ベイクレストタワー管理組合 組合員各位
平成28年8月5日 ベイクレストタワー管理組合
第11期理事長 xx
総会決議無効確認請求等事件 判決のお知らせ
日頃は、管理組合並びに理事会活動にご理解ご協力を賜り、誠にありがとうございます。 総会決議無効確認請求等事件について、下記のとおり判決がでましたので、組合員の皆様へご通知申し 上げます。
記
I.控訴状の概要
総会決議無効確認及び管理者解任請求控訴事件 事件番号:平成27年(ネ)第4708号 (東京高等裁判所)控訴審
控 訴 人:組合員1名(一審原告)
被 控 訴 人:ベイクレストタワー管理組合(一審被告)
控訴の趣旨:
1.原判決を取り消す。
2.平成 26 年 5 月 25 日に被控訴人組合が開催した被控訴人第 9 期第 1 回臨時総会第 1 号議案の決議は無効であることを確認する。
3.平成 27 年 2 月 22 日に控訴人組合が開催した被控訴人管理組合第 9 期通常総会第 10 号議案の決議は無効であることを確認する。
4.控訴費用は第一審については 3 分の 2 を、第二審についてはそのすべてを被控訴人の 負担とする。
II.判決 平成28年1月28日言渡
主 文:
1.原判決主文第 2 項を次のとおり変更する。
2.平成 26 年 5 月 25 日に被控訴人が開催した被控訴人第 9 期臨時総会第 1 号議案に係る 決議は無効であることを確認する。
3.控訴人のその余の請求を棄却する。
4.訴訟費用は、第 1 審、第2審を通じてこれを2分し、その1を控訴人の負担とし、その余を被控訴人の負担とする。
III.上告・上告受理申立の概要
事件番号:平成28年(ネオ)第96号 (最高裁判所)上告提起事件
事件番号:平成28年(ネ受)第102号 (最高裁判所)上告受理申立て事件
上告人兼上告受理申立人:ベイクレストタワー管理組合
被上告人兼相手方:組合員 1 名
上告・上告受理申立ての趣旨
1.本件上告を受理する。
2.原判決を破棄し、さらに相当の判決を求める。
IV.調書(決定)平成 28 年 7 月 1 日決定
主 文:
1.本件上告を棄却する。
2.本件を上告審として受理しない。
3.上告費用及び申立費用は上告人兼申立人の負担とする。
以上
裁判で負けた理事たちが報酬をもらう？
それも予算の1.5倍。
お手盛り、ゆるない。
理事長様、総会決議違反です。
前回の裁判資料（訴状から判決と和解まで）はコラボに掲載されていました。
いつ掲載されるでしょうか。
特に理事長解任理由に興味があります。
この理事長のために弁護士費用がかかったのですから。
1011様
通告期限内に調査すれば発見できたであろう瑕疵が原因で修理や建て替えの必要が生じたらどうなるでしょう。
調査という理事会の職務を遂行しなかった理事長、メンテナンス部会長（多分理事全員）と監事に損害倍賞できます。
損害が生じた時点から時効がカウントされます。
この理事長の個人的趣味で１０００万円もの補助金が使われた。
だから理事長解任請求が出た。
理事長を辞任して済む話ではなく責任が問われる問題です。
上告したのもこの理事長の意思と思われます。
この理事長は法律の専門家と聞く。
法律知識を使った悪質性はゆるされない。
臨時総会第７号議案（役員報酬）に絶対反対。
第１０期通常総会で承認された報酬総額を変更することは許されない。
１１期予算案は１０期理事会が作成したのでありその当事者の半分が第１１期理事である。
自らが上程した予算を自ら増額することは前代未聞、恥を知るべき（見込み違いは自己責任）。
お手盛り報酬としか言いようがないからこの議案委は絶対反対です。
出席回数などを基準にするなら単価を下げればよいだけのこと。
予算超過に意見できない監事に報酬は不要。
予算を守るという初歩的なことがわからない第１１期理事会、理事長の前途が疑われる。
誰か裏で操っているのだろうか。
そもそも報酬は第１０期理事を交えて議論すべきものだがこれをした形跡はない。
増額提案をした理事は誰なのか興味がわく。
予算を守るべきだと助言せず、総会に増額を上程させた野村の業務主任橋〇氏は有資格者なのか。
増額提案したのは１０期理事長又は影の人ではないか。
９期からの引き継ぎ事項を１起はどれだけ消化したのか全く見えない。
総会議案や理事会議事録を見ると１０期理事会はほとんど仕事をしていないとは明らか。
１０年点検という重要な作業を行わなわず、GCに対する瑕疵保証請求権を放棄した責任は大きい。
監事はこれにも意見していない。
１０期理事長は独断で上告しながら理事長継続を強引に回避した。
上告で勝ち目があると思ったのだからそれを組合員に説明し、上告人代表として正面から向き合うべきだった。
上告で高裁判決を覆すのは至難のことであることを代理人弁護士から説明されたはず（逆転は1/5000事件以下の確率）。
上告受理さえされなかった。
理事会で審議もせず上告書を理事長が提出した責任は大きい（臨時理事会を招集し勝訴の見込みを説明し審議すべきこと）。
その行為に監事は意見していない。
せめて１０理事長と監事は役員報酬を辞退すべきと考える。
頑張った会計さんもいるのだから。
完売！！！
完敗
託児所補助金理事長はまだ住んでますか
本当に迷惑な方でした
［個人を特定した中傷のため、削除しました。管理担当］
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
お手盛り役員報酬議案が賛成可決されました。
おこずかいが増えて嬉しいでしょうね。
ブログを紹介します。
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/archive/2016/10...
以下はブログの最初の記述です。
コープ野村厚木愛甲（総戸数２４０）の管理組合は、２０１４年１２月１４日に私１人を議題の対象とする臨時総会を開催し、警察・検察に刑事告訴を求める決定を 賛成１８２ 反対９ で行いました。同時に、組合の修繕積立金から２００万円を弁護士費用として予算化する旨も決議しました。
「１－２３４号室現組合員に対する刑事告訴の請求、及び弁護士等費用の予算化の件」というのが、その臨時総会の議題です。
私は、自分が管理組合の理事長になり、１年の任期もまっとうせず、わずか７ヶ月ほどで中途退任となった５年前まで、この住処（すみか）を「どこにでもある、普通のマンションのひとつ」と思って暮らしてきました。それが、実はそうではない、と思うに至る今日までの軌跡を、できるだけ誠実に記していきたいと思います。
もちろん、最新情勢の報告も随時やっていきます。
結局ここは理事会が機能していないため、購入は見送ったほうがいい物件なのでしょうか？
ベイクレストタワー管理組合は保育施設の事業をサンマークえいてすに委託してきたと裁判所は認定しました。
今年、東京都から認可外保育施設の査察を受け、たくさんの不適合（違法）が指摘されました（東京都のHP、認可外保育施設関係に掲載）。
無資格者が保育に従事、など相当悪質です。もし死亡事故が起きていたら組合員がその責任を負うことになっていたかも知れません。
東京都の監督指導要綱に違反していることを知りながら違法営業を続け、１０年間も無届け営業してきたのは不適合が発覚することを恐れていたからでしょう。
５年間にわたり補助金を要求してきたのがサンマークです。
解任請求された元理事長や監事はサンマークの違法運営をサポートしてきたと言えます。
東京都の査察後、サンマークのホームページから保育施設事業が消えました。
長年にわたる無届け事業や他数カ所における違法事業が発覚したので事業縮小が余儀なくされたのだと思います。
現在は派遣事業（ベビーシッター）に特化した模様ですがこれも無届け事業です（先月現在）。
サンマークの評判を見るとたくさんの不当・違法行為が指摘されていました。
https://en-hyouban.com/company/10098558147/5/ が一例です。
ネットでの書き込みですからその信憑性は各自ご判断ください。
違法性を知りながらベイクレストタワーの保育施設を運営し、赤字補填以上の補助金を要求し続けてきたサンマークを私は許せません。
管理費から支出された補助金は１０００万円を超えたでしょう。
理事、理事長はサンマークに対して損害賠償請求をしてください。
1037さん
理事会が機能しないとのお指摘は当たっています。
理事会が機能すればこのマンションの価値は上がると信じます。
サンマークへの補助金支出は違法であると第５期理事会時代に指摘されながら各期理事長、理事会、監事は補助金を支出し続けました。
違法性を知りながら補助金を提供してきた各期理事長、理事、監事は便益供与をしてきたと言えます。
たまりかねた組合員が《補助金支出は違法である》と主張して提訴しました。
裁判所は《補助金支出は違法である》と判決しました。
理事会や監事が常識的ならこの裁判は回避できたはずですから多額の裁判費用も費やさずに済んだはずです。
サンマークは第５期理事会補助金が違法であると指摘されていることを知りながら法外な補助金を要求し続けました
このような悪質業者には損害賠償請求すべきだと考えます。
損害賠償請求を行わないならこれも現理事会がサンマークに便益供与したことになります。
1042様
我が家は何の被害もありませんでした。
マンション全体については理事長さんが調査していると聞いています。
女性ですが立派な理事長さんです。
騙された理事長も同罪
野村の撤退はビッグニュース。
なぜ撤退するのだろうか。
これだけの物件から手を引くには例がない。
理事長を操り野村の意のままの金額で契約した野村。
契約金額の増額交渉は理事長を騙せばよいこと。
野村が起案した修繕積立金増額議案の決議は無効だから修繕工事の受注に旨みがないと判断したのか。
アホな知事長や理事会と付き合えないということか。
散々甘い汁を吸った結果の満腹ということか。
そんなことではあるまい。
もっと重大な理由があるにちがいない。
1046様
重大な理由ってなんでしょうか？そもそも管理不能なマンションだとか？耐震性に問題だとか？なんか心配になりました。
重大な理由を知りたいです
管理会社野村不動産パートナーズは業務委託契約を現契約を持って終了すると議事録にありました。
いろいろ噂があった野村が撤退することは喜ばしいことです。
マンション内イントラネットのである組合員が理事長にあてた意見
購入をご検討中の方への参考情報です。
11期理事長
件名： 野村FPの契約更新辞退
第９回理事会議事録に件名が記載されていました。
従来契約継続を強く望んできた野村PTからの契約辞退に驚いたのは私だけではありません。
従来の契約金額は入札金額を１２００万円も増額するという第４期理事長と野村PTの密室合意に基くものですから契約金額に不満があるとは思えません。もし、更なる増額が必要なら契約辞退の前に増額交渉があるのではないでしょうか。
議事録には辞退理由が記載されていません。意図的に記載しないのでしょうか。突然の辞退、組合には以下のような不都合を生じさせるのですから辞退理由を組合員は知りたいです。
組合員が辞退の申出を知らされたのは契約満了３か月前です（議事録が遅すぎる）。契約上は３か月の通知でも合法ですが突然の辞退は組合員に対する嫌がらせと映ります。野村PTはＧＣＣからの業務引継ぎに際し管理費引き落とし口座の情報収集に４か月以上要しています。これが滞納者増大の原因となりました。管理組合は３か月の間に新しい管理会社を選考し、新会社に業務を引き継ぎせなければなりません。
突然の辞退には特別な理由があると考えます。理事長は野村PTの辞退理由を組合員に明らかにしてください。
重大なコンプライアンス違反が発覚しないことを野村PTは目論んだと私は推測しています。
提案、要求
① 野村FPの辞退理由を明らかにしてください。
② 新会社選考から業務引継ぎ、さらにそのフォローアップについて理事会の計画をご説明ください。
③ 第３期理事会はＧＣＣから野村PTにリプレースする決議をさせました。ＧＣＣ契約金額に比べ約２０％削減、業務仕様の充実を予定していましたが第４期理事長の不可思議な契約交渉により金額は元のまま、業務仕様のレベルダウンとなっていました。この失敗を繰り返さぬ対策が必要です。このためには開かれた選考手順、新会社のフォローアップが不可欠ですので以下を提案します。
1. 新管理会社選考にあたり組合員を参加させる（理事会を監視する役割も持たせる）。
2.選考から新会社の業務をフォローするための継続性ある組織を設置する（２－３年程度）。
以上
臨時総会の議事録が配布されたけど中身がない。
総会出席者は16名、その内役員が１２名。
一般組合員はたったの4名。これじゃーね。
総会で意見しても反映されないし議事録にも記載されないから仕方ない現象。
チャイルドケアサービス議案、役員報酬議案に対する反対が非常に多かった。
議決権行使をしたといっても議案内容を見ずに賛成に○が圧倒的に多い。
だから議案を読んだ人はほとんど反対だったといえるだろう。
そもそも役員報酬は活動した当時者が納得した上で決定すべき。
理事は理事長の報酬額を知らされない。
各役員がもらった金額を組合員に開示しなければ誰かがたくさんもらっても発見できない。
理事会が流会だったから何回も理事会を招集した。
だから理事長に負担がかかったとの論法だろう。
流会は理事長の責任。
理事会の回数を基準に決める方法は合理性を欠く。
姑息な手段で理事長が莫大な報酬をもらう、そこまでして役員報酬が欲しいのか。
恥ずかしいと思わないのか。せこいな～。
その一方で報酬がもらえなくなた理事がいる。
議事録には反対意見は一切掲載されていない。
これまでは発言者が記載されていたが今回はない。
理事会側が勝手に理解して都合よく記載する。
理事会に都合悪い発言は一切記載しない。
これを指南しているの人はだれか想像できる。
議事録不記載は区分所有法第111条違反であり罰金過料30万円。
訴訟、やってみますか。
またまた会計帳簿不一致。
議事録に怪しげなことが書いてあった。
これで3度めの不首尾。
理事長、会計、監事は野村の会計処理をしっかり見ているのだろうか。
大和ネクストの不祥事
http://www.mynewsjapan.com/reports/2147
かつては合人社の理事長訴訟が有名だった。
大和ネクストはﾍﾞｲクレを撤退した野村と同じ体質。
野村に都合悪い理事を排除したし。
いずれ野村の不祥事も世にさらされるだろう。
不動産系、建築系は要注意。
競争入札にあたり応札するかの協議をしている形跡がある。
いろいろ意見があるのは良いことだと思います。だとしたら、総会に参加して、希望の管理会社を提案したらどうでしょうか？自分のことだし、意見を言った方が建設的だと思います。ただ、タワーマンの管理って難しいと聞いたことがあり、あれほど大規模なタワーマンションなので、入居者の状況がまちまちで意見がまとまり難いと聞いたことがあります。総会の出席人数を見たら、そもそもみなさんが愚痴を言う以外にマンションの管理に興味がないのかなと思うこともあります。どうでしょうか。ちょっとした意見でも言った方が良いと思います。ジムのランニングマシンの修理が遅すぎるとか、スカイラウンジは広々してて景色が良いですが、食器が置いていただけると助かるとか。
意見を述べても反応ないのがベイクレ理事長です。
書類も書けないそうです。
弁護士との協議は尻込みして理事に代役を依頼。
ジムの器具が故障で事故が起きたら誰が責任持つのか考えたことありますか。
故障を指摘されながら野村が放置していた。
野村は理事長に故障を報告したが理事長が放置していた。
故障を承知で利用者が使用していた。
何が起きても管理者の責任が問われることを知らないおめでたい理事長。
多額の損害賠償責任を負担する可能性があることも知らないおめでたい組合員。
スカイラウンジには食器も調理道具も置いてありますよ。
情報不足は管理会社の怠慢か理事長の怠慢。
ちょとした意見です
野村が来年の契約をしないといってきた。
歓迎する人、残念と思う人。
ご意見ください。
現在の管理状況を評価する人、避難する人。
具体的に教えてください。
現在の管理状況を評価する人、非難する人。
の誤記でした。
私もこのマンションの役員報酬は高すぎると思います。
理事長5000円/月、他は1000円/月で十分ではないでしょうか。
いま理事長は確定申告が必要なくらい大きな報酬をもらっていますよね。
新しい管理会社の選定は間に合うのでしょうか。
掲示によれば、まずマンション管理士に相談するとのこと。
それから条件をまとめて各社に送り、コンペを開いて絞り込み・・・
と考えると2か月半はかなりきついのではないでしょうか。
年末年始も挟みますし、通常総会の準備もあります。
新管理会社も受託後に人員手配など準備が必要でしょう。
解約の連絡を受けたのは10月で、
この1か月間、方針確認以上の進展はなかったように見えます。
掲示を見る限り、野村PTは2月末の撤退後、
引き継ぎの打合せ以外は出てこないようです。
3月1日以降、管理は大丈夫なんでしょうか。
１０５８さん
１１期理事会はまだ何もしていませんのでしばらく管理員不在状態となります。
しかし、ご心配いりません。
１１期理事が野村に代わって管理を行います。
マンションの役員報酬についてですが、役員活動にはやはり時間がかかるのが実情です。
日本のサラリーマンの平均時間単価を報酬の単価にして、役員としての活動にかけた時間分を支払うという制度にしてはいかがでしょうか。
残業手当までは出ないけれど、立派な仕事としての対価となります。
役員報酬は確定申告が必要です。
念のため。
1060の意見について
本来役員はボランティアーが原則
輪番制の場合はいずれ順番が回っててくる。
特別に尽力した方へのご苦労様賃には賛成ですが当たり前の仕事をした役員に報酬は不要と考える。
臨時総会で予算を大幅に増やしたのは流会理事会が増えたことが原因。
流会理事会は理事長の無能さと理事の責任。
自分の無能を棚に上げて金をもらう、恥ずかしくないのか。
予算計上した第10期理事長が自分の取り分を増やそうと臨時総会を招集させた。笑止千万。
時間かけても何の成果もない理事長に何十万円もの報酬を払う事に私は納得できない。
その額は組合員に知らせない。
第１０期理事会の成果は何もない。前期からの繰越案件は全て未処理。
勝手に上告して門前払いされた理事長は報酬返上すべき。
敗訴したのは理事や監事の責任。
とても報酬をもらえる立場ではない。
たった２時間理事会に出て、座っているだけで2000円の報酬がもらえる。
流会した理事会に出ても適用される。
こんなに美味しい報酬制度はどこにもない。
これを許しているのが組合員。
週刊誌に暴露されないうちに自浄作用を働かせろ。
Air BnBらしき数名がたむろしていた。
きもわる。
これまでこうだったからこうしているというだけだと思います。
これからのことは、これから審議していけばいいと思います。
そうですね。
これから理事会だというときに、会社の残業を優先するか、理事会を優先するかというところで条件面が決定的に左右します。
会社で残業するより、理事会に出た方が報酬が高いということになれば、皆さん残業をしないで理事会に参加します。
要するに、インセンティブが必要なんです。
役員に報酬を払うなら第三者管理、第三者理事長を採用する方がよいです。
専門家なら管理費を効果的に使いますから報酬は簡単に捻出できます。
石地蔵の理事長やカカシ理事にお供えもの（報酬）を上げるのはいかがなものか。
なぜ現在、管理人がいないのでしょうか。
すごくマンション内が汚れています。
特に中層階では大便が放置されています。
[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
以下のＵＲＬが参考になります。
全文引用させていただきました。
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2015/01/post-61-1065852.htmlhttp:...
マンションの理事長や理事の義務違反
皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，マンションの管理組合の理事長やその他の理事がどのような責任を負うのかです。特に善管注意義務についてお話ししたいと思います。
マンションの管理者は，管理組合から委任を受けてその業務を行います。そのため，区分所有法28条は民法の委任の規定を準用しており，その一環として「その職務を行うについて善良な管理者としての注意義務」つまり善管注意義務も準用されています(民法644条）。通常，管理者は理事長ですが，他の理事も管理組合から委任を受けているのですから，善管注意義務を負うことは理事長と同様です。
理事長や理事の善管注意義務違反に関する裁判例として，東京地裁平成17年2月22日判決を紹介します。この裁判例は，管理会社が組合員から集金した管理費，修繕積立金を流用していたことについて，会計担当理事が流用を把握せずに漫然と管理会社に催促していただけであることや，会計担当理事を監督すべき理事長も管理会社からの入金が滞っているとの報告を受けていたにもかかわらず何らの方策も指示しなかったことなどから，両者の善管注意義務違反を認めました。もっとも，この事案では紛争の経緯から「本件マンションの区分所有者らが本件マンションの管理運営に対する無関心から，被告ら(理事長，会計担当理事）に多大な負担が生じている状況を見過ごし，マンションの管理・運営を被告らに任せきりにした面も否めない」として，過失相殺の法理から理事長らの責任の8割を減額しました。
このことから，理事長や理事は漫然と管理するだけでは善管注意義務違反に問われる可能性があること，一方，個々の区分所有者もその「無関心」によって自らも責任を負担しなければならない可能性があることが分かります。
また，本件は管理会社の流用という問題でしたが，理事長の善管注意義務違反は，たとえば管理費や修繕積立金を5年間の時効にかけてしまったような場合でも問われる可能性は否定できません。管理費等の滞納問題は後回しにせず，できる限り早期に回収を図るべきなのです。
桑田様、これまでの裁判の推移から現在の法律事務所の専門スキルに疑問を持っており、今後の訴訟の可能性があることを踏まえて、新法律事務所の選定を始めたところです。
貴殿の投稿並びにHPを当然に参照させて頂きます。
それでは、よろしくお願いします。
↑これ、何か勘違いしている。
1071の投稿はアヴァンセの首切りと関係あるのかなー
草の根民主主義評論家さん、別名メルすみごこち代表深山マンション管理士が、いろいろといちゃもんをつけています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563023/
草の根民主主義評論家＝メルすみごこち
本当ですか。
デタラメ度では納得するけど。
野村が撤退すると聞きました。
これは良いニュースでしょうか悪いニュースでしょうか。
だんだん、エスカレートしてきました。
メルすみごこち事務所がいいことを書いている。
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/52690512.html
議事録は結論だけでなく話し合いのプロセスも書くべきだと。
ベイクレの議事録は麦わらより味がありませんな。
何を審議しているのかさっぱりわからない。
と言うより、意図的に記載しないのです。
証拠となる議事録が開示されたので議事録改ざん訴訟になるかもね。
しかし皆さんそんなに文句があるならなんで自ら理事や理事長にならないんですかね？
それは皆んな、危険な役割を避けているからです。
だから女理事長なんだ、男はずるい。
10期役員報酬は10期理事長等のお手盛り、不当利益に相当すると考える。
総会議議案説明では「・・・当初予定されていた予算額700,000円から943,943円と予算超過となる金額となったため、予算額の見直し案を上程させていただく・・・」と説明されている。
あたかも計算違いのような表現である。
予算超過は理事長等の報酬を引き上げたことに起因していることがわかった。
すなわち、総会議案説明は虚偽であったといえる。
しかも第10期理事会の計算が誤っているかのような印象を与えており第10期理事会を侮辱している。
また第9期理事会で策定した報酬基準の変更は第10期も11期も審議していないから第9期理事会決議違反でもある。
予算超過の理由は以下の増額を行った結果である。
通常総会議長
第9期は5000だったが10期は8000円
通常総会議長以外の議案担当
第9期は1000だったが10期は4000円
臨時総会議長
第9期は2500円だったが10期は4000円
臨時総会議長以外の議案担当
第9期は500円だったが10期は4000円
第11期臨時総会で予算変更した理由は次の通り（推測）。
10期通常総会で計上した予算案は第9期の基準だった。
10期議長（理事長）と議案作成者が9期基準では割が合わないと考え基準改正を第11期理事に提案した。
新基準で算定すると第10期通常総会予算を増額しなければならなくなった。
野村の業務主任橋丸氏は臨時総会で予算変更すれば問題ないと理事会に提案。
この提案に理事は野村感謝する。新たな贈収賄の手口ともいえる。
この経緯を臨時総会議案で説明すると反対されるので議案には経緯を説明しなかった。
この増額議案は第10期理事長、副理事長ら第11期への継続理事のおて盛議案であった。
最も恩恵を受けたのは理事長と副理事長。
もっと言えば、第10期理事長ら継続理事の不当利得に相当する。
増額報酬を得た者は速やかに返還すべきである。
第11期監事は10期から継続である。2月末の通常総会での監査報告が待たれる。
まだまだあったお手盛り
理事会出席手当は3時間以上で3000円、2時間までなら2000円。
流会すればするほど出席者の収入が増える。＜－－－流会した時の理事長報酬はマイナスにすべきだ。
通常総会
議長
第9期5000円を10期8000円
議長以外の議案担当
第9期1000を4000円
書記
第9期1000は変わらず
その他理事
第9期0円を500円
監事
第9期1000円を5000円
臨時総会
議長
第9期2500円を4000円
議長以外の議案担当
9期500円を2000円
書記
9期500円を1000円
その他理事
9期は0円を500円
監事
9期500円を2000円
さらに驚いたのは従来なかった議事録署名人手当
総会議事録署名人1000円
理事会議事録署名人 500円 1.5か月遅れの理事会議事録ですけど
理事長手当は1000人村民の村議会でもこのようなお手盛りはしない。
上記の報酬で良いのか組合員にアンケートとってみたら。
前期からの引継ぎ案件を１０期、１１期はほとんど処理していないのに報酬だけはもらっていく。
どこまでせこいのか、10期理事。
これを許しているのが組合員。
情けない役員をマスコミで紹介させていただきます。
役員さん、確定申告をお忘れなく。
あるなら改定しなければなりませんが
ないなら、金額変更は総会承認が取れていれば
それが可決した時点でOKということになりませんか？
素晴らしいコメントです。
報酬受領理事として感謝します。
11期理事会の成果って役員報酬を吊り上げただけか
そりゃ管理会社も逃げるわ
理事長は３０万円くらいもらえるそうですね。
今度のマンション管理士は法外な金額です。
管理会社選考の相場は４０−６０万円ですよね。
それに選考手順も全く闇の中。
メルすみ以上の悪徳管理士かも。
野村が逃げたのは理事会や理事長のレベルが低すぎるからだそうです。
修繕工事をずーっと先送りにしたのだから理解出来る。
1086、1087さん
手続きの問題ではなくお手盛り報酬をもらう役員がさもしいといっているのですよ。
荒れた臨時総会
週間ダイアモンド読みました。
ずいぶん値上がりしたのですね。
また野村の違法行為が指摘された。
続々指摘される違法行為、だから野村は撤退したんだよ。
次の管理会社はいつ決まるの？
臨時総会での疑問
野村が契約を辞退したので新たに管理会社を探すことになった。
その補助業務として、夢設計事務所を採用すること、報酬は１４４万円とすることの議案が上程された。
これに関して１４４万円は高いとの疑問が出された。
夢設計のホームページを見て驚いた。
なんと４倍の金を夢設計は要求し、理事会はこれを了解したということだ。
http://yumesekkei.jp/price/
管理会社の選定・変更
○基本料 360,000（＋消費税）円～○管理費の削減額が年間100万超の場合基本料＋(100万円を超える削減額の30％＋消費税)
特急割り増し料金だな（苦笑）
6ヶ月は標準。
理事会は騙された。
それともできベース？
野村撤退理由がコラボに掲載されましたね。なるほどです。
インターネットは便利だけど、どの情報が正しいかどうかなんてわからないよね。
その情報を利用したり信じたりするのは個人の自由や責任だけど、情報の選択ってむずかしいよね。
こんなのがあった。
あなたの質問
築11年を迎えたマンションです。
売買時にアフターサービス基準が渡されており販売者（デベ）が瑕疵責任を負うと定められています。
1年、2年、5年、１０年ごとに具体的項目が記載されています。
過去の理事会は専門家や自分達（理事）で共有部分を点検しデベに瑕疵を指摘し補償工事をさせてきました。10年目はコンクリート、防水、建具漏水、配管、等がありますが１０期理事会は点検を行わず瑕疵の指摘も行ないませんでした。過去の点検時に経年観察を要する事項（例えば海水の基礎への侵入）等が指摘されておりましたので理事会は調査するよう要求されていました。専門家による調査費は予算計上されたのですが理事会は発注しませんでした。デベは保証期限を経過したと冷たい返事です。
今後、１０年目で当然発見できていたであろう瑕疵が発見された場合、その費用を現理事に請求できるのでしょうか（屋上からの漏水が指摘されています）。再三指摘されながら放置してきた理事には責任があると思うのですが。
法律的視点と現実的視点に分けてご意見ください。横浜のマンションのような事例もありますので心配です。
質問日時： 2017/02/
http://detail.chiebukuro.
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新しい回答
不動産コンサルタント＆FP XXです。
結論から申し上げますと、kiraramenbersさんのご指定のマンション管理組合の理事等に責任を問うことが出来ます。
法律的には、理事（受任）は管理組合(委任）により、委任契約を結んでおり、理事は善良な管理者としての注意をもって業務を執行し、その責任とる義務を負います（善管義務と言う、民法644条）多分「区分所有法」に則て、「マンション管理規約」が作成されていると思います。その中に、理事、理事長、監事、管理会社などに対する役割分担が決められていますか、もう1度ご点検下さい。
何故、10期の理事(長）が調査、瑕疵補修などを行わなかったのか？
怠慢、責任回避、自己に不都合な点---などであれば、理事等の「不作為による「善管義務違反」で損害賠償が請求できるでしょう。
一般的に、マンションの瑕疵責任は、10年が区切りで、最終ですから、防水、躯体の異常などは10年を迎える時に、デベ、施工会社は管理会社を含め理事も参加を呼びかけ点検します。（＝良好な会社）
当然、理事は調査、補修などの専門家ではないでしょうから、管理会社やコンサルタント会社などに再委託する事になります。
ですから、kiraramenbersさんのマンションは理事は勿論、管理会社もデベも含め、信頼に足りませんね。
今一度、何故実行に移されなかったのか？追及する価値が有るようですね。
どの様な方法で理事を選出されたのか分かりませんが、只、輪番制で本人が追行できる能力、資質を考慮せず選出した場合は、組合（員）に責任が有るかも知れません。通常理事は、数人選出し、理事長が組合を代表し、業務執行を果たす責任が更に強く問われる事になります。
回答日時： 2017-02
通常総会第15号議案は「過去の役員に対して損害賠償をしない」となっているが、
そもそも託児所補助金は、利用者やその賛同者が住民運動を起こして理事会に陳情し、理事会が総会に議案を上げ、総会決議によって可決された経緯がある。
総会はマンションにおける最高意思決定機関。
その総会が、自らの意思決定の責任を役員に押し付けないという当たり前の決議をわざわざするわけだ。
意味がないばかりか、万一否決されたらどうするつもりなのか。訴訟合戦で泥沼になるんじゃないか。
どうせ議長一任票を全部賛成に回すから大丈夫という腹づもりかもしれないが、
反対に、何かまずいことが判明したとき、この決議が障害になる可能性があるんじゃないか。
こういう無意味な決議はやめるべきだ。
次の管理会社選定間に合うの？
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
訴訟マンションを宣言しました。
訴訟合戦で泥沼。
だから支出項目に訴訟費用を設けたんだね。
予算消化をしてくださいな。
理事長と監事に対して訴訟宣言がされたそうです。
監事が元理事長を激しく中傷誹謗した。
理事長はトラを町に放った。
理事長の責任は大きい。
監事の総会での発言は異常だった。
感情丸出し。
監事の立ち位置を理解していない。
みっともないに尽きる。
また訴訟されるみたい。
管理室
マンション価格が上がらないのは訴訟のせいだと風評被害を撒き散らしているのはS監事。
コンシェルジュにも吹き込んでいる。
自分の部屋が西陽ガンガンの最悪の部屋。
こんな悪条件では買い手がつか んわ。
それにも気づかず訴訟が悪いってわめいてた。
訴訟を回避させるのが監事と違うか。
この監事は未だに天動説を信じているのだろう。
夢設計はとんでもないマンション管理士の疑いがある。
メルすみごこち事務所（深山代表）より悪質と思う。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/
あの監事は宇宙人だと思う
稲葉マンション管理士とダイワネクストライフは親密です。
だから一番札なんだ。
プレゼンも特等席の最終番だった。
http://www.daiwalifenext.co.jp/template/interview04.html
マンション価格が上がらないのは訴訟のせいだと風評被害を撒き散らしているのはS監事。
コンシェルジュにも吹き込んでいる。
自分の部屋が西陽ガンガンの最悪の部屋。
こんな悪条件では買い手がつか んわ。
それにも気づかず訴訟が悪いってわめいてた。
訴訟を回避させるのが監事と違うか。
この監事は未だに天動説を信じているのだろう。
先日の稲葉さんの評判ですね
[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]
S監事とは三枝監事のことでしたか。
三枝監事様
風評被害の根拠、マンションの価値が低下したとするデータをお示しください。
あの感情的発言こそ理事会の質低下、ベイクレの価値低下につながっているのです。
第10期監査報告で貴方は
「提訴される事態は避けるべきでありますので・・・規約の遵守と議論、組合員との対話を今まで以上に行うべきと思います」
と監査報告しています。適切な指摘だと思います。
ご立派な監査報告をしたのですから第11期監査報告を期待していました。
残念ながら自ら指摘したことをフォローしていませんね。
第11期理事会は規約を遵守していましたか、総会議案に瑕疵はありませんか、理事長や理事会は組合員と対話しましたか。
理事長役員には誠実に職務を執行する責任がありますが第9期、10期からの懸案事項はすべてといってよいほど放置されています。
第10期理事会（特にメンテナンス部会長や理事長）は再三の指摘にもかかわらず10年アフターの瑕疵請求権を放棄しました。11期でリカバーできたかもしれないのに何もしていません。
修繕積立金増額議案や顧問弁護士起用の議案は規約に反していると私は思います。
管理組合は敗訴しましたが何故敗訴したのか監事の意見を伺います。
まだまだありますが上記に関する監査結果をご説明ください。
提訴されないうちに臨時総会を招集し監査報告してください。
最後に一言。あなたの監査の目的（判断基準）は規約42条と如何に関連つけられるのですか。
まさに個人的価値観に基づく監査であることを自白したわけです。
第７期Ｋ監事は監査項目を提示し何を監査したかも明らかにしてくれました。
素晴らしい監事、監査報告でありお手本にすべきと私は思っています。
これをご参考に、と申しあげていましたが読めなかったのですか。
名前 905号 三枝
本文 >>1127 匿名さん
このSNSは残念ながらネガティヴな書き込みが多いのため、ここでやり合うのはさらにマンション価値の低下につながる可能性があるので、今後二度と書き込みはいたしません。
これ以上マンション管理に満足している方の資産価値を下げないでくださいね。お願い致します。
1128 監事は自分の投稿を取り下げた。
それは負けを意味する。
そして遠吠えの捨てセリフ。
自説に自信あるなら堂々と論争すれば良い。公開論争こそ民主主義の原点。
こんな監事が偉そうに吠える。
こんな監事こそ住民レベルの低さを声高に披露しているのだから、風評被害の元凶と言える。
もう一言、総会での発言は無根も無い誹謗中傷、私に対する名誉棄損。謝罪してください。
１１２８
＞これ以上マンション管理に満足している方の資産価値を下げないでくださいね。お願い致します。
こんな事を書く監事さんは管理規約を読んだことないのではないか。
abekobemansion
裁判に負けた被告管理組合の監事が原告が悪いとわめいている。
変なマンション。
臨時総会案内がきた。
理事補充議案があるが監事選任議案がない。
監事に立候補したのになぜ議案に上げないのか。
大和と稲葉氏とは密接な関係にある。
また訴訟だね。
削除された１１２５が見たいです。
内容をご記憶方はいませんか。
あなたがいろいろやることが
今の管理会社が撤退したのがわかんないの？
そろそろ反省したら？
>>1134 住民板ユーザーさん8さん
というか、マンション内部の掲示板には、管理会社を撤退させるよう動いていたと自分から認めてるよ。
だから反省どころか、思い通りになってるんじゃないかな？
あれこれ言ってるけど、結局目的は金目だよ。
皆さんはもう彼には騙されないけど、狙いはお金。自分はお金を扱える理事になって管理会社選考の主導権を握ってこれから動くお金をどうにかして自分の懐に入れたいと思っているけど、理事になれなかったから喚いているだけですよ。
こらぼ、みんなの掲示板No２１９。
野村が撤退したのは違法行為を表面化させたくないからでしょう。
撤退理由を言えないのは、刑事訴追を回避するためでしょう。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
管理会社が野村から大和に代って良かった。
結果的に良かった。
電子投票システムはいいね。
出席率のアップにもつながる。
大和は野村より良いか疑問あり
１１３５
その目的のために稲⚪️マンション管理士を採用した？
>>1142 さん
つまり、マンション内部の掲示板で、管理会社を野村から大和に変更させるように動いていたと認めている人物がいた。
その人物がその目的のために当該マンション管理士を採用した。
というご意見でしょうか。
よろしくお願いします。
大和は、植栽も清掃も対応できると言っていました。
植栽については、現在見ての通り荒れ果てた庭園が苦しそうな様子が否めません。
清掃については、理事会において清掃の品質の低下がが何度も指摘されています。
なので、大和に植栽も清掃もやらせてみてはいかがでしょうか。
>>1142 マンション住民さん
件の理事になれなかった人間は、野村をつついてお金を出させようとしたけど、大企業グループ傘下でコンプライアンス意識がそこそこあったから出さなかった。それならばと今度は自分が理事になって管理会社変更して、新しい管理会社から出させようと画策するも、野村が想定外にやめちゃったから慌てて立候補したけど否決されて理事になれなかったので計画頓挫。今後は大和叩きと大和に賛成した理事たちを責めるしかなくなったんでしょう笑
だから今の理事さんとコンサルには関係ないよ。
電子投票システムで総会の投票率（出席率）が上がるのは間違いなし。
理事になろうとして反対多数で承認されなかったクレーマーがいますが、あいつの偉そうな物言い、ムカつきませんか？
今度総会に出できて、また偉そうなこと言ったら、みんなでブーイングしましょう。
レベルの高い人に対する妬み・嫉妬ではないですか。
この度の総会の規約改正議案、賛成できますか？
大和ネクストライフはこんな会社です。
パートナーズより企業姿勢が悪いですね。
http://www.mynewsjapan.com/reports/2147
http://www.sankei.com/affairs/news/150512/afr1505120005-n1.html
http://www.sankei.com/affairs/news/150512/afr1505120005-n2.html
大和ネクストのホームページに稲葉マンション管理士が紹介されています。
稲葉氏主宰のセミナーに大和の社員が講師となり、大和のセミナーで稲葉氏が講師を務める。
そんな間柄ですから出来レースが容易だったのでしょう。
1151です。
URLを貼り落としました。
>>1144 匿名さん
確かにそうですね。今年は特に管理が大和さんに代わる事もあって指摘されてましたね。
契約書に従って約束事を守れる掃除出来る清掃会社がいいと思いますよ。
現在の清掃会社を継続していくなら、少ないともチェック体制は見直すべきですね。
クリーニング料金がなんと2倍になった。
信じられない。ぼったくりだ。
皆さん、良心的なクリーニング屋さんを教えてください。
池波正太郎作、鬼平犯科帖には盗賊が登場する。
この盗賊と共に登場するのが 、嘗(ナメ)役と引き込み役。
ナメ役とは、押し込み先の内情(財産、家族や警備状況、家の構造など)を調べ盗賊に教える役である。
引き込みとは、賊が建物に入りやすいように内側から木戸を開ける役である。
賊はナメ役からの情報で財産や警備の状況を知り尽くしているから効率よく金須を根こそぎ持っていく。
マンション管理士を起用してリプレースを行う時の危険性を考えてみた。
マンション管理士がナメ役となり組合財産(積立金)や管理状況(理事会の能力)、警備予算(管理依託費)、警備状況(住民の関心度)を親しい管理会社に教える。
潤沢な財産があると知った管理会社は目を光らせる。
カモフラージュのため本命以外の管理会社にナメ役は嘘の情報を流す。
引き込み役の理事や監事は管理会社の不正行為を見逃して管理組合に紹介する。
嘗(ナメ)役のマンション管理士は旦那(理事長)や家人(理事)を油断させ総会決議を取付させる。
こうして、管理会社は堂々と予算の上限金額で受注しマンション管理業務を契約する。
マンションに入り込んだ管理会社は金庫(金須)を見ながら修繕工事を提案し、マンション管理士は見積参加会社に予算を漏らす。
理事長は管理会社やマンション管理士が提示する総会議案をタンタンと決議させる。
かくして、管理会社やマンション管理士は組合の金須(財産)を全て吐き出させる。
その裏で工事業者から謝礼金を受け取る。
いつの世にも、盗賊と犯罪支援者は存在する。
かくして、長谷川平蔵、鬼の平蔵は失職しない。
https://ja.wikipedia.org/wiki/鬼平犯科帳
1144の投稿はメンテナンス部会長と見受けたが
「いつの世にも悪は絶えない」
野村のあくどさを知ってから、テレビ冒頭のナレーションに人一倍共感するようになった
ドラマに登場する悪党とは違い、野村とその一味は往生際が悪いし、かなりセコイ・・・
マンション管理士が理事会で保険勧誘ビジネス
マンション総合保険の仲介報酬は相当なものと昨晩聞いた。
ナメ役大活躍中。
保険を紹介したマンション管理士には保険支払額の１ヶ月分が支払われるとか。
夢設計はこんなところでもぼろ儲けしている。
どこまでもえげつないマンション管理士だ。
夢設計の倫理感覚は狂っている。
基づく を 基「ず」く、
近づく を 近「ず」く、
何度指摘してもこんな書き間違いをし続けるマンション管理士が他の板にいたよ。
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68567804.html
このマンションも野村が組合を仕切っているという事例だろう。
刑事告訴されても頑張る組合員に敬服。
偶然にも、今夜１０時半過ぎに新記事が出て更新されるであろう。
ゲストルーム、フィットネススタジオ、スカイラウンジ、託児所と盛りだくさん。大規模ならではの共用設備だが、管理費面で不安が残る。
1165のブログからの引用です。
はじめまして
kurumiと申します。
この「間違いだらけのマンション管理」
私のブログサイトに訪れていただきありがとうございます。
きっと、マンション管理について興味がある方だと存じますが、これも何かのご縁かも知れません。
ともあれ、自己紹介をさせてください。
私は、マンション業界に２５年、そして１０年前に管理会社を立上げた経験を持ちます。
現在は、不浄なマンション業界に見切りをつけ、これからの人生、マンション管理コンサルタント、マンション建替えアドバイザーとしての道を歩む準備をしています。
敢えて、ニックネームにしていますが、時期が来れば本名を名乗るつもりでいます。
マンション業界は儲け主義、うわべだけの中身のないビジネスが昔から続いています。記憶に新しい構造計算偽造の姉歯事件、横浜の杭打ちデータ偽造事件、これらは起こるべくして起きた事件であります。
施主であるデべロッパーの危機管理体制が甘い、これは顧客に対する誠実さが欠如しているに他なりません。利己主義の典型とも言えます。
私は長らくマンション業界にいましたが、裏側を知れば知るほど、罪悪感に陥り、本当のビジネスとは何なのか、社会貢献とは何なのか、自問自答の繰り返しで苦痛な毎日を送っていました。
真実を語れない、これがマンション業界であります。
とにかく住宅を建設し、いくら利益を残せるか、顧客第一主義というフレーズはうわべだけで、実情はとにかく利己主義、事なかれ主義が蔓延う業界です。
マンション管理業界も同じで、管理組合の管理費、修繕積立金を目当てに商売をしているだけの無能業界です。
結構、露骨に業界批判をしましたが、もっと業界のことを知れば、顧客である皆さんは、きっとこれ以上の感情を抱くと思います。
私は真実しか語りません。根拠を交え、これからブログで記事を綴っていきます。
マンション管理を中心とした記事内容になりますが、特に読んでいただきたいのは、マンション管理組合の皆さん、マンション管理士の皆さんです。
マンション管理は他人任せ、これにより組織の形骸化が進み、管理会社や管理組合を取り巻く関係業者から上手く利用されているのが実情として見受けられます。
かしこくならないと、損をするのは管理組合、個々の所有者の皆さんです。
かしこくなるには、正しい情報と問題意識を持つことです。
このブログサイトを通じ、読者の皆さまのお役に立てれば幸いです。
教えてくれてありがとう。
「お気に入り」に登録して丹念に読んでいきます。
託児所がキッズルームになった?
いつの総会で決まったのですか。
清掃会社に解約通知を出したと聞いた。
新しい会社はどこ？
ガバナンスめちゃくちゃですね…
あのすいた臭いはゴミの臭い。
管理不在の証拠。
1164さま
ワールドシティのようなプールがないだけマシです。
託児所も閉鎖されて万々歳。
管理会社と理事長を変えれば資産価値が上がります。
メンテナンス部会長とマンション管理士は清掃会社に対するパワハラを止めろ
地方物件で、資産価値の低下を気にせず、田舎住民の権力闘争で揉める管理組合は有りそうですが、家賃も売買も高額な都心高層マンションでも、これだけ揉めるのですね、、、、
新築時は「売り」の住居以外のハイソな施設は確実に負担になるような気がします。
揉めない管理組合こそが資産価値の向上に資する、とさ。
私に言わせれば虫唾（むしず）が走る考え方だよ。
資産価値（※高く貸せて、※1高く売れる事）の低下が悪いと言っている。
区分で如何に古株でも、議決行使権も専有面積も拡大はしません。
管理会社の言いなりの役員（住民達）重鎮と錯覚する一部住民が推薦した悪質コンサルが、長期修繕計画の見直しもせず、管理修繕積立金をあげ（周到に事前でサラリと見直承認議決も怖い）必然性の無い工事、規約改正で進める住民達の権力闘争がダメだと言っている。
ヒトとモノをごっちゃにし、それを切り離す事が出来ない住民の管理組合がダメだと言っている。
私は、※3管理組合が揉めたら資産価値が上がると考える住民にこそ虫酸が走ります。
※無駄に管理修繕積立金が上がれば、貸せば固都税と共に家賃から高く引かれる。
※1売却する時には、他の同程度の物件とランニングが比較され、長期修繕計画で将来的に取られる費用を見られ、購入希望者はランニング（固都税、管理積立）を引いた費用と（＋借入金利費用）これと賃貸との差で所有権する価値があるかと検討する。
※3住民間（含む専門委員会）で訴訟は、購入者はドン引き。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171001-00000011-mai-soci
一部を紹介します。
コンサルタントにはマンション管理士も含まれると私は理解しています。
このような記事を理解できないマンション所有者は最悪ですがね。
今年１月に出した通知では、リベートを払う業者に受注させる一方で過剰な工事を設定して管理組合に損をさせたり、実際には業務を受注業者任せにしたりする「悪質コンサルタント」の事例を列挙。国が設けた相談窓口などを活用するよう呼びかけている。
大規模修繕工事は、「設計・監理（チェック）」と施工を別の業者に任せる方式が広く採用されている。専門知識を持たないマンション管理組合を、管理会社や設計事務所がコンサルタントとして支援するケースが多い。全てを施工業者に任せるより、第三者の目で工事の額や質をチェックできるメリットがある。
しかし、複数の工事関係者によると、一部のコンサルは格安の費用を管理組合に示して設計・監理を受注。施工業者を募る際、リベートを払うと約束した業者だけが見積もりに参加できるよう条件を絞るという。選ばれた業者が管理組合に示す見積額にはリベート分が上乗せされる。談合によって事前に受注業者が決まっているケースも多い。
リベートは工事費の３～２０％に上るといい、ある施工業者の元社員は「受注していない管理会社が『場所代』として要求することもある」と話す。
国交省の担当者は「不公正な監理や談合はマンション住民の不利益につながる。実情を把握し、対応策を考えたい」としている。【安高晋】
背任罪の可能性も
マンション問題に詳しい折田泰宏弁護士の話 リベートを受け取るコンサルタントは、質の悪い施工業者に受注させたり、工事のチェックを手加減したりする恐れがある。結果的にマンション所有者の負担が増すだけでなく、横行すればまともなコンサルや施工業者が減ってしまう。住民の立場で契約を結びながら故意に手抜きを見逃せば、背任罪に問われる可能性もある。国はコンサルや施工業者の団体への指導も検討すべきだ。
1174さんに同じ。
ベイクレの監事は訴訟がマンション価値を下げたと総会で喚いていた。
滞納者への訴訟が10件以上と異常。
組合が被告となった訴訟は組合が敗訴。
監事の怠慢、恣意的監査が訴訟の原因だと自覚できない人が監事ではマンション価値は下がるだけ。
訴訟予告されたとか。
コツコツためた、あなたの積立金が知らぬ間に奪われているかもしれない…分譲マンションで行われる大規模修繕工事。そのウラ側で悪質な設計コンサルタントが工事業者に巨額のバックマージンを要求、住民に損害を与えているケースがあるという。事態を重く見た国が注意喚起を行うなど、問題は広がりを見せている。マンション老朽化時代、修繕待ったなしの物件が急増する中、多くの人が被害に遭っている可能性も？対策を考える。
「クローズアップ現代＋」ですね。見ましたよ。
バックマージンを一切取らない稀有な設計コンサルタントとして、
『マンション管理 大損のからくり』の著者、須藤桂一さんがまた出ていました。
須藤圭一社長は最近マスコミで 引っ張りだこです。
弁当を買った人が持ち帰っていざ食べようとパックを開けたら腐臭がした。
店に持参して返金を求めたが「それを選んだあんたが悪い。」と断られた。
売り主の責任か、客の責任か？
「痛いテレビ」とかいうブログの、ある意味で典型的なコメント（抜粋）：
・・・工事業者からバックマージンを受け取っているとやっていましたが、
むしろ被害者設定だったマンション住民の方が気持ち悪いなと思いました。
あまりよろしくないことですが、利益を確保するためにはそうなってしまうのでしょう。
逆に理解できないのは住民側の方。
そもそも工事代金が適正か、きちんと行われているか確認するのは当たり前のことですよね。
自分のやるべきことを面倒くさいと放棄して、騙されたと騒ぐのはどうなのかなと。
ここで見れますよ～
臨時総会議案を見て驚いた。
年額200万円を支払い顧問弁護士と契約するとある。
セレブな人が住むマンションなのか理事長がアホなのか。
1185さんはおめでたい。
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
1178
有意義な投稿をなぜ削除した。
言論の自由を損ねるものだ。
2チャンにアップされるキッカケを作るだけだ。
1178は削除されていませんよ。
1189のこと？
1178
貼り付けられたURLをクリックすると
「記事がありません。すでに削除された可能性があります。」
失礼致しました。ふつつかものですが今後とも宜しくお願い申し上げます。
雌狐、姫の名前で出て居ます。
1192様
1178のURLはheadlinenewsなので一定時間が過ぎると見られなくなります。
1189の削除は偽計業務妨害罪に該当します。
http://courage.wp.xdomain.jp/?p=5741
を抜粋して見た。
マンション管理組合運営はココが大事！
マンションの管理運営で重要なのは主役の認識である。多くのマンションは管理会社が主役、管理組合が脇役になっている。これは本末転倒である。
▶ マンション＝管理会社
▶ マンションは管理会社のためにある。
▶ マンションは管理会社でその価値観が決まる。
▶ マンションは管理会社によって支配されている。
営利事業者である管理会社が主役になると、管理組合の収入を自由にコントロールできる。管理会社の都合次第ということだ。
理事会承認、総会承認というのも形式的なものになる。
現に予算書の多くは管理会社が作成している。長期修繕計画だって同じだ。お金に関わるもの全てをコントロールしている。
お金が足りなくなったら値上げ、しかも計画性なし、そんな管理体制が今もなお続いている。
チェック体制も管理会社自らが行えば当然甘くなる。ミスも多くなる。これが冒頭の本末転倒である。
主役は管理組合であり、管理会社は脇役である。管理会社のみならず取引業者も、管理組合を支援するマンション管理士もＮＰＯ法人も全て脇役なのだ。
管理組合は主役としての自覚を持つべきである。そしてもっとマンション管理について勉強すべきである。
多くのことを学べば、主役の意味が理解できよう。
主役を放棄した理事長、理事、監事は解任されるべきである。
管理者解任請求事件
管理者及び監事、損害賠償事件
「マンション実務法学会」。所属会員はわずか２０名。
これを辿っていくと、あるマンションに行きつきます。
理事会が管理会社の下請けになっている事例。
臨時総会出席者を確保するために理事が各戸を回った、とある。
管理会社に仕事をさせるのが理事長。
大和になって4ヶ月にもならないのに管理員が二人も退職した。
現場所長も管理員も管理分野の経験ゼロ。
稲葉マンション管理士、理事長はこの事実を容認した。
二人はこの事実をひた隠し？
相変わらず管理会社の傀儡理事会？
顧問弁護士に200万円も支払うほど裕福、アホな組合員。
こんな会社があります。
http://www.plusweb.co.jp/cm.html
コンストラクションマネジメントが理解できると修繕工事費用は激減できます。
修繕積立金の毎年の増額も不要になるでしょう。
管理会社にお任せなら積立金はすぐに底をつきます。
1195関連
管理組合=組合員が主役であることは理解できたと思います。
主役たる組合員は総会決議によって理事長等理事、監事を選出し、主役たる業務を彼ら役員に委任する事になります。
委任された役員がその業務を行わず組合財産に損害が出た場合は役員は民法の規定によりその損害を支払わねばなりません。
それ程に役員の責任は大きいのです。
管理会社に業務を委託するなら管理会社が適切に業務を履行しているか管理監督する責任があります。
委託金額が妥当である事も不可欠です。
監事は理事長や理事が誠実に職務を履行しているかを監査し報告する義務があります。
損害を与えた場合は理事長や監事個人若しくは役員全員が連帯責任を負うという事になります。
>1199
騒動勃発後も管理会社を変えないでいるマンションの現在。
２億円の給排水管交換工事が完了してまだ２年ほどなのに
漏水事故が頻発。責任を問う声が上がっているかは不明。
工事対象外だった散水栓系統が漏水の可能性あり、として
常連の設計コンサルタント業者に早速発注。
専有部分の風呂場にも漏水のリスクがあるとも言い出され
近々ユニットバス交換工事のバーゲンセールが提案の予定。
理事１２、監事２の規模に対し、管理会社のフロント２、
同社の管理人１、設計コンサル代表１に加えて「野村不動
産リフォーム（株）」の社員１ の計５名の業者が理事会
に毎回参加。
店舗棟の診療所の医者が「屋根の塗装工事に管理費等から
補助が出るのか」と問い合わせし、理事会「正式に申請書
を提出いただく。（色彩の問題など）」と不気味にかみ合
わない回答。
言われたら何でも買う組合と思われている？？
そういえば、騒動勃発中に管理会社を選ぶ（再び野村に落
ちると分かっていた）出来レースが行われた際、数社の中
に大和が入っていた。お愛想参加はお互い様で業界の慣行。
顧問弁護士費用月額16万2千円（年額約200万円）を組合員は負担する。
入居を検討している方はご承知おきを。
役員募集は無効である
規約が改正され組合員でなくても理事になれるようになりました。
理事長になると報酬がたんまりもらえます。
理事会で座っているだけで理事報酬がもらえます。
役員不足の状態ですので奥様も賃借人も学生さんも応募して下さいね。
このスレでデタラメ書きまくっているクレーマーの話で盛り上がってますね！
本当にあの人何なんでしょうね。
威張り散らすのは自分の家でやって欲しいですよね。
別にBCT住人のことなんて、全く考えずやりたい放題。
聴いてると腹立つから、総会出るのやめました。
当然、前回の理事立候補議案は反対と書いて出しました。あんな人を理事になんてしたら、やりたい放題やられるだけです。
絶対駄目‼︎
そうそうもうすぐいなくなる、それまでの我慢ですね。
１２０６以降は誹謗中傷、独り語りに見えますけど。
「参考になる！」は投稿者自身がクリックしても加算されます
給水ポンプの交換工事
メンテナンス部会長は請負工事とは何であるかわかっているのかな。
組合が見積もりを取ったのだからその業者に請負わせればよい。
なんで大和に請負わせるのだろうか。
大和の経費、利益、リスク費用が上乗せされるだけだ。
大和もうけさせる契約は背任行為である。
1206ー1214については情報開示要求できます
１２２０さん。私はまったくそう思いません。
人の評価はいろいろ別れ分かれると思うが、人を不愉快にさせることについては、天才ですよ、あのクレーマーは。
総会で話聞いてるだけで、気持ち悪くなるは。
最低人間です。
[No.1206～本レスまで、個人を特定した中傷、およびスレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
このマンションの問題は監事機能の欠落と大和は考え、外部監事の導入を理事会に提案した。
己の不正が暴かれるから理事長や監事はこの提案に反対する。
私は監事も理事長も機能不全状態にあると考える。
管理者も外部型にしたらどうか。
https://ameblo.jp/hirokioka/entry-12339846918.html?frm_src=favoritemai...
この方は有意義な意見をブログで述べている。
「不起訴」で終結。
99: これぞ見識 [2017-07-21 06:11:20]
多数の管理組合が加入しているＮＰＯ「日本住宅管理組合協議会」が、その広報紙の良質な論説をインターネットで公開してくれています。
１）どういう総会が望ましいか
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5168.html
２）不適切コンサルタント問題で論議（リンク先の６ページ目）
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/cms/wp-content/uploads/2017/06/45...
以下は、２）の記事「クリック（編集長から）」の最後に記された言葉です。
「マンション周辺で裏のお金が動くのは他にいくらでもある。管理業界も
例外ではなく、ことあるごとに出入り業者からバックマージンを上納さ
せる会社もあるし、大規模修繕時には、仲介料と称して、多額のお金が
動くこともある。個人の力ではどうにもならない社会構造の問題である
が、つまるところマンションは不動産、建築業界の前近代的な悪癖を引
きずっており、それを見極め、粛清してゆくのもこれからの管理組合の
役割であることも知ってもらいたい」
1229様
不起訴。当然と思いますがよかったですね。
朗報に接しすがすがしい新年を迎えることができました。
貴乃花に先行するような強い信念に感服です。
私も見習い戦います。
不起訴決定は理事長（たぶん実行犯）追放の基礎になると思います。
次は（主犯たる）管理会社、（教唆犯たる）専門委員、コンサルタントをあぶりだすことでしょうね。
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5168.html
の引用です。
417号 どういう総会が望ましいか 2017年6月6日
総会のあり方をあらためて考えてみたい。
二つの総会を考える。一般に推奨されているのは、議案を完璧につくり、事前の説明会を必ずやって質疑もつくした結果、総会では質問や意見もあまり出ず、短時間で終了するというケース。もう一つは、議案はそこそこの内容で作成するが、総会ではいろいろと意見が続出し、討議の結果一部の業務実施を取りやめ、予算を減額修正して終わるというケース。
多くの方が、前者のケースを望ましいと考えるだろう。マンション管理の解説書の説明も、どのようにして前者のケースのように平穏に総会を済ませるよう準備するかを詳細に解説しているものが多い。それが本当に組合員の意見を反映しているものなら、たいへん結構で言うことはない。しかし、実際には議案の内容が組合員の実際の意向とは大きく離れていても、委任状や議決権行使書が出されていて結果は総会前に決まっており、組合員は空しく意見を述べるだけで押し切られてしまっている場合も多い。
そもそもマンション管理の解説書は、理事長や理事会の立場から書かれているから、一般の組合員の立場からどう総会に臨むかなどの視点からの解説書などは皆無に近い。それはそれで止むを得ない面もある。しかし、理事会、理事長の立場から総会の運営をみるについても、いかに一般の組合員の意見を汲みあげるか、それをどう業務計画に反映するかの視点を欠くと、一方的な押しつけになりやすい。注意を要することである。
根本に立ち戻って本来の民主主義の観点からいえば、どんな会議でもその目的は、最初に出された提案が各自の意見発表と討論による相互の交流のもとで、よりよい成案に仕上げられているものではないだろうか。その観点からみれば、論議の活発な総会がおこなわれ、必要なら修正もできて大多数の組合員の満足できる後者のケースの方が望ましいと思われる。もっとも、そのためには委任状や議決権行使書ではなく、実出席が多数にならないとできないことだが。
1230で引用したｕｒｌ
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/cms/wp-content/uploads/2017/06/45...
先の大和ＬＮへのリプレースに関する手順は際めて不透明でありここで指摘されている事例に相当するると言えよう。
クレーマーが意味不明、実現不可能な主張を言いたい放題言って、まわりに同調するものはほとんどいない、みんなシラけて聞いてるだけの総会、意味がないので二度と出席しません。
不愉快な気分になるだけ。
クレーマー、早く消えろ！
修繕工事の不正防止に国交省が取締りに乗り出した。
施工会社の談合や設計・施工監理をする会社の不正が目に余るからである。
管理会社選考に関わるマンション管理士の不正にも注目が集まっている。
重松マンション管理士（プロフェッショナルパートナーズ（通称プロナーズ）の理事）のブログの一部を紹介します。
同じ団体の理事である稲葉マンション管理士は真反対と考えざるを得ません。
大和ライフネクスト選考は稲葉氏指導による談合（官製談合）と思われるからです。
私も建設関連業界で働いていましたので重松氏の指摘、稲葉氏の意思は手に取るように理解できます。
老人を相手にした振り込め詐欺がいまだに横行しています。
判断能力のない老人をだまし一見合法的に財産を巻き上げることが簡単だからです。
管理組合と老人は極めて類似していることに気が付かねばなりません。
http://www.mansion-support.com/blog/2016/12/2_1.php
我々の財産を守るためにぜひ重松氏のブログをおお読みください。
以下一部を引用
実は、「大規模修繕工事の談合」については、過去に、管理組合の方を対象としたセミナーでテーマとして取り上げようと試みたことはあったのですが、内容があまりにもリアルで生々しいので、主催者側から「やめてください。」といわれ、いまだ実現していません。
しかし、業界では相も変わらずマンションの大規模修繕工事において談合が繰り返され、被害を受けている管理組合が後を絶たないので、思い切っていろいろと書かせていただこうと思いました。
今回は、貴重？なお話しをさせていただきますのでよろしくお願いいたします。
下の表をご覧ください。これは私が過去にコンサルティングを行った大規模修繕工事における工事業者の見積金額一覧表です。
上の段が設計価格と各社の提出金額（単位は万円）、下の段は設計価格に対する各社の工事金額のパーセンテージです。
設計価格 Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 Ｄ社 Ｅ社 Ｆ社 Ｇ社 Ｈ社
工事費 21,525 17,900 18,060 18,900 19,200 19,400 19,550 19,600 21,700
％ 100 83.2 83.9 87.8 89.2 90.1 90.8 91.1 100.8
どうでしょうか？
設計金額に対し、最安値は83.2％で、そこから少しずつ価格を上げ、最高値は100.8％となっています。いわゆる「横並び」という状況です。
8社の工事業者が各社の意思に基づいて見積りをしたら、金額がこのように一定の範囲にきちんとおさまることはまずありません。なぜなら、見積りを提出する時点の会社の事情が様々だからです。
• 今期は、売り上げも少ないので多少無理をしてでもこの工事を受注したい。
• マンションの規模も手ごろで、場所も会社の近くなのでぜひ受注したい。
• 受注したくて応募したけれど、先に別の案件が受注できたので、予定していた現場代理人が足りなくなった。
• 他の同業者から「この案件は、わが社が受注することになっているので降りてくれ」と言われたから今回は無理をせず「貸し」を作っておこう。
以上のような理由で、「横並び」はあり得ません。ではどうしてこうなったのでしょうか？
それは、Ａ社からＨ社までが設計価格を知ったうえで、全社で話し合い、見積金額を決めて提出したからです。つまり設計価格も漏えいしていたということです。
このとき、私は、公正な競争が行われていないと判断したので、管理組合にＡ社からＨ社まで全社を失格にしたうえで、同じ仕様と条件で別の会社から見積りを取得することを提案しました。
結果は何とＡ社の金額より約3000万円安い見積りが出てきました。管理組合はびっくりしましたが、実際はその金額が適正な金額だったということです。
マンション管理組合にとって、大規模修繕工事は十数年に一度の周期で訪れる大事業です。
検討から工事完了までに1年以上の月日を費やすほかに、多額の工事費用を支出して実施します。管理組合は、自分たちがコツコツとためた修繕積立金を無駄なく有効に使って良い工事をしてもらおうと考え、設計事務所や工事業者を信頼して業務をお願いします。
しかし、その期待を裏切ってこのような談合を行い、何千万（マンションの規模によっては何億）というお金を不当に巻き上げ、設計事務所にキックバックをしたり、談合に参加した業者たちで山分けをしたりするのです。
1234.1235は同一人物ですね。
クレーマーが何をわめいているのか教えて下さいな。
１２３１様
貴殿の思考は複数の弁護士を超え、優れていました。展開を当てたのは貴方様と
私のかつての勤務先の同僚（工学博士）。
大みそか～元日にかけて「不起訴」を３つの板で発表（マンション内では４日前）。
マンション内は無反応で日常そのもの（理事会等はまだ何も公表せず）だが、２つ
の板では私が投稿すると肉迫して批判してくる輩が発表を契機に再び現れ始めた。
ああ言えばこう言うのプロ。
斬っても斬っても湧いて出てくる無間地獄がまた始まった。
無関心組合員が多いマンション。
管理会社にとってドル箱です。
無関心とは痴呆者も含みます。
NPO日本住宅管理組合協議会発行の集合住宅管理新聞「アメニティ」より、
一読に値する鋭い論考がネット上でも発表されていますので紹介します。
・マンションは自分たちのものと自覚をもって
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5345.html
・不適切なのは設計コンサルだけか？
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5254.html
・「外部専門家の活用ガイドライン」が出されたが・・・
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5223.html
・元請けになりたがる一部管理会社の脅しと横暴
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5214.html
そのスレッド「マンション夢設計ってどうですか？」の投稿２６３を
「最良のレス」として紹介、引用させていただいたことがあります。
もちろん、ウケはよくありませんでした。最良たるゆえんでしょう。
また変なのが立候補してる
また否決されればいい
このマンションの一番のガン
自分でわかってないのだろうか
管理会社が推薦したらしき外部者を理事にしてどうするん？
理事長にして組合を乗っ取るつもり？
監事も外部者？
今回の総会議案はかなりヤバいんじゃないか？
月額27万円の理事報酬なんてありえない。
俺は絶対反対。
理事の無能ぶり、馬鹿さぶりが恥ずかしくないのか。
こんな議案を出した理事には責任取ってもらおう。
https://best-legal.jp/counsel-attorneys-fees-1786
企業だって3万円が顧問弁護士の相場だよーん。
ここの事務所は5千円もしない。
こらぼみました。
頑張ってください。
総会議案11ー3の人は4年もメンテナンス部会長している。
修繕工事担当理事はすごく儲かると聞いている。
それが目的なのか心配。
裏金を貰ったら確定申告が必要です
１１号議案のなぞ
S監事は去年１２と13期として去年選出された。
任期は2年なのにまた立候補した。
このなぞが解けない。
理事長さん、おしえて下さい。
1246さん
大やばでしょう
人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。
こいつ、大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。その内罰が当たるんだろうな。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね。
野村のコンプライアンス（法令遵守）違反はそのうちマスコミの餌食になるだろう、
ときのこさんは予見して数年前に書いていました。
最近明らかになった裁量労働制の違法適用、そのための過労死。
数ある大手不動産会社の中で野村不動産が、改ざん文書を国会に出した疑惑の財務省
と並んで、政権、永田町を揺るがす２大要因の１つになっています。またも予見的中。
こんな優秀かつ有能な管理組合員が１人でもいるマンションは幸福です。
予告
1年後、組会財産の5000〜10000万円が失われるだろう。
わかったよー。
３５００円の支払いをけちるために２７万円の弁護士費用を払うんだって。
なにそれー。
裁判をこさせているのは理事長だよねー。
だよねー。
監事にきいてよー。
オッケー。
1253
貴方こそネットでこぼさないでクレーマーさんとやり合ったらいかがですか。
また自作自演がやってるは。自分で自分を優秀かつ有能だとさ。
人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。
こいつ、大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。その内、天罰がくだるんだろうな。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね
1254様
修繕工事をめぐっての設計、監理会社の不祥事が取り上げられていますね。
管理会社もその１つと思っていましたが新たな業種にも注意が必要であることがわかりました。
なんと、弁護士業界です。
第三者管理や第三者理事に導入に目をつけたビジネスモデルが胃に沿わない方向に動き出して居ることを知りました。
弁護士を理事に採用したら何が起きるでしょうか。
管理者や理事となった弁護士が理事会や組合員を操り合法的に組合財産を横取りすることは簡単です。
全ての弁護士がそうするとは言いませんが気をつけねばなりません。
修繕委員会長をしていた方によると、修繕委員会の長は工事費の5%くらいのバックの申し出があるそうです。
もらうか否かは本人の意思次第だそうです。
修繕工事担当理事、理事長も同じことが言える事は想像に難くないです。
私はその様な不正を防止するために理事や監事に立候補していますが理事長が反対票を投ずるので役員になれません。
私を役員にしたくない理由は何でしょうか。
考えること自体面白いですね。
今期から第三者が理事や監事に就任しました。
その費用、年額約450万円は組合員の負担となります。
ご購入を検討されている方はこの事をご承知ください。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
それはそうと、顧問に年間450万円も払うのはやはり高すぎだと思う。
企業でも相場は月3～5万円程度だよ。
[NO.1265～本レスまで、削除されたレスへの返信のため一部の投稿を削除しました。管理担当]
弁護士は報酬分の仕事をしていないのでは？
例えば、ベイクレの過去の判決に目を通していない。
役員は理事会で推薦せず立候補と輪番制で決めることになっているが、
直近の総会では守られていなかった。
組合員ファーストと宣言するが実は自分だけファースト、人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニア兼裏金要求マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。
大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。
こいつがいなくなれば毎年450万円の無駄な管理費が節約できます。住民のみなさん、ご購入検討されている方、早くクレーマーかいなくなるといいですね。
その内天罰がくだるんだろうな。 76だからいなくなるのも時間の問題ですが。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね。
役員報酬未払分3500円の支払督促申立に対して理事長は異議申し立てを行いました。
理事会理事であるファーストの弁護士が理事長の代理人です。
弁護士費用は30ー40万円くらいでしょうか。
3500円を払いたくないために10倍の弁護士費用をかけるという事です。
1271さん
あなたが言うクレーマーは理事長に意見・質問を提出していますよ。
コラボにもアップしています。
しかし理事長は答えません。
監事もそれを知っていながら理事会に意見しません。
6月の規約改正で管理費などの負担額表が無くなりました。
これは6月以降の管理費も修繕積立金も支払う根拠がなくなったと言う事です。
管理費を払わずに売却してしまう方がいるかもしれませんね。
この状態を監事は放置しているのですよ。
この責任は理事長、監事、顧問弁護士にあると言えますからその損害金は3人で払うのでしょう。
総会での監査報告は虚偽だと思いますよ。
このような状態が続く限り裁判沙汰は無くなりません。
あなたの様に根拠もなく投稿している事自体はずかしいと思わないのでしょうか。
というよりベイクレの恥です。
《match＋pomp》マッチポンプ
〔マッチを擦ってつけた火を自分で消火ポンプで消す意〕
自分で起こしたもめごとを鎮めてやると関係者にもちかけて報酬を得ること。
託児所補助金は規約外支出と言って裁判を起こさせておいて法廷代理人契約を取り付ける。
ベイクレの顧問弁護士はこれにぴったりではないか。
弁護士理事に注目。
組合員ファーストと宣言するが実は自分だけファースト、人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニア兼裏金要求マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。
大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。
こいつがいなくなれば毎年450万円の無駄な管理費が節約できます。住民のみなさん、ご購入検討されている方、早くクレーマーかいなくなるといいですね。
その内天罰がくだるんだろうな。 76だからいなくなるのも時間の問題ですが。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね。
組合は裁判を起こした側を非難しているが、裁判に負けたってことは、やはり非は組合あったと考えるべきだろう。
裁判を脇に置いといても、マンションの管理費を一部の人の子育てに充当するなんて、冷静に考えたらおかしなことだよ。
訴訟合戦してるとお互い法律に詳しくなるね。
チキンレースだね
組合が裁判に負けたのなら、裁判費用は役員たちで弁済しないとだめだよ。
組合員の管理費の公金使って負けたのだから。
どうして裁判をさけて和睦しなかったのか？
組合員ファーストと宣言するが実は自分だけファースト、人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニア兼裏金要求マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。
大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。
こいつがいなくなれば毎年450万円の無駄な管理費が節約できます。住民のみなさん、ご購入検討されている方、早くクレーマーかいなくなるといいですね。
その内天罰がくだるんだろうな。 76だからいなくなるのも時間の問題ですが。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね。
訴訟マニアって訴訟するには金がかかるよ。
弁護士に頼めば着手金だ32万4千円必要。
金持ちじゃないとできないね。
金持ってないと訴訟は出来ない。
損害賠償請求のような給付訴訟でない、確認訴訟や形成訴訟でも、
勝訴するまでに60万円以上必要。控訴されたら更に金がかかる。
訴訟は、収入印紙と切手代、訴状に使う用紙や封筒があればできるようだ。
それなりの知識がある人が訴訟を起こせばそれほど費用はかからない。
しかし、知識がない人が訴訟を起こすと司法の場は混乱するし、相手の弁護士も迷惑する。
理解させるのも一苦労だし、自分の都合のいいように解釈されたり、厄介なことにもなりかねない。
結論、内容はともかくとして金がなくても訴訟はできる。
>>1283
本人訴訟すれば金はあまりかからない。
でも管理組合に勝ちたいなら弁護士に委任する代理人訴訟にすべきだな。
被告管理組合は本人訴訟なんかしないよ。弁護士費用は管理費から出せるのだから。
次の訴訟は何ですか？
訴訟マニアの当人は管理費削減と言っているけど、訴訟して管理費を流出させる矛盾。自分の立場や考えを正当化するために組合の管理費が失われていくのはおかしいと思う。
住民に管理組合の運営に関して訴訟起こされるのは、理事会のコンプライアンスが機能してない証拠。
訴訟の原告を管理組合の監事として三顧の礼を尽くして迎い入れれば問題は解決する。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
1285
11、12期理事、監事への損害賠償請求らしい
濫訴だとして、管理組合運営に悪影響をおよぼしているとして
こっちの弁護士に訴訟を提起させたほうがてっとり早くはないのかなぁ。
自分が被告になればちょっとは懲りるんではないかと。
>濫訴だとして、管理組合運営に悪影響をおよぼしているとして
不法行為が成立するか否か、新しく顧問になった弁護士に検討してもらったら？
理事会の悪政を正し組合員の利益をはかる正義の訴訟だから濫訴ではないと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/
託児所補助金違法支出と判決され、管理組合の負け。
マンション管理新聞に出ていた。
これで1000万円にもなっていた無駄な支出が止まった。
託児所利用者が応分の負担をしていれば訴訟はなかった。
値上げしても周辺の無認可施設より安かったのにね。
利用者のエゴが託児所を潰したと言うこと。
まぁあのお爺さんのせいで年に何百万もの弁護士報酬が要るわけでしょう。
普通に訴訟を抱えまくっていなければ月に数万円が相場。
何千万円だかのお金の垂れ流しを当人は問題視しているわけだが、なんでも訴訟に
してしまう人が一人マンションに住んでいるだけで毎年何百万かが消えていく
わけだ。 訴訟大好きなお爺さん一人で理事会は事実上なにも動けなく
なってしまうわけで。ここ匿名掲示板でマイナスほうこうで話題になっているだけで
大きな資産価値損失で、やれリプレースの値切りだ、保育園補助だよりもはるかに
大きな損失をマンションの価値に与えていることに本人は変な正義感でつきすすんで
しまって気が付いていないわけだ。
だとすると痛々しい気はするね。
1297
この投稿、頂きます。
>>
それは違う。
自腹で訴訟起こす英雄が居なければ、組合員の公金である管理費から湯水のごとく無用な金が垂れ流されていく。それを止めるための訴訟であるから、管理組合が応訴に金がかかるのは自業自得だ。
筋違いなことを言うな。
原告は理事会の悪を駆逐した管理組合の救世主だろう。
1301
原告:管理組合費の無駄使いがなくなったーーー>個人的利益。
損害賠償を払う人:総会決議させた理事長、応訴決議させた副理事長。
ベイクレに大きな問題を残したメルすみごこち事務所さんですが。
修繕工事をめぐる業界の悪質性と彼は戦って居ました。
しかし、業界の壁は厚く、撤退を決意しました。
メルすみさんへの評価は二分されますが評価できる活動だっただけに残念です。
彼のブログにその無念さが書かれています。
何故か url をここに書くと投稿拒否されます。
プロの管理会社や設計事務所が無知な理事や組合員を操るのは至極簡単です。
無関心組合員が多い管理組合は「判断能力なき社団」です。
業界はこの特性を熟知しているから無茶苦茶な不正をまかり通せるのです。
ベイクレもその状態にあると考えています。
>損害賠償を払う人:総会決議させた理事長、応訴決議させた副理事長。
理事長と副理事長がおとなしく払えばいいが、払わなければ判決を債務名義に損害賠償請求訴訟を新たに提起しないとならないのでは？そしたらまた応訴費用が組合費から支出される。
理事長、副理事長の個人ではなく、当時の理事・監事の役員全てに支払い義務があると思う。
反対票を投じたとしても責任はある。
自分は関係ないと思えることが不思議。
最後まで問題解決に努力する人が管理組合の救世主だと思う。訴訟だけが手段ではない。
反対票投じても賛成多数なら賛成可決されるのが民主主義。いかんともし難い。
責任はあったとしても弁済義務は免じられる。
自分の責任には真摯に向き合う、たとえ弁済責任がなくても。そういう姿勢あれば問題解決に向かうと思う。
恥も外聞も捨てて謝罪文書いて公開し、それで弁済が免れるならそれほど安いものはない。
弁済となると一人100万円以上か？
多分誰の責任とか個人責任を追及したのが、組合相手の訴訟大好きな方の最大の失敗だった気はします。
立候補でやるにしろ、輪番でやるにしろ理事会の役員は仕事でやってるわけではありませんし、例え区分法の理事長の善管注意義務違反を問うたところで、主張がフルに認められたとしでも責任割合は過去の判例からみても微々たるもので、少なくとも訴訟対応のために組合が使ってる弁護士代を認定させることができるとかは起こりえまさん。
マンション管理新聞などでも話題になっていた、保育施設への補助などをなくす勝訴を取ったあたりが引き時だった気もするわけです。どの個人が被告にできるという考え方をする時点でもはや闇落ち。その人と一緒に理事会やりたいって人はあらわれないわけですから。
今回はラッキーなことに何度かリプレース先がありましたが、過去の経緯というか、あの野村に逃げられたマンションだというのはもう知れ渡っていて、今回もとても苦労したように、大手管理会社が辞退して来るのは当たり前です。3回目はもうないだろうなとは思うわけです。
>その人と一緒に理事会やりたいって人はあらわれないわけですから。
裁判に勝ったら理事になって理事会で凱旋パレードでもするのですか？
>立候補でやるにしろ、輪番でやるにしろ理事会の役員は仕事でやってるわけではありませんし
そんな態度だから無責任になり組合員に訴えられるのだよ。報酬もらってんならまじめにやれよ！
マンション管理士は訴訟になって尻尾巻いて逃げたの？
何コンサルしてたのか？責任問われるね。
組合員に訴訟起こされるなんて理事会の業務執行能力の問題だ。
真面目なマンション管理士、イダケンのセミナーです。
修繕積立金を搾取されない為に役立つと思います。
https://www.idaken.net/study2.html
1316の一部紹介です。
ケン勉強会のお知らせ
当事務所主催の勉強会を不定期に開催しています。
イダケンが、マンション管理のポイントについて喋ります。
マンション管理士って本当に役に立つのか、何を教えてくれるのか、
興味のある方はどうぞお越し下さい。ご参加は無料です。
今回のテーマは、
『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』
2018年5月6日（日）13:30〜15:00
平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。
マンション大規模修繕において、悪徳なコンサルタントがのさばっているから気を付けるように、といったものです。
施工業者からバックマージンをもらい、管理組合の意思決定を誘導する。
本来はコンサルが行うはずの調査診断・設計を、実は施工業者に任せていて、何らコンサルとしてのチェック機能を果たしていない・・等々。
当事務所では大規模修繕のこうした闇を、かなり早くからホームページ等で伝えてきました。 未だに悪質な業者は後を絶ちません。
悪質なコンサル（設計事務所）によって、どれくらい組合が被害を受けるかを簡単にお話ししましょうか。
訴訟対応ばかりでお金が無駄にかかっているマンションとしてtwitter界隈でも有名になってきましたね…
そろそろ損害賠償請求できるかな？
訴訟起こされる原因は理事会にあるのでしょ？
普通はお金かかるから組合員が訴訟起こすなんて滅多にありませんよ。
何いってんの？
どんな内容だろうが訴訟の原因は原告だよ
司法に訴える選択をした責任は原告にしか発生しない
濫訴は不法行為として損害賠償の対象になるから
数百万円の弁護費用をやっと回収できるかな
濫訴なのかな？
管理組合費から託児所の補助金支出するのが間違ってるでしょう。
本来なら託児所の運営は受益者負担にすべきなのに、それをやらずに全組合員のお金を使った。
託児所を利用するのは一部の組合員だということを理解してない。
そこで勝ったところで選択は２つあったわけだよね。
結果として住民の誰からも指示されない方向性を選んだのは作戦ミスだったと思います。もう手遅れ感はありますが。
朝日新聞（５月１２日）朝刊の一面トップ「マンション修繕 割高に注意」、
「戸当たり７５万～１００万円 最多３１％」。
社会面「リベート横行 膨らむ費用」。
国交省による調査結果の発表（１１日）を受けての記事。
頭のいかれたクレーマーなんて相手にしなきゃいいよ。こいつを相手にしても何にもいいことはない。
他の住人が誰も望んでいない、くだらない訴訟を起こす、こいつの存在自体が管理費の無駄使い。
理事会もこいつの住民の声カードに返答する必要なし。時間の無駄。相手にする必要全くなし。
住民の声カードに返答しなくてはならないとは管理規約に書いていない。
どうせほっといても訴訟は起こすから、法廷だけで対応すればいいのに。
本当こいつの投稿見てるだけで吐き気がするは。
コンプライアンスの問題でしょう。
管理規約違反、区分所有法違反を漫然と放置している組合員の方が問題です。
理事会がコンプライアンスに関して自浄能力が無いから訴訟起こされるのですよ。
>>1322
>結果として住民の誰からも指示されない方向性を選んだのは作戦ミスだったと思います。
組合員の公金である組合費の毀損を防止することが目的でしょ？
住民に指示されるとかは関係ないですね。
自浄作用の期待できない理事会に対しては、悪政を正すために訴訟で鉄槌をくらわすしかないな。
理事や理事長を長いこと歴任、自分への鉄槌に多額の費用を使わせるべきではありません。
第三者的にふるまうのは違うと思います。
原因があって結果があるのです。
それなら管理組合は非を認めて応訴しなければいい。
原告組合員の請求通りの判決がでるが、管理組合は訴訟に関してコストミニマムになる。
それがいい。
>>1327
>悪政を正すために訴訟で鉄槌をくらわすしかないな。
非を認めない理事会への鉄槌第二弾は破滅、自滅。
住民の誰からも支持されなくなる日は来る。みんな気付く。
ウソと悪が永続した例を知らない。ヒトの知りたい欲は強い。
多数決で正論を否定する時代はもうじき終わる。
多数決が正論に軍配をあげる時代の（再？）到来。
総理大臣、医師、～長であってもウソつきなら後悔が待つ。
こいいう組合同士の揉め事や対立、そして訴訟への発展がマンションの資産価値を下げるのがわかっていない。
自分たちの大切な資産（固定資産、積立金）を守る事を考えるべき。
争っている場合ではない事に早く気付くべき！
>組合同士の揉め事や対立、そして訴訟への発展がマンションの資産価値を下げるのがわかっていない。
いくら資産価値が下落するの？
1333
監事が知っています。
資産下落価格/㎡を教えてください。
まともな監事こそマンション価値向上の条件。
訴訟の震源地は監事である事が判明した。
まともな監事がいれば訴訟される事はない。
まともな弁護士理事なら訴訟される事はない。
月額27万円の弁護士理事さん、がんばって。
管理者解任裁判はどうなったの？
監事さんの裁判は？
1320さんは義務教育受けてるのかなあ！
購入検討中の方へ
1324のようなご立派な方がいる事をご承知ください。
理事長は確定申告しないとやばいです。
マッチポンプ弁護士が潜入か
追徴課税は厳しいです。やられました。
衆議院本会議「内閣不信任決議案趣旨弁明」（７月２０日）から：
>既に言われている話ですが、いわゆるエレベーターのパラドックスという話
>があります。老朽化した分譲マンションにエレベーターをつける。みんなで
>一致をしてエレベーターをつくることには賛成をした。エレベーターの費用
>分担をどうするのか。
>実は、こうしたマンションの区分所有の決定のあり方は単純過半数ではあり
>ませんが、そこを少し省略して説明をすると、例えば、二階以上の住人が結
>束をすれば、エレベーターの費用負担を一階の住民だけに押しつけるという
>決をとることが可能になる。（発言する者あり）似たようなことをしている
>んですよ、高橋ひなこさん。民主主義というのは、必ずしも多数決とイコー
>ルではない、多数決をもってしてもやってはいけないことがある、多数決を
>やる前には、やらなければならないことがある。
↓ 引用元（該当の箇所は中盤）。
http://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/00...
または、扶桑社『緊急出版！枝野幸男、魂の３時間大演説』（８月９日発売、
６９０円＋税）。
賃借人も理事になろうーーー呼びかけです
これまでは組合員しか理事になれなかったのですが規約が変更され誰でも理事になれることになったそうです。
無駄な管理人費用を減らせば家賃も下がります。
修繕工事も見直しましょう。
賃借人理事が半数を占めれば実現可能です。
家賃を少しでも下げたい私と妻は理事に立候補します。
賃借人理事長を私は目指します。
組合員は理事になりたがらないので絶好のチャンスです。
是非立候補してください。
賃借人も総会や、理事会議事録が見られます。
利害関係人として閲覧請求すれば良いのです。
理事になるには現在の理事会の実態を知る必要がありますからね。
>これまでは組合員しか理事になれなかったのですが規約が変更され誰でも理事になれることになったそうです。
賃借人って何れ出て行く間借りだろ自分の資産でないマンションの維持管理してもしょうがないのでは？
第一、真剣になれないと思うよ。自分の家じゃないんだから。管理費も修繕積立金も払ってないのだから。
賃貸の外部オーナーが、自分の代わりに賃借人に理事になってもらって理事就任義務を果たす、こんな程度の使い道しかないね。
区分所有者じゃなく占有者もＯＫということ。
占有者は賃借人とは限らない。親族の場合もある。
子供とか祖父母とか婿養子とか。この場合の方が多いと思う。
要するに現に住んでる人ということ。区分所有権がなくても可ということ。
理事は、人間関係で気苦労がハンパない。
クレームとか、裁判とか。
いつでも引っ越しできる立場なら、ストレスなく過ごせるかもしれない。
http://yumesekkei.jp/wp/wp-content/uploads/2014/06/c0b87b0f576091f91a837e53942db27d1.pdf#search=%27丸山肇%27
なんかスッキリしなかった野村の後釜選考。
夢設計が大和を推薦した。
稲葉マンション管理士と大和のボスとの関係、なるほどね。
こんなに親密だったんだ。
ここにもあるよ。
稲葉マンション管理士が大和のセミナー講師。
http://www.daiwalifenext.co.jp/template/interview04.html
管理費が無料になったってホント？
間違えた。
修繕積立金増額でした。
1356さん
メンテナンス部会長の意見を教えてください。
どこに共感したのですか。
臨時総会の議案はひどすぎる。
大和や理事長は総会で何を決議すべきかわかっていない。
弁護士理事や監事はこの議案を点検する責任がある事を知っているのか。
これじゃまた裁判になるよ。
ネット料金の減額は管理費徴収金額の変更に相当する。
こんな基本的な事を知らないなんてお粗末すぎる。
理事長が解任請求されてる事に納得。
清掃作業のレベル低下が目立ちます。
メンテ部会長は舐められてんじゃないの。
それとも買収されてる？
民事ではなく刑事訴訟を考えてみたら？
清掃委託費が随分増えてます。
買収はないと思いますが、舐められてるのは否めません…
きのこさんの予言が的中したエピソード：
（取調室にて）
私「管理人の手練手管によって・・・」
刑事「テレンテクダ？ 何語だ？」
私「日本語です。四字熟語です。」
＊ ＊ ＊
（取調室に向かう途中で）
私「親子で日参ですわ」
刑事「ニッサン？ ニッサンて何だ？」
有名自動車会社とでも思ったのだろうか。
清掃作業のレベルも大切ですが清掃会社はしっかり経理出来る方を据えたほうがいいと思います。
何度も倒産の危機を社長の家族が身を削って助けてるのにそのお金は活かされず会社の支払いをずっと滞納してるのはおかしいと思います。
何が言いたかというと、借りたお金は期限まで返す、従業員の社会保険料や会社の税金も期限までに払ってほしいだけです。
しっかり会社の舵取りをしてもらえる事が管理組合としても安心して仕事が任せられると思います。
直接的にマンション管理をテーマにした本ではありませんが、刊行中の
『誰のために法は生まれた』（木庭顕 著、朝日出版社）１８５０円＋税
をおすすめします。
帯には「追いつめられた、たった一人を守るもの。それが法とデモクラシー
の 基（もと）なんだ。」と記されています。
徒党に対するたった１名の告発者の正当性が人類史的に論じられています。
清掃作業のレベル低下するのは日常清掃を５人のところを３人でやったりするから低下するのは当然です。
不足の２名は日常清掃抜け出して他の現場に行ってる訳ですし。
メンテナンス部会長にも知れて、銀行行ってただけなんて見苦しい言い訳です。
また清掃作業時間ごまかして社長自ら帰ることもありました。
この件は警備員や管理人も知ってます。
役員募集には他薦欄がある。
組合員資格に制限がないから私は安倍総理とプーチン大統領を推薦しました。
総会で承認願います。
１３６９
野村時代から知られた話ですね。
監事が名誉毀損で訴えられたって本当ですか。
このマンション管理士はしっかりしてそう。
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/12/31/073000
マンション管理世直し本舗
監事さま
もう訴訟はないでしょうね。
野村に便宜を与えれば自分も儲かる。
野村に逆らえば村八分。
大和にリプレースしたら野村時代の膿がぞろぞろ。
理事長、監事の悪行も時間の問題？
総会議案7号8号？
裁判の中身がさっぱりわかりません。
地下水湧水事件。
これまた隠蔽ですね。
リアリズムに徹する、リアリストたれ、嫌でも現実を直視せよ、
これらは、言うはたやすいが本当に難しいことですね。
耳ざわりのよい心地よい「加工された現実」に囲まれていたい。
でもそれをやっていくといつの日かとんでもない局面を迎える。
７年前、当管理組合は理事会を中心にして管理人と住民一派を
守りぬきました。現在の監事は当時の監事と元専門委員です。
こんなことをまだやっていられる余裕があるということです。
ときどき、他のマンションが不正者を告発したと目にしますが、
財布のひもを締めている、経済的合理性が一応あるのでしょう。
不正者を守ったり放置しているようだと財政的にも甘さが出て、
予想外に苦しくなっています。全組合員に実態をお知らせして、
判断をあおぐ。隠蔽とは逆の、こういう姿勢が節約をもたらす。
「不正の否定から権利は生まれた。」と村井実『人間の権利』。
権利と正義と訴えは、同義語だそうです。権利は「在る」もの
ではなく主張してこそ誕生し、ふさわしい理由があれば正義に。
訴えがなければ例え憲法に書かれていても死語と化すとのこと。
黙らないことには高い価値があるようです。釈迦に説法ですが。
・区分所有法と標準管理規約との関係をどうみる
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5806.html
なかなか精緻な法的議論との印象を持ちました。
高輪ゲートウェイ駅まで徒歩15分ほどですし、来年にはまたこのマンションの価値がグッと上がると思うと住民として嬉しいですよね。
新駅付近のスーパーや飲食店が数多くできるので生活も変わりそうですね。楽しみです。
『週刊東洋経済』（最新３月２日号、７１０円）の
第２特集「漂流し始めるマンション」：
https://premium.toyokeizai.net/articles/-/20049
マンション総会決議は無効 個別電気契約で最高裁（日本経済新聞）
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4206516005032019000000/
ベイクレの仲介価格が下がってるって本当ですか。
独立系管理会社からの情報。
野村、三井、東急、三菱、長谷工？住友？は強い仲間意識あり。
この5社に競争入札させても金額調整される。
大和と稲葉さんは仲良しですね。
大和経由の修繕工事は20％のマージンが乗っていると考えたほうが良い。
その他業界のマル秘情報。
この情報を信ずるべきか聞き流すべきか。
４Ｋ、８Ｋテレビは見られますか。
テレビを買い替える時期を考えています。
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。
理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。
購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。
当選する方が正しいとは限らないです。
寝返ってまで理事長になる人もいます。
初心者マークと、部外者かどうかは無関係では？
最近、黒い服着た入管書を下げた人がよくインターホン鳴らしています。
何の用かご存知ですか？
「クローズアップ現代＋」今夜７：５７～（４５分）放送
「“都会のマンション”に異変！あなたはどうする？」
意見・情報募集中
https://www.nhk.or.jp/gendai/request/manshion.html
[No.1394から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当］
ここは大型犬を飼える貴重な物件と紹介されましたが本当ですか。
監事の投稿消されちゃったね。
名誉毀損で訴えられていたから腹いせに書いていたんだろうね。
古い投稿の1369
理事長、メンテナンス部会、理事各位、監事様
清掃会社作業員は契約書どうりに勤務しているか、日常清掃、定期清掃が契約書どうりに行なっているかチェックしてください。
庭にたくさんごみがあり、草もぼうぼうです。
ガラスも汚れていますね。
なめられてるんじゃねーよ。
チコ。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
なぜ裁判になるのか。
管理規約42条に「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない」とあります。
監事が素直に監査し、理事会や理事長がその指摘を素直に受け止め、反省すべき点を是正していれば裁判は不要です。
理事会を非難する組合員がいても、彼の意見を聞き、非難の背景を探り、お互い誠実に協議すれば紛争は回避できます。
監事が機能していれば組合内裁判はほとんど回避できるはずです。
爺いが提起した裁判の原因は監事が理事長をかばい、積極的に不正を隠ぺいした結果と考えています。
何故そう考えるかは、別の機会にご説明します。
裁判を非難する前に監事の責任が問われるべきです。
長期にわたり監事をしているS監事の責任は大きいです。
No1394投稿でクレーマーと断定された爺いです。
No1394は購入検討の方に発していますので名誉回復のために爺いもここで投稿することにします。
1394様 ご異論がりましたらここで議論しましょう。
オープンな議論こそ購入予定者、組合員の利益と考えます。
削除されたNo1394 投稿の原文一部転写。
「またクレーマー兼自作自演大好き爺いが負け惜しみ投稿してますね。
ちなみにBCTの理事選挙で立候補が否決されたのはクレーマーの爺いだけです。
中略
購入検討の方、裁判が頻繁に行われているような自作自演投稿ですが、裁判を起こしいるのはクレーマーだけです。その他の住民は概ね仲良く暮らしていることをお知らせ致します。 」
1394様 爺いがなぜ裁判を起こしたかご存知ですか。
爺いが提起した「臨時総会不存在確認請求事件」の訴状はコラボに掲載されていますがご欄になりましたか。
爺が提起した最初の裁判の背景は、「訴訟に及んだ事情」に記されています。
義務教育を受けた方なら「裁判権は国民に等しく与えられた権利」であることを知っているはずです。
裁判を起こすには費用や時間を消費するし精神的負担も大きいです。
それでもなお裁判に訴える、よほどの事情があるわけです。
自分の子供がひき逃げされ死んでしまった。1394様は放置しますか。
ドロボーが侵入し家財が盗まれた、放置しますか。
理事長が管理会社に便宜を与えている、放置しますか。
組合運営に不正があった時、99％の人が満足していても１％の人には裁判を起こす権利があります。 現監事も1/585の権利があると総会で発言しています。
裁判によって理事長や理事会の不正が表面化し不正が表面化し、その結果、他の組合員が利益を受けることがあります。
爺いは自分と組合員の利益を考えて裁判を起こしました。
これを独りよがりというのは自由ですがそういう前にまず訴状を読んでください。
この裁判では、裁判所は原告爺いの主張を認めると大変なことになると判断し和解を勧めたのです。
その和解条項が「理事会は役員を選別してはならない」です。
組合が原告となった裁判事例 その１
このマンションが裁判マンションになった経緯を紹介します。
N期理事長はバイクを違法駐輪していたA組合員を裁判にかけるという議案を総会に上程しました。
総会参加者のほとんどは裁判回避を理事長（議長）に訴えましたが理事長（議長）は決議してしまいました。
後日、理事長になった爺い（原告予定）はN期理事長が裁判を決断した理由を調べましたが関連資料はありませんでした。
この裁判に勝てるか検討したところ顧問弁護士は勝てる見込みはないと言います。
裁判に勝てる見込みもなくN期理事長は総会議案を上程したということです。
爺いは副理事長とともに裁判回避を試みましたが、A組合員は総会で決議したのだから裁判を起こせと主張します。
平行線になりましたが爺いと後任の理事長がA組合員と話し合いを重ね、ようやく裁判を回避することができました。
思い付きで裁判議案を総会上程したN期理事長、それを容認した監事の責任は重いです。
組合が原告となった裁判事例 その2
爺いは管理費等を滞納している組合員７名に対する裁判の原告となりました。
前期総会で裁判議案が決議されたので後任理事長の爺いはそれを実行しなければならないからです。
原告となった爺いは実に後味の悪い思いをしました。
訴状を受け取った被告（滞納者）から原告の爺い宛にお手紙がきました。
手紙には滞納者は入院中であったこと、分割払いが了解されていたことなど滞納に至った経緯が書かれていました。
爺いは背景を知らされず、滞納者が悪いとの管理会社の説明を信じ原告となってしまったわけです。
滞納者には私の立場、裁判の経緯を説明させていただきました。
結果として滞納者は素直に支払いをしてくれました。弁護士費用や裁判費用も削減できました。
管理規約細則「管理費等滞納者対応細則」に従い理事長や管理会社が適切に督促していればこれら7つの裁判は回避できたと思います。
これを怠った前期理事長、これを看過した監事の責任は大きいです
参考になるサイトです。
https://みんなの管理組合.com
例の貯水槽水泳事件。
大和ハウスだったのですね。
うちは大丈夫？
1394様は爺いの裁判を非難し、S監事が爺いの裁判により資産価値が下がったと主張しているので爺がなぜ裁判に訴えたか説明しておきます。
爺いが提訴した「臨時総会不存在確認請求事件」について説明します。
訴状の内容
請求の趣旨 第X期臨時総会は存在しないこと、第X期の総会決議は無効であること。
請求の原因 理事長が招集する総会は理事会の決議を要する。理事会決議を経ていない総会は不存在、総会決議は無効である。
原告の主張 被告管理組合の理事定員は19名であるから理事会開催に必要な定足数は10名である。第X期の理事会はこの定足数を満たしたことがない。従って第X期臨時総会及び通常総会は理事会決議を経ず開催されたものであるから総会は存在しないし、存在したとしても決議は無効である。
原告は「訴訟に及んだ事情」において以下の点を列挙し、「理事会が規約を守らなければ組合員も規約を守らなくなる」、「理事長が理事会を私物介している」と訴えた。
1. X－１期理事長は総会決議を実行しなかった。
2. X－１期理事長は理事会や総会決議を経ずに庭の変更工事を行った。
3. GCから得た補償金1000万円超をX－１期理事長は目的外に使用した。
4. X期臨時総会で決議した託児所事業者への補助金は規約外支出である。
5. 自治会への支払いは規約外支出である。
6. 理事会議事録が開示されていない。
7. X-1期理事長が上程した野村との業務委託契約に関する総会議案は虚偽記載が多く、1200万円も増額した契約金額は不当、背任行為によるものである。
8. 第X-1期理事長は自分にとって都合悪い組合員（原告）を排除し続けた。
9. 第X-1期理事長は理事会を私物化した。
本裁判は、X期理事会が定足数を満たして開催されてかが争点である。
被告はX期理事会が定足数を満たしたという証拠を提出できなかったが1審（地裁）は爺いの訴えを退けた。
これは本人訴訟によくある裁判官の心象判決と思われます。
爺いは事実判定、判決の論理構成に異議があるとして控訴しました。
2審の控訴審（高裁）は、被告はX期理事会が定足数を満たしていなかったことを重視し1審判決を容認せず、和解を勧めてきました。
爺いの主張を認め判決を下せば、被告組合がすでに契約していることがすべて無効になってしまう。
そうすると組合や企業が大混乱に陥入ると考えたからだと爺は考えました。
続く
1417の続きです。
控訴審最終審で、裁判長は「このまま判決を下せば組合は大変なことになりますね。和解でどうでしょう」と双方に和解を打診してきました。
爺い（原告）は「この裁判は組合に混乱を与えること目的としていません。理事会は規約を守ってほしいとの願いで提訴しました」と述べ和解協議に応じました。
裁判長の発言は、理事会は成立していなかった、との判断を示したものでしょう。
裁判長が提示した和解条項は、「理事会は役員を選別してはならない」という趣旨でした。
理事会が正常に機能すればこのような紛争は回避できると裁判所は考えたということです。
原告は、紛争の背景には野村がいると主張し、野村との業務委託契約を解約すること等を要求しました。
一方、被告組合はマンション管理士（メルすみごこち、代表深山州氏）との契約解除を提案してきました。
裁判長は「正しい理事会運営になるように貴方（原告）が理事になれる道を作るのだから裁判所の和解案に応じてほしい」と爺いに強く説得してきました。
爺いは不満でしたが今後を信じて裁判所和解に応じました。
私を応援してくれた組合員数名、マンション管理センタ―や高層住宅協議会は判決を望んでいましたので爺いは彼らを裏切ったともいえます。
しかし、私はさらなる紛争を回避するために和解調書に署名しました。
判決をもらえば、理事会は無政府状態（役員の選任しなおし）になり、野村との契約や清掃会社との契約は無効となり（日常管理不在）、託児所は直ちに閉鎖となったでしょう。
爺いは組合員の良識を信じ和解に応じました。
これが間違いだったようです。このことは改めて紹介します。
結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！
1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。
理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。
購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。
顧問弁護士の顧問料費用相場｜知っておきたい顧問契約の料金
https://www.komonhiroba.com/legal-affairs/advisory-fee-rate.html
管理組合運営に際し外部専門家の活用は好ましい事ではある。
専門家の活用の目的は、「紛争を回避すること、組合財産の防衛」にあるといえる。
クレーマーに対しては、法律的正当性を以て対処し納得させることであろう。
ベイクレ管理組合は、弁護士を20117年11月から顧問として、1019.3月から外部理事として起用した。
その報酬は以下の通り。
顧問弁護士 月額 16.2万円
外部理事 月額 27.0万円+総会出席等5.6万円（半日日当）
第4期で起用したＮ弁護士の報酬は月額10万円、第5で起用したＡ弁護士の報酬は月額5万円。
マンション管理士を顧問とする場合の相場は3-5万円と言われる。
月額27万円、高額な報酬に驚かない弁護士、マンション管理専門家は居ない。
企業顧問の報酬がＨＰに紹介されていたので紹介する。
https://www.komonhiroba.com/legal-affairs/advisory-fee-rate.html
から、
＃＃顧問弁護士の顧問料費用相場｜知っておきたい顧問契約の料金
顧問料の多くは3万円から5万円、なかには1万円という設定も
この調査で顧問料を5万円に設定する弁護士が多くなっているのは、過去に日弁連が弁護士報酬の基準となる規定を定めていたから。とはいえ、そうした報酬規定は平成16年に廃止され、現在は弁護士が自由に報酬を決めることができます。そのため、最近では顧問料の相場は3万円程度となっており、なかには1万円程度に設定する弁護士や法律事務所も見られます。
＃＃
とあるように、弁護士会の競争は最近さらに激しくなっているとを考えれば企業の顧問弁護士の報酬は月額3～5万円でしょう。
責任義務のない弁護士理事ならもっと安価。
そんな業界にあって、月額27万円というＴ弁護士への報酬は異常と言えます。
なんとセレブなマンションなのでしょうか。
それとも、組合員が植物人間状態なのか。
管理組合が提訴される。
それは、「監事が常識的監査をしていないから」、に尽きる。
監事が理事長や管理会社の不正行為を隠ぺい（黒を白）すればするほど爺いは戦わざるを得ない。
裁判テクニックもますます磨かざるを得ない。
爺いは裁判予告をしたのち提訴している。
Ｓ監事は「裁判がマンション価値を下げた」といった。
裁判を回避したいなら常識的監査をすることだ。
弁護士理事も弁護士の倫理規定に沿って適切に職務をすることだ。
>>1422 爺いさん
結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者希望者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！
1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。
理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。
購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。
関西電力の経営陣がたくさん金品をもらっていたとの報道、気になります。
「電気料金がめぐりめぐって電力会社幹部のふところに落ちる構図」とか、
マンションの管理組合にもあてはまりそう。
「同社の監査は機能していない」との指摘も盛んですが、
>1422 爺いさんの書いた
>「監事が常識的監査をしていないから」
という見方と共通していて、爺いさんの正しさが表れていると感じました。
ベイクレストタワー住民のみなさん、またクレーマーが自作自演の投稿してますね。
自分の投稿に誰も賛同してくれないので、自作自演、なりすまし投稿しかできないなんて、みっともないですね！
何度も言いますがクレーマーは所詮、我々住民をレベルが低いと公然と書くような人間です。↓
バッシングを受けて当然ですよね！
結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者希望者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！
1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。
理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。
購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。
買ってはいけないマンションですか。
ここは築15年目ですが、大規模修繕工事の予定はないのでしょうか？
[NO.1429と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
ベイクレストタワーの皆さんは、野村不動産のマンション管理会社が契約を更新しないで離れていったということに、感謝すべきだと思います。
同社やそれにつながった理事会、管理組合のひどさを指摘するも、ベイクレと違って野村が残り続けている当マンションでは、業務委託料の大幅アップが打ち出されました。
個人としても、組合という組織としても、値上げを拒める展開なんてありえません。管理会社が作った手前勝手な資料が「理事会の活動報告」として配布されました。
来月に説明会が開かれ、春に二回目の説明会、５月の定期総会で上程の予定とのこと。大和を含む大手各社と中堅１社と相見積もりをとった、とも。そんな活動、いつの間に。
各社に敬遠された原因の項目に「○氏問題」と書かれています（○は私の苗字のアルファベットの頭文字）。不当なクレーマー扱いはここでも見られます。
他社ではダメだという資料を野村が理事長として作り、しかも更に他の管理会社がいいというなら同封のアンケート用紙に社名と住所氏名を記入して管理事務所に出せという。
結論は見えていますし、名ばかりの理事会であり管理組合であると知らせても、構成員のほとんどが選択を変えない（変えられない）でしょう。
値上げを受け入れ、カネを払うしかないか。野村なしではやっていけないマンションの悲しい姿。現実です。ウチでは議論など起こりません。
どうしたら管理会社らの強欲から、マンションの、管理組合の財を守っていけるのでしょうか。「クレーマーのじじい」呼ばわりされる人に理事長として働いてもらうくらいのことをして初めて守れるんじゃないでしょうか。
「まだ野村、これからもずっと野村」の当マンションでは、２００名超の組合員のうち、管理会社（管理員）に「ＮＯ（ノー）」が言える唯一の住人をずっと排除し、イジメ続けて今回、法外な管理委託料の値上げを提示されました。組合員たちの好む人、無難だと思える人を理事長にしてきて裏目に出ちまった感じです。
配布された説明会用資料にこんなことも書かれています。他の５社が辞退した理由として「利益を出しにくい管理組合運営＊」。注で「＊修繕工事や清掃業務等を管理会社が元請けするのではなく、管理組合が直接発注。」と解説して現在のやり方を批判しています。もっと管理会社の利益に貢献するマンションになれよ！というメッセージです。厚かましい。
他に「今回の値上げにより来期の単年度収支は大幅赤字」、「４年後に管理費会計は破綻状態に陥る。」と明記。だから、各組合員が納める管理費の月額も値上げするしかないねという論理で、管理会社が姿を隠して当組合の理事長的にお書きになってます。
最後に『マンション管理新聞』の記事がまるまる添付されていて、「今までよくこの金額で」の見出し、文中に「お荷物になっている管理組合とは縁を切りたい」との業者のコメント。
脅すこと、だますことばっかりのこんな会社、嫌です。
クレーマーのじじいが理事長になったら理事会が成立しなくなりますね。
2013年の理事会は理事だったクレーマーのじじいの我がままと偉そうな態度に他の理事が嫌気がさして参加をボイコットして11月までで理事会が１回しか成立しませんでした。
クレーマーのじじい？が理事長だったときは、理事会はほとんど成立していたのでは？
不成立は1回ぐらいだった気がする。
そもそも、当時は正統性が疑わしい理事会だったから、理事長と呼んでいいのかどうかは
よくわからんが。
彼に嫌気がさしている人は多いと思うけど。
じじいを攻撃するから裁判となる。
1424の身元調査開始。
1432 厚木さん
> 組合員たちの好む人、無難だと思える人を理事長にしてきて裏目に出ちまった感じです。
良くある話ですね。
理事長が管理会社の手玉に乗せられたのか、管理会社への金品要求を意図したものか、理事長や理事会・監事に判断能力がないのか、組合員が情報隔絶されているのか、組合員は情報を見る意思もない植物集団なのか。
老人詐欺被害者は被害にあっているとこを認識できるないから幸せなのです。
被害にあっているよと忠告した組合員が村八分にされる、良くあることです。
活動、思想家、政治家にして然り、正義感強い人、時代の先駆者が異端児にされることは歴史が示すとおり。
マスコミは管理費が安いとか積立金が不足とか煽っていますね。
煽っているのは誰でしょうか。
お金の流れを考えれば簡単です。
マンション管理費用について原価意識を持てばマンション資金は潤沢です。
原価、見積、契約金は別物です。
元大手ゼネコンの知人と懇談した。
私:公共工事の契約金額は、20%が営業費(政治絡み)、20%がゼネコン取り分20%、60%が下請け発注分と思っている。
知人:そんなもんだね。
私:私が公共工事の施工図面を基に民間企業での競争見積もりベースで積算したら、公共工事発注価格の60%だった。施工図ベースだから見積落としはないと思うけど。
知人:最近は営業費への世間の目が厳しいの減ってきているけどね。
知人:談合は永遠に存在します。
私:20年くらい前に談合決別宣言した会社名が今も摘発されているしね。
地人、私:、アッハッハ。
民間企業でも工事や製造原価は激減しています。
そんな環境下、お金に疎い管理組合がターゲットなのです。
3年前、野村が管理業務委託の契約継続を突然辞退した。
理事長が辞退理由をの説明を求めたが拒否した。
元理事長が大和に見積もり参加を呼びかけたところ営業部長が辞退した。
その理由は野村が辞退しその理由がわからない以上リスクが大きすぎるからと説明したしたそうだ。
新管理会社選考業務は夢設計事務所に補助業務を委託した。
見積もり参加を辞退していた大和が、突然見積もりに参加した。
何故、大和が見積もりに参加したのか、野村との契約金とほぼ同じ金額を提示して他社はこれを上回る金額だったのか。
このような偶然が起きる可能性は少ないから以下の疑問が浮き上がってくる。
野村か夢設計事務所がこれまでの契約金額を教えたに違いない。
野村が契約辞退した理由を丁寧に説明したに違いない。
修繕積立金なぢが潤沢にある事を大和が知ったからに違いない。
理事会は烏合の衆だから管理会社の思いのままですと伝えたに違いない。
うるさい組合員が居るがこれさえ交わせばたんまり儲かると言ったに違いない。
このマンションは訴訟マンションによって価値が下がったこのサイトや総会でで監事が公言した。
この発言をめぐって監事は提訴された。
訴訟を回避するために監事がいるのではないか。
＞この発言をめぐって監事は提訴された。
提訴・訴訟の結果、判決はどうなったのですか？
監事個人が名誉棄損で訴えられた。
なのに、弁護士費用を管理組合費で払ってくれと言い出した。
いずれ裁判内容は公開されるだろうがこの裁判は監事の原告に対する個人的恨み、無知・怠慢（書面解読力？）が原因。
だから管理組合が負担すべき理由はない。
監事は理事長と共謀して？総会議案に判例の一部を提示し組合員を欺き、総会議案を可決させた。その陰に顧問弁護士（詳細は別途報告）が存在するにちがいない。
この議決は無効だと裁判沙汰になること必定。
監事や顧問弁護士が訴訟を起こさせておきながらその火消しに管理費を充当する。
弁護士は管理組合から報酬がもらえる。
そんな監事がいるから訴訟マンションと言われるのだよ。
皆さん、昨年と今回の役員募集内容（資格）が変わっていることに気付きましたか。
昨年 組合員とか現に居住とかの制限がなくなり他薦候補を認めた。
プーチン大統領を推薦した人がいたけどどうなったのかな。
今年 組合員に限る、とある。
今期、管理規約の改正がありました？
理事、監事の募集人数もなんかおかしい。何故7名なんだろう。
理事定数は19名で半数改選だから10名を募集しないといけない。
5000円の月額報酬の監事さん、総会議案も監査してくださいね。
T弁護士理事は報酬月額37万円ももらっているのだからその分の仕事（少なくとも裁判回避）をしてください。
これも裁判沙汰だね。
T弁護士理事が代理人になればまた報酬がもらえますね。
>監事個人が名誉棄損で訴えられた。
提訴・訴訟の結果、判決はどうなったのですか？
>理事定数は19名で半数改選だから10名を募集しないといけない。
管理規約では理事は「19名以内」の可変だったと思ったけど、
今期、管理規約の改正がありました？
定数変更の際の総会議案では「19名を選定することが原則」との説明で上程したのだから
来期で任期２年目になる方の人数と合わせて19名を選任するべく募集するのが原則なんだと思う。
本来は期中に補充して１９名にするのが原則だけど。
原則は原則にすぎないけど…。
当然クレーマーの敗訴、監事の勝訴。クレーマーが３連敗なのは事実です。みなさん事実ですからなんら問題はありません。事実をありのままに口コミで広めていきましょう。
価格下落中？
＞事実をありのままに口コミで広めていきましょう。
監事が被告。
理事長が被告。
弁護士理事の報酬が年額550万円
公認会計士の報酬が年額120万円
理事長、監事が普通人ならあり得ない。
この事実を広めましょう。
懲りずに訴訟を繰り返す組合員ってのもあり得ないよね。
高額報酬を払うマンション＝植物人間患者病棟
訴訟する人＝医者
どうかな。
どっちも無駄な人生。
無駄な人生 は言いすぎだろ。
日常清掃7名、これに毎月の定期清掃で契約しているはずです。
メンテナンス部長が独断で契約変更したのだろうか。
人数が減った分、安くなるはずだけど高くなっていますね。
>>1455
日常７名だと足りませんね。
あと清掃スタッフに話を聞きましたがいつまで会社あるんだろうと心配してましたよ。
どこの清掃会社と契約するのは自由ですが一度スタッフの声も聞いてあげて下さい。
社員が辞めたり色々あって不安になる気持ちもわかります。
野村から大和になった直後、大和と夢設計とメンテ部会長が清掃会社mkbsの追い出しを画したそうだ。
しかし受け皿の大和の見積もりが高かったためこの計画はおじゃん。
それ以来メンテ部会長とmkbs社長は蜜月の関係。
従来からの契約内容を変更したことを部会長は組合員に知らせず契約金額もいつしか増額。
大和が動いたか不明だが最近再び2人の間に亀裂。
部会長はmkbsに解約すると通告したそうだ。
組合員が知らないところで何かが起きているという事だろう。
配管清掃は終わったのですか。
夢設計の役割を教えてくらさい
数年前に引っ越しましたがこういう掲示板があるとは知りませんでした。
ど素人が変な書き込みするのかもしれませんがご容赦を。
当時はエレベータやロビーでも気持ちよく挨拶などがいつも交わされ、こんなゴタゴタが起きていることも全く気づかず誇らしく暮らしていました。今思い返してもロケーションや景色も良く、住み心地の良いマンションでした。
今回、また別の住み替えを検討し、そのマンションでの実際の暮らしに興味を持ちこのサイトに行き着き、たまたま前に住んでいたここを検索してびっくりしました。
訴訟がお好きな方がおられるとは総会などで聞いていましたが、本当だったんですね。
ここでの批判的なコメントも含めて、その行為でマンションの価値が下がることを想像できないのでしょうか？或いは価値を下げて安く買おうとしているのでしょうか？本当に住人ならこんなマネ普通しないと思いました。
また正義の訴えに水を差して恐縮ですが、購入検討している方のここに住もうかな、という気持ちを確実に削ぐだろうなと。つまり価値を下げている気がします。
ベイクレスト後に住んでる今のマンション、住民間問題があるのですが、その一部の方の発散、当サイトを含む、もあってか、周囲のマンションより評判悪いのか、坪単価や新築時価格との差が開き、売りにくくて困ってます。
本当に変えたいとお思う気持ちや、その覚悟がおありなら、その正論や現体制の批判の表明、ここではないかと思いますよ。
正義の方が重要で、しかもこのサイトの書き込みがその体制の改善に効果的で、皆様のお持ちのご自宅の資産価値にご興味なければ放念ください。
ま、今となっては関係ありませんが、ベイクレストの部屋を気にいって買っていただいた方に申し訳なくて、つい。
訴訟がお好きな方がおられるかもしれないが、住人とは限らない。
訴訟大好きクレーマーは現在、訴訟3連敗中。理事・監事に立候補して通常総会で否決され落選。本当に迷惑な人間ですよね。
入居予定なのに詳しいな。
ここ、大規模修繕の検討は進んでいるのでしょうか？
もう築15年目、そろそろ防水シールも塗装も寿命ですし、経年に伴って少しずつ出てくるコンクリートのクラックも小さいうちに修復しておかないと、鉄筋まで到達したらおしまいですし。
３回目の大規模修繕工事が年内に始まる予定です。
最近、施工会社選定の過程が理事会議事録にて管理組合員向けに報告されております。
８社から１社に決めるにあたり、まず書類選考等で半分の４社に絞られました。
A社 －、B社 〇、C社 －、D社 －、E社 〇、F社 －、G社 〇、H社 〇
こんな表が議事録に記載されました。
残った４社で後日、ヒアリング会が開かれ、１社に内定が出されます。
ヒアリング会には、理事数名からなる「分科会」のメンバーと「管理組合運営コンサルタント」の建築士だけが参加し、他の組合員の出席は不可とのこと。
表を見て、「これはE社になるな」と思いました。
なぜなら、同じコンサルが顧問として君臨する他市の団地で大規模修繕が行われた際にたまたま訪問（←マンション管理問題提起のチラシを投函しに）した私は、E社のロゴ入りジャンパーを着た作業員を見ていたからです。
ヒアリング会の翌週末に早くも理事会が行われて「内定を出す」承認決議が無事遂行されたはずなんです。そこで理事会の”翌日”、「E社に決まったはず」でその理由は上記の個人的経験だと記した文書を組合員宅に配布しました。役員などの関係者以外は知り得ない選考結果を、あちらがまったく予期できない理由で”予言”してみたということになります。
その後の理事会議事録は、「ヒアリング会を経て選出した１社が３年半前に事故を起こしていたことが判明したため、理事会の前日に急遽分科会を開き、ヒアリング会で同じく高評価だったB社に契約先を変更することとした。」とやや複雑な文章を載せました。「３年半前の事故」とは、二十数メートル上から鉄パイプを落として下の歩行者を直撃した件でしょう。
理事会翌日の配布文書で知らせなければ、E社に内定を出して管理組合は大金を支払うことになっていたと思われれます。マンション、ひいては住人たちの命を守ったのは誰でしょうか。議事録の文章に従えば、理事会前日までに事故の件に気付いた「コンサルと分科会メンバー」になります。が、事故はテレビでも新聞でも報じられた全国ニュースでしたから、その会社に〇を付けて合格させた行為は「バレなきゃいいんだ」のたぐいの策略でしょう。
つまり、「コンサルと分科会メンバー」は、ある意味で住人の命を危険にさらしたと言えます。それが、議事録上では逆に「理事会の前日」に分科会が開かれて契約先を変えたことによって、”予言的中”の配布文書の存在と影響が全否定され、自分たちが皆の命を守ったという話になっている。
今回も、誰がワルで誰が善か、大半の組合員にだってわかりやすい話です。でも、管理会社やコンサルを変えようとは、誰もしません。このベイクレ掲示板で「訴訟大好きクレーマー」などと愚弄されている人がもし当マンションの管理組合に１人だけでもいてくれたら、悪に歯止めがかかる可能性が生まれるというものです。多くの分譲マンションは、こういう人がいなくて泣き寝入りさせられている、というのが実態なのでしょう。
訴訟大好きクレーマーに歯止めがかからないんだってば。
で、ここは大規模修繕の検討はすすんでいるのでしょうか？
プロセスは適切にふむべきですが、大規模修繕が必要なことにはちがいはないので、そもそも検討していないのならばやばいのでは。
>1466 の「その後」：
先日の日曜日、管理組合の定期総会が開かれました。
マスクをして会場に行ってみると、２４０名からなる組合では役員以外誰も来ていませんでした。結局、一般組合員の出席者は私を含む「たった２人」だけで、後から来た１人は、私に「またボイコット作戦か」と言わせないための動員なのだと考えられます。
１００近い委任状と６０を超える賛成の議決権行使書で例年通り全議案が可決承認となりました。今回は、施工会社選定の不公正問題が指摘されながらの大規模修繕契約と、「会社の基準が変わったので項目ごとの値段は出せない」と言われた中での管理費値上げとが大きなテーマでした。
前者については、今総会の議案書では「ヒアリング会を経て選出した１社＝B社」と記載されていて、１度決めた施工会社を変更した経緯が完全に消されていました。後者に関しては、総会の３週間前に理事長名で『ご意見・ご質問』という回答文書が全戸回覧され、掲載された２０ほどの意見のうちで値上げへの理解と賛同はあれど、否定的意見は一切ありませんでした。
下記は、その『ご意見・ご質問』の回答文中に記された「〇氏問題」（〇＝私の苗字のイニシャル）に関わる記述です。
・なお、〇氏問題を辞退理由とした２社が要望した事前面談で、〇氏問題は
業界では周知の事で、各社ともに受託に当たっての大きな懸念材料と考え
ている旨の発言がありました。
・〇氏が手紙等で非難している「委託費値上げは自作自演」、「説明資料は
プロの手による」等々は、誹謗中傷の類いと言わざるを得ず、理事会を貶
めるものです。今回の委託費値上げ対応案の策定に当たっては、（略）、
本回答をはじめ委託費値上げ対応案や説明会資料は理事三役で検討・作成
し、理事会にて審議・承認を得ているものである事を、この場を借りて改
めてお伝えしておきたいと思います。
先日の総会で、私は「規約などに定めのない『理事三役』で話を進めて良いのですか」と質問し、「月１回の理事会で対応できないから三役でやってきた」という”スピーディ説”を答えられました。私は、この三役なる手法は脱法行為であり、何をどう考えて決めたかを理事会の議事録等にも書かなくてすむ「隠れ蓑（ミノ）」なんだと思っています。
びっくらぽん！！
ベイクレの鉄筋コンクリートに錆が出ているっていうけど大丈夫なの。
清掃会社を大和にして良いの？
10％アップと言うけれど作業者数は7人から4人に減る。
1.1x7/4=2
2倍の人件費。
スーパー作業員？
理事会は節穴？それとも大和の傀儡？
ベイクレの顧問弁護士の報酬は 月額27万円
https://www.komonhiroba.com/legal-affairs/advisory-fee-rate.html
顧問料の多くは3万円から5万円、なかには1万円。
日本弁護士連合会（日弁連）アンケート調査
顧問料の平均額は約4万円（5万円が45.7％、3万円が40％）
びっくらぽん
セレブなマンションですねーー
その金額に見合うぐらい厄介な奴がいるんじゃないの。
顧問料の多くは3万円から5万円、なかには1万円という設定も
先日このマンションの内見に行ったんですが、あまりにも共用部の設備の管理が悪くてビックリしました。
他にもいくつか周囲のタワマンも見ましたけど、古びたソファーがガムテープで補修されてるなんてここくらいじゃないかと…。
よほどカツカツで買ってしまった人が多いのかなーとか思っちゃいましたけど、それだけではない事情がありそうですねここを見ると…。
マンションの価値を維持するのって一にも二にも管理とメンテナンスだと思うので、そこが破綻してると厳しいですね。
1480
厄介な奴とは具体的にどんな奴ですか。
管理会社による完全支配が確立した分譲のマンションに住んでいます。
その中身は、管理会社というよりも区分所有者自身が続ける悪政です。
会社は、別の設計事務所と共に、次々と知恵を授けてそれを支えます。
値段の変わらないどうでもいい選択をアンケートで尋ねて、民主的と
自他ともに認めていますが、いつも「理事会が決めます」とあります。
その理事会は１回の例外もなく管理会社の社員が同席し続けています。
毎月、構内の掲示や議事録の回覧で理事会の活動ぶりが広報されます。
その内容や支配のカラクリを指摘すれば、名誉毀損で不敬罪扱いです。
というか、いまやそれ以前に批判は認知すらされず、全員無反応です。
理事長や業者が主催するアンケートの盛り上がりとはえらい違いです。
私生活の半分を会社に管理されても何ら違和感なし、購入した以上は
仕方ないと泣き寝入り。集合住宅はそれなりの人しかいないようです。
私もその中の１人です。納得していませんが、太刀打ちもできません。
秋の味覚の代表、きのこが大好きなので、お鍋に入れて食べています。
自分のマンションのスレでやれよ。
初めてまして。購入検討者です。
2点住民の皆様に教えてもらいたいです。
1.北側低層階の部屋が暗い時間帯はいつからいつでしょうか？やはり早朝しか日が入らないでしょうか？
2.顧問弁護士月額27万や訴訟問題は本当でしょうか？
>>1471 厚木さん
その『ご意見・ご質問』の回答文中に記された「〇氏問題」
ここで紹介されてる意見は議案作成者(理事長、管理会社)の自作自演ですね。
修繕工事を行う業者は住民間の紛争なんて気にしませんよ。
このマンションは死んでますね。
>>1487 北側の部屋さん
お答えします。
1意味不明の質問ですが、北側が暗いという印象はないと思います。一瞬ですが陽が差します。3階は木が気になりますが。
2顧問弁護士でなく外部理事(弁護士)と外部監査(公認会計士)への報酬です。合計年額500万円位。
訴訟が多発していると監事がネット上で騒いでいました。
普通の監事なら訴訟されたのは監事の責任、恥、監査の不備と思うはずなのに。いい迷惑です。
訴訟の結果はどうだったのですか？
訴訟結果は管理組合の敗訴でした。
だから託児所が閉鎖され無駄な出費が無くなりました。
理事長解任請求事件では理事長が辞任したため裁判の理由がなくなりました。
原告の主張が実現したのです(事実上の原告勝訴)。
と理解してます。
こんな訴訟が起こされないようにするのが監事の役割です。
訴訟はその１件だけですか？
託児所の廃止は利用者がいなくなったための契約終了と聞いてますが…。
訴訟の続いてる途中で、組合から託児所への出費は不要になったとも聞いています。
国交省がマンションの「管理計画認定制度」（来春開始）についてパブリックコメント募集中らしいです。締切７月１５日。
