フージャースコーポレーション　その３

２２４さん
大きな買い物だからよく考えた方がいいですよ。
自分は諦めました。

顧客のためって書いてるよ。

他のスレッドからの抜粋。最近の営業ワンパターン。

私も最近思うところがあります。
以前からいろいろモデルルーム見学にいって、営業マンからお話を聞くんですが
なんだか頼りない気がするときがあります。
あるモデルルームで若い社員さんの説明のあと、３０歳後半ぐらいだと思うのですが
物件の良さ（その前に社員さんから聞いている話）と立地の話（これも社員さんから
聞いたはなし）と今買ったほうがよいという話をしていただいたんですが、話を聞いて
いるうちに、何だかこの人淡々と説明しているだけに聴こえました。
結局、帰りました。主人と帰ってから話したんですが、お客の気持ちや心をまったく
無視されたような気がしたと言っていました。
住宅はこれからの人生において大きな決断です。やはり、若い人の慣性なんでしょうか。
お話に重みがない方が多いような気がします。
かたや、他のモデルルームではご年配の方が営業されていましたが、人生経験など聞かせて
いただいたことがありました。そのときは何も思わなかった。
住宅は高額な買い物。後で考えると、後者のほうが結構安心して話が聞けたような気が
します。営業のみなさん、参考にしてください。

確かに・・・でも年配の営業でも自分の利益しか考えてないろくでもない人もいますからね。年が経つに連れて表には出さないものの、巧妙になってきている気がします。安心はできません。営業は金の為なら平気で嘘をつきますから。お客様のために〜とか綺麗ごとを並べても、結局自分の給料しか考えていませんから。。
だから私は信じないことにしました。
信頼のおける(友人や血縁)建築・不動産関係の方が近くにいると、本当の本音が聞けますよね。そういった方が近くにいたら、本当に家を購入したいと思っている人にぜひ力を貸していただきたいと思います。
ですが、結局は・・・やっぱり物を見る目は自分で養わなければいけないですね。
営業はその資料を出すこと、部屋の場所を案内するだけの事務作業員なんだと。(そんな奴らにこの大きな大金の一部が給料になるのかと思うとゾッとしますが)

ここで伺ってもいいものか迷いましたが、営業さんにお聞きする方が確実かと・・・
大手派遣会社２社に登録していますが、派遣でマンションＭＲの受付以外に接客の仕事があるようで、友人に聞いたらマンション販売専門の派遣会社もあると聞きました。
実際、ＭＲで働いている方でも最近は女性の方が多いようにも思います。
素人が、できるものなのですか？
営業を派遣で、できるのですか？

営業の方、若くて一生懸命だと思いますが、もう少し安心感の
もてる営業マンいないんでしょうか。
今は特に不安な時期だけに..........。

２２４さん、お気の毒です。
せめて施行が信頼できる会社だといいんですが、どこの物件の施行主もあまり良い評判を聞かないですね。
不明な点はしっかり確認する。工事や引き渡し前のチェックを入念にしてきちんと直させるなど、少しでも品質を落とされないように頑張ってください。そういうのも結構しんどいとは思いますが、一生物の買い物ですからね。
特に水回りはしっかりしてないと、下の階に水漏れしたりしたら弁償しないといけませんから、気をつけてください。

２２９さん
それは違うと思う。
若い人も年配者もたしかに悪い人もいるけど、年配者だからうそを
つくというのは偏見だと思います。

２３３さん
文章をよく読んで下さい。誰が全員の年配者が嘘をつくと書きましたか？
年配者で嘘をつく人の手口は、経験上表情に出さず言葉巧みであるケースが多く、信用させる話術その他が実に巧妙だと言っているのです。ある神奈川の物件で実際に知らず知らずのうちに罠にはまりそうになったことがあります。
大きな買い物だと誰もが言うこと。年齢関係なく用心深くしないと、文章を理解できないような人は痛い目にあいますよ。
忠告と聞くか、戯言と聞くか、どうぞご自由にですが。

２２３以外のみなさま
営業がどんなのであっても、いつでも冷静沈着に、判断しなければならないですね。なかなか難しいことですが・・・
私もまだ決めきれていませんが、大分絞れてきました。フーはちょっと考えもんですが、皆さんいい物件に巡りあえるといいですね。

２３４ばんさんへ、

自分も大まか同意です。
結局は営業と購入者との考えは、販売したいか購入したいかの違いがあるので、考えるところは買ってほしい、というのが前提ですからね。
経験つんだほうが、話術が巧妙になりますので、悪い営業の方は、巧みにごまかそうとするのは間違いない、と思います。


なお、私も物件はだいぶ絞れて着ましたが、物件自体は良く見えても、フーの営業のマニュアル化と、客を考えていない姿勢（もちろんフーだけじゃありませんが）は、それだけでマイナスです。不信感や、購入後を考えると、あまり良くは思えません。

フージャースさんの管理体制についてお聞きしたいのですが。

一例を挙げますと、現在販売中のMAXMODE　TX-３ですと、平均１６０００円程度で、戸数が１００戸。
あまり管理に詳しくありませんので、現在疑問に思っていること、及び、その考え方を書きます。
単純計算すると、全戸入居が合った場合、百六十万円ですよね。
で、管理体制が、管理人一人、週４．５日通勤（９〜１７時。すいません、少し違うかもしれませんが、時間帯は、同程度だったと認識しております）
管理費はそもそも、管理人の給料、雑費等がメインと考えますが、例えば、それが月６０万円かかったと仮定しても、マンションあたり年間一千二百万円程管理会社が儲かる計算となると思います。
しかも、フージャースさんと同系列です。
これを考えると、管理費が高いのではないか、と考えるのですが。

管理体制の割りに高いのでは？とフージャースさんの営業の方に確認したところ、そんなことはないですよ。また、体制が悪かったり問題があったら、現在は関連会社を使っていますが、住民から問題があがれば管理会社は変わりますよ、との返事がありました。

さて、ここでお聞きしたいのは
・１００戸に対して週４．５の通勤１人で管理が十分になされるのか。
・問題が起きた時、儲けがでかいのに、管理会社を変えることがありえるのか。
・この値段は妥当なのか。
・他物件がわからないが、フージャースさんの管理会社（株式会社フージャースリビングサービス）の管理体制はいいのか？
と言うことです。

あまり詳しくないので、どなたか詳しい方教えていただければ幸いです。

236さん

　そこです。購入した後は長期修繕費やその他の管理費が真っ先に問題となります。
　広告等では、修繕積み立て金のウェートを低く設定して謳っているところが大半です。
　本来は、必ずかかる経費である長期修繕の為の積み立て分が管理費の重点を占めるはずです。

　236さんが簡単に概算しただけでも判るでしょう！管理人さんが通勤で5日間、清掃人員数名
　考えてみても、積み立て費以外の管理費は管理会社の懐へ...です。

　我々も入居2年位からその事に疑問を持ち、近隣マンションの管理会社を調査したりして、フー
　リビングから変更いたしました。
　マンション関連の資料からも判るように、管理に関しては言っては悪いですが、素人同然です。
　実際にフージャースリビングの実績個数や年数を調べれば一目瞭然です。

　管理組合を立ち上げましたら、まずマンション管理専門の実績ある企業に依頼すること。これが
　資産価値を維持する事にもなるのですから。
　くれぐれも.....ここ大切です。

まずは一般論を申しあげますと、マンション管理業界は「薄利多売」の業界です。
フージャースリビングサービスさんのように、管理しているマンションの棟数（戸数）が少ない
場合、他社と比較して割高になるのは仕方がないことです。

また、フージャースコーポレーションさんのような新興デベは、年間の供給戸数がある程度増え
た段階で、恒久的に利益を上げるため、系列の管理会社を設立します。
ただ、前述のとおり、ある程度管理している棟数（戸数）が大きくないと利益が上がらないた
め、表向きはフージャースリビングサービスが管理会社としながら、大手管理会社に丸投げ
（再委託）します。従って、経費が二重に掛かり、割高になります。
　※今現在は分かりませんが、リビングサービスさんが設立された当初は、○谷工コミュニティ
　　さんに丸投げしていました。
　　その他、○谷工コミュニティさんから会計システムを購入し、遠隔監視システムは○谷工コ
　　ミュニティさんの独自システムのアウル24を間借りしています。


さて、個別の質問に対する回答です。

○管理員の勤務体制は、週４・５日で、１日７・８時間であれば十分だと思います。
　普通のサラリーマンと同様に、週４０時間以内しか勤務できませんので、もし勤務体制が足り
　ないということになると、もう一人雇わなければならず、経費が二重に掛かることになります。
　ただし、管理員が日常清掃業務を兼務している場合は、十分ではないと思います。

○「住民から問題があれば管理会社は変わりますよ」という意味を、236さんは勘違いされてい
　るようです。
　どのマンションも竣工した当初は、デベが指定した管理会社と管理組合が管理委託契約を締結
　することになります。
　ただ、当初の契約以降は、管理組合の意思で、管理会社を変更することも可能であるというこ
　とです。

○区分所有者の方々から徴収した管理費は、管理会社に支払われる「管理委託費」とそれ以外に
　分けられます。
　「管理委託費」には、管理員給料・清掃業務費・設備（エレベーター・消防設備・ポンプ等）
　点検料・遠隔機械監視費などの他に、管理会社の経費や利益が含まれています。
　それ以外には、植栽管理費・共用部電気代・共用部水道代・損害保険料・日常小修繕費・消耗
　品費（共用部照明用管球類等）・銀行手数料などが掛かります。
　詳細は分かりませんが、236さんが考えているような、年間1200万円もの利益は間違いなく上
　げてません。せいぜい、経常利益は３〜５％でしょう。

　ちなみに、私がかつて関わったマンションの一例を申しあげますと、９９戸のマンションで、
　月額管理費が㎡単価で１０５円でした。（つまり、８０㎡の部屋の管理費が月額8400円）


○正直、管理体制がどうかは分かりません。
　ただ、管理会社は物を造って売る会社ではないので、そのマンションを担当する人間（経験や
　知識）、それをバックアップする会社の体制（専門部署や研修）が重要です。

>>236さん

管理費は管理会社に支払われる費用と同じではありません。

管理会社以外に支払われるのは238さんのコメントにあるようなものです。
余った管理費は修繕積み立て金に充当するような規定になっているマンションが多いと思います。

詳しくは管理組合板などで聞いてください。

240
なんだこいつは。
フーの回しもんか。
それともフーを買ったただのひがみ野郎か。皆がマンションを購入するのに比較検討する何が悪い。
安さに何の理由があるのか知りたくて、皆ここに調べにきてるんだと思うが。
お前みたいなカスはわざわざここに来て荒らす必要はない。
フーを検討(購入)するのは身分が低いと言うのなら、フー購入者の240さん、せいぜい身分の低〜い暮らしをして下さい。さよなら。

さて、240みたいなバカはほっといて・・・

マンションの管理費や積立ての詳しい情報、大変勉強になりました。ありがとうございます。○谷工コミュニティの物件も大分値段張りますよね。信頼はできますが。管理費と修繕は今計画表を見せてもらえますが、それ通りにいかないようですね。２０年後には５万という話を聞いたのですが、本当でしょうか？戸建はその分駐車料もかからないし・・・悩みます。

２４０と２４２は同一人物とみた。
子供の遊び場じゃないんですけど〜。
２４１は代表して言ってくれただけだと思いますが・・・荒らしは通報しますよ。

預かり金って返ってくるんだよね？

こっちには1日2日のうちに大金を振り込ませるくせに、キャンセル後無利息で返金しますと言ってから1週間経っても何の連絡も無し。

最悪や。

今こそ一刻も早く回収するべき状況じゃないの！　＞預かり金

腐翁邪悪枢コーポレーションのマンションの建築仕様は、
リクコスのガチガチ仕様にさらに輪をかけたもので無駄が多い。
特に目に見えないとこ。

リクコス自身はもちろん、財閥系の大手デベも今は既に行っていない
仕様がたくさんある。

現在と同等水準のマンションが世の中に分譲されだして約20年。
どのデベも時代と共に、統計上不必要と判断された仕様は削除され、
建材自体の信頼性の向上もあり、無駄に過剰な仕様にならないように
仕様を進化させてきた。

遮音性、断熱性、耐久性など、お金をかければすべてを完璧にすることは
可能だが、それではどのマンションも億ションになってしまう。

腐翁邪悪枢は、リクコス絶対主義者が多いと見えて、
昔在籍してた頃のリクコス仕様が万能の考えている社員が多い。

そしてやたら無駄な仕様（金がかかる仕様）が多いくせに、
建築費は他のデベよりもケチるから、施工してるゼネコンは大変。

やむ負えず、職人の質を落としたり、職人の数を減らして、
無理に施工するしかない。

これが、腐翁邪悪枢のマンションの入居者のクレームが多い理由。

以上、腐翁邪悪枢のマンションを施工してる者よりの報告でした。

>246

そうですよね。回収するための手をいくつか打とうと思います。

振り込んだお金は手付けではなく預り金であることは文書で示されてます。
そして契約締結に至らなければ無利息で返金することも。

契約書に印は押してない、どころか実物を見てないし、重要事項の説明も受けてない。
部屋を見てから決めることになっていて結局見てないし。（完成物件です）

なのにローンの申込まで勝手にされていた。
（まだ購入するとも言っていないのに。事前審査のはずなのに。）

なんかこちらの意志を確認せずに「とりあえず入金してください」というやり方に不信感はあったのですが・・・。

とにかく一刻も早く回収できるよう手を尽くします。