専有部分の給水管更新を修繕積立金でやっていいの？

以上のように整理してみると、やはり専有部分としたまま行うのは問題がありすぎます。この方式だと、良かれと思ってやったことでも、納得できない組合員がいる場合には、最悪、訴訟沙汰になって役員が責任を追求されるおそれもあります。
しかし、標準管理規約第２２条第２項のような規約・細則の整備を併せて行うことを条件に（これがないと「特別の影響」で無効となるおそれがある）、共用部分に変更して行うのであれば、区分所有者間の利害の衡平に関して疑問は残るものの、法的にはクリアできそう、との結論に至りました。
なお、弁護士には「ダメ・・・ダメ」と言われましたが（>>55）、枝管は専有部分であるとの前提での相談であり、共用部分に変更する場合については相談していません。

法的解釈についてはだいたい出尽くしたと思いますので、この辺でひとまず終わりたいと思います。様々なご意見、ご指摘ありがとうございました。

私は、基本的には各区分所有者が管理責任を果たすべきで、一部の無責任な区分所有者のツケを管理組合（というより他の責任ある区分所有者）が負うような公金（修繕積立金）の支出は安易にすべきではないとの立場です。
しかし、このスレでは管理組合が実施すべきとの意見も多いことを踏まえ、引き続き皆さんのご意見を参考にしつつ、管理組合により一斉に更新することの是非について検討していきたいと思います。

＞管理組合により一斉に更新することの是非について検討していきたいと思います。

もうすでに検討したと思うけど。まだ何か足りないですか？

こういう理事がいるところの理事長は大変だ。強行したくなる気持ちもわかる。

法律は、正しいことを決めているわけではなく、社会が円滑に動くことを決めている
だけのことをご存じない。

↑はたぶん管理組合にあらゆる責任を負わせようとする無責任な区分所有者ですね

＞管理組合にあらゆる責任を負わせようとする無責任な区分所有者ですね

意味不明。

管理組合主導で、配管の交換したっていいと思うけど。個人だと、なにかきっかけが
ないと、わざわざ配管の交換しようと思わないし・・・・

責任、責任って、なんだかうざい。水や汚物が漏れて、建物が傷む前に対処しないほうが
よほど問題だよ。永久に法律論議やってたら・・・

もうあきれかえった。ばいばい、去ります。おたっしゃで・・・勉強にすらならん。

↑やっぱり無責任な区分所有者でしたね。無知もさらけ出してるし。

あとは、ひとりでやってください。

ご苦労様です。

スレ主です。
今日の理事会でひとまず解決しましたので報告します。（【長】＝理事長）
【私】前にも言いましたけど、住戸内の枝管は専有部分なので修繕積立金を充てるわけにはいかないんですよ。
【長】各住戸の自己負担でやれば？
【私】それなら良いですよ。
【長】では自己負担でやってもらうということで皆さんどうですか？
（理事一同賛同）
といった具合で、経費を各区分所有者の負担とすることについては即決でした。どうも経費負担の問題ではなかったようです。
さらに対応を協議した結果、
●（従前どおり）専有部分である枝管は区分所有者が管理することとする。
●漏水の危険性について注意を喚起するとともに、未更新の住戸は早期に更新するよう促す。
●あわせて理事会が一斉更新（経費は各住戸負担）をコーディネートすることも検討する。
ということになりました。
私の懸念は払拭されましたので、３点目の一斉更新については、実施する方向で私も積極的に協力していくこととします。

余談になりますが、サッシや窓（共用部分）をどうするかという話しもあり、これも管理組合がやるには修繕積立金が足りない、（規約違反ではあるが）リフォームの際に更新してしまっている住戸もあるとの指摘があったことから、私が「一定の制約の下で各区分所有者の責任と負担において更新できるように規約を整備すること（標準管理規約第２２条第２項方式）が現実的ではないか」と提案したところ賛同を得たので、その他の条項の全般的な見直しも含めて私が規約改正案（たたき台）を作成することとなりました。

理事会では基本どおりの解決ができたみたいですね。
しかし、法律は全て平等で正しいとは限りません。ＴＶの法律相談でも弁護士の見解は分かれますし、裁判
でも有能な弁護士によっては、死刑が無罪になることもあるんです。
声の大きい者の意見が通ることも現実にはよくあることなんです。アナタのスレをみていますとよく判る
ような気がします。
マンションは共同生活の場です。徒に法律論をふりかざすのではなく、全員が快適な共同生活がおくれるように
することも大切ですよ。
全てノーの発想ではなく、イエスの発想もこれからのアナタの人生には必要かと思われます。

周辺マンションで全戸の専有部の枝管の更新を管理組合が計画したが17％（30戸）の区分所有者が資金の拠出を拒否し、漏水問題が頻発して管理組合が対応に追われ住民間の感情のもつれが生じた。修繕積立金を使うな、と言う物事を大きな目で見れない人間は割合にしたら多くても数％だと思います。マンション住民全体の快適さを考えたらあまり法律を振りかざすのは適当でない。

専有部分の管理をきちんとしなかったことによる、他の住戸、共用部分に対する損傷に対して
は、管理組合は損害賠償を請求できるように思います。

17%も反対者がいた、ということは、特殊な考え方がいたとするには、あまりに数が
多いように思います。

人間が沢山集まれば間違いは起こらないだろうとは、浅はかな考えです。
常識のない人が沢山集まれば、間違いだらけの結果を招くことになる。

スレ主は法律論をふりかざし、得意げに組合を牛耳ろうとしているのでは。多分、司法試験とか司法書士に
チャレンジして失敗しているものだと思うが、マンション管理士の資格でももってるのかな？憶測だけです。間違っていからごめんなさい。
マンションの住民は、できることなら別途お金は負担したくないし、積立金のアップも嫌なのが普通の考えです。
しかし、漏水があったら困る。そうならない為にはどうすればいいかということになるのだが、枝管部分は専有部分
だから各区分所有者でやりなさいといっても、やらない者もいるでしょう。その者は賠償責任が生じますといっても
保険で対応できますしね。道義的責任を感じない者もいるでしょうし。
一番いい方法は、共用部分とするのではなく、専有部分のままで、給排水管の一斉取替え工事は管理組合がその責任と費用に於いて実施すると規約改正すればいいのでは。積立金のアップは当然考えられますが。更新済みの住戸や部屋の大小による問題は別途考慮していけばいいと思います。目的は全住戸の給排水管を適正に修繕していくことにあるのですから。基本を見失ってはいけません。

理事長の無知には訴訟若しくは交代以外ありません。

違反覚悟でやるという手もあるね。

どうせ罰則はないんだし・・・。後で、名理事長とほめられるかも・・・。

私のマンションは建築後27年経ち分譲ﾏﾝｼｮﾝです、新築の時から給湯器が付いていましたがその配管の一部が裂け階下の部屋に水漏れを起こしました。どう見ても不可抗力と思えるのですが修理費は私に有るのでしょうか普通は配管の検査迄してﾏﾝｼｮﾝを購入する人はいないと思いますが如何判断するべきでしょうか又当ﾏﾝｼｮﾝの「管理規約にはおおざっぱで給湯器迄記載が有りません」が全戸給湯器が付いている小さな１４世帯程の建物です。
何方か経験者か、専門家の方の助言を頂きたいのですがお願いします。

>>93
規約によりますが、給湯器は占有部ですので、
とうぜん階下のお宅から修理費を請求されます。

しかしほとんどの管理組合では、水漏れ事故などの
高額な個人請求に対応するために、マンション総合保険に加入しています。
特に個人賠償責任特約を付保してあれば、免責部分の支払いだけで大丈夫です。

管理会社・理事長さんに確認してみてください。

マンションって本当に「うざい」ですね

＞９４

コメントに同感、賛成1票。

>>93
「配管」の場所は？
MBやPSとか壁の中だと、共用部にあたるんじゃない？

>>93
>>97

NO94です　補足します
給湯器は、設置場所に関係なく占有設備に該当する場合がほとんどです
例外は建物全体に給湯する、セントラルヒーティングなどのボイラーです

また、過失が無くても建物の所有者は、賠償責任を追う事があります
つまり、階下のお宅を水浸しにしたことが、不法行為で、
この不法行為に対して、なんら過失が無くても、起こった事故の賠償をしなければなりません
これを民法では、無過失責任といいます

マンション保険金は配管の劣化が原因ではでません。
過去に管理会社等の力関係で補償されていますしたが
昨今損害者の景気から、適正になりつつあります。

>マンション保険金は配管の劣化が原因ではでません。


>94さんの、とうぜん階下のお宅から修理費を請求されます。
個人賠償責任特約を付保してあれば、免責部分の支払いだけで大丈夫です。

94さんのご意見の通り階下への賠償は、個人賠償責任保険で支払いされます。

また、マンション保険で、共用部が原因なのか、専有部分が原因なのかの、調査費用も保険適用範囲内です。
勿論、劣化した配管の取替え費用等は保険金の支払い範囲外ですが。

>>100
No.94です
補足の説明をいただき有難うございます

総戸数１３００戸のマンションです。

給水管ではなく専有部である玄関の床を一斉に補修しました。
補修内容は床のコンクリートの上塗りとタイルの張り替えです。
自前で補修済みの各戸には、補修相当の費用を戻しました。

補修前、各戸の状況把握に「補修の要否のアンケート」を実施してから工事をしました。
誰一人異議は唱えませんでした。

大規模修繕の時に各戸平均30万円の一時金を徴収する事になりましょう。

No.102　です。
総戸数１３００戸、１１階建、専有部が平均８０㎡、管理会社は大手デベの子会社です。
管理費が月４０００円と安く、修繕積立は１３０００円です。

もちろん、大規模修繕時の一時金の徴収などと馬鹿げた計画はないのです。
一回目の大規模修繕は終わっています。
大規模だから管理費が安いのでなく頭を使って安くしているのです。

No.１０４さんのマンションは管理費をいくら徴収しているのかな？

４，５００円／戸／月

私のところは、管理費8000円、修繕積立金10000円、駐車場１台平均15000円（180戸の住戸に対し
280台分）
修繕積立金で長期修繕計画分を十分賄えます。

平成20年度マンション総合調査結果
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-03.pdf
月/戸当たり管理費
平成20年度　10,990　円
　　　　　　15,848　円（駐車場使用料等からの充当額を含む額）
月/戸当たり修繕積立金
平成20年度　10,898　円
　　　　　　11,877　円（駐車場使用料等からの充当額を含む額）

理事会や総会で同意があればできるでしょう。　国土交通省の更新マンション標準規約では共有部分とつながり一体となる部分は
積立金使用を勧めることを書いてあります。　また、追加二重窓の設置さえ、総会での了承が得られれば可能と考えられます。

貧乏人は公金を流用したがるもの。

No.109さん

第21条には「できる」とは書いてるけど「勧めて」はないはずだし
昨年更新されたコメントには下のが追加されてますよ。

(5)　配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

標準管理規約はあくまで参考よ。自分のマンションの管理規約を変更してしまえばよい話。

マンション内の金をマンション外の人間がガタガタ言うのは筋違い。妬みか嫉みだな。

そのとおり。
限られた組合員の団体だから、みんなで決めたことならいいよ。

みんなできめればいいのだが、普通決議か特別決議かで大きくちがってくるし、自費ですでに工事を終えたひとには金あえすべきでしょ
要は社会主義化だから、だんだん自分でやらなくなり、管理組合による工事待ちになってスラム化が進む原因になりそうね

いちいち返す訳ないだろ。

共用部分でも、自分でやらなければならないとこあるよね。
ガラスの破損とか錠の交換、網戸の張り替え等
給排水管の専有部分についても、積立金でやるようにした方がいいね。
長期修繕計画化するのと規約の改正が必要だけど。
それに積立金の値上げもね。

スレタイについて、皆さんもう一度考えてみませんか。
経年劣化による漏水については、保険の適用もないといっていますし。
どう取り組んでいけばいいのかを、皆さんの知識を知恵に変えて
今後の指針としていきましょう。

結論はもう出ているのでは？
専有部分といえども漏水の実害や懸念があるのであれば、規約を変更して修繕積立金の取り崩しで改修工事を実施するる。現行規約等に基づき各区分所有者の責任と言い続けても問題は解決しないのでしょう？
管理組合で一括して工事を実施すれば、工事の費用面以外にも仕様の統一や配管状況の把握が出来るなどのメリットもあり、共同の利益になるのでは？
漏水の被害者や加害者にでもならないとスレ主みたいな机上だけの知識で理事会や総会がかき乱されることはよくあります。

まだこんなことを考えている者（スレ主）がいるんですね。
結論からいいますと、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
一斉にやることは全然問題はありません。
専有部分の配管を共用部分とする訳ではなく、単に経費の負担を
するだけのことですから。
ただ、先行工事者とかのフォローも細則で決めていないと公平の
観点から矛盾が生じてきますけどね。
一斉にやれば、まず工事費が安くなります。そして、工事期間中の
負担も一度で済みます。
特に、共用部分の工事と一緒にやれば、かなり安くやることができます。
各戸が個人で更新工事をすれば、５０万～６０万はかかるでしょう。
それを共用部分の工事と一緒にやれば、３０万～４０万でできますよ。
２５年の長期修繕計画でみれば、１戸当り１，０００円から１，３００円の
積立金の値上げで済みます。
全戸でやれば、工事期間中のトイレとかの仮設トイレの準備もできますしね。

借り入れをする場合は、住宅支援機構が貸してくれます。
専有部分の配管でもね。

専用部の工事費は所有者が払うべきは法でも規約でも決まっている。
一部左翼政治グループと一部管理会社が結託して積立金を食い荒らしている。　この水道屋はやがて特定される。
つまり、皆さんだまされているのです。　一体化工事とは主管と枝管が一緒に工事するという
意味だ。　金額はもっとふくらむ。騙されるなよ。　このブログも皆水道屋のブログだ信用するなよ。
水漏れが科学的に立証され、緊急ならみなで考えて一体化で工事するならわかるけど。総会の上程議案の
段階で食い止めろ！　静かに考えろ。　積立金は理由なく目減りさせるべきではない。

ところで共用部の排水管と専有部の排水管、どちらも管理組合が管理費で工事したマンションてありますの？
当マンションの理事会もここのところがアヤフヤで、既に専有部の排水管工事を済ませている御宅へのフォローの予定も聞かない。
このままでは老朽マンションは出て新築マンションを探すほうが賢明なのか。。。

　建て替え前のマンションで、台所が外壁に接していたため、竪管を外に出し、雑排水管をそこへ接続し、両方、修繕積立金で修理しました。
　スレ主さんのおっしゃることはその通りですが、現実的対応として、全体で修繕したほうが、規模の利益や、今後の修理に備えられます。
　余計なことですが、老朽マンションでもめ事がある場合は、新築マンションを探すほうが賢明でしょう。

　管理規約の確認と、規模の利益があるなら、皆さんの意見を聞いて、総会議決し、修繕積立金で、管理費でもいいけど、後が大変。

管理を人任せにして自分でメンテナンスする意識がない
残念ながらこれが日本のマンション住民に多く見られる現象です
そこに一部の意識高い系住民が論破しようとするからまとまるものもまとまらなくなる