皆さん、お知恵を貸してください。
私は築４年目のマンションで輪番制の理事をしております。修繕積立金の残高が３，０００万円を超えておりますが、普通預金のみに預けており、今後の運用方法を考えていきたいと思っております。
また、管理規約には具体的な運用方法の規定がなく変更の必要があると思います。
そこで、他のマンションの事例をお伺いしたいのですが、管理規約にはどのように規定されており、どのように運用されていらっしゃるのでしょうか。
[スレ作成日時]2008-09-28 16:20:00
こちらのマンションも600戸で、毎年1.2億の積立金が発生しています。
修繕積立金係を３人おいて、運用を考えています。
今のところ有力なポートフォリオは、
40％すまいる、30％国債、30％当座預金（利子なし、元本保証上限なし）、10％普通口座
社債での運用は、原則禁止と規定されています。ま、こんなものですかね。
あまり分散すると、分かりにくく、不正も起こりかねませんし。
株式のように変動が激しくても、不正が分かりにくそう。
その手に乗りませんよ銀行屋さん。
銀行もじり貧業界ですからね。
社会的信用は地に落ちていますよ。
116は、了見がせまいなぁ。
115みたいな所もあるし何もやっていない所もあるってことですよ。
私のところは、115にプラスして地方債とか円建て国内事業債も購入可能にしてある。買い方は、どの商品に何パーセントと言う割り振りじゃなくて、修繕計画の遊んでいる予算に合わせて債権期間を組み合わせて最適なものを選択購入する事に成っている。
お金に苦労している貧者の発想だね。
それではお金に困っていない富裕者だったら？
どんな発想になるのでしょうか？
金庫貯金
118は、運用するほど積立金が無いからしょうがないよな。
困ってるんじゃなくて、余裕の部分を運用するの。余裕が無きゃ分からんよね。
ネット定期を1000万ごとに分散して預けるとか
理事会の仕事は毎年どこの銀行に預けるか決めること
５千万位までなら、定期５本でもいいかもしれないけど３億４億に成ると定期で１千万円づつって訳にはいかない。
ペイオフ対策としても分散してどこかに入れておかないと成らないんだよね。
スマイル債、国債、事業債等で運用しつつ決済性普通預金とかに緊急用の予算を入れておくとかに成る。
すまい・る債もそうだが、口座名義(理事長名)を毎年(交代毎)に変更手続きするのも面倒くさいですよね
みなさんのところはきちんとされてるんですか？
どこの銀行に預けるか考える暇があるんならエレベーターの点検会社かえるだけで20年分の金利ぐらいコスト削減で捻出できるよ！
＞すまい・る債もそうだが、口座名義(理事長名)を毎年(交代毎)に変更手続きするのも面倒くさいですよね みなさんのところはきちんとされてるんですか？
面倒なら法人にすれば解決よ。
＞普通の金融機関は講座名義「○○管理組合法人 代表理事 ○○○○」と思う
残念でした。すべては法人印のみです。
組合員の大事な虎の子である修繕積立金は、せめてメガバンクに分散をした方が良いと思います。
三菱東京UFJ、三井住友、みずほ…
また毎年、情報開示を確認して預けるのは良いと思います。
信金では城南信用金庫が非常にサービスが良いそうです。
法人にしてしまえば、理事長変更毎に名義変更をしなくても問題無いけど、法人にしたことで
掛かる費用と利子収入を考えないとね。この問題だけで法人化を考えるのは注意が必要。
何でも法人化すればいいわけじゃないから。
＞何でも法人化すればいいわけじゃないから。
本来は法人にすべきで、中小マンションは話題にもならないだけ。
昔は30人以下の区分所有者の組合は法人化は出来なかったものね。
区分所有法第6節 管理組合法人 を読みなさい。
メリットは、昔は３０人以上のマンションに限られたのが、人数制限を無くした改正をしたとで明白だよ。
>>137
それ、理由に成ってないだろう。何故そんな制限があったのか位調べたほうがいいよ。
どうせ読むなら同じ区分所有法第6節でもこちらの方がまだために成る。
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-frame.htm
ナンにも為にならんかった。
不動産を購入するときは法人名義で登記できます。これが一番大きなメリットです。預金口座、電話加入権名義なども法人名義になります。また銀行などの融資を受けるときに、法人だと銀行内の処理がスムーズにでき、借りやすいこともメリットといえばメリットです。（コピペ）
↑運用に影響の無い様な事ばかりだね。
運用するにあたり権利能力なき社団としての条件を満たしていれば証券会社等にも口座を開けるから法人化して無くても問題無い。すまい・る債とかも法人化は、関係無い。
運用の一環として不動産転がしでもしたいなら法人化した方がいいかもね。
法人でも法人でなくても不動産以外の資金運用については何も変わらないよ
国の方針では法人でも法人でなくても区別はしないという方針なのだから
スレは資金運用のことについての話し合いだから
法人化は別スレで議論すれば良い
全ての契約は理事長名義が不要になる。
＞↑運用に影響の無い様な事ばかりだね。
そうかね、ペイオフ対策で口座をいくつ作っても名義変更が必要ないのよ。
>そうかね、ペイオフ対策で口座をいくつ作っても名義変更が必要ないのよ。
いつから日本人ってこんなんなったん？
誰か教えて。
管理組合法人以外の管理組合は判例で「権利能力なき社団」とされている半人前の共有財産の管理団体に過ぎない。
電話一つ持つにも所有者で面倒だものね。
理事長の任期は１年？２年？ 固着化？
理事長名の変更の事務手続きだけでも大規模になると非常に面倒。＜費用もかかる。
管理組合「法人」して発生するデメリットってどんなの？
手続きって理事長が、サインして判押すだけで実務は管理会社がやってくれるだろ。
法人化してなくても余計な費用なんて掛からないよ。普通は、委託契約の内。
逆に法人化した方が理事の変更手続き費用が発生したり地方税等税金も取られたりと出費はある。だから、運用面から見る法人化は、積立金の額が億単位でないと利子収入をそれらに食われて本末転倒だよ。
運用上は、法人化のメリットなんて書き換え位しかないから。
半人前とか言っている奴は、単なる自己満足に過ぎないよ。さぞかし、立派な管理組合なんだろう。
＞手続きって理事長が、サインして判押すだけで実務は管理会社がやってくれるだろ。
理事長が変われば名義書換えに銀行に同行する必要あるが、法人は登記のみで後はナシよ。
↑だとすると、最初に口座を開く時には理事長が行かながゃダメって事かな？
＞理事長が変われば名義書換えに銀行に同行する必要あるが
理事長は変わっても銀行に行ったことは無い、銀行は三井住友と三菱ＵＦＪ信託
＞理事長は変わっても銀行に行ったことは無い、銀行は三井住友と三菱ＵＦＪ信託
杜撰な理事長と言うか、杜撰な管理組合で、管理会社の餌食になりましょう。
＞理事長が、書き換えに足を運ば無い事が組合運営にどう影響するんだい？
管理者の責任を放棄している事は明らかです。
＞管理者の責任を放棄している事は明らかです。
銀行に行って窓口の担当者に「私が理事長です」とでも言うの？
借り入れがあったり、取引やめられそうな貧弱組合の発想
>>156
「管理委託をしていない管理組合」もしくは「信用の無い管理組合」って事では？
管理者は、手続きがなされた結果を確認すれば問題無いでしょ。
自分で手続きをしに行くかどうかは管理責任とは関係ないよ。
155の悪い所は、どう言う点で責任を放棄しているのか書かない事。どう、明らかなのか書いてみ。
上のお二人さん理事長をやった事無いね。
そう言うのを駒使いさんと言われます。
小間使いだろうよ。女中の類いよ。
158にしろ160にしろカ スの類だと言う事は、良く分かった。
もう少し有意義な事を書こうね。知ったか君。
いい事を教えてやろう！
免許証のコピーを添付して必要書類を送れば、窓口へ行かなくてもいい！
理事長が銀行行って変えてる方がものすごい危ないと思うんだが…
>理事長が銀行行って変えてる方がものすごい危ないと思うんだが…
実行した事が無い人たちの話ではラチが開かないね。
私の場合の通帳の名義変更は、理事長が印鑑保管、管理会社が通帳保管の契約でしたから、双方が銀行に行き手続きを済ませました。
うちも、理事長が印鑑保管、管理会社が通帳保管の契約
新しい理事長が、選任された総会と理事会の議事録コピーを添付すれば
管理会社の担当でも郵送でも良い
＞新しい理事長が、選任された総会と理事会の議事録コピーを添付すれば 管理会社の担当でも郵送でも良い
印鑑と通帳を同一人物が保持する機会は避けるのが常識。
＞署名した書類を管理会社が、銀行に持って行くだけの何が危ないんだ？
振込、振替は可能だが、名義変更は出来ません。
>>169
それは、169の所が理事長を銀行に行かせないと書き換えしてもらえない
程度の信用力しかないからと言うのがここの定説みたいだよ。
自分の所と他所が同じとは限らないのよ。
うちも書き換えに理事長は、行っていない。
>>168さん有難う
166です、ＨＮ名乗る事にしました
ついでに「郵貯銀行」の実例を一つ
管理事務所の小口現金用に新しく普通預金口座を開設することとなり
「管理規約」…預金口座を開設できる旨記載がある
「理事会議事録」…郵貯銀行（実際は郵便局）を指定して普通預金口座を開設すると決議
「委任状」…理事長が俺に委任する旨の記載
「身分証明書」…有効な俺の免許証
まあ、このくらい用意すれば出来るだろうと、３軒先の郵便局へ出向いた
窓口で「○○管理組合 理事長××× 住所：管理事務所の住居表示」
の口座を開設したいのでと言った
１時間程、丁寧に書類を複数人で確認した結果
「○○マンションがあるのは判っているのですが、管理規約に住所記載がないので」
と申込書すらもらえなかった。なるほど、管理規約では
「管理組合は、事務所を本マンション内に置く」となっていた。
理事長の自宅事由所でなら開設出来そうだか、後々メンドイので止めた。
>うちも書き換えに理事長は、行っていない。
管理会社任せの職権放棄の姿。
>>167
>印鑑と通帳を同一人物が保持する機会は避けるのが常識。
新しい口座の作成時は、横領する気をなくすほどの金額しか入金しませんよ。
入金０円で口座作成できるかも？
理事長、または管理会社の担当が銀行に書類を持っていくだけでいいのですよ。
理事長作成では、一時的に限りなく入金額が少ない通帳と印鑑が手元残りますね（笑い）
>新しい口座の作成時は、横領する気をなくすほどの金額しか入金しませんよ。
そんな話はしてませんね。
>>174
172に何言っても無駄。ピンボケの一行レスが返ってくるだけだから。
理事長が、全て手を動かし足を動かししないと責任を果たしている事に成らないみ
たいだから、自主管理でもしていてそれ以外は頭に無いのでしょう。
大体、名義書き換えの書類をそろえて管理会社が銀行に書き換えに行く場合、印鑑
何ぞ不要な事すら理解できないみたいですから、「印鑑と通帳を同一人物が保持す
る機会は避けるのが常識」みたいなピントがぼけた事を言うわけ。
管理会社が、通帳持って理事長が印鑑持って銀行に行く事の方が危険だと言う事も
分からないのです。同一人物でなく、通帳と印鑑が１箇所に集まる事自体が危険な
ですけどね。
＞管理会社が、通帳持って理事長が印鑑持って銀行に行く事の方が危険だと言う事も分からないのです。同一人物でなく、通帳と印鑑が１箇所に集まる事自体が危険なですけどね。
へー、管理会社が支払伝票を記入して捺印をお願いしますと来たらどうするの？
顔を会わせることは避ける方法で押印するの？ 茶番だね。
＞へー、管理会社が支払伝票を記入して捺印をお願いしますと来たらどうするの？
来た担当者が通帳持ってるかなんて確認不要、納得したら捺印するだけ
管理会社に預けた通帳をフロントが持ち出せる体質がいかん、
そんな管理会社なら早いとこ大手に変更した方が良いよ
うちも１０年位前にフロントが６００万持ち逃げしたけど
１週間で発覚、即日会社が補填したっけ。
＞来た担当者が通帳持ってるかなんて確認不要、納得したら捺印するだけ
＞管理会社に預けた通帳をフロントが持ち出せる体質がいかん、
フロントなんて何処にもいいてないよ。
「管理会社が」が主語でっせ。その場合管理会社は振込用紙と通帳を持って銀行に走るのよ。
業務内容に無知でいっぱしのコメントをするのは止めなさい。このようにヤケドするだけ。
>>180
恥の上塗りは、やめた方がいいぞ。
管理会社が支払伝票を持って来ると言えば、フロントが持って来ると解釈するのは極めて自然。フロント以外の管理会社の社員はまず来ない。
あんたの理屈だと法人格と言うか会社と言う容れ物が支払伝票を持って来ると言う事になるが…でなければ管理会社とは何を指すんだ。
＞管理会社が支払伝票を持って来ると言えば、フロントが持って来ると解釈するのは極めて自然。フロント以外の管理会社の社員はまず来ない。
井の中の蛙、大海を知らず。
>>180
無知でも仕事はこなしてる。うちのパソコンではやけどしないぞ。
＞管理会社は振込用紙と通帳を持って銀行に走るのよ
後をつけたことないから判らんけど
振込用紙と通帳で引き出せる銀行なんてあるのか
それなら理事長のとこに捺印に来なくても良いではないの？
＞振込用紙と通帳で引き出せる銀行なんてあるのか それなら理事長のとこに捺印に来なくても良いではないの？
預金の無い人なのね。
>「管理会社」が何を指しているのか書いて少しは人の役に立ってみようよ。
興味が有るようだからお教えしよう、管理会社を代表する経理担当者であるよ。
振込が行われるよ。
話題が変わりますが、
総会での特別決議の可決票、3/4を獲得するのに苦労すると思いますが、
その大きな原因に、委任状が取得できないことがあります。
これが取得できなかった場合、理事会の決断に合意する、
ということにはできないでしょうか。
また他に、3/4取得のために良い方法等ありますかね。
＞これが取得できなかった場合、理事会の決断に合意する、 ということにはできないでしょうか。
区分所有法を勉強しましょう。
委任状にたよっては特別議決はできません。欠席組合員の意志が表現できる議決権行使書を取り入れて、議案書には具体的に理解し易く提案書を書く事です。
あけましておめでとうございます
> 190 by 銀行関係者さん 3/4取得のために良い方法等ありますかね
悪い事も含めた情報公開による、組合員の意識改革。
これまでの理事会は、総会成立さすために委任状集めに走り回っていたようだが、
理事長が代わって２年間で臨時２回を含め４回総会やって
特別決議１本と普通決議２８本の議案を上げ、賛成が全て議決権総数の３/４を上回ったよ
総会前日までに、議決権行使書と議長委任票で、全部可決されていた。
＞192さん
ありがとうございます。
情報公開して、意識、変わるものなんですね。
確かに理事会への信頼度は上がるでしょうね。
ちなみに29本も、どのような決議があったのですか。
私の次回の総会も20本程度になる予定です（管理費削減のため。費用項目別に）。
＞193さん おはようございます
２ケ月１回程度の公報発行で意識は変わりました
総会の２ケ月前、議案書の中身を詰めている段階で、こんな方向だと書いてしまいます。
前理事長時代の総会は、怒鳴りあい・喧嘩の場、ご婦人方は出るのが怖いと…
今は、珍答弁に笑い声が上がって、理事の忘年会費用は管理費から出せなんて意見される。
２９本の内訳は
□ 決算・予算・役員改選 ７本
□ 各種契約など更新、変更 ６本
□ 規約改正・細則制定 ６本
□ 大規模修繕関係 ７本
□ 管理費値下げ、会計整理 ２本
□ 時効未収金の消却 １本 … 普通決議でやってしまった。
＞次回の総会も20本程度になる予定
おそれいります。うちは１回の総会で最多１０本でした。
＞□ 時効未収金の消却 １本 … 普通決議でやってしまった。
消却→償却 なら、法人組合でない場合は違法で民法により全員賛成が条件なので理事会に損害賠償義務が生じる。
>>195
現実問題として、総会で決議されれば、民法の全員の承諾が必要な償却であっても、問題が生ずることはありません。
いったい誰が裁判までもっていきますか。確かにその決議方法は間違っていたとしても、議案書には記載されており、それを総会で諮ったんでしょう。単なる間違いというか、知識不足であって悪意はないですからね。
それであったら、あなたが総会で意見をいうべきですよ、決議する前に。
こんなちょっとした失敗や知識不足を追及する者はいるけどね。
＞いったい誰が裁判までもっていきますか。確かにその決議方法は間違っていたとしても、議案書には記載されており、それを総会で諮ったんでしょう。単なる間違いというか、知識不足であって悪意はないですからね。
逃げの口実に過ぎません。その裏には時効を惹起してしまった歴代の理事長、理事の責任を知らんぷりする態度、歴代理事長の滞納者（未収金を滞納と仮定）への回収義務の放棄の隠蔽をする以外の何ものでもありません。
> 195 さん、有難うございます。議案書には次の様に書きました。
□ この議案の要点
１０年以上前の債権で既に時効、６６２１５円で回収見込みコストは３０万円
□ 当該未収金が生じた経緯
省略
□ 管理組合の財産の処分について法的理解
ここに全員の合意がいる旨を書いた
□ 過去の償却処理は
電話加入権を平成11年に理事会決議のみで償却した
□ 理事会としての解釈と提案理由
もしかして、後日異議を申し立てる区分所有者がいたら、法的に問題があると
認識しつつも、回収見込みの無い財産を貸借対照表に載せていても何ら意味が無い
との結論に達し、出席者過半数の賛成をもつて決する普通決議による提案にいたった。
この議案についての質問は一切無し、全議決権の８４％以上の賛成で可決、反対は２票。
＞回収見込みの無い財産を貸借対照表に載せていても何ら意味が無いとの結論に達し、出席者過半数の賛成をもつて決する普通決議による提案にいたった。
回収見込みを無くした経緯の説明がないのは情報公開、責任追及の態度の欠如。
メンドイから議案書原稿からひっぱつてきた。長文ゴメン
□ 当該未収金が生じた経緯
平成12年11月10日に賃貸入居者が水道代未払いのまま、夜逃げ同然に転出。何ゆえか転出月の水道代は平成13年4月に計上される。本来はこの時点で区分所有者に請求すべきであったと考えられる。 平成13年12月23日に売買により区分所有者が変更となり、当然にこの時点が回収の最終チャンスと思われるが行動した内容は不明である。 以後、新区分所有者に対しても何らの督促は行って無く、以来10年余に亘り転出済の滞納者宛に請求書送付を行っていたようですが、なんらの回答も得ていません。
今期、理事会は普通郵便と配達記録内容証明郵便にて請求もなんら回答はありません。
□ 管理組合の財産の処分について法的理解 … 世帯数表示のみ一部改変した
当管理組合は権利能力なき社団（団体）であり、民法上、財産は全員の共有と定義され、その処分は全員の合意を要するとなっています。 すなわち４nn世帯全員の承認がなければ、この処理はできないとなります。 一方、管理規約４８条十五項によれば、管理組合法人への設立・移行は総会出席議決権の過半数をもって行うとなっており、管理組合法人には損金処理が認められているのが現状であり、専門家の間でも取扱いについての解釈が分かれています。
＞管理組合法人には損金処理が認められているのが現状であり、専門家の間でも取扱いについての解釈が分かれています。
「法人組合でない場合は違法で民法により全員賛成が条件なので理事会に損害賠償義務が生じる。」とコメント済み。
組合法人の事務処理を拡大悪用したに過ぎない。
>201さん、一点教えて下さいな
＞違法で民法により全員賛成が条件なので理事会に損害賠償義務が生じる
① 義務があるから、直ちに申告して賠償するの
② 誰かが騒いだり、総会で賠償せよと決議したら、賠償するの
③ 裁判で賠償せよと確定したら賠償するの
答えは何番
議決した理事会を含め時効にまで放置した理事会で分担する様に現理事長が弁済協定案を作る事です。
203は、正論かもしれんが今更それをやって誰が幸せになるのだろう。
前例を作ることが今後に影響をもたらし、債務回収義務が薄れて行く事に成りましょう。
何をそんなに難しく考えるんだろうね。
誰も裁判にもっていく者はいないよ。
組合の総会で決議したのだから、問題なしが正解。
今後に影響をもたらせばいいなら別の方法でもいいんじゃないの。
弁済協定案とか作るって事は、角が立つだけで得るものの方が少ないと思うが。
この場合の弁済対象の債務者って歴代理事会って事でしょ。
>組合の総会で決議したのだから、問題なしが正解。
今後はデタラメな経理、監査が続く事に成る。
>203さん 弁済協定案を作る事
解った、次の総会に７万円の弁済協定案を作るからその予算１０万円計上しようっと
>208さん 今後はデタラメな経理、監査が続く事に成る
管理費は２年連続２割づつ下げた、未収金は１/４に減った
議案を上げた時から、民法違反は承知している。一般道路を８０ｋｍで走行したけど、
○○○とりはしていなかった、パトカーにも追いかけられなかった、事故も起こさなかった
いまだ、カメラで撮られた出頭命令は来ない
結果として目的地に、ほんのちょっと早く着けた位の認識。
俺の財布だけでは賄いきれないけど、理事長のへそくりと合わせて
裁判もしくは総会決議で賠償求められたら応じるつもりでいる。
一旦責任追及を止めれば前例と成り、今後、損害を生じさせても免責とせざるを得なくなる。
>194
ありがとうございます。
規約改正（・細則制定 ６本）
を普通決議にて審議したとのことですが、特別決議に該当しないことはありませんか。
規約の変更は、特別決議と認識していましたので。
信憑性なし。
信じる者は救われる。
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
75.18m2～81.53m2 |
|
総戸数 8戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5198万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
