ライオンズ札幌クロスタウン

>>497さん有り難う！
自分で確かめて来ます。
騒音は人それぞれ感じ方が違いますからね。

視野が狭いですねー

タイミングを逃すともう出会いはありません。

物件も人も仕事も…

隣に高い駐車場が出来るみたいです。
どうなんでしょう？

>>503
追加の重要事項説明書によると、6階建てで高さ22.43mとなっています。

マンション立面図から高さを確認すると、8Fから9Fの間くらいの高さになります。

よってA（SA）タイプの9F以上は、この駐車場ができたとしても西側の眺望についても

当分の間は、確保されることになりますね。

その反面8F以下は、西側窓から駐車場の壁？が見えることになり、若干不利になりますから、

売れ残っていたら値引きのチャンス？？でも当初から価格に織り込み済みかもしれませんが。。


あとできればこの駐車場もクロスタウンパークに合わせて、景観的には道路からセットバックしてほしいな。

でも駐車場は、容積率緩和とかあんまり関係なさげだから、公開空地の条件とかなさそうかな？

でもその辺が都市計画の限界というか街並みが中途半端になる原因の様な気がする。

細かく縛らないと、結局街並みが良くならない。

都市計画もグットデザイン賞大賞を受賞した、岩見沢駅を見習ってほしいところ。

駐車場の件は最初から説明あったのでしょうかねぇ？
南向き住戸なら日当たりは充分ですし、夏の暑い西日があたらないというプラスの考え方もできますが。

騒音の確認ついでに、電車からお部屋の中が丸見えの位置にないかどうか確認されると良いですよ。レースのカーテン引きっぱなしの生活もストレス溜まります。

駐車場とは言っていませんでしたが、マンションなど同じくらいの高さの建物が建築される可能性はあるという説明がありました。
ＳＡやＡタイプを契約した方はみんな聞いていると思います。
契約した方は、はじめから覚悟して購入しているはずですよ。私もそのうちの一人ですが・・・。

自走式でしょうか、それともタワー式でしょうか。
自走式だとかなりの面積になりますが。
西向き住戸の日当たりにも影響はあるでしょうかね。

追加の重要事項説明で明らかになるとは絶妙のタイミングですね。
現場の営業は何も知らなかったかもしれませんが、
建たない方の可能性を信じて契約された方には少なからずショックでしょう。

隣にはビルがある、
今は無くてもいずれビルが建つ、
都心のマンションを買う者の宿命です。

現在、２４時間の青空駐車場にタワー式のパーキングが出来るということなのでしょうか。また出来るとしたらいつ頃の予定か分かる方いましたら、教えて下さい。

電車の騒音に関しては、かなり個人差があるように思います。東京で育った私には、電車の騒音に限らず自動車や多種多様な騒音に幼少の頃から慣れているため、窓を開ければ電車の音もかなり気になるといった感じです。
しかし、札幌郊外で育った私の配偶者は、２重サッシの窓を閉めても電車の音がひどいし、テレビの音が聞き取りにくいとか、寝る時は更に日中以上に気になると言ってます。高層階でありながら、よくこれだけ音が響いてくると嘆いています・・・
でも、音がうるさいとか気になるについては、各個人の判断によりますので、こればかりは住んで生活をしてみないと何とも言えないのが現実です。

＞高層階でありながら、よくこれだけ音が響いてくると嘆いています・・・

音って遮る物の無い高いところほどよく伝わるそうです。
この辺りのＪＲは高架で、４階程度の高さを走ってますから、
例え１５階の住戸でも音源から１０階程度しか離れていない。
さらに高架の両側にはコンクリの低い壁が続いていて、
下や横に向かうはずの音も反射して上に向かう。
低層階より上層階の方がよく聞こえるってことがあるかもしれません。

クロスタウンにもう住んでいるのでしょうか？？
不思議？？

＞高層階でありながら、よくこれだけ音が響いてくると嘆いています・・・
正しいと思います。

私は良く品川駅前のホテルを利用しますが、早朝や夜も列車の音が３０階前後でも聞こえる
（駅まで約２００M、建物高さ約９０M地点です。）

ここなら低層階の方が静かでは？

確かに、私もこの間JRに乗った時に「こんなに間近に建ってるんだ？？」と思いました。。
お隣のサツレジさんも同様に思いましたが。

音に対しては本当に個人差がありますよね？
私の知人は上階の人がちょっと物を落としたりした音に対しても過剰反応して、そのうち「嫌がらせれてる」と被害妄想になり、精神を病んでしまいました。
（まぁ、被害妄想になったのは家庭自体が幸せじゃなかったからだと思うのですが。。）

ディスポーザーも他の部屋にけっこう音が響くと聞きました。
人によって何の音が気になるかわかりませんよね？

どっちにしても20日には鍵の受け渡しで、みなさん今月中には入居なさるでしょう。
どのくらいJRの音が気になるかは実際入居した方が一番よく分かると思いますが、今時期は窓を閉めているのでほとんど聞こえないんじゃないでしょうかね。。

問題は夏場ですね。。

サツレジさんに入居されてる方どうなんでしょう？

ＪＲの騒音
ボイドスラブの上からの音
タワー式駐車場の使い勝手
乾式壁のお隣からの音

入居された方のレポートをお待ちしております。

>>５１３さん

＞今時期は窓を閉めているのでほとんど聞こえないんじゃないでしょうかね。。

いえいえ、そんなことはありませんよ。冬だと空気が乾燥してよく音が伝わります。サッシを２重に閉めても、確実に音は響いてきますね（泣）夏はエアコンをつけるので窓を閉めますが、結局は冬と同じです。窓を開けているなら、耳栓が真面目に必要かとさえ思いました。
ちなみにＪＲ高架のすぐ脇に面した部屋ではなく、高架部分から平面の直線距離で約４０～４５ｍ程離れている高層階の部屋で、東西に面してベランダと窓があります。３年程住んでますが、結局１年中騒音は一緒だという結論に至りました。でも、もう間もなく入居ということで、すぐにご自身の肌で実感出来るんじゃないでしょうか。それが一番確かなことになると思います。
当時、大京の営業マンの言うことは、所詮モデルルーム内（２階建）の体感にしか過ぎず、色々なケースを想定しての意見ではなかったので、半分は営業トークでごまかしたなという感じでした（笑）
あと、いつも何故か決まってテレビのいい場面のところで、電車の騒音が邪魔をするから本当に腹が立ちます。むしろ、短い夏に石狩街道を少数で走る暴走族のバイク音が、可愛くさえ感じる位です（笑）
そして、ここに住んで変わったことは、テレビを観る時の音量が過去に無いほどの大音量になったことと、家族の会話の声が大声になったことですね（笑）

＞515さん

そうですか～～。。
私も上層階の方なんですよね。。
リビングは南向きで角部屋ではないので内覧会の時、30分ほど居ましたが音は全く聞こえませんでした。
ので、高架向きの部屋じゃないと大丈夫かと思ってたんですが・・・まぁすぐに実体験できますね（泣）。。

問題は東側に面した主寝室ですね。。
北側の棟との間が吹き抜けのようになっていてベランダがあるので多分音は響きますね。。
寝ている時に寝室の窓が開けれないのは辛いかも。。

うちは、あまり音には過敏な夫婦じゃないので慣れる事を祈ります。。
ただ、話声が大きくなるのは悲しいものがあるかも（苦笑）。

西側隣地の駐車場は、契約時（自分は４月）の重要事項説明書で立体駐車場の計画があると説明があったし、記載もあります。
なのでＳＡかＡタイプ買った人で聞いてないというひとはいないはずです。４月以降の契約ならね。

高さなど具体的な計画が決まってなかったので、内覧会時に具体的な構造、高さ、設置時期が決定したことから
追加の重要事項説明として、渡されました。

ちなみに、自走式立体駐車場で６階建、高さは約22.5m、工期は2010年2月から10月です。
タワーパーではないです。

自分は、電車の騒音は気にならないかな。あの立地なら割り切れる。入居したらレポします。
でも立地といえば、北8西1再開発も気になりますな。でも2015年完成だって。6年後か・・・・

いずれ音には慣れます。心配なら、日中よりも最も集中する平日朝のラッシュ時に現地ＭＲで確認するのが一番です。開けてくれればですが。

自分の場合は騒音の慣れは人次第というより､体調次第でした｡

具合の悪くエアコンの冷気さえ当たりたくない夏風邪を引いたりしていたら

ものすごく神経にさわります｡

あくまでも個人の意見ですので反論はご遠慮願います｡

騒音に関しては、線路沿いは幹線道路沿い比べたらずっとましです。電車は夜中走ってないし、粉塵や大気汚染もない。かえって心配なのはプライバシーかな。高架で、さらにこの辺りは電車はゆっくり走ってますから、向きと階によっては不特定多数の電車の乗客と目と目が合う生活になりがちです。購入にあたって、今は実際のお部屋でそのことは確認できるので安心ですね。

ここも値引きしてるんですか？

512さんの言うように音はよく響くと思いますよ。私はかなり高層階（512さんのホテルの高さ以上）ですが、窓を開けるとかなり音は良く聞こえてきます。ただし窓を閉めればほとんど気になりません。テレビ（あまり見ませんが）の音量も、会話もこれまで通りです。ただ夏に窓を開けていても私はうるさくは感じませんが、感じ方には個人差もあるでしょうから、これ以上はなんとも。
ただこちらは札駅そばですから、JRが通る本数が全然違いますからねー。実際に住んでいる515さんの言うのがきっと正しいのでしょうね。

今日現地に行ってきました。でも、広告の札幌駅とは全然雰囲気違って人通りもあまりないし、寂しい感じがしました。夜はちょっと怖いかな…

創生川から東がわはどこも似たようなものです。
近所に移り住んで間も無く１年になり夜も毎日歩いてますが、怖い目にあったことはありません。
すぐ近くが北海道一の繁華街でありながら、ＭＳでは静かで落ち着いた生活ができます。
私はその落差が好きです。

特に夜間、中央中学校の裏門辺りなどは暗く寂しい感じですね。ファクトリーの駐車場側ではたまに、日中でも変質者が出るらしく、子供の学校から出没情報のプリントが配布されます。
石狩街道からそこのマンションまでなら、多少明るいから歩いても大丈夫じゃないでしょうか。
５２４さんの言うとおり、あえてそのギャップが好きな人にはいいかも知れませんね。

昨日から入居が始まったようで、この辺りも明るい雰囲気になります。歓迎。

周囲に駐車場よりショッピング等　お店が出来ればいいのにね。

>>523
夜は創成川通りを抜けても、モントレーと２４Ｈサンクスがあり
サツレジ前を通って、２４Ｈ駐車場前を通って家までいけるから、
意外と寂しくないかなって思っていましたが。

三井の札幌大通とかあの辺りに比べると明るさは全然違う。
住不のＣＨ札幌大通東の通りは少し明るいですが。

東３丁目の通りは確かにファクトリー行くまで道幅せまいし、暗いしちょっとって感じはします。
あの辺りになんかできないかな・・

確かに最近マンションたち始めましたが、人通りもあまりないし、隣も駐車場になってしまうぐらいですからね。お店になってもよさげですが……

あまり華やかになると人混みや車の騒音で２４時間３６５日落ち着かない街になりますよ。
まあ、若い人には物足りないかもしれませんが、もう５０にならんとする私には、休日や夜は静かにゆっくりできるこれくらいの環境が丁度よいです。
遊びたければ歩けばすぐ繁華街ですし。

確かに。ただでさえJRの騒音で落ち着かないんだから、これ以上うるさくならないで欲しいです。

大京さん頑張って下さい。

駐車場は出来るけど、店が近所に出来るには、中学校があるからある程度制約があるみたいですね。
ガードを越えて北側へ行くと、セイコーマート近辺に何軒か地味な飲食店があるので、まったりするにはうってつけですね。
でも夜間は確かに人通りが少なく、突然の足音に幾度となく心臓がドキッとさせられることがあり、常に背後を意識して歩いています。特に最近は物騒ですからね・・・

広告は札幌駅でも、やっぱりちょっと周りは寂しいというか怖いですよね夜は。前が学校って言うのも……。でもこの辺の考え方もも人によって違うんでしょうね。

中央中、
少子化ですし、
市も財政難ですし、
いずれどこかと統合されて、
跡地にビルが建つことになりませんかね。
そうすると北ガス跡地の再開発と合わせてここら辺りも変わるね。

確かに中央中は学力が、中央区の中では低いみたいだし・・・
北ガス跡地の再開発についても、建設新聞には以下のような記載が今年の6月にあったし・・・

>札幌市内で最大の区域面積となる北4東6周辺地区の再開発事業を進めている、北4東6周辺地区まちづくり準備組合(札幌市中央区北1西5の3、北1条ビル5階、ノーザンクロス内、稲見雅寿理事長)は4日、厳しい経済情勢による事業環境の悪化を理由に「開発計画の当初スケジュールによる事業化検討を当面見送る」と発表した。

仮に経済情勢が好転に向かったとして、再開発が始められたとしてもかなり先になるんですかね。
やっぱり今は、好調な大丸を筆頭に札駅界隈が魅力ありますね。
ファクトリーじゃ魅力や施設数も乏しいけど、雪が積もって永山公園で遊べない子供達には、走り回ったり出来る十分な広さと雪を凌げる点では、巨大遊戯場化し十二分に違った意味で役割を果たして貰っていますけどね（笑）

20日に鍵を受け取って、今週末の引越し前に何度か細々した荷物を置きに行きました。

部屋は南向きの両隣がある高層階の方です。

JRの騒音ですが、土曜日の午前中、業者さんの搬入等があったのでずーーと居ましたが南向きのリビングでは音は全く聞こえませんでした。
北向きの主寝室からJRが通りすぎるのを見てましたが、北向きの部屋も注意してないと音なんかほとんど感じませんでしたよ。

この連休中は歩いて何度もファクトリーに行きました。
歩いてみると、本当に近くで便利です。

私も最初に現地を見た時は「何だか淋しい場所だなぁ。。」と思いましたが、ちょっと西に歩くと札幌駅、ちょっと南に行くとファクトリー、その中間でガヤガヤしていなくて住みやすいと思います。

真向かいが中学校なので、リビングからの見晴らしはすごく素敵ですよ。

土曜日に来た業者さんに「この部屋はテレビ塔が時計代わりになって便利ですね。」と言われました。

早く本格的に引越したいです。

ＪＲ騒音少なく良かったですね、さすがライオンズつくりは
しっかりしていますね。

「この部屋はテレビ塔が時計代わり」も良いですね。
引越頑張ってね！

滝はいらないですよねえ

うちの旦那は、あの滝を妙に気にってます（笑）。

北向きの部屋寒くないですか？

安っぽいライオンの置物はどうなの？

この連休、荷物の運び入れで行ってきました。

私も滝は結構お気に入りです。それにつながっている、エントランスの青色ＬＥＤの光も地味にお気に入りです。

騒音は全く気になりません（線路側の窓を開けていれば、そりゃ気になりますが）。ペアガラスの窓は予想以上に遮音性高くて満足していますよ。

北向きの部屋は広くないので、暖房付けたらすぐ暖かくなりましたよ。

窓の側はもっと寒いかと思ってましたが寒さも音も私は気になりませんでした。

滝は本当に綺麗なんですよ。

後、LEDも綺麗ですよね？

エントランスからエレベーターに向かう通路も明るいし気持ちよく仕事から帰って来れそうです。

私は悪趣味って言われるかもしれませんが、あのライオンさんけっこう好きです（笑）。

何か番犬みたいで可愛いく思えます。

カフェの営業時間って、妙に短いですよね・・・
販売はコンシェルジュがするのかなぁ？

建物の上のほうにあるブルーライトも結構綺麗ですよ。

北向きの線路に面した部屋で電車の音がほとんど感じられないって・・・
音の感じ方には個人差があるのはわかりますが、ちょっと信じられません。

以前住まわれていたところが幹線道路沿いとか・・・
それとも、他とは違った遮音性に優れた特別な仕様・設備が施されているのでしょうか。

＞547さん

うちの北向きの部屋は路線に面してるわけじゃないんですよ。

クロスタウンの造りって、マンションが南側の棟と北側の棟があって、私の部屋は南側なんです。
で、南側の棟の方がコの字の下横棒が長い感じ（分かりますか？）。

なので、北側の部屋の向かいにも他の方のお部屋があります。
その間が吹き抜けになっている感じ。

なので「JRをすぐ真上から見ていた」と言う表現は正しくないかも？

正確には「上左横の方向から見えた」かもしれません。。

だから騒音は向かい側のお部屋のおかげでだいぶ和らいでいるのかもしれませんね？


もありますが、私、基本的にJRの音には過敏じゃないんだと思います。

北九条小出身なので、幼い頃からJRの音は聞きなれてるのかもしれません。

先日、ファクトリーの帰りにマンションの前でJRが通り過ぎるのを見ましたが、旦那と

「最近のJRはガタンゴトンじゃないから静かだね～～。。」と言ってたくらいですし（笑）。

レスつけていただいてありがとうございます。
私が勘違いしておりました。
Ｌ字型と思っていましたが、コの字型だったのですね。

今日、引越し前にマンションに行ったら、自分の駐車場に他の車が止めてあった。

住み始めてみんな間もないから間違って停めたのか
誰もいないと思って勝手に停めたかどちらかだけど、

今回は、前者だと願っていますが。

３段式停めてる皆さん、駐車位置再度確認してね。

勘違いだといいけど………入居者の今後が思いやられますな。

№５５０　さんへ　

　この度は、大変ご迷惑をお掛けし、申し訳ございませんでした。
『まさか自分では！』と思って確認したところ、駐車する場所を誤っておりましたので、すぐに正しい場所に
駐車いたしました。

　大変、申し訳ございませんでした。重ねてお詫び申し上げます。

3段式で間違える？

うちも三段階式ですが、間違えそうですよね？
うちの旦那、間違いそうって何回も確認しましたよ。

うちは中段なんですが、私、バックでの車庫入れが不得意で旦那に誘導してもらわないと入れる自信がありません。。
そのうち慣れるのかなぁ。。

でも、クロスタウンライフは、すごく快適です。
北向きの寝室もJRの音、全く感じません。

そう言えば、今だにコンシェルジュさんのお顔、拝見してないなぁ。。

>>552
正直におっしゃって頂き、大変恐縮です。
駐車場お隣なんで、今後ともよろしくお願いします(笑)
自分もここに書き込む前に、自分がもしかしたら間違えているのでは？と思って、場所再確認しちゃいましたもん。
番号見ずらいから、後ろのコンクリート壁にプラ板か何かで表示してほしいですね。

入居者版になってるな、ここは

販売戸数19戸。本当に残りの103戸売れた？
だとすると、すごいわね。
夜、ほとんどの家にあかりが？
最近、いろいろごまかし多いから....

入居者版じゃないのに入居者がコメして申し訳ないのですが。。

確かに入居してるっぽい世帯は少ないような気がします。
うちのお隣はまだ売れてないみたいだし。。

大京が手配してくれた引越し屋さんが引越しの時「ここのマンションは本当に売れてますよね？今時珍しいです。」と言ってましたよ。

今はまだセカンドハウスで年明けから本格的に入居てくる人も多いみたいですね？

今のとこ毎朝出勤時に、管理人さんとしか会ってません（８時半だから他の人より遅いのかもしれないけど）。。

中心部だと、投資用なのか都内の人が買ったりするのが多いから・・・明かりがともって
なくても売れてるのかも知れないよ。しかし今どき投資って、儲かるのかな。バブル期
が懐かしくなる響きですな。

　まだ３０棟ほど売れ残っているらしい
　西隣の平置き駐車場が来年早々６階建て駐車場になるんですね
　６階までの西側はかなり暗くなりそう
　立地から考えて価格は相応と思うけど日当たり、眺望を考えて
パスすることに　　

そんなに売れ残りあるのか、パークホームズに取られたのかな。

↑はどういうこと？？？

そんなにあるんだー？

明らかにパークホームズのほうがいい（笑）

大京はオリックスの奴隷なんだから
ここも「ライオンズ札幌クロスタウン」から
「オリックス札幌クロスタウン」に変更したほうがいい（笑）

同業者乙。

パークホームズも当然比較検討したけれど、最終的にはセールスの方の「人柄」で判断しました。

クロスタウンの自分担当の方は、かなり腰の低い方で。
それに比べ、パークホームズを説明してくれた方は、やる気がないというか、こちらが質問しなければ説明しなかったり、質問したとしても頓珍漢な答えをしてきたりと…。正直、パークホームズに魅力を感じていたけれど、その対応をされて一気に購入する気力が失せました（これ、事実です）

パークホームズさんのセールスはそんな方ばかりじゃないとは思いますが、そういう点も大事だと思いますけれどもね。

セールスの方は購入後は全く関係ない
冷静な判断としては物件で選ぶべきだな。
人は替えればいい、物件は替えられない。

565さんに同感。

間取り等、確かにパークホームズの方が魅力があるかもしれないが、立地のよさは物件には変えられない。

冷静な判断で物件を選んだんですが、何か？

北８西１の５０階建てのマンション、北口タワー東側
レジデンス，クロスタウンの眺望重視で購入した人に
どの位影響あるのだろう

↑　７００ｍ離れているし、札幌中心街方向でない（北西）から関係有りません、
眺望には丁度良いから歓迎です。

日ハムの選手住んでいるのはホントですか？

絶対嘘だわ

でもサツレジには住んでいますよね？

えっ？誰なんですか？

釣り具やとサンクスの交差点で、ボストンバッグを持って横断歩道を渡っている藤井とすれ違ったけど・・・

しかも藤井……ビミョーですな(笑)

元旦早々から、ＴＶのスポットＣＭが入り新聞広告も掲載されてますが、どの位の契約率なんでしょうかね・・・

　結構残っているみたいだね
　藤井？巨人に行くんでしょ
　シーズン終了直後から移籍の話しが出ていたのに札幌でマンション
買うわけがないよね
　だれか有名人が買ってくれたら良い宣伝になるだろうけど魅力は
立地だけで高所得者には見向きもされないんじゃないかね
　中所得の自分も見にいってみたけど残っている部屋は暗くて寒そうで
エントランスも狭くて同じ値段を出すならもっと街中からは遠くても
住みやすい部屋がありそうとパスしたよ
　

20戸

良い部屋は売れちやったんだよ！
残りだから仕方がない!
私としては狭いエントランスOK
維持費節約。

ここって滝だとかありませんでした？維持費かかりそうに思ったんですが…。

おいらもエントランスは狭くていいと思う。
しかしここは収納が少なすぎる。収納が多ければ買いの人も相当いるんでないかな。

某社が
社宅借り上げらしいよ残り住戸の一部

社宅は身元がはっきりしていて、空き家でも管理費の未納もないし、安心ですね。

どこの会社かが大事ですよねって、どうしてそんなことわかるんですか？大京の関係者？

あまり関係ない事だよ！
どこかみたいに。
何時までも空き部屋多し！
だけは御免。

　竣工直後に入居した者です。当初、１階の玄関ホール・通路ではジャズのBGMが流れておりましたが、今は流れておりません。
　個人的に、BGMあったほうが好きだったのですが、どうなちゃったんでしょうか。。ご存知の方いましたら、どうなっちゃたかおしえてください。復活しないかなぁ～（＊_＊）

入居された方、実際住んでみてどうなのか教えてほしいですね

毎日通ってるけど、電気あんまり点いてないね。

今日またＤＭきていました。

竣工後は全然売れないのでしょうか。

完成後、売れないのはマンション自体がよくないんですか？

南向き上層階の３LDKに住んでます。

私はすごく快適に生活させてもらってますよ。


10年前に建て替えた一軒家（実家）からの引越しだから尚更思うのか、マンションライフっていいですね～。

みなさんが気にしてるJRの騒音も私の部屋は、ほとんど聞こえないに等しいです（全く気になりません）。

たまに換気口からJRのピーーって音が聞こえたりしますが。


難点と言う難点は・・・やはり乾燥が酷い事（新しい加湿器を買おうと思いました）。

と、日中（昼前後）は暖房つけなくても部屋がびっくりするほど暖かいです（南側、ほぼ全面ベランダなので）。

なので夏場が恐ろしいです。。

これから南向きで同じくマンションライフする者ですが、
冬は太陽が低いので暖かく
夏になると太陽が高くなるので
直接日差しが入り込まないので
大丈夫ですよ。
むしろ窓を開けると風通しも良く
涼しいのではないでしょうか。
冬は暖かく、夏が涼しい。
これからお互いマンションライフをエンジョイしましょう。

そのとおり、夏場は思ったほど暑くならないんだなこれが。
593さん、よくないのはマンションじゃなくて景気ですよ、格安マンション以外は
どこも売れてません。

人気マンションオブニッポン２００９のＮＯ１マンションですから（北海道）

(笑)

＞(_ _)。。oｏＯＺＺＺ

そうなんですか！！

夏場は、あの強い日差しが差し込まないんですね！！

あ～良かった。。

安心しました。

ありがとうございます！

エアコンの冷房入れれば夏場も快適ですよ。
必需品です冷房。

えっ？エアコン無いと厳しいんですか？ここってエアコン付いてないですよね。
それじゃ考えちゃいますね〜

ライオンズ入居者でエアコン無しで生活するのですか？

何かやな感じですね。ココ

ここは線路のそばだからエアコンは確かに必須。

なら最初からエアコンあればいいのに

賃貸じゃなくてもエアコンって普通付いてるもんなんですか？

私が見たマンション、モデルルーム以外は何処もついてなかったはず。。
シティタワーだけが天井にはめ込み式のがついてましたが。。

賃貸でかなり出回ってるのをみたのですが投資目的で買った人なんですかね。

分譲マンションなのに、かなり賃貸に出されてるんですか！何か色んな人がいそうで不安なマンションだな…

不思議な縁。又友が最上階に住んでいます。

南向きで、日当たりも良く、最高！　だって…。

入居者です。
売れ残り１２戸ぐらいですね。
賃貸でだされてるのは３戸だと聞きました。
JRは私は、全く気になりませんよ。
徒歩圏内になんでもあるし、ごみごみしてなくて、快適です。
カフェをもう少し、しっかりした店にしていただきたいとおもいませんか？

おーいコンクリマニア
ここも乾式壁だぞ
聞かなくていいのか？

分譲賃貸で調べたら20近くありましたよ。

122戸で20戸？まだ完成したばかりですよね？………

そうなんですよ、多分投資目的で買ったんでしょうね。

最近のマンションの天井高は2400から2700と
入り色です。ここはどの位ありますか。

同じ物件が何個も複数して賃貸で紹介されてるようですね！
だから２０個あるのではないのでしょうか？

中央中学校が、荒れているだの先生が、やる気がないと書かれているのを見たのですが、もし現在この中学校に関係されているかた、正しい情報があれば宜しくお願い致します。マンションの向かいにある中学校、なかなか街中にあり学校も目の前なんて恵まれた環境はないので子供を通わせたいのですがどのようなものかと。。

南向きの高層階って、まだ残ってるかな？

１２階、あったと思います。

マンションの販売価格に対して、実際の建築コストは、、その４分の一くらい？？１００ｈ位としても１０００万もかかっていないでしょう？
それに営業コスト+利益を購入者がすべて負担し数千万以上～となるわけで。。一回払いの現金払いでなければ庶民はこのマンションを数十年かけてさらに金利で１０００万以上？？負担しながら毎月払っていくので、マンションを買うのなら、この実際の建築コストとの差を、利便性を買った。。と思えるほどの場所。をこれらのコストだと受け入れ出来れば買いだろうなと思います。

月並みですが中学にこだわるなら、中央区なら円山、伏見、旭丘方面でしょう。そっちにも物件はあるので検討してみては？

南側の１２階は４千万代のが空いていたような…
３千万は
５階３階１階だったと思います

住んでみての感想（南向き棟居住）。
・リビングは日当たり良く、冬季の現在でも昼間は床暖のみで充分。
　（冬季間、北側の部屋も１日暖房をつけない状態であっても１５℃以下にはならない）
・「静か」ＪＲ近くとの事で騒音気になるかと思ったが、窓を閉め切った状態であれば全く問題なし。
　（夏季、窓をあければ音はすると思います）
　又、東３丁目という事もあり、周りを人や車が走りまくってる感じじゃないので、思ったより
　閑静な感じ。（１丁隣の東２丁目となると車両通行量が多くなります）
・（部屋タイプに拠りますが）収納多く便利。
・大通・札駅・ファクトリー近く（それぞれ徒歩10分以内）通勤・通学・買い物に便利。
　※当家はファクトリー利用が自然と多くなりました。
・駐車場ゲートにもリモコン式シャッターがあり、保安上安心。

修正点も細かい点では勿論ありますが、買って良かったと思える部分が多かったです。

隣の立体駐車場の建築始まったね。
西側住戸住民は大変やね。

おお！！住み心地いいのですね！うらやましいです。
もう迷わないほうがいいですね。オール電化が出るのを待っておりましたが、中古でもさほど価格が安くないのでクロスタウンにすればよかったなと。。もうないでしょうしね。。

その辺り治安はどうですか？

夜がちょっと不安。

最近、近所で犯罪があったって話は聞きません。
ただ、私は男性ですが、夜通勤が帰りなどに後ろから人が来ると、
つい身構えたくなります。

夜の人通りは非常に少ないです。

>>626
後2戸ですからお急ぎください！
売れ行き好調ですね☆彡

あと２戸？ホントですかー？サービスあるのでしょうか？

完売。

見学してみて、良いなと思ったら、即決しないとダメでしょうね。

今となるとこの先は、、中古探すのか。。げんなり。。

☆祝☆　　完売　　（*^_^*）

この一年いろんな物件を見てきてこの物件はランニングコストは郊外の物件よりは決して安くはないですが部屋本体の価格の安さに驚きで購入しちゃいました～
私のような一般市民が都心の新築マンションを買えるとは逆にいい時代ですねー
今はすぐ売れる物件とやっぱり何年たっても売れ残ってしまう物件と差がありますねー

そうなんですね。よかったですね。

>>部屋本体の価格の安さに驚きで購入しちゃいました～
>>私のような一般市民が都心の新築マンションを買えるとは逆にいい時代ですねー

表現に引っかかりを感じるのは私だけでしょうか。
部屋本体が安いといっても、ほとんどは３千万円以上する物件ですし、
一般市民といっても、年収７００万円以上なのではないですか？

本当の「一般市民」にとっては、ここは完全に高値の花だったと思います。

700万なんて共働きならぜんぜん普通だと思いますけどね。

我が家は世帯収入４００万円です。
一般市民の仲間入りできるでしょうか。。。

>>637
何故そのような穿った受け取り方をされるのでしょうか？近くのシティハウスと比べたら全然安いです。
2000万台の部屋もたくさんあったので、年収500万あれば買えるのでは。

そうすると、年収５００万円はいってないと一般市民じゃないってことだ。
NO.639は残念でした！！

中小企業勤めの冴えないお父さんと男勝りな看護士お母さん家庭で
世帯年収700万以上。
北電のお父さんとパートのお母さん30歳でも700万から800万。
市役所勤務のお父さん30歳とパートのお母さんで600万くらい。
公務員夫婦とかだと1000万超えちゃう。
ここまでが3000万物件を買える世帯。いままでのふつうの中流家庭はこんなもんでしょう。

お父さんが肉体労働や中小サラリーマンでお母さんがパートのような家庭は
せいぜい1500万の中古買うくらいが身の丈ですね。
それでも3000万買う人もいます。そういう人は数年で借金残して手放すってはなしは
よく聞きますね。

具体的に数字を挙げていて、大変参考になります。

>>ここまでが3000万物件を買える世帯。いままでのふつうの中流家庭はこんなもんでしょう

このくらいの所得レベルに達していないと「中流家庭」と呼べないんですね。
札幌市で見た場合、中流家庭はどのくらいの割合になるんでしょうかね。

自宅に総務省平成１２年、北海道経済白書平成11年の統計しかありませんでしたが
平成12年札幌市勤労世帯年平均1ヶ月の収入は
世帯人員平均3.28人/有業人員平均1.59人として
収入総額約99万円/実収入51万円/経常収入50万円/勤め先収入47万円/...となっております。
また以下に総務省統計北海道の平成20年一部が掲載されておりますが
http://www.pref.hokkaido.lg.jp/ss/tuk/056fes/0805.htm
実収入 407,530円　とありますので
10年前に比べ20パーセントダウンとしても
現在の札幌市勤労世帯年平均収入は700万円前後に落ち着くんじゃないですかね。

>>現在の札幌市勤労世帯年平均収入は700万円前後に落ち着くんじゃないですかね

平均が700万円前後！？
ウチは全然おっつきません（泣）。
札幌の人は高収入なんですねぇぇぇ～

＞No.645 さん
「世帯年収」ですから。。。

父400万、母200万、子供バイト50万×２人＝700万

父300万、母100万、就職した子供（同居）300万＝700万

同居する祖父祖母の年金収入なども含まれていますし。
大きな一世帯では、1000万くらいにはなりそうですね。

世帯年収700万＝マンションの購買層　とはならないと思います。

マンションについて。先日ある国に旅をしましたが、ガイドさんから聞いたお話。都会の真ん中に高層マンションがひしめき合い、この国は日本以上に都市での民間マンション価格はかなりの金額です。100㎡程度であれば、6500万程度はします。富裕層しか買えないですね。一方、外観などは地味ですが公団マンションは政府が一次所得者には確か2000万程度、頭金のようなものを出してくれるようで、日本以上に長い期間のローンが組めるようです。都会の便利な場所に庶民もマンションが持てるようなシステムだそうです。老後はそれを子供世代に使わせたり、売って年金の足しにしたり、もしくは子供世代にまでのローンになる場合もあるかと。なので、この国に住む国民には政府は住宅については手厚い政策で都会暮らしを満喫出来るようです。

方角にもよるのでしょうが、この物件にご入居のかたに質問です。。よろしくお願いいたします。
以前ガス暖房のマンションに住んでおりました。その時は同じガス暖房ですが設備も違いますので、毎月暖房費だけで２万程もかかりました。今後、ライオンズクロスタウンと同様のガス設備のマンションの購入を検討しております。物件も方位も違えば参考にできないのかも知れませんが、マンションであればそう大差ないかと思いまして。光熱費についてお聞きしたいです。４ＬＤＫ程度広さで、おいくらくらいに（毎月）？お風呂、暖房、給湯を、ガス給湯にて使用の場合。以前南向きに入居されておられる方の投稿をみておりましたら、床暖房もあるためとても暖かくて、、とありました。宜しくお願いいたします。

ガス料金は夏場7,000円、冬２月最大19,000円です。（FACTにて）

649様へ。具体的に有難うございました。

冬場、１９０００円程度ですね。
参考になりました。
以前は暖房のみで（３ＬＤＫ）でその程度かかっていましたので。


現在は、給湯が電気温水器で、そのほかに暖房は灯油、調理台は、ガス。マックスの冬時期は、給湯+電気代が、15000円程度、灯油が、１５０００円、ガスが、２０００円ですから！
ガス暖房、給湯を検討してます。

↑床暖付ＦＡＣＴマンションですと
　月に-5,000～-7,000と思います。

ありがとうございます。でしたらずいぶん経済的でしょうね。

うちは３月分で12,000円でした。（４ＬＤＫ・ＦＡＣＴ・床暖付）
昼間も誰か彼かいる状態で。

4Lがもう中古で出ていますね。

東向きのせいかお安い価格ですね、
高層階だし欲しいです。

ここはもう全部売れたんだね～

どこで中古の情報はわかりますか。

　http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35000320...

＞＞　↑　です。

売値が新築価格と同じという事もあるようですし。

それって、売れ残りを中古として出してるわけじゃないんですよね？

違いますよ。中古でしょう。
中古でも売り出し価格より高くなっている場合も多いかと・クロスタウンの中古といっても一年未満です。
この物件は３４００万が売り出し価格のはず。

そうなんですか。ということは入居から４か月満たないうちに中古で売却ですか・・・・。
この時代に値上がりですか。。。それとも何かあるのかな？方角見ると線路の方ですよね？
気になりますね。

隣のマンションは値下げはしていないのでは？と思います。クロスは値上げはしていないでしょうが一度住んで中古でも値下げしていない。

日本語でお願いします

訳してください。

訳してください。

訳してください。

＞No.664　
不思議な文章です

私はザ・サッポロレジデンスに住んでおりますが、隣（クロス）のマンションは定価を値下げはしていないのでは？と思います。クロスは中古価格が定価より値上げはしていないでしょうが一度住んで中古でも販売価格は定価より値下げしていない。という意味なのではないでしょうか。

そうです。↑さんの言葉通り。すみません。

レジデンスに住んでいらっしゃるんですよねこれだけ、利便性がよいマンションはまたとないでしょう。街中ですが、このマンションのあたりは車もそう激しく行き来はないでしょうし。完売が早いだけありますし、またオール電化であるのは希少価値です。

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35000320...

この部屋、多分、誰も住んでなかったですよ。
買ったけど住まないまま売却したんじゃないでしょうか？

後、北向きの３ＬＤＫの上層階も中古で出てましたよ。
もう売れちゃったかもしれないけど。。

それってアヤシくないですか？

あやしい？とはどういう？

駅の北口直結のダイワのタワーも、完成後１年以内に定価より1.1～1.5倍で転売でていたし。

場所がよければ、完成後でも高値で買う人がいるから、ありえない話ではないと思うけど？

ここは竣工前に完売したわけでもないのであり得ないと思います。

税金対策で買うんだよ。
昨年中に購入して今年確定申告で赤字申告。そして所得税の還付。
資産を持ちすぎると、いろいろあるんです。

678さんは非常にうらやましいです。でも資産家には平民にはわからない悩みありますよね。黒字倒産などもありますし。

それで、法人で買って、その後も赤字を数年繰り越し出来て、、その後は、マンションの購入はどう影響するんですか？聞いてみたいので。

新築物件で、マンションでもエコポイントはいただけるのでしょうか？（条件クリアとして）

当然いただけます
Max 30万ポイント（30万円です）
ぜひ住宅版エコポイントマンションを購入しましょう

フィネスだとエコポイント受けられるのですか？ほんとですか？

エコポイントマンションは、最近の政策で、マンション等は建築時期がかなり新しくないと現在該当しないのかと思っていましたが違うのですか？30万もいただけたらずいぶん違いますょね！！

エコポイントマンションは、最近の政策で、マンション等は建築時期がかなり新しくないと現在該当しないのかと思っていましたが違うのですか？30万もいただけたらずいぶん違いますょね！！

クリーンリバーフィネス大通東グランシテイ　　　　３０万ポイント
クリオ近代美術館 　３０万ポイント
グランファーレ札幌幌西レジデンス ３０万ポイント
グランファーレ札幌伏見　レジデンシャルスイート ３０万ポイント
ブランズ円山南　　　　　　　　　　　　　　　　　３０万ポイント　

以上が現在満額（３０万円）の対象物件マンションです、是非ご検討下さい。

なんと、たくさんマンションあるのですね！

↑　共通点は中央区ですな！
　　なにか理由があるのか？
　　偶然かな？

時期が新しいからですよね。

クロスタウンの一階カフェには、美味しくてしかもリーズナブルなパン、デニッシュが。土曜日はお昼位に行きますと、静かでゆったりとした時を過ごせます。リーズナブルでコーヒーも美味しくてインテリアも素敵で大丸の帰りに寄るのもよいかな、思いました。

3000万円くらいだね。
買いやすそう。

パンは二百円程度。ウインザーホテルのカイザーという高級パン屋さんのクロワッサンに匹敵の美味しさでした。

↑嘘は書かないで下さい。そんなに美味しかったら向かいの中学生も買いに来るでしょう。

美味しいですょ。食べてみてください。

結構うまいよ。
基本的に営業時間が短い（確か閉店15:00とか）から、中学生とかは買えないんじゃないの？
但し、パン在庫数少なし！ＰＭすぎに行くと限られた種類のものしかない時あり。

DONQよりおいしいわけないと思うんだけど

ＤＯＮＱ食べた事ないから分かりません。（笑）
そのＤＯＮＱとかMaison　Kayser等そういう有名店と比べると？なのかも知れないけど、一般的には絶対おいしい部類に入ると思うけどな～。

数ある名店と比較してもしょうがないですが、コストパフォーマンス高いって事でしょうね！
マンションの下におしゃれなカフェ、ってのが素敵ですよね。しかも、毎日焼き立てパン！！

ライオンズクロスタウン買いそびれた人、、沢山。

http://sumaity.com/1-1/s/1055/1055005/11673018/


【ライオンズ札幌クロスタウン】の物件詳細
15.5万円 （0円） 1ヶ月
1ヶ月 (－) 3LDK 84.72ｍ2

賃貸で出てるね。
売れ残りをノルマで下請けが買わされたのだろう。
かわいそうだね。

↑違うと思います。
オーナーがいずれ住むが、今は賃貸としてに出したのでしょう。
これだけの利便性はまたとないですから、。

年明けて、見学に行きました時はもうこのタイプは完売でしたょ。

↑転勤になり住めなくなってしまったんですよ。

15万は安いね。
賃貸にするとグレードがよくわかる。
同じ価格でも25万で貸せれる物件あるから
かなり損する感じ。

せっかく自宅にと買っても、マンションや家を買ったとたんに転勤させるっていうケース。ありあり。

ライオンズクロスタウンはグレードは高いと思います。

ここのマンションは、豊平川の花火見えましたか？？

すみません。誰かお知りでしたら、お返事ください。ライオンクロスタウンはフラット35S20年金利引き下げの適応マンションでしょうか？

＞No.708さん
うちは南向き上層階ですが、大通40階のタワーマンションに花火がちょうど重なって、花火の周りしか見えませんでした。。

ところで西側に何か増築してんの？窓はどうなるのでしょう？？

> No.709さんへ

下記URL（フラット35登録マンションの物件検索）のページ下段にこのマンションが
掲載されていますよぉー。
ただし、「フラット３５Ｓ」（耐久性・可変性）については、一部対象外住戸がある
そうなので、売主さんへ要確認した方がよいでせう。

http://www.flat35.com/document/index.php?module=Mansion&action=Res...

ここ利便性いいか？

五番館さんへ。業界の方でしょうか。。。この資料を有難うございました。！！

西側にピッタリ張り付くように建つのは駐車場みたい。眺望どころか、西側の窓が壁になって、入居者は大変だね。

西側８階くらいまで駐車場の陰になりそう。
購入前に説明あったって聞いたけど、
あの西側の大きな窓が無駄になっているのはなんとももったいない。

駐車場から屋内丸見えより、壁の方がまだましだと思うが、
壁になるのかな？

NO,７１６さんは、多分他の物件に居住されてこのマンションを批判的に野次馬的にただ書き込んでおられるだけでは。
さっさとご自分のおマンションの投稿サイトにお戻りになられてくださったほうが。

＞７１７
ここは検討版なのでいろんな人が出入りしますよ。
批判的な意見に目くじらを立てる方が筋違いなのではありませんか。

隣のレジデンスサッポロの住人が、ライオンズ札幌クロスタウン周辺に犬の散歩にやってきては、その犬はライオンズ札幌クロスタウンの植木におしっこ引っかけてます！

こちらも隣のレジデンスサッポロに犬のポチを散歩につれて行き植木におしっこ引っかけましよう！

ワンコの嫌いな香りってあるのですよ。市販されています。これを植木にスプレーしておいたらどうでしょうか。

ポチにやらせてレジデンスの植木におしっこ、そのうちに、この２つのマンション周辺からは、、アンモニア臭漂う、臭いマンションとなってしまうような。。。

ポチじゃなくおやじさんだったりして

駐車場、夜明るくないですか？

眩しくねぇ？

完売おめでとうございます

完売したということは･･･１階店舗分譲スペース決まったのでしょうか？
何が入るんでしょうか？？個人的には、コンビニだったらいいのですが。

無理。狭いから。

おいしい焼鳥屋がいいな。

笑えました。焼鳥屋

高級ペット専用サロン
ドック用プール、ドック用ランニングマシーンを併設したドック専用サロン、会員制。等があれば有り難いです。

オイルマッサージがいいなー

会員制高級エステルーム等でも。

深夜も駐車場の電気付いているのか？
駐車場から丸見え？

結局一階には何屋さんが入ったのかな？

北側に新たなライオンズマンション予定なのですよね。
うちのマンと比べ価格帯はどうなのでしょうかね。
電車音がどうなのか気になりました。

正直、新しいライオンズやクリーンリバーの方が仕様がいいと思う。4LDKでまあ、3500万以下じゃないと買わないな。供給過剰感も。

札駅周辺で４LDKで3500万円以下なら・・・「中古」価格ですよね。まさか「新築」のことですか？

「新築」です。

そのご予算では、札幌駅周辺で新築は無理でしょうね〜。

中古マンションとして売りに出されていますね。
マンション周囲の敷地に余裕がなくて、すぐ道路がある立地。
共有部分の充実をアピールしていますが、結構、総合評価も高いマンションです。
セキュリティの部分も他とそんなに違いますかね。

>>747さん
検索しても見つけられませんでしたが、中古で出ていますか？販売価格は新築分譲時に比べてどれくらい下がっているのでしょう。確かこちらの竣工は2009年11月ですよね。中古で入居するとして駐輪場や駐車場の空きはあるのでしょうか？

中古からだとあまり駐車場はアテには出来ないですかねー
駐輪場は前の住民分のスペースが空いているといいなという希望は持てるけれども。
マンションとしての価値はあるという風にスレ内で書かれていますけれど
やはり違うなぁ見たいな感じってありますか？？？？

ライオンズクロスタウンは利便性良いですよー。

2009年、2010年に取得した土地、新築マンションは、5年経した今年、購入価格より高く売れても1000万までは、課税されないようですね。売るなら今、でしょうね。

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では１戸当たりの平均が２万１千円、
管理費が１万２千円となっており、駐車場をあわせると、５万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。
2017年03月29日 みんなの回答
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アドバイザー
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得した
築年数が記載されていませんが、私のマンションと同じような状況
ですので素人の経験談ですが、ご参考になればと思い回答させて
いただきました。
数年前、私が理事をしていた時に大規模修繕工事の計画が始動しま
したが、管理会社（トップシェア大手）経由で見積を取ってみると、
積立資産額を大幅に上回る価格が提示され、借り入れでもしない限り
とても工事ができないことが分かりました。

ネットや書籍で調べると通常タイプのマンションでは、戸あたり
100万円前後で工事を行っているところが多いとの情報を得たこと
から、それまで管理会社の言い値で管理されてきたマンション管理組合
でしたが、理事会が覚醒され、このサイトの運営をされている会社など
の外部の有資格者に管理委託契約内容と長期修繕計画表の無料査定を
依頼しました。
その後、住民にも広報しコンサルタント会社による無料セミナーを開催
したところ、どこから聞きつけたのか管理会社の支店長クラスの人物が
理事会に突然現れ、こちらから頼んだ訳でもないのにいきなり100万円
近い管理委託費の減額を提示してきました。

工事については、理事会役員の中に建築関係の方がいらっしゃれば
詳細な交渉も可能かも知れませんが、ほとんどの理事会は素人集団です
ので適当にあしらわれて終わりです。最短コースで管理委託費や
修繕積立金の減額を実現させたいのであれば、サプライヤー（工事会社や
管理会社）と癒着のない信頼できるコンサルタントに入ってもらうのが
一番の近道だと思います。
とはいえ、理事会役員や住民の中には管理会社（大手であればあるほど）
を信頼しきっているような方も多いので、合意形成するためには時間を
かけて丁寧な説明が必要になってきます。
2017年04月23日
Thumb cimg5825
noaさん
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得した
管理会社の値下げ交渉について、単なる金額の交渉するか、サービスの変更等で対応するか、管理会社を変更するか
もしくは、「住民経営」として、管理組合が収益をあげて賄うかの選択になります。

それぞれメリットやデメリットがあるため、一概に何がベストかお応えは難しいと考えます。
組合員が積極的に協力しながら進められることができるができるのであれば、すべてにおいて検討が可能になります。

管理会社も株式会社であるため収益を確保しなければいけませんし、継続的な経営ができなければ管理組合にとっても不都合が生じます。実際、管理会社は、大手に合併される事案がここ数年続いています。

管理費を抑える方法として、マンションの規模によりますが、光熱費の見直し、マンション保険の見直し
積立金については、長期修繕計画の見直し等があります。

なお、私としては、”解体”積立金の創設の検討をお願いしています。
なぜなら、建て替えか解体かの選択を容易にできます。（実際には、まだまだ普及していない考え方ですが・・・）

理事で交渉が難しい場合、マンション管理士等の専門家を活用するのも一つです。

参考になれば幸いです。（花田法務事務所）
2017年04月02日
Thumb 1
花田　匡由貴さん
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得した
管理会社との値下げ交渉はやはり他社と比較・競争させることが有効だと思いますが、私は管理委託費削減に関し、失敗と成功の双方の経験があります。

失敗は、数社からやみくもに見積もりを取り各社が独自の仕様書・書式で回答したために、比較がしにくく、単に安いところを選んだ結果、居住者から不満が続出し、毎年のように管理会社を変更せざるを得なくなってしまったというものです。その後「多少高くても良いので質の良い管理を」と管理仕様の充実を図って再度管理会社を変更して落ち着きました。

別のマンションで管理委託費削減に取り組んだ際には、上記のような失敗を繰り返さないように、管理見直しコンサルタントを導入しました。
先に各社共通の管理仕様書をしっかり作ってから、管理会社・専門会社を一般公募し、各社からプレゼンテーションを受けて選考会で決めるという方法でした。コンサル費用はかかりましたが、削減効果は大きく、変更後に思いがけず発生した問題の解決にもコンサルタントは力を貸してくれており、1回の変更で決着したので成功と言えるでしょう。

管理組合は先ず予算を立てる必要があるという性質上、マンション管理士事務所や管理見直しコンサルタントは無料相談やお試し期間を設けているところもあるようですので、問い合わせてみるのも一案です。
2017年03月29日
Thumb
三毛猫さん
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得した
管理会社に値下げさせるのは、他社と競争させるのが一番だと思います。
ただ値段の競争をさせるだけでなく、業務の質やサービスも比較させればもっと効果的です。

知り合いのところでマンション管理士に見てもらったら、今まで何にも云わなかったからかとっても高い委託費になっていたそうです。
ただ、その管理会社は変えたくないとのことで相談したら、その管理会社の他の受託物件で同じようなレベルのところの委託内容を入手してくれて、同じ管理会社の中で競争させて減額に成功したとのことを聞きました。

管理会社の良し悪しは、委託費用だけでは判断できません。
いかに親身になって組合のことを考えてくれるかどうかではないかと思います。

他のマンションにお住いのお知り合いの方々から、そこのマンションの管理会社の評判を聞くなどして情報を集めてはいかがでしょうか。
2017年03月29日
Thumb 120617 204425
cocoaさん

ライオンズクロスタウンのカフェの店員はお客さんがおりますのに、いきなり照明を切り、看板を終い、カーテンを下ろす。

世の中には「価格が下がらないマンションがある」というホントの話
「ホンモノ」はやっぱり違う
提供／DGコミュニケーションズ

「東京23区については、東京五輪まで値下がりしない」「家余りの時代、いつ暴落してもおかしくない」などなど、マンション価格についてさまざまの予測が乱れ飛んでいる。その真偽はともかく、世の中には、どんなときも「資産価値が下がらないマンション」が存在するという。

『マンション格差』の著者である榊淳司氏が、人工知能（AI）を活用した価格査定サービス「家いくら？」を活用して、そんな奇跡のマンションの存在と今後の可能性を明らかにしてくれた。

不動産業界では近ごろ、「ヴィンテージマンション」という言葉をよく聞く。専門家だけの興味関心ということでもないようで、一般の方々からも「私のマンションはヴィンテージになりますか？」といった類の質問をよく受ける。

誰しも、自分が購入したマンションが世間から高く評価されるとうれしいものだ。もちろん、ただうれしいだけではない。売却するときに購入した価格よりも高く売れれば、実益となって目の前に積み上がる。ヴィンテージマンションとは、（あとで詳述するが）まさにそのような喜びと実益をもたらしてくれる住戸を指すようだ。

しかし、自分の住戸がいくらで売れるかなど、実際に売りに出して、買い手が見つかるまではわからない。いや、正確には「わからなかった」と言うべきだろう。というのも、最近は人工知能（AI）技術が急激に発達し、中古マンションの資産価値評価をオンラインで、しかも住戸単位で提供してくれるサイトが出てきているからだ。

そのなかでも、面倒な手続きナシで瞬時に住戸の資産価値を示してくれるのが、7月にサービス提供を始めたばかりの「家いくら？」だ。この便利なサービスを活用して、「ヴィンテージマンション」とされる住戸の価格の動きを見てみると、多くの人たちが興味や憧れを抱く理由があらためてわかった。

資産価値、知名度、管理運営の状態

実際のところ、「ヴィンテージマンション」とは何なのか？

私が知る限り、明解な定義は、ない。一般に「ヴィンテージ」と言えば、ただ古いだけでなく、年月を経て味わいが出てきた年代モノを指すが、マンション業界とその周辺では、いまのところ何となく「あのマンションはヴィンテージだから」という認識があるくらいだ。

そこで、私なりのヴィンテージの条件をここで示したい。ただし、あくまでも私独自の見解であって、誰もが賛同しているものではないことをあらかじめ断っておく。

①新築時の販売価格と同等レベルか、それ以上で取引されている
②誰もが一等地と認める場所にある
③竣工後10年以上が経過している
④100戸以上のスケールがある
⑤管理組合が良好な状態で機能している

まず、資産価値が安定しているのが何よりだろう。どれだけいい場所にあって、設計や施工精度が優れていても、新築分譲時の販売価格から資産価値が大きく下落しているようでは、そもそも「ヴィンテージ」とは呼べない。新築で購入した方の資産を毀損した責任が大きいからだ。

次に、ある程度の「わかりやすさ」が必要だ。ヴィンテージであるためには、マンションが立地する場所も含めて、知名度が求められる。「知る人ぞ知る」ような物件はヴィンテージの名にふさわしくないと思われる。

最後に、いままで注目されなかったことであるが、「管理」が重要である。条件的に優れたマンションであっても、管理組合の運営がよろしくない場合は、区分所有者や住人を不愉快な日常に導く。さらには、管理組合の資産にマイナスの影響をもたらすのだ。

これからの時代、築30年や築40年、あるいは築50年と言ったマンションが多くなる。管理組合が良好に運営されているマンションとそうでないマンションの格差は、これまで以上に注目されることになるだろう。

NEXT ▶︎　これが「ヴィンテージ」だ

このマンションをヴィンテージクラスに導いて欲しいです。立地、設備他ハード面では文句のつけどころがないマンションです。

ソフト面ではどうなのでしょうか。

管理会社に丸投げしているような管理組合ではないですか？出来ないなら囲い込まずに専門家に相談しましょう。

まさか

http://mansionkanrigaishya.doorblog.jp/archives/13724956.html

確認

>>759 匿名さん

知識なしの管理組合が修繕費や管理費を管理会社に任せるからですね。

大京の機関誌見てると古いとこは修繕に頑張ってる例たくさん出てて偉いと思って見てる。比較的戸数少ないからまとまれるのかしら

マンション管理士、など専門家入れ、全て修繕費再見積もり。必要な修繕、当面必要ない？選別をプロに。知人のマンション大規模修繕費が2億円の予算、専門家入れ他社で見積もりの結果、管理会社に2千万（約1割）〜2割抜かれてた事実。3社程度見積りやるといい。

過去の組合員の行動を非難するような言動、必要な見直しがあればそれはいいと思いますが、大人気ないです。現在の貼り紙の内容。残念です。

>>759 匿名さん
様々なマンションの現実。赤字要素のあるマンションは早期に崩壊しますね。

マンションの共用部分は全区分所有者の共有の持ち物ですが。現在暴走進行中…

管理会社との値下げ交渉はやはり他社と比較・競争させることが有効だと思いますが、私は管理委託費削減に関し、失敗と成功の双方の経験があります。

失敗は、数社からやみくもに見積もりを取り各社が独自の仕様書・書式で回答したために、比較がしにくく、単に安いところを選んだ結果、居住者から不満が続出し、毎年のように管理会社を変更せざるを得なくなってしまったというものです。その後「多少高くても良いので質の良い管理を」と管理仕様の充実を図って再度管理会社を変更して落ち着きました。

別のマンションで管理委託費削減に取り組んだ際には、上記のような失敗を繰り返さないように、管理見直しコンサルタントを導入しました。
先に各社共通の管理仕様書をしっかり作ってから、管理会社・専門会社を一般公募し、各社からプレゼンテーションを受けて選考会で決めるという方法でした。コンサル費用はかかりましたが、削減効果は大きく、変更後に思いがけず発生した問題の解決にもコンサルタントは力を貸してくれており、1回の変更で決着したので成功と言えるでしょう。

管理組合は先ず予算を立てる必要があるという性質上、マンション管理士事務所や管理見直しコンサルタントは無料相談やお試し期間を設けているところもあるようですので、問い合わせてみるのも一案です。

管理会社に値下げさせるのは、他社と競争させるのが一番だと思います。
ただ値段の競争をさせるだけでなく、業務の質やサービスも比較させればもっと効果的です。

知り合いのところでマンション管理士に見てもらったら、今まで何にも云わなかったからかとっても高い委託費になっていたそうです。
ただ、その管理会社は変えたくないとのことで相談したら、その管理会社の他の受託物件で同じようなレベルのところの委託内容を入手してくれて、同じ管理会社の中で競争させて減額に成功したとのことを聞きました。

管理会社の良し悪しは、委託費用だけでは判断できません。
いかに親身になって組合のことを考えてくれるかどうかではないかと思います。

しょせんライオンズ。ライオンズなんてそれなりの設備をそれなりの価格で売るから分譲戸数が多いんだと気づいてないのか？

管理会社任せの長期修繕費計画、数千万は抜かれるようですから相見積もり取りしっかりやって欲しいですね。億単位の長期修繕費、修正出来る人いるのか疑問です。

本来、管理会社は管理組合のサポートのみで良いはず。主導権は管理組合です。
このマンションはその辺りがうまく出来ていないのかもしれませんね。

管理会社によるマンション管理費などの横領が発覚し、 横領された資金を取り返す方法などについて話し合っています。

マンションの管理費、修繕費の横領事件は全国規模で発生。マンションの所有者にも責任がある。人任せで無関心でいる事。

①2013.08.01
②四国新聞社　④穴吹ハウジングサービス
⑤福岡県 穴吹興産グループでマンション管理の穴吹ハウジングサービス（高松市）の元男性社員（３７）と元男性契約社員（６０）の２人が、福岡県内の七つのマンション管理組合の運営資金計約３２０万円を着服していたことが３１日、分かった。同社によると、元社員は２０１１年６月から１２年９月の間、マンションの修繕費を架空請求するなどして、担当する福岡県内のマンション管理組合のうち６組合の運営資金から計約２８６万８千円を着服。元契約社員は、１１年１月から１２年１１月にかけ、管理人をしていた同県内のマンションの運営資金約３４万８千円を私的に流用した。
①2011.3.3　②共同通信
③５億着服
④太平洋興発社員 マンションの販売などを手掛ける太平洋興発（東京）は３日、マンション管理を担当する従業員が管理組合の口座から計約５億８千万円を着服した。同社によると、複数のマンションの管理組合口座から、自分で開設した管理組合名義の口座を経由するなどして、資金を最終的に自分名義の口座に移した。２月２０日に発覚、その後の社内調査で着服総額は２００９年７月から今年２月まで、計約５億８千万円に上ることが分かった。
①2010.1.18　②産経新聞　③2000万円横領　4500万円使途不明
④蜂谷健容疑者
⑤大阪市中央区 大阪府警南署は１２日、自宅マンションの管理費２千万円を着服したとして、業務上横領の疑いで大阪市中央区島之内の元管理組合理事長で自称不動産業の蜂谷健容疑者（５９）を逮捕した。逮捕容疑は管理組合の理事長を務めていた平成２０年３月中旬ごろ、住人から集めた管理費など計２千万円を自分名義の金融口座に振り込み、横領した疑い。南署によると、蜂谷容疑者は「自分のために使おうと思った。一部を使い込んだ」と供述。管理費は約４５００万円が使途不明になっている。
蜂谷容疑者は１５年４月～昨年８月まで理事長をしていた。
①2008.2.29 ②時事通信　③5000万円横領
④井上直彦容疑者
⑤葛飾区 警視庁亀有署は2月29日、約5,000万円の業務上横領容疑で、葛飾区内のマンションの元管理組合理事長・井上直彦容疑者（60）を逮捕したと発表した。
調べによると、井上容疑者は管理組合理事長を務めていた平成13年6月から18年4月までの間、130回にわたり、3ヶ所に開設されていた管理組合の普通預金口座から約5,000万円を、5年間で不正引き下ろし着服した疑い。亀有署が28日逮捕した。
①2008.6.15　②マンション管理ニュース　　③2600万円横領
④セコムグループの管理会社 警備会社大手・セコムグループの管理会社「テス」（本社東京、山口明夫社長）はこのほど、神奈川支店の元主任が管理組合の修繕積立金約2600万円を着服流用した疑いが強い、と発表した。元主任は二月末で体調不良を理由に退職。現在消息不明となっており、同社では消息不明のまま刑事告発の準備に入っている。すでに業務上横領の容疑に関する資料を原宿警察署に提出した。
①2008.3.5
②沖縄タイムズ③８０００万円横領
④大京アステージ
⑤沖縄県 大京アステージ（本社東京）の沖縄支店（当時沖縄大京）に勤務していた元係長が、平成１２年から平成２０年１月までの８年間にわたり、沖縄県内１９管理組合の修繕積立金等合計約８千万円を横領する事件が発生しました。
今回の横領事件は、架空の支出を管理組合に決済させて預金を引き出したり、残高証明を偽造して発覚を防いでいました。
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マンションの管理費、修繕費の横領事件は全国規模で発生。マンションの所有者にも責任がある。人任せで無関心でいる事。

①2013.08.01
②四国新聞社　④穴吹ハウジングサービス
⑤福岡県 穴吹興産グループでマンション管理の穴吹ハウジングサービス（高松市）の元男性社員（３７）と元男性契約社員（６０）の２人が、福岡県内の七つのマンション管理組合の運営資金計約３２０万円を着服していたことが３１日、分かった。同社によると、元社員は２０１１年６月から１２年９月の間、マンションの修繕費を架空請求するなどして、担当する福岡県内のマンション管理組合のうち６組合の運営資金から計約２８６万８千円を着服。元契約社員は、１１年１月から１２年１１月にかけ、管理人をしていた同県内のマンションの運営資金約３４万８千円を私的に流用した。
①2011.3.3　②共同通信
③５億着服
④太平洋興発社員 マンションの販売などを手掛ける太平洋興発（東京）は３日、マンション管理を担当する従業員が管理組合の口座から計約５億８千万円を着服した。同社によると、複数のマンションの管理組合口座から、自分で開設した管理組合名義の口座を経由するなどして、資金を最終的に自分名義の口座に移した。２月２０日に発覚、その後の社内調査で着服総額は２００９年７月から今年２月まで、計約５億８千万円に上ることが分かった。
①2010.1.18　②産経新聞　③2000万円横領　4500万円使途不明
④蜂谷健容疑者
⑤大阪市中央区 大阪府警南署は１２日、自宅マンションの管理費２千万円を着服したとして、業務上横領の疑いで大阪市中央区島之内の元管理組合理事長で自称不動産業の蜂谷健容疑者（５９）を逮捕した。逮捕容疑は管理組合の理事長を務めていた平成２０年３月中旬ごろ、住人から集めた管理費など計２千万円を自分名義の金融口座に振り込み、横領した疑い。南署によると、蜂谷容疑者は「自分のために使おうと思った。一部を使い込んだ」と供述。管理費は約４５００万円が使途不明になっている。
蜂谷容疑者は１５年４月～昨年８月まで理事長をしていた。
①2008.2.29 ②時事通信　③5000万円横領
④井上直彦容疑者
⑤葛飾区 警視庁亀有署は2月29日、約5,000万円の業務上横領容疑で、葛飾区内のマンションの元管理組合理事長・井上直彦容疑者（60）を逮捕したと発表した。
調べによると、井上容疑者は管理組合理事長を務めていた平成13年6月から18年4月までの間、130回にわたり、3ヶ所に開設されていた管理組合の普通預金口座から約5,000万円を、5年間で不正引き下ろし着服した疑い。亀有署が28日逮捕した。
①2008.6.15　②マンション管理ニュース　　③2600万円横領
④セコムグループの管理会社 警備会社大手・セコムグループの管理会社「テス」（本社東京、山口明夫社長）はこのほど、神奈川支店の元主任が管理組合の修繕積立金約2600万円を着服流用した疑いが強い、と発表した。元主任は二月末で体調不良を理由に退職。現在消息不明となっており、同社では消息不明のまま刑事告発の準備に入っている。すでに業務上横領の容疑に関する資料を原宿警察署に提出した。
①2008.3.5
②沖縄タイムズ③８０００万円横領
④大京アステージ
⑤沖縄県 大京アステージ（本社東京）の沖縄支店（当時沖縄大京）に勤務していた元係長が、平成１２年から平成２０年１月までの８年間にわたり、沖縄県内１９管理組合の修繕積立金等合計約８千万円を横領する事件が発生しました。
今回の横領事件は、架空の支出を管理組合に決済させて預金を引き出したり、残高証明を偽造して発覚を防いでいました。

このマンションにも、そのような問題があるのですか?
私は近所の者で直接関係はありませんが、ちょっと気になって

>＊ 管理会社によるマンション管理費などの横領が発覚

止まらない！「管理費 修繕積立金の着服事件」
http://www.mansionkansa.com/problem/

大京アステージが管理しているマンションの内容です。2017投稿

管理委託費の３割増額要求は、次の段階で行われました。
(1)管理費全体について、支出を全項目チェック
(2)実際には行われていない支出を発見し、６か月以上かけて追求すると、
(3)その支出が管理委託費の補填として使われていたことが判明
(4)その分の管理委託費を次年度から削減することを要求したが、
(5)削減要求額の２倍以上の３割増額を要求される結果となりました
「面倒な管理組合と見られた」のだと思います。裁判の意見も出ております。
管理費で説明と異なる支出がある事例は、大京アステージ以外でも聞きます。
多くの場合、管理委託契約を打ち切ることで決着を付けているようです。
総会や理事会で管理費などは説明を受けているのに、間違いに気が付かない管理組合/理事会も問題ですが、支出をごまかす管理会社も問題。

管理会社が作成する長期修繕計画には次のような問題があります。 
(1)大きな工事（大規模修繕、エレベーター更新、貯水槽更新）の見積もりを取っていない 
(2)修繕周期を早め、工事を高額に設定するため、修繕積立金を増額する場合が多い 
(3)実際の工事を実施するときに、形だけ合い見積もりを取るが、長期修繕計画より高額になる場合が多い 
(4)長期修繕計画では黒字の計画が大規模修繕で赤字転落する場合も良く聞きます 
(5)これは論外ですが、マンションに無い設備の更新が計画されている場合もあります 
結局、何のための長期修繕計画なのか分からなくなります。 
理事会ができることは、大きな工事については、自らが複数会社から見積もりをとることです。 
見積もりの有効期間は数か月なので、実際に工事する場合は再度見積もりを取ることになりますが、長期修繕計画の精度は大幅に高まります。 
数年後の工事ですが、見積もりをお願いすると喜んで答えてくれます。 
管理会社に遠慮して、見積もりを提出しない業者もおりますが、これも新たな問題点の検出と言えます。 


近所の新築か、こちらの中古を待つか？検討中ですが、
現在、管理費、修繕積立費、駐車場で、毎月どのくらいの支払いをされていますか？
ご教示いただけますと幸いです。

長期修繕計画は、管理組合にとって手が付けられないほど難しいものでしょうか？ 
私の経験では設備の種類は通常の一戸建て住宅と大差はなく、規模を大きくした程度に思えます。 
マンションに気持ち良く住む場合、長期修繕計画をチェックすることは必要です。 
大京アステージが2011年に新規作成した長期修繕計画では、2018年に当マンションの修繕積立金は赤字に突入するとのことでした。 
現在の2017年には、2011年よりも積立金は増加しており、2018年も増加する予定です。 
何のために赤字になる長期修繕計画を新規作成したのか、大京に問い合わせても満足できる回答はありませんでした。 
これも管理会社を変更する動機の一つでした。

大人気ない大人が多いのでマンション内は
残念な雰囲気。

修繕積立金がアップする時期は、
管理会社のボーナスステージでもあるようです。

すべての大京ライオンズマンション管理組合・理事長・区分所有者の皆さんへ
すべての大京ライオンズマンション
管理組合・理事長・区分所有者の皆さんへ＜内部告発＞
！＜重要なお知らせ＞「知らなきゃ万損」プレゼンシリーズ＜公益通報第２弾＞
！大京「ライオンズマンション」というエセブランドに騙され、高額な管理委託料を過払いさせ続けられている
すべての区分所有者の皆さん、これ以上、貴重な資産価値を損なわれないよう、即刻、
大京グループとの契約を解除することを強く推奨します。
大京以外の管理会社との管理業務を委託することを急いで下さい。
「他社管理あるいは自主管理（完全サポート付）」にした場合でも、
！60戸数規模で管理委託料300万円の経費削減＝つまり年間300万円の過払損失分が皆さんに還元されます。
！同じく大規模修繕の場合１０００万円の経費削減＝年間120万円の積み立て過払損失分が還元されます。
！しかも管理業務品質は大京に比較して、はるかに明朗会計、安全迅速、上質丁寧、で満足度１００％を保障。
＊ちなみに神奈川県エリアでは約１００物件が大京と解約し、他社（自主）管理に変更して成功を収めています。
×＜皆さんが知らない大京グループ会社の組織犯罪＝違法、脱法、不正、偽装、騙しテクの実態、その全貌を暴露 ！
■大京グループのあくどい偽装手口＝経費のピンハネ・ネコババ、金抜き手抜き管理業務手法とは！
！偽装と搾取の組織構造＝大京がマンション建築販売し、そのマンション管理業務契約受託は自動的に子会社大京アステージ（旧大京管理）になるという仕組。実はここに、区分所有者からの資産搾取という、狡猾にして悪質な吸血収益システムが隠されており、この手法によって大京グループは莫大な収益をあげ続けてきているのです。
■管理組合との管理業務委託契約の受託当事者たる大京アステージは、大京の偽装子会社にすぎず、かつ大京アステージはその管理業務を、さらなる偽装子会社「大京ライフ」に再委託して、管理業務を「丸投げ」しているのです。この大京ライフは大京グループの偽装会社であり、高齢者雇用助成金（給与三分の一）取得を目的に、低額給与待遇の管理員を募集採用し、アステージに派遣（偽装請負）するための劣悪労務管理を目的としたダミーにすぎないのです。このダミー会社の非正規従業員を酷使して、中間利益をピンハネ・ネコババするという手法。
■　つまり、ライオンズマンション現場の管理員（ＭＳ）は、管理組合から管理業務を受託した当事者会社の大京アステージ社員ではないのです。
＊ところがマンション現場では、あたかも大京アステージの社員のごとく偽装して、アステージの看板、社員証を管理員に付けさせ顧客を騙し、さらには大京ライフというダミー会社の「個人情報認証マーク」をあたかもアステージが取得した認証マークのように偽装表示し、顧客を騙し続けているのです。（アステージはマンション個人情報文書の杜撰な管理をやり続け、過去に度々個人情報を漏洩流出させているため、適正認証マークが絶対に取得できないので、この手口で、漏洩流出事実をも隠蔽し、偽装工作をしているわけです。
×＜アステージの丸投げ業務移管による管理員業務の負荷＞
管理員業務品質サービス劣化＝その原因とは！
■本来、管理業務受託者たるアステージが責任を持って行うべき、基幹事務・事務管理・設備管理まで子会社管理員に「丸投げ」している事実＝管理業務受託契約を誠実に履行していない違反が明々白々（契約不履行）
■大京、大京アステージが絶対支配力を行使し、親会社業務を子会社管理員に直接指揮命令という「偽装請負システム」統括の下で、こうした不正、杜撰デタラメ管理が平然と行われているのが実状です。
例として）個人情報文書管理（棚卸）、駐車場台帳管理・高所高圧重量等の危険作業・営業業務などの強制と問題発生時の責任転嫁する手口。そうでありながら平然と、極めて高額な管理業務委託料を管理組合から丸取りしている。
＊いうまでもなく、本来の管理員業務とは（清掃・点検・受付・立合・連絡報告）の業務であり、それを前提に、低額給与15万（非正規嘱託）を雇用条件にして、ダミー会社の大京ライフがハローワークで求人募集し採用している。ところが実際の管理員業務は、それ以外のアステージの上記「丸投げ」業務に加え、あろうことか大京の営業業務（マンション用地・売買・リフォーム・賃貸）まで、管理員が強制的にやらされているのが実態なのである。
＊皆さんが大京アステージに支払っている高額の管理委託費（事務管理・管理員業務・設備管理等）が、この偽装 システムによって、実はいとも簡単に、ネコババ・ピンハネされているわけです。故に、皆さんが従来、何の疑念もなく、支払っている（支払わされている）事務管理・設備管理の費用は全く不必要な名目であり、管理員業務費３０～３５万円の半分も不必要であるし、それどころか、予め管理委託契約書に決められた「管理員業務内容」と実際の業務内容の違い自体、既に契約違反の受託行為です。まして同契約所定の管理員勤務時間内に、管理員業務以外の営業業務までやらせ、その営業成果により親会社大京が莫大な収益を上げている事実があるのであるから、結果的に営業の場所と機会（時間）を付与（黙認）している皆さんは、所定の管理員勤務時間を半減した契約内容に改定させるか、管理費を半分に値下げさせるか、あるいはこれにより親会社が得た営業収益の何パーセントかを区分所有者に還元するよう請求できる権利を強く行使すべきなのです。管理業務の契約当事者大京アステージに対し、このような手抜き金抜きの管理業務による管理組合の損失分（大京側の不当利得分）を、当然、請求すべきであり、また管理費の大幅な値下げを要求し、あるいは管理費の不払いを通告するか、いっそ契約解除を通告してこそ至当な判断であると断言します。
×＜各種点検・修理の杜撰デタラメ実施と経費の水増し請求による不当利得の実態とは！＞
■劣悪な下請業者を指名して各種点検・工事を発注し、２倍強の見積金額を請求して半分をピンハネ収益三昧。■大京・大京アステージの部課長の個別決済で業者を指定して、業者からの見返り（饗応接待）の役得三昧。
■あげくは、業者経費をネコババするため、管理員に危険作業までやらせて高齢者の労災死傷事故を多発三昧。
■指定業者も大京のピンハネ発注に見合う手抜き点検・修理を表装的にやり偽装報告書で決済の癒着三昧。
×＜マンション偽装管理・低劣な顧客サービス業務品質の原因とその元凶＞
＊ 上記の偽装請負でダミー会社への業務の丸投げによる手抜き金抜きピンハネ・ネコババ手法がもたらした罪過
■その手法を習って、アステージ社員はフロント業務まで、ダミー会社の管理員（MS）マンションサポーターに平気でやらせる手口＝直接電話で業務指揮するという違法デタラメ業務強制。この偽装請負となる禁止行為は未だ日常茶飯事に行われ続けているのが実状であり。０７年３月に厚労省に偽装請負を摘発されるも全く是正せずの無法。
■過去には１億円の管理運営費の横領事件が未だ記憶に新しい矢先、今度は沖縄大京アステージMA係長が１０年間にわたり１８管理組合から、管理運営費約９０００万円を横領＝しかも銀行発行書類を改竄して管理組合・理事長を騙すという、長期にわたる計画的、狡猾悪質極まる犯罪発覚（０８年３月）管理運営費の多額横領２回目。
■大京の子会社大京リアルド（旧大京住宅流通）の営業社員が、マンション居室に侵入窃盗（碑文谷警察に逮捕）
■大京指定業者「太陽設備」のマンション高齢者を狙ったリフォーム詐欺事件摘発
■厚労省から、「無断給与天引」「賃金未払」「偽装請負」を摘発（是正勧告）される。
■そして０４年１０月、０８年１１月、遂に２度目の赤字転落（倒産寸前・死に体）のブザマな腐敗企業大京。
＊つまり大京アステージのMA社員らは、管理業務受託当事者としての職責を放棄し、管理組合・理事長をいかに騙して、杜撰デタラメな手抜き金抜き業務を黙認（承認）させるかだけに専従している偽装管理の守衛にすぎない。 MAとは「マンションサポータ」ではなく、まるで「マンション荒らし」の略称！
×＜大京偽装・ダミー会社のMA管理員の奴隷雇用システムと杜撰な労務管理の実態＞
■あたかもアステージの社員に見せかけてマンション現場に違法派遣（偽装請負）■手書自己申告の出勤簿は定時記入強制、■サービス残業を強制して酷使、■親会社MAの違法な直接業務指揮従属を強制、■親会社の営業業務を強制（表彰・報奨金を与えてアメムチ差別分断）■管理業務以外の業務を強制■玄関ポスト開錠番号の杜撰な管理強制■玄関オートドア開錠鍵箱の杜撰な管理強制■共用部の鍵および、玄関鍵箱、管理室備品、書類の杜撰管理の強制・・・・・・・・・・・・・・・・・エトセトラ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
×＜大京グループの犯罪・違法・脱法・不正・偽装を告発した大京労働組合からの提言＞
◎上記のとおりの大京偽装経営・偽装管理業務のマンション現場で勤務するダミー子会社大京ライフの非正規従業員が、違法経営に対し偽装労務・劣悪な雇用環境の改善を求め、内部告発したところ、大京偽装グループは不正・不良役職員をして報復攻撃（パワーハラスメント）を加え、事実の隠蔽工作をしてきました。そこで０７年７月に労働組合を結成しました。ところが組合に対し大京グループ偽装３社（大京・大京アステージ・大京ライフ）は、結託共謀して、違法経営、偽装管理手法による違法収益システムを存続させるため、「組合つぶし」（委員長をでっち上げ解雇）という、さらなる不当な弾圧を加えてきたのです。やむなく我々組合員は、大京の犯罪・違法・不正な事実を公益通報として内部告発しました。結果＝厚生労働省から是正勧告を受け、給与天引については朝日新聞にも報道されました。
しかし一部の物件エリアのみをアリバイ的に是正して、「臭いものに蓋」式の誤魔化し是正を装う、偽装の上に偽装を重ねるという証拠隠滅工作をやり続けてきています。悪徳弁護士を雇い、当労組のホームページまで削除するなど、その陰湿かつ狡猾で悪質な組合つぶしの攻撃は一向に止みません。一方、組合の団体交渉・要求にも誠実な回答すらせず、すべて偽装ダミー子会社のデタラメな偽装対応で終始し、親会社の重大な責任問題をもみ消そうとしています。直近では本年３月に団体交渉を拒否、要求書に対する無回答をしてくるなど、重大な「不当労働行為」の不当攻撃を反復継続して加えてきています。もはや、大京グループ偽装３社には、労働組合との正常な労使交渉をする意思が皆無であるということが明確になったことから、当組合は、憲法２８条および労働組合法に基づく労働者の正当な権利行使として、交渉決裂により争議闘争に突入しておりますが、その沿線上での合法的な大京不買運動を展開しており、この悪徳資本大京にかかるすべてのステークホルダーの救済のために、公益通報として内部告発を展開しております。
なお、当労組は０８年７月に神奈川エリアのライオンズマンション管理組合・理事長宛に、大京偽装管理の実態をお知らせし、大京との管理業務委託契約の解除＝他社管理への変更をプレゼンしましたが、大京グループ３社は
これらの「信書」を管理員に命じて、管理組合のポストから無断で抜き出させ、隠匿・破棄するという重大な犯罪を行っています。
　つきましては、本書が確実に管理組合・理事長様に届いたかどうかを確認させていただくために、大京労組の連絡先にご一報いただきますようお願いいたします。
＊上記事実の詳細・証拠は下記ウエブサイトを参照ください。
Ｇｏｏｇｌｅ「大京労働組合」 http://darasine.blogspot.com/2008/11/blog-post.html
ｇｏｏ　「大京労働組合ＨＰ」 http://blog.goo.ne.jp/daikyouyunion777
ライブドア「大京不買宣言」 http://blog.livedoor.jp/moon83363000/
ＬＭ管理組合連絡会http://lmkannrikumiairennrakukai.blogspot.com/
大京不買http://jyasutesunew.blogspot.com/
ライオンズマンション区分所有者救済ネットhttp://blogs.yahoo.co.jp/daikyougisou/60362.html

２００９年６月２７日
「大京労働組合」事務局「公益通報・内部告発委員会」
「ＬＭ管理組合救済ネット」「管理会社変更推進委員会」
＜TEL/FAX＞ 045-871-0527　＊非通知は着信拒否になっております。
＜携帯＞０９０－８５１９－４３９１
＜PCメールアドレス＞①daikyouyunion@yahoo.co.jp
組合費および支援カンパ振込先　賛助金（１口５００円）
口座名　「大京労働組合」
銀行名　　みずほ銀行（横浜中央支店）（普通）１１２７２７４

管理組合・理事長・区分所有者　様へのアンケート実施！
＜ＦＡＸ送信先＞　０４５－８７１－０５２７　　「LM管理組合救済ネットワーク」
マンション管理組合・理事長・役員・区分所有者　様へのアンケート（回答書）
マンション適正管理を目的とし、従来の無駄な管理費を削減し、業務品質を良くして、貴重な資産を守り抜くために、優良適正な自主管理サポートおよび管理会社をご紹介させていただきます。
＊該当する回答（太字）部分を　○で囲み、カッコ内　には　任意の文字　を記入してください。

１）本書４枚は、マンション管理組合ポストから直接受け取りましたか？　はい　　いいえ
２）いいえと答えた方は、　①管理員から　②大京フロントから　　のどちらかに○をして下さい。
３）管理組合のポストの開錠番号を管理員や管理会社は知っていますか？　はい　　いいえ
４）本書は真正な郵便物であり、第三者が横取りすることは犯罪に　　　　なる。　ならない。
５）管理組合のポストの中身の処理を　管理員、管理会社に　任せている。　任せていない。
６）任せている　と答えた方は、管理委託契約上で双方合意承諾　　している。　　していない。
７）本書の１～３ページの「管理業務に関するプレゼン内容」を　読んだ。　　　読まない。
８）本書の内容を読んで、管理業務の実態、問題点が、よくわかった。　　よくわからない。
９）管理員が大京アステージ（旧大京管理）の社員ではないことは、知っていた。知らなかった。
10）マンション現場では、大京アステージの社員証を胸に　付けている。　付けていない。
11）アステージの社員証や看板に、個人情報管理の認証（Ｐマーク）を　付けている。付けていない。
12）委託契約料（月額）は、管理員業務費（　　　）万円（基幹）事務管理費（　　　）万円である。　
13）設備点検は、年（　　）回であり、1回あたり（　　）万円を管理会社に支払っている。
14）消防点検は、年（　　）回であり、1回あたり（　　）万円を管理会社に支払っている。
15）ＥＶ点検は、年（　　）回であり、1回あたり（　　）万円を管理会社に支払っている。　ない。
16）排水管清掃は、年（　　）回であり、1回あたり（　　）万円を管理会社に支払っている。　
17）貯水槽清掃は、年（　　）回であり、1回あたり（　　）万円を管理会社に支払っている。ない。
18）定期清掃は、年（　　）回であり、1回あたり（　　）万円を管理会社に支払っている。ない。
19）日常清掃は、週（　　）回であり、1回あたり（　　）万円を管理会社に支払っている。ない。
20）管理員の勤務日時は、毎日　週（　　）回　の　午前・午後・終日　（　　）時間　である。
21）委託契約上の管理員業務は（清掃・点検・立合・受付・報告連絡・　　　　　　　　）である。
22）管理員が勤務時間内に委託外の「営業業務」をやっていたことを　知っていた　知らなかった
23）その営業業務の報奨金3万円～10万円を大京が支払っていたことを知っていた。知らなかった。
24）その管理員の営業業務で大京が莫大な収益を上げていることを　知っていた。　知らなかった。
25）管理員勤務時間内での正規業務外の営業業務遂行は委託契約　違反である。　　違反ではない。
26）大京アステージがやるべき事務管理・設備管理を　管理員に　やらしている。やらしていない。
27）個人情報文書の管理が杜撰で、情報漏えい流出の事故多発を　知っている。　知らない。
28）管理事務室の　事務用品　電話代　備品　費用を別途　　支払っている。　支払っていない。
29）玄関出入口オートドア用の鍵入り「鍵箱」の開錠（暗証番号）を　知っている。知らない。
30）玄関「鍵箱」の鍵および「開錠番号リスト」と、その流用を　承知している。承知していない。
31）玄関　居住者ポストの「開錠番号リスト」と、その流用を　　承知している。承知していない。
32）共用部の備品や管球等の購入費、使途明細、在庫をチェック　している。　していない。
33）共用部の鍵リスト、鍵の現物本数をチェック　　している。　していない。
34）管理運営費等の管理組合貯預金管理を管理会社役職員に一任　している。　していない。
35）管理員に駐車場一時使用料や光熱費等の現金集金管理を　　　させている。　させていない。
36）管理員休日時に、代行管理員（二重派遣）が勤務していることを　知っている。　知らない。
37）別会社の代行管理員が、大京の制服・社員証の着用の偽装を　　知っている。　知らない。
38）二重派遣の代行管理員が大京の管理員と偽り長期勤務していることを　知っている。知らない。
39）管理員が自転車、バイク、自家用車で通勤し、駐車していることを　　知っている。知らない。
40）管理員と大京、大京アステージ役職員が一緒に業務していることを　　知っている。知らない。
41）同規模物件でも管理業務委託費や備品・購入費の金額差別契約がある。知っている。知らない。
42）大京アステージの役職員フロントの対応等・評価は　ふつう　良い　悪い　特に悪い　最悪
43）大京アステージが管理業務を子会社と偽装請負している違法を　　知っている。知らない。
44）大京アステージが管理業務を子会社に丸投げしていることを　　　知っている。知らない。
45）大京アステージの業務丸投げによって、管理員業務の品質が劣化　している。していない。
46）大京指定業者の各種点検・清掃・修理等に、管理組合役員が立合いをしたことが　ある。ない。
47）認知症居住者の介護まで管理員に介入させることを委託契約して　　いる。いない。
48）設立総会以前に購入した管理業務備品と現物の品目数量価額を確認して　いる。いない。
49）大京・大京アステージ・大京ライフがマンション居住者および周辺住民の個人情報の詳細を調査分類し、誹謗中傷、侮辱したり、反大京者を排除して大京支持者との優劣差別対応をしている事実を　知っている。　知らない。　
50）大京のマンションに大京グループ社員が居住していることや管理組合情報を会社に洩らしている事実を　知っている。知らない。
51）大京グループ会社には過去に企業内労働組合が存在していなかったことを知っている。知らない。
52）大京グループの金抜き手抜き業務丸投げにより、マンション管理員業務の品質が劣化したり、管理員の過重危険労務負荷による労災死傷事故が多発していることを　知っている。知らない。
53）60歳以上の高齢管理員の給与は、その三分の一を政府から補助されている大京であることを知ってますか。知っている。知らない。
54）08年7月8月に当大京労働組合が神奈川エリアの複数のライオンズマンション管理組合・理事長宛に郵送した内部告発文書（管理業務にかかる犯罪・違法・不正等の情報および管理費の見直しプレゼン資料）「公益通報文書」を、大京偽装3社が無断でポストから抜き出し、隠匿・破棄した犯罪、（以前から管理員マニュアルとしてやらせていた）を　知っている。知らない。
54）本書を一読して、マンション管理の杜撰デタラメな業務が　わかった。わからない。
55）区分所有者全員の利益を代表する理事長として、大京アステージとの委託契約を解除し、他社
　　との新規管理委託契約を締結するか。自主管理等で経費削減を検討　する。しない。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
回答者
マンション名〔LM　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〕理事長〔　　　　　　　　　　　〕　　
　　築年数〔　　年〕　戸数〔　　　戸〕　　　＊本欄は無記名でもかまいません。
ご回答・送信ありがとうございました。
その他、当「大京労働組合」（ライオンズマンション区分所有者救済ネットワーク）に対し、
ご質問などありましたら、以下にご記入ください。PCメールも可。詳細ご案内させていただきます。

限界＊＊万損からの脱出に成功した


ライオンズマンション」からの吉報！


大京アステージ単独の「大規模修繕工事」高額見積の強引契約を解除した成果！


大規模工事のドサクサ紛れの不要不必要な工事名目と仕様素材への重大疑惑！


あわや資産ゼロ（限界＊＊）の一歩手前で食い止めた



新理事長の正義の覚醒＝反乱！


当労組に寄せられた理事長からの礼状！


「理事長からの感謝の言葉」！
「貴組合のウェブサイトを見て、大京のマンション管理の実態に正直信じられないくらいの驚きがありました。


しかし、その内容を自分の住むマンションに当てはめて考えると数々の思い当たるふしがあり、思い切って連絡させていただき、お会いして直接貴重な情報の資料を見せられ、非常に助かりました。


今まで、大京任せに安住していた前任理事長・役員の無為無策ぶりが、小生が理事長になって初めて判明しました。


とりわけ来年予定の大規模修繕工事の見積額が、当マンション資産の満額に近いものであるのに、大京主導での安易な契約を強行させられていたのです。


しかも小生には何の引継ぎもされなかったのです。何かただならぬ、不穏な影の力が動いているように思われました。


許せないのは、他の区分所有者の資産利益に対する全く配慮もなく、事務的形式的に一方的な採決を強行された感をぬぐえませんでした。調べると「資産を根こそぎ」工事名目に託して、ひったくるような魂胆がミエミエでした。


すぐに大京に対し、契約見直し＝白紙撤回の通告を行い、本件に関する住民との勉強会を開き、意見を取りまとめ、大規模修繕工事契約見直しの「臨時総会」を開催しました。


その結果、大京の大規模工事契約を破棄することができました。


今後は、ムリムダの多い工事自体を見直して、他社の適正価額・高品質の大規模修繕工事契約締結を実現させていく考えで一致しました。


また、これを契機に、管理業務委託契約についても見直しを行い、大京以外の管理会社への移行を考えていきます。


いろいろご教導いただきありがとうございました。今後ともよろしくお願いします。」