パークシティ豊洲はどうですか？　part9　

Part 9 はモデルルーム公開2日目よりスタートです

思えば、Part1 の最初は
> いよいよＣＭが始まりましたね！
> 三井が自信をもって送り出す湾岸タワーマンション！
> 佃のリバーシティ21の再来か
でしたが... １日で随分変わったものです。　もっとも忘れてはいけません。
あのTTTも Wコンも掲示板ではひどく不評だったことを。　　購入は＊自分の頭で＊
判断しましょうね。　　なんとなく責任はたしたようなので、本当に寝ます。　

>>01様
お疲れ様です。

>あのTTTも Wコンも掲示板ではひどく不評だったことを。
そうでしたね。
少なくとも、価格が正式決定するまでは、先は分からないですね。
（でも、ケープ考えている人は、向こうを優先させた方が良いかも。）

正直10万の桁まで出した表がでてくるとは思っていませんでした。 アーバンリゾート路線が
外れれば、単に高いだけのマンションですから、おおまかに500万刻みくらいで値段つけて
そっと顔色見てくるかと思ったのですが。発売時期の遅れから、様子見期間があまりとれなく
なったのかもしれませんね。

Wコンは本当に「買わなくて良かった」物件では？
TTTはまだわかりませんが・・

Wコンは　例え住まなくてもただ未入居で売るだけで買い値を超えていますから
”買わなくてよかった”とはどうみても言えませんね。　TTTは周りに何か立つまで
勝負は決まりませんかね。

60平米2000万円台〜ってなっていたと思うんですけど、
その最低価格はおいくらですか？
管理費も教えてください。

TTT/WCTは住んでよかったかどうかではなくて、
掲示板超不評　⇒　販売瞬間蒸発　の例としてあげているものと思われ。
単にいらないだけの物件に1日で450もの書き込みはありませんよ。そこに注意ですね。

撤退ですな。part01の頃からずっと見守ってきて楽しみにしていたけど
この値段だと本当に価値があるのか考えてしまいました。
買えないわけではないけれど将来的にも考えてこんな物権いるもんかぁぁぁぁ！！！
少なからず建つのに２年はかかります。完成する頃にはＴＴＴのキャンセル住戸など
その他今回のマンションブームのものがほとんど完成するのでそれから仲介でも
ぜんぜん遅くないと思います。マンション買うために働いたりローン払うので
必死でお買い物も旅行もできなくなったりかわいい子供にいらぬ我慢をさせたり
するのはちょっとってかんじです。旦那もいまは「買おうよ」といっていますが
つきのゴルフを半分以下にしろっていうと発狂してきっといらねぇよぉ！！って
なると思います。江東区で駐車場３万弱って。。。千代田区の駐車場の値段と
かわらないっす。

　悲劇: 　題 『夕日のお値段』　作者 SCT
登場人物；　僕・ママ・パパ・ポチ(犬)・お祖母ちゃん。

僕: 『ねぇねぇ今年《も》"ハワイ島にいかないの？コナの夕日がみたい』
ママ:『今年は(本当は今年も)我慢よ。このB棟のおうち6500万もしたんだから』
僕: 『前のおうちと変わらないよねぇ大きさ。80平米っていったっけ？
　　　どうして、駐車場が必ずついている別ののおうちにしなかったの？
　　　駅からもずっと近くて確か 2000万近く安かったんでしょ？ 』
パパ:『そらぁお前、海が見えないじゃないか。　ここは毎日夕日が
　　　見られていいだろう？ 友達に自慢できるじゃないか..え？』
僕: 『背の高い建物や、セメント工場しか見えないけど..,, じゃあいいや。
　　　高速も近くなったし日帰りで潮干狩りにいこう！週末大潮だって！』
ママ: 『パパは車が嫌いなの。もういらないんだって。』
パパ: 『 ・・・ (当然車などもうない）』
ママ; 『プールにでもいってらっしゃい!』
僕: 『あの池のこと？　赤ちゃんばっかりだし、じゃあポチとお散歩いく！』
ポチ: (返事なし）
パパ; 『その辺にいないか？』(毎月の負担ができずにポチ昨日捨てられる)
ママ: 『ちゃんとお勉強しなさい！』
　　 ("僕"は成績の好い子だがお友達と違って私立にはいけないのだ..パパは
　　　ローンの他に月に7万円ものお金をマンションと税金に払っている）
ママ: 『ねぇ今にして思えば、差額でハワイに50回はいけたわねぇあなた...』
　　　『バケーションレンタルでしたっけ？ 毎年1週間は
　　　　世界中あちこちのコンドミニアム泊まれるってやつ確か3万ドル
　　　　でしたっけ?　本当のリゾートにしとけばよかったわね..』
(ハワイ島・マウイ島のコンドは100万ドルするけど、160m^2とか
　　　　あるので坪単価はここと同じ。当然”僕”が泊まれることは永久に
　　　　ない； 1w 分クリスマス休暇以外なら〜3万ドルでshareできる）
パパ: 『煩い！黒木瞳がサンセットの名所っていったんだ』(夫婦喧嘩）
お祖母ちゃん:『でお前、あの立派な部屋今度はいつお泊りできるんだい？』
パパ: 『俺週末しか空いてないからなぁ..3年は待ってくれ！』
お祖母ちゃん: 『長生きしなくっちゃいけないねぇ・・・』(2年後シボンヌ）
ママ; 『自転車で夕食のお買い物にいってくるわね。』
僕: 『そういえば近くにあったショッピングセンターつぶれちゃったね』
(寂れたSCは、借地が切れた20年後より高層MSに立て変わる。
　　　　人口も減ってきて、凄く安くで販売される；デベは当然再び三井)
パパ: 『俺は今でも年収1000万以上あるのに、人並み以上なのに何故こんな
　　　　ことに.....』 (手取りじゃ800程度だからこんなもんだろう）
　　** エピローグ (20年後)　**
パパは毎日早起きして池(プールともいう）脇のデッキチェアに日光浴に
でかける。老人ばかりで、当然場所取りは早朝にしないといけないのだ...
パパ: 『俺は、どこで人生を間違えたのだろうか？』

さてパパが毎日楽しみにしていた夕日のお値段を計算してみよう。

　パパはローンをなんとか頑張って定年前の25年ほどで繰り上げ返済ができた。
然しながら"量的緩和の解除”(僕にはなんのことかわからない）以降、
じわじわと上がっていた長期金利は実行時までに4%に達していたのだ！
　当然金利は竣工時のものとなる。　差額の2000万を25年 4%で返すと、
元利合計3167万円がパパが夕日のために支払った金額である。　これには、
殆ど仕事に忙しくて殆ど家にはいなかったパパが”お池”に入ったりしたこと
による"管理費"が高い分は入っていないが、まぁよしとしよう。
[ ハワイに＊＊ンスにいくお金には利息はかからない。 負のストックと
　フローは当然区別しないとね ]

パパは日向ぼっこで頑張って長生きして30年間夕日をみることが
できた。 年105万　毎日3000円弱がパパが自慢していた夕日のお値段
一日分ということになる。

パパはママ(名前を"10さん”という;ご出演有難うございます!)に
無理いって強引にこの友人にも自慢できるマンションを買ったので
ママのいうことを聞いて、ゴルフはやめた。(半分なんかじゃ無理でしょ）
当然タバコもやめたことはいうまでもないが.... 1日3000円浮かすことは
まぁできませんね。

パパは前スレ 457のような人に”貧乏人”と罵られて毎日を過ごしたのでした。

ブーイングの書き込みだらけですね！
この掲示板読んでると、三井さんのPCTのターゲット客と、ここを検討して買う気満々だった検討者に
あまりにもズレを感じてしまう。
随分前からこの掲示板見てたけど、豊洲を愛してるのか、ちょっとでも豊洲＆江東区＆足立ナンバーをけなす
書き込みにヒステリックに怒ってた人達、どこに行っちゃったのー？
昔からの書き込みを読んでいれば、このくらいの価格は覚悟してたけど？！
それぐらいPCT＆豊洲への高評価の書き込み多かったですよ。（あの頃は・・）
他のMRで「PCTを検討しています」と言うと、必ず営業さんは「あそこは豊洲でも高めですよ」って
言ってましたから。
確かにおっしゃる通りでしたね。。

　さて”アーバンリゾート計画”が瓦解した理由を探ってみよう。
(分析は、野村総研風に...)

　三井が狙った、260万/坪を買えるようなB棟西側80m^2を買える層は
当然ほぼ全員世帯年収1000万超であると考えてよかろう。2回目という
ファミリーはそうはいないから、今まで賃貸に住んでそれなりに贅沢
してきた訳だ。　当然、＊＊ンスにもそれなりにお金をかけることが
可能であり、余程禁欲的な夫婦でない限り海外旅行は年1回の楽しみ
というのはまぁごく普通である。
　さてそのようなDINKS/DEWKS(若くて1000万超なので、まぁ共稼ぎと
いうことにしておく)層が、沖縄あたりのリゾートに遊びにいくか？
答えは当然NOである。日本は人件費が高く、沖縄の高級リゾート
(ブセナテラスなど）の素泊まりレートは軽く300ドル/日超に達する。
わざわざお金を払って飛行機にのって沖縄にいくならバリ島にでも
おでかけしましょというのが当然の流れであろう。人件費がべらぼう
に安いので、巨大なプライバシーの守られた空間に、数M幅のプール
くらいなら部屋ごとにあって、下手すれば、部屋ごとに専属のバトラー
がつくレベルを既に海外のリゾートで経験してしまっているのだ。

　話しは飛ぶが、沖縄の高級ホテルに来ているのはちょっと年収
高そうな夫婦+赤ん坊というパターンが"実に"多い。飛行機に乗せて
6時間も飛ばして大丈夫であれば、まぁ当然ハワイとかいってしまう
ので、まだ子供も赤ん坊だし、短距離フライトで済む沖縄に今年は
しておきましょうよ　というのがその理由だ。　飛行機に長時間
のせても泣き喚かない年齢の子との組み合わせは、ブセナテラス
レベルでは稀にしか見ないという事実がここまでの推論を裏付ける。

　　当然頻繁に外国にもいっているから、本当の高級”リゾート”
が何であるかは理解している。 年収が高いということは必然的に
非常に多忙であるから、長期の＊＊ンスは難しくリゾートに
いったときに使う金額は非常に大きい。飛行機代こみで1日10万
コースはざらにやっている。　このような年収層が海外で経験する
であろうリゾートサービスは....

[1] ホテルなら、宿泊者数を、ホテル従業員数が超えるような
　一流ホテルのサービスで、当然コンシェルジュサービス
　にいったら、前に誰かがいて待たされるなどという状態を
　みようものなら、もっと人を雇えと舌打ちし、
[2] ”リゾート”を名乗る以上、車付けに車を乗り付ければ
後は車を持っていき・もってきてもらえるバレーパーキング
　が、帰りだけちょっとチップを洗えばホテルの基本料金内で
　使えて当たり前とか思っているし
（碓井さんの意見に私も同感）
[3] ここのプールとか見ればなんだこれ、ワイキキビーチ
　ならビーチフロントじゃなくて奥まった安ホテルのプール
　だよこのレベル　とか呟くであろうことは言うまでもなく
[4] プールサイドはおろか全共用施設内では当然 無線LANくらい
　使えるんだろうなと思っている
訳だ。

　例え、300円/平米/m^2 の管理費を使い、多少人を
増やしたところで、この層が真に満足することは、
年収が高ければ、また外国語に堪能であるほど決して
あり得ないことになる。

　　例えてゆうなれば、常磐ハワイアンセンターもとい
スパリゾートハワイアンズを近くにあるハワイですよといって
2000万増しで売りつけられるか... これは客観的にみてかなり
難しいといわざるを得ない。

パークシティ武蔵小杉はこんな↓感じなんだけど、

50m^2台(3000〜4000万台)、60m^2台(4000〜6000万台)、
70m^2台(4000〜6000万台)、80m^2(5000〜8000万台)、
90m^2(6000〜9000万台)

川崎市なのにえらい高いと不評のようですが、豊洲も同じですね。
ケープって激安なんだなぁって改めて思ったよ。

　さて、土地仕入れを頑張ってしまったので、目標とする平均坪単価は
完売で確保されねばならない。　名だたるM不動産のこと、先の指摘
(リゾート計画が成り立たないこと）を理解していないはずはない。

　当然手は打ってある。策は2面あって、
(1) 2-3月の期間ここが”ハワイ同等である”と信じてくれる層と
(2) (1)の層との差別化に優越感を感じる層に
物件を2分化すればよいのだ。このマンションに90m^2台の部屋が
少ないのには『ちゃんと』理由がある。

[1]　坪単価が高くても70m^2台の住戸にすれば、グロス価格は抑える
ことができる。 4000万台まで下がってくれば、ちょっと背伸びして
リゾート気分は味わいたいが、実際には海外リゾートの経験の少ない層
を多数とりこむことが可能であると考えられる。　坪単価があがった
ため、通常なら80m^2級が中心となる戸割を70m^2ちょうど程度を沢山
作ることによってグロス価格の低減を測る。主寝室にベッドを２台
設置できないような住戸が多数発生するが、そこは2月間の"リゾート気分"
でごまかせば、少し収納が減っているかな程度であまりきずかれずに
すむ。　[1]の標的層は、ここのプール他を素直を喜ぶであろう。
セレブであると錯覚を与えるよう、CMキャラクター等は慎重に
選定されなければならない。
(大衆性を感じさせる新庄では無論ダメ.. )

[2] 一方、富裕層には2通りあり、親の代から金持ちである層と、
本人が自分でのし上がってきたタイプである。前者は例えば、
親が医者で、20年前から広尾ガーデンヒルズに同居でずっと住んでいた
というのが典型的なタイプ。　このタイプはリゾートもどき作戦で
落とすことはできない。狙いは後者のタイプである。身なりを見れば
明らかで、恐らく腕時計としてはROLEXとかをはめ、見るからにお金
もちであるという感じをかもしだしてMRにやって来よう。大きな声で
話す人間も多いから、受付段階で比較的容易に判別が可能である。
(要するにホリエモンのようなのがきたら100/180m^2 の部屋に案内
すればよい）。　最上階ほか、景色のよい角部屋を億ションとして
設定し、70/80m^2級との価格の連続性をなくすことによって、大きな
差別化を測ることによって、”普通の人間とは俺は違うのだ”という
優越感を擽ってやればよい。　この層はさらに忙しいので、また
セカンドハウスとしての利用など、利用形態が違ってくるので実際に
プールなどを使うことはないし、多少の追加負担は苦としない。

　[1]/[2]の層の間で差別化を測って、実際には利用価値のすくない
施設をリゾートですといって隣のSCのイメージと抱き合わせで
販売することによって、同じ土地面積から10-20%増しの収益を
捻りだすことが可能となる。

>>11 >>12 >>14 >>16
は、一人の SCT購入者による妄想です。SCT営業の仕事と思われても
可哀想なのでね。　あの葡萄は酸っぱいのだと思っている哀れな貧乏人が
ここにも一人いるなということで軽〜く笑いとばしてください。　

>>17
警告(https://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html)があるのにSCTの営業がそんな危ないことはしないでしょ。
しかも"作者 SCT"なんて名乗るかな。
それなりに説得力があるが。
90㎡Up狙いだったんだけどあの値段と間取りと少ない戸数にがっかり。
今日MR行くんだけど、行く前からテンション下がりまくり。

昨日ＭＲ　見てきました。部屋の広さは切り上げが多く、８０のわりにはなんか狭いと平米を見直すことが多かったです。
駐車場は２万６千前後でこの辺の相場と同じぐらいなのですが、スタートから管理費がやはり高く、ホントはもっと高くしたかったのでは？
駐車場の収入も一般会計でほとんど使われてしまうのではと危惧します。Ｂ棟の内廊下の光熱費などかなり負担が大きいのではと思ってしまいます。
始めに安く設定した管理費で販売後　修繕や管理費など足の出るマンションも多くありますが、そもそもこの物件は固定費が
他の物件と比べ相当高いのでは・・・・長期修繕計画などこれからだそうですが、この辺が物件価格よりポイントになってくると思いました

ＭＲ行った時には位置関係をしっかり見た方が良いですよ。
ちゃんと納得してからじゃないと危険です。
部屋から見える景色、夕日の名所とうたっていたこと（実際部屋からはむずかしいですからね
黒木瞳さんのＣＭはあくまでららぽーとあたりの位置からの景色です。）
もし２０年後ららぽーとが流行らなくて借地権返上して本当にマンションでも建ってしまった日には・・・
その時には新しいマンションが豊洲での一番のオンリーワン物件になるでしょうね。
インナハーバー計画もかなり進んでいるので価値はずば抜けて良いでしょう。
その時Ｂ棟だろうがなんだろうが、駅遠物件＆築２０年物件＆２０年前の施設物件なんて
今の豊洲の２０年以上の中古物件（一千万円台）と同じ扱いになるかもですよ。

現金でポンと買ってららぽーとの流行り方や豊洲の行く末を見れる余裕があって
危険を感じたら売って他に行く余裕があるなら別ですが。
ローンや価値が下がってしまって引越しすら出来なくなったなんてこともあり得るかもしれません。

>>19
この調子じゃ駐車場も埋まるのかな？って思います。
なんのお得感もないですからね。
ついてる駐車場が相場と一緒、１００％でもないですからね。
今、現地の地下の工事で一生懸命作ってるところだと思いますが。