マンション管理士に質問しよう！ Part2

マンションは、共有財産を持ちながら価値観が
全然違う人どうしの集まりということ。
だからいろいろ決まらない事が多いよね。
一番重要なのは案件のプレゼンと組合員に説得力がある人が理事にいる事。
マン管までの知識は必要ないね。
逆に知識を出しまくって感情のもつれになった時は決まるものも決まらない。
ある程度は必要だけど細かいところは餅は餅屋で。。。
資格ありきで話しをしても人は動きません。

>>3191
勉強しないと理事長が務まらないようなら理事長の成り手がいません。
理事長はジャンケンやくじ引きで決まるのが殆どですから理事長に質を求めることは不可能です。
マンション管理は管理会社主導で理事長は判子押しがベストな選択でしょう。

>3195
小規模マンションの人材の少ないマンションでは管理会社主導にならざるを
得ません。
しかし、大規模マンションには人材がいます。
大規模マンションで組合を運営していくためには知識が必要です。
理事会のメンバーも２０名とか３０名います。
そういった中にはマンション管理に詳しい者も当然います。
だから理事長は勉強しなくては理事会をまとめていくことが難しいのです。

小規模マンション担当のフロントは管業の資格がない者もいますが、
大規模マンションとなるとそういう訳にはいきません。
管理会社のトップクラスのフロントが担当するのが常です。
当然マン管の資格ももっています。
そういう者が管理会社の将来を担っていくのです。
マン管は名称独占資格だ紙資格だといっている場合ではありません。
資格を保有することは死活問題でもあるのです。

管理会社でも大きな会社、優良な会社ほどマン管の保有者が
多いんですよ。
小さな管理会社には管業の有資格者も少なく、マン管は殆ど
いません。
マンション管理業協会で検索して協会の登録管理会社を検索
するとすぐわかりますよ。

理事会での委任状や理事の代理出席についてですが、こういう法律になっているんですね。

民法第１０４条
　　委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
　人を選任することはできない。
　　理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
　選任することはできないからです。
　　理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

民法第５５条（理事の代理行為の委任）
　　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
　　代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。

４９条の３（理事の代理行為の委任）
　　理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
　　に委任することができる。

>>3199
うちは規約にない理事会欠席委任状を運用しています。
欠席する理事が理事長に委任します。
これは、理事全員が総会で組合員から委任されているので、理事間同士の委任は組合員から見ると委任された理事だから問題ないと。

理事会での委任状については法律では難しいようですが、マンションの規約で
決めればいい問題のようにも受け取られます。
ただその際、委任状は誰に委任するのかがポイントになります。
ある議案について反対だけどどうしても理事会に出席できない事情が出たので
同じ反対している理事に委任することができるようにしておくべきです。
出席できなければ委任状は全て議長というのはおかしいですからね。

議決権を行使することもできます。
理事会の決議は出席理事の過半数で決するとなっていますが、
総会と同様出席者には直接出席者、委任状や議決権行使書での
出席者を出席者とすればいいのです。

↑そこまでするなら総会と同様に理事会議決権行使書の形式にすればいい。
そうしたら理事長以外の理事は全員議決権行使書出して欠席できる。
理事会は理事長と管理会社の差しでやれる。

>3203
3202はそんなに大袈裟なことではないでしょう。
欠席理事に自分の意思が反映できる参政権を与えるだけのことですよ。
反対なのに委任状は理事長の意見になる方がおかしいでしょう。

>3203
理事会と管理会社は何の関係もないでしょう。
何を指しでやるんですか？
管理会社に議決権でもあるとか？
完全に管理会社主導で理事会が運営されている
典型的なマンションなんでしょうね。

>3203
理事会は月１回開催されていると思いますが、毎回決議事項がある訳
でもないし、決議事項があったとしてもそれ以外の議題はたくさん
あるんですよ。

>理事会と管理会社は何の関係もないでしょう。
管理組合と管理会社は管理業務委託契約を締結していますが何か？

理事会の成立や決議に委任が認められるとすると、理事長が理事全員の委任を受けることができれば、すべての事柄を理事長一人で決めることができることになる。

理事全員の委任を受けられればといっているのに、理事長が全て
一人で決めることができるとはどういうことですか。

理事会での委任状は民法第１０４条ではできないとなっています。

規約に別段の定めがあれば理事の代理出席は可となっています。

以前、こちらで質問した者です
その節はお世話になり、ありがとうございました

その際に頂いたアドバイスが色々分かれたので迷いました
無料電話相談を４件試してみましたが、これも見事に分かれました
内容にもよるのでしょうが、管理士さん毎に諸々御見解は違うんですね
こちらで回答やアドバイスをもらう方が混乱しないよう参考までに
お伝えしておきます

テレビの弁護士の無料相談という番組がありますが、同じ案件でも
弁護士によって有罪、無罪と見解が分かれているようです。
又、マンション管理士によっても経験の差とかで見解が変わるものです。
医者にかかる時も中々直らない時は、医者を代えれば直る時もあります。

でもここにはマンション管理士がいて回答しているわけではありません。

投稿者は皆さん素人です、知識レベルもアドバイスできる次元ではなく、過信禁物ですよ。

弁護士ドットコムや他の相談スレのように、板に登録された資格者が答えてはいません。

ここは単なる掲示板です。　ですから投稿者の氏名も公表しておりません。

間違えた情報のほうが多いと思ったほうが被害は少ないですよ、ここは遊びの掲示板です。

マンション管理士はここにはたくさんいますよ。
ただ、マン管士というと名前と登録番号を記載しないといけないんでしょう。
全く非常識な者がいるので名乗らないのですよ。うざいですからね。

弁護士ドットコムとかは自分の名前を売り込むことにより商売に
結びつけるために名前とか電話番号、住所までも記載するもんだよ。宣伝だよ。
それと営業をしていない者は名前とか電話番号とかは記載する筈はないんだけど、
それと一緒にしている者がいるからね。
管業が重説を説明する時は名札とかをつけて説明しなければならない
けど、それは商売をしているから。
マン管士は証明書を掲示・提示する必要もないのが分からないんだろうが。
マンカン士でない者がマン管士と名乗ったり、看板をつけたりしてはいけ
ないというだけのこと。
匿名掲示板で名前と登録番号を記載しないでマン管士といったら罰金とかいう
次元の低さ。
もしそうなら国交省、マンション管理センターが取り締まっている筈だけどね。
ついでに言えば、マンコミュではマンション管理士を営業していることを宣伝
してはいけないことになっているんだよ。
特に住所とか電話番号を記載して、マンション管理に関する相談は○○マン管
事務所にどうぞとかはダメですよ。

弁護士ドットコムは完全に商売のためにあるもの

無料相談もあるけどそれも商売に結び付けるためのもの

弁護士事務所とかの検索の場所でもある

当然弁護士事務所名や電話番号は記載する

弁護士ドットコムの無料法律相談を申し込むには、依頼者は
登録をしてからでないとできません。
登録するには個人情報を提供しなければなりません。
それとマンコミュの匿名掲示板と一緒にはできませんよ。
当然マンション管理士が名前や登録番号を記載することはありません。
それをいうなら質問者はメールアドレスを書き込んでから質問
してくださいということになりますよ。

ここにはマンション管理士はおりませんので、要注意ですよ。

このスレは偽物のなりすましマンション管理士がいるようです。

知識もないのですぐにわかります、間違えた情報が多いので信用しないように。

弁護士ドットコムには偽物の弁護士はいません。
相談内容や弁護士の回答も見られます。

このスレはニセのマンション管理士が書いているようです。
書いている事の大半は間違えた情報や法律です、ご注意ください。
本物でしたら、管理士としての意見は氏名を名乗らないとできません。

たとえば、>>3199 とかですね。

３１９９は、区分所有法及び各マンションの管理規約と、民法の位置関係を知らないのです。

基本的なことですが・・・
民法第５５条（理事の代理行為の委任）は、２００８年に削除されています。
それまでは、区分所有法において管理組合法人に関し準用規定を置いていましたが、削除された際に「第４９条の三」として新たな条ができたのです。

>3220
弁護士ドットコムには偽物はいませんということだが、商売をしており
顧客を開拓したいために無料相談（勿論有料相談もある）を行っており
最終目標は商売に結び付けるためにおこなっているのに嘘の事務所や
名前等を記載しても意味がないでしょう。
弁護士ドットコムは完全に商売目的で設立されたもの。

そしたら「マンション管理士ドットコム」を立ち上げたらいい。

>3223さん
私の辞書は古いものだったんですね。
私は理事の代理出席と理事の範囲とを混同していました。
間違っていたときはみんなで訂正をしていき完成形に近づけていく
これが匿名掲示板のいいところでもあるんではと思っています。
ありがとうございました。

>3225
何故立ち上げるの？それこそ意味ないでしょう。
あなたが立ち上げたらどうですか。

無料相談できるからじゃないか？

専有部分の配管について質問ですが、共用部分も専有部分も同じ管材を
使用しているので経年劣化は同じように進んでいきますが、共用部分に
ついては長期修繕計画で計画されていると思いますが、どうせ居室内の
工事をするんなら一緒にしたほうがずっと効率がいいと思うんですが、
みなさんのマンションではどのように考えておられますか。
管理組合として経費は組合負担なのか一部負担とかしているところが
あれば教えて下さい。

>管理組合として経費は組合負担なのか一部負担
管理組合で費用負担すると、以降その配管は共用部分になる。
そうかと言って、その分の費用として修繕積立金を取り崩して区分所有者に配分すると管理規約違反になる。
管理組合の修繕工事に同期させて自費でやるしかない。
賢いやり方は、その前に売っぱらって逃げることだ。

費用だけを負担するのが共用部分になる訳ないでしょう。
規約に共用部分の範囲にも記載されてないし。
今全国のマンションでも専有部分の配管を管理組合として
実施しているところが増えてきているということですよ。

雑排水管の高圧洗浄は専有部分だけど管理費から出費されてるしね。
熱感知器も専有部分でしょう。
年２回定期点検してますよね、管理費で。

管理組合は共用部分の管理をする、専有部分の管理はしない。
管理組合が専有部分の配管を費用負担して工事するということは、
事前に共用部分の範囲の変更の規約変更をする必要がある。
それをしなければ、実質修繕積立金を取り崩して区分所有者に配分することと同等になり、
これは管理規約違反になる。判例でも取り崩し総会決議が無効にされている。

>雑排水管の高圧洗浄は専有部分だけど管理費から出費されてるしね。
共用配管につながる専有部分配管の口から高圧洗浄しているのだよ。
目的は共用配管の維持管理、口が専有部分あるから仕方がない。

>熱感知器も専有部分でしょう。
専有部分内感知器は共用部分附属設備で区分所有者に専用使用権が付与されている。
管理規約参照。

共用部分につながるから洗浄は共用配管の維持のためですか。
その理論からいえば、専有部分の配管も共用部分に繋がって
いますよね。
難しい解釈はわかりませんが、全国で今専有部分の配管工事を
管理組合としてやるように実施又は検討しているマンションが
増えていますよね。
裁判でも専有部分の一部負担等が認められていますからね。

>>3236
>裁判でも専有部分の一部負担等が認められていますからね。

どのような裁判でしょうか？

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この２つの判決をみても、管理組合が専有部分の配管の更新工事費を
負担するのは認めていますしね。

>>3238
>区分所有法第２１条
>専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理と一体として行う必要があるときは管理組合がこれを行うことができる。

？？？
区分所有法
第２１条（共用部分に関する規定の準用）
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

>3239
それちょっと違うよ。
昔のマンションで上階の床下と下階の天井裏を通ってる横引管が共用部分と定められていなかった時代の話。
いまのマンションでは、配管の責任分界が規約で明示されているはず。

だから規約改正をして専有部分の配管まで管理組合としてやるということですよ。

>>3239
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
>この２つの判決をみても、管理組合が専有部分の配管の更新工事費を負担するのは認めていますしね。

以下を参照のこと。
【マンション管理士等への何でも相談】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526693/res/900-905/

先行工事者への管理組合負担のことですが、裁判では専有部分の配管工事費を
組合が負担するよう認めていますよね。
規約で規定すれば可能ではないですか。
それに既に管理組合として工事をしたのに、組合を訴える住民はいませんから。

>規約改正をして専有部分の配管まで管理組合としてやる
それはありがたい、専有部分の配管が共用部分になるのだから。
でも規約改正の時に専用使用権つけてね。専有部分内の共用部分だから。

共用部分に規約改正すれば専用使用権は必要でしょうが
そこまでは必要ないでしょう。

共用部分は全区分所有者の共有になる。
他の区分所有者が部屋の中に入ってくるのを拒まなければ専用使用権は不要。

交換費用の負担と所有権は連動しない。
たとえば、住戸の玄関扉を区分所有者が自費で交換しても専有部分になる訳ではない。

>たとえば、住戸の玄関扉を区分所有者が自費で交換しても専有部分になる訳ではない。
玄関扉は共用部分だから勝手に交換したら管理組合から原状復旧を要求される。
もし区分所有者が原状復旧に応じなければ管理組合は法的措置を食らわせる。

>>3249

>>3248 は、当然、規約の定めに基づいての交換が前提である。

3248さんの書き込みが正しいでしょう。
3249は屁理屈。
当然組合に届け出は出してあることが前提でしょうからね。
何でも人のあらを探すんではなく、前向きな書き込みが
できないんかな。

３２４８はあっぱれ

玄関扉って20万円以上するよ。自費で取り換えるか？

>当然組合に届け出は出してあることが前提でしょうからね。
管理組合は不許可を出す。共用部分だから。
そんなの認めたたら皆好き勝手に扉こうかんしてちんどん屋みたいになる。

3254
古くなって玄関がボロボロになっていたり壊れたら
交換するでしょう。
玄関も使い方によっては寿命が違いますからね。
網戸の張り替えを住民がしたら共用部分になりますか。
それと一緒ですよ。

マンションはアパートではなくその部屋は自分のものなんだよね。
管理組合がお金を出さないのであれば自分でとりかえるでしょう。
壊れたりした扉ではみすぼらしいでしょう。自分の部屋の玄関ですよ。
工事費が管理組合か住民かというだけでしょう。
規約に則って組合に届け出をして交換すればいいんです。

>>3255
共用部分については全て管理組合に相談するのが原則。
>>3256
網戸は枠のみ共用部分。網は区分所有者資産。

>>3257
>網戸は枠のみ共用部分。網は区分所有者資産。

初めて聞く話ですね。
規約にはどのように記載されているのでしょうか？

またマンション管理士でもない者が嘘偽りの投稿ですか、呆れる。

網貼らない網戸枠だけじゃ役にたたない。障子紙貼らない障子枠と同じだ。

網戸の網は穴があいたら区分所有者が自由に自費で貼り換えてるからだと思う。

>3257
それではサッシを交換した場合はどうでしょう。
当然管理組合に届け出て許可をもらってから取り替えた。
これ書いてないとすぐあら探しをする者が現れるからね。

>>2161
>網戸の網は穴があいたら区分所有者が自由に自費で貼り換えてるからだと思う。

管理規約がマンション標準管理規約に準拠し、網戸全体が共用部分である場合、網の交換は通常の使用に伴う保存行為であり、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うことになる。また、この交換に関して、あらかじめ理事長に申請して承認を受ける必要はない。

マンション標準管理規約（単棟型）
第２１条（敷地及び共用部分等の管理）
１　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。【ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。】
２　（省略）
３　区分所有者は、【第１項ただし書の場合】又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合【を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。】ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
４～６　（省略）

>3263さん
弁護士ドットコムは会社名（株式会社）というのは分ってますよね。

管理会社の組織編成について質問です

マンション担当者（フロントマン）：１人で10～15物件前後を担当
その上席者：上記部下7～10人前後、つまり１人で数十～100前後の物件を統括
以上のようなグループ編成が複数
その上は支店長１人

私のマンション管理会社は、以上の組織編制だそうです
このような組織編成は、管理会社ではよくある編成なのでしょうか？
マンション担当者の対応があまりに杜撰な為、その上席者にフォローを要望しても
返事だけで、全く何もしてもらえない状況が続いています

>>3267
会社のCS担当部門に直言せよ。

管理会社もそんなに経営内容がいいという訳ではありません。
費用対効果を考慮すれば、どこの管理会社も５０歩１００歩
というところでしょう。
故に、フロントの対応がわるいからといって上司に相談しても
動きが鈍いのでしょう。

やはり管理会社は商売ですから、顧客の要望等についてはその対応は
フットワークが大切です。
たとえそれが無理な要望であっても検討し、そしてその結果を
報告することはマーケッティング理論からしても当然のことです。
お客様は常に正しい、お客様は神様です。

団塊？

>>3268
最終的には支店判断、そんなの全く効果ないよ

そうですね。
支店長では埒が明かないことは多々あります。
そういう場合は、ホームペーシから社長宛にメールを送れば
簡単に解決しますよ。

>>3273
これも眉唾臭いなあ、そんな実例が本当にあるの？
そもそもそんな声が社長に届くとは、到底思えない

管理組合の理事長名で質問状として出せばいいんですよ。
相手も顧客の理事長からの質問状だとしたら無視できないでしょう。

３２７４さんに同意。
会社ぐるみですね。

それよりも、本日２２時からのＮＨＫクローズアップ現代を見ましょう。

マンション修繕の闇・・・積立金を狙う悪質業者だね。
身を守るための対策は

お宅のマンションに住んでいる組合員のマンション管理士を探して、活用して下さい。
外部委任もいいこもしれませんが、できるだけ、自前で探してください。

管理会社も悪者にされて大変だな。
そんなマンションはごく一部だと思うけどね。
悪いことばかりしている管理会社はいつか淘汰されるよ。
会社は永続性が大切。

悪いことは徹底してやれば善いことにできる。ということを管理会社は知り尽くしています。
連携し、味をしめた管理組合も、同じです。

実態はそれほどに深刻な様相を呈し、想像をはるかに超える現状はいまだ報道されず。

修羅場が来たと感じたマンション管理士は、音信不通になり、逃げちまいました。

特に大規模修繕工事に関してはデベ系の管理会社は獲得することが
至上命令だろうしね。
取れなかったら支店長は左遷だよ。

しかしデベ系マンションは管理会社の顔をたてないといけませんしね。
フロントからはおだてられるし。

管理会社が全て悪人という方もいますが、そんなことはありませんよ。
一生懸命やってくれるフロントに申し訳ないと思いませんか。

デベ系の管理会社はやたらと工事を進めてきますよね。
別に悪いことをしている訳ではないんですが、早すぎる工事は
考えものです。
フロントとしては成績をあげるためにやっているんでしょうが。

発注は組合員が合意しているのだから合法的でしょう。問題あるのか。？

新しくなるのでそれでいいんじゃないかな。
どうせ管理費や積立金から支払うんだから。
税金の使い方の官僚と同じ考えだよ。

同意

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。
　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

うちのマンションでは、３２８８さんのマンションよりひどい状態です。漏水事故が
多発して、保険会社からも加入を断られる状態です。
規約の改正でこの部分の工事を全戸一切に組合費用でする案を提案しましたら、女理
事長の同居人の愛人男性の自治会長の住民への扇動に合い、否決となりました。
わたしも、腹を立てて、この理事長夫婦に、雑魚呼ばわりして、村八分、に合いまし
た。
やはり、不倫よりも、言葉使いの方が非難されるのですよね。０田女性候補は出来の
悪い使用人に対し０毛発言で落選でした。同類ですので密かに応援していましたが、
残念でした。
一方不倫候補の女性議員０おは当選。世の中やはり要領の良い人間に騙され安いです
ね。

現在は、買い替えの組合員が急増した状態ですが、買い手がいなくて、困っている状
態です。

どうにか、せにゃいかんばい。？　　スラム化しております。もう手遅れでしょう。

人間は、痛い目に合っても理解できない人間が多いようです。組合員の質は大切です。

だから、管理を買えと言うでしょう。管理の良いマンションは組合員の質の事です。
管理会社ではありませんよ。勘違いしている方が多いです。

>3289さん
漏水が発生した場合、下階の損害賠償は保険が適用されます。
しかし、保険会社は保険の契約は継続しないか、大幅な保険料の
アップを要求してきます。
現に築２０年以上のマンションの保険料は大手の損保会社でも
２倍前後の大幅値上げとなっています。
損害保険を締結してなければ、損害賠償で下階と上階でトラブル
が発生してきます。
しかし、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
借り入れを行う必要が出てきます。
大幅な積立金の値上げに組合員の抵抗が予想されますので中々
値上げは難しいと思います。
しかし、それができなければ所謂限界マンションとしてスラム化
していき、売却も賃貸もできないマンションとなっていきます。

私どものマンションは築１５年なんですが、早めに専有部分の配管の
更新工事を管理組合として実施することを決めており、それを見越して
修繕積立金の値上げを行いました。
早めに値上げをおこなったことにより負担の軽減が図られています。

やはり手がつけられないようになる前に対応策を
考えないとそうなってからどうするのかというと
難しいですね。
そうなってしまうともう手が付けられません。
借り入れをしても積立金の値上げをしなければならないし。
配管だけやっても外観等がきれいでないと資産価値は
あがらない。
結局売却も賃貸もできなくなります。