マンション管理士に質問しよう！ Part2

>2863さん
良くわかっているじゃないですか。
全くその通りですよ。
段階方式を採用しているのは、マンションを売りやすくするためです。
私もマンションを買うときは、修繕積立金と管理費は安い方がいいと
思っていましたから。
将来の修繕とかまでは考えていませんからね。
これは戸建てでも同じことですが。
分譲時は管理費が高く修繕積立金は安くしてありますよね。
管理費を安くすると管理会社の委託費にも影響しますから。
尤も管理費は分譲時から値上げしているマンションは殆どないと思いますが。

分譲時から１２～１５年後の大規模修繕時期まで、積立金の値上げをするのは
相当難しいですよ、所有者も値上げの理屈はわかっていても個人的な都合や理屈が上です。
住替えるとか一戸建てを買うなど、マンションの修繕は関係ないという個人的な理由が多々
通常総会で議案として積立金の値上げ案を出してもほとんど否決されます。

一回目の大規模修繕で費用不足が出るなど経験し、所有者も多少の入れ替わりがあったのち
やっと修繕積立金の見直しが受け入れられる事になるでしょう。

２０２０年には築３０年越えのマンションが全体の４割になります、修繕もですが
建て替えが難儀でしょう。トラブルも増加するでしょうね。

住替え買換え、一戸建てへの移行も一考。　早めが得策。

私どものマンションでは長期修繕計画の洗い直しをしまして、１戸当り月の
必要修繕積立金を算出し値上げに踏み切りました。
１回目の工事後に長期修繕計画の洗い直しをしますが、建築士との検討中も
住民に対する必要性を訴えました。
そして、最終的には値上げ幅を４段階にして値上げ額のアンケートを取りましたが
一番高い値上げ案が圧倒的多数でした。
それを基に総会に議案として提案しましたが、３５０戸の組合員のうち反対票は
６票しかありませんでした。
積立金は大型設備分と専有部分の配管の更新工事分までを含んだ金額で国交省の
のぞましい修繕積立金の額１７，５００円程度でした。
早めに値上げに踏み切ったのと１回目の工事後に値上げをしていたのでやらなければ
ならない工事を全て網羅する金額になりました。

大規模修繕工事は３回目の時までが一番お金がかかります。
大型設備の工事が始まりますので。
サッシ・網戸、玄関扉、排水管等の工事はしないというマンションも
あるでしょうが。資産価値と快適さの問題です。
積立金の少ないところはやらないでしょうが。できることなら全て
やった方がいいには決まってますが。

永住する人はやりたいだろうね。
そうじゃない人もいるからねぇ～。

>>大規模修繕工事は３回目の時までが一番お金がかかります。

3回目は必要なし。
1回目は15年目、
2回目は35年目、
55年目で解体。
・1回目を早めにするのは、転売するひとに配慮するためである。
・ＵＲ賃貸住宅の修繕周期は20年であり、分譲マンションの12年から15年周期の修繕工事は過剰である。
・借り入れをすると修繕積立金がどんどんあがるというａｆｏがいるが、借り入れをすると工事内容、金額に住民の厳しい目が注がれ
不要な工事はしなくなる。
・55年目の解体には「限界マンション法」制定が必要になるだろう。
・解体時期を明確にするのは35年目の2回目の修繕工事のときで、あと20年で解体することを決議し、
解体積立金などの準備に入る必要がある。
・解体時期を決議した後は、50年の定期借地権付きマンションに準じた取り扱いになると思われる。

経済政策的に見て、古いマンションを解体しないと新築が売れなくなる。
住宅供給戸数は毎年100万戸あるから、古いものは解体しやすくする「限界マンション法」制定は必然である。
自分の死後の維持管理まで考えているａｆｏは日本全体のことも考えてみてはどうか?
それと、修繕工事の枝葉末節にこだわる「おいら」君もね。

＞55年目で解体。

誰がどのように解体を決められるのかも知らない者がまた妄想投稿？

知識がないのに堂々とデタラメ書くのには呆れる　（笑）　ほかでやれよ

今の定期修繕を行われているマンションのおおよその耐用年数すら知らない者が嘘放題？

1回目は15年目、
2回目は35年目、
55年目で解体。

勝手な持論で無知全開ですな　笑

何が１５年３５年？？？　

マンションは早めの住み替えが買換えがお得。
いつまでも住むと損をするのは誰でも解る。

マンションの大規模修繕工事の時期は、一概に築何年後と決められているわけではありません。マンションの劣化の度合いは、個々の建物の構造、立地条件、日常的な管理状態などによって違ってきます。そのためケースごとに、正確に劣化や傷みの状況を理解し、修繕の時期を見極めることが大切です。

しかし、おおよその目安はあります。大規模修繕工事は「12年周期」で考えられることが多いです。これは建築基準法で、築後10年を経過した外壁がタイル貼りなどのマンションは、3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要がある、と定められていることと関係があると言われます。

平成20年4月から建築基準法の一部が改正され、定期報告制度の調査、検査基準などが厳しくなりました。これにより、タイル貼り・モルタル仕上などのマンションは、建物の竣工、改修などから10年を経ている場合は、3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならなくなりました。その目的は、タイルなどの外壁落下による事故を防止することにあります。

3年以内に外壁の「全面打診調査」の実施が必要となるのは、先述の通り、建物が竣工してから10年を超えており、外壁改修工事を10年を超えて行っていない場合や、歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の「全面打診調査」を10年を超えて行っていない場合が該当します。まだ築年数が浅く「全面打診調査」が必要な建物に該当していない場合でも、目視確認及び手の届く範囲の打診調査や、万が一異常箇所がある場合は、その箇所の「全面打診調査」が必要になりますので、注意してください。一方、一部例外条件があります。3年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保するための対策を講じられている場合は「全面打診調査」の必要はありません。
ところで、外壁の全面打診調査を行うには「足場」が必要です。足場を組むにはコストがかかるため、全面打診調査を実施する際に、同じく足場が必要な大規模修繕工事を同時に行うのが得策です。そこで13年以内、つまり12年ごとに大規模修繕工事を行うという考えが一般的になっています。


＞無知なニセ者管理士の投稿を、間違ってもうのみにしないようにご注意ください。

アホの考えは兎に角工事は先延ばしに、積立金はできるだけ抑えて
借り入れで行うの一点張りだけど、借り入れという考えは二回目が
３５年で解体は５５年という発想から来ているんだね。
３５年以降売却する者も出てくるし、マンションの住民もどんどん
入れ替わっていくのにそんな甘い考えは通用しないね。
例えば、築５０年で購入した場合、後５年しか住めないことになるね。
単純な考えでマンション管理はできないよ。
解体はできないんですよ。

>借り入れをすると修繕積立金がどんどんあがるというａｆｏがいるが、借り入れをすると工事内容、金額に住民 >の厳しい目が注がれ
>不要な工事はしなくなる。

全く不信感の塊というか、人を信じることができない人間なんだね。
あのね、例えば工事を４０年間で見た場合、同じ工事をすれば借り入れをしようが
積立金を充当しようが、その工事費はかわらないということをいっているのが
分らんのかな。
ずっと必要積立金を積み立てていくのと、その都度借り入れをして積立金の値上げをする
のでは積立金の額が違ってくるというのも分からない？
借り入れをすると住民の厳しい注目云々は話しにもならないよ。

>２８７６さん

>10年を経ている場合は、3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならなくなりました。
>一部例外条件があります。3年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保するための対>策を講じられている場合は「全面打診調査」の必要はありません

ということは、１０年＋３年＋３年＝１６年　最大１６年以内に全面打診調査をしなければならない
ということですよね。
やらなかった場合の罰則は分りませんが。

日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」が建て替えへ。
http://www.homes.co.jp/cont/press/reform/reform_00557/
1956年（昭和31年）竣工だから築61年で解体ということである。

他方、最初から使用期間が決まっている「定期借地権付マンション」は５０年で終了なので、50年から60年がマンションの寿命と考えて差し支えないだろう。

>>例えば、築５０年で購入した場合、後５年しか住めないことになるね。
だから、築35年目で、20年後の解体を決議するということだ。その後の取り扱いは「定期借地権付マンション」とほとんど同じになる。
将来制定されるであろう「限界マンション法」のなかで決める事項であろう。

＞２８７７
2877は自分のマンションを自分が作った長期修繕計画によって、死後100年以上も維持管理したいようだが、
若い人はそんな古いマンションに住みたくは無いのだ。
人口が減少するなか、年間の住宅供給件数100万戸に対応した100万戸解体を実現する法的整備（限界マンション法制定）は必然なのである。

2877とか「おいら」君は、国土交通省が言わないと問題に気がつかないようだが、
私がおたくらより上位レイヤーなのは、「限界マンション法」の骨子を国会議員政策秘書と詰めているからである。
そのうち、現実の政治課題として政治日程に上がってくるから見ておくが良い。

シロウトの勝手な持論やデタラメ投稿にはご注意下さい

くれぐれもまにうけないように

>2880
>人口が減少するなか、年間の住宅供給件数100万戸に対応した100万戸解体を実現する法的整備（限界マンション法制定）は必然なのである。

こんな法律ができる訳ないでしょう。
築３５年目で２０年後の解体を決議する？ばかげてるよ。
解体をしなければならないマンションは、耐震基準をみたしていないマンションで
海砂の混じったものを使用していた建物で躯体そのものが脆弱なマンションとか
積立金が殆どないマンションはそうした方がいいだろうが、耐震基準後にできた
マンションは躯体もしっかりしているので維持補修がしっかりされていれば７０年とか
１００年はもつよ。給排水管の更新は必要だけどね。共用部分・専有部分とも
マンションができ始めのころは、築３０年で解体していって経済発展に結びつけようとの
目論見であったが、建物は３０年では解体するところは殆どなかったからね。
長期修繕計画も、国交省は当初２５年、そして３０年に、現在は大型設備の更新工事を
含む長期修繕計画の洗い直しを指導しているしね。
それが望まれる修繕積立金の額１７，５００円ということ。
ヨーロッパの建物は築１００年というのはザラにあるしね。
それにコンクリートの場合、内装はやりかえれば新築同様になるしね。

>>2878 匿名さん

随分勝手な解釈ですね

違います

そんなことくらいネット環境あるなら調べなさい！