東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その13)」についてご紹介しています。
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元祖匿名はん [更新日時] 2007-08-26 03:58:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその12: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その8http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その7http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その6http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その5http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その4http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その3http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その2http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その1http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/



[スレ作成日時]2007-08-07 17:20:00

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23区内の新築マンション価格動向(その13)

コメント  

  1. 17 匿名さん

    織り込み済みになかなかならないのが
    不動産。とにかく流動性が低いから
    同時期でもタイミングひとつで20%からの
    違いがでちゃう\んだよなー。

  2. 18 匿名

    マスコミがいくら好景気だと書いても、ほとんどの人が実感してないのが現実。
    年金問題で老後の不安のいっぱいある。
    ゆえに参院選で自民党が大敗して民主が躍進したわけです。

    今後、マンション価格が右肩上がりで上がっても、ほとんどの賃金労働者は買えません。
    てか、今の価格でも買えません。
    不労所得者である投資家だって、損をして高値で買ってくれる人がいてこそ成り立つわけじゃないですか?
    だからこれ以上上がらないでしょう。
    デベもその辺は織り込み済みなのか、都心の新規物件は激減しました。

    今後は、都心のマンションは普通のサラリーマンが買える物件はなくなって、
    税金対策か投資用のコンパクト物件(それでも高い)か、お金持ちの実需用の億ションに特化するのでしょうね。

    物件不足で都心の中古も高騰中のようです。
    代官山の某中古物件の価格、1年前に7900万円だったのが、最近になって1億500万円の値付けで再登場中。わずか、50平米の1LDK。
    しかし、これが異常でなくて、何なのか?

  3. 19 匿名さん

    1年前に7900万円が異常だったとも言えるわけだが・・・

  4. 20 匿名さん

    芝浦のタワマン1LDK 55平米 3900万に申し込んで外れた。
    それが新築未入居転売で、5500万くらいで売り出されている。
    正直付いていけないなという感じ。

    独身者が買うには高すぎるし、DINKSには狭いし、ファンドも利回り期待出来ないから買わないだろうし、誰が買うのかねという値付けの物件が増えてきた。

    そういうのを見てると、そろそろ天井の気がする。
    ・増税で手取り減
    ・成果主義で給与そのものが増えない
    ・将来の年金不安で思うように金が使えない(貯蓄して備えないと)
    ・社会保障負担の増大(今後、各種天引きされるものがどんどん増える)
    ・金利の上昇
    ・住宅ローン減税の縮小、廃止
    ・米国経済の景気後退懸念とそれに伴う輸出企業を中心とした日本企業の業績悪化
    ・人口減(今は首都圏に人口流入してるが2015年以降は世帯自体が減る)
    こんだけマイナス材料があるからね。

    10年高止まりするという見方は支持出来ない。
    景気次第ではあるが、景気横ばいなら数年は横ばい。(2010年くらいまで)
    景気悪化ならばで来年あたりから下げと見る。

  5. 21 匿名さん

    要は景気しだいというのは、結構多い意見でしょうか?
    となれば日本の景気はこれ以上によくなるか?に尽きますかね。

  6. 22 匿名さん

    >20 芝浦のタワマン1LDK 55平米 3900万・・・独身者が買うには高すぎるし、DINKSには狭いし、ファンドも利回り期待出来ないから買わないだろうし、誰が買うのかね

    バブル景気の頃は、もっとすごい根付けで飛ぶように売れてたぞ。この程度は、十分ありえる値段だ。

  7. 23 匿名

    確かにそうです。
    代官山の50平米の1LDK、7900万円でも充分高い。

    芝浦のタワマン5500万円も充分高い。

    でも、値付けしてる側の理論は、今、世界中は金余り。
    とりあえず、高くてもいいから買う企業なんて世界中を見渡せばたくさんあるって事です。

    で、7900万円がさらに高くなって1億を超えちゃうワケです。

    なら、来年は1億2000万くらいになるって事ですよね?
    さすがに、もう上がらないって思いませんか?

  8. 24 匿名さん

    都心のタワマンが欲しいので,そろそろ出てくる赤坂薬研坂,三田小山,小山東再開発,がどのくらいの値段になるか興味がありますね。
    そこが今後の都心マンションの動向の一つの目安になるのでは。

    90㎡,3LDK,20-30階,南向きで1.5〜2億ぐらいかな?

  9. 25 買いたいけど買えない人

    2000年から資金も十分にあったのに、都心マンション買わなくて後悔してます。

    せっせと節約して、貯めてきて、
    もっと、良い物件を買うために、子供を預け、アルバイトも昨年から始めたのに、物件価格の高騰の加速度が早く、
    おまけに、最近、はじめたFXや新興国投資で増えてた資産も、ここ1週間で、破裂してしまい、希望がなくなりました。

    こうなったら、不動産価格とことん上昇してもらい、固定資産税をたっぷり払ってもらい、金利も急上昇してもらい、ローン破綻ででてくる中古を待つしかありません。

  10. 26 匿名

    25さん、泣き言言うと、高値派に笑われますからご注意を。

    さて、普通のサラリーマンたちの所得が伸びてないわけだし、
    20さんがおっしゃる事なども、もっともだし、これ以上価格上昇はあり得ません。

    あとは高止まりするか?、ゆるやかに下降するか、急落するか?

    今後の景気次第ですが、実態がともなわない好景気は続かないと思うし、
    サラリーンマンが買える価格帯に合わせて、物件を狭くするのにも限界があるし(もうかなり狭くなってます)、
    新築はゆるやかな下降に1票。(中古は急落でしょ。上げ過ぎですから)

    連投ですみませソ。

  11. 27 441

    一般サラリーマンの所得どうこうは関係無い。
    不動産業への資金流入量と、銀行の全産業への新規貸出額に占める不動産業への流入比率如何。

  12. 28 大手企業サラリーマンさん

    不動産物件が二極化。サラリーマンの給与も二極化。つまり景気の良い会社と悪い会社も二極化。

    世界で資本の流動化が加速する今の日本で景気を良いとか悪いとか論じても無意味じゃありませんか?景気の良い職種もあれば悪い職種もある。日本全体が上り坂の途上で、国民の大部分が高揚感を味わえた時代はもう戻りません。景気が良いとか悪いとか、日本全体をステロタイプに論じる政府もマスコミも思考停止しています。

    ところで、時折見かける、日本全体が沈没するというシナリオも考えにくいですね。日系でも儲ける企業は世界中に根を張って富をかき集めますよ。それが製造業だろうが、商社だろうが、金融業だろうが、デベロッパ・・・は無理かな?

    で、23区のマンション価格がどうなるか?
    上がる物件は上がるし、下がる物件は下がる。

    この先経済が進歩するに従って、透明性の高い市場が次第に形成され、多くの物件の価格と価値の溝が埋まって行き、”良い物件”の本当の価値とその理由が市場参加者で共有できる社会になるといいですね。

  13. 29 匿名さん

    1億、2億のタワマン?
    かなりスレ題からずれて来ているぞ。
    庶民ネタに戻さないと、ほとんどの人が関係ない世界になっちゃうw

  14. 30 匿名さん

    恐らくマンション価格は下がりもしなければ、上がりもせずに、正常な形に収束していくと思われます。山手線の内側の2LDKが3000万円台〜4000万円台前半で買える程の値下がりも無ければ、埼玉千葉の物件が5000万円ださないと買えないような急騰することもないでしょう。

    普通のサラリーマンは、

    多少無理して5〜6000万円位で都心の2LDKのマンションを買う
    3〜4000万円位で埼玉千葉の2LDKのマンションを買う
    4〜5000万円位で埼玉千葉の3LDKのマンションを買う

    という風に、現実的な形になると思います。

  15. 31 匿名さん

    >>30
    都心はオフィスビルだらけで庶民向け商業施設も無いから、俺は東京駅から電車で10分圏内の都心部で十分だよ。
    探せばまだまだ安いところはある。
    70m2マンションで5500万円くらいで良いよ。
    億は無理ッス。

  16. 32 匿名はん

    供給側としても5000万くらいの物件が一番利益率高いでしょう。
    経済設計を思いっきり背伸びつま先立ちして買ってもらう。

    億越えの物件だと、
    見る目も厳しいからおいそれとコストダウンできないし、
    立地もあんまり妥協というわけにも行かないから、
    実際大きく儲けるのは難しいでしょう。

  17. 33 匿名さん

    >>26
    給料増えてないんですかね?
    俺の周りの一般リーマンは平均で年50万超ペースで上がってるみたいですけど。
    (30歳なので、ちょうど伸びる時期ってのもあるかも)
    今年はボーナスもガツンと出てるし前年比+100万行きそう。

  18. 34 大手企業サラリーマンさん

    >33さん
    同じく。景気弾力性の高い大手一流企業のサラリーマンはここ1〜2年で結構増えているという実感があります。23区にマンションを買う一時取得者層サラリーマンってこのクラスか、準大手で夫婦共働き(奥さんも総合職系)位じゃないですかね?

    統計上の平均給与は増えてないですけど、派遣等非正規雇用が増えていることも原因のひとつであり、この人たちは価格によらずマンション買いません。

  19. 35 購入検討中さん

    今まで都心のマンションは世界的にみても日本は下がりすぎてたと思われる
    世界的な金あまり現象の中全世界的に都心の土地の値段が高騰している
    日本は完全に出遅れていたが 世界的都心部高騰のなか やはり都心部に限って高騰を始めた 今少し横ばいになりつつあるが 世界的にみて間違いなくまだ上がるのではないかと思っています
    臨海部等埋立地は街並みも綺麗に整備される事より資産価値上昇を見込めると思われる
    以上 世界的傾向でした!

  20. 36 匿名さん

    >>33,34
    30前後は増えますよ。増えて当たり前。
    問題は40前後で昇給が止まる企業が増えていること。

    これは
    ・成果主義で昇進しない限り給与が上がらなくなった
     定期昇給が昔みたいに10000円とかじゃないから。
     大手企業でも500円とか1000円とかの世界。
    ・昇格といってもポスト自体が減っている
     組織のフラット化という名目で役職が減っている
     昔は、課長代理だの副部長だのなんだかんだと役職があり、年を取ると
     皆、何がしかの役職に付けた。付くと手当も付いた。
     それらがなくなり、役職なしの中年リーマンが増殖中。
    という問題が大きい。
    まあ、グローバルスタンダードを唱えて大企業からそうなっていったから。
    家族主義を標榜していた松下でさえ、路線を切り替えたからな。
     
    つー事で、大企業リーマンでさえ簡単には給与は上がらない。
    賞与も業績連動の部分がますます大きくなってるから、昔みたいに定期的に安定した金額が入るものと考えないほうが良い。

    俺の会社も年商4兆円。名前は誰でも知ってる大企業だけど定期昇給は個人成績と連動で500円〜1500円の人が殆ど。
    管理職に昇格できない限りは毎年この程度。
    管理職になれても年収100万増程度。

    俺の親世代は良かったよ。夢があって。

  21. 37 匿名さん

    >>32
    利益率と言うより、マスの購入層が存在するのが5千万円台ってこと。
    坪単価300万円だと55m2
    坪単価250万円だと66m2
    坪単価250万円レベルでまとまった量が供給可能な都心部の一部地域にまあまあの所得レベルのリーマンが集中居住する構造にこれから変わります。坪単価が高くなり過ぎたところは人口も増えず、都心回帰から外れて行って、発展しなくなる。
    まあまあの所得レベル層の人口増は街の力となる。

  22. 38 匿名さん

    自ら大手サラリーマンで、奥さんも同じく大手総合職で働き続ける
    と決めている場合(実際やってみて止めることもあるが)、まあ
    自分でも気づかないうちにかなり少数派の勝ち組なんじゃないですかね?
    そういう世帯だけに頼っても23区全体は売れ続けないのでは?

  23. 39 大学教授さん

    >>38
    売れる数だけ出て来るだけでしょう。
    首都圏マンション販売の4分の1が4700万円以上って昨年実績があります。

    2006年の販売実績より
    4700〜5000万円 3835戸
    5000〜5500   4741
    5500〜6000   3228
    6000〜6500   2052
    6500〜7000   1437
    7000〜8000   1405
    8000以上      2038
      計        18736戸(全体の約25%)

  24. 40 匿名さん

    まあ物件が年収の6倍超えて売る層がなくなると、10年残価格設定買戻し・半額で高級マンションが買えます!みたいな販売方法が出てくるよ。車のオニキスみたいな奴ね。信託受益権の質権を担保とした住宅ローンが組めるようになるのも近いと思う。

  25. 41 匿名さん

    夫婦で大手企業総合職って、30半ばに世帯年収が1500万以上くらいか?
    確かに東京都で見ても相当割合少ないよね。1000万以上でも少ない
    のになおさら。

  26. 42 物件比較中さん

    まだ何とかマンションの価格が上がってるのは

    - 金持ち層向けの、好立地の高級物件(すわ、市場反転だ。ぼろい銭もうけのチャンスだ。)
    - 埋立地などの、本来価値が低い物件を、地理的近さを売りに、デベが上方に価格操作している物件(繰り返される典型的なバブル商法)
    - 上記二つに便乗した強気価格設定物件

    の三パターンでしょ。

    一人当たり賃金は下がってるし、雇用の安定性は下がり続ける一方だし、金利は上がってるし、医療費・通信費などの出費は増えてるし、住民税は増えてるし、社会保障負担増・増税が予想されてるし、高齢化と人口減で、住宅取得意欲の減退は明らかだし、年金システムの実質破綻で老後の必要資金は拡大してるし、団塊ジュニアの住宅取得も一段落しつつあるし、いまここで、新築マンションに強気になる理由はない気がします。

    価格上昇の要因としては、

    - 先高観から、無理して土地仕入れをした(とくにマンション専業デベ)が
    、利幅を削らず、仕入れコスト高を無理やり転嫁しようとすることによる値上げ
    - 建材コストアップによる値上げ(不動産の価値自体とはあまり関係なし)
    - 慣性の法則を過度に信じた、便乗値上げ。

    くらいしかないと思います。

    底からの反転という意味で、ここ3-4年の値上がりは、結構な勢いがありましたが、また、下向きでしょう。
    底で買った!と息巻いている方々も、そのうち「行って来い」でプラマイ・セロまでは少なくとも戻るし、よほどの希少物件でなければ、水面下になってゆくでしょう。

    埋立地のタワマンは言わずもがなです。住宅としては最悪です。

  27. 43 匿名はん

    まあその下向きが何時になるかだよ
    来年かもしれないし10年後かもしれない
    ここで言われてることはそれぞれ根拠があるかもしれないが
    それが「いつ」なのかは神のみぞ知るだ


    ボストンの水族館の傍の高層マンションにお邪魔したことがある
    港越しにローガン空港が見え、湾内にはヨットが数隻走っていた
    東京の湾岸でもあんな雰囲気だったら良いのに・・・

  28. 44 匿名さん

    >>42
    何をやっても失敗する典型的な思考回路だねキミ。

  29. 45 匿名さん

    給料が上がらないのは、政治が悪い、会社が悪い、上司が悪い。オレは一所懸命がんばってるのに。だから不動産も下がるはず。でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、利益ともに2桁成長している産業や会社があることに、うすうす気付いてはいるけど認めたくない。こうした心理状態は理解できなくはないけれど、そこから自力で脱出しないと、インフレで賃料が上がり続ける賃貸に住みつづけることになるのでは!

  30. 46 住まいに詳しい人

    >でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、
    >利益ともに2桁成長している産業や会社があることに、
    >うすうす気付いてはいるけど認めたくない。

    それって
    「バブル絶頂期でも倒産する会社はあった」と言うのと
    何が違うの?

    ご本人は含蓄のある言葉を並べているつもりなんだろーけど
    見ている範囲が狭くて、話が薄っぺら過ぎるよ

  31. 47 申込予定さん

    45

    何を言ってるのか、よく分かりません。
    46さんが書いてるように、どんな悪いときにも
    成長企業はあるし、どんな好況時にもつぶれる会社はある。

    部分を見てもしょうがない。
    大事なのは全体のトレンドを見ることです。
    また、企業収益そのものより、そこから、どのように可処分所得に流れていくかがキーですよ。

    そして、足元のトレンドより、これからの
    大きな流れが大事です。

    それが、長期にわたって、賢く資産運用していく唯一の術です。

    足元の短い期間の減少だけから全てを推し量ろうとしたり、
    数少ない成功から有頂天になるとろくなことはないですよ。

    収入億超えで、分散された資産ポートフォリオを持つ、
    ワールドクラスの金融知識がある人間の間に日本悲観論者は
    数多くいます。(必ず正しいといってるわけじゃない)

    むしろ、湾岸マンション購入で3000万円の含みが出来たくらいで
    有頂天になってる年収1000万程度のサラリーマンに危うさを
    禁じ得ません。(あるいは、短期の相場観しかない泡沫不動産屋)

  32. 48 ビギナーさん

    勝負あったね

    アホに金儲けは無理。強気派には理屈が全くない。
    勢いだけでは、所詮いつかは馬脚を出す。

    大きな流れは下向きだから、ここはじっくり、いい物件が投売りされるのを待ちましょう。

  33. 49 匿名さん

    そういえば、土曜だか日曜だかの朝九時に、マンション専業デベからいきなり電話があったよ。失礼にもほどがある。若いねーちゃん。

    文京区の物件だったかな?

    久しぶりだな。こんなこと。一度も資料請求すらしたことない会社なのに、どうやって電話番号分かったんだろう。個人情報保護法制定以降、こんなこといまだに許されるのか??

    いずれにせよ、マンション専業デベの物件なんか買う気はさらさらないが、奴らの経営の先行きが相当苦しさを増してるのは確か。

    俺の予想は、専業デベの中小物件の値下げ攻勢から発した、地滑り的な価格下落が、この夏から顕在化して、秋以降も、市場が好転しないというシナリオ。金利上昇が更に空気を悪くする。

  34. 50 匿名さん

    真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
    惨めな48のようなバカです

  35. 51 匿名さん

    でも金利が1%上がれば、物件価格が1割下がっても、総支払い額は同じになっちゃうんじゃないの。だからこそ、長期固定金利が低く借りれるこれまではチャンスだったわけでしょ。

  36. 52 匿名さん

    でも、買い時すでに逃した人の話なんだから金利が上がるなら、
    なるべく借りないで買いを狙えばいい。ただ、今20代のこれからの
    取得年代は大変ではあるが。

  37. 53 入居予定さん

    >50

    >真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
    >惨めな48のようなバカです

    いや、ひどいね。子どもの頃なにか余程ひどいことされたか、、、、
    人生唯一の自慢話が2003年に埋立地の低層階北向きの安い物件を
    30年ローンで買ったことなのか、、、、

    たかがインターネットのBBSで、ここまでひどい言葉を使って、
    自分がいやにならないのかな。親御さんと本人が不憫です。

    長期で見れば、どんどん下がりますよ。
    含み益出てるんなら、今すぐ売ったほうがいいですよ。

  38. 54 入居予定さん

    51

    金利に関しては、数年は上げ基調でしょうね。そういう意味では、「借り時」は過ぎたと言えるかもしれませんね。

    でも、それによって、新たな購入意欲が殺がれるわけで、需給にはマイナスです。構造的なマンション需要減退条件が揃っている中、金利が上がると、物件価格は、それを補っても売れるまで下がらざるを得ないというわけです。

    52
    今二十代前半の人はなかなか買えないでしょうね。30になるころには、物件が毎年じりじり下がって、いつまで経っても先安感が消えないから、躊躇し続けてしまうと思います。

    50
    確かに言葉が汚すぎます。

  39. 55 匿名さん

    弱気派の工作かと思うほど、見事な焦り方、荒れ方ですね>50さん

    何か相談したいことがあったら、この板でよかったら、吐露してください。

  40. 56 匿名さん

    強気派も弱気派もここに書きこむ資格があるのは
    現預金を2000万以上持っている人間だけだね。
    金を持っていないのに、地価が上がろうが下がろうが関係ないからね

  41. 57 匿名さん

    いや、地価が上がった後に襲ってくる家賃の値上げという、忘れた頃訪れる恐怖の大王にどう対応するかといった重大な問題で、十分、関係してくるよ。
    てか、昨年からの30-50%のオフィス賃料の値上げって、3年前では予想もつかなかったから。

  42. 58 匿名さん

    金融機関が未だに土地本位制を執り続ける限り、そう簡単には
    地価価格は下がらない。地銀までも地元では不動産ローン業務が
    芳しくないので東京へ進出・・個人マンション向け貸し出し額を
    増加している。だって・・地方の物件に貸し出すより東京の方が
    貸倒のリスクが少ない。産業向け融資は限られているし東京の
    マンション向け住宅ローン貸し出しは地方銀行にとって涎が出るほど
    美味しい融資物件なのでは?

    土地神話はなかなか崩れないね・・この国は。
    (地方過疎地は崩壊したけどね)
    裾野産業も広いしね、内需産業分野として。

  43. 59 購入検討中さん

    前に書かれた方が居たら申し訳ないですが、
    エコノミストって雑誌に1ページですが、
    今のマンションの値上がりは、バブルでもうそろそろ下がってくるって
    書いてありました。

  44. 60 匿名さん

    不動産相場をつくってるのは、実際問題、銀行だからね。バブルの時や最近のアメリカの住宅金融のように、時価の100%や120%まで熱狂して貸せば、その後、突然梯子が外れて、逃げ遅れまいとわれ先にとパニック売りになることもあろうけれど、一度、苦い経験をしている今の日本の銀行が同じことをしている気配はいまのところ全く感じられないもんね。
    だから、ここ数年の急上昇のあとの横這い期間に、遅れている賃料の上昇が追いつく形で、数年たって、再度、上昇基調に拍車がかかるってシナリオが最も順調で過熱感のない不動産相場のトレンドっていうとこでしょう。いずれにしても、不動産相場が長期下落基調になるためには、まず、銀行による担保価値目いっぱいの熱狂貸付の局面がないと理論的にはたどりつけないっていうとこだと思いますよ。安く買いたい気持ちは、わかるが、「押し目待ちに押し目なし」ってとこでしょう。

  45. 61 匿名さん

    そうですね。銀行は個人住宅ローン融資向けに物件の100%は、
    絶対に融資しないからね。不動産価格が▲20%ぐらいになっても
    予想済みでしょうね。
    バブルの時は、地銀も国際業務に進出、海外支店開設して
    すべて失敗した。お金が有り余っていたのでしょうね。
    今は金融庁が厳しく管理しているから無理だけどね。

  46. 62 匿名さん

    >>60
    そのかわり空家リスクなんか無視して、家賃の20年分とかで融資してるじゃん。今の銀行は。結局金融庁の抜け穴なんかいっぱいあるし懲りてないよ。

  47. 63 匿名さん

    なわけないじゃん。想像で書き込むのはやめましょうね。仮にあったとしても、個人なら当該物件以外にしっかりした資産背景があったりするからだと思いますよ。

  48. 64 あのー

    エンドで物件価格の100%って与信次第で普通に出してませんか?
    諸費用は無理でも諸費用ローンもあるし。金利は高いが。

    収益物件用のアパートローンでもフルローンやオーバーローンは
    当たり前とは言わないまでも、あるでしょ。一部ノンリコまである。

    プロが買うにあたってノンリコでフルってことは一般にないけど
    フルに近く出してるケースはある。メザニンとかも含めて。
    要はどれだけ割安か次第ってことだけど。

    極端な話、足らずまいのエクイティ分もコーポレートローンなりで
    調達できれば、実質フルになるしね。

    金融庁の立場に立てば、十分過熱感はあるでしょ。
    だから締め付けるんであって。

    それ以上に大多数のプレーヤー自身が過熱感を感じてしまってるよ。

    ノンリコ引っ張ってても出口で仮に物件価格が20%マイナスになれば
    リファイは出来ないし、それこそ新ファンドの設定も出来ないでしょ。
    投資家ついてこないよ。

    で、レジの賃料値上げ論者ってよくわかんないんだけど、需要サイドが
    量的に拡大したり、賃借人の可処分所得がよくなるわけでもないのに
    本気で法人向けオフィスと同じ二匹目の泥鰌がいると思ってるのかな。
    超楽観論だね。

  49. 65 そのー

    64さん

    同意します。

    LTV100、中古のマンションでも普通に出ています。都心じゃなくても
    そんなの余裕です。ですから、担保割れも簡単です(笑い)
    銀行(特に都銀)は全くローンが伸びなくなってきているので、
    表向き、難しい事言いますが、実態はかなり甘いです。

    あと、レジの家賃上げなど考えられません。
    特に既存店子に対して家賃上げなど、口が裂けてもいえません。

    オフィス賃料も、新規物件は別にして、既存店子向けは
    値上げ率で、せいぜい年一桁下のほう。これは都心物件ね。

    レジの継続家賃が上がるような経済状況は、今後まず考えられないです。

  50. 66 匿名さん

    皆が思うより、邦銀ってバカだよ。

    たぶん今頃は米国のサブプライムローンの惨状を見て震えているよ。
    お偉いさんなんか「うちもああならないようにキチンと審査してるんだろうな」なんて慌ててるに違いない。

    邦銀が次にやるのは住宅ローン審査の厳正化と融資枠下げ。
    審査をかなり厳格にするようになると思うよ。

    デベ提携の35年フルローンなんてのはもうやらなくなるのでは。

  51. 67 えーと

    >皆が思うより、邦銀ってバカだよ。


    後段には同意しますが、
    まだ邦銀は結構利口だと思ってくれてる国民が
    どれだけいるか、やや不安です。
    せいぜい世の中知らない大学四年生くらいまで
    がだませる限界かと。

  52. 68 441

    確かに、銀行の審査は甘かった。1億円以上借りる部分も、自宅用ローンと同じ金利で大丈夫ですよと言われたし。結局そんなに借りなかったですが。

    家賃ですね。今後の最大の注目点は。年率2-3%らい平均して上がっていくくらいは充分ありえますよ。

    ある上場REITの資料によると、
    レジデンス更新時、家賃に関して、2年前は現状維持が89.8%、下落が10.2%、1年前は現状維持が96%、下落が4%、最新では現状維持が77.2%、下落が0.6%、上昇が22.2%。上昇事例が出始めている。

    大きな潮流は上昇傾向ですよ。

  53. 69 匿名はん

    銀行にしろ販売業者にしろ、
    結局サラリーマンは、そのときその時点での成績を追ってるからね。
    件数、金額、当座の利益・・・・
    馬車馬は目の前の路面が危険かどうかは判断するけど、
    乗せてる客がどんなところに行き着くかまでは関知しない。

    形式上整えてローン組ませてハンコ押させれば、
    銀行も営業マンも立派な成績あげたことになるので。

    そのあと破綻処理になった場合には、
    物件回収して残余の債券は回収業者に売るか、
    損失処理してまた国税投入して救ってもらうか、
    いずれにせよ未来の別の誰かの仕事だからね。

  54. 70 匿名さん

    しかし、ガソリン、ぱん、豚肉、牛肉、マンション価格が値上がりし、ビルの価格が急上昇したちょっと後にオフィス賃料が爆騰しているのを目の当たりにしているそばから、レジ賃料だけは上がらんとホントに思い込んでいる方々が多いのにはホント驚かされます。確かに賃貸に住む人の給料は上がらないまもしれないけれど、そういう人々が増えれば、需給に関係からも自然と賃料は上がるだろうし、貸す側に明確に値上げしたい事情があるわけだから、他の値上がり品と同じで供給側のシンプルな値上げしたい意欲から自然に上がるでしょう。

  55. 71 匿名さん

    ≫70
    人口動向とか給与水準とかで不動産価格、賃料価格を語ること
    自体が無意味であることに気付いてないんだよ。

    だいたい人口動向はここ数年大きな変動ないし、給与水準は
    下がってるんでしょ。
    だったら不動産価格はここ数年下落してなくちゃいけないのに
    上がってる。

    じゃあなんで上がったのか。
    みんな判ってるのに気付かない振りをしてるんだね。

    不動産はサラリーマンしか買わないとでも思ってるんだろうか。

  56. 72 匿名さん

    ダメ押しで公務員の給料まで上がりはじめましたね。ようやく日本経済もデフレモードからインフレモードへ本格シフトしはじめましたね。値下がりするモノばかり集めたCPIもそろそろプラ転してくるでしょう。

  57. 73 匿名はん

    問題は不動産投資が、
    インフレ上昇率を上回るパフォーマンスを出せるかどうかですね。
    インフレの中、横ばいだと実質マイナスなので。

  58. 74 元祖匿名はん

    REITに入るクラスのレジの話ですか。
    カテゴリー的に見ても絶対数が少なすぎません?
    賃借人も「普通」のエンドさんじゃないし。
    マーケットが劇的に変わるなどとは、とてもとても思えませんが。
    そもそもレジ投資自体を皆嫌がってるのに。
    遅れてきたデベが分譲用に独りがっついて買ってどうなることやら。

    居住用賃貸だと、分譲以上に出せる予算ってシビアだと思いますよ。
    それでなくても地方と比較すれば相対的には賃料が取れる都心物件の
    賃料が3割5割上がるとか、本気で考えてらっしゃるんですかね。
    そんな想定で買ってるプロは周りに一人もいませんが。
    皆、開発モノのリーシングで、出口探しに一苦労ですよ。

    何でもデベの思惑でマーケットが動くと過信しすぎなんじゃないですか。
    たまたま不良債権や外資の投資の波に乗れただけで元気が出た人たちが、
    大きな顔でインフレを語るのは寒々しいです。

  59. 75 匿名さん

    一般論として、インフレがしばらく続くと、「どうも現金預金が目減りしてるな、何にかえとけば目減りしないんだろう」との意識がめばえ、ふと不動産に目を向けると年20%以上の上昇が続いている状況をみて、あわてて不動産買いに拍車がかかる。これがインフレ時の本格的な不動産価格上昇に拍車がかかる典型パターン。その意味からすると、ここ数年の不動産価格上昇は、バブル崩壊の余波による下がりすぎた不動産価格の正常価格への戻しレベルの上昇であり、各国でここ数年発生した不動産ブーム的な動きとの比較でいうと、本格的な不動産ブームは、日本ではこれから2年間ぐらいでおこるインフレヘッジ目的に発生する不動産ブームということになるのではないだろうか。実際、レジの賃料についても相次いで値上がりのデータが発表されはじめているので、ここ数ヶ月はインフレと家賃上昇といった言葉から目が離せなくなりそうだ!

  60. 76 元祖匿名はん

    インフレにプライオリティ置いて投資してる人なんて、
    プロでは殆どいないと思うよ。

    3年5年でEXITが一般的だし、キャピタルゲイン前提ってことは
    殆ど買い取り転売に近くなる。

    本格的な不動産ブームって、デベの販売キャンペーンの台詞でしょ。
    今頃、プロで本格的なブームとか寝言言ってたらドンビキだよ。

    ネズミ講並みのセールストークだね。しかし。

    価格高騰の正当性を不確定要素を声高に叫ぶことでしか主張できない。
    換言すれば、今売ってる価格自体が、既にインフレや家賃高騰がないと
    耐えられないものだってことでは。

  61. 77 匿名さん

    この1年の値上がりと、少子化等の極めて大局的な話とでマンション市場を語るのにどれだけ意味があるか。せめて過去10年の動向は頭に入れておかないと。

    首都圏マンション供給戸数推移
    http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_b.html
    首都圏マンション単価推移
    http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_d.html

    マンション大量供給の始まった94年以降、需要が強いのに単価が下がり続けたのは、土地仕入れ価格が安かったから。(これは鶏と卵の話になるけど。)01年のREIT市場創設で不動産の流動性が増し、競合が増えて地価が反転したけど、マンションは単価が上がったと言ってもようやく96年の水準に戻った程度。

    今後についても基本は仕入れ動向で決まる。総合不動産は向こう4年分は仕込めており、マンション専業デべは2〜3年が精一杯。いずれも今販売している物件より安くはない。価格転嫁出来るまでは単価を上げ続けるし、限界までくればその水準で仕込みを細らせて持久戦に持ち込む。競争力のない郊外物件の投売りについても最近は若干見られるけど、プロジェクト毎の資金調達が出来てない弱小デべ以外は粗利数%の範囲でしかやらない。こうしたデべの投売り物件で大手の物件が連れ安になるとは考えにくい。

    デべにとってベストシナリオは供給継続・単価高値維持、ワーストシナリオは93年以前の低供給・高単価時代に逆戻り。いずれにせよ単価そのものががくんと下がる可能性は限りなく低いというのが業界担当者としての結論。

  62. 78 元祖匿名はん

    だから、別にデベの思惑通りに皆が皆買う必要はないでしょってのがこのスレの趣旨の一つなんですが。居住用財産については、デベの利益ごときに寄与するためにわざわざ高値で買う必要など全くないと私は思うので。

  63. 79 匿名さん

    長期金利(10年物国債流通利回り)が2%超えをうかがう中、金利正常化(つまり利上げ)を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
    円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています(金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが)。
    他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。

    これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、REITの不正・不備に対する取締りを強化(デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等)しており、安易なREIT組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。

    よって、ここ数年続いた(特に都心部の)不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。

  64. 80 銀行関係者さん

    REITの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化(金融市況商品化)と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

    REIT価格がピークに達し、下落開始
        ↓
    ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
        ↓
    ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためREIT売り、個人投資家も狼狽売り
        ↓
    REIT価格が更に下落(このサイクルが何度も繰り返され、REIT暴落)
        ↓
    REITに新規投資(投機)資金(ニューマネー)入らず
        ↓
    実物不動産の主要な買い手(資金提供者)であったREITが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少(購入能力減退)
        ↓
    これまで実物不動産の価格上昇を支えていたREITの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資(投機)資金(ニューマネー)が細る
        ↓
    実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
        ↓
    実物不動産市場の買い手(資金提供者)減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
        ↓
    実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
        ↓
    実物不動産価格がピークに達し、下落開始
        ↓
    実物不動産投資家に評価損発生
        ↓
    実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
        ↓
    実物不動産価格が更に下落(このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落)

  65. 81 匿名さん

    たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
    実際、モル●タなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
    こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

  66. 82 77

    >78さん
    あ、こんばんわ元匿さん。
    その個人的な思いについては私も大差なく、別に今がお買い得と言ってる訳ではありません。立てて頂いたスレッド名に対する一考察ということでご容赦ください。

  67. 83 市場関係者さん

    かつてのバブルでは、投資家による不動産投資(投機)用資金は、銀行が融資(ローン)という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者(地上げ屋とか)や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、(担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても)、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった(それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・)。

    他方、現在のバブルは、REITへの投資家(機関投資家等)も実物不動産の買い手(REITやファンド)も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家(一定期間内での目標収益達成が必要な投資家)たちであるため、一旦REITや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

  68. 84 ビギナーさん

    まああれだよね。
    長い目では確実に下がるとわかっているものに対して、
    どういうつもりで買うのかと。

    利用価値が減価+金利+ランニングコスト以上と思うなら下がろうが気にしないで買えるが、逆と思うなら誰も買わんよねと。

    今更よっぽどのプレミア車種以外新車に資産価値求める人が少数なのと同様、新築マンションに資産価値を見出そうとしてる人なんて一部の転売屋か家に幻想を抱いてる人くらいだろうと思うのだがどうなんだろう。意外と私が思うより多いのかもしらんけれども。

    で、需要は長期においてはそれなりにフローを稼げる、もしくはストックを持った移民を多数受け入れるってのがない限りは減るのは確実。となれば供給サイドがあとどれくらい数だすのかと、そういう話なんだろう。
    公的部門、企業、個人、それぞれ事情は違うがとりあえず今のところ3者ともあせって売りに出す状況じゃないけど、金利が上がればまあ少なくとも不動産屋はシビれるだろうなぁと。

    私個人は子供の都合で3年以内に長期居住物件を買うか借りるか決定しないといけない事情がある団塊Jr.なわけなのだが、ぐだぐだいいつつんー迷う。どうすんのがいいんすかね。賃貸も分譲も微妙なのばっか。

  69. 85 事情通さん

    一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

    不動産の投資家層をプロ(内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等)と素人(富裕層個人や外国人)に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが2%といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資(特にレジ)こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
    他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
    REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で(そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよw)、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに80さんが書いておられるとおりですよ。

    いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやREIT等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の1割だとしても、概算で1兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
    翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか? 仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資(特に億ション購入)に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

    十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

  70. 86 匿名さん

    >83
    ていうか、利回り2%台までreitを買い上げた論外の人々はここ3ヶ月の暴落ですでにアウトになっているんじゃないの。
    やっぱり、実際の不動産と上場reitとは分けて論じないと、なんかピントがはずれているような気がするよね。
    ま、いずれにしても、毎回、引っかかるのは、証券会社の営業マンに勧められた老人と厚生年金の運用担当者なんだろうけど。
    ただ唯一の救いは、reit運営担当者が賃料上げをやってくれて、高騰したエクイティ価格が正常な評価価格になってくれることだけどね。つまりインフレが脇の甘い老人と日本の年金を救うと。意外とこれもありそうだけどね。

  71. 87 匿名さん

    >>86
    素人談義は無用ですよ、時間と労力の無駄ですから

  72. 88 住まいに詳しい人

    >>58さん、おつむ大丈夫?

    あなたの論理が正しければ、土地本位制の最たるもの、あの80年代後半からの狂乱地価は何故起き、何故その後バブルが弾けて不動産価格大暴落が発生したんですかね? 実にお粗末な論理展開ですよ。。。

  73. 89 匿名さん

    >88
    58の言う土地神話が続いているという意味は、結局のところ銀行の融資基準が相変わらず相手方の不動産価値に依存しているということを指していて、バブル崩壊で付随的に発生した一般庶民の土地神話が崩れたことを意味しないことを流れから理解すべきだと思いますよ。
    一般庶民の土地神話が崩れているからこそ、これまでの不動産価格高騰はプロが主導した、まだ理屈で説明のつく範囲内の下落しすぎた相場の戻しであり、これからはじまる更なる高騰は一般庶民に土地神話が復活することによるややオーバーシュートぎみのミニバブル的な高騰ということになるんじゃないすか。つまり、これまでは馬なりで利益を計上できたデベがこれからは自分の腕で利益をつくりあげていく実力勝負の局面になりつつあると。

  74. 90 匿名さん

    投資部門別売買動向見れば判りますけど、昨年10月以降、REITを買い越してるのはほぼ外人のみで、個人は一貫して売ってますよ。外人は利回りなんて期待してなくて、専ら賃料上昇によるキャピタルゲイン狙い。昔から持ってるような個人の配当重視層は取得価格が低いので投資利回りは悪くない。
    昨年夏以降のREITは猫も杓子も上がり続けていたので調整はするでしょうが、調整すれば当然利回りは上がる訳で、今後のオフィス中心の賃料上昇を勘案すれば新規投資口発行に左程影響があるとは思えません。もちろん、物件競争力が弱い、AM能力が低い等でNOIを高められないREITは下がるしかないのでしょうけど。

  75. 91 物件比較中さん

    独身です。
    そろそろ貯金もできたし、もう結婚もしないと思われるし、周りが不動所得ブームっぽいので、
    都心に5〜6000万で小さなマンションでも買おうかと思っていたのですが、
    ここを読んだら、あと数年は賃貸でコツコツ貯め込んでおいた方がよさそうに思えてきました。色々なお話をありがとうございます。

  76. 92 匿名はん

    日本でのREITはまだ歴史が浅く、
    組成時の一番パフォーマンスの出やすい時期しか経験していません。
    組成物件の老朽化、修繕管理費の発生などによる後年負担が顕在化して、
    なお利回りを保てるかどうかはまったく未知数です。

    またその意味でも、利回りを確保するためには、
    適切な組成物件の見直し、つまり売却と新規組み入れが必要です。
    今までREITは需給で言うところの、
    需要面のバッファにのみ機能してきましたが、
    将来的には外された物件が市場に還流供給されることになります。
    中古市場にとっては価格下落要因になるでしょう。

  77. 93 匿名さん

    暴落派の意見は暴落してから信じます。
    なんせ今まで素人評論家の言ってることが当たったことが無いのでw

    親から譲り受けた家でゆっくり見物させてもらいます

  78. 94 匿名さん

    どう考えてもバブルだろ。

    http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070803hg01.htm

  79. 95 441

    個人的には、REITを再度投資し始めました。
    さあて、吉と出るか凶と出るか、楽しみです。

    プロは、株の場合は、個人よりも儲けにくい。資金量が多く、流動性の懸念もあるし、様々な制約もある。四半期ごとにパフォーマンスを報告せないかん。非常に難しい。

    これは不動産プロも同じことが言えるのでは。個人はプロの逆を行ってナンボです。時間の制約が無いメリットを活かせるのは個人のみ。

    金利は大して上がらない。実物不動産も高止まりからじり高でしょう。
    自宅用ならなおさら、無理せず買えるなら買いを推奨します。

    議論が盛り上がって何よりです。

  80. 96 銀行関係者さん

    REITは暴落なんかしないよ。物件評価の透明性が高い分、PBR1倍がボトムになり、割れればプロスペクトみたいなファンドが買いにくる。もちろん適正な利回り水準まで調整はするけど。

  81. 97 元祖匿名はん

    上がるか下がるかみたいな吉凶占う発想で、居住用財産を買うことは
    少なくとも他人に勧めることじゃないと思いますよ。
    理性的合理的な判断を「普通の人」にこそしていただきたいです。
    オーバーシュート分をあぶく銭で儲けられたらめっけものみたいな感覚や
    上がるか下がるかわからんが今買っておかないと買えないやばいみたいな
    「ノリ」で家を買ってしまうのって特に遅れてきた人は大変リスキーかと。
    大概の人は何十年ローン払うわけでしょ。

    確かにプロは新築区分を買うってワケにはなかなかいかないでしょうね。
    感覚的にはヤフオク商売やアニヤのエコバッグに近いように感じます。
    ただ自用であるからこそ、住むメリットを享受し、要はその間寝かして
    上手く時機を見て上がればそのタイミングで売るということもタラレバ
    ながら可能かもしれません。ただその恩恵もいつまで続くのやらですし、
    本当の実需の人にはそれこそいい迷惑な行為でしょうが。

  82. 98 元祖匿名はん

    高値買いしてたら、PBR1倍割れしてもおかしくないかもしれませんよ。笑
    まあ、そもそも日本のREITなんてものは、これまで最後の物件のはけ口に
    されてきた悲しい経緯がありますから。
    運用アセットや物件の出し入れにも勿論よりますが、暴落はともかく、
    そんなに上がったりするような代物では本来ないはずです。

    まあ株も不動産も広義ではじり高か横ばいかもしれません。冷静に見て。
    ただ分譲マンションの値付けは今や割高すぎる。言いたいのはそれだけ。

  83. 99 匿名さん

    だからひと昔前の鋼材価格、人件費、仕入れ土地値を前提とすれば、高いけど、現状を考えるとそこそこという状況でしょう。
    新興国景気を牽引とした世界同時好況(日本の一部を除く)が続く限り、燃料高、食料高は持続する傾向だし、日本の世界比較での相対的低金利もまだ続きそうだからね。国内の景気悪い人々と付き合ってると状況判断誤りますよ。

  84. 100 匿名さん

    今までが割安過ぎただけ。
    経済が異常だった為、異常な安値が出現していたが、
    経済が正常に戻ったことから、適正な価格に戻っただけ。

    戻り過程が急速でバブルと言われたが、そうではない。

    オーバーシュートするのはこれからです。

  85. 101 大学教授さん

    17歳〜25歳、一年間の人口増加数推移
              区部     市部
    04年1月→05年1月 50432人 10598人
    05年1月→06年1月 55466   9897
    06年1月→07年1月 60384   9976
    新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
    市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
    23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
    区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約7千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
    地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Jr需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
    所得水準の2極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な2極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

  86. 102 住まいに詳しい人

    >23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、
    >さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。

    住宅ストックの増加量も勘案しましょう
    こんなレポートじゃ70点は上げられませんよ、教授

  87. 103 匿名さん

    >94
    ああいう記事って問題ありますよね。
    「販売価格が倍になる」と書いてあるが、広さや立地などまったく触れていない。
    普通に考えれば同じ港区でも湾岸地域の物件が殆ど捌けたから内陸部の高級物件が目立つようになって平均販売価格が見かけ上倍になっただけなのに、相場が倍になったような書き方でバブルの虚像を煽ってる。

  88. 104 匿名さん

    バブルって実物価値からの価格の乖離だからね。
    煽りと熱狂と錯誤と願望と欲望と。
    どちらかというと心理学の命題。

  89. 105 周辺住民さん

    104

    普段、、、、算盤をはじいて意思決定
    バブル、、、、算盤をはじいて出た数字に5割り増しして意思決定。

    今がまさにそう。過去1年で5割上がったから、まぁ、こっからも5割乗っけとくかと。ガキかお前は?って言う。

  90. 106 匿名さん

    まぁ、レジの家賃が上がれば、レジの分譲も上がるんだろうけど、
    レジの場合、結局企業のオフィス需要みたいに、景気に左右されないからね。そんなに盛り上がらない。

    で、一旦退出されたら、大家は不動産屋に菓子折り持って回ったり、チラシ入れたり、部屋のメンテしたり、敷金返したり、小金がかかる。加えて、空室の期間は完全におまんまの食い上げ。
    だったら、5-10%の家賃上昇なんかとるより、今の店子にいてもらったほうが、どんなにラクか。

    人が増えない割には、こぎれいなマンションやアパートが建っちゃったりして、賃貸のマーケットは、分譲とはかなり違う世界。

    となると、やっぱりマンションや戸建ての価格も当然頭打ちになってくる。

    バブルからこっち、レジでも、不動産買うときに同等の物件の家賃相場は必ず調べて、利回りをはじくのが一般人にも普及した。(当たり前のことだけど)

    すでに全く説明付かないレベルに達してしまっているエリアが結構ある。これに金利上昇が追い討ちをかける。

    万一、これ以上のオーバーシュートがあるとすれば、それは、真正のオーバーシュートであり、バブル懸念の大合唱になり、結局しぼむしかない。

    オフィスマーケットの活況から単純にレジに夢を持ち込むと痛いに目にあうから注意されたし。

  91. 107 匿名さん

    みんなが、バブルだ、天井だ、いずれ下落だ。資産インフレなど起こらない。
    そういっているのが一番安心できるからそう言っているのだろう。

    説明して納得できる理由があればみんな安心して買うのか?
    そうではなく、もう高くなりすぎて買いたくても買えないから
    言ってもしかたがない。
    買わない人が多いときは買わない人にウケる話がいいってことだ。

    買わないというのは個人の意思
    買いたくないというのは主観の問題だが
    買いたくないには
    損したくないと
    住みたくないというのと2種類の理由がある
    買えないというのは経済的理由で厳然たる事実。

    買いたいけど買わない・・・これから先下がるかもしれない。
    買いたいけど買えない・・・・値上がりしすぎたから下がるまで待つしかない
    買いたくないから買わない・・・・・ほしい物件がない。無理して買いたくない。
    買えないけど買いたくも無い・・・・・借りればいい。社宅もある。親の家がある。

  92. 108 匿名さん

    消費者主権の幻想を抱いた人が、
    皆が買わなきゃ値が下がる
    みたいなことを言っていた時期があったが、
    住宅を日用品と捕らえているからそういう勘違いがおこるのだと思った。

    贅沢品に消費者運動は無縁だ。
    品数絞られて買い煽られたら見栄で買う人は少なからずでてくる。
    そうやって高級品市場は作られる。

    都心周辺に住まなければ生活できないわけではない。
    東久留米でも東戸塚でも幕張でも稲毛でも住んで通っている人は
    普通にいる。
    ここ4年の都心低価格は、ブランド品のバーゲンセールのようなものだ。
    さて定価販売になって買えないと思っているうちにユーロ高でさらに値上げ。
    次のセールの招待状は定価で買った人にしか届かない。
    すなわち、価格と価値の差は実際に不動産を購入した経験がないとわからないということ。

    これから、地方都市が上がる。郊外の駅前が上がる
    まだ買い時だ・・・そう思っても、
    声高に言うと無知だ馬鹿だ世間知らずだと言われる。

    自分がリスクテイクしで投資する分には、黙ってやればいい。
    自慢げに見解開陳すると、矢のような批難が飛んできてたちまち
    火達磨になる。

    投資でも地方都市が割安に思えても、買いたいと思ったら黙って買うのが
    いいわけで、人に薦めてもしかたがない。
    自分が不安だから書いてみるというのなら買わないほうがいい。
    そもそも地価相場など自分の思惑と逆を語って反応を見るほうが
    口角泡を飛ばす勢いでまくしたてるより賢いのだろう。

  93. 109 441

    おお、ラッキー。今日はREITも上がりましたな。大分サブプライムも落ち着いてきた。とはいえ、日本株のValuationはもう決して低く無い。金利の本格上昇はまだ先ということを考えると、実物不動産を買う良いタイミングだと思いますねえ。

    2年後とかになると、そろそろ金利が本格的に上がり始めてしまうでしょう。

  94. 110 銀行関係者さん

    >109

    この金利は二年後もこのままでしょう。
    税収が上がらない以上それを上げられない。

    国債が暴落するから。財務省が必死に抵抗するだろし。

    1000兆円こえる国地方財政の借金は増えるが減りはしない。
    0.5%の上昇だけでも利払いだけで5兆円


    アホ大臣の失言や年金問題・住民税アップで、民主党の圧勝です。

    自民党大敗で、①公共工事の削減②郵政の改革③小さな行政が実現できなくなってしまった。

    地方へのばら撒きを得意とする赤字国債乱発型の自民党経世会の古い手法を有する小沢(民主党党首・盛岡藩の亡霊に操られてる)に時代を逆行させられてしまった。

    本当の話だが、今回の選挙では、東北圏で勝った民主党の新人参議員はすべて元官僚ですから。

    バラマキ優先官僚国家は、もう誰にも止められない。

    財政悪化スパイラルは、止められない。

    つまり、当然金利は上げられない。

  95. 111 441

    うーん。そうなってしまうと、本当にハイパーインフレが起きちゃいますね。民主党に投票する神経が良く分かりませんな。

    緩やかに資産インフレを、という目論見が外れるか。

  96. 112 匿名はん

    はっきりいえば自民にNOじゃなくて、
    安倍にNOだったのに、なにをあの首相は勘違いしてるのか。
    死なばもろともに道づれのつもりだろうか。迷惑な話だ。

    憲法改正とか、歴代首相のできなかったことをやろうと、
    浅はかな功名心なんだろうが、そもそも今の衆院議席は
    小泉さんが取ったのを引き継いだだけ。
    何をやっても安倍の功績にはならんのに。
    大言壮語は自分の力で衆院勝ってからやってくれ。

    民主も政権ほしさにばら撒き進めるなら、
    二大政党へのステップではなく一時のアダ花にしかならないだろう。
    小沢もそこまで馬鹿じゃないと思いたいところだが。
    米国の民主党とうまくやること考えて欲しいね。

  97. 113 銀行関係者さん

    >112さん

    そうですね。まったく同感です。

    安倍は、周りを腰巾着で固められて、本質的な有権者の声の意味が分からない。裸の王様です。

    衆議院選は、安倍を変えないと自民党は勝てないと考えます。
    民主党に任せていいのでしょうか?
    本当に日本に未来はない気がするのは、
    私だけ?皆さんはどう思いますか?
    (管理人さんスミマセン。本題とかけはなれまして)


    因みに東条由布子(東条英機の孫)を支援する小沢一郎は、盛岡から全国制覇を企んでいる。


    http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E6%A2%9D%E7%94%B1%E5%B8%83%E5%A...

    恐ろしい一面を持つ人物たちが、日本帝国主義復活を企てている。

    http://www.tojo-yuko.net/

    有権者皆様へ:平和**は禁物。

  98. 114 大学教授さん

    23区住宅ストックと空家率の関係
    平成10年と平成15年の比較
    平成10年
    住宅ストック4009460戸
    空家457820戸
    空家率11.42%
    平成15年
    住宅ストック4407080戸
    空家491450戸
    空家率11.15%
    平成15年空家率10%以下の区
    ①世田谷区8.99%
    ②江戸川区9.23%
    ③江東区9.53%
    ④墨田区9.73%
    ⑤目黒区9.89%
    ⑥中央区9.97%

  99. 115 匿名さん

    なんかここ読んでてどこかにこんな人種がいたなって。
    そう!!場外馬券場で馬券買う金がない奴が予想だけ
    うざったくして結局自分では買えない奴らだって。

    そう、いくら予想しても、もうレースは新価格、新新価格で
    終わってるんですよ。
    買えない方達は予想よりも、そう!働いて買える頭金でも
    貯めなさい!!!

    リートがどうSPCがどうこう、アセットバックセキュリティがどう
    こうなんて個人サラリーマンが考える必要いですよ。

    ちなみに俺?(笑)
    いやー旧価格でばっちり買いました!!!
    だから、今マンション持ってない奴の予想を読んでると
    買う度胸もない(馬券も予想と実際買える目はちがうっしょ)
    ***みの響きを感じられて幸せになれます。

  100. 116 賃貸住まいさん

    公務員の給料上がったのですか?許せません。財団法人で働いてますが、上司は、力はあるのに、やりがいのある仕事でステップアップできなく、暇なので、うつ病に陥った模様。給料は、公務員に準じるので、アップでしょうね。

    共稼ぎで、妻が地方公務員が最強です。

  101. 117 匿名さん

    まだはもうなり。

  102. 118 匿名はん

    もうはまだなり

  103. 119 大学教授さん

    都心部では肉体労働者向けの老朽賃貸が盛んに建て替えられ、一般サラリーマン向けに模様替えされている。
    貸家着工件数に占める建て替えの割合が増えている。
    居住者の種類自体が大きく変わりつつある。

  104. 120 住まいに詳しい人

    >>115
    既にマンションを買ったのなら、
    この掲示板を見る/書き込む必要なんてないのに・・・

    何をそこまでビクビクしているんでしょ
    そんなにマンションの価格が下がることが怖いの?

    たぶん、今日はたまたまココを覗いて、
    たまたま書き込んだだけですよねw

    まぁ心配しなくても、ずるずる下がることはあっても
    暴落はしないから焦る必要はありませんよ

  105. 121 匿名

    マメに都心物件の価格をチェックされてる方ならお気付きだと思いますが、
    このところ値下げする中古物件も目につきはじめました。

    しかしその一方で、相変わらず異常な値付けの物件もあります。
    このスレッド同様、リアルな市場も揺れているようです。

    こんな不安定な時期に、一生を左右するかもしれない高額の不動産を買うのは
    損しても、今、買わなきゃならない人以外は避けた方がいいと思いますが?

  106. 122 大学教授さん

    都心部中心に以下の価格帯のマンションの供給が続き、所得水準による都心部とそれ以外との住み分けが進むだろう。
    2006年の首都圏新築マンション販売実績より
    4700〜5000万円 3835戸
    5000〜5500   4741
    5500〜6000   3228
    6000〜6500   2052
    6500〜7000   1437
    7000〜8000   1405
    8000以上      2038
      計        18736戸(全体の約25%)

  107. 123 マンコミュファンさん

    都心が何をさしてるか分かりませんが、
    所得水準による住み分けは特に進まないと思いますよ。

    所得水準と、ストック資産の有無
    家族の規模
    通勤形態
    求める環境

    によって住まいは違いますから。

    私は、世田谷のはずれのほうですが、すごい金持ち多いですよ。
    給与は普通でも家が資産もちとか、所得水準が高いとか、
    すでに資産まで自分で築いちゃったとか。
    都心には負けてないと思います。
    マンションも、坪単価高いし、占有面積広いし。

    都心も物件がピンきりだし、低所得の単身者用の物件が
    ものすごい数あるので、少なくとも、所得水準だけで
    「都心-それ以外」というにはならないでしょうね。

  108. 124 匿名さん

    どうせ買えない人は底値でも買えない人。
    こいつらの意見なんてどうでもいいわ

  109. 125 匿名さん

    物件の足が止まったよね。ここ数ヶ月。

    いや、夏枯れは普通だけど。仲介の会社や、マンションのMRなんかも
    夏休みに入るし。

    最近の動きのなさはそれ以上。まず、新築が、調子に乗って上げすぎた。
    まだあまりよく分かってない30くらいの第一次取得者相手の
    せいぜい1億以下中心の物件はいい、あと、逆に2億以上がほとんど!
    みたいな高額物件、ここもリスク取れる人が、まだあきらめ切れなくて
    高値追いしてる。

    ところが、金がある程度あって、でも金融の知識と情報を持ってる
    働き盛りの40-50代がメインターゲットになる1-2億くらいの物件が
    動きすごく鈍いよね。

    池尻のマスタービューも、結局その辺が売れ残ってる。
    パークハウス用賀三条通も悲惨なことになってる。

    ちょうど、小金はありけど、分別も、予算の枷もある、いわば
    一番指標になりそうな連中が動くの止めてるのがやや怖い。

    で、中古に目が行き始めて、市場にでてるそこそこの中古は
    在庫があっという間に干上がった。(個人的には、中古を買えた
    人が一番ラッキーだったと思うよ。彼らが真の勝者かも。)

    新築高すぎる、中古物件なし、で結局撮り引数が増えなくなっちゃった。

    多分、このまま取引量が停滞したまましばらく無風状態になって、
    ある日、ピコーンと値下げされた物件が出てきて、後はなだれを
    打つようにじりじり下げるんだろうね。

    だいたい相場の変わり目ってそんなもの。

  110. 126 住まいに詳しい人

    125

    そうだね、こっちのエリアもそんな感じ。
    中堅弁護士、医者、外資リーマンの年収3000万以上、1億以下くらいの
    層が意外に動かないよね。

    若手サラリーマンが頑張って6000万のマンションをデベの口車に乗せられて
    買ってるだけじゃ、たかが知れてるしな。数が多いから、数量としては
    大きいけど、相場の指標としては弱いもんね。

    ま、この辺で一度相場に「しこり」を作るんだろう。金利もまだ上がり続けるし。
    1-2年くらい地価が横ばって、あとはじり安で、景気悪化したら、年10%下げの世界にすぐ戻るだろうね。

    日本の不動産なんか何も買わずに外国株で回してた奴、あるいは、旧価格で
    いい中古を買った奴以外はすぐ水面下だろう。特に都心はボラがでかいから、下げだしたら、年10%じゃとてもきかない。

  111. 127 匿名さん

    おめでたい頭の中ですな

  112. 128 購入検討中さん

    126さん、

    Agreeです!
    2004年ならいざしらず、今、あがっちゃった湾岸のタワマン買ってるのは、まさに○○と煙は高いところがすきって感じですねぇ

  113. 129 ビギナーさん

    そういや、あったよな95年のマンションブーム。
    あんときもいい時にマンション買った自慢してる
    後輩がいたけどなー。

  114. 130 デベにお勤めさん

    株なら、企業が利益を上げて、資本リターンを上げてけば、
    株価が上がって当然。

    オフィスも、そういう企業が増えたり、あるいは単純に景気が
    よくなれば、オフィス需要が増えて、オフィス賃料もちょっとくらい
    あがるかもしれない。
    そうすれば、収益還元でオフィスビル価格も多少あがる。

    でもレジデンシャルはそうはいかないわな。
    移民に門戸開くか、
    働く女性が子供を持てるような施策を政府が打ち出すか、
    何かしら全体の需要が確実に増える環境にならない限り、
    平均の財布は社会保障料や税金や老後資金で細ってくんだから
    価格は上がるわけがないね。

    いまどきちょっとくらい景気が上向いても子供の数がそうそう
    増えるとは思えないものね。

  115. 131 社宅住まいさん

    つまり

    短期は今のモメンタムだけで、デベが押し切って、なんとか価格上げる

    しかし

    中長期的には、上げ続ける材料は基本的にはない、と。

    これでおk?

  116. 132 匿名さん

    なぜ下げ進行?もう話題つきたのかな

  117. 133 大学教授さん

    >>123
    具体的には1K、1DKタイプで平均家賃8万円を切るところと、そうで無いところとの差だと思います。
    東京都
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
    神奈川県
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
    千葉県
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=12/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
    埼玉県
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=11/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/

  118. 134 匿名さん

    暴騰派も暴落派も自分の書いていることに
    酔っているだけだな

  119. 135 大学教授さん

    >>131
    社会構造
    都市構造の変化から
    構造的に値段が上がってしかるべきところと、
    今までの刷り込まれた記憶8過去の歴史)から成り行きだけで上がってしまったところ、
    この2種類が今混在しています。
    これが一般購入者を惑わしているのだと思いますが、
    後者の場合は、結局売れ残りが出て適正な価格に落ち着くでしょう。
    値段に合った何かが本当にそこにあるのか冷静に考えるべき時期に来ていると思います。

  120. 136 441

    ところで、マンション価格が上がってきた要因は何ですか?

  121. 137 匿名さん

    当面自説と逆を書いたほうが酔いが醒めていいかもしれない。
    オレは、明日からすぐに10%下がると確信している。
    なぜなら、焼け跡派の親とバブル入社の親子がもうマンションを買ってしまって
    いまはリストラ団塊親と就職氷河期団塊ジュニアの親子しかマンション需要は
    残っていないからだ。
    高額物件だって売れ残っているのは、もうすでに買い替え需要もつきたし
    今後の世の中の不安に対して積極的に金を使おうという人がどんどん減っている。
    三菱UFJ証券の水野和夫氏がいうように、これからは世界が『新しい中世』の時代
    に入っていく。
    国が貧しい人に富を再配分できた時代は終わったのだ。
    北九州市の福祉課の職員が生活保護を打ち切って餓死者が出ても
    オレには責任がないと言い切る時代なのだ。

  122. 138 匿名さん

    selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html
    2.3年前は夢があったのと、安かったというか、最近の坪単価上昇はすごすぎ。
    ちょっと前ならリーマンでも頑張れば千代田、渋谷、港が手に入ったんだねえ・・・。
    北区もついに坪単価250万越えです。

  123. 139 大学教授さん

    6月の23区と首都圏郊外の契約率の比較は以下で、郊外が増えて全体の契約率が落ちていることが分かる。都心部の5〜7千万円は好調を維持している。
                 23区          郊外
    4〜5千万円  295/363=81% 681/1060=64%
    5〜6千万円  370/423=87% 407/604=67%
    6〜7千万円  189/218=87% 259/359=72%
    7千万円以上  287/388=74% 126/184=68%

  124. 140 サラリーマンさん

    138さんのような書き込みを時々拝見します。
    状況は分かるのですが、これも
    人によってやや違いますよね。

    独身の方で、高所得なり、財産ある方なら、今だに都心でも割りと何とかなる。
    方やで、普通のサラリーマンでお子さんが3人いるような方だと、
    (たとえば少なくとも120平米の4LDK欲しいなんて人)は安かったときでも
    都心は難しかったと思います。

    私は比較的若いときから、子供が欲しい、しかも複数欲しいと
    思っていました。年収は普通のサラリーマンの3倍くらいありますから、
    一人だったら、都心の超高級物件も買えたと思いますが、実際は家族と
    城南のマンション暮らしです。こういう奴もいます。

  125. 141 銀行関係者さん

    やはり、下げ派の人のほうがインテリっぽい、といか、理屈がありますね。

    あがる派の人の唯一の根拠は、デベの強気な値付け、という気がします。

    つまり強気派はデベだけどいうこと?

    あとは、高値付近で買ってしまった在庫お持ちの方ですかね、、、、

    この場合、本当の強気派、というより強気願望派というべきか。

    私は最近マンションを買い換えましたが、(まだ転居前)

    理屈で考えると弱気派です。でも、必要な買い替えだったし、

    お金はちょっと余裕があるし、何より、賃貸にはよい物件がなく、

    自宅を担保に低利定率の借り入れをできることが魅力でした。

    この金で、資産運用するつもりです。(もちろん不動産やREITは買いません)

    今度売る、今住んでるマンションは、多分買ったときよりは高く売れると

    思います。ただし、仲介手数料や支払った金利で帳消しくらいの益しか出なさそう。

    それでも、7年間の家賃がゼロだったと思えば、むしろ社宅よりも安かったくらい。

    これだけで、2000万円くらいは得した計算。

    これからはこんなうまい話はないでしょうね。

    日本に住む限り、しょうがない。

    せいぜい人口増加、景気浮揚に貢献したいと思います。

  126. 142 匿名さん

    都心部以外は下げが共通認識。

    都心部で意見が分かれる。
    都心部は上がり切ったところと、まだまだのところが混在ってところでしょうか?
    悩みは深いですね

  127. 143 近所をよく知る人

    都心の上がりきったところと
    まだまだのところ、それぞれ代表的な場所を教えてください

  128. 144 元祖匿名はん

    結局賃料ですよ。賃上げ出来るオフィスと、出来ないレジの違い。

    新価格、新新価格なんて、デベの都合の良い言い分を真に受けて

    高値を甘受してるだけならまだしも、さらに買取転売で追随しようとか

    いずれ泣きを見ますよ?

    デベもドン底から他人任せで元気にしてもらって、今や価格統制でも

    出来る気になってるんでしょうがエンドを馬鹿にしすぎないことですよ。

    仕込みの経緯や理論値をも超えた便乗値上げも甚だしい物件が多すぎ。

    客も客で用地高、原価高、インフレなんて言葉尻だけで安易に乗っかる

    しかも今更乗っかる行為には多少の躊躇いや自制があっても良いのでは。

  129. 145 匿名さん

    高値信者が沈黙したのは、彼らの根拠が
    1.2極化で金持ちがどんどん増えて、日本中から金持ちが23区マンションを買いに来る
    2.世界中のファンド・投資資金が割安な23区マンションを買いに来る
    でした。

    ところが、
    1については東京都の調査でも年収2000万以上の世帯は減、全体でも所得が減った世帯のほうが多く、半数以上が年収500万以下という厳しい結果でした。予想された事でしたが、日本も格差社会が進んでアメリカのように中流世帯が下に引っ張られて消滅しつつあるのでしょう。

    2についてはご存知のとうり、アメリカのサブプライムローン問題が起こりました。いつはじけるかと言われていたアメリカの住宅バブルがはじけたのです。ファンドは大損害をこうむり、運用停止・解散に追い込まれたのも出ました。これを契機に不動産に向かっていた投機資金が引き上げだした。
    23区マンションも収益還元法で説明できない水準まで価格上昇しており、これ以上上がる目がないのと不動産は怖いというので資金が逃げ出しつつあります。

    よって、実需以上にかさ上げされた23区マンション価格はこれ以上上がる論理が見つからなくなったのです。

  130. 146 匿名さん

    皆が下がると言っているなら下がらない方に1票。
    皆が上がると言ってるなら下がるほうに1票。

    バスに乗り遅れるな的な発想では皆と同じ貧乏父さんになる。

  131. 147 匿名さん

    地方からわざわざ出てくる人たちの学歴は、
    東京地元民の平均学歴より高いと推測され、
    年収も高めになると思われます。
    また、地方上京者のハングリー度は高く、都心部志向も高いので、
    都心部マンションはこれからもコンスタントに売れ続けるでしょう。
    当然ですが、共稼ぎ比率も年々高くなります。

    しかし、都心部のマンション適地は限りがある為、
    需要と供給のバランスから徐々に価格が上がり続け、
    ある時点でセレブ化し、そう簡単には手に入らない水準になる恐れが
    あります。この時には都心部の開発も9割方進み、住みやすい、非常に
    便利な都市空間が形成されているでしょう。
    アジアの富裕層のマンション購入も進むと思われます

  132. 148 匿名さん

    いまどきグロスキャップ4%以下で新築区分所有を「賃貸目的」で買うのはかなりセンスが
    ない。よほどの長期のキャピタルゲインの確信犯しか買わないだろう。
    それより実需で買われている比率が大きい。

    都内の世田谷、大田、目黒などの人気エリアの20坪の賃貸マンションの
    相場が15万から18万する。
    引越しの度ごとに50万〜60万出費がかさみ、10年たっても何ももこらない。

    さて分譲マンションは4500万で70平米が選び放題。
    3500万の35年ローンで金利3%なら月々13.5万。管理費等込みでも16万で
    マイホームが持てる。坪単価225万で70平米なら賃貸に比べて新築の分だけ得だ。
    15年住んで2420万の残債があるが、これが中古で3420万以上で売れたら悪い話ではない。

    ・・・というのが2年ほど前、今は買いたいエリアは坪単価300万近くになってしまって
    20坪でも6000万。ローンを4000万に増やして、3年固定の変動金利で、さらに金利
    優遇をつけてもらって当初1.625% 月々12.5万円のローンに2000万の頭金
    1000万は親から借りた。さて15年後 金利が変わらなかった!としても2550万も残債
    この物件が4550万以上の価格で売れたら無事に頭金の2000万は戻ってくる。

    地価が横ばいとして建物減価率を0.048%(定率法)として
    4500万の物件 土地2000万建物2500万   土地2000万建物1195万 計3195万
    6000万の物件 土地3500万建物2500万  土地3500万建物1195万  計4695万

    地価が横ばいでいけば目論見は概ね間違っちゃいない。要は地価の伸び次第だ。

  133. 149 匿名さん

    マンションは都心回帰ばかりがもてはやされるが実は質的改善が大きい。
    ここ10年で大きく変わったのは、間取りの改善。
    マンションに畳部屋がなくなった。
    収納が大きくとられ、間取りも余裕がでた。リビングが14畳以上は当然
    キッチンも4畳前後、主寝室は7畳以上が標準化してきた。
    3人家族想定の2LDKや3LDKが増えたことで間取り的にも行灯部屋が
    なくなり、他の字の廊下向き寝室が減った・・・はずだった。

    住宅設備はさほど目覚しい進化はないが、キッチントップがメラミン化粧版や
    ステンレスかrネオパリエや天然石に変わった。FRP浴槽のちゃちさ加減は
    かわらないが、浴室も広く窓がつくものも増えた。
    床スラブの厚みはタワーの普及で圧倒的に改善された。
    とにかく、隣近所に音の気兼ねなしに住めるかどうかが今のマンションと
    昔のマンション賃貸の暦残たる差異だろう。

    それにくわえて耐震性能。

    ここまできて残念なのは、また専業デベを中心に田の字、狭隘詰め込み
    間取り物件が増えていることだ。
    かつて安値のときに言いたい放題言っていたマンション購入アドバイザー
    や内覧業者のみなさん。いまこそせこい間取りを糾弾して価値の低いマンション
    購入を本気で阻止すべくたちあがる時期ですよ。頑張って!

  134. 150 匿名さん

    ×キッチントップがメラミン化粧版や
    ステンレスかrネオパリエや天然石に変わった
    ○キッチントップがメラミン化粧版や
    ステンレスだったのがネオパリエや天然石に変わった

  135. 151 匿名さん

    「ねぇ、ねぇ。マンション価格大暴落するのかしらね。」

    「2005年3月危機、暴落と投売りが始まる・・・という過去スレがあったから読み返して
     みると結構笑えるよ。」

    「これから売り出すものはさておき、人様が買ったものの値打ちが下がることを願うのは
     あまりいい趣味ではないわよね。」

    「不動産市場って公開市場じゃないからね。レインズとかが完全オープン化したら
     仲介業者抜きで司法書士と銀行だけで土地取引できちゃう。それを阻止するために
     あえてクローズドにしてある。」

    「鑑定士が勝手に数字書き換えているってのは?」

    「よく知らんが、公示価格の測定値がけっこう頻繁に変わるのは、取引がない地域で
     価格を出さなくちゃいけない苦労があるからだろう。」

    「政策的には、もう二度と資産デフレに戻したくないんでしょ?」

    「そりゃ、そうだろ。13年もかかって、金利をゼロにして量的緩和もやって、とにかく
     自力で地価が回復できたわけではない。不動産の直接金融の仕組みができて
     やっと海外のマネーのおかげで地価が反転したわけだから。」

    「そうなると、海外のマネーのおかげで地価が暴落することもあるわけね。」

    「あるけど、不動産は『空売り』がきかないから売り浴びせて儲けるような話はない。
     バブルを一旦はじけさせて下がったところを買いあさるという手はあるかもしれんが」

    「崩壊しそうなの」

    「まだまだしないよ。都心のレジデンシャルでの売り上げなんて知れている。
     商いが細っているうちは、風船の空気をゆっくり入れているようなもんだよ。
     大量にマネーが供給されてはじめて、爆発だろ?」

    「それじゃ、どうなるの?」
    「ゆっくり萎える」

    「情けない結末ね。」

    「日本経済は疲れているんだよ。持久力はない。」

    「海外資本に浮気されちゃうわよ。」

    「やむをえないな。まぁ信じているけど」

    「自分だってよその国いったら元気になるんじゃないの。」

  136. 152 匿名さん

    だからつねえからやめろって

  137. 153 匿名さん

    バブル崩壊。
    日経平均今日も400円安。

    リートも日本モノは暴落。
    ま、あえてあせって買う必要はなさ気だな。

    信用収縮に向かえば都心なんかすぐ下がるだろ。

  138. 154 441

    いやあ今日の相場荒れ放題ですな。またREITを買い増した私。

  139. 155 匿名さん

    少子化を甘く見すぎない方がいいですよ。

    「人口減少社会が始まっているのに地価が上がっているじゃない。少子化なんて関係ない。」と本気で信じ込んでいる方もいるようですが、もっと長い目で分析する必要あります。

    不動産(土地・住宅)の価格は需給バランスで決まるのです。
    20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

    (理由)
    1) 需要減
    現在の不動産上昇は、団塊Jrとその前後の世代が一次取得をしている、ということが大きな理由です。でも、これは最後の大需要期なんです。団塊Jr.の10歳下、20歳下の世代は、団塊Jr.のそれぞれ3割減、4割減の人数しかいません。10年後、20年後には圧倒的に需要が減っていきます。

    (参考、人口ピラミッド)
    http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2000/kihon1/00/00.htm

    2) 供給増

    団塊世代は現在55-60歳です。日本人の平均寿命は82歳なので、今から20-25年後には、現在団塊の世代の方々が住んでいる住居が空き家になります。実際は10-15年後くらいから放出が始まるでしょう。それらは子供に相続されたとしても、子供である団塊Jr.世代はすでに自分の家を持っており、結局は賃貸か売却に出されます。中古市場、賃貸市場は過剰供給でどんどん安くなります。結果、地価もさがります。

    ==
    団塊の世代が天寿をまっとうする時期(2030年頃)に、購入適齢期(30-40歳)になっている世代は、団塊の世代の半分の人口しかいないのです。中古市場は供給過剰でだぶだぶです。あまった家は取り壊されて更地で売却か、まとめて再開発してマンションになったとしても、需要にまったく見合わない過剰供給となります。

    今から少子化が多少改善されようが、外国人の移民が増えようが、上記のシナリオはほぼ確実に起きます。地価はドンドンさがるのです。

    148さんのように「15年後にいまと同じ地価だったら」と想定することは、上記の人口減社会・地価下落社会がまったく織り込まれておらず、非常に危険な発想です。15年後に売ろうとしたら地価は半分、30年後に売ったら二束三文、になる可能性が高いということを想定に入れるべきでしょう。

  140. 156 441

    質問ですが、
    1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが起きたんですか?

  141. 157 匿名さん

    >155
    地方、郊外は過疎化で確かに下がるかもね。でも都心は安泰では??
    いつの世でも人が目指す場所は中心地。人が減っても真ん中に集まる
    だけで、都心立地の希少性は変わらない。
    1000年前から世界中で人口減少期には同じ事が起きてるよね。

  142. 158 匿名はん

    >>150 20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

    極論ですね。
    あなたの理論だと40-60年後には価格は1/4ですね。そうするといつが買い時ですか?
    下がり続けるマンションを買う勇気はなかなか出ませんよ。

  143. 159 匿名はん

    ×150
    ○155
    失礼しました。

  144. 160 匿名さん

    久しぶりにこのスレ覗いてみたんだけど、半年前はこのまま5年は緩やかに上がっていき、10年は高値安定するって話がほとんどだったように思います。

    何でこんなに変わったの?

    まだまだデベは上げていくと思うけどな〜
    みなさん下がって欲しいと思いすぎてるんじゃないですかね。

  145. 161 441

    人口減は確かに論点の1つですが、最重要なものでは無いのでは。
    不動産への資金流入量、銀行の貸出額、が最重要な論点だと思いますね。

    資金流入量は、年間3.5兆円を超えると、地価の歯止めがかからなくなるという論文もある。現在REITへの規制をしているのは、そのような上限を超えないようにという配慮であり、規制強化で地価が下がるということでは無い。

    モルガンスタンレー1社で2兆円も投資してきて、あと更に2兆円なんつっている状況が、このサブプライム問題かなんかで沈静化してくれないと、むしろ危ない。という意味で、私はこのような諸問題についてあまりリスクを感じません。

  146. 162 匿名さん

    156さん

    > 質問ですが、
    >1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、
    > 1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが
    > 起きたんですか?

    当時は供給より需要が多かったからです。
    価格を決めるのは「前の世代の需要より今の世代の需要が多いか少ないか」ではなく、「供給(中古も新築も)より需要が多いか少ないか」です。

    なお、1990年に天寿を全うした人は戦前生まれです。東京都の戦前戦後の人口は500-600万人でした。亡くなって空き家なる家も供給に対してずっと少なかったのです。

    今後(2020年以降)の供給は需要より圧倒的に多い、ということろがポイントです。

    ++
    157さん

    都心部に人があつまると言っても、価格面では安泰ではないですよ。

    例えば、世田谷で住む場所が余ってくると、今川崎や横浜にしか買えない層がそこに入ってくるということです。つまり、世田谷の価格も川崎・横浜程度まで落ち込むということです。

    都心部の家は空き家にはなりませんが、価格はしっかり下がります。

  147. 163 賃貸住まいさん

    人口減だけならともかく、
    他のどの国も経験したことのない超高齢化社会が確実に来ます。
    雇用の面では60歳、65歳の定年制が崩れつつあるように、
    これまでの経験とか常識とかでは未来は予測できませんね。
    住宅価格については、
    若年者減のインパクトはかなりのものだと個人的には思います。
    ますます一極集中が進むでしょう。
    そう考えると都心部、都内人気区は暴落はないと思いますけど。
    今のマンション相場の異常さは、
    都心部に吊られて(または便乗して)、
    近郊部のロクでもない物件までトントンで値上がりしていることでしょう。
    マンション専業デべはこのチャンスを逃すまいと汚い商売が横行しています。
    こういったデべの利益に給与が吸い取られないよう学習したいものです。

  148. 164 匿名さん

    155は一面的な極論だな。金融面での見通しは?
    徐々に浸透しているインフレは関係しないのかな。

  149. 165 物件比較中さん

    この板には

    都心だけは大丈夫という何か固い信念があるように思います。
    しかし私は、あまりピンと来ません。

    そもそも、二極化のいい方の極が、都心になるという必然性をあまり感じません。

    都内でも、所謂都心中の都心でなくても、魅力的な住宅街はいろいろ。
    小石川もある、駒込もある、牛込もある。青葉台もあれば池田山もある。
    成城もあれば田園調布もある。はたまた都下の吉祥寺もある。
    横浜が好きな人もいれば、代々浦和や川越に住む人もいるでしょう。

    都心だけが下がらない、都心とその他の価格の差が開くという根拠が希薄のような気がします。

    価格差が縮まるなら、都心にでも住んでみようかという人が出てくる気もしますが、活力を減じてゆく経済に住む人々が、あえてプレミアムを払って、都心に流れ込んでゆく絵図がどうしても想像できないのです。

    むしろ、景気が長期停滞なら、あえて住居費の高いところに住む人は減り、今高いところほど価格が下がってゆく気がするのですが。

  150. 166 ご近所さん

    164

    ここは実需で動くレジを論じてるんだから、155さんの議論で問題ないのではと思う。

    仮に20年以上先の金融見通しが出来たとして、当たる確率が低すぎる。

    人口動態は、戦争や天災などない限り、かなりの確度で読める。

    投資は確度の高い、大きなトレンドをはずさぬことがポイント。

    また、消費財・建材のインフレと不動産資産価格との相関性はほとんど見受けられない。

    日本円のデバリューに起因する輸入インフレは、国民の財布事情を悪化させて、

    不動産価格にはマイナスだろう。

    やはり、この掲示板で繰り返し提言される、外貨資産保有が、ある程度有効ではないかと思った。

  151. 167 入居済み住民さん

    >165さん
    私もそう思います。

    数年前に都心マンションに転居しましたが、ずっと
    ここに住むかと問われれば、答えはNOですね。

    便利だけど、あと1、2年して仕事が少し落ち着いたら、
    世田谷区に戻りたい。

    やはり、夜に窓を開けたら、車の音でなく虫の音が聞こえる
    環境で暮らしたいと思います。

    都心区でも元麻布などの駅から遠い高級住宅地は良いのでしょうが、
    うちのように、6000〜7000万円クラスの庶民マンションは、
    窓をあけても、虫の音は聞こえません。

    なんだか、少しずつ、疲れとストレスがたまってきた感じです。。

  152. 168 物件比較中さん

    >>うちのように、6000〜7000万円クラスの庶民マンションは、

    庶民マンションじゃないでしょ???
    高級でもないけれど・・・

  153. 169 匿名さん

    みんな気がたっているよね。
    動向を語るというより、向きになっているな。
    「つまんねぇからやめろ」というタイプさえ苛立ってまともに打てない。

    なぜかね。世の中うらんでるから?株が下がったから?
    もっと長期のビジョンと展望もてばいいんだよね。

    苛立つときは苛立つ自分の感覚をじっくりとみつめて味わうと気持ち
    落ち着くよ。

  154. 170 匿名さん

    >>167
    ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、テレビ
    の音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。幹線道路
    の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、深刻な問題だ。
    都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。都自動車公害対策部
    計画課などに聞いてみると、ワーストの場所がいくつもあった。
    昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。
    環状7号がある目黒区柿の木坂付近、国道16号の福生市熊川付近、
    国道20号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。夜間も
    最高値は七七デシベルで、やはり環状7号の同区柿の木坂付近と新宿国立線
    の杉並区高井戸東付近の二地点だ。
    昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。片側三車線
    の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。中央分離帯のガードレール
    は排ガスで真っ黒に汚れ、道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシ
    が目立つ。
    この付近は立体交差化が進んでおり、信号が少ないのが特徴。交通量の割に
    流れが比較的スムーズなため、騒音が大きくなってしまう。ここは四十キロ
    制限なのだが、試しにタクシーに乗って通ると、流れに乗って走っていると
    何度も五十キロ以上出た。
    実は、ここと同程度の騒音とされる七五デシベル以上の地点は、都内に
    十カ所以上もある。道路騒音の基準になっているのは、一九九五年に出された
    最高裁判決だ。兵庫県の国道43号付近の住民が国を相手取って起こした
    訴訟の判決で、「六五デシベルの騒音は、住民にとって受忍限度を超えている」
    として道路管理者の国に損害賠償を命じた。これに従えば、都内には
    「我慢できない」騒音が無数にあることになる。

  155. 171 匿名さん

    ×向きになっているな。
    ○ムキになっているな。

    ようするに、何を目的に動向を語っているのかっていうことだけど
    以前は、もっと知的な娯楽みたいな余裕があったのに、どうしたの?

  156. 172 匿名さん

    23区でも人気の無いエリアでは、価格下落や売れ残りが見られてきました。

    また、竣工数ヶ月前に売り出しする傾向だったのが、竣工2年近く先のマンションを売り出し始めました。

    おそらく、マンションの価格は今が天井と見て間違いないでしょう。

    マンション価格はこれからは好立地の物件でも横ばいか、それ以外の物件は下落していくと思いますので、これから買う人はあせらずに、希望の物件がでるまで待つのがいいでしょう。

  157. 173 匿名さん

    住宅情報誌をつくづく眺めた。
    都心物件って60平米の3LDKと40平米の1LDKといった寸詰まりマンション
    ばかりだよ。このさきどうやっていい物件がいい立地に出てくるのかね。
    今みたいに高値仕入れの土地に劣悪狭隘マンションを売ってこのまま
    終わりですよ。
    デベは、郊外を売り切るまでは都心、都心周辺の高額土地は買わないでしょう。
    そうなればねらい目は中古ということになるが、これが需給逼迫。
    だから10年は高止まりって話をしてきたけど、高値論者は黙ったとか
    言われているだけ。
    夏休みだからネットなんて暇つぶししたくないでけなんだけど
    張り付いていないと「沈黙した」と言われちゃうんだね。
    休暇の間経済誌を読み返していたけど、みんな論理展開が粗雑。
    なにしろ取材やサンプル数が少ない。
    それと全員が貧乏人の見方。なおかつリスクをとることを恐れている論調。
    読めば読むほどこいつらFPかライフプラン研修の講師になそうな堅実派
    ばかりだと思ったよ。

    待っても無駄。待つなら定年まで待つ。

  158. 174 匿名さん

    >>172
    23区マンション販売戸数
    2004年39147戸
    2005年31025戸
    2006年23650戸
    2007年上半期8182戸

    2007年上半期供給戸数が多い順
    http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

  159. 175 サラリーマンさん

    173みたいな上から目線のレスは読んでいて不愉快になるね。

  160. 176 匿名さん

    えーと、173さんが夏休みだと、この板から高値論者がいなくなるんですね・・・。

  161. 177 匿名さん

    お前らもう少し目線だとか言い方だとか、嫌味以外のこと書いてみろよ。

    発言を管状で捕らえるからいるまでたっても貧乏のままなんだぞ。

  162. 178 匿名さん

    ×管状
    ○感情

  163. 179 匿名さん

    173のどこが上から目線なんだよ。国語の成績悪かったんじゃないの。
    ですます調で書いたら赤旗みたいだろうかよ。

  164. 180 匿名さん

    >>175
    そうじゃないよ。書いてあることがキミの意に沿わないからだろう。
    明日から大暴落。きっとまた3500万で80平米のタワー低層階
    が買える日が来る・・・そう書いてあればいくらえらそうな物言いでも
    あんたはうれしいんだろうよ。

  165. 181 大学教授さん

    >>173
    確かに中古価格に人気の差が現れてきています。
    YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める3千万円以上物件の割合。
    1位港区70.70%2位渋谷区66.26%3位江東区65.64%4位世田谷区60.09%5位目黒区59.96%6位千代田区57.38%7位江戸川区53.51%8位中央区51.55%9位品川区51.35%10位荒川区46.02%11位墨田区43.77%12位大田区43.36%13位新宿区38.60%14位台東区37.29%15位文京区37.23%16位中野区34.97%17位杉並区33.23%18位北区33.03%19位板橋区31.60%20位練馬区27.70%21位豊島区27.51%22位足立区13.86%23位葛飾区9.82%

  166. 182 匿名さん

    17年間、日本以外で続いてきた不動産ブームがどうも終了し、日本のオンリー不動産ブーム(株もあるかも)がはじまりそうですね。
    サブプライム問題は、当時の日本で言えば住専みたいなもんで、高騰した不動産の最も危険な価格帯を担保として、最も危険な借り手に15%前後の金利で貸し込んで、不動産バブルの最後のアクセルを踏んだA級戦犯といったところでしょう。
    ただ旧日本との違いは、そのリスクが巧みに証券化されて、大手銀行等の信用力を背景にその傘下のヘッジファンドが高利回り商品として、一般投資家や機関投資家にうまくリスクトランスファーされているところですよね。
    だからこそ、早めに全世界に影響が波及し、あわてて株を狼狽売りする連中が多発しているわけですよね。
    こうなると、不動産は上がり続けると信じて疑っていない米国、豪州、英国、EUあたりの人々の不動産神話が揺らぎ、17年前に日本で発生した不動産不況のミニチュア版が各国の不動産業界には起こる可能性は高いですね。
    ただ、旧日本との違いは金融当局の処理策のスピードが相当異なることも予想されますから、せいぜい2−3割の下落で止まり、3年も経てば、再び立ち直るイメージではないでしょうか。
    さて、そこで日本の不動産がどうなるかですが、実は、日本が調子いいときは他がだめで、日本が悪いと他がいいの法則って結構あたっている面があるので、80年代のブラックマンデー後、一瞬お付き合いした後、日本のオンリーバブル状態になった、あのパターンを感じているのですが、いかがでしょうか。

  167. 183 入居予定さん

    165さんの意見って、何で誰もあまり書かなかったんだろうね。

    都心人気だけは大丈夫という人たちの根拠は何だろう?

  168. 184 匿名さん

    そりゃあ高収入を得るには都心で働くのが一番だからねえ。
    自分は年収2700万で内幸町で働いているけど、埼玉や群馬では俺の希望する職場が無い

  169. 185 匿名さん

    出た、脳内年収

  170. 186 166

    >184さん
    でも、都心で働くにしても都心(山の手線内)に住む必要って
    全ての職種の方には必要ではないかもしれませんね。

    私は166ですが、夫婦ともに都心勤めで、数年前に都心マンション
    を購入して住んでいますが、最近、ちょっと都心暮らしに疲れ気味で、
    近郊に戻りたくなってます。。

  171. 187 匿名さん

    基本的に、1960年から半世紀近く続いたマンションデベロッパーという
    業態が消え去るのが近いだけで、地価が下がるわけではない。
    マンション分譲が不況がからといって資産デフレが復活するわけではない。
    誰も買わない。しかしその結果が流通価格を下げるわけでなく、業界内で
    買い取られ賃貸市場に回るだけだ。
    平均年齢40歳を超えた立派な高齢国家にもはや新築マンション分譲と
    いうビジネスは必要ないのかもしれない。
    おおきな転換点は、マンション供給という最後の花火閃光をみたのであって
    あとは、石炭産業が廃れたのと同様、ずるずるいつまでも尾をひきなから
    次第にマンション分譲というビジネス自体がこの世から消えていくだけ。
    そんな風にみたら、価格の変化など考える必要も無いことに気がつく。

    人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で9万戸も新築は
    いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
    もはやそういう時代が始まっているだけの話。

  172. 188 匿名さん

    ソーラーパネルとか
    タワーマンションの壁に作ったらどうなんだろ

  173. 189 匿名さん

    邪魔なだけ。コストアップになる。半日しか発電しない。
    ペイしない。売電しても投下資本回収に30年かかるだろう。

  174. 190 匿名さん

    ここにいる人達は脳内メーカーで調べた方がいいんじゃないの。

  175. 191 匿名さん

    公立の小中学校高校の水準が下がってすぃかたなしに昔は金持ちしか
    いかない私立の小中学校にいかせる人が増えた
    思えば、行政の怠慢ゆえの無駄な出費なのだ。
    住都公団が低廉な分譲をやめた。郊外団地が不人気で地価下落で
    その存在意義がわからなくなった。だから庶民は昔は金持ちしか
    買わなかった「パークなんたら」とか「シティなんたら」とかを無理して買う
    ようになった。無駄なものに分不相応に金をかけざるをえなくなった。
    私立に子供を通わせると、周りはみな都心のマンションに住んでいる
    うちだって住めないはずはない・・・そう考えてしまう。
    そもそも、私立の小学校も、都心のマンションもいつから庶民のものに
    なったんだ?
    わけわかんなぇ話だ。

  176. 192 匿名はん

    富の使い道もグローバル化が進んでるということ。

    金持ちも貧乏人も日本の中に閉じ込められてた時代は、
    東京の地所はそれなりに頂点で金持ちがそれを占有した。

    いまや金持ちは世界レベルで
    いい場所いい地域いい娯楽いい生活、
    家やら土地やらに囚われず、いいお金の使い方を求めるようになって、
    東京に家を持つことは目標でもなんでもなくなった。

    翡翠が最高だと思ってた時代は貴族だけがそれを持てた。
    世界が開けてダイヤやルビーやエメラルドがあるのを知れば、
    庶民にお下がりの翡翠がまわってくるのは道理。

  177. 193 441

    六本木で飲みすぎた私の頭。

    今起きていること、千載一遇のチャンスです。
    日本の景気は決して悪くない、しかしながら、日銀は利上げが出来ない。
    サブプライムローン万歳。米国、欧州で影響はあれど、日本では殆ど無い。にも関わらず、日銀は利上げが出来ない状況になった。分かる人は分かると思いますが。

    これが何を意味するか。重大な局面に今来ている。バブル再来を、確信持って言うことが出来る。

    一時期、都心含め、不動産が下がる可能性がある。これが唯一、21世紀最後の買いチャンスになる。景気が良いにも関わらず、利上げができない局面に、サブプライムのおかげでなった。

    金融緩和の方向性にも関わらず、LIBORが上がっている。これは何を意味するか。裁定取引のチャンスなのだ。日本はバブル再来が確実となった。

    買った方が良い。本当に。くだらない悲観論に惑わされている場合では無い。

    1年に1回、相場は荒れる。最大のチャンス。為替も確実に儲かる局面になった。ありがとう。サブプライム。

  178. 194 大学教授さん

    >>187
    人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で9万戸も新築は
    いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
    もはやそういう時代が始まっているだけの話。>

    そこで、中古マンション価格に差がつき始めているわけです。
    立地に優れた場所がより好まれ、不便な県境外周区、特に北部は敬遠され始めています。
    新築マンションを買う場合も、将来中古で売る場合を想定して選ぶべきですね。
    具体的には以下ランキングの上位で、コストパーフォーマンスが良いところになります。

    YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める3千万円以上物件の割合。
    1位港区70.70%2位渋谷区66.26%3位江東区65.64%
    4位世田谷区60.09%5位目黒区59.96%6位千代田区57.38%
    7位江戸川区53.51%8位中央区51.55%9位品川区51.35%
    10位荒川区46.02%11位墨田区43.77%12位大田区43.36%
    13位新宿区38.60%14位台東区37.29%15位文京区37.23%
    16位中野区34.97%17位杉並区33.23%18位北区33.03%
    19位板橋区31.60%20位練馬区27.70%21位豊島区27.51%
    22位足立区13.86%23位葛飾区9.82%

  179. 195 匿名さん

    高額物件の売れ残り順位表ですか?

  180. 196 大学教授さん

    >>195
    新築物件の人気が中古物件価格を高めに誘導している地域です。
    >>187さんの言う通りで、変な場所=不便な場所に新築マンションを買うくらいなら、便利地域で同額の中古マンションの購入を考える人が増えています。
    23区でも北部は不便なところが多いですから、安くても売れない感じで、ずいぶんと差が出てきてます。暗いイメージが敬遠されているのもあります。安くなるのは良いけど、その所得水準に合った人が住むようになりますから、住環境も年々変わって行きます。

  181. 197 匿名さん

    >>173
    >>193
    高値信者の断末魔ですね(笑)

    サブプライムローン問題は国外の問題ではありません。
    日本の金融機関も損失を出しています。
    野村證券ホールディングス、新生銀行、りそな銀行 などは損失を明らかにしました。(確定した分だけでまだあるとの説もありますが)
    その他の金融企業もあるはずなのに隠していると思われます。
    みずほは?三井住友は?東京三菱UFJは?ノンバンクは?地銀は?
    金融セクターの株が急落しているのは、サブプライムローンでの損失隠しの懸念が大きいからです。
    かつての不良債権問題ほどの額にはならないでしょうが、要注意です。

    またREITの損失もこれから出てくるでしょう。
    REITには、資金運用先に困った地方銀行がかなりの額を投資しています。
    今、含み損になっているはず。
    これらがいつ表面化するか。

    サブプライムローン、REITの損害額が大きければ大きいほど金融機関の不動産に対する融資姿勢は慎重になります。
    マンション業界から見ると
    ・デベへの融資枠の減額、融資金利の上昇
    ・マンション購入希望者へのローン審査の厳格化、融資枠の減額、融資金利の上昇
    で、
    ・ローン審査で拒否される人が増える
    ・デベの資金繰りが苦しくなる
    と予想されます。

    ここから先はどうなるか?
    1.資金繰りが苦しくなったデベが郊外在庫の値引き販売を始める
    2.郊外割安、都心近く割高の構図がはっきりしだすと都心中古がまず下がる
    3.都心中古が下がりだすと都心新築も下がる
    ただ、都心3区はそう下がらないし、3区以外はそこそこ下がるという風に
    23区内でも差が出るでしょう。
    バブル崩壊のような急激な下落はないと思いますが、ゆるやかに下がってゆくでしょう。

  182. 198 匿名さん

    ≪197
    値下がり論者の認識ってやっぱりその程度なんですね。
    先の安値で買えなかった理由がわかるよ。

  183. 199 匿名さん

    子おいうおいしい場面で旧価格で買えた人と買えなかった人の差が出ますよ。ここであおぞら銀行、りそな銀行、新生銀行の株を
    狙って下がったところで買おうと狙ったりと世間の事象を
    実践的に運用に考えるのが旧価格で買えた人。

    197のように一般的な新聞に出てることを言ってるだけの
    にわか評論家タイプは駄目だろうなー。

  184. 200 匿名さん

    199だけど自分は旧価格で買ったけど本当にもう一度
    あの価格になればもう一戸買いたいなー。

  185. 201 匿名さん

    あくまでも、ひとつのデータ例に過ぎませんが、ご参考まで。
    なにか、傾向のようなものが読み取れると思いますよ。。。

    http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200707house_tokyo_23.pdf

  186. 202 匿名さん

    197って団塊ジュニア=バブル入社組って勘違いをしていた程の経済オンチでしょ。
    新聞に書いてあるようなことはいいから、また斬新な定義を期待したい。

  187. 203 住まいに詳しい人

    >>202
    人を腐すだけじゃなく
    あなたのご高説も伺いたいなぁ
     
    住宅需給なんて急激に変わるわけでもないのに
    この1年で不動産価格が20%以上も上昇したのは
    やっぱ資金供給の問題でしょ
    それも住宅購入者への貸し出しでなく、
    住宅供給者への貸し出し

    つうか、この数年は私募ファンドが幅を利かせていたから
    お手盛りの資産評価で募集が横行したわけで
    「データ的にはコレくらいだけど・・・、まぁ+30%だな」
    なんていう希望的観測を基にした判断が普通にあった
    ファンドはオフィスがメインで住宅を購入するのは一部だけど
    そのあおりを分譲マンションも影響を受けている

    まるで20年前に時計を戻したよーなもんだ
    しばらくは世界中でお金が余っていたから良かったもの
    先週から潮目も変わったよーで
    (金儲けのチャンスであることは間違いないが
    どーリスクを取っていいのやら・・・)

  188. 204 匿名さん

    >>201
    明らかに、直近3ヶ月の価格上昇率が、これまでの勢いを失っている。
    さて、本スレの議論が錯綜してるようなので、そろそろ結論。

    1.過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内(特に東京都心部)物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済(又は準備中)。

    2.よって、ここ1−2年において、年率数十%という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり(プチバブル崩壊)、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ(バブル)の影響で若干価格調整局面(つまり下落)を迎える事例も散見されること必至の時勢。

    3.なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定(せいぜい年率1−2%程度以下)のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

    4.そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、(今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き)インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

    5.ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が7〜8千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の1億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

    6.とは言え、上記1.〜4.に記載した国内不動産市場の大きな流れ(特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向)には抗い難く、5.的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

    7.これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、(元本割れしても困らない)余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

                                 以 上

  189. 205 匿名さん

    >194
    築年数もいれると参考になるんだけどなあ。
    そうでないと使える資料にならない。
    嘘はついてないけど、真実はあらわしてない感じ。

  190. 206 いわゆるひとつの業者さん

    過去数年間に国内(主に東京都心部)不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が10兆円〜20兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

    プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、(自称含め)富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

    どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

    ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に10戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

    また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので(某有名華道家の事件はご存知ですよね・・・)、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点(実需目的)として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

  191. 207 匿名さん

    >>194

    ランキング上位は、割高度ランキングとも言え、決してコストパフォーマンスは良くないでしょうね。また、広さとかの諸条件も考慮されてないので、これだけでは何も判断できません。

    むしろ坪単価を出した上で、当該エリアの平均賃貸料坪単価と比較すれば、本当の割高度・割安度ランキングになりますから、意味ありますけど。

    素人さんの発想って、この程度なんですね。。。

  192. 208 匿名さん

    正直これから購入する層としては、都心の価格動向なんてどうでもいい。
    250万/坪のラインがどこになるか、これを知りたい。

  193. 209 銀行関係者さん

    サブプライムやREIT下落で国内金融機関が大損&貸出姿勢慎重化、という話がありましたが、逃げ遅れた野村達と違い、メガバンクは懸念拡大前にEXIT出来たようですよ。2年位前まではREITを買っていた地銀は未だに十分な含み益があると思います。損したのは昨年10月頃からひたすら買い続けていた外人と、吊られて買ってしまった少数の個人位。

    >208さん
    私もサラリーマンの現実的な購入可能エリアが気になります。とりあえず城北(練馬も含む)、城東なら一部高級物件をのぞいて250万を超える事はないと思いますが。

  194. 210 ビギナーさん

    すいません、いつもはROMっている素人の考えですが。
    実需のレジとオフィスや商業物件とは分けて考えないといけないのに、全て一緒くたにして論じているのが間違いの元ではないですか。

    ここの参加者の方はいったい現状をどう認識してるのでしょうか?
    都心オフィスやブランド地区の商業施設の賃料はまだ上がる?
    でもレジの賃料は頭打ちから下落傾向?
    だから都心の地価は下がる?
    そもそもオフィス、商業施設を含めても、収益に比べて地価が上がりすぎてるから下がると言っている?

    都心マンション価格が上がりすぎてこれから下がるのが目に見えているからREITが下がっている?
    REIT保有物件にレジの占める割合はどのぐらいだと思ってるのか。
    そもそもオフィス、商業施設を含めても、実力以上にREITが上がりすぎてるから下がると言っている?

    投資資金の話も同じでしょう。
    ファンドが10兆〜20兆、個人投資家は数千億。
    そのうちどのぐらいがレジ向けで、どのぐらいがオフィスや商業施設?

    雑な理論をしているうちは水掛け論で終わるのではないですか。

  195. 211 匿名さん

    >>210
    結局,あなたの言いたいことは何ですか?
    頭悪いのでわかり安く説明してください。
    マンションの値段は上がるの?下がるの?

  196. 212 ビギナーさん

    >>211
    私には上がるか下がるかは分かりません。
    というか、あなたと同じ素人なので、質問をしている立場です。
    いくら頭が悪くても、そのぐらいは読み取って下さいよ。

  197. 213 匿名さん

    オフィスとレジを分けて考えるから見通し間違えるんだよ。
    都心に分譲マンションが建てられたのは、土地が下がって採算が
    合うようになっていたから。

    今から土地仕入れて分譲マンションなんて建てない。
    オフィスかオフィス向きじゃなかったら賃貸。

    供給みれば一目瞭然でしょ。
    都心にまともな分譲でてる?

  198. 214 匿名さん

    >208
    7月の平均坪単価。
    渋谷568万、千代田559、港452、目黒443、品川407(半年まえは285万。何かあったのでしょうか?)、豊島370、文京355、新宿342、中野341、世田谷337、杉並308、江東306、台東304、中央293、荒川292、大田260、北259。
    とりあえず上記の区以外は250万未満だからそこで検討してみれば?
    selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html

  199. 215 ビギナーさん

    >>213
    いえいえ、自分が言いたいのは賃料相場というか、市況の話です。

  200. 216 441

    日銀は完全に利上げのタイミングを逸したね。
    竹中へいぞうに騙されて、未だにデフレと言っている人たち、CPIの算出方法がどのように変えられたか、分かってますか。

    今はもうインフレが始まっている。しかしCPIとしては出てこない。
    そのために、もともと利上げしづらい上に、8月はサブプライムで利上げが出来ない。

    今後何が起こるか。インフレの可能性が高いことくらいは分かって欲しいね。オフィスとレジは別とかさ、人口が減りますとか、そんな問題よりも大局をもう少し見たほうが良い。

    サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。
    そこが最大の買いチャンスですよ。本当に。
    でも今買ってない人って、そういう時に買わないんだろうな。下がった下がった、もっと下がる、つって。悲しいもんだ。

  201. 217 住まいに詳しい人

    >>214
    >品川407(半年まえは285万。何かあったのでしょうか?)

    『島津山テラス』という億ションが販売されたので
    平均が上がっています

    この品川区の例に限らず、
    1ヶ月単位の数値は個別要因による変動が大きいので、
    取り扱いに注意が必要です

    1位の渋谷区も供給が少ない中で『広尾ガーデンフォレスト』が
    引っ張っているのかな?

  202. 218 匿名さん

    >>214
    現状もそうなのですが、これからこのラインがどう地域的に推移するかって事です。

  203. 219 住まいに詳しい人

    >サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。

    えっ?
    なんでサブプライムローンの影響で不動産価格が下がるのよw

    そりゃ最悪下がるかもしれないけど
    金詰まりで不動産を売りに出すなんて一番最後なわけで
    株式相場やら実体経済が大きく傾いてからじゃなきゃ
    不動産価格に影響なんて及ばないでしょ

    「株式が買いのチャンスだ」と煽るならともかく
    「不動産を購入するチャンスだ」なんて言うのは
    恥ずかしすぎると思う

    プロっぽく見せたがっている口振りなのに
    何故ここまで幼稚なコトを書けるのだろ?

  204. 220 441

    >>219
    一時的に下がる可能性はあるよ。特に上がりすぎてた場所はね。
    あなたが言う実体経済の定義を教えてください。意味が分からない。
    曖昧。

    まあ、そんなことは論点では無い。長期的にバブル再来の可能性が高いのだから、下がろうが横ばいだろうが、上がろうが、買える人は今買った方が良い。この低金利のひずみは、いつか爆発するよ。

  205. 221 匿名さん

    まあ、いくら高値論者が吼えようと下がる情勢になってきました。
    ココ見ても解るように、もはや高値論者は人様への批判しか出来なくなっています。
    自分たちの値上がり根拠がすべて論破されましたので。
    プロ投資家は既に逃げ出し、残るのはリーマン素人マンション投機家ばかり。

  206. 222 ビギナーさん

    >>221
    私は中立の立場ですが、高騰論者(高値論者って意味分からないです)も
    下落論者も自分の意見を主張するだけで平行線なまま、
    つまりどちらも論破されてないと思います。
    自分勝手な総括は、議論が進まず荒れる元なのでやめて頂きたい。
    それでも決着が付いたと言うのであれば、具体的に論点とその結論を挙げて頂きたい。

  207. 223 匿名さん

    >217
    そうだったのですか。
    ありがとうございました。
    なんか見てると城東とか城北でも山手線をちょっとまたいでる区(台東、北、荒川)ががんばってますね。

  208. 224 住まいに詳しい人

    >>220
    不動産の価格決定って
    為替とか株式と違い時間が掛かるから
    1日とか1ヶ月では上がったり下がったりしないわけですよ
    その替わり動きはじめるとどっと動く

    昨年来マンション分譲価格が上がっているのは
    2004年ぐらいからのファンドによる買い漁りがじわじわと
    効いてきて昨年どーんと来たわけです

    ぼくは不動産価格、特に分譲住宅は急激に上がりすぎているから
    短期的なピークは越えたと思っているし
    長期的にも人口減等下げる要因が強いと思っている
    ココでもそのスタンスで書き込みはしてきた

    でもね
    サブプライムローン破綻による危機というのは、後から省みて
    『終わりのはじまり』を示す事件になっている可能性はあるけど
    一時的な信用縮小によって不動産価格も一時的に下がる
    なんて現象が起きるわけがないでしょ

    マンションデベのプロジェクトマネージャーが夜ニュースを観て
    「あちゃ、このままじゃヤバイな、明日から値段下げるかぁ」
    なんてやっているとでも思っているの?

  209. 225 匿名さん

    >>223
    その辺はファミリー向けが枯渇してワンルームが多くなっただけでは。

  210. 226 匿名はん

    サブプライムの問題が惹起するのは、投資に対するセンチメントの変化。
    すでに質への逃避が始まっているよね。
    収益還元で説明できないような不動産からは資金は逃げるでしょう。
    その意味で受け皿が減って、需給は悪化するのでは。

  211. 227 銀行関係者さん

    サブプライムは「10年来上がり続けた米国住宅価格」と「過剰流動性が引き起こした信用リスク極小化」の反動であり、起こるべくして起きた調整。質への逃避ということで米国債や日本国債が一時的に買われようと、リターンを求めるグローバルマネーがリスクアセットへの投資をやめる訳ではない。

    現物不動産投資についてはプレーヤーが多すぎるので、誰かが手を引けば価格競争が少なくなるとは言えない。
    ・総合不動産…資金力豊富で長期開発も可能。採算の取れない物件は取得しないとか言いながら、好立地は突っ込んで買い、ブランド力を武器に販売価格に転嫁。早期完売出来なくてもオフィス賃貸が稼げるので焦ってない。
    ・マンデべ…物件取得出来ないと事業が成り立たないので必死。価格が少しでも下がってくれば食いついてくる。
    ・REIT…完成物件しか買えない。価格が下がる局面では増資し難く、保有物件を売らないと新しく取得出来ない。利回りへの配慮があるのでもともと突っ込んだ物件取得はしていない。
    ・私募ファンド…価格上昇の立役者。金商法施行で優勝劣敗必至、大手(ダヴィンチ、PMC、ケネディ、クリード、リサ)は勝ち残りを掛けて規模・種類の拡大に努めている。
    ・外資…Capレートと金利のイールドギャップの高さから日本の不動産には異常にポジティブ。ついて行けない入札価格を出してくるが、少なくともこれまではパフォーマンス良好。

  212. 228 匿名さん

    世間知らずのみなさん。
    景気がいいのと、悪いのはどちらが好きですか。
    マンションが安くなったら子供が就職氷河期でかまわないのですか?


    デフレの13年間、
    借金を抱えていた人は均等返済でも実質負担は年々増えた。
    固定金利を払ってゼロ金利のあたりで、変動に借り替えて
    すこしだけ負担が軽くなった気がした。
    給与所得者は額面が増えずに正味価値の増加でなんとかしのいだ。
    年金支給額に地方較差はないから地方の年金生活者だけが、
    楽に暮らせた13年間。
    地価が下がり続け田舎なら誰でも一戸建てが買えるようになったけど
    結果若いうちからローンを抱えて、個人消費は落ち込んでデパートは
    潰れて大型スーパーやしままら、ユニクロ、チヨダ、ダイソーばかりが栄えた。
    預貯金を持っていた人は正味価値が増えた。
    バブル期に宅地開発や公共道路、ゴルフ場に土地を売った農家など貯金がそのまま
    どんどん増えた。薦められるままに買った株がいつの間にか倍になっていたりする。
    一方、都会でマンション買って上がらない給与からローン
    払って生命保険までを支払い続けてきたお父さんは相当に金を無駄使いしたことになる。


    資産デフレはマイホームを持つ身にとっていいことは何もない。
    ゆるやかな資産インフレを国が補償しない限り、誰も馬鹿らしくて持家など
    持たなくなる。

    住宅景気が個人消費の鍵であることは過去の歴史をみればあきらか。
    しかしそろそろ視点を変えて、都会住まいの賃貸こそが可処分所得を増やし
    個人消費を拡大するという見方も必要になるかもしれない。

    猫も杓子も都心居住・・・それって車買うならベンツかBMWみたいなもので
    所得とか、他の生活出費とのバランス考えない欲望発想。
    買える時代もあったというのが、罪作りなだけで、それが過ぎても
    またいつか同じチャンスが・・・なんてのは
    チャンスというものの本質が理解ができていない人間のいうことだろう。
    チャンスというのは掴む人が限定されるからチャンス。
    二匹めのドジョウが狙えるほど世の中甘くは無い。

    資産デフレの総決算が2004年価格であって、いままでの下落で無駄払いした人の
    損を還元された形で、安値買いさせてもらったということだけだ。
    今後また資産デフレがはじまるのなら、もういちど目減りする資産に定額の支払いを
    続け、働けど働けど我がローン楽にならざり、じっと返済表を見る
    我がマンションは都の辰巳、イルカぞ住む、世を荒川と人はいうなり

    なんだかわからないけどそういう嘆きの世界のそのあとで、もう一度底値で一握りの
    人が都心を安く買ってそのあとも値がさがらないという話になるだけだと思うよ。

  213. 229 匿名さん

    しままらじゃないよ。しまむらだ。

  214. 230 匿名さん

    結局さー旧価格買った人は勝ち組。
    ここで予想して且つ物件旧価格で押さえられなかった奴は
    ***。だよねいまんとこ。

    これから旧価格以上に下がったら押さえられなかった人もチャンス
    あるけど今度下がる時は金利が上がるときだから結局庶民は
    支払い総額が多くなってしまう。

    旧価格購入組はローン減税をフルに受けられてさらに立地がいい場所を
    おさえて尚且つもう下がるのを待つまでもなく住み始められるところが
    大きい。

    結局都心に庶民が買えたのは戦後のどさくさ時とバブルがはじけて価格自体が安くさらに金利も低くその上住宅ローン減税もあったという物凄い有利な条件であったバブル後の底値の2つのタイミングしかなかったよね。

    まあ、旧価格は偶然が生んだ産物で買えなかった人は一生後悔をこれから
    することになるんだろうなー。
    あの時買っとけばと後悔してる人がうちの会社には多いですね。

  215. 231 441

    別に旧価格で買った人が勝ち組という訳ではないよ。
    今でも充分に買い時です。

    最近の金利の動き、世界の中央銀行の姿勢、これが何をもたらすか。
    有り得ない神風だ。日本にとってはね。分からんかなあ。。
    まあ、その後の崩壊が怖いけど、今後4-5年はバブルに突入しますな。

  216. 232 匿名さん

    >>231
    そうかな?
    今の坪単価だと普通のサラリーマンのせいぜい6000万台物件だと
    60平米ぐらいしか買えないよ。
    旧価格だと80−90平米の3LDKが都内結構いいとこに買えた。

    それにしてももう少し旧価格が続けば2件目も買えたのに
    世の中甘くないなー。すぐ価格転嫁してくるなデベは。

  217. 233 匿名

    人生は短いようで長い。
    わずか数年の不動産価格の高値・安値で人生の勝負はつかない。

    現金で買ってなければ、仮に金利が急上昇したら
    2002-4年に旧価格で買っていても破産する人は出てくるだろう。

    買い時だった事は間違いないが、
    支払い能力がないのに不動産を買う人は、何時でも無謀なだけだ。

  218. 234 匿名さん

    >>233
    そうかなー。勝負はついちゃったでしょう。
    まあ金額的インパクトでいうと2000万ぐらいかな。
    年収1000万で家族がいて年200−300万貯まれば
    いい方だろうから10年分の貯金に差がついたね。
    まあその程度の差だ。

    都心に住みたい人は賃貸か割高物件を買うしかないから
    普通のサラリーマンはもうあきらめるしかないよね。実際。

    今後旧価格で物件が出ることはもうないでしょう。
    むしろあの旧価格で買えなかったり買わなかった人で
    マンション今後購入したい人はどうすればいいかと言われれば
    難しいよね。

    ローン減税もまた延期されたから2008年入居で2500万で
    2009年で2000万だからまだお得ではあるけど価格見ると
    3割上がってるからどうなんだろう。6000万で買えた物が
    今は8000万だからね。

    下がるのを待つといっても人生短いし下がればいいけど上がったり
    高値安定だったり、下がっても金利が上がれば意味ないし待っても
    買えないこともありえる、

    やっぱ短い人生気持ちよく好きなとこで持ち家に住みたいじゃない
    そおいう意味では持ち家派だったら旧価格は押さえておくべきだった
    のでしょう。

  219. 235 匿名

    232さんへ

    仮に、今、買えば、旧価格で買った人に
    勝負ついてると言われても反論できない。

    だから買わない。(てか今の価格だと買えない)。
    だからみんな迷っている。

    そんなワケで、このスレッドを覗いたり、意見を述べたりしているのです。

    でも別に負け惜しみではないよ。分かってくれるかな?

  220. 236 匿名

    すみません。
    232さんではなく、234さんの間違いです。

  221. 237 匿名はん

    より正確に言うと、旧価格で買えたのに買わず、
    その資金を単に貯金という形でストックしていたとしたら、
    それはやはりファイナンシャルリテラシーの欠如でしょうね。

    妥協マンションあせって買う必要はないですが、
    値上がりした場合に備えて資金を運用することは必要です。
    今ならちょうど株とか買っとけば、
    将来マンションが値上がりする局面では、相当な益が出ていることでしょう。

  222. 238 匿名さん

    都心部については供給量が年々限られて来るから値下がり期待も無理でしょうね。
    これからセレブ化して行くのが常識的な認識でしょう。

    県境外周区から外側はまだら模様だろうな。
    イメージで価格を維持できるところもあれば、住民の高齢化で廃れ過去のイメージが消え去るところもある。一方では、新規住民の流入が相次ぎ大きくイメージアップするところも出てくる。
    庶民としては、近郊、郊外の新興イメージアップ期待地域の購入くらいですかね?TEX沿線なんかどうだろう?

  223. 239 匿名さん

    旧価格で都内に戸建建てた者ですが、良い土地が出た為
    上がるのが分かっている株を解約。
    中国株購入も断念。

    ZAIなどをこまめにチェックして買い時を探し、ようやく購入。
    庶民ですので投資と両天秤は無理でした。

  224. 240 匿名

    237さん


    アドバイスどうもです。
    でも、株っすか〜?

    ダウ暴落で世界同時株安の不安さえあるのに?

    にしても、不動産がダメ、株もダメだと、
    今後、どーすればいいんでしょうね?

    日本人の個人資産1400兆円を狙って、
    頭のいい人たちが、いったいどんな悪巧みをしてるのやら…。

  225. 241 マンション投資家さん

    >239

    上がると分かっていた株を売却ってないでしょう。

    正確には
    「あがるかもしれないが、まだ上がらないかも知れない。
    どうしよう。あがったら悔しいな。でも家も欲しいし・・・、えいっ!」

    という感じでしょう。
    上がるが分かっていたと本気で思っていたら重症です。

  226. 242 購入経験者さん

    マンションなんて成り行きで買っている人が多いですよ。
    賃貸住まいで、さしあたって買うつもりのない人は、不動産の値上がりなんて新聞記事で見るくらいで、ぜんぜん知らない人も多いです。
    前回のバブルでは、地上げで町も住民もどんどん変わっていきましたから、都心に住んでいれば知らない、関係ないではすまされませんでした。
    私も5年間で2度立ち退きに遭った口ですが、家賃自体はそれほど上昇しなかった(大昔から高値のまま)ので、なんとか近場を転々と移り住んでいました。
    ところが子供ができて、いざ広いところを借りようとすると、とてもじゃないが高くて借りられない。
    そんなときに、近くの完成物件MRの営業が飛び込みでやってきて、2割引くから、家賃払うよりずっと安いから、との営業トークに乗せられて、あれよあれよという間に買わされてしまいました。
    底値時代のデベの営業は今よりも格段に激しく執拗でしたから、主体性のない人間ほどあっさり買わされていたように思います。
    「底値買い」の「勝ち組」発言も結構ですが、単に買えたから買っただけで、未だに自分の持ち物が値上がりしていることすら知らない「底値買い購入者」は多いですよ。

  227. 243 匿名はん

    No.240 さん

    いえ、これからマンションがさらに高騰するような状況になるならば、
    株はもっとよいパフォーマンスを出すだろうという事です。
    要は、将来の高騰を怖れるならヘッジの手段があるんだから、
    あせって妥協物件をつかむ必要はないということ。

    景気が本格的に腰折れすれば、株も不動産もだめでしょうね。
    GOLDかプラチナでも買っておきますか。

  228. 244 結論

    1.過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内(特に東京都心部)物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済(又は準備中)。

    2.よって、ここ1−2年において、年率数十%という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり(プチバブル崩壊)、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ(バブル)の影響で若干価格調整局面(つまり下落)を迎える事例も散見されること必至の時勢。

    3.なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定(せいぜい年率1−2%程度以下)のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

    4.そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、(今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き)インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

    5.ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が7〜8千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の1億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

    6.とは言え、上記1.〜4.に記載した国内不動産市場の大きな流れ(特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向)には抗い難く、5.的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

    7.これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、(元本割れしても困らない)余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

                                    以 上

  229. 245 結論

    過去数年間に国内(主に東京都心部)不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が10兆円〜20兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

    プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、(自称含め)富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

    どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

    ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に10戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

    また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点(実需目的)として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

  230. 246 匿名さん

    都心の好立地にマンション転用可能な用地を確保することが殆ど困難になって来ている昨今、デベとしては、あまり利益を生まない小規模億ションをチマチマ作ってもしょうがないので、基本的に、今後の物件は都心好立地物件が殆ど出て来なくなるでしょう。

    また、都心好立地は既に高くなり過ぎているため、エンドユーザの最大ボリュームゾーンである高所得サラリーマンですら容易に購入できない状況の中、販売苦戦が予想される物件をわざわざ仕込むほど愚かではないです。

    よって、今後のマンション業界の関心は、準都心や近郊・郊外物件をいかに売るかなのですが、都心と比較してブランド力も利便性も劣るため(田園調布や成城ですらそうです)、すくなくとも(戸建てはいざ知らず)マンション分譲で大きな利益を上げることは、今後はそう簡単ではなさそうです。

    これはデベだけでなくゼネコンも同じような状況で、近時の工材・資材等の高騰でもともと利益率の低いマンション施工で一層採算が苦しくなっていることから、マンション施工自体を取りやめるゼネコンが既に出てきている状況です。

    よって、いわゆるマンションブームなるものはそろそろ終焉を向かえ、価格の適正化に向けた調整が徐々に進むことでしょう。

  231. 247 匿名さん

    だとすれば、より品薄感の強まる都心を中心にわずかな築浅中古物件の価格高騰が相場をリードすることになるんじゃない。

  232. 248 匿名さん

    マンション建設に特化してる、長谷工の株価も急降下中
    外人は逃げるのが早いね。

    三井、三菱、東京建物もそろそろマンションから撤退か?

  233. 249 匿名さん

    ここの皆さんは優秀な方が多い割に人口減少、若年層減少について楽天的ですね。
    食品業界なんぞ大問題になってますよ。
    モノが売れなくなってますから。

  234. 250 匿名さん

    モノ売れなくなっている要因はホントに若年層減少なのかね?

  235. 251 購入経験者さん

    どれほど飽食の時代になってもひとりの人間の食べる量には限界があります。しかし空間に対する占有欲には制限がありません。
    ファミリー物件の最低ライン70平米(ちょっと前なら80平米)というのも、80年代ならばずいぶん贅沢な話だったでしょう。
    いくら人口が減少したところで、必要とする空間が増えれば同じことだと思います。

  236. 252 匿名さん

    >>241
    日本経済がようやく上向き株全体が上がり始めたとこでした。
    今までデフレ下で仕込んでいた株が上昇、数か月後なら
    かなりの金額が違っていたでしょう。

    ただ目の前の購入資金に宛てたい為、泣く泣く崩しました。
    皆さんは資金が潤沢で本当にうらやましい。

  237. 253 匿名さん

    米国、欧米頼みの景気回復も限界近い。
    リーマンの所得は伸びない。
    税金、社会保障負担は増えて手取りが減少してゆく時代。
    少子化で人口減、世帯減。
    高齢化で労働人口減少。
    インフレ頼みも期待できる程ではない(年1〜2%程度)
    景気腰折れ懸念から株もREITも急降下。

    うーん、やっぱ天井だろ。
    これから買うなら、23区内近郊築浅中古が値段下がったとこに更に指値いれるべし。

  238. 254 匿名さん

    今まで、旧価格とかで都心部(麻布・青山・赤坂・六本木・広尾・番町・市ヶ谷・白金等)や準都心部(駒込・本駒込・目白・下落合・代々木上原・松涛・神山町・南平台町・青葉台・代官山・上大崎・東五反田・北品川等)に物件買えた人は、まちがいなく勝ち組でしょうね。豊洲等湾岸埋め立てエリアに買った人も、長く住まないのであれば、一応価格は上昇してるらしいので、勝ち組かも知れませんね。これからは、急激に価格が下落することはないでしょうが、ガンガン急騰する時代でもないので、投資目的購入は、少し様子見する方が懸命です。これからバブルが来る、と嘯いている人たちは、少しおつむが弱いと思いますよ。

  239. 255 購入経験者さん

    旧価格でしか買えなかった私からすれば、新価格でも平気で購入している人たちの方が、はるかに勝ち組に見えますが...。

  240. 256 匿名さん

    >>254
    これからの注目は隅田川を越えた準都心、中央区、江東区、墨田区になりそうですね。どの水準まで上がるか要注目。
    他の準都心は上がりすぎた感じも強いし、土地もあまりなさそうですから。

  241. 257 匿名さん

    どうしても、豊洲を・・・
    あ、いや、なんでもないです・・・

  242. 258 大学教授さん

    >>253
    17歳〜25歳、一年間の人口増加数推移
              区部     市部
    04年1月→05年1月 50432人 10598人
    05年1月→06年1月 55466   9897
    06年1月→07年1月 60384   9976
    新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
    市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
    23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
    区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約7千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
    地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Jr需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
    所得水準の2極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な2極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

  243. 259 匿名さん

    >>254
    出た、赤坂信者・・・
    今度はドサクサ紛れに番町と同列とはホント図々ですねw

  244. 260 匿名さん

    258の大学教授さんがおっしゃっている都心回帰の状況は、今年3月に東京都が発表した都区部の人口動態調査でも明確に出ていますね。

    http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

    また、このレポートによると、東京23区の人口は平成27年にピークを迎えるが、千代田、港、中央などの都心は平成32年がピークであり、またその後の減少ピッチも緩やかな推移を予想しており、少子化のなかでも都心部は根強い人気が継続されることを予想しています。

    また、マンションビジネスのコンサルタントであるトータルブレーンのレポートでも、都心部での賃貸需要の高まりが指摘されています。

    http://www.totalbrain.co.jp/press/press.html

    6月19日付けの「増えるミドルクラスの都心賃貸」や6月26日付けの「都心回帰する賃貸需要」などを見ると、教授のおっしゃるように都心部の賃貸需要が、ミドルクラスのみならず拡大する外人需要により相当に強まっていることが具体的なデータをもって説明されており、興味深いです。

    また同4月3日付けのレポートなどでは、上のスレでも議論されていますが、現在の都心部のマンション分譲市況は二極化されていると指摘しており、マンションデベに対して、都心、好立地の物件ならば引き続き好調な需要が見込まれるのでよいが、郊外、駅遠などの物件などは無理に用地を仕込むなとアドバイスしています。ご参考まで。

  245. 261 住まいに詳しい人

    >>258
    教授
    いつもその数字を出していらっしゃいますが、住民基本台帳では
    http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/jy-index.htm

    平成18年1月(2006年)区部 17〜25歳 847,306人
    http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2006/jy06qa06a1.xls
    平成19年1月(2007年)区部 17〜25歳 833,458人
    http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07qa06a1.xls
    区部の17〜25歳人口の2006年01月→2007年01月は 
    −13,848人のハズなんですが・・・

    ソースは?

  246. 262 匿名さん

    今後、都心の人口は横ばいか微増でしょう。
    分譲、賃貸含め供給は激減ですから。

  247. 263 匿名さん

    ところでリートが抱えた物件を買った値段より安く売却する
    ことってあるの?

  248. 264 大学教授さん

    >>261
    1年経つと一歳年をとることを忘れていますよ。
    比較するのなら17〜25歳と18〜26歳になります。
    この比較によって1年間の人口移動で増えたか減ったかが分かります。

  249. 265 大学教授さん

    正しくは23区で
    06年1月
    17〜25歳 847306人
    07年1月
    18〜26歳907690人
    60384人増となります。

    首都圏は、一部の勝ち組地域を除き、年数を重ねるに従い少子化が深刻化します。労働人口補充のために地方からの若年層の流入は年々増えざるを得ないのが現実です。

  250. 266 大学教授さん

    平成18年1月(2006年)区部 17〜25歳 847,306人
    平成19年1月(2007年)区部 17〜25歳 833,458人
    その差13,848人がさらに不足するから、理論上の今年の流入人口は約7万4千人となります。
    団塊Jrの結婚が一段落すると、23区の賃貸物件が逼迫することになります。

  251. 267 441

    現実として、レジの賃料は上がってるが、まだ序章に過ぎない。
    良い物件は枯渇している。そんな状況で低金利がまだ続く。
    バブルを発生させた反省が活かされていない。しょうがないけど。
    以前のバブルも、CPIを注視しすぎて、軟着陸のタイミングを逸した。
    今回もそんな状況になりそうだね。

  252. 268 匿名さん

    なぜ序章に過ぎないのか、何ら根拠ある合理的説明になってませんね。

    希望的観測・憶測の類は、スペースと時間の無駄ですよw

  253. 269 441

    2004年の東京23区平均賃料は2,770円(㎡あたり)
    2005年は同2,840円と2.5%上昇
    2006年は同2,980円と4.9%上昇しています。

    それにも関わらず、空室率は港区で2004年の12%から2007年には6%に低下
    渋谷区で同12%から7%に低下、世田谷区では2005年の14%から2007年には9%に低下。

    賃料上昇と空室率低下が同時に起きているわけですね。

    そして2007年以降、供給数が大幅に減少することを考えると、賃料上昇はまだ序章と言えるでしょう。

    2007年の動きを見ていると、賃料を強気にOfferしてくる地主が更に多い。
    2年前にホテル代わりに利用していた溜池山王の賃貸物件、月額賃料が10万円Upしています。17坪くらいしか無い物件ですがね。
    地主が強気だと、賃借人は諦めるしかない。予算を増やすか、狭い部屋にするか、郊外に向かうしかない。

    この低金利継続の状況で、このうねりが止まる可能性は低いでしょう。

  254. 270 匿名さん

    23区でも子ありファミリー層が好んで住むところじゃないと
    将来性は無いだろ。

  255. 271 ビギナーさん

    これから、政策がどういう方向に動くかが重要ですね。

    不景気に強いはずの自民党が、地方で総スカンくったわけですから、
    なんか、変えてくるでしょう。

  256. 272 匿名さん

    >>258
    教授

    団塊世代と違って、今の若者は成果主義により定期昇給もなく
    生涯年収も団塊世代の半分とも言われています。
    彼らが住宅取得を考える年齢になったとしても、団塊世代が同年齢であった頃より、家を買う購買力はないと思うのですが、その辺はいかにお考えでしょうか?

    たしかに勝ち組だけ見れば買えるでしょうが、成果主義により勝ち組になれるのはほんのわずかです。
    大企業に入社できても同期入社の出世競争の中で勝ち残れる人数は昔に比べてはるかに少ない。
    昔は定期昇給があり(年1万円とか)、ポストも一杯ありました。
    まじめに勤務すれば誰でも50歳前後までは給与が増えました。
    いまや、出世出来なければ40前後で頭打ちの時代です。
    大企業行き、名刺交換とかすればわかりますが40前後でも平社員の多いこと。
    組織のフラット化でポストが大幅に削減されてるんですよ。

    こんな状況の中で昔の常識をベースに考えるのは危険と考えます。

  257. 273 441

    賃金上昇率、1980年から1990年で年平均4%程度。
    物価上昇率を考慮した実質賃金上昇率は現在と変わりない。

  258. 274 物件比較中さん

    ここでこれからも上がるって言ってる方に質問ですが、
    今はマンションの買い時だと思われますか?
    私は高値掴みだと思って手が出ませんが・・・

  259. 275 匿名さん

    >>274
    まだ上がるって言っても、この1年みたいに3-4割も上がると思ってる人は
    いないでしょう。せいぜいあと1-2割。
    でも、下がるとしても5年かけて1割とか。

    今、高値掴みと言っても、5年間家賃払ってしまうことと考えたら、同じぐらいじゃない?

    マンションて自分が欲しい時に、欲しい場所を買えるとは限らない。

    私だったら、自分が本当に欲しい物件に出会ったら、1-2割損する事は容認します。

  260. 276 匿名さん

    庶民は今の時期は手を出さないほうがいいのでは?
    金持ちは数千万の差額なんてどうってことないですから
    まあ上がったら上がったで2004年頃になんで買えなかったのかと
    一生後悔すればいいのでは?

  261. 277 441

    買い時でしょう。2-3年後になると過剰流動性が強化されてバブルに突入する可能性がある。金利も当然そうなれば上がる。

    その前に買いたいなら買っておいた方が良い。
    過去を見ないことです。またはバブル崩壊後に買うかどちらかですね。

    世界の中央銀行の最近の動きは重大な意味がありますよ。と何度も言っているにも関わらずあまりここで議論が盛り上がりませんが。金利はしばらくは上がらないと、ここでずっと言ってきましたが、その可能性が更に今高まっているわけです。

    しかしながら、基準変更されたCPIで現れにくい物価上昇の動きが既に出ている。物価上昇にもかかわらず、低金利が維持される。まさに過去のバブル時と同様の展開です。

    人口動態も、給与水準も、論点ではあるが最も重要な論点では無い。
    なぜ過去バブルが発生したか、もう一度見直して考えれば、今後どうなる可能性が高いか分かるのでは。

  262. 278 元祖匿名はん

    バブルで上がるから実需不動産を買っとけという発想自体はともかく
    他人に薦めるのはいい加減やめたらどうですか?無責任極まりないよ。
    賃料が上がってるとか毎度のことながら募集賃料の話でごまかすし。

  263. 279 匿名さん

    都心じゃないのならやめとけ

  264. 280 441

    買い時ですか?と聞かれて、買い時です、と答えたまで。
    薦めてないよ。一切。投資は自己責任ですから。
    それから、賃料のDataは、募集賃料ではないですよ。
    年間に取引された11,000件余のマンションの新規契約の賃貸事例の平均値です。

  265. 281 匿名さん

    県境外周区で将来性があるのは世田谷区と江戸川区くらいのもの。
    他は止めとけ。

  266. 282 272

    >>441さん
    ずっと一貫して買い推奨ですね。
    何かおかしなものを感じるのは私だけ?

    >賃金上昇率、1980年から1990年で年平均4%程度。
    >物価上昇率を考慮した実質賃金上昇率は現在と変わりない。
    これは答えになっていない。
    私が提起している問題は、昔は50前後まで給与アップしたがこれからは1部を除いて40前後で給与アップが見込めない人が増えるよという事。
    親世代みたいに未来の昇給を夢見て家を買えないんだよと言う事。

    いつも学者かコンサルタント風のことを言って煙に巻くのは感心しません。

  267. 283 441

    >>282

    事実と全く違います。賃金カーブはフラット化しているものの、最大値は55歳前後です。

    最大値は下降傾向であったものは、2003年以降、その状況が改善している事実をご存知ですか?

    20-24歳の平均給与を100としたとき、2003年の、55-59歳の平均給与は2003年(ここがボトムです)の275から2005年には281まで改善しています。

    定性的な印象で語るべきでは無い。現実今までそうであるものが、将来急激に40前後で頭打ちになるなら、相当な論証が必要です。

  268. 284 匿名さん

    過剰流動性、低金利継続やむなし、継続的不動産価格上昇、オフィス賃料上昇に加え、実はレジ賃料もついに上昇、不動産投資は米国、欧州、豪州よりも日本の方が比較的魅力的。こうなってくると、借りれるだけ長期固定で借りて、日本の超都心の利回りがある程度、期待できる不動産物件を買うことが最も効果的なインフレヘッジ対応かと。

  269. 285 元祖匿名はん

    新規契約の賃貸事例の平均値って、結局募集と一緒で、新築自体の比率が多かったりスペックが上がってる物件の供給がポーション的に多ければ平均値は上昇するわけでしょ。成約率、稼働率もわからないし、礼金保証金やフリーレントは勿論わからない。

    現場で見てる限り、ファンドなんかも高級新築レジなんかで取れてる気になってるケースは見受けられるが、実態としては押しなべて取れてないよ。稼動も想定どおりいってないケースも多々ある。

    何故レジ賃料が上がるのか、あなたの好きなインフレ以外の理由で説明して欲しい。オフィスがここんとこ上がったからとかも無しで。

  270. 286 銀行関係者さん

    過剰流動性なんて一つの出来事であっという間に金融収縮になりますよ。BNPの件で、世界中かなりやばいことになってます。
    日本の今の投資資金は海外資金。
    これが入ってこなくなると。。。
    結果は来月くらいに出るでしょう。

  271. 287 匿名さん

    世界中やばいことに??
    その程度の知識で銀行関係者ですか?
    邦銀の知識はその程度なのか

  272. 288 匿名さん

    なんか、ちょっと前みたいに何とか手に届くくらいのレベルで
    安くなって欲しいと思う人が多過ぎなんだよね。
    要は今度安くなったら、絶対都心マンション買うぞみたいな。
    でも、2003年の金融危機の時みたいに、金融機関も一般企業も
    膨大な不良債権かかえてはいないし、今にも倒産しそうな企業だって
    ほとんどない状況じゃ、あの時みたいに安く資産を切り売りする
    ところはないし、切羽詰って売りに出てくるような物件だってないよね。
    普通に考えれば需給問題なんだから、需要が減って、供給が増えない限り
    暴落なんてまずないでしょ。
    世の中全体が、マンション買いたくない。買うのは危険って思うような
    危機的な状況が発生しないと、この先も安く買えることはないと思うよ。
    でも、あと10年はそんなことないと思うな。。。

  273. 289 匿名さん

    >>288
    どうしようもない位、正論。

  274. 290 親と同居中さん

    >要は今度安くなったら、絶対都心マンション買うぞみたいな。

    そうかね?そんな奴いないと思うよ。

    ほとんどの人間は、ライフサイクルに合わせて、
    買いたいものを買いたいタイミングで買うだけで、

    都心限定、かつ指値でもタイミングは相場次第なんて奴は
    ほとんどいないよ。

  275. 291 匿名さん

    290の意見はごく常識的な感じがする。
    この板の常連は、多数派ではないよ。

  276. 292 大学教授さん

    >>272さん
    2000年と2005年の国勢調査で、東京都の単独世帯を見ると以下の通りになります。
             2000年   2005年   差異
    区部 65歳未満 1398570人  1560580人 +162010人 
       65歳以上 269575人   306415人 +36840人 
    市部 65歳未満 438475人   471587人 +33112人
       65歳以上 124217人   157602人 +33385人
    市部の単独世帯が高齢化しているのに比べ、区部の単独世帯は若返りが顕著です。
    既出ですが、近年の23区への若年層の流入人口は以下で、年間6万人程度。首都圏の少子化進行に合わせその数は年々増えると予想されます。
    17歳〜25歳、一年間の人口増加数推移
              区部     市部
    04年1月→05年1月 50432人 10598人
    05年1月→06年1月 55466   9897
    06年1月→07年1月 60384   9976

    従って、国勢調査の傾向が今も続いていると仮定すれば、以下の計算が成り立ちます。
    流入人口+6万人/年
    65歳以上単独世帯へのシフト△0.7万人
    結婚等による単独世帯からファミリー世帯への変更△2.1万人/年
    65歳未満単独世帯の増加(バランス)3.2万人
    このように、婚姻率はかなり低く、これが65歳未満の単独世帯の数を増やし続けていることが分かります。
    30代、40代単独世帯の増加は、可処分所得が多い世帯の増加を意味します。
    都心部分譲マンションの狭小化、坪単価の上昇はこのあたりが原因でしょう。また、今後は都心部のワンルームタイプの家賃上昇を招くでしょう。
    ちなみに、東京都の男の年収は以下で、共稼ぎ、親の援助を考慮に入れれば、35〜39歳男子のおよそ3割が世帯年収1千万円に相当すると思われますが、それより、未婚化による可処分所得が多い単独世帯数の増加が、通勤利便性に優れた都心部の居住用不動産価格の上昇を招く主要因になると思われます。
    700万円以上の比率。
    30〜34歳 12%
    35〜39歳 29%
    このように、ファミリー世帯が都心部に70m2を超えるマンションを購入するのは年々難しくなって行く可能性が高い。そして、それが未婚率をさらに高めると言うスパイラル現象を招く可能性も高い。

  277. 293 大学教授さん

    2000年と2005年の国勢調査で、東京都の3人以上世帯、すなわち子有り世帯を見ると以下の通りになります。
         2000年   2005年   差異
    区部 1229242世帯  1212877世帯  △16365世帯 
    市部 666244世帯   664947世帯  △1297世帯
    このように、未婚化、少子化の影響で子有り世帯の数は減りつつあります。
    しかしながら、その中でも、子有り世帯の数を増やした区もあります。
    適正な坪単価での大量供給があった事、子育てにも向いていると評価された事。この2つがあった区だと思われます。しかし、今後の坪単価の上昇しだいではこれら勝ち組区の中から脱落する区が出てくると思われます。
    単独世帯、子無し世帯の増加で不動産価格が上がっても、将来を担う子供たちが育たないような区は真の勝ち組とは言えないでしょう。
    2000年から2005年の変化、世帯人員3人以上の世帯数増率・数
    ベスト5
    1位 中央区 12.27%増 1243世帯増
    2位 江東区  5.69%増 3531世帯増
    3位 千代田区 4.79%増  262世帯増
    4位 江戸川区 1.88%増 2005世帯増
    5位 港区   1.55%増  338世帯増(意外と少ない、1人、2人世帯が主に増加)
    ワースト5
    23位 豊島区 7.47%減 2352世帯減
    22位 渋谷区 5.84%減 1417世帯減
    21位 中野区 5.15%減 2064世帯減
    20位 北区 4.87%減  2373世帯減
    19位 新宿区 4.11%減 1466世帯減

  278. 294 大学教授さん

    首都圏の少子化にともない、年々増加する地方からの未婚若年者の流入。
    これらは通勤に便利な23区に集中し、地方に魅力的な職場が少ないこともあり、そのまま23区内にとどまり続ける。
    家賃レベルによる、所得水準別の住み分けが進む。
    低所得層は県境外周区の戸建、アパートの混在地帯に主に住むようになり、所得水準の高い層は都心に隣接する地域のワンルームマンションに住むようになる。
    これらの人々の婚姻率、出生率は今後上がるのだろうか?

    現状のシナリオだと、婚姻率、出生率ともに低いままで、都心部の不動産が狭小化しつつ、坪単価が上がり続けることにもなりかねない。都心部のファミリータイプマンションは一部の高所得層の占有物になる。
    希望の星は、都心部の臨海部の再開発くらいか?それとも、都心部の価格上昇が限界に達し、再び郊外への人口流出が始まるのか?地方の人材も底をつき、移民の受け入れが開始されるのか?
    今の若者が痛勤+子育てのライフスタイルを選ぶ可能性はあるのか?それとも個人主義に走り、独身+区内居住を選ぶのか?
    受け入れ移民は郊外に居住し、痛勤+子育てのライフスタイルを喜んで選ぶのか?

  279. 295 匿名さん

    >>287
    金融関係じゃない素人だけど
    アメリカの経済縮小はすぐそこまできている感じがします
    20年足らず前の日本と同じヤバを感じるんだよなぁ
    意外と当事者である金融関係者のほうが見えなくなってきているんじゃない?
    日本の不動産がどっちに転ぶかは解らないけど

    アメリカの住宅バブルってもう何年か前から言われてるけど
    ここ数年でさらにどうしようもない所まで行ってしまったよね
    日本は世界的に見れば傷は浅いのかもしれないけど
    アメリカの消費がコケれば当然影響は計り知れないのでは?

  280. 296 匿名さん

    伝えられる英国の状況なんて、まさにバブル崩壊前夜の日本そのもののような気がします。

  281. 297 ビギナーさん

    294

    ほとんど全て逆だと思います。

    地方からの流入者は都心には来ません。
    家賃の里交通費の差を比べたら、郊外のほうが安い。
    昔どおり、都心と郊外の不動産価格の格差が広がればなおさらのこと。
    地方から首都圏に出てきたときの家賃ショックは相当なもの。
    相当の田舎者&親の支援&物好きでなければ、山手線の
    中など住まないよ。

    県境外周区って、この板でしか見ない用語だけど、
    世田谷で低所得者層が買える戸建てってそんなにないよ。
    低所得者って、例えば、年収3-500万とかですか?
    世田谷は、大したとこじゃなくても、今坪300万はするから、
    30坪の土地だけで、手数料コミで9300万。
    ウワモノが相当ケチって2500万で出来ても、
    諸費用入れたら、どうしたって1億2000万にはなる。
    多分低所得者層じゃ買えないよね、、、、、、

    城東なら坪単価安いし、土地も細切れだし、割と容積率も
    甘くて、鉛筆みたいな家が割りと安く建つが。
    城南は無理だな。

    所得の高い人は、相変わらず、適当な年代に適当な
    相手を見つけて、幸せな家庭を気づくだろう。
    そのとき住むのは、所得水準にもよるだろうが、
    相変わらず、実家(特に嫁さんの方の)近くとか、
    独身時代から慣れ親しんだところとかそういう条件に引きづられるだろう。
    この辺は昔も今後も変わるまい。

    金があれば、都内中心部、ややはずれた住宅街、郊外、
    どれでも選べるだろう。金があれば都心を選ぶとは到底思えない。

    種の保存・国家繁栄の自足の義務意識、大事さを認識しない人、
    あるいは対人コミュニケーション苦手な人は不幸にも増えているかもしれない。
    所得に関わらず、そういう人は独りで過ごす。

    都心のほうが、人との関わりが苦手な独り者には住みやすいかもしれない。
    郊外のファミリーっぽい環境には適応できないだろう。

    しかし、金がない、あるいは、騒音と汚い空気とゴキブリが苦手な
    独り者は、あえて都心をはずして住む可能性も十分ある。

  282. 298 ビギナーさん

    グローバル・ビジネス・エリートで、東京に住むものは確実に減るだろう。
    国際企業のアジア戦略も、成長性から中国・インドなどへフォーカスがシフト。
    それらへのプラットフォームとして、税率が低く、英語圏の香港やシンガポールは
    人気を維持拡大するだろうが、東京は素通り(Japan passing)される
    傾向が強まろう。

    新たな世帯の創出量は激減。残った世帯の急速な老齢化、トランスインターナショナルな
    投資スコープを持てる金持ちの東京離れから、かなりの供給減でもっても、想像を絶する
    需要減は相殺できず、相場は下げ続けざるを得ない。

    もし、移民を受け入れた場合は、老人介護や、共働き世帯のベビーシッター
    需要から、そんなに田舎には住まない。移民の教育レベルや、所得水準にも
    よるが、基本、それらが低ければ低いほど、所謂ダウンタウンの狭小低質住居
    (都心の古いワンルーム・マンション)がそういった移民の住みかになっているのは、
    NYなどの移民大都市を見れば明らか。

  283. 299 申込予定さん

    Billy JoelのUptown Girlではないが、下町には、独り者の労働者階級
    郊外の住宅街(uptown)には裕福な家族持ちという図式に最終的には行き着く。

    現代では肉体労働者のみが労働者階級でなく、スキルの低いコンピュータプログラマ、営業マン、事務屋も含まれる。

  284. 300 匿名さん

    あるところで、地方からの東京流入者も減り続けるphaseに入るだろう。
    まず、若年層そのものが激減する。地方はつなぎとめに策を弄して、経済的なメリットを与えるだろう。

    加えて、日本人自身のTokyo passingが進むだろう。
    アジアに出て行って、一旗上げようという人間もいるかもしない。
    欧米の大学院を出て、香港やシンガポールの欧米金融機関に
    勤めるというのも、人気のコースになりそうだ。

    見所がありそうな若者ほど海外に出て行きそうな気がする。
    まさしく悪貨は良貨を駆逐する状況だ。

  285. 301 マンコミュファンさん

    今も昔も、結婚できない人は、世間的にはやはり
    ***。

    ***には子どもは生まれないから、やはりその血は淘汰される。

    それはそれで自然の淘汰システムかもしれないが、国全体に広がっているのが
    国民としては懸念。

    万物の活動には全てサイクルがあるので、今が結婚しない極の時代であって
    また普通に所帯をもつ時代に振り子が必ず戻るが、もし、非婚の時代と
    老齢化がシンクロすると、結局は、「一瞬」のワンルーム・ブームの後、

    未曾有の超長期不動産不需要期

    を迎え、国力も大いに減退するのが懸念。
    人口1億を大きく下回れば、このコスト全盛の世の中、
    日本語の出版物や文化的活動の維持もコストわれで
    難しくなる危険性もある。

  286. 302 匿名さん

    >もし、非婚の時代と老齢化がシンクロすると、結局は、「一瞬」のワンルーム・ブームの後、未曾有の超長期不動産不需要期を迎え、国力も大いに減退するのが懸念。

    このあたりは、私も懸念するところです。
    今生きている人は、自分の先祖の全てが、「子どもを持った」からこそ
    自分が存在するという事実をもっと認識すべきです。
    「子どもを持たない」意味は非常に大きい。

    基本的には、(最低二人の)子孫を残すことは、命をつなぐ一つの
    鎖の輪としての義務と心得るべきと思います。

    自分の人生は決して自分だけのものではない。
    自分は個体としての命と、より大きな命の流れの一部分であることの
    認識が足りない気がしてしょうがありません。

    今の親御さんはこういうことを子どもに教えないのかな?

  287. 303 デベにお勤めさん

    世界の人口十傑のうち、西側先進国はアメリカ(3位)と日本(10位)だけ。
    これからの世界経済は、新興国頼みにならざるを得ません。

    特にアジアの時代だけど、日本は地の利を生かせない。アジア唯一の先進大国なのに。
    日本が頂点にあるうちに、来るべき時代を見越して、
    アジアでのリーダーとしての地固めをすべきだったが、今や遅きに失した。

    1.中国
    2.インド

    4.インドネシア
    5.ブラジル
    6.パキスタン
    7.ロシア
    8.バングラデシュ
    9.ナイジェリア

    メキシコ
    ベトナム
    フィリピン
    に人口で抜かれるのは時間の問題でしょう。数の問題よりも、
    構成年齢分布が問題ですが。

  288. 304 匿名さん

    >301
    >今も昔も、結婚できない人は、世間的にはやはり
    >***。

    随分挑戦的な断言したね。
    ヤンキースの松井は***み?? 
    奥さんと子供5人で年収200万円は勝ち組み??

    少子化は国の大問題だけど、結婚してたって子供を産みた
    くても産めない夫婦もいる。

    「子供を産む機械」なんて言って首になった大臣いたけど、
    それと同じレベル。かなりの差別言動だと思うよ。

  289. 305 物件比較中さん

    日本も人口微増しそうです!
    65歳以上だけだけど。

    でも、これもかなり実現可能性の低い大本営発表ですから。

    http://www.ipss.go.jp/pp-newest/j/newest02/3/t_1.html

  290. 306 匿名さん

    差別と現実は区別しなきゃ
    松井がずっと独身であるわけもないし

    >>298-300
    東京ってアメリカ型の都市じゃないでしょ

  291. 307 申込予定さん

    303

    こどもいなかったら、何十億かせいでも、そこで終わりでしょ。
    命の再生産があって、世代が続く限り、その血は付加価値を気づき続ける。

    自分の命が、次の命の源でもあることに気づくべき。
    命はつながってこそ意味がある。

    未来がなければ、全ての人間の営みは意味を失う。
    体の問題ならともかく、少なくとも多少の金銭的困難が
    子どもを持たないことへのexcuseになんかなりえない。

  292. 308 匿名さん

    外資の人とかやたら横文字入れたがるよね
    上から目線してても頭悪そう

  293. 309 匿名はん

    こんなせまい島国に、しかも経済的地政学的な優位が失われてるのに、
    多くの人口抱えつづけられるわけないでしょ。
    国力に合わせた人口に減っていくのは当たり前。
    少子化といったって、別にどんどん減っていって
    最後の一人になんかならないから。
    国力とバランスした時点でちゃんと止まりますよ。

    資源や温暖化など、限界が見えつつあるんだから、
    消費の大部分を占める先進国の人口は、減っていくのが一番平和的解決。
    家もマンションも手軽に買えて、
    食糧も国内生産でまかなえるようになればそれもまたよし。

  294. 310 匿名さん

    なるほど。ザワールド byサコフミヨ

  295. 311 申込予定さん

    309

    ものすごいポジティブシンキングで。
    こういう危機感のなさが私の懸念です。

    人口減というより、人口構成と、国の活力・収支の問題です。
    少数の若い生産年齢層と、大多数の隠居で食いつぶすだけの人口比が
    アンバランスになり、国のための前向きな投資などできません。

    農業に対する今のレベルの援助など出来るはずもないし
    そもそも農業や一次産業への従事者のなり手がない。

    むしろ、数少ない若手日本人は付加価値の高い産業に
    振り向けないと、日本の財政はあっと言う間に完全に破綻します。

    円の大幅な減価もあり、食料はじめ、輸入している必需品の
    価格は上がってゆくでしょう。日本の不動産は確かに安くなりますが、

    逆に消費財価格は上がって、非常に住みにくくなるでしょう。

    なぜ人口が減っていて、その人口減がどういう人口構成変化を
    伴っていて、それが、国民生活にどう影響してくるか、考える
    必要があるでしょうね、、、、

    1億3千万の人口が過大とは思いません。
    役人の数と、彼らへの手当て(退職金・年金中心に)が過大なのだと
    思います。

  296. 312 大学教授さん

    >>299
    統計学的には以下です。
    区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合
               住宅総数
    1位 杉並区 25%  29万
    2位 中野区 24%  18万
    3位 豊島区 21%  16万
    4位 世田谷区 21% 42万
    民営の借家、
    1世帯当たり延べ面積が狭いところ。
    中野区 29.4m2豊島区 30.9m2杉並区 31.6m2新宿区 31.7m2北区 32.0m2品川区 33.3m2板橋区 33.9m2
    合計特殊出生率の23区ワースト7
    ①渋谷区 0.71②目黒区 0.72③杉並区 0.75④中野区 0.75⑤豊島区 0.76⑥港区 0.78⑦世田谷区 0.78
    最低居住水準未満の世帯の割合
    中野区 18.0% 豊島区 16.4% 北区 15.9% 杉並区 15.8% 品川区 14.7% 大田区 14.7%新宿区 14.5% 足立区 14.2% 荒川区 14.2%
    板橋区 13.7% 江戸川区 13.5% 台東区 13.4% 渋谷区 13.1% 目黒区 13.0% 墨田区 12.7% 江東区 12.6% 世田谷区 11.6% 葛飾区 10.6% 文京区 10.6% 港区 9.6% 千代田区 9.3%練馬区 9.3% 中央区 9.2%

  297. 313 匿名さん

    麻布建物が倒産しましたね。
    前社長と住吉会系暴力団など、色々と話題の多い会社でした。
    負債総額 約5648億円。
    1月の(株)エフ・アール・イー(2223億円、東京都)を抜いて、
    今年最大の倒産とのことです。

    近隣に麻布自動車があるのですが、あそこにも余波が行くのか?

  298. 314 申込予定さん

    http://www.plaza-e.net/tz-time.html
    http://www.rieti.go.jp/jp/events/bbl/bbl060428_2.pdf
    http://www.dir.co.jp/research/report/harada/05050901harada.html

    国を信じていいかどうか、このあたりを見てみるといいんじゃないですか?

  299. 315 大学教授さん

    アメリカと違い東京の場合、
    低所得の独身層が大量に住める環境が整備されているのは県境外周区になります。
    特に西側近郊に安いアパート群が大量にあります。
    実際、地方から流入する若年層の多くの部分は一旦この安アパート地域に住む傾向が定着しています。その後、所得が上がって行けば、ある者は都心部マンションを賃貸or購入、ある者は郊外戸建購入と、その地域を脱出して行きます。しかし、近年は、非正社員の仕組みが定着するにつれ、そのままアパート住まいの人が多くなって来ています。

  300. 316 周辺住民さん

    313

    やっぱり不動産は「持ってるもの」の方が絶対立場弱いんだよ。
    三菱みたいに、大昔にコネで超一等地を、二束三文で手にした
    ケースは例外中の例外。

    普通の相場の上げ下げの中で多少安く買っても、家賃あがらきゃ、
    税金払って、メンテの経費払って、利益なんてほとんど出ないよ。

    加えて、流動性が低いわ、手数料・税金の諸経費がっぽり持って
    かれるわで売ってもなかなか本当に手元に残る金は少ない。

    個人も実需見合いで、仕方なく買うレベルを超えて不動産所有するのは
    問題多いですよね。

    またもバブルの犠牲者か。恐怖の20年殺しって感じ。

  301. 317 匿名はん

    日本の場合不動産資産が、
    ほかの資産に対して優遇されてるわけじゃないからね。
    税制にしてもなんにしても。むしろ不利な点のほうが多い。

    持って貸して、その利益だけで諸費用ローンすべてまかなった上で、
    なおかつ十分な純益が出るような物件、
    しかもそれがローン完済まで期待できる物件なら、
    資産といっていいんだろうけどね。
    キャピタルゲインが望めるならその分は割り引いてもいいけど、
    現時点だとそれは大きなリスク要因を持ち込むだけのことだろうし。

  302. 318 申込予定さん

    >特に西側近郊に安いアパート群が大量にあります

    ハぁ?

    東北・常磐から来た人、、、、城東(上野中心)
    関越方面から来た人、、、、赤羽・十条・王子
    山梨・中仙道方面から出てきた人、、、、、多摩・武蔵野
    東海方面から出てきた人、、、大森・蒲田

    それぞれ歴史的に出身地と、落ち着く場所は決まってるよね、、、、
    でも、山手線環内でも、東と、北には安くてせまーーい
    木造アパートは大量にありますよ。

    NYの場合は、鉄道がこういう形で発達してないから、ちょっと違うね。
    むしろ、知られてるように、人種ごとに住む場所が違うね。

    いずれにせよ、地方出身者が独身者でいるうちには、やや郊外の
    エスタブリシュされた郊外住宅街にはなかなか入り込めないね、、、、

    むしろ、山手線沿線くらいの、有象無象が片寄せあって住む場所の方が、居場所を見つけやすい。

    田園調布と、高田馬場じゃ、やっぱり高田馬場の方がアパート住まいには
    適してるものね。

    とにかく、大学教授さんの書き込みはいっつもポイントが
    ものすごーくズレてて、驚きます。

  303. 319 匿名さん

    ある土地で生まれ育った人が嫌がるのは、
    メンツが固定しなくて、よそ者が出たり入ったりして
    秩序を乱すことでしょ。

    それは東京も田舎もおなじだと思います。
    吉祥寺のうめずかすおの家の騒動も、そんな感じでしょ。

    でも、比較すると、都心では何でもあり。
    田舎出身の人にはいいかもしれないけど、
    俺は下手に都心のよそよそしいマンションや、
    埋立地に突如出現したタワマンとか、到底住みかには
    できないね。

    城南の住宅街の戸建てか、筋のいい住人の揃った
    マンションの方が断然いい。

    都心でも麻布の一角とか、いいところあるけど、
    そこは悲しいかな入り込めない。

  304. 320 申込予定さん

    7月の首都圏マンション、15年ぶり高値・都区部で3億ション

    あいたたた、絶対買ってはいけないタイミングっちゅうことだなー。
    15年ぶりだもんなー。

  305. 321 匿名さん

    アパートの数も大事だけど
    家賃レベルはどうなっているのか?

  306. 322 匿名はん

    >>311

    そもそもの問題は、ベビーブームという短期での急激な人口増であって、
    それがもたらしてきた利益は認めるべきであるのとともに、
    解消フェーズに入ってマイナス面が出てくるのは仕方のないことですよ。
    少子化は人口の適正化です。生むことに自動的にブレーキがかかってる。
    経済学でいうところの、神の見えざる手と同じようにね。

    そもそも若年層が生産年齢といっていますが、
    もうそういう時代じゃないでしょう?
    今儲かっている企業の多くは、
    市場も生産拠点も海外に持っているところばかり。

    そこそこ以下のレベルの日本人が人数ばかりいくら増えても、
    高い給料払いたくないからどこも雇いません。
    実際本当に人手が不足なら、
    ニートでもなんでも厚遇して雇えばいいでしょう?
    数で勝負の単純労働力はもうそれほど要らないのです。
    農業も、土地が廉価になって、高度に集約すれば生産性も上がるし
    大きな人数も要りません。アメリカの農業を見ればわかるでしょう。

    だから政府が取るべきなのは、
    少子化対策といって子供を生ますのではなく、
    数少なくても生まれてきた子供に徹底的に教育を施して、
    世界の中で、頭脳部分を担うようにようにしなければ意味がないのです。
    職にあぶれて生活保護をもらうような若者を増やしたところで、
    治安面でも財政面でもいいことはありません。

    また、日本の土地がいくら値上がりしても、国内取引が活発化しても、
    これは国際競争力には全くつながりません。
    日本自体に資源がなく、かつ経済がグローバル化している今、
    対外的な競争力を高める施策をしなければ意味がない。

    過去の半鎖国、ドメスティック経済の理屈で考えていると、
    いろいろな過ちが起きてくる。
    為政者は特に頭を切り替えてくれないと本当に日本がダメになる。

  307. 323 匿名さん

    「世間」一般の大きなトレンドを論じてるんでしょ。

    「世間的には」***でしょ。それは否定しづらい。私は***とは思わないがしゃかいに対する義務不履行という感じはする。勿論ほかの点で埋め合わせ可能とは思うが命に関することなのではーどるとてつもなくたかいとおもいます。

    問題は本当に「産めない」人は、「産まない」人の1/10以下だろうということ。
    大多数の「産めない・産まない」人は、
    単純にキャリアや「自己実現(笑)」を優先したり、自分のライフスタイルを優先して
    子を持たないことを「選択」しているに過ぎない。
    これ大問題。

    子孫繁栄に最大限の努力をするのは、やはり義務。
    「自己実現」権利行使が義務遂行に優先している現実が大問題。

  308. 324 441

    えー今現在の論点はどこにあるのでしょうか。。

  309. 325 272

    >>283
    だから、それ過去のデータでしょ。
    これからはそうならないと言ってるのに理解出来ない人だな。

    あなたの理屈でいくと過去のあなたの持ち出した2003年の50前後の給与データと俺の言っている今30くらいが50になる頃(2027年くらい)の給与データを比べないと、あなたが正しいとは言えない。

    俺は自分自身も含めて周囲の大企業勤務の人間と意見交換する中で、これは過去みたいに誰しも50まで給与は上がらないと確信した。
    だから書いたまで。

    松下にもソニーにもみずほにも大学の同期とかいるけど、厳しいよ 今は。
    現場で働いてる人間のが、コンサル気取りより正しいと確信してるよ。

  310. 326 匿名はん

    子孫繁栄の、繁栄の中身の問題。数じゃない。
    少数の勝ち組の下に、貧乏で人数ばかり多いより、
    皆が尊重される社会のほうがずっとすばらしい繁栄。

    子を産むのが義務なら、
    生まれた子を、
    社会が受け入れてちゃんと自立させるのも義務なんでは?
    コスト面からこっちの義務は放棄されてるよね。
    貧乏子沢山じゃないけど、
    繁栄増殖のイメージ先行で、破綻モデルに導くのはあまりに愚か。

  311. 327 匿名

    今、まさに、人類文明が大きく変わっている。
    という事をまったく理解してない人が、
    国家による結婚制度を、すでに過去の遺物であると考え、
    否定した人の事を***とのたまう。
    頭、古過ぎるんじゃないですか?

    マンション価格の動向に関係ないけど、
    あえて一言いいたくなってしまった。

  312. 328 441

    >>325
    確信したなら、それで良いのではないでしょうか。
    ソニーも松下もみずほも、斜陽じゃないかい?まあいいや。

  313. 329 匿名さん

    中国の躍進は痛感してるが、住むのは別。
    アジアの都市で、東京より定住したい主要都市なんて無い。

    熱すぎる:シンガポール・バンコク・クアラルンプール・香港
    空気が悪い:上記に加え、上海、北京、台湾
    水が悪い:上記全部  生食が怖い:上記全部
    交通が悪い:上記全部
    マナーが悪い:上記全部

    アジアの他全部、まったくの不合格。
    東京だけが許せるレベル。パリ、ニューヨークなら住むのも可だけど。
    アジアビジネスは、出張だけで済ませたい。

    PS.マラソンの高橋Qちゃん、
    来年北京で走ったら、たぶん、公害で肺がやられるぞ。

  314. 330 匿名さん

    なるほど。ザワールド byひょうきんゆみ

  315. 331 匿名さん

    >>325

    同意です。

    定期昇給の廃止、成果主義による年功序列的昇進の廃止、福利厚生の縮小、裁量労働制という名の残業代カットへの流れ。

    これらは大企業で働いている人なら、誰でも感じている流れですよね。

    景気が回復したとしても、一度変わった制度は変わりません。

    40前後で頭打ちどころか、能力のない人は20代で打ち止めですよ。
    昇格しなくても、定期昇給で上がっていく仕組みなんて、もう存在しません。

    残念ながら、もうそういう制度になってます。

  316. 332 匿名さん

    前スレだっけ? 不動産に明るい大***たち(=マダム)は
    日本以外のアジアで不動産を買っているとあったよね・・・

  317. 333 匿名はん

    なによりサラリーマンの生涯賃金は1993年に約3億3000万円でピーク。

  318. 334 匿名はん

    給料あがらない、少ない?スト?

    それなら結構、日本法人は本部だけにして、生産はベトナムへ。
    国内販売営業は派遣会社にアウトソースで頼むから。

  319. 335 匿名さん

    だんだん、世代の不公平感を嘆くスレになってきたね。

    いいか、世代によって不動産運の差があるんだ。
    それも親子二代連なるくらい運命的な流れだったりする。

    例えば
    2002年、36歳だったA君(1966年生まれ)就職はバブル期
    一流企業に顎足つき接待みたいにして入社。
    妻32歳。第一子誕生。家が欲しくなったのがたまたまいいタイミングだった。


    A君の父は2当時66歳
    戦後焼け跡派の不動産転がし経験世代。
    1970年から85年という不動産給料ともに右肩上がりの時期に
    34歳〜49歳だった。
    どこに家を買っても値上がりし買い替えで太った世代。
    嗅覚の鋭い不動産世代だ。
    息子が、36歳で3500万のローンを組んで、親父が500万の
    資金を贈与して4000万の湾岸タワマン中層階3LDKが買えた。
    そればかりではない。その後96歳の祖父母の相続があって資金は
    ますます豊かになった。

    一方、2007年現在34歳のB君(1973年生まれ)
    妻は同期入社の32歳。共働きだ。
    就職活動期はバブル崩壊デフレ不況のど真ん中。
    就職氷河期に一流企業の関連会社に苦心惨憺の末入社。

    B君の生まれた1973年は70年安保で世の中騒然としていた頃。
    平均結婚年齢が男26歳、女24歳という時代。
    世の中結婚以外にまともな娯楽がなかったのだろう。
    父は1946年生まれ。現在61歳。

    父は1987年から93年という不動産最高値高金利時期に41歳から
    47歳だった。
    どこに家を買っても値下がりし無駄なローンに苦しんだ世代だ。
    不動産運ゼロのバブル被害者。

    息子は年収は550万。共働きを前提に4000万のローン審査も危うい。
    親父が老後の資金から2000万の資金を贈与。
    6000万の70平米を
    買おうというのは確かに同じ間違いを2世代で繰り返す感じだ。
    そればかりではない。祖父母はまだ健在で介護の心配もある。
    親自身もあと20年は確実にある余生をどう暮らす。

    状況の違いは一生の違いではない。先の世代の真似をする必要は
    ないということなのだろう。長い人生どこで事態が好転するかはわからない。
    トータルの幸福は墓に入るまでわからない。

  320. 336 匿名さん

    ×A君の父は2当時66歳
    ○A君の父は2002年当時66歳

  321. 337 匿名さん

    でもそんなに皆都心部マンションが欲しいのかね
    郊外に行けばいくらでも安い中古があるのに
    人間分相応なとこに住めばいいだろ。
    無理だけは禁物だろ

  322. 338 匿名さん

    湾岸、外周区、すでに下がり始めてないか?

  323. 339 匿名さん

    いいよ、結婚しなくても。
    でも子供は持って、ちゃんとした大人に育ててくれ。
    頼んだ。

  324. 340 匿名さん

    湾岸に新築マンションで下げてるとこ
    見当たりません・・・

    中古はチャレンジ価格から、売れそうな
    値段に引き下げただけで、成約の坪単価は
    下がっている指数が見当たらない。

    外周区はフィールド違いでよくわからないですが、
    最近良くDMがくるようになったので、苦戦かな?
    という想像です。

  325. 341 銀行関係者さん

    338さん
    少しいい加減じゃない?
    湾岸はどこが値下がりしてるの?
    聞いたことないよ

    高止まりだろーい。

  326. 342 匿名さん

    65歳以上が沢山いたら、どんだけ働いてもだめよ。彼らは受給資格もあるんだから。
    しかも、65歳になってまだちゃんと稼げるのは、ほんの一握り。
    若年層っていうのは、老年層に対する対語で、壮年も含めた、65歳以下の生産年齢を指してるんじゃないの?

    確かに若者の質は伴わないと駄目だけど、そんな議論したってしょうがないだろう。そもそも数が足りない前には。
    どんなに優秀な奴だって、人の倍の付加価値をたたき出すのは難しい。

    トヨタだって、現場の人間の日々の活動が付加価値の源泉なんだから。

    日本は、旧制高校からこっち、エリート教育も全く駄目だ。今の日本は
    バカ官僚が徹底的にサボりまくり、間違いまくり、搾取しまくった結果だ。
    質なんかに過大な期待はできない。

    数も大事。
    インドでは、IITほかトップ大学の理工系卒業者が、毎年50万人創出されてる。
    こいつらに適うのは難しい。抽出された母集団の大きさと、ハングリーさが違う。

    優秀や人は是非子供をもうけて、立派に育て欲しいと私も思うよ。

  327. 343 匿名そん

    聞いたことないな、外周区なんて大雑把なくくり。
    各区で全く状況違うし。
    ここ2年くらいの相場の動き全く違うよ。
    素人の井戸端はこんなものかもしれないが、ひどすぎるね。

    湾岸は時間の問題だがな。

  328. 344 サラリーマンさん

    稼ぎ手層の人口がガンガン減る。
    国の債務は減らない。
    国民一人当たり税・社会保障費負担の苛烈なまでの上昇。
    アジア内の地盤沈下が驚異的スピードで進行中。
    円の国際基軸通貨ステイタスからの転落&大幅な切り下げ。
    消費財インフレ。

    こんな中で東京のマンション価格が中期的に見て
    安泰と思える項目はひとつもないよね、、、、、

    今は完全に「先のこと見たくない」相場でしょう。
    危険極まりないと思います。

  329. 345 購入検討中さん

    上げ止まったところは散見されるよね。
    逃げる準備はしといたほうがいいね。

    もうこっから工期長いタワマンとか買っちゃ駄目駄目。
    逃げるときは、みんなすっごく早いからね。
    戻り高値があっても、売りが倍出てきて、すぐ消化されちゃう。

    人間、よくも深いけど、大金をする
    恐怖に勝るものはないよ。
    デベと多少モメても、とにかく強引にキャンセルすべきときは
    キャンセルすべき。

    長い目でみて、下げるのは確かで、今は、完全に誰も得しない
    チキンレース化してる状況。

    「当初金利固定型」ローンが、サブプライムローンのように問題になる
    (サブプライムは、まだプライシングで、リスクに備えていたが、日本は

    基本誰でも同じ一本金利だから、尚、タチ悪い。)日は遠くないね。
    加えて担保価値下落では、完全に「いつか来た道」

    不動産購入に、無理は禁物!

  330. 346 匿名さん

    でアメリカの不況モード突入はどう影響するのか
    これは解らんか・・・

    行き場を失った金が流れてくる可能性もあるし・・・

  331. 347 匿名はん

    湾岸転売狙い組とか、まさに梯子外された状況。
    これから成約するには売却希望価格から相当値引かないと。

  332. 348 匿名さん

    >>344
    インフレなら債務は相対的には減るでしょ。
    自分の都合のいい部分だけ根拠を切り貼りするのはだめよ。

    ってか、名前を変えてよく書き込むねあなたも。
    一人何役?文体と稚拙な内容ですぐ分かるけど。

  333. 349 匿名さん

    19年分路線価上昇率 二極化傾向ますます
    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070802-00000930-san-soci
    不動産経済研究所の福田企画調査部長は「地方圏を含めて大都市は上昇傾向だが、それ以外は下落が続く。地域格差、二極化がますます激しくなる」と予測している。二極化が止まりませんねぇ。。。

  334. 350 銀行関係者さん

    348さん
    同感だな
    去年7月頃までに購入しとけば良かったのにな。残念だね。
    誰かも言っていたが、空売りできないから下がらないよ。
    それかまた総量規制ね、金利上げられないのにするはずもないのだが。


    つまり、湾岸タワマン等買いそびれた者(高すぎで手が出なかった者を含む)が多いんだな。

    通勤楽だしまとめ買いすればスーパー問題もクリアー。夏祭りで子供も大喜びしてる。

    悔しい思いは理解できるが、嫉妬からの湾岸マンションの投売りを誘発するような意見はどうかな承知できない。

    あまりに女々しい発想ではないか?

    それから、大体15年間下落し続けた23区のマンション価格が一年前から回復し始めた。
    下落基調から反転上昇基調になった変化がたまたま早かったかもしれないが、その際に準備又は、判断できなかったのは諦めるしかないな。
    自己責任そのものだろう。

    五年から十年スパンで価格は安定または上昇するとは
    考えられないかね

  335. 351 ビギナーさん

    湾岸タワーは住環境として最低だと個人的に思いますが・・・

  336. 352 匿名さん

    >>350
    いや、ぶっちゃけ俺も今の都心物件は高いと思ってるんだわ。
    庶民だからさ。
    でも彼とは違って自分のレベルをモノサシにして
    都心マンションの相場を計ろうなんて思ってませんがね。
     
     
    ま、ほら、もうすぐ海外の投資家が日本の不動産を投売りするらしいから。
    早く来ないかな〜。ワクワクw

  337. 353 匿名さん

    >>351さん
    湾岸の住環境の評価については湾岸スレに書いてくだされ。
    今は湾岸タワマンの相場が上がったという事実があるのみ。

  338. 354 匿名さん

    止まらぬマンション高騰、首都圏“悲鳴”売り渋りも http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/76114/
     
    この記事、今の状況が中々うまく纏められてると思いますが。

  339. 355 匿名さん

    別に352は安い時でも買えなかったんだから関係ないだろw

  340. 356 銀行関係者さん

    あらら・・・ヒガミやすいな(笑)。

    私は住んでないよ。人に聞いた話。自慢話でもなんでもない。

    私もその手は嫌いなので住んでない。

    今は低層マンションの最上階ペントハウスだがここ予想に反してまったく良くない。

    理由、
      夏は、屋上が昼間太陽に照らされて蒸し風呂状態で何でも良く腐る。
      冬は、その逆で、放射冷却なんかで寒くて暖房入れっぱなし。

    たまに考えるんですが、
    居住空間としては、何階がベストなんだろう?
    ご存知の方又は、専門家の方いらっしゃいますか〜い?

  341. 357 匿名さん

    すんでりゃあどこでも天国なんだよ
    ペントハウスでもダンボールでも

  342. 358 441

    まあでも、冷静に考えると、二極化の定義が微妙に変わってるね。
    昔は東京都心周辺だけだったような。最近は地方都市都心周辺も含まれてるのね。私は極端な二極化に懐疑的ですが、こうやって段々全国に広がるんでしょう。金の行き場があるうちは。さすがに北海道の原野までは広がらないでしょうが。

  343. 359 匿名さん

    3800万〜4400万円がサラリーマンの予算の目安
    YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める3千万円以上物件の割合。
    1位港区70.70%2位渋谷区66.26%3位江東区65.64%4位世田谷区60.09%5位目黒区59.96%6位千代田区57.38%7位江戸川区53.51%8位中央区51.55%9位品川区51.35%10位荒川区46.02%11位墨田区43.77%12位大田区43.36%13位新宿区38.60%14位台東区37.29%15位文京区37.23%16位中野区34.97%17位杉並区33.23%18位北区33.03%19位板橋区31.60%20位練馬区27.70%21位豊島区27.51%22位足立区13.86%23位葛飾区9.82%

  344. 360 サラリーマンさん

    >>354
    記事を読んだけどちょっと前の事を書いてる感じ。
    今はその加熱がやや引きつつある状況と思う。

  345. 361 匿名さん

    >>359
    県境外周区の場合、
    他県物件との競合になるので大変苦しい。
    湾岸に近い大田区、世田谷区、江戸川区以外は総崩れ状態。
    内陸部の県境外周区のイメージは限りなく埼玉県、千葉県、多摩に近い。
    大田区、世田谷区、江戸川区の3区も乗換えがともなう私鉄沿線は苦しい。あまりに不便で敬遠されている。

  346. 362 匿名さん

    ものごとには、真価・・・絶対的価値というものがある。
    おそらくは、主観の差異でブレはあろうが他のものごととの比較
    同種のものとの比較において正当な評価とよぶべきものがある。
    高額の買い物をするときは、ものごとの真価を見抜く目が重要だ。

    価格というのは、つねに真価との間にギャップを生むものだ。
    相場を語るのは、真価をしらずとも可能。
    相場は需給とマネーサプライを追いかけていれば語ることはできる。

    大切なのは2003年頃の価格が物件真価とどの程度のギャップがあって
    2007年現在の価格が物件真価とどういう関係にあるかということだ。

    現在36歳以下の世代にこういうことを聞いても無理だ。不動産はいつでも
    不当に高く、価格はつねに下落するという経験則が刷り込まれている。

    せいぜいが都心周辺という「距離感」だけが価値を測る尺度だったりする。

    現時点でも、地方都市のいくつかと、の首都圏川崎・横浜・市川・船橋
    柏・さいたま市、調布・府中などの新築坪単価を比較すれば
    「真価」と「価格」の差異が見えてくる。

    収益還元法なるまやかしが真価だとはいわない。賃貸相場の動向
    現在価値にわりもどす割引率。出口での売却価格。そういうものが
    ひとにようってまちまちnあものが「真価」と呼べるわけもない。

    35歳のサラリーマンが普通にローンを組んで買える変えたのがどの場所の
    どの規模だったか。過去40年を振替って考えてみれば、真価をとらえる
    参考になるのかもしれない。

    価値の上がるものを買うのが「投資」
    価値の下がるものを買うのは「消費」
    価値のないものを買うのは「浪費」
    だとものの本に書いてあった。

  347. 363 匿名さん

    >>356
    残念ながら
    そのマンションの出来がひどく悪いと、推論される

  348. 364 匿名さん

    >359
    前にも言われてたけど、坪単価とか築年数が考慮されてないから、労力のわりには役に立たない指標だよ。
    せっかくなら中古平均坪単価200万以上の割合とかにしてくれ。
    あと築年数の割合とかもね。

  349. 365 匿名さん

    >>356
    眺望スレで書いてなさい

  350. 366 匿名さん

    >>356
    低層でそれは建物の問題のような気がするが。

    天井がガラス張りとかの仕様なの?
    それならありうる。

  351. 367 匿名

    価格未定の物件が増えているそうだ。
    ようするにプロでも、
    近々にあたる秋発売の物件でさえ、値付けができないのだ。

    株(アメリカ、日本とも)の乱高下もすさまじいし、
    なんか、すごい時代に突入してるのかもしれませんね?

  352. 368 匿名さん

    さて、マンション買うのやめて豪ドルに金を突っ込んでみたわけだが。
    こういうときはだいたい円高になってマンションが上がると。

    あと数年したらどっちが正解だったか答えがわかると。
    とりあえず今の値段じゃぜってーかわねー。それだけはガチ。

  353. 369 匿名さん368

    最終行「マンションは」が抜けた。

  354. 370 社宅住まいさん

    値上がりの余波がとうとう、川崎市の中古マンションにも来ています。
    2年前の世田谷の中古マンションの値段を軽く超えています。

    田園都市沿線の
    徒歩8分以内、2000年以降、80平米で南向きで、今yahooで見てきましたが、6200万円程度は必要なようです。
    ここまで、高くなると、家購入は、しばらく忘れた方が、良さそうです。

  355. 371 匿名さん

    川を渡れば問題ないんじゃない?

  356. 372 441

    これだけ低金利を長く続けたこと、世界の歴史上あったんでしょうかね。
    誰か詳しい方いたら教えてください。

  357. 373 匿名さん

    >>370
    ファミリータイプのマンション家賃レベルから見ると異常値ですな。
    家賃月12万円でPER20だと3000万円くらいになる。
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

    東京の家賃レベルはその約倍だから、
    それでも6000万円にしかならない。
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

    郊外マンションの価格はもはや異常レベル。
    明らかに借りた方が得。

  358. 374 購入検討中さん

    これからも分譲価格が上昇するって言ってる方も、
    都心部以外は高値掴み時期っていうことですか???

  359. 375 匿名さん

    >>362
    時代がいかに変わろうが
    不変なものは
    東京駅からの物理的距離である。

  360. 376 入居予定さん

    世界的な成長の天井に差し掛かっている中、
    皆さんは資金をどのように運用していきますか?

    私は実需以外の不動産はリスク資産となると思い
    売却してますが、1物件売れてません・・・

    早く稼いでリタイアしてしまったほうが
    いい世界になってきました。

  361. 377 購入検討中さん

    江東区の小学校問題が解決されるとファミリータイプマンションが約1万1千戸供給可能だそうです。
    地域別では以下、
    旧深川区
    白河800戸、富岡1000戸、小松橋800戸、東陽200戸
    臨海部
    5100戸
    旧城東区
    亀戸300戸、砂町200戸、南砂2900戸

  362. 378 匿名さん

    中古マンション購入層の所得レベルが推測できます。
    YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める3千万円以上物件の割合。
    1位港区70.70%2位渋谷区66.26%3位江東区65.64%4位世田谷区60.09%5位目黒区59.96%6位千代田区57.38%7位江戸川区53.51%8位中央区51.55%9位品川区51.35%10位荒川区46.02%11位墨田区43.77%12位大田区43.36%13位新宿区38.60%14位台東区37.29%15位文京区37.23%16位中野区34.97%17位杉並区33.23%18位北区33.03%19位板橋区31.60%20位練馬区27.70%21位豊島区27.51%22位足立区13.86%23位葛飾区9.82%

  363. 379 匿名さん

    中古なんて売主の勝手な希望価格が出てるだけで実際は相当の値引きに
    応じないとそうは売れない。

  364. 380 匿名さん

    既に出た話題だが、7月の首都圏で売り出された物件価格の
    平均が7000万円越えとのこと。

    注意するべきは、売り出し価格であって実売価格ではない。

    とある現場で営業マンに聞いてみたが、売っている人間でも
    高くてローンが組めないし買えないとのこと。
    それでも購買層がどこかにいることを期待しての価格なのだろう。

  365. 381 匿名さん

    >>380
    有り得ない文言を安易に使わず、
    もう少し常識として正確に書くこと

    ×7月の首都圏
    ○7月の都区部

    東京都区部7,109万円
    都下   4,238万円
    神奈川県 4,419万円
    埼玉県  4,259万円
    千葉県  4,349万円

  366. 382 申込予定さん

    よくYAHOO不動産のデータに基づいて、わけの分からない計算をして張りこしてくる人。辞めてください。
    YAHOO不動産のデータなんて指標性ゼロで価値ゼロだし、あなたの計算と、そのコメントも全くそぐわないので、見ていて頭が狂いそうです。

  367. 383 申込予定さん

    いやいやどう見ても、都心はスッ高値。
    短期で5-6割は余裕で下げるよ。
    その後も年5-10%コンスタントに下げるだろう。

    最後の花火に飛びついた人は、すぐ売ってください。
    2004-5年に買って喜んでた人、水面下まで待たないように。

  368. 384 ビギナーさん

    実際出来た取引事例をみないとね。
    YAHOOにまで載ったのは、何らかの理由で売れ残ってる物件。
    将来その価格で取引されうるとも限らない。
    加えて、自社サイトならともかく、情報のメンテなんてされてないに
    等しい。実際業者に電話したら半年前に終わってたなんて普通にある。

  369. 385 匿名さん

    首都圏はバブル期の3分の2以上に戻したんだよね。
    バブル期は以上だからその3分の2オーバーでまだ上がるという人たち
    はなんで? またバブルが良いなって思ってるってこと?

  370. 386 匿名さん

    都心の中古など生の物件は金輪際エンドの市場出てこない。
    住み替えのケースは大抵、業者が安値で買取更地にするかミニ戸
    建てるかリフォームして転売する。
    ただでさえ売り物は少ない。
    高齢化社会というのは、言い換えると、家が売りに出ない社会なのだ。
    男性の平均寿命が80歳、女性が92歳とかになると、80すぎても元気で
    生きてる。
    日本で一番金持ちは65歳〜72歳の層だというデータもある。親の代の
    不動産を貸したり処分したりして相応の金を持っている。
    ロバートキヨサキ氏は『金持ち父さん、貧乏父さん』を書いたが
    日本では、『金持ち爺さん、貧乏爺さん』が書かれてもいい。
    高度経済成長地価・給与右肩上がりインフレ社会で資産を築いたのは
    彼らであり彼らの親の世代なのだ。

    金持ち爺さんは、23区の戸建て。貧乏爺さんは郊外の団地。この国は
    いつでも不動産取得のありようで貧富の差がひらくように出来ている。
    金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、絶対に
    てばなさない。使わなければ人に貸す。貧乏爺さんは、もともと街中に
    住んでいて手狭になって郊外の住宅団地に移り住んで、今では住民
    全員高齢者。くしの歯が抜けるように区画に空き地が目立ちはじめる。
    郊外は売りに出ても買い手がいない。
    都心周辺は、売り物が出ない。

    売り手が、個人であるという点が、かつての不動産投機の時代とまるで
    違う。その個人が、長年都心の価値を知悉したシニアとなれば、供給は
    渋るのは必定。

  371. 387 匿名さん

    先週の日経記事に中堅ゼネコンが受注採算が悪化している(赤字もある)
    との理由で08年はマンション建設から撤退・縮小の内容が記載されて
    ましたね。地価も異常に値上がりしているし・・都心区周辺では
    来年以降しばらく供給減が続くでしょうね。今後、しばらくは新築
    MSは買えないというか、買いたくても物件が無いという状態が2年程度
    あるのでは?ないかと思いますが・・・一般サラリーマンの購入価格
    レベルもすでに超えているしね。価格調整期間(下方修正)にどれだけ
    時間が掛かるのか? 2011年〜2013年辺りですかね・・??

    その間に原油価格がUS$100/バレル突破したら・・下方修正は先延びかな。

  372. 388 匿名さん

    380です。
    売る側もローンを組めない高値という趣旨で書いたのですが、
    気に入らない人がいるのか、それとも表現がまずくて読み取って
    もらえなかったのか?(苦笑)

  373. 389 匿名さん

    住宅業界は内需産業の代表格だから、今後、政府が何らかの
    優遇税制政策を打ち出してくる可能性はあるでしょう。
    そうじゃないとやっと復活してきた景気に水をさす状況に陥る。

    ただし、土地の流動化が進まない地区(都心部)には影響ない。
    周辺地区のマンション取引に注目してます。

  374. 390 匿名さん

    http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD#.E5.B9.B4.E9....
    http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2004np/zuhyou/05k16-10.xls
    2004年の東京23区人口ヒストグラム
    地方は団塊世代が、ジュニアより多く、23区は団塊ジュニアが団塊層より多い。
    つまり地方から就職で東京に住みつく団塊ジュニアが多いということ。
    雇用は、確実に大都市に集中している。所得の高さも同様だ。

    とはいえ、東京都では30代前半が2004年で最大ボリューム集団。
    その前後あわせて300万人、1240万人、全体の25%という比率は
    結構な大きさ。持ち家比率を40%とみても180万人の賃貸居住者がいて
    そのうち、2割が購入希望だとしても、15年スパンの需要として36万人
    単身を考慮して一世帯1.9人として19万戸の需要はある。
    このうち2割がミニ戸、4割が中古に流れたとして、4割が新築需要。
    76000戸(15年スパン)年間5000戸くらいの供給は吸収できよう。

    さて、格差社会なのだから、人口の2.5%くらいは富裕層がいてもおかしくはない。
    親の援助も含めて300万人のうちの7万6千人は2.5%だ。

  375. 391 匿名はん

    一番考慮すべきなのは、目も金も肥えた富裕層は、
    都心の今時のマンションではぜんぜん満足しないという点。
    金にあかせて、地域自体安全な場所にセキュリティ自前で入れて、
    間取りも庭も自分のいいように建てることができるでしょ。
    360°全方位、ご近所との妙なトラブルだのクレームだの常識の違いだの、
    気にしながら暮らすなんてありえない。

  376. 392 物件比較中さん

    アメリカの消費指数が下がる中+円高進む〜年末ぐらいから値下げは必至

  377. 393 匿名さん

    というか、みなさん自分の周囲の現実を見なさい。
    会社の上司でも同僚でも
    どういう人が、三番町に住んでいてどういう人が西麻布に住んでいて
    どういう人が落合に住んでいて、どういう人が文京大塚に住んでいて
    どういう人が白山にすんでいてどういう人が東雲にすんでいてどういう
    人が港南に住んでいてどういう人が芝浦に住んでいて、どういう人が
    西日暮里に住んでいてどういう人が横浜MMに住んでいてどういうひとが
    ラゾーナに住んでいて、どういう人が鶴見市場に住んでいてどういう人が
    松戸徒歩15分に住んでいてどういう人が調布に住んでいてどんな人が
    千葉ニュータウンに住んでいてどんな人が土気に住んでいるか。
    自分の所得と今のタイミングでどこに住むのがふさわしいか。

    富裕層がどこに住むかが問題ではなく自分がどこに住むのがふさわしいか
    ってことでしょう。

  378. 394 匿名さん

    >>391
    そういう点でも、今一番都心生活の利便とサ−ビスを満喫できて
    社会的にも(社交やビジネスの)ニーズを完璧に満たす快適な住居は
    月額家賃200万以上の都心タワー賃貸にほかならないと思いますよ。

    あなたのおっしゃっていることは立地的にも(南麻布であろうが
    瀬田であろうが、南平台であろうが松涛であろうが)用地がない。
    新規に住むというのならそりゃ年に数件あるかどうかの取引でしょう。
    そういうものを「富裕層」というのはあまりに定義が狭すぎる。

    いまある用地を使ってセキュリティを高めて住んでいる事実があるという
    以外の説明になっていない。
    そもそもそういう世代は65歳以上のシニア。いまさら資産の組み換えなど
    考えていない。

  379. 395 匿名さん

    386さんの言うことで、結構納得ですね。
    >金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、
    >絶対にてばなさない。使わなければ人に貸す。
    賃貸相場を見てみると、品川、目黒、辺りでは集合住宅より、
    戸建ての方が安いのですね。 金持ち爺さんは、定期借家にして
    居座られないようにしてる。

    これはパリ、ニューヨークの金持ち老人がやっていることと同じだから、
    似たようなモデルが出てきたのかもしれません。

    借りる側としては、便利な所や割安に借りられて、資産リスク無し
    だから、引越しの手間を厭わなければ良い選択なのかもしれません。

  380. 396 匿名さん

    >地域自体安全な場所に

    無いんですなこれが。セコムもALSOKも20分で駆けつけはするけど
    そういう場所で20分で仕事を片付ける窃盗団が暗躍している。
    高級住宅地でなければ、こそ泥くらいしか出ない。
    治安が安全な場所は、大使館の内側か皇居くらいしかないのが現実。

  381. 397 周辺住民さん

    ここ読んでると、まず、思い描く家庭・家族像があって、そのための
    地所を考えるというより、「買える地所」「値上がりする物件」のこと
    だけ考えて、家庭や家族のことは考える間もなく、なんとなく独身
    続けるとか子なし夫婦続ける感じの人が多いように思います。

    でも多数の人にとっては、不動産って子育て終了までの箱でしかなくて、
    賃貸にせよ買うにせよ、総コストが安ければ、それでいいってこと
    ではないかと思います。

  382. 398 匿名さん

    >でも多数の人にとっては、不動産って子育て終了までの箱でしかなくて、

    子育ての25年などあっという間に終わる。
    30歳の時の子は55歳で巣立っていく。
    少子高齢化社会というのは、それから先の35年をどう生きるかという
    ことなのだ。

    都心居住は50代60代70代のシニアが、手じかにうまいものが食えて
    いい映画やいい買い物や芝居やコンサートにいけるからありがたいのだと
    思う。乳飲み子を抱えてビジネス街に出来たレストランに出入りして
    も気が気ではないだろう。子育て期には、それにふさわしい地域という
    ものがある。あるいは都心に親の家が近いなら別だ。


    堺屋太一が書いていたが、遺産をイタリア人は自分たち夫婦で使い切る。
    米国人は子供に残す。日本人だけは遺産を誰に残したいか未定という
    人が多いらしい。


    >賃貸にせよ買うにせよ、総コストが安ければ、それでいいってこと
    映画「幸せのちから」http://moviessearch.yahoo.co.jp/detail/tymv/id326148/
    は内容はたいしたことはないが、住む家のありがたさだけは痛感できる。

  383. 399 匿名さん

    389さんは、子育て期は郊外で、年を取ったら都心でというのが
    ベスト(ベター)ということでしょうか?
    でも、郊外を売って都心に住めるかどうか・・・

  384. 400 匿名さん

    >思い描く家庭・家族像があって、そのための地所を考える
    それができるほど、東京の生活はのどかなものではないでしょう。
    郊外のマンションや戸建ての販売キャンペーンには使える謳い文句
    かもしれません。
    しかし、首都圏は4200万人が住む広大な居住区域なのです。
    どこからどこまで探し歩こうと、そんな理想郷は見つかるものではない。
    コストの問題を抜きに思い描く家族像などにあった場所などみつけられない。

    山勘や多少の地縁で知った土地に住み着いて愛着を持ったらその地に
    マンションを買うというパターンが多かったのでは?

    全てを変えたのは、縦積み団地のタワーマンション。
    ゴミの煙突が目の前にあろうが、下水処理上のまん前であろうが
    夜景とレインボーブリッジと海が見えたらそれが最高?
    子育てとホテルライクはどう結びつくの?

    実は、結びつく。
    子供が育ったあともそこに住むのか、そこから住み替えるのかという
    重要な問題があるからだろう。

  385. 401 匿名さん

    >でも、郊外を売って都心に住めるかどうか・・・
    その通り。だからみなさん無理やり都心周辺に住んで、排気ガスの
    なかで子供を保育園に預けたりしている。
    駅ビルのパスタ屋で大声で泣き叫ぶ子供を
    あやしながらランチを掻きこんでいる30歳の愚かなママを
    周囲の客があきれて眺めていたりする。

  386. 402 匿名さん

    自分たちが住みたいと言うのもあるだろうけど、子どもを有名私立に
    通わせたいというのも理由として大きいのでは?

  387. 403 匿名さん

    マンションが高くて売れない→デベはやがて値段を下げる。

    と,本気で思ってる人がいるんですね。
    デベはあくまで利益優先。高い金出して土地買ったのに安売りするわけ無いでしょ。

    今後はあなたたち一般庶民が買える様に郊外に4-5000万ぐらいのマンションを作ってくれますよ。
    都心のマンションは金持ち対象です。2000-2004年みたいなことは2度と起こりません。
    待ってても都心は買えませんよ。

  388. 404 匿名さん

    頭が馬鹿なら無理な願い。大抵は男の子は母親の知能と父親の容姿を受け継いで生まれてくるものだ。
    都心に住むのは、むしろ都立高校、公立小学校の優秀な教育環境を享受できることのほうが大きい。
    庶民が、家に金をかけ子供に金をかけたら老後は破産するしかないよ。

  389. 405 匿名さん

    公立中学は駄目なの? 中学だけ私立ってあるかなあ・・・。
    それに現状、小学校からと、中学から私立の選択は東京がトップでは?
    なのでおのずと、公立に頭のいい層の率が低くなってしまうのが現状。

  390. 406 匿名さん

    403.同意!!
    ガソリン代が上がったのは原油価格の上昇のせいだと納得しても
    マンション価格が上がったのは土地価格の上昇のせいだと納得できない
    のが不思議だな。

    ガソリン代も、みんなが車に乗らなければ安くなる?
    ならないよ。タクシーもいれば、トラックもガソリンで動くんだ。
    マンションで売れなきゃ賃貸用に子会社に売ったり、それこそ
    ファンドの一棟売りとかに流れてきたんじゃないの。
    プロは失敗してもそれを素人に放出したりしないよ。
    それをやったら、業界他社の売り物まで被害が及ぶでしょ。
    そんなの、アパレルでも飲食でも商道徳の基本。

  391. 407 匿名さん

    公立中学はどこでも定員割れしてますよ。教師に対して生徒数少ない。

  392. 408 匿名さん

    >中学から私立の選択は東京がトップでは?
    それだけ(祖父の代から)裕福な家が多いってことです。

  393. 409 匿名さん

    都内でも商店街の子供はみんな中高は区立ですよ。
    中学までは区立で別に問題ないんじゃないの。
    区立高校は学区制がないから成績次第でどこでも通えるようだ。
    筑波大駒場とか国立だってあるし。
    高校からなら早稲田高等学院も慶応日吉もあるし

  394. 410 匿名さん

    ×区立高校
    ○都立高校

  395. 411 匿名さん

    麻布、開成は中学からだけど、印旛沼からでも通える
    しかし都立高校は、溝の口や市川からは絶対に通えない。
    東京のよいのは優秀な都立高校があって教育費が安くあがるという
    ことだと思うのだが。

  396. 412 匿名さん

    東京の公立小学校・中学校って、校庭がコンクリートだったり、
    プールがなかったりが多い。まあ私立もそういうところも多いが。

  397. 413 匿名さん

    話をスレタイに戻すと、藤巻さんの本を推奨したら笑われたので、水野和夫の本を
    読んでいる。はっきりいってこの人頭は藤巻さんより悪そうな気がした。
    レトリックが凝りすぎで話が回りくどい。一言で説明できることを
    4ページも費やして書いていたりする。

    『人々はなぜ、グローバル経済の本質を見誤るのか』日本経済新聞社2200円

    それによると、今後のわが国の景気回復には資産価格を上げていくしかない
    P204だそうだ。
    企業価値すなわち株価を上げるには給与を抑えて企業利潤の割合を高める。
    要するに、これからは株価不動産を持っていてその含み益で金を借りて使えという
    話らしい。

  398. 414 匿名さん

    つか、優秀な公立高校なら埼玉千葉にもむしろ割合として
    多いのでは? 逆に言えば優秀な私立が東京ほどないから。

  399. 415 匿名さん

    公立高校の話もうやめない?さいたまに優秀な公立高校が多いと23区のマンションは安くなるわけ?

  400. 416 サラリーマンさん

    まあ、別に高く売ろうがどうしようがデベの勝手。
    売れ残れば苦しむのはデベ自身だし。

    我々リーマンは自分のライフスタイルや転機に合わせて、買うかどうか判断すれば良いだけ。
    自己責任社会だから。

    ただ、郊外でも5000万?
    リーマンの所得は伸びないし、社会保障負担は増えるしで5000万の物件を買える層は減っていきそうだけど。
    少なくとも1馬力ではきついでしょうね。

  401. 417 サラリーマンさん

    >>413
    少なくとも株は下げまくりだね。
    しばらく下げ続けそう。
    サブプライム問題から始まり信用収縮問題にまで拡大してるし。

    不動産はどうなるのかね?
    株だけが下がり、不動産は上がるというシナリオは考えずらい。
    株も不動産も下降という可能性が高いように思う。

  402. 418 匿名さん

    雲行きが変わってきました。
    値上がり組もヒヤヒヤされているのでは???

  403. 419 匿名さん

    これからは、ワンクッション置くんだよ。
    つまり今まではマンションの頭金500万とか貯金したけど、これからは
    500万を運用して1000万にすることを考える。
    それを2馬力夫婦そろってやる。
    500万を株に投入するのが嫌なら、4000万の中古1LDKでも買って
    貸したらいい。坪単価220万なら60㎡。月20万で貸す。
    ローン12.7万、管理費等2万、税1万でキャッシュは5万残る。
    10年後に4000万で売れたら残債は2800万、経費控除後1000万残る

    そうやって10年後2000万を頭金にローンを組むか、親から2000万借りて
    ぎりぎりのローンを組むのがいいのか。

    >>417
    大局観無さすぎ。10月に何があるか思い出そう。

  404. 420 匿名はん

    >419
    運用がそんなにうまくいくかね?
    ただでさえ、日本人は株や投資が苦手な人種なのに。

  405. 421 匿名さん

    >>420
    若い人は株や、FXが詳しくても長期の投資の基本がわかっていない。
    株も不動産も真価の高いものを安値で買い長期に持ち続けることが重要。
    どう考えたって預貯金で資産が増える時代ではない。

    短期で増やそうと思うから失敗するんだよ。
    それと、努力や勉強は必要だ。あてづっぽうでうまくいくなら
    宝くじでも買うほうがいいだろう。

  406. 422 匿名さん

    >運用がそんなにうまくいくかね?
    うまくいくかね。ってあなた他人事じゃないんだから
    うまくいくために何が必要か必死こいて勉強するんださ。
    リスクは、評価してヘッジしてマネージするべきものだ。
    そのためにはリスクを想定して対応を考えておく。

    >ただでさえ、日本人は株や投資が苦手な人種なのに。
    ちがうよ。臆病で貯金好きなだけだが、ここまで低金利でも
    平気で貯金している愚かさが米国に付け込まれる。というか
    政府にもつけこまれて、国の借金の肩代わりを国民が担っている。
    その原因は「臆病・不勉強・受身」この3つ。

  407. 423 匿名さん

    水野和夫さんの本で役立つのは、もう政府に頼れない。
    政府が国民の利益を守れた時代は終わったというくだりだ。
    彼は帝国の時代・新中世の始まりと「誤解を招きそうなレトリック」
    で表現しているが。
    政府が言うのは
    「用意した。うまくやれ」

    ただし心を開いて、自分らしい生き方とは何かを考えていけば
    資産を作るというのはそれほど難しいことではない。
    といろんな人が書いているw

    会社勤めだって「オレにサラリーマンなんて勤まるだろうか」
    なんて言ってる暇なかんべ。会社入ったらとにかくやること
    一生懸命やって賢く成果を上げるように努力するだろう。
    投資も同じだと思うけどね。

  408. 424 匿名はん

    一部の人が投資がうまくいったとしても
    大半は損するんじゃない。
    長い歴史を見ても、投資に対して前向きというスタンスは
    なかなか難しいだろう。

  409. 425 匿名さん

    人生って
    自分がどう生きるか
    を考えるだけで精一杯だろ。大半がどうなるかまでわからないよ。

    確率論で生きるのはギャンブラーだけだよ。
    大半が不合格の入試だって大半が落とされる面接だって
    受けなきゃはじまらんだろうし、受けてきたんじゃないのかね。

    預金に対して前向きに生きるのもいいが、国も社会も保証して
    くれない。
    一つ教えると、とにかくこれから国民はジェットコースターに
    乗せられるんだそうだ。
    怖かったら目をつぶってつかまっているしかない。

    みんなを幸せにするのは、自民党でも民主党でも難しい。日銀の
    福ちゃんだって難しい。
    せめて自分が自分らしく生きるために主体性を持って資産を増やそうと
    思うこと。それでせめて家族を幸せにしてやろう。子孫にわずかでも
    遺産を残してやろうという志を持ったらどうかって話だ。

  410. 426 匿名さん

    失敗は誰でも怖い。
    会社の仕事だって失敗したときの対処が大事だろう。
    すぐに対応し非を認める。次に繰り返さない。
    でも失敗を恐れたらいい仕事はできない。失敗したときに
    カバーしてくれる味方を用意して仕事するんだと思うけど。

    前にも書いたけど『マネーの公理』
    ここに投資の大原則はすべて書いてあるよ。
    必要なのは、長いスタンスを持ちつつ失敗したらすばやく損切りする
    不動産は2割下がったら売る。株は15%下がったら売る。
    これがなかなか出来ない。
    損する人のパターンは似ている。仕事の出来ない人もよく似ている。
    言い訳ばかりでやろうとしない。やろうとしない自分が
    賢いと勘違いしている。そりゃダメだ。

  411. 427 サラリーマンさん

    >>419
    あなたを信じて、本日 株を買いました。
    10月に上がらなければ責任とってくれますよね?

    大局観のあるあなたならお見通しなんでしょ?

  412. 428 匿名さん

    そういう嫌味を書く暇に夕飯でも食べたら。

    人をからかうとか疑うとか偉そうだとか反感を持つ姿勢自体が
    あなたの閉ざされた心を象徴しているよ。

    ところで何を買ったの?地銀株(上位行)は今底値だと思うけどね。
    それと10月に何があるか君は気付いたのか?

    >10月に上がらなければ責任とってくれますよね?
    人を頼らず自分を頼れ

    >大局観のあるあなたならお見通しなんでしょ?
    そういう言い方しているからあなたは大人になれない。
    もっと心を開いて素直になったほうがいいよ。

  413. 429 匿名さん

    マンション買うにしろ、株を買うにしろどうして自分で信念持って
    行動できる人が少ないのかね。
    誰かのアドバイスが聞くのは金を払ったときだけだよ。
    無償の掲示板の書き込みに対してあなたは、何も払っていない。
    何も払っていないものにリターンを期待するのは卑しい行為だ。

    買ったなんて、時間外だから嘘に決まっているしいくらでも取り消せる

    くだらない書き込みはなんだか自分がバカにされたと思ったからか?

    だったら悪かったね。

  414. 430 匿名さん

    不動産を安く買って長く持つって、前の部分がもうできないのに、
    ただのいやみに聞こえてしまっているのではないかな?

  415. 431 441

    このサブプライムのお陰で、合従連衡が始まりますな。
    ケネディクスが増資したのも、これからの混乱に乗じて、まとめて買い漁るつもりなのだろう。
    皆さんが言うようにファンドがもう引き気味であれば、増資はしない。
    そしてこういうところが、賃料を積極的に引き上げていく。

  416. 432 匿名さん

    どうもここは貧民の妬みが多くて困るな

  417. 433 匿名さん

    >>428
    1000万を10年で2000万にするのって年利7%ぐらい。現状では結構難しい。

    でも10年間、家賃20万払ったら、2400万。

    5000万のマンションなら頭金1000万で2400万ローン払ったら、残り2500万ぐらい。10年分の管理費など入れても300万ぐらいでしょ。

    10年後に2000万の頭金で5000万のマンション買うのとどっちが得ですかね?

  418. 434 匿名さん

    家賃20万払うような人はたいてい家賃補助が結構付いているよ。
    家賃・管理費込みで16万くらいのところに、6万円くらい補助で
    10万以下で住む例が多いのでは?

  419. 435 匿名さん

    >>433
    物件の想定耐用年数と居住者の生存期間によるな。

  420. 436 匿名さん

    >>427
    大引け後の419の書き込みを見てどこで買ったんだね?
    ナイトマーケット?相対?
    ま、どっちにしろ適当な事を書くもんじゃないよ。
    一日待ってから書き込めばまだ信憑性あったのにねwww

    >>428
    低脳な釣り師に釣られるなってw
     
     
    日経の一面は年金資金の不動産市場参入でしたね。
    さて、不動産の投売りはまだかな〜。

  421. 437 匿名さん

    10月って郵政民営化??

    ところで、消費者が急な値上げについてこれないからマンションが今年中にも投売りって説、そりゃ在庫が溜まりまくって株価も大暴落しているような弱小デべなら金融機関に返済を迫られ投売りするのでしょうが、大手処は消費者がついてこなければ「じっくり待つ」スタンスでしょ。別に売行きが悪くても賃貸オフィスがしっかり稼いでくれる。中堅デべはそもそも再来期の用地が十分確保出来ていない(3月時点で住不は100%確保、藤和不は25%程度しか買えてない)。収益平準化の為販売長期化もやむなしという状況。

    ここで投売りを待ってる人って弱小デべの売れ残り物件が欲しいの?

  422. 438 匿名さん

    ↑ 違います。
    人より少しでも安く物件を購入したことを、人生の誇りにしたいだけの人間です。

  423. 439 匿名さん

    437さん、

    藤和不動産に関する記述ですが、何かIRにでも再来年分の用地取得が遅れているなどと書いてありましたか?25%という数字は何を根拠に出しましたか?もし具体的な根拠があれば教えて下さい。

    藤和を含め、準大手不動産各社も来年、再来年分の用地は100%取得済みで、3年先の最後の1/4年から半年分を現在仕込み中というのが、正しい認識だと思いますが。
    ごく小規模の未上場デベなどについては知りませんが。

    特に庇護する気はありませんが、いくら自由な書き込みの場でも、誤解を招く記述の場合は風説の流布にもなりかねず不適切と思いますので。

  424. 440 匿名さん


    437さん、

    おっしゃっている主旨を勘違いしていました。失礼しました。
    あくまで今年の3月末時点で見た、再来期(2010年3月期)のことをおっしゃっているのですね。そうであればおっしゃっている通りで正しいです。
    準大手でも、通常決算末で見て向こう2年間余り分の販売のためのマンション用地は確保しているので、おっしゃっている内容(1年と25%分しかないと思ってしまいました)が事実にそぐわないと勘違い致しました。お騒がせ致しました。

  425. 441 匿名さん

    それにしても、NY、日経すごいあれ方だね・・・

  426. 442 匿名さん

    マンション相場に影響出るよね。

  427. 443 匿名さん

    行き場の失った金が世界中の株式市場を嵐に巻き込んでいる。
    今後、ファンドマネジャー達はどこにポジション換えを行うのかが
    ポイントですね。債権、為替・・急激な円高。
    日本の不動産市場に一時的でもグローバルな投資資金が
    ポジションセットされたら、どうなるのでしょうね??

  428. 444 匿名さん

    ていうか、ここ1ヶ月で日本円ベースで日本の不動産を買った豪州、香港系のファンドは、為替だけで15%ぐらい含み益ができたんじゃない。
    その分、損をしているのが、日本人主婦FXプレイヤー。過去トレンドに乗って豪ドルを106円で買って大混乱ってとこでしょう。だいたい証券会社が高利回り外債を積極的に売り出すと、相場が反転するよね。

  429. 445 匿名さん

    442さん
    下がるという意味なのか、上がるという意味なのか??
    マンション相場に影響が出るって・・

  430. 446 匿名さん

    442だけどどうなるかは分からない・・・
    そんな事書いているうちに、16000円わちゃった!

    私「大変なことになってきた!」

    妻「そうよ。二宮君のことでしょう。えっ!違うの中井君のこと?」

    私「・・・・・株の大暴落が止まらない。」

    妻「えっー! じゃ、私何をすればいいの? とりあえずトイレットペー  パーでも買いに行った方がいいかしら。」

    私「・・・・いや。そのままテレビでゴシップ見ていてくれればいいよ」

    妻 「なんだ。 普段と変わらないじゃない。」

  431. 447 匿名さん

    誰かさん曰く、ここで株を買うべきなんでしょ。
    彼によると株に500万投資して1000万にすれば良いだけなんだから。
    10月には相場回復との予言もしてたし、資産を増やすチャンスだよ。

  432. 448 匿名さん

    いや、その彼は、言葉によると、先週か週初めにもう株・投資信託
    買っちゃったはずだよ。

  433. 449 匿名さん

    10月頃解散総選挙とかあるかな?
    それなら株価はあがるよね。

  434. 450 匿名さん

    >>448
    そうか。
    彼は学者みたいに偉そうに言ってたけど大した事ないね。
    含み損状態じゃん。
    彼こそが大局観無かったって事か。

  435. 451 物件比較中さん

    株ですが、

    いっぺんに買っちゃまずいけど、
    ま、打診買いをはじめていいレベルですね。

    持ち株一部売って、不動産でも買っとくかと思ってた人には
    明らかにマイナスですね。高額物件の足が鈍るでしょう。

    10年国債が1.6%台に戻ったのはちょっとすごいね。
    方や3ヶ月TIBORは一環して上げ続けて0.81%か。
    これだと、住宅ローン金利は上げ続けちゃうね。

  436. 452 匿名さん

    TIBORは06年初頭の高水準、長プラは05年の低水準。
    中小企業等は資金調達が大変ですね。景気に影響が出そうな状況に
    なってきましたね。

  437. 453 入居済み住民さん

    397です

    >子育ての25年などあっという間に終わる。
    >少子高齢化社会というのは、それから先の35年をどう生きるかという
    ことなのだ。

    そうですね。だからウチの場合は、家族が4人(子どもが二人)もいるのは、せいぜい25年なので、その間だけは、120平米は必要だなと。ある程度納得いく周辺環境で、25年雨風が凌げる場所であれば、それでいいと。セキュリティ、災害耐性、流動性から、マンションがいいかなと。

    まぁまぁの環境で、日当たりがよい一流デベの120平米のマンションが余裕をもって買えるのは、私には城南だけでした。(私は湾岸は趣味ではないので)2億円も家にもってかれるのは、今の私には過大なリスクと思いました。

    多分、教育には相当のお金をかける余地があると思います。住宅に過大なお金を縛り付けられて、いざというときに、金銭上の理由で教育に妥協をするのはつらいので、住居への投資はそこそこにしました。

    例えば、海外の名門大学は生活費も入れると、相当高くつきますから。

    子どもが巣立っていく頃には、少しは蓄財もできてると思います。25年後にマンションを売る際に、減価が5000万(年200万円)で済めばバンバンザイです。多分無理でしょうが。

    >都心居住は50代60代70代のシニアが、手じかにうまいものが食えて
    >いい映画やいい買い物や芝居やコンサートにいけるからありがたいのだと
    >思う。

    そうかもしれませんね。ただ私が年取ってまでせわしくて、若い人が沢山の東京にいたいかどうかは分かりません(東京育ちで故郷もないですが)でも、二人なら80平米もあればいいでしょうから、都心もチョイスには入ってくるでしょうが。50代なら都心もいいかもしれませんが、そもそも50代はシニアではないし、子どもも独立しません。

    70代になってまで、都心の新しい高級店に食事に行きたくなるか、ちょっと疑問です。湘南あたりに住んで、近所のなじみのおいしい小さい店に通うほうが、まだ想像つきます。

    子どもが独立したあとは、どちらかというと、海外か日本の数箇所に小さい住処をもって(借りて)東京にはときどき遊びに来るという感じをイメージします。家内は欧州大陸、私は米英に住んでおりましたので、海外のよさも少しは分かっています。

    日本は日本なりのいい点が沢山あるのですが、それが仇になって、日本にしか目がゆかないのが欠点だと思います。メディアも完全にお抱えジャーナリズムで、大事なことはほとんど海外メディアや外人の友人から入ってきます。

    今後いろんな意味でグローバル化が進む中では、東京に住むことによる不利益が拡大しないといいなと時折心配になります。

    東京の文化的な集積も今後進んでいくと思いますが、まだまだ国内偏重で物足りません。都市としての成熟が進まないと、東京の街の魅力は翳っていく気がします。

  438. 454 匿名さん

    >まぁまぁの環境で、日当たりがよい一流デベの120平米のマンションが余>裕をもって買えるのは、私には城南だけでした。(私は湾岸は趣味では>ないので)2億円も家にもってかれるのは、今の私には過大なリスクと思>いました。

    >多分、教育には相当のお金をかける余地があると思います。住宅に過大>なお金を縛り付けられて、いざというときに、金銭上の理由で教育に妥>協をするのはつらいので、住居への投資はそこそこにしました。

    ということは、買わなかったという意味ですよね?

    >子どもが巣立っていく頃には、少しは蓄財もできてると思います。25年>後にマンションを売る際に、減価が5000万(年200万円)で済めばバンバ>ンザイです。多分無理でしょうが。

    ん? 買ったんでしょうか?
    もうちょっと分かりやすくお願いできないでしょうか?

  439. 455 匿名さん

    日銀の政策金利が万が一、今月上げられなければ
    また住宅の価格が上がるんだろうな。

    今の市場では円高は利上げを織り込み済みでしょ。
    ここで利上げをしなければ、ますます円安に進む。

    そもそも日本企業の株価が高すぎる。円安で儲けてる
    だけだな。

  440. 456 匿名さん

    >>433
    レバレッジを考えていない。
    インカムとキャピタルのトータルを考えるべし。
    不動産が値上がりするリスクヘッジ(買えなくなる)に対しては
    賃貸不動産を買うのが一番。
    もし不動産が上がらないなら持ち続けてインカムゲインをねらう。
    下落するならフルローンでいくらでもマイホームが買える。

    >>436 サンキュー

    >>437
    郵貯の資金が株式市場に流れる。そのまえに買い場ができるのは
    それなりにいいことだ。

    後半は全く同感。

  441. 457 匿名さん

    >>453
    キミのような人を廊下トンビというんだよ。

  442. 458 匿名さん

    失礼457は>450 でした スマソ↑

  443. 459 匿名さん

    >>450
    大局観の意味のわからない人が若干いるのは本を読まないのと
    哲学がないからか。
    一年半年の流れが大局観ではない。
    20年40年のスパンで自分の将来ビジョンを考えるという意味。
    10年20年かわらないのは、わが国の財政赤字。
    少子高齢化の流れ。
    それが一極集中なのか資産インフレに動くのか。多すぎる円のベースマネー
    と信用創造の停滞は今後どう動くか。そういう話をしただけだ。

    何か書けばえらそうに上からモノを言うとしかとれない子が多いのは
    周りに年長者がいないからだろうか。

    23区のマンション価格と株式相場の動きはあまり関係ないよ。
    関係あるのは金利。
    8月の利上げはない。それどころかりそなをはじめ8月の長期金利の
    キャンペーンは凄まじい低金利だ。

    人の批判はいいから、だれかもう少しまともな論陣を張れる人はいないのかな。

  444. 460 匿名さん

    http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

    これ、販売価格5000万台だった気が・・

  445. 461 匿名

    思ったんですが、
    不動産価格って、なーんていい加減なんですか!
    1年で2-3割も値が上がるなんて。(資材の高騰って言っても、すでに仕込み済みだったわけですよね?)
    さらに、今は暴落の可能性が語られてるし…。

    秋発売の物件も価格未定のラッシュ。
    ようは、様子みて価格を決めようって事でしょ?
    この値付けのいい加減さが、需要をいっきに減らすような気がします。

    マンション価格の中身を、もっと情報公開すべきではないかな、と思いますが?

  446. 462 匿名さん

    >マンション価格の中身を、もっと情報公開すべきではないかな、と思いますが?

    最初にお断りしておきますが、私はデベではありません。(デブかといわれると否定しずらい
    ものを感じますが)

    マンション価格(新築)=仕入れ土地価格+ゼネコン発注工事費+企画・設計費+販売経費+利益

    でも、仕入れ土地価格は本マグロの価格と同じで「セリで決る」わけで
    いいマグロは銀座の金田中とか久兵衛が競り落とし、築地すし好あたりはそこそこのものを安く仕入れる。
    高級土地や大規模プロジェクトは大手が高値で競り落とし、中堅以下は千葉埼玉しか買えない。
    スーパーゼネコンは、大手さんの仕事ならお付き合いでとる。
    普通の中高層は中堅以下どこでもできる。
    価格の中身を公開しても意味はない。流通経費で中抜きされているわけではないからだ。
    というか建築工事費の見積もりチェックなど素人はできない。積算という分野は相応の専門
    技術なのだ。
    インスペクターを内覧に使うくらいなら、むしろ購入時に設計図閲覧や土地取得価格予想に
    使うべきだ。

    この万台は、過去10年以上問題視されてきて消費者契約法とかできた経緯があります。
    問題は、不動産販売会社は建築の専門家ではないし、建築インスペクターは不動産価格に
    うといというさまざまな問題がからんでいます。簡単ではないです。


    というか、価格の透明性を追求しても「相場もの」には意味が無い
    工業製品でも流通経路がいくつもあって選択可能なものでもない。

  447. 463 匿名さん

    >>461
    マンション販売は公益事業でもなければ、福祉事業でもない。
    価格が不透明なのは、薄型TVでも、BMWでも皆同じでしょう。
    工業製品には市場価格やメーカー希望小売価格があるけど
    一品ものの不動産には、そういう概念はない。
    売れるか売れないかと駆け引きで価格が決る。これは新築も中古も
    さほどかわらない。
    そういうものも世の中にあるということを納得しないとダメでしょう。
    文句いってそれじゃ価格はこうですと説明されても理解できないと思いますよ。

    デフレ世代は、消費者主導の市場というのが体になじんでいるから
    高いものは買わない。待てば安くなる。価格の透明性、説明責任
    みたいなものが一種神話になってしまっていますよね。
    株なんかも村上某みたいな理論株価を信奉する。

    でもものの真価というのは、価格とは別のところにあると思うのです。
    生きるとはモノの真価を見抜く目を磨くことかもしれませんよ。
    価格>>真価
    と思うなら買わなければいいだけです。
    欲しい 
    価値がある
    価格が妥当
    この3つは往々にして一致しないものです。

  448. 464 匿名さん

    >>462
    ×この万台は、
    ○この問題は、

  449. 465 匿名

    >>461
    マンション販売は公益事業でもなければ、福祉事業でもない。
    価格が不透明なのは、薄型TVでも、BMWでも皆同じでしょう。

    う〜ん、BMWの価値は車雑誌とか読めば普通に理解できるけど、
    5000万円で去年売ってたマンションが8000万円に値上がりするのは、どう考えたって理解不能では?

    公共事業じゃないっていっても、
    野菜やガソリンの値上げのスケールが違うわけだから、
    できるだけ値上げしないようにする企業努力も必要なのでは?

  450. 466 匿名さん

    >>356
    マルチ投稿はやめようよ。

    角部屋だし坪単価330万で売るのは別におかしくはない。
    仮に290万の元値としても7100万だと思うけどね。

    5900万なら坪単価240万だけど中住戸でも270万?の
    この物件でそれはありえないよ。

    それと、この売主「居住中」って書いてあるから個人でしょ。

    >できるだけ値上げしないようにする企業努力も必要なのでは?

    そういう企業もいますよ
    フージャースっていいます。

    築地の寿司屋は企業努力で安くうまい寿司を食わせるけど
    銀座の寿司屋は企業努力でどこよりりもいいネタを仕入れて
    固定客に売る。

    逆に、地価が下がった2000年頃、銀行みたいに公的資金の
    注入などなかったでしょうよ。大京も、藤和もみんなよその
    お世話になっているでしょう。

    勝手に暴利をむさぼっていると思うならあなたが買わないだけで
    いいでしょうよ。
    そういう供給構造の世界ではないんですよ。不動産というものは。

    たとえば、ホテル。
    定価があってないみたいなものでしょう。シーズン中は高く売って
    シーズンオフは安値で売る。飛行機だって前売りは安いでしょ。

    場所取りビジネスって売れるときにいっぱい稼いでうれないときに
    備えるものなのですよ。

  451. 467 匿名さん

    >>465

  452. 468 匿名さん

    4階だからこの価格は無理じゃない?
    買う人がいたらどんな人かなあ・・・

  453. 469 匿名さん

    461さんが言いたいのはデべの利益なんぞのために、
    長期ローン組むのがアホらしい、
    売り手市場になりつつある現状は高値掴みを助長させてる、ってことだと。
    ここのスレは高年収の方々が多いし、
    投資としてマンションを見てますけど、
    庶民は一生に一度か二度しかない買い物です。
    ここ最近は価格表すら出さないデべがありますし、
    上のレスで中古の部屋が出てるデべなんぞ、
    検討者の年収で価格表を変えてるって噂もあるくらいですから。

  454. 470 匿名

    マルチではありません。他の人の投稿例を参考にさせてもらっただけです。

    マンション価格は時価でオッケーって事なのですか?

    定価があってないような物事を当たり前に肯定するのは何故でしょう?
    なにげなく納得してる(させられてる?)矛盾に、疑問を持つべきでは?

  455. 471 匿名さん

    いいんだよ。誰がいくらで売ろうが自由だろう。
    世の中には、掛け値、指値もあるわけだし。

    個人が売っているのを公の掲示板でとやかく
    いうのは、金曜の新聞にも書いてあったように一種の「営業妨害」
    でしょうよ。

    たのむからスレタイに沿ったまともな話にもどしてよ。

  456. 472 匿名さん

    23区のマンション市場は、庶民が買わなくてもちゃんと動く。
    庶民は郊外にいくらでもリーズナブルが物件があるよ。

  457. 473 匿名さん

    銀行バブル崩壊も近し!!!

  458. 474 匿名さん

    23区って言っても足立とか安いでしょ。

  459. 475 匿名

    461です。

    言いたかった事は
    23区のマンション価格は、欲しい人がいっぱいいるから、
    これからも値上がりするという意見に対して、

    いくら時価って言っても常識的な範囲があるのでは?
    今の都心部の価格上昇は非常識でしょ?調子に乗り過ぎなんじゃないの?
    欲しいと思ってた人の気持ちも冷めてしまってますよ。
    って事でした。

    では。

  460. 476 元祖匿名はん

    不動産は希少性なり固有性なりがあると言われています。実際あります。

    しかし、今売られているマンション、隣りの部屋、隣りのマンション、
    エリア内の競合物件、既分譲、未分譲まで入れていくと、その個別性は
    かなり怪しくなってきます。デベ、設計、施工の組み合わせも。

    どなたかの投稿ではないですが、2月に竣工した物件が、3割、4割増しで
    半年後に築後未入居で出ていたとして、どう思うのかはまさに目利きなり
    真価の見極めなりが問われるとは思います。

    買える買えないも大事ですが、買う買わないも消費者の大切な判断です。

    アニヤのエコバッグを結局4つ仕入れ出来、身内友人にも配りましたが、
    ヤフオクで@3万で数並んで売られているのを見ますと、何だか悲哀に
    近いものを感じました。その感覚に今の都心マンションは若干近いです。

  461. 477 匿名さん

    だから常識的な価格の郊外に住みなさい。
    無理して都心に住むことはない。
    六本木ヒルズレジデンスの住民に調子に乗ってんじゃねえ
    と野次ってきたらどうですか?

  462. 478 匿名さん

    461さん
    日本は一応、自由主義経済社会です。
    規制がないかぎり、値段をいくらにするかは売り主の自由です。
    100円で仕入れた物を10万円で売ろうが自由です。
    詐欺でない限り。
    本当に非常識な価格なら売れないだけです。

    値段をいくらにするかは売り主の自由ですので、買う側は適切な値段か知識を身につけて買わなければいけません。

    私は、今の価格では購入は控えた方がいいと思ってます。

    今は、株価下落ですので逆に購入チャンスかと思っています。
    さらに下落して痛い目に会うかもしれません。
    自分の責任で買うだけです。
    株価を適切な価格にしない政府が悪いなどと言うつもりはありません。

  463. 479 匿名さん

    >>私は、今の価格では購入は控えた方がいいと思ってます。

    私もそう思っていますが、
    このスレ読んでいるとバブル時代を引合いに、
    「価格が戻りつつある」って認識の方が多いですよね。
    貧乏人は郊外へ、のような。
    一部には「これから郊外が上がる」って方もいるし・・・

    先のことはだれにも分かりませんが・・・

  464. 480 元祖匿名はん

    貧乏人(=カネのない人)は郊外へと言う台詞は、都心部にたまさか住む
    人間の嘲りが半分、残りの半分はデベの販売戦略の本音に他なりません。

    いずれにせよ、居住する当事者からすれば関係ない部外者の発言であり、
    判断は自らの手で行うべきと思料します。

  465. 481 匿名さん

    >>478さん

    法的には契約自由の原則ですから、ある意味そのとおりですが、現実はそんなに単純じゃないですよ。

    適正価格(市場価格等)から著しく乖離した価格で売買取引した場合、税務上の問題を避けられません。

    売主が不当に適正価格より安く売れば、差額分は買主に対する贈与(所得移転)とみなされ課税されますし、逆に、不当に適正価格より高く売れば、売主に対する贈与(所得移転)とみなされ課税されます。

    適正価格から著しく乖離した価格で売買取引すること自体は違法ではありませんが、上記のような税務上の問題が生じる(無駄な税金を払うハメになる)ため、常識と良識あるマトモな人たちはそのような事はしません。

    これくらいの常識はお持ちになるべきでしょうね。

  466. 482 匿名さん

    若干補足すれば、もしも法人間の取引であれば、利益操作や粉飾決算の疑いを持たれる恐れもあるため、まったく法的に問題がないとも言えません。

    更に云えば、本来の価値よりも不当に低い価格で売却して会社に損害を与えたと認定されると、背任罪や特別背任罪等に問われる可能性も否定できませんね。

    従って、適正価格から著しく乖離した価格で売買取引を行うことは、法令順守の観点からも、法的責任にまで及び得る大きな問題となる可能性が高いでしょう。

    この程度の常識をしっかりとわきまえて頂く必要があると思います。

  467. 483 匿名さん

    なんでも常識と言えれば楽ですね

  468. 484 匿名さん

    売主にせよ買主にせよ、会社に損害を与えたと判断された場合は、背任罪や特別背任罪のみならず、株主代表訴訟等の対象ともなり得るでしょう。

    よって、そんなことをするまともな人間はいないです。机上の空論はやめて頂きたい。

  469. 485 匿名さん

    法律に詳しい方に質問ですが、
    一度決定した分譲価格を値上げして売るのは違法ではないのでしょうか?
    また、本来価格表等で部屋の向きや階数で値段が変わるのは、
    一般的なマンションの常識ですが、
    残戸があるにもかかわらず、
    価格表すら出さない、またはごく一部の穴埋め価格表しか見せない売り方は、
    法律上、どうなのでしょう???

  470. 486 匿名さん

    今後の不動産価格の動向を予測する上で重要なのは、それが実需に基づく投資なのか、相場師による投機なのか、の見極めでしょう。

    前者であれば、多少価格が上がっても、実需がある限り買い進む人がいる訳で、購買力の限界点までは価格は上がる可能性があるでしょう。

    後者であれば、もはやマネーゲームの世界ですから、市場参加者の多数派がどちらに付くかで勝負が決まります。この場合、このスレでも顕著なように、強気派と弱気派の意見が錯綜・交錯しており、つまりそれがそのまま今後の市場動向に反映されます。強気派が存在する以上、一部のニッチ市場等では価格上昇が継続するかも知れませんが、弱気派も少なくないことから、それ以外の不動産の価格が下落する局面も出て来て不思議ではない状況、というのがまさに現状の実態でしょう。

    投機による相場変動は、自然現象や物理現象ではないため、客観的事実のみで予測することは不可能です。いわば、集団心理学の問題です。

  471. 487 物件比較中さん

    >>485さん、

    当方、決して専門家ではないので、間違っているかも知れませんが、常識的に考えて、そうした売り方自体に違法性があるとは考え難いですね。

    一度決定した分譲価格をその後値上げしてはいけないというルールはないのではないでしょうか? ただし、それが明らかに客寄せのための事実とは異なる価格(不当な顧客の誘引を目的とする不当表示)であったならば、場合によっては詐欺罪や、不当競争防止法違反等になるかも知れません。

    また、不動産販売業者としての説明義務等を怠っていると考えられる場合には、宅建業法違反の場合もあるかも知れません。

    あと、むしろ売れなくて値引きした場合には、値引き前に購入した買主から民法上の損害賠償請求対象として訴訟を起こされるケースがあるようですが、値上げした場合に、値上げ前の価格で購入した買主による訴訟になったケースはないと思われます。

  472. 488 匿名さん

    >>481
    いちいち訂正するのも馬鹿馬鹿しい幼稚な詭弁です。
    市場価格から乖離した取引の背後に贈与当の意図があるかどうかは
    売主の買主の相互関係によるものです。
    また、乖離の範囲も、3割程度で「乖離」とは呼ばない
    >>482
    は、我田引水。商取引の自由を、恣意的利益操作など特殊な
    『犯罪』を引き合いに貶めているだけだ。

    一度決定した販売価格を吊り上げたり引き下げたりして買主と売主間の
    訴訟になった例は、旧住宅公団の取手物件や多摩ニュータウン物件で
    いくつも判例がでています。
    原則、商取引の自由が認められ買主敗訴。
    >値上げ前の価格で購入した買主による訴訟になったケースはないと思われます。
    その通り。
    6時前に入った客が5000円ぽっきりなの、9時に入ったワシはなんで1万円なんや
    と怒るピンサロの客と同じ。

  473. 489 匿名さん

    世界中の投資先に余剰資金がながれこんで
    相場がつりあがってるのがまさに先月までだよ。
    今月に入ってアメリカの不動産バブルがパンクし、お金の流れの逆回転が
    始まったんで、まっさきに株が下げ為替が上がってる。
    日本の不動産もおかげで上げてきてたんだけど、これからは・・・・


    円安も世界的な株の上昇もREITによる土地の買いあさりも同じ事。
    世界は投資先を探してた。
    世界的に金がダブつきまくってたから、優良投資先でなくても投資した。
    さらに記録的な円安だから、海外から見れば日本の株も土地も激安だから買った。

    アメリカのバブルが崩壊するって事は、誰かがそこで損をするわけ。
    損を埋めるために株、商品、円キャリーの利益の確定、損切りをする。
    誰かがそれをすると相場が下がるので、他の人も利益の確定、損切りをする。
    そうやって相場が下落する。

    株、商品、円キャリーは流動性が高いから、すぐに手仕舞いできるけど、不動産はね・・・

  474. 490 匿名さん

    >No.474 by 匿名さん 2007/08/16(木) 22:05
    >23区って言っても足立とか安いでしょ。

    いくらいってもわからないのね。
    安いとは 真価>>価格
    であって、
    足立のマンションの真価>>足立のマンションの価格
    なら安いけど
    実際、足立のマンションの真価など理解できない人が
    価格の絶対額だけ見て安いっていっているんじゃねえの?

    安い=自分でも買える
    高い=自分では買えない

    価値がある=欲しい
    価値が無い=いらね

    この程度の基準じゃダメですよ。
    欲しいものが自分の力で買えるまで待つ以外の選択肢はない。

    今大事なのは、真価を見る目を養うこと
    自分の購入力を向上させる手段を講じること
    本当に23区が将来下がると信じるならその論拠を
    明確に持って強い意思で待ち続けること
    それができないなら、できるだけ価値のある郊外を買う

  475. 491 匿名さん

    >>489
    株と不動産は基本的に構造がちがいます。
    ①下がりはじめて損切りするのに少なくとも数ヶ月はかかる。
    ②空売りができない。
      実際は空売りにちかいビジネスはある。
      まず、投売り物件を見つけて手付けで抑えて
      買い手を捜す。買い手が高値で買ってくれたら同時決済で利益を得る。
     株の場合、下落基調ならまず損切りしてそこから空売り(売り方)に回る
     のが常道。
    ③不動産は、持っていて収益できるから(いってみれば配当性向の高い株
     のようなもの、マイホームは社員持ち株みたいなものだから)下がっても
     すぐに売らない。
     だから大やけどする。

  476. 492 匿名さん

    >>450
    >人の批判はいいから、だれかもう少しまともな論陣を張れる人はいないのかな
    そういう姿勢が叩かれる元だとなぜ気づかないのかな。
    上から目線で人を馬鹿にする態度が皆の反感を買ってるんだけど。
    あと、自分の主張には一貫性を持つべき。
    あなた、ずいぶん前から書いてる人だけど軸がぶれている気がする。
    後出しの評論家みたいな態度は改めるべき。

  477. 493 匿名さん

    >そういう姿勢が叩かれる元だとなぜ気づかないのかな。

    誰が、私を叩くんだ?叩かれる理由はないし、叩かれても平気だよ。
    叩くなら痛みを感じるように叩いてみなさい。

    ひとの批判しか書くこと無いのかなぁ?

  478. 494 匿名さん

    私はあなたから金を貰ってこれを書いているわけでもない。
    反論をせずに印象批判と表現の無礼だとか高慢さばかりの揚足をとって
    せっかくの論理の展開をあやふやにしているだけだ。
    ここには所得格差、年齢差、さまざまな人がいて書いているのではないのか。
    立場相応の物言いが許されていいと思うよ。嫌なら読まなきゃいい。
    だいたい、掲示板で気に食わないやつを「叩く」という文化が私には
    全く理解できないのだよ。

  479. 495 匿名さん

    >>491
    >株と不動産は基本的に構造がちがいます
    投資マネーがどう動くかの見方の違いに過ぎない。
    あなたの意見は投資してる奴に資金的余裕がある場合の見方。
    余裕があれば無理して不動産を売る必要は無いわな、確かに。
    あんたの言う通りだ。
    でも、資金的に余裕の無い奴はどうなるの?
    余裕の無い奴が増えてるよ。
    破綻や運用停止のファンドが出てるんだけど。
    倒産する会社も出てるんだけど。
    米国の話だから対岸の火事で関係ない人もいるでしょうが、今は投資マネーは世界中を舞台にしています。
    実際、ここの高値派は世界中の投資マネーを上がる根拠にしてましたよ。

  480. 496 匿名さん

    >全く理解できないのだよ。
    なら黙殺すべきだよ。
    反論もすべきではない。
    そうすりゃ、嵐は過ぎていくだろう。
    反論するからまた叩かれる。

  481. 497 法務関係者

    >485
    売買契約が成立していなければ、提示価格であり 値上げしようが
    値下げしようが、全く問題ありません。

    契約が成立していれば、契約の履行責任があるので、値段は変更は不可。

    契約の成立条件は、細かくなるので大まかに言えば、双方が合意の
    意思表明をし、重要事項説明が行われ、一部(手付け)でも対価の
    支払いがあった場合。

    但し、業界の関連として、手付け倍返しによるキャンセルは可能と
    思われます。 

    >市価と乖離した場合の税金問題
    理屈で税金問題はありますが、一般的には取り締まれないでしょう。
    税務査察があった時や、肉親間で不動産売買をした場合に、税務署は
    チェックしますが、不動産取引全般の妥当性をチェックなどは
    出来ませんよ。

    倒産の場合、競売物件、企業買収、バータ取引など、色々なケースで
    市価とは異なった価格での不動産取引は発生しています。
    そうしたものは、市価とは異なったマーケットであり、そのような
    取引自体を取り締まることは困難ですし、税務署も対応は困難です。
    (それだけの人が居ない)

  482. 498 匿名さん

    >上から目線で人を馬鹿にする態度が皆の反感を買ってるんだけど。

    反感を買うとどうだというのだ?私は自分の考えをまとめたいから
    自分が勉強したいから、反論を求めてここに書いているだけだ。
    礼儀作法は40年前に親に教えられてもう身につく余地はないから
    あなたがいくら繰り返して言っても無駄だ。
    何かルール違反があるなら削除依頼すればいいよ。

    管理人さんが判断する話だろう。それともあなた自身が管理さんなのか?

  483. 499 匿名さん

    >あなたの意見は投資してる奴に資金的余裕がある場合の見方。
    そうですね。
    投資をぎりぎりの資金でやるのは確かに問題外でしょう。
    資金に余裕があれば信用取引もできる。
    持ち株を損切りしたあとは売り方に回ってひたすら損を回収しようと
    するでしょうね。


    >でも、資金的に余裕の無い奴はどうなるの?
    ここは、自家用住宅のスレでしょう。株が下がるとローン払えなく
    なる人が出てくるのだろうか。


    >余裕の無い奴が増えてるよ。
    サブプライムのように日本の住宅ローンも返済不能が増えるとでも
    いいたいのかな?それはないでしょう。

    >破綻や運用停止のファンドが出てるんだけど。
    それが出てきても、日本の不動産が叩き売られる事態にならないよ。

    >倒産する会社も出てるんだけど。
    倒産する会社は過去のほうがずっと多い。私は経済産業省の人間でも
    ないからどうでもいい話だ。

    >今は投資マネーは世界中を舞台にしています。
    >実際、ここの高値派は世界中の投資マネーを上がる根拠にしてましたよ。
    私が言ってきたのは、日本の円のベースマネーの量。それが、日本国債・米国債や
    フレディマック・ファニーメイなどに流れて、少しもわが国経済の「信用創造」⇒
    マネーサプライの増加につながっていない点を指摘してきたつもり。
    海外ファンドが資産デフレの終止符を打ったのかもしれないが、今の都心地価の
    高騰は、ほとんど参加者がいなくなった観光地11時過ぎのストリップ小屋みたいな
    状況だろう。
    まっていたら、もう1ステージくらいおもしろいショーがあるのかもしれないが
    どうせ出てくるのは60過ぎたババぁの踊り子かもしれない。

  484. 500 匿名さん

    >あなたの意見は投資してる奴に資金的余裕がある場合の見方。
    そうですね。
    投資をぎりぎりの資金でやるのは確かに問題外でしょう。
    資金に余裕があれば信用取引もできる。
    持ち株を損切りしたあとは売り方に回ってひたすら損を回収しようと
    するでしょうね。


    >でも、資金的に余裕の無い奴はどうなるの?
    ここは、自家用住宅のスレでしょう。株が下がるとローン払えなく
    なる人が出てくるのだろうか。


    >余裕の無い奴が増えてるよ。
    サブプライムのように日本の住宅ローンも返済不能が増えるとでも
    いいたいのかな?それはないでしょう。

    >破綻や運用停止のファンドが出てるんだけど。
    それが出てきても、日本の不動産が叩き売られる事態にならないよ。

    >倒産する会社も出てるんだけど。
    倒産する会社は過去のほうがずっと多い。私は経済産業省の人間でも
    ないからどうでもいい話だ。

    >今は投資マネーは世界中を舞台にしています。
    >実際、ここの高値派は世界中の投資マネーを上がる根拠にしてましたよ。
    私が言ってきたのは、日本の円のベースマネーの量。それが、日本国債・米国債や
    フレディマック・ファニーメイなどに流れて、少しもわが国経済の「信用創造」⇒
    マネーサプライの増加につながっていない点を指摘してきたつもり。
    海外ファンドが資産デフレの終止符を打ったのかもしれないが、今の都心地価の
    高騰は、ほとんど参加者がいなくなった観光地11時過ぎのストリップ小屋みたいな
    状況だろう。
    まっていたら、もう1ステージくらいおもしろいショーがあるのかもしれないが
    どうせ出てくるのは60過ぎたババぁの踊り子さんだと思うよ。

  485. 501 匿名さん

    二重投稿になってしまいました。すみません。

    そうとわかっていたら最後の比喩はもっと上品にすればよかった(;;)

  486. 502 匿名さん

    必死すぎ(笑)

    「お金を貰ってる訳ではない」ってのが決め台詞なんだね(笑)
    みんな、金貰ってないよ。
    だから好き勝手書いて良いのはあなたに限らずだよ。

    批判されるのが嫌なら匿名掲示板なんて来ない方が自分の為だよ。
    批判されてもフーンって感じで華麗にスルー出来ないとさ 辛いよ。

    今後の相場の見方に差があるのは当然だし、人は人、私は私。

  487. 503 匿名さん

    高値で仕入れた土地に安値で建てたマンションをいくら持ち越した
    ところで買い手はつかない。
    そうなったら、売れ残りがでる。でても市場価格がいっきに下がるわけではない。

    ①一般市場に三割引で放出
      これはありえない。

      理由は明快
      坪単価300万の湾岸物件を210万で売ったら、210万の郊外物件が
      売れなくなる。デベは郊外でもビジネスをしている。
      首都圏の客は広域に回遊する回遊魚のようなものだ。
      埼玉の客は埼玉、都心周辺の客は都心周辺と固定していない。
    ②一棟まるごと賃貸
      一部分譲していたら、のこりを関連会社に一括して買い取らせる。
       企業向け、個人向け、外資向けなどせっせと店子をつけて5年くらい
      貸す。そこから先は空きの出た部屋から
      順に中古物件として市場に出す。

    ③売れ残りが少なければ、2割引ですべて買い取り業者に売る。
      買い取り業者がせっせと個別に売る。

  488. 504 匿名さん

    テーマが「23区新築マンションはいつ下がり始める」というタイトルのほうが
    「いつ」という時間軸を意識した分だけよかったのかもね。
    下がるという可能性についての論考という意味で、話が拡散しなくてすんだんじゃ
    ないのかな。

    価格動向・・・っていうと、現状を列記すれのもありだし、予測しなくても
    すんでしまうし、愚痴も悪態もOKみたいな荒れても仕方ないタイトルに
    なっている。

    何について語るのか。
    「はたして天井なのか、踊り場なのか。」
    という言葉には、横ばいという意味が了解されている感じだが。
    ここへきて、「何を語る」のかが曖昧になってきていないだろうか。

    地価動向なのか、マンション供給余地なのか、需要サイドの意識なのか。

  489. 505 匿名さん

    株については、15%ダウンの時点で売って、空売り参加か
    そろそろ、下がりすぎの優良株の買い出動に入ったほうがいい。

    ところで、みなさん本気でマンション買う気があるんだろうか。
    だったら、頭金をどうやっているの?まさか定期預金?
    500万くらいまとまったら、優良株と呼ばれるもの買っていたり
    しないか?流動資産、みなどういう形で持っているの?


    まさか、フルローンで23区新築マンション買いたいっていう話?

  490. 506 匿名さん

    本来的には、長年のデフレを脱却して、本来ありえない安値水準だった
    優良立地のマンション価格が上昇に転ずることは正常かつ望ましい流れだった。
    しかし、いかんせん上昇スピードが速すぎた。
    何事も急のつく動作は事故につながる。デベは自らマーケットを壊しかけている。

    中古も新築市場や路線価・公示価格(これらは遅行性が高くあてにならないのだが)
    につられて欲張った高値をつけてるが、全く売れず不動産サイトで長期間さらしものになっている。
    残念だが、新築完成在庫の状況等をみるに調整はそう遠くない時期にやってくるようだ。
    結局のところ、デベが欲を出しすぎたということ。

  491. 507 匿名さん

    >>506
    とはいえ、いくら在庫を抱えても、短プラ(都銀)は1.375%〜1.625%という状況で、完成在庫がいくら貯まっても「事故」や
    マーケットの破壊にはなっていない。

    なにしろマンションなど「青田売り」が世界に例の無い「博打・詐欺」商売だったわけで、完成売りを目指した「大京の元社長」の夢が現実になったと喜ぶべきだろう。

    契約してから高倉健さんや桜組のお兄さんにいちゃもんつけていただく
    前に、完成物件をじっくり見て手直しさせて値引きさせて買うのも楽しくないかね。

  492. 508 匿名さん

    デパートという業態が終焉したように、マンションデベロッパーという戦後高度経済
    成長のあだ花産業も「社会的存在価値」がなくなったのだと思う。

    住宅団地を作り続けた住宅公団が住宅都市整備公団、UR都市機構と
    名を変え、宅地開発、造成事業から手を引き、集合住宅分譲から手を引き
    賃貸事業からも手を引き、都市再開発事業、区画整理事業などの
    川上に回ったことで、公的供給義務としての住宅産業が求められていた時代は
    終わった。
    金融公庫にしろ公団にしろ国が支援して廉価な住宅を供給するスキームはもはや
    ありえないということだ。

    ちなみにデパートというのは、一部の「外商」が富裕層を囲い込み、安定売上げを
    確保するなかで、その「商品」を見に来る大衆が、来店して少しでもそれにちかい
    表象としての商材を購入するという『都市の消費の娯楽装置』だった。
    しかし、米国のメーシーズ、ブルーミングデールなどをモデルにした日本の百貨店
    業態は、米国が郊外型の大型SCの核として百貨店を置くモデルまでは追随できた
    が、以降は米国のようにナショナルフラッグの小売店舗を持たない弱さゆえに
    SCそのものが衰退し地方のSCのコアはGMS(大型スーパー)にとって変わられた。
    なにしろ日本の百貨店はハコだけで中身は、SCと少しもかわらない不動産業に
    成り果てた。
    ブランドショップのセールの手伝いを外商がやっているような体たらくでは、百貨店の
    独自性などどこにもない。

    同じように、マンションデベの独自性、存在価値というのは、いったいどこにあったのか
    という話だ。

    大衆=郊外団地、郊外建売・公団住宅
    マンション=自営業・賃貸の都心居住・一部の資産家

    これがそもそものドメインなわけで、いつのまにか都心周辺の「ホテルライク」な
    タワマン内廊下をベビーカーを押した船橋から引っ越してきたばかりの妊婦が
    闊歩する体たらくでは、マンションの高級感や独自性はどこにもない。

    今30代を中心にユーザが当惑するのは、所得階層にあわせて供給が明確だった
    はずの「マンション」が、垣根が外れたかのような印象をあたえ、そののちの
    やっぱり、ここから先は「招待状のあるお客様しか」・・・みたいないきなり階層
    差別営業に戻ったからだ。

    どっちが正しいかというと今のような状況なのだけど。

  493. 509 入居済み住民さん

    >454さま

    言葉足りずで大変失礼しました。
    城南に1億ちょいの物件を「買いました。」(今思えばかなり安いです)
    36坪ほどの東南角部屋です。

    子どもが巣立っていくまでは、とにかくスペースが必要と思いまして。
    2億円近くなってくると、今の私にはリスク過大ですが、1億ちょいなら
    まだ余裕があるかなとの判断です。

    家内は専業主婦ですし、私もサラリーマン(人様よりは頂いていますが)なので、

    青山や麻布の日当たりのよい120平米は諦めました。
    子育てが終わって、小さい物件でもよくなったら、また都心に移り住むかもしれません。(多分ないと思いますが)

    実際、新婚当初は神宮前に住んでおり、表参道まで歩いて2分くらいでしたが、
    あまりに勤め先が近すぎて、それはそれで、どうもなぁ、という感じもありました。

  494. 510 匿名さん

    外資、開業医、弁護士さまざまな職業で若くして3000万近い年収の人が
    いるのが都会の不思議なところで、
    4200万人という東京圏の集積を持ってすれば、高額所得者は数千人は
    確実にいるわけで
    それぞれに異なる価値観があって、マンション在庫の真価をそれぞれが
    それぞれに評価すれば、それなりに都心も都心周辺もいつのまにか売れて
    しまうといういうこと。

    安いか安くないかは価格の絶対値でなく、識別する目でしょう。
    真価>>価格なら、市場に必ず裁定者が現れます。
    そこが仕込んで、真価≒価格になるように売るでしょう。

    ですから、いくら急騰したとはいえ容易に下落にはむかいません。

  495. 511 匿名さん

    価格について話していると結局は、所得差や保有資産の差を浮き彫りに
    する話になっていく。
    これは当然のことで、需要、購買力、供給量の関数として価格があるからだ。
    つきつめていけば
    いつまで待てば年収700万で都心6区に新築マンションが
    買えますか?みたいな難題を考える話になってしまう。

    実際に23区内を電車で移動すると、その距離感がよくわかる。
    江戸川区は遠い。葛飾区はいまだに金町と青砥以外行ったことがない。
    足立区練馬区は埼玉県に編入すべきだ。板橋区は縦に長すぎる。
    電車に乗って窓を眺めてみる。どこの駅もすべて新築マンションだらけ。

    供給がなくてみんなが23区以外に住みたくないと思っていたら
    やはり価格は下がらないということだろう。

  496. 512 スレ主

    スレタイについてのご指摘ありましたが、
    逆にその1とその13が同じスレタイである必然性も時系列的にもないかと。
    実際その高値では買えない人、その高値では売れない物件もある。
    ただ、逆に一方的に下がるとか下げたいというような思惑や恣意性をも
    排除しているタイトルのつもりです。
    荒れる理由が当方にあれば反省しますが個人的には上から目線がどうだの
    言うのも言われるのも興味ありません。スレと全く関係ない話です。
    ごく普通にやり取りしてください。

  497. 513 匿名さん

    >>489さん

    >>295です
    激動の5日間が過ぎたのに
    このスレではデベの利益とか不毛な議論が続いていますね。
    下手すればドルの時代が終わるかもしれない(万が一ですが)
    終わりの始まり、そんな歴史に残る日々なのに


    私は投資はしておりませんので、すぐに直接影響はありませんが
    日本の不動産市場は全く読めない時代になったと思います。
    ただ港区一等地のバブルは早晩修正されるでしょうね。
    ANAホテルを2800億で買った外資が、ロックフェラービルを買った
    地所の二の舞になり日本資本に買い叩かれる日もいつか来るかもしれません。

  498. 514 追記

    >>506 さんの書き込みは、非常に的確だと思います。
    結局、供給サイドにマーケットに対する理念の欠片もないからです。

    マーケットに乗っかって儲ける事だけで頭がイッパイで、3年、5年後は
    後は野となれ山となれの、自分達で自分達の首を絞めかねない焦土作戦。
    学習能力はおろか、記憶能力も彼らにはないのでしょうか。

  499. 515 441

    いやー為替でこんなに儲かったことは過去に無いですな。
    そのかわり株でやられてますが。すごいですね最近。
    瞬間瞬間目が離せない歴史的展開。

  500. 516 匿名さん

    >>419の降臨希望

    2馬力がどの方向に向かったか聞きたい。

  501. 517 入居済み住民さん

    過去を見ても、円がドルやユーロに対して上がるときの方が、
    逆よりもかなり急なことが多いからね。1日に5円動くことははあまりないね。

    ドル円は112円でひとまず反転ですか、、、、
    04年に105円でアメリカの銀行口座にに送金したドル預金をひとまず引き上げるか
    考えてる間に、また微妙なレートに戻ってしまいましたね。

    Fxで数億稼ぐ人もいれば、数千万すってしまう人も
    出てくるでしょうね。証拠金取引の怖いところです。

  502. 518 匿名さん

    こんなに世界が混乱しているのに、トーシローが地価が上がるか
    下がるかなんてわかるわけがない

  503. 519 周辺住民さん

    >こんなに世界が混乱しているのに、トーシローが地価が上がるか
    >下がるかなんてわかるわけがない

    素人のレベルにもよりますが、そんなことはないと思いますよ。

    長期で見て、株は買いでしょう。でもアメリカはアンダーウェイトでいいでしょう。引き続き、新興国、東欧なんか中心に。下げれば押し目買い。
    不動産は、長期で見たら、買わなくていいでしょ。東京のオフィスビルへのエクスポージャを安く
    もてるならいいけど、今のREITはまだ高い。
    レジはアメリカも東京もロンドンも思いっきり売りだと思います。
    でも不動産って空売り難しいよね。できたらいいんだけど。

    短期の市場のブレは、長期投資家にとっては、またとないアクションの好機ではないかと思います。

  504. 520 匿名さん

    ホントだ。妄想と願望に満ち溢れてるね

  505. 521 匿名さん

    >>519
    そういう普段の常識が通用する局面ではないでしょ
    まあ怪我するのは勝手だけど

    何が起こっているのか
    何が始まるのか

    チャートが〜とか
    押し目で〜、髭が〜
    勝手のやってろって感じ

  506. 522 周辺住民さん

    相場を何年見てる方々かわかりませんが、
    9/11で売った人は相当取り戻すのに苦労したと思いますよ。
    絶好の買い場でしたよ。

    今回の相場の荒れ方が特別とか、歴史的とか全く思いませんよ。
    みなが悲観してるときに買わなきゃ、後追いにしかならない。

    米景気はしばらくだめでしょう。
    米英の不動産絡みの信用は収縮するでしょ。
    でもインドや中国はかまわず成長を続ける。
    日本はもともとダメ。政府が無能で、国力はひたすら右肩下がり。

    こんなときこそ大局観ですよ。

    ちなみに、サブプライムは低所得者層向け住宅ローンなんて
    思ってるようじゃ甘いですよ。ちゃんとデータを見て分析して
    ください。

  507. 523 ビギナーさん

    こういうときほど、普段の常識が大事なんだよね、、、、

    519は典型的な相場下手だね、、、

    香港も昔一日で10%下げたこととかあったもんな。今日は3%台だ。
    これくらいであわてんのは株1年生くらいだろ。

    それとも、全力の信用買いでも入れてたか、、、、
    ま、おとなしく早めにゲロっちまうことだな。

    いずれにせよ、こんなときこそ、大きな流れをはずすなよ!

  508. 524 匿名さん

    519 522

    言ってる事だいたいあってんじゃないの。
    アメリカはアンダーっていうか、ゼロ近辺でいいんでないの?
    アメリカの消費はしばらくだめでしょ。
    サブプライムって、別に低所得者だけじゃないもの。
    LTVが高めの案件とか、様々だものね。
    結構、景気にはきくでしょ。

    エマージングに入ってる投資マネーも、ちょっと引くだろうけど、
    それこそ、エマージングが調整したら思いっきり買いたいね。

  509. 525 匿名さん

    9・11は事故によるパニックじゃない?
    今回はシステムの崩壊だから
    今後どうなるかはホント不透明だと思うんだけどなー
    どんな見立てや推測も、丁半博打のどっちかに掛けてるだけじゃない?

    アメリカの失われた年が何年になるのか?
    なりふり構わず汚い手を使って速攻リカバー?
    でも実はとんでもないBAKA国民BAKA国家だったような気もするし
    どうなることやらわかりまへん

    >今回の相場の荒れ方が特別とか、歴史的とか全く思いませんよ。
    できれば理由を教えてください

  510. 526 匿名さん

    プロの不動産業者ですら、あの手この手で付加価値つけて、少しでも高く売れるようにしてるのに、不動産を転がすだけで儲けようなんて甘すぎる。せいぜい奇麗に使うくらいしかないよ。

  511. 527 匿名さん

    国債10年はもうちょっとで1.6%台割りそうだよ。
    TIBOR3ヶ月はやっぱりじりじり上がってる。0.82も間近だね。

    これはマンション動き完全にとまるだろうね。

    多分「当初金利固定型」への姿勢はやや慎重になるだろう。
    (サブプライムまんまだからね。このスキームが)

    で、住宅ローン金利は上がる。景気は怪しい。株は下がるときたら、
    もう高値で売り出したところなんか、どうやって価格変更をさりげなく
    切り出すかに頭捻らざるを得ないね。

    あらら、、、、

  512. 528 匿名さん



    マンションはどうなるの?

  513. 529 ビギナーさん

    523

    ちがった。
    521が相場知らずと書きたかった。
    夏**か。


    9/11って事故だっけ?
    あれこそ世界のパラダイム・シフトが起こって、一気に
    先行きの透明性が落ちた瞬間だったと理解しているが。
    9/11前の世界と後の世界は完全に違うよね、、、、、、

    日本人の世界観ってこんなものか?

    今回のはどこにでもある過剰流動性と信用供与の
    ディシプリンの緩みによる資産価格バブル崩壊でしょ。

    日本だけだよ15年かかったのは。数年で終わるよ。
    アメリカにも過去何度もあったし、
    ヨーロッパにだっていくつも例はあるよ。
    君らそんなことも知らないの?本気で??

    損切れば基本戻るんだよ。日本の銀行がいつまでも
    未練がましく責任とらなかっただけ。

    おれは9/11の方がはるかに大きいイベントだと思うよ。

  514. 530 匿名はん

    >525

    一年生ってゆうか、幼児だね。

  515. 531 匿名さん

    そうかなー
    世界観は変わったけど
    経済は経済って感じだったけど

    数年で終わるは終わるんだけど
    その先のマンション相場はどうなるの?
    参考に聞きたいな

  516. 532 匿名さん

    問題は、ヘッヂファンド(や個人--笑)のレバレッジのかかった
    取引がアンワインドされきるのがいつかという点を見極めるって
    ことだろうね。

    ここが株の買い場で、不動産の売り場というのは直感的には
    分かるし、かなりの確率で正しいはずだが、まだ、入り所が
    はっきりしない。

    おそらく数ヶ月かかるだろう。3ヶ月の期間分散で株を買い進めては
    どうだろうね?

  517. 533 匿名さん

    >>530
    相場にはいなかったけど
    20〜15年前の出来事も見てたよ
    慎重派過ぎるのかな俺
    なーんかあん時のデジャヴ感じるんだよね

  518. 534 匿名さん

    話をスレタイに戻すと、まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
    住宅金融推進機構のフラット35の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
    ものだということを確認しておきたい。
    プライムレートという言葉があるようにサブプライムローンとは、最優遇金利では
    ない与信の低い人の住宅ローンの証券化。証券化によるリスク分担の細分化が
    それを組み込んだファンドの破綻でなにやらわけのわからない市場の不安感に
    つながった。
    激動の5日間とかドルの終焉とか株屋の好きそうなフレーズが乱舞しているが
    悪いけどここは不動産、それも23区マンション新築価格板だ。
    米国がくしゃみをすれば日本が肺炎になるというアフォリズムは、三菱UFJ証券の
    水野和夫氏にいわせれば、「大きな物語の時代」の箴言であって今は、米国の
    インフレと貿易赤字、財政赤字を中国、日本が支えている構造。
    グローバル化の本質は、「帝国の時代」であって国境は意味がない。

    詳しい話は、水野氏の本を読んだほうが早い。
    株については、『マネーの公理』通り。
    船が沈み始めたら祈るな。飛び込め。

    ということで、昨日買値の15%減の時点でルール通り持っている株の半分を
    売った。手元にキャッシュが出来たことで、押し目買いの物色もできるし
    さらに下がれば20%減の時点で全部売る。

    株も不動産も買うのは簡単。売るのが一番難しい。
    女もそうだ。仲良くなるのは簡単だがどうやって別れるかだ。
    やばいと思ったらにげる。
    不動産もそうだが、深追いするとカスをつかむ。
    大局観だな。

    誰かが言っていたけど、余裕がないなら投資も、マンションも女も追うな。
    モテないだけじゃなく負担が大きい。

  519. 535 サラリーマンさん

    いわゆるクレジットサイクルの転換点。
    以上。

    サブプライムは、金額の規模も、GDPへのインパクトも、数ヶ月前には
    証券会社のレポートに載ってました、、、、、

    金融市場で際限なく繰り消される、サイクルのひとつと思います。
    相場張る人には、チャンスですよ。

    東京市場の90年代後半から竹中ショックころの方が
    きつかったよね、、、、、

  520. 536 匿名さん

    >>534
    ねえ、なんで痛いとかヤバイとかカスとかがわかるの?思い込み?いちど大損や大火傷して、再チャレンジに成功したならわかるけどさ。

  521. 537 サラリーマンさん

    534

    フラット35じゃ全然違うんだよね。サブプライムはフラットじゃないもの。
    問題はこれからサブプライムの金利がどーんと上がること。

    それから、公社ローン証券化商品の類似品をアメリカで探すとすれば、
    それこそファニーメイやジニーメイで、サブプライムは、一般
    銀行での融資だから、そこもちょっと違うよ。

    何より、日本のローンは、借り手のクレジットに関わらず、
    ほとんど同じ金利一本だが、アメリカでは、ちゃんと
    価格(金利)で調整してるところ。

    そういう意味では、日本のほうが怖い。

  522. 538 匿名さん

    なぜ、一度大損や大火傷しなくて、再チャレンジしてなくて成功してないって思うわけ?

  523. 539 匿名さん

    >>534
    >寸分違わぬものだということを確認しておきたい。
    公庫の融資は8割までだから、基本担保保全されてるし。
    120%とか出してたアメリカさんとは全く違うよ。

  524. 540 匿名さん

    住宅担保ローンの証券化という意味で、原理が同じという意味で書いた
    細かい訂正ありがとうね。

  525. 541 匿名さん

    536は書き手の属性にこだわる子だねまったく。

  526. 542 匿名さん

    536は批判でなく質問なのでしょうかね。

    >>536
    悪いが経験してないことを想像や思い込みで書けるほどあつかましくも
    若くも馬鹿でもないつもりだ。
    ただ、知識に関しては思い違いも多々ある。経験を思い違いはしないな。

    >>536
    は、ここの書き手がみんな30代でマンション買いそびれて、年収が650万の
    口だけ達者なサラリーマンばかりと勝手に思い込んでいるんだね。
    書いてある内容を普通に読めばいいんじゃないのかね。

    過去の不動産の損失◆000万。
    現在保有不動産合計1.◆億円弱
    離婚経験あり 現在妻あり 子供◆人 
    株売買経験◆000万
    いくら数字をあげても信じなきゃしょうがねぇよな。

    そこまで書き手の属性にこだわるなら本屋で本買ってよむべきだろう。
    著者の履歴が書かれた本だって真実が書かれてあるとは限らんけどね。

  527. 543 匿名さん

    >>534の前半の投稿があまりにも稚拙だから、後半を信じるに値せず疑われたんでしょ。研鑽あるのみですね。

  528. 544 匿名さん

    かしこまりました。頑張ります。
    こんどはばれないように分けて書きますね。

  529. 545 匿名さん

    でも、本気でそう思っていたけど教えてくれてありがとうね。
    ということは、米国のサブプライムの変動金利が今後も上がっていく
    ってことなの。ついでに聞くと、地価が下がって担保割れしても
    証券価格が下がれば、利回りが上がって普通に証券は流通していく
    よね。
    今回は、危機感から証券の流動性が一時的に消滅して破綻が生じた
    という理解でいいのですかね。

  530. 546 元祖匿名はん

    サブプライムもですが米国はホームエクイティローンなんて平気で出す。

    ローンの担保物件の評価が上がれば追加でローン出してくれるわけです。

    で、そんなローンを証券化したりする。そもそもリスクが高そうなものを

    再度シニアだメザニンだ劣後だ切って売る。

    またリスクの高いハイリターン商品が世に出て投資家にばら撒かれる。

    で、大本の不動産価値が下がって割れる。どかーんと派生的に壊滅。

    なぜだか、原発の想定震度の話を頭がよぎりました。

  531. 547 匿名さん

    ところで、マンションの支払い残金、引渡しまでのあいだ株で運用
    しちゃったりしてないですか?前回の購入で私は運用していました。
    配当金もらえて妙にうれしかった。

    みなさん今回ちゃんと損切りしたのかね。
    塩漬けにしたまま引渡しをむかえるなんて人いたりしたら可哀相な気がする。

  532. 548 匿名さん

    540

    ちょっと待った。
    ナンニモワカッテナイことをまず認めなさいよ。この板であなたより無知なひといないよ。

    どこが細かい訂正なんだか!
    kこの
    だって。だって

  533. 549 匿名さん

    そんなに怒るなよ。出て行って誤るから許してくれよ。ぼく。

  534. 550 匿名さん

    どこに出頭したらいいんだ?

  535. 551 匿名さん

    >>546さん

    住宅ローン組むと、低金利のカードローンがついてきた時代がありましたね。
    1984年に買った物件に根抵当で1500万まで4%のカードローンがついて
    きました。これはたいへんありがたい存在でしたね。
    そのマンション売らずに貸していたらいまだに4%で目的制限なしに1500万
    これはなんかうれしいですよね。
    いま住宅ローンでついてくるカードローンは、りそなが100万で5.8%が最低
    あとは200万で8%とかですね。
    もちろん目的指定の不動産担保ローンとかは金利がもう少し安い。
    三井住友 フリーローン(担保型)なんてのもあります。
    こういうのが銀行がリスク抱えてないで投資家に売っちゃうとこが、やばいと
    いうより投資家が損するだけだから、社会的には安全な気もするんですが
    どうでしょうかね。

  536. 552 匿名さん

    基本的にわからないのは、不動産の証券化 (エクィティ分)は、
    ノンリコースレンダーがSPVに貸したデットは不動産価格の限度で
    保証されている。
    エクィティの証券化分は市場に出回り投資家間で売買される。
    不動産利回りが下がれば証券価格が下がるわけで、実物不動産価格
    が下がるわけではない。
    逆に不動産価格が下落した時点では、エクィティの証券の価格も
    下がる。流動性も低下するが、配当利回りを元にそれ以下で売れば
    投資家損をするだけで経済的な崩落にはつながらない。

    今起こっているのは複雑なシステムのなかでの不安の発生であって
    信用不安というものと同じものなのかどうかということです。

  537. 553 元祖匿名はん

    そのエクイティ分までもが毀損するような事態が起こったら大変ですよね。

    アメリカの行き過ぎた金融商品って、出口重視で切り売りしすぎで、

    大元たどっていくと、そもそも、トランシェ切る前か、その前から

    既に危ないんじゃないのってのがあるようには今回通じて感じました。

    ヘッジファンドでもPEでもハゲタカへの天罰(天唾?)だけで済むかどうか。

  538. 554 匿名さん

    デットの証券化というのは、貸し手の追うリスクを複数の投資家に分散
    するわけで、そういうものを多く組み込んだファンドはハイリスクハイリターン
    というのはなんとなくわかります。
    しかし、デットの債権者がローン破綻すると、配当が出なくなって、土地を
    直接競売する仕組みになっているんですかね。
    そうじゃなくて、保証会社が間に入って債権を買い取ったりするんじゃないで
    しょうか。そういう抵当不動産をバルク買いする業者がいたりするんでしょう。
    サブプライムは、個人の消費過剰による財務破綻であってそれが地価下落
    に直接は結びつかないように思うのです。
    ゆるやかに、下落傾向を迎える程度に抑える仕組みだと思うのです。
    120%まで貸していても、地価下落が先に起こらない限り急激な破綻はない。

    不動産保有者の経済破綻=地価下落というのが、1980年代の米国の
    不動産不況だったわけで、その歯止めとして保有者の破綻が地価下落に
    連動しにくくしたのが「証券化」の仕組みなのではないでしょうか。

  539. 555 匿名さん

    個々の金融商品、ことにヘッジファンドなど、複雑なシステムほどどこかに欺瞞が
    ひそんでいそうな気がします。そういうものが破綻するのはかまわないけど
    連鎖的影響はどこまで及ぶのでしょう。
    そもそもサブプライムローンの証券化って総額何万ドルのボリュームなんだろう。
    金利が上がって破綻するって、そんなの昔の公庫のステップ返済みたいなもので
    判っていて貸していたりする。
    たしかにどうしようもない人にまで貸して貸した途端に証券化して貸し手が
    投資家にケツ拭かせるってのはあるみたいだけど、それって実際どの程度の
    ボリュームなんでしょうね。

  540. 556 匿名さん

    なんかわからんけど機関投資家もろもろに、サブプライム問題がいい材料に
    使われているような気がしてならないですけど考えすぎですかね。
    シティバンクなんて8月キャンペーンとかわざとらしく動いてるし。

    大元はマネーの過剰流動性。とにかくお金というのは消えるものでなく
    動くものだと思うのです。為替レートを介して損得が国家間で生じて
    物の価格の変動や賃金や資産価格の変動でマネーを流動に濃淡
    が生じる。どこからどこで大きな金が動くか見ているのが一番大事な気がします。

    10月1日は郵政民営化の日ですよ・・・という意味不明なTVCFを流したのと
    株価が暴落し始めたのは全く同じ時期。
    株は安いですが、郵政が10月に民営化しますからね。忘れないでね。

    郵便貯金の残高っていったい何10兆円あるんでしょうね。
    それをまた国債買って運用するんですかね。

  541. 557 匿名さん

    こんにちは、この板で最も無知な540です
    反省してレポート書きました。読んでくらさい。

    http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20070319mh09.htm
    サブプライムローンの融資残高は約1兆3000億ドルだが
    サブプライムの延滞率は、06年10〜12月期には13・3%に上昇。
    06年12月以降、サブプライムを手がけていた中小ローン会社約20社が
    経営破たんした。今月13日には取引銀行から融資打ち切りを通告された
    大手のニューセンチュリー・フィナンシャルがニューヨーク証券取引所で
    上場廃止になった。
    購入後に住宅が値上がりすれば、担保価値が高まって、サブプライム
    より金利の低い「プライムローン」に借り換えできる。

     ところが、米金融当局が金融の引き締めに転じて金利が上昇したことも
    あり、住宅価格の上昇にブレーキがかかった。06年10〜12月期は
    5・9%の上昇にとどまり、都市によってはマイナスに転じた。

    結局、ここで米国の住宅景気が低迷すれば、確かに一気に景気が冷え込む
    シナリオも考えられるが、米国地価は地域によって上昇下降がまちまちで
    サブプライムローンの滞納率の高い地域は押しなべて地価の低迷する
    言い換えればローン総額の安い地域なのだ。
    ここで、ふたたび日本が為替介入して米国債をあきれるほど買って
    邦銀がファニーメイやフレディマックをばんばん買えば、米国の住宅地価は
    まだまだ上がる可能性がある。
    郵政公社の資産の大半は日本国債 だが、日本株も買うだろうしフレディマック
    も買うのではないだろうか。
    その口実として200万人に及ぶサブプライムローンの破綻者救済という
    日米の厚い信頼関係が再構築されるのだ。

  542. 558 匿名さん

    固定金利とはいえ、80%とはいえ、地価が40%も下がって担保割れして
    誰もデッドの債権買わなくなった時点で住宅金融推進公社の事業は
    破綻するのではないか。
    逆に言えば、国策としても持ち家施策の最後の砦住宅金融推進公社は
    死守しないといけない。よって地価は上昇しないといけない。

    日米運命共同体。サブプライム問題が片付いたらまた地方で外資の不動産
    投資がはじまりそうな気もする。

  543. 559 匿名さん

    いかん。また無知といわれる。今は公庫でも90%まで貸す。

  544. 560 匿名さん

    419=522=534=540のはずなんだけど、また主張が変わってるね。
    コロコロ変えるのは良くないよ。

    419で主張していた事と今、彼が書いている事を見ると同一内容とは思えない。

    大局観という言葉が好きらしいから文章見れば同一人物と解ります。

    結局、皆のが正しいという事。

  545. 561 匿名さん

    540はいくらなんでも酷すぎるね。サブプライムローンの証券化とフラット35の証券化が寸分違わぬと確認したい。。。。。痛すぎる。もう書き込むなよ何も。

  546. 562 法務関係者

    >557さん
    レポートは興味深いのですが、
    スレタイから、どんどん離れていってますよ〜

  547. 563 匿名さん

    >痛すぎる。もう書き込むなよ何も。

    励ましのお言葉痛み入ります。書き込むなといわれるともっともっと掻きこんでみたくなります。敬具

  548. 564 匿名さん

    大局観が大事という主張だけは一環しているつもりでごんす。

    一貫していないと書いちゃいけないのかね。

  549. 565 匿名さん

    ここでは、気が付いた事象、移り変わる状況変化なかでさまざまなものの見方
    考え方をつれずれなるままにアノニマスな立場で書くから読んでおもしろいし
    たまには啓発されたりあきれ返ったりして楽しめるのではないでしょうか。

    天気予報と同じで毎回状況にあわせていろんなこと言ってみるってんでいいんじゃ
    ないのかな。
    私的には、都心は天井23区高止まり。大阪、名古屋、福岡、仙台くらいは
    いまから若干上がるような気がしています。

    日本経済として資産価格の緩やかなインフレに持ち込むこと以外に
    最大多数が幸福になる道はないと信じています。

    べつにエラソーに他人を説教する意思は毛頭ないし、みなさんも掲示板ごときで
    説教されたと勘違いして腹をたてたり不愉快になったりすると損ですから
    そういう人はよもやいないと思いますけどお気をつけください。
    株が下がったせいか夏休みの中学生なのか知らないけど最近妙に
    気が短い人が多く出没してますですよね。
    それから123=154=・・・
    なんたらって、2ちゃんのサブ管理人みたいな真似はやめませんかね。
    あたっていても不愉快それこそ外れていたりすればなお不愉快なだけで
    議論の発展に役にたたない。

  550. 566 匿名さん

    確かに結果的にあっという間に、比較的円高水準になったことで、10月以降、民営化郵政が日本国債に比べて金利の高い米国債をタップリ買う環境が整ったようにも思えるよね。
    その踏み台になったのが、①米国不動産を高利貸しで借りて高値掴みした米国低所得者層とその危険な債権をお化粧で誤魔化してファンドに包み買わされた②ファンド購入者。
    そして、ついでに強制清算させられた③日本人主婦FXプレイヤー。
    ①と③はそもそも自業自得のような気がするが、あわれな②が誰でどの程度ヤバイのかが問題なわけだよね。
    でも②に売りつけている方は、結構、確信犯なんじゃないの。

  551. 567 匿名さん

    540は金融に無知というこに加えて自分がどれだけ恥知らずかが決定的に分かってない。

    他の人間とのレベルの差がわからないほど分かってない。

    でも、どうしてもはやりの言葉、専門用語を使って知ったかぶりしたい。

    この人、ちょっと前の「大学教授」さんそっくりなんだが、、、、、、

    わかってなさ加減の突き抜け方が尋常じゃないよな。

    あと100年くらい勉強してから戻ってこい。

  552. 568 匿名さん

    >>295です
    帰ってきたら釣れた釣れた大漁だいや失礼

    私は素人なんで市井の感覚として今回の出来事は
    どうも良くあるクランチじゃないような気がしていますがね
    専門家の方は意外と楽観視しているのかな
    最新の金融工学は素人にはワケ解らないですが
    当事者も、もう何がなんだか解らないんじゃないですか?
    本当に頭のいい人が作ったのこれ?って感じです
    与信という概念から飛びすぎてる

    911の話が出てましたが、手法は以外だったとはいえ
    ああ、来るべきものが来たなという感覚だった私の個人的感想です
    ちなみに今ではアメリカのどこかの都市で核が炸裂しても驚きません
    そんな時代です今は

  553. 569 匿名さん

    「せんじつめれば、悪口雑言みんな買いそびれた腹いせだろ。
    こんなとこに何書いても喜ばれないし、ウケもしないからやめたほうがいい。」
    「そうはいっても、私の方針は成功体験を分かち合って少しでも多くの人が
    経験を役立ててほしいと思うから。それに、不動産の動向を語ること自体が
     好きだし」
    「知識だけで金儲けできない見本みたいなやつらの**みたいな場所に
    なってきたんじゃないのかね。」

    「もっと心を大きくオープンにしていかないと運も金も入ってこない。
    これは、23区のマンション価格を下げる上でもっとも重要な
    心構えかもしれないと思う。」

    「高いから買えないのではなくて、心が狭いからチャンスロつかみそこねた猜疑心が強いから幸運を逃すんだと思うよ。そういう人が多い中で何かを語っても自慢話か,妄想か、人を馬鹿にする目的で書いているとしかとられないよ。」
    「みんな、一工夫すれば都心周辺でマンションを手に入れる手段はあるんだけどね」
    「具体的にどうするんだ」
    「複数で共有名義で都心マンションの1LDKを買うっていうのはどうだ?」
    「セカンドハウスとして住むだけじゃ意味ないね。」
    「住みたい人が出資分を割り引いて家賃を払う。住みたい人がいなければ賃貸」
    「なんか、『肩ごしの恋人』のドラマの影響じゃないのか」
    「だめかね」
    「くだらねー。うせろとか書かれるだけだよ。この板もそういうネット亡者みたいな
     心を閉ざした人の巣になりつつあるからね。彼らは自分が面白くないとその憂さばらしに
     他人に罵声をあびせて気を晴らしたつもりなのさ。」
    「うざいとか、痛いとか・・・日本語じゃないけどね。言葉は結果的に自分の運気を下げるよ。」
    「そういう説教じみたことは言うなよ」
    「別にいいけど、ムキになって人を批判する人ってきっと何かにおびえている可哀相な人なんだろう。人を攻撃していないと自分が守れないのだろうね。」

  554. 570 匿名

    472さん。

    23区のマンションは庶民が買わなくてもちゃんと動くという事ですが、

    ちゃんと動く=値上がり続けるという事ですか?

    住居である以上、
    購入者(=庶民)心理が、価格に与える影響は無視できないのでは?

    それとやたらと郊外を勧める人に言いたいのですが、
    仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。

    元々、都心に住んでる人間や、仕事柄都心に住まざるをえない人間にとって、
    景気に応じて、ある程度の上昇はしかたないとしても、
    このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが?

    住居は生活していく上での必須アイテムであり、
    ブランドバッグや株とは違うのでは?

  555. 571 匿名さん

    このスレって「毒男が・・・語るスレ」という例の有名スレッドに似てきたね。
    あれは全部創作だったらしいが
    こういう空気になってくると、買った人間が書き込めるような空気でなくなってくる。
    議論のための議論なら、コロシアムに以降したほうがいい。
    内廊下vs外廊下なんて結構K1みたいな格闘技の面白さがある。
    ここは、なんだか発言の批判や人格否定ばかりでどうしようもないじゃないか。

    正論で23区は下がるべきだというのは、語る分には気持ちいいが
    それで現実が変わるわけではない。

  556. 572 441

    >>569さん

    私は貴兄のことが好きですので、是非今後もお書きください。

  557. 573 匿名さん

    俺は匿名の環境下でさえ、明らかな知ったかぶりをしてしまったことを認めさしない
    のは問題だと思うし、正しい知識をやんわり大人しく教えてくれた人には真摯に礼を言うべきだったと思う。
    他の人が書き込み見て不快になってる事実もまじめにうけとめるべきだろう。
    読んでると全部自己正当化とごまかしばかりで、これでは知識も見識もある人が可愛そうだ。
    ここは大人しか来ないんだからせめてそのくらいの分別は示してもらいたい。
    以上俺なりの540観。

  558. 574 匿名さん

    ここは当面540観を語るスレになりました

    472です

    >ちゃんと動く=値上がり続けるという事ですか?
    そうです。

    >購入者(=庶民)心理が、価格に与える影響は無視できないのでは?
    エルメスのバーキンは庶民も買っていますが、価格は上がるばかりで安く
    なりません。BMWも所得600万の人が乗っていますが全然安くなりません。

    >仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。
    賃貸マンションがあるってことを理解してくださいね。都営住宅も清掃局の宿舎も
    消防宿舎も公務員宿舎もありますよ。それは。なんで賃貸だめなの?

    >このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが?
    オレに言っても仕方ないだろ。オレが上げてるとでもいいたいの?

    >住居は生活していく上での必須アイテムであり、
    そこが大きな違い。だったら築30年の中古でもワンルームでもガマンして買いなさい。

    >ブランドバッグや株とは違うのでは?
    そういうふうになってしまったという事実を書いたまで。それがいいとか悪いとか
    いってもどうにもならんでしょ。

  559. 575 匿名さん

    今回のサブプライムローン関連の問題については、日本国内の不動産の買い手にとって、直接影響を及ぼす(銀行ローンが組めなくなる、ローン支払い原資となる給与が減る)ようなことにはすぐにはつながらないので、たまたま、株で負け、FXで損したことで、投資マインドが下がった一部人々が過度に反応していると見るべきで、ちょっと反応しすぎかと思います。
    一方、世界の不動産との比較でいうと、上がりに上がって、かつホームエクイティローンとかまでついて、担保がバリバリに水面上にまででてきてるような90年の日本のような状況は、米国、英国、豪州では起きているようだが、今の日本では起きていないので、今回の一連の混乱が、即、金融機関の不動産融資焦げ付き、強制執行による不動産の安値売却とはならないのではないでしょうか。

  560. 576 購入検討中さん

    >確かに結果的にあっという間に、比較的円高水準になったことで、10月以降、民営化郵政が日本国債に比べて金利の高い米国債をタップリ買う環境が整ったようにも思えるよね。

    またまた意味不明。乏しいネタで、訳の分からない持論を強引に押し付けるのがはやっているのか、、、、、

    まず、民営化前と後で、そんなにドラスティックにポートの中身を
    変える可能性は極めて低いよ。素人であってもそれくらいすぐ分かる。

    負債が日本円預金なんだから、資産側も日本国内金利をかせぐ資産でないとだめでしょう。長短ミスマッチは継続するが。

    少なくとも、急に株を買い込んだり、円投して米国債を買い始める合理性はないね。しかも、金利差は縮まる方向に行く。金利為替パリティが長期ではまずます働くと仮定すれば、為替変動も外国債を買いに行く理由にはならないだろう。

    トレーディングコストも無視できない。

    ちなみに②の主体がやはり不明なのだが、、、、
    ファンド運用者は、ファンドの運用成績でフィーが決まるので、ファンドの買い手と運命はほぼ同じ。また、ファンドの投資先など、ヘッジファンドなら詳細なディスクロージャーなんかないだろう。

    サブプライムCDOレベル(つまりファンド運用者が把握してるレベル)なら、結構詳細な、アンダーライイングアセットの属性は分かるだろうが。

    さ、540早く謝れよ。

  561. 578 サラリーマンさん

    >575

    サブプライム問題は、まず、米消費・景気の悪化が一番大きな論点。
    これが世界不況の引き金になる。一部の新興国を除き、先進国の低成長
    経済は、成長率がかなりゼロに近づいてくる。

    次に、投資マネー全体の収縮。LTCM破綻の際も、意外なところが発端となって、ロシア債がふっとんだ。サブプライムが、世界のリスク許容度を下げさせて、世界中の資産価格調整が進む懸念。

    特に、不動産の値上がりを織り込んだクレジット供与への反省と、クレジット・スプレッドの拡大は進むだろう。

    そういう点では、確かに、米国ほどの直接的なインパクトはないまでも、「与信管理能力が世界一劣る」ことが世界中に広く知られている日本の銀行にも疑念が抱かれて仕方がない。

    加えて、日本では、サブプライムよろしく、金利が上がっていく当初固定金利(しかも最初に大きな金利優遇あり)の「行きはよいよい」ローンが大半。

    企業融資が伸びない中で、銀行は住宅ローン獲得にやっきになっているし。

    不動産融資焦げ付き、強制執行による不動産の安値売却までには時間はややかかろうが、市場はその前にそういった状況を織り込みに行くもの。

    銀行としてはそれを回避するため、抑制的な融資姿勢をとらざるを得ない。不動産価格は上昇の大きなエンジンが今止まったと見ていいだろう。

  562. 587 販売関係者さん

    いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
    でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは
    散見される。

    この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。

    他者からは抜け駆け!と言われるでしょうが、しょうがない。
    ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
    高い仕入れ値の土地を抱えた(多くはマンション専業)デベは
    にっちもさっちも行かなくなる。

    金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。
    最後は投売りと。

    一方、住友などはここ数年の買い足してきた安めの簿価の土地在庫がままある。(三菱は完全にアウト!だが)この辺は、回り見ながら、ゆっくり下げてくるでしょう。

  563. 588 匿名さん

    希望的観測にすぎない。
    マンション価格は
    ①供給があってなりたつ。
    ②需要が細っても供給が減れば価格は落ちない
    ③23区マンションは生活必需品でなくてぜいたく品

    ①供給は、地主の土地売却意向が全く減衰している。大きな流れで
      土地持ちはインフレ懸念を予測。そりゃそうだ、13年デフレでまたぞろ
      デフレなら日本沈没だ。2%程度でも地価が上がっていくなら売りたがらない
      実際知人のブローカが転業を考えるほど売り物がない。
    ②売り渋りでなくて、需要が細っている。需要は時間の関数だから時間を
      かければ売れる。土地代も建設費も借入金の金利が1.6%程度なら
      100億の仕事で6割売れたら40億の借入金が残るが金利は6400万/年
      一部屋売れたら利払いは出来る。販売の人件費をへらせば全然平気な額だ。
      もう完璧にデベは持久戦の構え。
    ③23区の中でも真価<<価格の典型は足立区、そういう意味では価格は低いが
      決して安い買い物ではない。
      もはや、23区全体が「ぜいたく品」価格になってきている。

  564. 589 匿名さん

    今、もうもうからない場所で物件仕込んでないと思うけど。
    それから、市川とか美しの森とかちゃんと売れているんから、もう23区で
    小型の物件しか出てこないいんですけど
    完成在庫など、そのまま社員寮の名目で保有したり買い取り業者に
    おろしたりでいくらでも市場価格に見えないように処分できるんだってば

    下がるというのなら、具体的にどこのどの物件を指していっているのかね。
    中堅デベはすでに買ってしまった千葉埼玉をいかに売るかしか考えていない。
    仮に下がるなら23区より郊外が最初でしょうよ。
    今郊外が下がったって言う事実がどこにあるの?

  565. 590 匿名さん

    >>587
    ここまでくると下がれ下がれの怨念だよな。もっと頭のいい奴かと思ったが

  566. 591 販売関係者さん

    588さん

    退場してないね、まだ。意味不明さが際立ってるもの。

    ぜいたく品ですか?あなたにとって?
    よく分からないお話で。安倍君の美しい国なみだね。
    定義しなさいよぜいたく品を。

    一流デベでもない限り、不動産デベが1.6%で借り入れ起こせるわけないやね。
    利払いと、それに見合うように「一戸売れたら」っていう金の勘定の仕方も意味不明。こどもの小遣い帳じゃあるまいし。土地の買収資金・建設資金が必要になる時点から、物件売却の期間は長いんだよ。マンションのマージンがただでさえ悪化してんのに、金利上昇は大痛手。キャッシュ・フローと収支は別なことも認識すべし。

    売れないから困ってるところに、販売のの人件費減らせばいいからってのも
    分からない。そもそもそう簡単に切れないからこそ人件費は、「固定費」
    なんだが。減らすなら、変動費だろう。一般管理費関係の。

  567. 592 近所をよく知る人

    中小デベは完全に息の根止まったね。
    最近売り込みの電話がしつけーしつけー。

  568. 593 匿名

    570です。

    472さん
    返答ありがとうございました。

    後半は、472さんではなく、
    郊外物件をやたらすすめる人に言ったのです。
    誤解されたようですね。

    さて、
    去年500万円で売っていたBMWが、
    今年になって仕様も落ちて、小さくなって、700万円に値上がりしたら、
    たいていの人は納得できないんじゃないですか?

    今年の都心物件価格の値上がりぶりは、そのくらい激しいのでは?と思うのですよ。
    (これも別に472さんに言ってるんじゃないですよ)

    金余りなどで、需給のバランスが大きく壊れたのですから、
    これから先、その反動は無視できないと思いますよ。

  569. 594 匿名さん

    >いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
    郊外の完成在庫はいくらでも積みあがっているよ。>でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは散見される。
    それは、一般市場に出ないで処理できる量でしょう。
    もう、23区マンション市場など本気でやりたがっているデベはいません。
    再開発でURの仕切りで進んでいる駅前くらいのもの。
    しこりといってもせいぜい合計2000戸もいかないでしょうよ。
    次の年全く供給をとめたらいけらでもはけますよ。

    >この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。
    次って何?豊洲の住友?どうですかね。私は強気でいくと思いますよ。


    >他者からは抜け駆け!と言われるでしょうが、しょうがない。
    そんなこと誰も言わない。言われたのは2002年のWコンや港南
    物件。この業界、抜けがけ以外に儲ける道はない。相互牽制で
    共同売主とかやる。
    安売りで売り抜けようが、誰も何もいわないでしょう。
    業界の課題は「時間稼ぎ」
    退職者を待って早く人を管理会社にシフトしたい。マンション以外の
    領域でもっと収益を上げたい。高額所得者の購入層を時間をかけて
    囲い込みたい。PMでプロの人材を育てたい。

    >ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
    そりゃ郊外の話。どこの23区で調達やってるんだろう?

    >高い仕入れ値の土地を抱えた(多くはマンション専業)デベは
    >金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。

    にっちもさっちも行かなくなる。
    そんなの今に始まったことじゃない。更地なら東急にいくらでもあるよ。
    着工しなきゃいいわけよ。固定資産税など駐車場で十分稼げるから。

    >最後は投売りと。
    土地を?そんなやつはいない。着工しちゃっても売れそうもないとみたら
    23区なら賃貸にんげられる。城東ならワンルームに変更
    城南ならコンパクトファミリーむけ60㎡2LDK

  570. 595 匿名さん

    自分の知らない領域はいくらでも思い込みを書いていいわけね。
    よくわかったよ。経理屋さん。
    >>591

    元祖匿名さんにかわってあなたがスレ主なのかね。退場って
    そういう権限あるのならオレにもいわせろ

    業界の知識もないのに勝手な思い込み書くのは同罪じゃないの

  571. 596 匿名さん

    >まだ。意味不明さが際立ってるもの。
    君に文章理解力がないだけだろ。

    >ぜいたく品ですか?あなたにとって?
    マーケティングの用語に、コモディティ商品とライフスタイル商品という
    区分がある。
    キミが知らないだけだ。

    >よく分からないお話で。安倍君の美しい国なみだね。
    >定義しなさいよぜいたく品を。
    若造!!口の聞き方に気をつけろ。

    >一流デベでもない限り、不動産デベが1.6%で借り入れ起こせるわけないやね。
    23区はほとんど1.5流以上がやってるよ。フージャースだっていくらで資金調達
    してるか知ってるのか?
    知らないで変なこというと恥ずかしいよ。キミの親の顔などみたくもないが


    >売れないから困ってるところに、販売のの人件費減らせばいいからってのも
    本当に在庫のある現場いったことあるの?
    こういう理屈っぽいやつが最後まで不動産買わないで社宅住まいなんだよ。
    そういう話は掲示板に書かないでカミサンか彼女の前で語りなさい。
    どうせ言い訳よって思われるだけだけど、まぁ下がるというのなら
    ずばり聞いちゃうけど
    いつから下がりはじめて、2003年水準になるのはいつごろなのかね。

  572. 597 匿名さん

    ずばり聞いちゃうけど
    いつから下がりはじめて、2003年水準になるのはいつごろなのかね。

    答えが無いのはどうしたのかな?

    >>591
    2005年以降23区の優良土地仕入れは入札主体に変わったのは知っての
    通りだ。入札はなにも公共土地に限らず、民間でもやる。
    ネットでも入札報告書のコピーが出回ったこともあるが、簡単にいうと
    財閥系デベは130、マンション専業大手デベは118、中堅・電鉄系が100
    というような価格差が出るのは
    ①事業利益規模の大きさ
    ②調達金利の差異
    ③抱えている顧客(会員登録数)
    ④販売会社のオペレーション能力

    こういう結果ほとんどが、大手デベがプライムレートで資金調達した
    物件が売れ残っているわけだ。住友不動産をみればわかるだろう。
    企業体質もあるけど利益率も業界トップなんだよ。
    強気はだてに強気じゃない。いくらあんたが、待ったところで相手はめげない

    一方先にめげるのは、資金調達も企業規模小さい郊外物件扱っている
    建設系マンションデベかもね。ただ値引きは郊外から始まるけど
    都心には波及しない。
    23区で撤去工事している物件を見てまわってもほとんどが小規模
    賃貸かワンルームだよ。来年販売開始は、数少ない超都心物件か
    大***さま御用達の1LDKばかりだと思うよ。

    これから先の動きって、ちょうど1999年から1995年さらに1992年くらい
    をたどるような感じだと思う。
    供給がなくても業界は死なない。
    なぜかって、この業界ほど人員定着率の悪い業界はない。歩合給で
    絞っていけば人は勝手にやめていく。デベ本体の人員数は大手でも
    準大手でもそれほどかわらない。
    転職したら、仲介や建売業者やワンルームテレアポなど流れる先は
    無数にあるんだよ。大手は管理会社が今人手不足だし。
    あんたに売らなくても飯の種はいくらでもあるみたいだぞ。

  573. 598 匿名さん

    何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド(ここ以外だと、広尾GFスレとか)で警告し続けて来た者です。

    私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

    サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

    サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

    よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで10−20兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

    本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

    本スレ参加者の中には、たとえREITの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。REITが下がればREITをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、REIT経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

    市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ(あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば)当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

    こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので(これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが)、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

  574. 599 匿名さん

    いい人が出てきたね。論陣を張るってこういうことだ。
    こういう人に不逞のやからとか言われると結構うれしくなってしまう。
    ちょっとじっくり読ませてくださいな。

  575. 600 匿名さん

    >>598
    面白いねぇ。手の込んだ狼少年だね。外資が引き上げて実物不動産が売られても、それは主に銀座や表参道の高額な商業物件やホテルでしょう。
    彼らはサブプライムという自分の投資の失敗で資金を引き上げるけど
    それを安く買う主体が必ずいるはずでしょう。
    なにしろ華僑だってジャパンマネーだってじゃぶじゃぶ過剰流動性を
    保っている。

  576. 601 匿名さん

    外資中心にこれまで日本の不動産市場に注ぎ込まれた10−20兆円もの資金を埋め合わせるだけの投資家は、日本にはいませんよ。たぶんアジアごときにもいない。

    日本の株式市場だって、今や出来高の60−70%は外国人(主に白人)投資家の時代。日本の自称富裕層といった人たちの資金力は、青目金融機関や証券会社が世界中の投資家からかき集めて来ていた資金力と比べれば、ゴミ同然。

    しかも、わが国の自称富裕層どもの中には、無茶してやんちゃして背伸びして多額の借金してまで不動産投資してる愚かな輩も少なくないし、今回の株暴落とかでその資産内容や資金力等が相当低下してる(つまり大損ぶっこいてる)こと確実だから、そんな奴等がガンガン新規不動産投資するよな余裕は到底ないし、そんな奴等には銀行はもうお金なんて貸さないよ。むしろ、自称富裕層とかの個人素人投資家どもを貸付金回収で追い立てること必至。

  577. 602 匿名さん

    机上の空論でなくてさ。実際東京の地価がまた下がるっていう話だと、
    2003年に底値で都心物件買ったおいらは、これを今売っておけばもういちど
    安い価格で買い戻せるって話かい?
    おいおい悪い話じゃないよな。
    下がる論者は、雨が降るっていう天気予報と同じで、いつから降るか言わないと
    価値がないね。

    で、じっさい世の中またデフレ不況に戻る訳か。それに対して金利を下げようもない
    わが国はどうすんのさ。
    また量的緩和で、邦銀が米国債やフレディマック買うのかね。くだらないねぇ。
    そこまで馬鹿かね。日本人は。

  578. 603 南無妙法蓮華経

    祗園精舎の鐘の声

    諸行無常の響きあり

    娑羅双樹の花の色

    盛者必衰の理をあらはす

    おごれる人も久しからず

    唯春の夜の夢のごとし

    たけき者も遂にはほろびぬ

    偏に風の前の塵に同じ

  579. 604 匿名さん

    602の論拠は、単に、これまで日本経済を苦しめたデフレ経済の轍を、二度と再び踏むはずがない、といったことのようだけど、もちろん、再びデフレ経済にしたい、なんて人はめったにいないんだよ。
    でもね、経済ってね、デフレにしたくないと思えばならずに済む、というほど単純明快なものじゃないんだよ。だから、日本でも、これまでデフレ克服に、ながーい年月を要したんだよ、わかるかい、ぼうや。

  580. 605 匿名さん

    >10−20兆円もの資金を埋め合わせるだけの投資家は
    お父さん。家計部門の金融資産は確か1500兆円あったんじゃなかったけか?
    それに、外資が10兆円引っ込めようが、投資というのは、ビルや街として
    形をそこに生んでいるわけで、ビルごとこわしてもって帰るわけじゃない。
    ロックフェラーセンターを三菱地所が買って、売って、それでロックフェラー
    センターはかわらない。
    今の不動産投資は最初の段階で投資資金を回収するタイプだから
    現物の20兆円が寝ていてそれがよっこらしょと引き上げるわけではないだろう。
    すでにいろいろリスク転嫁されてもういろんなところに分散されてわけわかんない
    んじゃないの。20兆円の金は十分リターンを得て、とっくのむかしに回収されて
    新興国に回っているって話じゃなかったけ?

  581. 606 匿名さん

    まあ、とにかく、株価がこれだけ下がれば、ほとんどの連中が損してるわけで、逆資産効果が顕在化するのは、むしろ当たり前。

    株価がガンガン下がってるのに、不動産価格がガンガン上がるなんて経済は、世界広しと云えども、決してこの世には存在しないよ。

  582. 607 匿名さん

    悲観論者はいつでも賢そうに見えるけど悲観論者が
    なにか行動を起こした例を私はしらない。
    彼らは悲観論は立派でもだから何をするべきかわかってない

    いいから、何をすべきなのか。あなたはそこまで断言して
    自分は何をこれからするのか言ってみてよ。

  583. 608 匿名さん

    楽観論者は、ここまで市場が荒れて大損こいたら、結局のところ、悲観論者にいちゃもん付けるくらいしか、ストレス解消方法がないのが、現実。

  584. 609 匿名さん

    暴騰した物件は下がるでしょ
    都心で20%UP位の物件がどう動くかが気になるのよ
    個人的には

    郊外MS死亡郊外&高値仕込みデベ死亡は
    間違いないと思う

  585. 610 匿名さん

    これだけ世界的に市場が荒れ、信用収縮が起きている状況に鑑みれば、いまは多くの投資家がそうしているように、静かに情勢の成り行きを見守るしかないでしょう。

    必要もないのに焦って資産売却する必要もないし、かといって山っ気だして逆張りで買い進む必要もない、ただ、静かに嵐が過ぎ去るのを待つ、これが短期的利益を目指す雑魚「投機家」ではなく、長期的視点で大局感を持って事に当たる泰然自若たる真の「投資家」としての気構え・心構えでしょう。

  586. 611 匿名さん

    株価と地価は連動しないよ。
    だいたい日経平均が7000円だったのはいつだ?
    そのとき地価は今の何分の一だったってぇの。

    株価が下がったってみんな株実際いくら持ってるのさ。
    オレなんか15%下がって半分売ったけどまだ20%まで下がるまで
    半分持ってるけどね。
    月曜日含み損が20%超えたらうるだけだ。
    全体で17.5%の損だけど、そこから反発するんじゃないかって
    思ってるよ。

    それとさ、地価って実物が売られないと下がらないのよ。
    土地保有者やマンション保有者が売らなくちゃいけない事態
    ってのはさ。ローンが払えなくなる事態以外にないのよ。
    テナントがいたり自分に収入があるうちは誰も売らない
    相場が安くなろうが高くなろうが関係ないのよ。

  587. 612 匿名さん

    >>607
    早くEXITしてポジション下げろってことじゃないの?

  588. 613 匿名さん

    >>610
    そういう意味では旧価格で実需でMS買って
    住んでるぶんにはなーんも関係ないよね

    このスレ的には新新価格に手を出すかどうかで
    悶々としてる人が多いから
    どなたか救いの手を

  589. 614 匿名さん

    ここの議論参加者は、雑魚投機家ばかりのようで、残念ですね。

    いわゆるデイトレーダーとかの類、虚しい孤独なギャンブラーですね。

    大局感がないから、ちょっとした市場の動きに過敏に反応する。

    資産や資金に余裕がないから、ポジションの取り方に四苦八苦する。

    そんな雑魚投機家ばかりの世の中になっては、日本の未来は暗いです。

    しょせん、市場のアービトラージで一儲けしようなんて輩は、

    何ら真の付加価値を生み出さない、市場の寄生虫以外の何者でもないです。

  590. 615 匿名さん

    >株価がこれだけ下がれば、ほとんどの連中が損してるわけで、逆資産効果が顕在化するのは、むしろ当たり前。

    同じこと以前書いて笑われたけど。多くの投資家は3日目に損切り終えて売り方に
    まわっているんだよ。とにかく10%安ならそこで売って20%安まで持っていく。
    相場が暴落するたびに損かぶる投資家なんていないでしょう。
    実際損切り終えたあと相場が下がり続けると妙にうれしくなる。
    買えなかった株がここまで下がってきた。おーよしよしってなもんですよ。

    わたしゃ信用取引はやってないけど、儲ける人はいつでも儲ける。
    下落したらすぐ売る。
    不動産も2割下がったら売るよ。でもオレのマンションすでに買値の25%上がって
    いるから当面売らなくていいってことだよな。

  591. 616 匿名さん

    614
    激しく同意です。
    不動産のスレなのに、長期視点がまるでない。投資といえば売り抜ける
    みたいな勘違い投資家もどきが多い。その通りなんですよ
    なんとか言ってやってください。

    底値でマイホーム買ったオレがなんでエクジット考えて老後の備えの
    借家まで売却せんといかんのよ。わけわからん。

  592. 617 匿名さん

    615さんは、典型的な雑魚投機家だねえ。

    しかも、市場の本質も理解していない。

    株価が下がり続ければ、当然、損失が発生するんですよ。

    いつか値上がりするかも知れない株式の価格が下がるのを喜ぶ人はいるでしょうが、それはその株式を保有していない場合の話。

    空売りして儲ける人がいても、それで損する人が必ず存在するのが市場の原理。

    株価下落時にすべての人が一律・一様に損する訳ではないのは事実だが、全体としては価値が減少する以上、必ず損する。それを喜ぶのは、やはり短期的視点の雑魚投機家の卑しくさもしい根性ゆえのこと。

  593. 618 匿名さん

    このすれは、互いの投資根性の卑しさをののしりあうスレに変わりました。

    それはいいけど、下がるって言う人はいつごろからどこまで下がるか
    しっかり書いてほしんだよね。

  594. 619 匿名さん

    上がるって云う人も、いつごろからどこまで上がるか しっかり書いてほしんだよねw

  595. 620 匿名さん

    下がりそうだ、うれしいな
    なのか、さがりそうだからお前の住んでるマンション売れなのか
    下がりそうだからデベは早く在庫安値で叩き売れか

    何が結論なのさ?

  596. 621 匿名さん

    610に記載のとおりです。これが結論。

  597. 622 匿名はん

    東京オリンピックの一年前が売り抜け最終だと思ってます。

    東京オリンピックがなければ、もっと前倒しになりますけど。

  598. 623 匿名はん

    値上がりするのも含めてマンション保有の優位性、
    −主に賃貸と比較しての−
    が語られてきたわけで、
    値上がりしない、下落ということになれば、
    保有のメリットはほとんどないでしょう。

    かつて土地家屋に価値があったのは、そこに畑を作り居を構え、
    累代そこを守り抜く、「一所懸命」の時代であって、
    辞令一枚で西へ東へ、10年すんでも愛着もなく、
    話題のオシャレな土地に住み替えたい、
    そういう現代においては、マンションを買うなら、
    貸して純益の出るようなものでなければ意味がない。

    そういう文脈から、賃貸料でペイしないような物件は、
    今後ますます淘汰、価格低下していかざるを得ないでしょう。

  599. 624 匿名さん

    >534

    >まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
    >住宅金融推進機構のフラット35の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
    >ものだということを確認しておきたい。


    >540

    >住宅担保ローンの証券化という意味で、原理が同じという意味で書いた
    >細かい訂正ありがとうね。

    ???
    「わが国」とか「住宅金融推進機構」とか、仰々しい言葉がならんでるけど、
    同じなのは、住宅ローン証券化ってとこだけじゃないの??
    肝心のローンの質が全く違うのでは?
    ピントがズレてないですか?

    寸分たがわぬどころか、この二つは好対照なくらい別物では?
    とても「証券化」の原理が同じという意味で書いたとはどうしても読めないよ。
    しかも、証券化自体は何の問題でもないでしょ。

    なんなの、この人は???
    完全な誤魔化しじゃないの、これって。

  600. 625 申込予定さん

    >まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
    >住宅金融推進機構のフラット35の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
    >ものだということを確認しておきたい。


    なんすか、これ?

  601. 626 匿名さん

    ちょっといい間違えただけだだよ。ほんと謝らせたいのね


    すません。間違ってました深く追求しないでください。言いたいことが
    別にあったんだけど・・・忘れたよ ごめん。

  602. 627 購入検討中さん

    下がり始めは、場所によるけど、年末から来春にかけて
    下げ止まるのには15年くらいはかかるんじゃないでしょうか?

    下げ止まると、不動産はぱっと手が引きますから。
    安いと分かっていても、更に下げると思えば、あまり
    買う人が出てこないのは、皆さんご周知の通り。

    国債10年の2%超え&安定
    銀行の貸出態度の変化
    レジの賃料停滞の明確化
    街づくり三法による、郊外のSCとの抱き合わせによる
    マンション開発ができなくなり、二束三文の農地からいきなり
    そこそこの地価に、という延べ棒商法が行き詰る
    株価の低位安定で、富裕者層の手が止まる
    デベは大手は、在庫をそろーそろーと急落しないように
    出し続ける。需要は先高感消失からつきてゆかず、高額の
    良部屋ほど売れ残る。(この現象はすでに広く見られる)
    レジ専門REITが思ったより組成されない(資金の出し手が渋くなる)
    改めて、構造問題がマスコミや国際経済機関に取り上げられる
    (人口動態、閉鎖性、地震への脆弱性、成長地域から取り残される)

  603. 628 匿名さん

    >>598さん

    それでもって今回の株安はどこまでいくと予想されますか?

    14000円

    12000円

    もっといくわけですか?

  604. 629 いつか買いたいさん

    >625


    笑える。何これ。
    解説したいんだったら、ちょっとくぐらい調べてからにしたらいいのに、、、、
    ネットは怖いね、、、、

  605. 630 匿名さん

    怖いのは粘着するおまえ

    あーあお前ら同一人物か。性格悪すぎだぞ。

    言いたかったのは、デットの証券化である以上、地価が下落したら不良債権化する
    点においては、日本のフラット35の証券化もサブプライムローンの証券化も同一だ
    という部分。
    それと、ここから先が問題なのだが、サブプライムローンって100%証券化されている
    ものなのかレンダーが直接貸している部分がかなりあるのか

    証券化がローン破綻のリスク分散になるという理由でデットの証券化を持ちこんで
    長い歴史の公益事業である住宅金融公庫を廃止したわけでしょう。
    だとしたらサブプライムが全く証券化でリスク分散にならなかったとして
    フラット35の証券化事業って実際先行き大丈夫かという疑問を書こうとしたんだよ。

    ただ本当にみんながここまで底意地の悪いのは株価のせいだろうと思ってあきらめるけど
    実際問題、公庫(住宅金融推進機構)の証券化事業が円滑にいかないとフラット35自体
    先行き危ぶまれるのではないか
    そういうことを考えたかっただけだよ。
    いまだに、証券化することは破綻リスクを分散することだから大騒ぎになるはずがない
    そういうふうに信じているのだが
    大幅にサブプライムローン破綻が出てきたこと自体が証券化のリスク分散の枠組みを
    超えたというもとなのか。
    それとも証券化の割り振り自体がすこしも小口分散していなかったという意味なのか

  606. 631 441

    イギリスは金利据え置き、アメリカは利下げ、日本は年内でみても据え置き、と来てしまうか。バブルの足音が確実に近づいている。
    日銀は非難されるだろうね後年。利上げのタイミングを完全に逸した。

  607. 632 匿名さん

    630さんは、発言が上滑りしてるね。つまり、理解度が低い。

    サブプライム問題の本質は、信用力が低い個人向けの住宅ローンが、米国住宅バブル崩壊により不良債権化したことに伴い、それら債権を組込んで幅広い投資家に販売された仕組債の信用力や格付けも急低下して値段が付かず、投資家に多額の評価損が発生していること。

    他方、日本のフラット35とかのベースとなっている住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローン債権は、それなりの信用審査を経ているので、それほど信用力が低い個人向けではなく、したがって、そうした住宅ローン債権をサブプライムローン同様に証券化した商品で、ただちにサブプライムローンと同じような信用不安問題が顕在化するとは云えません。

  608. 633 匿名さん

    今大事なのは、日銀の利上げ据え置きのはっきりとしたアナウンスでしょう。

  609. 634 匿名さん

    不思議なもんだよね?
    いわゆる都心などの勤務先への通勤時間が同じで、仕様や専有部の広さが同じでも、物件や地域によって価格差が大きくある。
    需要?人気?
    ほしい人が多くいれば価格は下がりようがない。
    下がれ下がれと願う人に限って、競争激しい物件に集まってくるんだよね。

    予想屋やMS価格研究家ではないので、あまり参考になる意見はだせないけど、経験則から「不満を言う人ほど成功してない!」気がするなぁ。

  610. 635 匿名さん

    米国のサブプライムはPDが10%程度と聞いている。
    いうまでも無いが、フラット35はそれに比べたら、格段に低い。
    そもそも、そんな高いPDの住宅ローンなんて邦銀ではバブル絶頂期でさえ聞いたこと無いな。

  611. 636 匿名さん

    メガに居るので、趨勢はつかめているつもりだが、公庫(フラット35)との比較で似たようなものだいう意見は、ナンセンスだね。ローンポート自体、サブプライムとは異質なので、証券化のリスクだけをとった議論は理解しがたいね。そこまで日本は馬鹿じゃないと思うけどね。

  612. 637 銀行関係者さん

    借金して消費することを厭わない米国人と、分不相応の借金をつつしみ、住宅ローンの繰上げ返済に勤しむ日本人との違いは大きい。サブプライムローンというスキーム自体日本には馴染まない。

  613. 638 匿名さん

    いつの時代も自分が買ったマンションの価格が下がってもらっては困ります、自分は最高にいいタイミングで買いましたってことを否定されるようなことを極端に否定しますね。

    2003年に湾岸タワーを購入→どうだみたか、おまえらみたいな。

    逆に変えなかった連中は下がる、下がるの一点張り。 人口減だの液状化だの海外投資マネーが一斉に日本から引き上げるだの。

    スレの最初に自分の買った物件名(又は地域)、いついくらで買ったのか名乗るってのはどう?

    (例)2003年、足立区駅徒歩15分3LDK新築を2400万で購入 

    ↑こいつが20兆円の海外投資ファンドがなんて言ってるのはおかしよ!

  614. 639 匿名さん

    >>638
    新聞配達ごくろうさん。

  615. 640 匿名さん

    >>635
    誤解というより穿った見方なのかもしれませんが

    確かに公庫が単独でしか貸さないならそういう話ですが
    デフォルトの可能性10%というのは、フラット自体の融資条件はよくて、抵当権設定
    順位1番でも日本の場合、変動とフラットのミックスで借りていて変動がフルローンという
    ケースとかないのでしょうか。
    変動金利が急騰したあとで、地価下落給与は伸び悩み・・・それで簡単にデフォルトに
    なりますよね。
    フラット35の証券化自体は一番抵当で担保掛け目も低いから回収は確実かもしれま
    せんが、1億円以上の高額物件にフラット35は使えません。今後将来
    フラット35は(むかしからそうだったように)若年層の中堅所得者向けのローンの
    位置づけなのだと思います。
    この層が、親ローンとあわせて背伸びして物件を買った日には、フラット+変動は、あるいは
    フラット90%で買うでしょうね。
    日経ビジネスやプレジデントで親子連結家計の話がでていたけど、65歳以上の親なら
    高額な住宅資金援助が可能だけれど、金融機関は、それを「負債」でなく「資金」として
    PDを計算するけど、実際は親が「貸した」金と考えるべきという話も出ていました。
    日本の低所得化の進展は今後も進むわけで、サブプライム・フラット35は、たしかに仕組みは全く違うけど低所得者・若年層に
    むりやり持ち家を持たせる餌であるところ
    今後の地価高騰・賃金伸び悩み・親の医療費介護の負担増加
    などで景気拡大の付回しの役を担うように思えてなりません。

    フレディマック・ファニーメイは住宅ローン担保債権ののもだから
    いいもののサブプライムローンは証券化された先をさらに投信などに
    組み込んで、その投信商品が信用度がなくなるという
    リスク分散⇒崩落危機回避
    がリスク分散商品再構成金融商品⇒崩落危険度の集中化
    という話なのだとおもいます。

  616. 641 匿名さん

    ×デフォルトの可能性10%というのは・・・
    ○サブプライムローンのデフォルトの可能性10%というのは確かに高いが日本のケースだって・・・

  617. 642 匿名さん

    銀行さんにお聞きしたいのですが、3%の利率のままで、フラット35のデットの証券化って
    売れる商品になるのでしょうか。それともまた国債同様、金融機関が強制的に買われるのか
    国内版ファニーメイみたいに安全低利な商品になるのでしょうか。

  618. 643 匿名さん

    投資をする人金を貸す人
    担保価値や借り手の返済力低下がリスク
    そのリスクプレミアムに期待インフレ率をくわえて金利がきまる
    一つのレンダーに多数の債務者だとレンダーにリスクが集中する
    そこでレンダーは債権を証券化して小口にわけてリスクを投資家に分散する。

    そこまではいいのだが、
    なぜそこから先に、小口にわけた証券をまとめてポートフォリオに組み込む
    のだろう。地価や、金利動向の読みからのヘッジの必要性なのか
    結局、分散しSたはずのローンデフォルトリスクを多く背負い込むことに
    なる。

    おそらくは順序として、地価下落、サブプライムローン業者自体の業績不振
    サブプライムローン証券化の流動性低下
    それゆえにサブプライムローン証券を組み込んだファンドの流動性低下
    破綻という流れなのだろうか。

    確かに120円の円高は脅威だが、この問題は市場の投資家のパニックであって
    大きな信用不安に繋がるほどの話なのだろうか。
    米国の住宅地価を押し下げてきたのは、ほかでもない、日銀の量的緩和なのだ。
    ゼロ金利以来、日銀は当座のマネーをどんどんふやし、邦銀に自由に使えと
    指示したわけだが、不動産下落で与信の低い企業が設備投資するWけもなく
    一方で、不動産プロジェクトなどは証券化による直接金融の仕組みがはじめって
    いた。
    仕方が無いから、米国債や米国債につぐ信用度のファニーメイ・フレディーマック
    をいっぱい買って、資金潤沢になった米国住宅産業がどんどん着工件数を
    ふやした。
    ところが、福ちゃんがもうゼロ金利も量的緩和もやめます。コール翌日物
    レート0.5%といったとたんに米国地価は上がらないぞ、住宅着工件数も
    伸び悩むぞという話になった。
    日銀が太平洋横断マネーパイプラインでどんどんマネーを供給し続ければ
    また米国地価は持ち直す。
    困るのは預金金利があがらない日本のお年寄りだよ。どうしてくれるって話だ。
    しかし、このままずっと低金利だよね。

  619. 644 匿名さん

    さて、もう安心だよ

    米国株、大幅反発・ダウ233ドル高
     【NQNニューヨーク=千田浩之】17日の米株式相場は7営業日ぶりに大幅反発。ダウ工業株30種平均は前日比233ドル30セント高の1万3079ドル8セント、ナスダック総合株価指数は同53.96ポイント高の2505.03で終えた。米連邦準備理事会(FRB)が公定歩合を引き下げたことを好感し、買いが優勢となった。

     S&P500種株価指数は大幅続伸し、同34.67ポイント高の1445.94で終えた。ニューヨーク証券取引所(NYSE)の売買高は午後4時までの通常取引で24億8000万株(速報値)。ナスダック市場は26億2194万株(同)だった。

     早朝にFRBは臨時の米連邦公開市場委員会(FOMC)を開き、金融機関に資金を貸し出す際の金利である公定歩合を0.5%引き下げたと発表。FOMC後に公表した声明文では、金融市場の悪化や信用収縮によって「景気下振れリスクがかなり高まった」と指摘し「景気への悪影響を和らげるために必要に応じて行動する用意がある」と述べた。(07:11)

  620. 645 匿名さん

    640さんの書込みは、自分自身で何を書いているかが分かってるか大いに疑問。論旨不明快・意味不明の典型。ネットや雑誌の情報受売りで、しかも十分咀嚼できないまま思いつきで書き連ねてるから、まったく内容が空疎で支離滅裂。もう少し、頭の中を整理してから書き込んで頂きたい。

    当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権(=サブプライムローン)」を②「債権証券化(=幅広い機関・個人投資家層が購入)」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

    これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター(つまり銀行)のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

    ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

    当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく(というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず)、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

    他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

    幸い、現時点の日本においては、上記の①(証券化商品裏づけ資産の信用力劣化)の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

    いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないね。

  621. 646 匿名さん

    642さんの質問の趣旨がよく分かりませんが、債券市場や証券化商品の基礎知識はお持ちですか?

    「3%の利率のままで、フラット35のデットの証券化って
    売れる商品になるのでしょうか。」とのご質問ですが、それは、長期金利が1.6%前後の現状の金融市場環境等を前提としているでしょうか? 
    3%とは、証券化商品としてのクーポンのことでしょうか? その証券は35年物の仕組債でしょうか?

    債券というものは、まず資金調達額(債券発行額)を前提に、その債券の信用力(=格付け)に見合った価格を、当該債券の年限に応じたイールドカーブに基づき、市場(投資家)が事実上決定しますので(投資家目線から乖離した値付けでは売れないから)、クーポンが何%だから売れるとか売れないとかいう単純な議論ではなく、そのクーポンを前提とした適正利回りを確保するために幾らの債券価格が妥当かが、後づけで決定されます。

    常識的に、国の信用力よりも劣る住宅ローン債権の信用力に鑑みれば、同年限の国債より期待利回りが高くなければ、誰も買う人はいないでしょう。ただ、どれくらい国債の利回りより高い利率(いわゆるTスプレッド)が必要かは、時々の市場環境によって違うので、ここで幾らと書くことはできません。

    いずれにせよ、質問の趣旨が不明確ながら、あえて答えるとすれば、売れるような商品に仕立てれば売れる、ということです。

  622. 647 匿名はん

    米国はむしろ、非常によく日本のバブルを学んだのでは。

    バブルのもたらす恩恵は享受し、
    その必然的な崩壊リスク部分はアメリカ以外の世界全体に共同負担させる。
    差し引きえいえばプラスのディール。

    日本のように実直に崩壊リスクをすべて自己負担したら、
    失われた○○年になってしまうことがよくわかっているのでしょう。

  623. 648 匿名さん

    バブル崩壊を前提に、そのコスト負担を世界中に負わせることが、真に賢い人間のやることとは思えませんね。真の賢者は、バブル自体を起こさせない人です。

    一面真理ですが、それで世界中の景気がおかしくなれば、結局米国にとってもメリットとはなりません。米国が全世界と経済心中しようと考えているとは、到底思えません。

    真実は、米国人はノー天気なので、本当にバブルではないと信じ込み、市場至上主義経済の申し子でもある債権流動化・証券化をシコシコやってしまって、図らずも、バブル崩壊の影響が全世界に飛び火した、という構図でしょう。

  624. 649 匿名はん

    ずいぶん前に書いたのですが、バブルの本質は「集中」なんです。
    新たに富を生み出しているのではなく、
    地理的にさまざま場所からプレイヤーから、時間的には将来から、
    一部のプレイヤーと一時にマネーをかき集めるお祭り。

    そういう構図で肝心なのは、バブルを享受する人と、
    そのツケを払う人は別だという点。
    だからバブルの恩恵を享受する人にとっては、
    バブルは発生させたいインセンティブはあるんですよ。

    実際アメリカはコントロールされたバブル状況を作って、
    金をかき集めなければ、
    正味の経済力だけでは今の国民生活を維持できないでしょう。

  625. 650 匿名さん

    アメリカはちゃっかり回復。日本は数ヶ月寝込みます。

  626. 651 441

    >>645さん

    FRBは、サブプライムの損失、最大12兆円程度と言っています。
    GDPの1%程度でしょうか。それほど大きく無いですが、645さんはそれどころの損失では無いという意味で書いているのでしょうか?

    私の感覚では、金曜日で大分ヘッジファンドも損切りを終えたような気がします。そろそろ落ち着くと思いますが、再度混乱が生じるんでしょうかね。個人的には、それは無いと思いますが。

  627. 652 匿名さん

    649さん的思考の人がいることは知っていますが、実に近視眼的な皮相的な価値観ですね。かつてのアジア通貨危機を作り出したのは、短期的利益に眼が眩んだ一部ヘッジファンドの愚かな振る舞いだったのですが、たしかに短期的には巨額の利益を生んだかも知れないものの、結局、その後の世界的な経済危機の挙句、ヘッジファンドで幾つも経営破たんしました。

    こうした価値観を是認するのは、たとえるならば、人体の正常細胞を蝕み増殖し続けて、いずれ共に滅びる癌細胞の類とまったく同じようなものです。他人を出し抜いて大儲け出来るのも、経済体制やシステムが健全さを維持する限りのことであって、度を過ぎれば自らに災厄が降りかかるものです。

    空売りで大儲け、なんていってる人たちもいるようですが、売って値下がれば、その銘柄の保有者自体は損失を蒙るわけで、市場全体の健全な発展と価値増進には何ら寄与しませんね。単に、相場の乱高下のどさくさに紛れて、火事場泥棒してるのと同じです。MSCBとかで一儲けするような輩も、まったく同類です。

    もちろん、そうした市場の歪みをついたり、逆張りする人たちがいるからこそ、売り手と買い手が並存し、市場が成り立つという意味では、その存在は「必要悪」として認め得るものではありますが、それはあくまでも「必要悪」に過ぎないのであって、何ら王道でもなく、ひたすら邪道を行く人たちだということです。

    まあ、邪道であっても、金さえ儲かれば良い、というのなら、個人の価値観の問題ですし、それ自体を頭越しに否定はしませんが、世の中の大半の人たちが邪道を行くような風潮にでもなれば、その国や経済は確実に衰退すること必定です。

  628. 653 匿名さん

    651さん、FRBの公式発表が事実なら、その程度の影響なのでしょう。
    日本の銀行がかつて抱えた不良債権が50兆円とか云われていたのと比べれば、その金額は小さいかも知れませんね。ただ、日本の銀行の不良債権も、バブル崩壊直後は10兆円程度とも言われていました。その後不良債権処理を進めず、中長期的な景気後退や地価下落によって、その不良債権額がどんどん膨らんで行ったのも事実です。米国の金融当局等が、今後どのような手を打って来るかにもよりますが、今公式発表されている不良債権額が今後増大する可能性はゼロではないでしょう。まさに、FRB等の腕の見せ所でしょうね。米国は日本よりはドライなので、一気に不良債権処理を行う可能性も高く、よって、結果的には日本のバブル後遺症ほどの影響とはならない可能性は高いでしょう。とは云え、10兆円超の不良債権処理は、米国といえどもそれなりの規模です。経営破たんにまでは至らなくとも、これまで同様の強気の投資姿勢を堅持できる金融機関や機関投資家は多くないでしょう。さらに、問題のベースは、実際に住宅ローンを返済できない個人が増加している事実にあるため、この流れが変わらない限り、個人消費冷え込みを含め、米国経済が堅調に拡大すると考えるわけにはいかないでしょう。つまり、今後中長期的に景気後退局面に移行する可能性が高いと考えてもおかしくありません。よって、今回のサブプライム・ショックは、米国不動産バブル崩壊とそれに伴う米国景気後退局面への明確なターニングポイントとして、今後重要な意味を持つこととなるでしょう。米国やアジアの景気拡大に乗じて自国の景気改善を享受して来た日本としては、今後は難しい金融財政政策の舵取りを迫られますね。日銀は早期に追加利上げしたかったのが本音でしょうが、過剰流動性も消え、市場も混乱し、信用収縮も発生した実態に鑑みれば、ただちに利上げする環境にないことは明らかです。これで、米国の景気減速がより鮮明となり、FRBも利下げに動けば、日本としても利上げは遠のくこととなるでしょう。にもかかわらず、これまで世界的を席巻していた過剰流動性が相当程度低減しているわけですから、かつてゼロ金利であってもなかなか資産価格が上昇しなかった日本のように、世界経済が低金利下でのデフレや低成長モードに移行するかも知れません。中国やインド等のエマージングは引続き一定の成長を見せるでしょうから、そうした部分でいかに世界経済を活性化できるかが重要になるでしょうし、世界経済におけるアジアの重要性が一層高まることとなるでしょう。

  629. 654 元祖銀行関係者さん

    FRB0.5%利下げしたね
    グリーンスパンといいバーナンキも対応早いな。(人材豊富といいたい)
    グリーンスパンと比べられ色々言われてきたがバーナンキも悪くない。

    今回のサブプライム問題も収束するのか不安だが、利下げで米国経済を調整するのがFRBだから、お手並み拝見といきたい。

    反面
    日銀のオペには落胆させられた

    10日〜17日
    資金を出したり吸収したり。サブプライム問題の深刻さを考慮して、吸収オペはやらなくても良かったはずだが。あまりにも場当たり的に感じたし
    大局観の無さを憂うの私だけだろうか?

    日銀総裁は、米国に行って日本の金(円キャリー)が何に使われて、デフォルトしてるのか視察に行かないのかね。

  630. 655 匿名さん

    世界経済の行く末を憂慮する人、市場の正常性を論ずる人がヘッジファンドを立ち上げたりしないでしょう?ここには、自分が儲かればそれで良い集団が居て、それに倫理観を求めるのは不適。ヘッジファンドが破綻しても、それに出資していたハイエナが損を被っただけ。法の隙間をついて邪道を走っていたファンドマネージャーは、違った方向で邪道を走っていますよ。

    極論すれば、銀行強盗したら、一生棒に振るかもしれないが、詐欺なら数年で社会復帰。市場に歪を引き起こして、自分だけ儲けれれば何も悪くないし、一部の人からは英雄扱い。

    市場の王道を歩く時代では無くなってきているのではないでしょうか?投資家的な観点ではなく、資本家の観点から産業を育てても、上場したら外国資本に会社ごと買われてしまう。優良会社に対しては、銀行も低利で融資してくれるから、株式・債権市場で資金集めする必要も無い。市場は健全な状態から乖離していく方向に歩んでいるんでは無いでしょうか?(経済の衰退とは別問題ですが)

  631. 656 匿名さん

    >>645さん
    一時が万事という理屈にも聞こえます。

    >証券化とは・・・裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を・・広く「薄く」負担>するため、・・・・損失が>特定金融セクター(つまり銀行)のみ>に集中することがなく、・・信用不安が起きても、金融システム>への影響が小さい、という理屈。

    そうじゃないんですか?

    >全然そうなってません。
    なぜでしょう。

    >銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっている

    どうしてそうなったのか知りたいです。

    >サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、
    小口証券化されていながらも、個々のRMBSの格付けははっきりしているわけですよね。
    運用側は自覚があるが、投資家サイドでの見え方が見えにくいとおっしゃっているのですね。

    >幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、
    というか、債権のままでは、仕組債として買われて仕組債として市場で売られるわけでなく
    RMBSを組み入れたCDOに投資資を行ってきた一部ヘッジファンドの大規模な損失が明らかに
    なったのでしたよね。
    >不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、
    7月に入ると、格付け機関がそれらRMBSやCDOの格付け見直し・引き
    下げに踏み切ったのですね。

    過度なレバレッジをかけて、サブプライム関連の証券化商品に投資していた一部のファンドが、サブプライムローン市場の悪化を受けて手元流動性の枯渇と損失が表面化したというのは聞いています。
    しかし同様の大規模なファンドの破綻が今後相次いで表面化するのか、市場全体の信用収縮を誘発するのかどうかはいかがでしょう?それほどまでに大きなレバレッジをかけているファンドが数多いので
    しょうか。

    サブプライム住宅ローンのデフォルトがさらに深刻化することで、関連する証券化商品の格下げが相次ぎ、それが広範囲の信用収縮へと広がっていくリスクはあるのでしょうか。
    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070818-00000006-fsi-bus_all

    サブプライムの場合、小口に証券化され、さまざまな金融商品に組み込まれているほか、各金融機関がリスクヘッジのため分散投資を行っている。
    この結果、実態の把握が困難になっており、損失がどこまで拡大するか見極められないことが、市場の疑心暗鬼を招き、信用不安につながっている。
    このため、金融庁でも、不安心理を払拭(ふっしょく)するため、国内金融機関のリスク投資の徹底調査に乗り出している。

  632. 657 匿名さん

    今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。

    ①サブプライムローン自体のリスクの高さ: 要するに、債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた矛盾が露呈

    ②過剰流動性によるバブルの崩壊: これまでサブプライムの怖さが顕在化しなかったのは、過剰流動性による資産(不動産)価格高騰によるもの。ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

    ③住宅ローン債権証券化による影響の拡大: 既述のとおり、世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

    ④サブプライム証券化商品の格付けへの不信: 格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

    ⑤サブプライム証券化商品のリスクプロファイルの不透明性: さらに、複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然(に思える)の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

    ⑥市場特有のオーバーシュート: 市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、サブプライム証券という新金融商品不良債権化という新しい事態に直面し、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

    ⑦急速な信用収縮による金融不安: こうなると、市場の憶測や風説やらで、弱みを指摘された金融機関等が攻撃の対象とされ易く、そうした金融機関等の市場での資金調達がおぼつかなくなり、当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や金融不安の解消に躍起に

    ここ1週間ほどで、悪材料がほぼ出尽くしたのであれば、今後市場の混乱は収束に向かい、徐々に落ち着きを取り戻すことでしょう。ただし、サブプライム・ショック以前に世界に直ちにもどることはありません。金融機関等の大型破綻はないかも知れませんが、過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

    しかしながら、もし万が一、新たな悪材料(有力金融機関の巨額損失発生や経営破たん等の顕在化など)が出て来てしまうと、市場環境は一層厳しくなり、一気に冬の時代に突入することも懸念されます。

  633. 658 匿名はん

    もっとも肝心なリスク要因は、
    いままで通用していたサブプライムローンの制度が、
    デフォルトするような米国の経済状態なってきているという点でしょう。

    サブプライムだろうがどんな高金利だろうが、
    きちんと返済がされていれば正常債権で、
    なんら問題ではないわけですから。

    高金利で借りて不動産を取得しても、
    インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
    という環境が、崩壊したということ。

    信用創造の正のフィードバックシステムが壊れたのだとしたら、
    これは単なるサブプライムだけの問題ではありませんよ。

  634. 659 匿名さん

    サブプライムローンの問題は英語も話せない移民の方にも
    融資していた貸し手側のリスク管理の甘さが積もり積もって
    爆発したところに問題がある。
    日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか?

  635. 660 匿名さん

    だから???みなさん、虚しい仕事しているね。

  636. 661 匿名さん

    素人なんで教えて頂きたいのですが、サブプライムローンは
    都市部のコンドミニアム購入資金にも融資実行されていたのでしょうか?
    殆んどが郊外物件(無理やり開発された不動産物件=ニュータウン)
    低所得者向け戸建物件が融資対象とされていたと思いますが・・

    玄人の皆様、ご教授お願い致します。

  637. 662 いつか買いたいさん

    661

    んなことないよ、
    そもそも低所得者層向けというのは実態とは全く違う。
    LTVが高いとか、セカンドハウスとか、いろんな条件で、
    貸し出し金利がサブプライムになっているだけで、
    借り手の所得が特に低いわけではない。

    正確なデータも出回っているから、プロなら知ってるだろう。

  638. 663 いつか買いたいさん

    ああ、株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて
    言ってた人たちがいたね、、、、

    資金を全て投入住みならしょうがないが、
    ここは追加資金を入れて、打診外を進めてくべき
    局面と思うよ。

  639. 664 購入検討中さん

    >640

    頭痛くなってきた。
    やめてくれ、自分でこれっぽっちも理解してないこと書きなぐるのは。
    読んで損した。

  640. 665 購入検討中さん

    640=620ですね。

    頭割れそうです。簡便して下さい。
    中学生は図書館で勉強しててください。

    わかんないことは書かないように。

  641. 666 購入検討中さん

    ちがった
    640=630

  642. 667 匿名さん

    なんでそこまで卑屈に追い回すの。オレが好きなのか。会ってやってもいいぞ。

  643. 668 匿名さん

    >今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。
    それはわかったけど、それと23区マンション価格はどうつながるの。

    >①債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた
    そりゃ組むほうも馬鹿だな。

    >②ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

    つまり、日本の円が金融機関を通じてファニーメイ・フレディマックを買うことで住宅地価があがった
    けど、福ちゃんが量的緩和解除して政策金利あげたから・・・住宅バブルが止まったの?
    そんな単純な話かいな。
    それと、不動産バブルが弾けたって本当なのか。一部の田舎で地価下落があっただけで、
    大抵のサブプライム債務者は単純に財政的に破綻しただけだろうよ。

    >③世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

    サブプライムは毒みたいに言わないでください。それぞれRMBSもRMBSを組み入れたCDOにも
    個々に格付けがある。ミソもクソも一緒にしない。

    >④格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

    そうきたか。そりゃ社会問題だが、本当にすべてがそうなのかね。

    >⑤複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然(に思える)の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

    それはわかる。だから一時の狼狽売り。市場のパニックっていうことなんでしょ。実際のリスクの大きさ
    と市場不安は別物という解釈でOK?

    >⑥市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、・・、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

    はいだから一時的トラブルって意味ですよね。継続性はない。

    >⑦こうなると、市場の憶測や風説やらで、・・当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や融不安の解消に躍起に
    >過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

    まさに週刊エコノミスト 8月14日の「世界バブル終焉」いよいよくる金利高 株安 円高
    の記事どおりになりましたねぇ。

  644. 669 匿名さん

    >高金利で借りて不動産を取得しても、
    >インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
    >という環境が、崩壊したということ。

    おいおい。サブプライムローンって低所得者の住宅ローンじゃないの?
    本人与信が低いから地価の高騰にあわせて与信が増せばプライム
    レートに変更可能ってやつだしょ。
    賃貸不動産にサブプライムローン借りている人もいたのですか?


    >日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか?

    個人の与信については、物件提携ローンはかなり甘いでしょう。
    アパマンローンでも2割の自己資金があれば、自営業でも
    楽に借りられる状況ですよ。
    物件上昇を織り込んだ審査してますね。
    逆にいうと銀行も、金融庁も地価が下がることはあまり想定していない。
    むしろ都心部だけの急激な上昇を危ぶむ意識だけでしょうね。

  645. 670 匿名さん

    http://www.dir.co.jp/publicity/column/070322.html
    (上記要約)
    最大の原因はサブプライム層に高金利貸したこと。
    おまけにあとから負担が増えるようなARM。変動金利だが、当初数年間は低い固定金利が適用されることが多い。I/O。インタレスト・オンリーのよう