二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

連続投稿お疲れ様です。
完全に検討のための材料提供ではなく
貶めることのみを目的にした中傷でしかないですね。

ところで>>905を削除依頼された方、あの程度の投稿であなたにどれほどの悪影響があるの?
ここの評価が上がるとあなたの手持ち物件を売るのに影響しますか。

>>906

「常軌を逸してる」ってあなたの常識を越えてるだけの話じゃない。
自分が買って損と思えば買わなければいいはなし。でも買いたいんだよね。それが400万
なんて坪単価で出てしまったから辛いんでしょ？
市況というが、一般的に今販売中の城南物件、中目黒が450万、大崎・五反田が400万、
池尻も400万くらいだったか？を考えると、二子玉川のブランド力・知名度から言って、
デベが強気に出るのも無理はないでしょ？
近隣（丘の上）に住む私としては、渋谷にも我が家の方が近いし、高台だしと思うけど、
現段階で上野毛や用賀、桜新町ではなかなか大規模物件で400万は付けられないと思う。
※桜新町の地所低層物件には400万超の坪単価が付けられているが…。あくまで小規模。
これは二子玉川だから付けられる坪単価だと思うんだよね。そう言うと都心から遠い
くせにバカバカしい、みたいな反応が予想されるけど、ここにはここの価値を見出す
人が多くいるってことなんだよな。

もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。

河川敷であることを最大のネガティブとされている方もいますが、プラウドが堤防の
外側に建っているある意味珍しいマンションで、あの値段だからね。
二子玉川なんて、電車のホームまで多摩川河川敷にかかってるんだから、この辺の人は
気にしないんだよきっと。
今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、プラウド住民から暴動が
起きそうだよ。


城南の下げはきっついぞー。投資家・投機家の死屍累々。

根拠が少なそうだが、湾岸既存マンションや郊外の新々価格マンションの下げが
真っ先に起きそうだよね。
昨今の新規分譲や売れ残り叩き売り物件を見ても、湾岸、郊外物件の方が、都心・
城南と比して、あっけなく下げに転じているよね。城南でも一部駅遠・バス便などは
既に下げている。日本全体・東京全体でも2極化が進んでいるし、城南の中でも
2極化が進むと言うこと。議論が中途半端過ぎなんで、最低限新築・中古物件の
価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなくちゃ、ただ単に感情的な
荒らしと思われても仕方ないですぞ。

＞917

906へのレスではありませんよね908ですよね？。

907から915

の１時台の緑字は全て同一人物でしょう。無視しましょうこういうの。

>>918さん

ご指摘ありがとうございます。
すみません、908へのレスでした。失礼しました906さん。

了解です、放置しておきます。

この場所って買う人の目的によってずいぶんと価値が変わってくるので評価は難しいんですよね。

都心に勤めるサラリーマンからすると、都心へのアクセス等からするとどうしても割高に見えてしまうんだけど（田園都市線の混雑状況含めて）、そこそこの価格でも結構売れていく。
理由としては、単純ですが、この場所を求める人に比べて供給（土地）が無いからなんですよね。

この辺を買っているのは、
１．前からこの近辺（環八・２４６に沿って土地価格が変わらないレベル）に住んでいた人、
２．都心に住んでいたけどリタイアして郊外に住みたいという人（箱根へ行くにも高速が近いし、たまに都心で会食・買い物・コンサート鑑賞する時もそれほど苦にならない距離）、
３．川崎・横浜あたりに住んでいて都心は手が出ないが（金がもっとあれば青山に住みたいが）この辺までならと注目していた人、がメインだと思われます。

１、２の層は実需であり将来の再販時の価格はそれほど気にならないので少々高くても買っていきますが、３の層はぎりぎりのローンを組む前提で一番価格弾性力が高いため（例えば25坪で坪50万違えば1250万円の違いですがこれが吸収できない）手が出なくなってしまう。

恐らくこのプロジェクトが成功するかどうかは上記１、２、３の潜在需要数と３の購買能力がどこまであるか、にかかっていると思います。この辺は売り主は当然分析し判断した上で価格を付けてくるでしょう。

プラウドが200戸ですからその5倍を吸収できるかということろですが、あの時期にあの価格でと言われながら即日完売したことからして、潜在需要はそこそこあると思います。

景気は悪いと言われていますが、逆に個人資産1億以上の富裕層は増えているし、大企業では増益で
給与は増えているところが結構あります。

まあサプライズは無く、落ち着くところに落ち着くでしょう。

>No.917
やっぱりポジレスは周辺地価高騰を狙った住民か。

>もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
>⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。
⇒誰も400なんてKYな数字だすとは思ってなかったでしょ。
問い合わせるのタダだし。

>今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、
>プラウド住民から暴動が起きそうだよ。
株価が10000円割ったら、日本中に暴動が起きるのかい？

>価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなく
>ちゃ、ただ単に感情的な荒らしと思われても仕方ないですぞ。
君もかなり感情的だけどね。

で、あなたは何を目的にいらっしゃってるの？

>>917みたいなヤツがいるから板が荒れるんだよなあ

深く反省して欲しい

上記３に該当するものですが、
無理して買うにも河川敷が気になっています。
それなりの価格になってほしいと思っています。
（河川敷を反映した価格）
自然災害はやはり気になりますからね。
気になる私は、買うべきではないのかもしれませんが。

河川敷は、一方でウォーターフロントという価値があるのでその分が割り引かれるようなことはないと思います。

田舎でそこらが田畑だらけの場所であれば、わざわざ川沿いに建てるデメリットが土地の価格を下げるでしょうが、この辺であればやはり水辺に建つという価値の方が出てしまうんですよね。

土地の価値はその周辺の街の価値が元になるので（例えば軽井沢のような湿地帯が蓼科あたりより価値が高いのは街全体の価値があるから）、ここは今後の発展次第でもありますけど、自然災害のリスク＝土地の価値下落ということになならないでしょうね。

予算が限られている場合、割り切って利便性だけに着目して川向こうのウォーターフロントを安く買って、余ったお金を旅行なりグルメなりに使う方が賢いかもしれませんね。

災害が気になる人は、ここをかうなってこと
でも一回でも災害が発生したら
価格暴落だろうね

マンコミュファン歴約１年の者ですが、こんなに罵詈雑言が飛び交うスレは初めてかも！？
二子玉川ファンでもありますし注目物件なのでちょくちょく覗いていますが
最近は呆れてしまいますね。
玉川ライスさんのような書き込みがあったのはせめてもの救いです。

>>936
私もそう思います。
他の物件でここまで荒れるのはあまり見たことがありません。
とはいえ、周辺住民との裁判があったり、地権者が多数いる物件のスレは今まで
読んだことがなかったので、他にもその手の物件では同様なのかもしれませんが、
どうなんでしょうか？

ネガレスは多いですが、もうパターンは決まっているので無視してます。
反対も多い再開発なので仕方がないと思いますよ。
でもそれだけ注目されているということだと思います。
ネガレスで抽選とかにならなければラッキーとひそかに思っています。
ただ、もっと入居ショップとか周辺環境の情報がもっと欲しいです。
玉川ライスさんなどの情報を期待しているのですが、まだ決まっていないのかも知れませんね。

決まっていないと言えば駅との間のⅡ-a街区がまだ何も決まっていないらしいですね。
先日の説明会の時に担当の人に聞いたら一時ホテルなどの話があったそうですが白紙になったとか。

是非　東急ｂｕｎｋａｍｕｒａを誘致してほしいものです。

940さんに賛成!!
ぜひ文化・教養あふれる施設にしてほしいですね。

19日に説明会に行く予定です。玉川ライスさんほど詳細をお伝えできるか自信ないですけど、皆さんに有益な情報をアップできたらと思っています。

おお、情報、よろしくです。たすかります。

現在の住まいが遠方なので、説明会は今のところ見送っています。

いろいろと有益な情報を寄せていただけるとありがたいです。

低層レジデンスの間取り情報があったら御願いします。

ここは自然豊かな国分寺崖線沿いのいわば東京一いや、広さ（六麓荘や披露山は密度１位だが狭い）や資産規模でいえば日本一の低層住宅型の高級住宅街ゾーン（成城、岡本、瀬田、上野毛、等々力、尾山台、田園調布）に、初めて都会型の街を作ろうというのだから、とても面白い。

そういう意味で、単なる局地的再開発とは意味が違うから良かれ悪かれ反響がとてつもなく、それは注目度の現れだと思います。

それ程遠くない東南の　柿の木坂、八雲、平町、緑ヶ丘、中根には野球界トップ達、芸能界のトップ達等、接する北の深沢も同じく、東の等々力には日本一の役者、ミュージシャンのカリスマが住み、広尾や都心型のマンション地域など内実では全く相手にならない。

おそらく、セキュリティ面などで、仕方なくお台場や広尾などに住んでいた層でさえ興味深々なんだろうと思う。

だから色々な層がこのコミュティで出会うから、衝突が激しいのでは！？　

ところで、私が第二期ゾーンに望むものは、川へ向かって大〜きく開いた公園、テラス、広場が欲しいですね、、、、

川を前にゆっくりくつろげる場所が駅前にあってこそ文化的だと思います。

あとライブハウス、映画館、美術館、、、意外と病院でしょうか

こんな価格で1000戸も売れるわけ無い。そんなお金持ちばっかだったら、マンション不況に
なんかなってませんよ。投資で買う人も今は居ないし。
まー様子見て下がったらアプローチしてみてもよいかな。

そうならいいんだけど、結構人気だと思うよ。
坪単価もネガレスは、みんな予想外してるしね。
第二期も含めた全体的な価値はこの環境や土地ブランドからしたら魅力的な物件だと正直思いますよ。
具体的な情報がたくさん欲しいです。

MRオープン+開発計画がもう少し明らかになればなあ。

玉川田園調布いいところだよ
知らないの？

田園調布というアドレスに拘る表面的な、底が浅いひとなのかな？

ブランド論争が繰り返されるにつれ、その軽薄さが鼻についてくるなｗ

> そうならいいんだけど、結構人気だと思うよ。
> 坪単価もネガレスは、みんな予想外してるしね。
それは坪４００万で全部売り切ってからだね。
さらに言うなら第二期も竣工され、数年後の状況を見てからでしょ。

> 第二期も含めた全体的な価値はこの環境や土地ブランドからしたら魅力的な物件だと正直思いますよ。
> 具体的な情報がたくさん欲しいです。
ホテルの計画が潰れたことがすべてを物語っているのでは？
またKYな高い賃料要求したんだろうよ。この場所じゃホテル需要もないだろうしね。販売開始時期までに第二期の具体的な計画がないようだとダメだね。
河原は綺麗に整備してあるし、良い環境かもしれないけど、遊びに来るところであって、住むところではないね。
土地ブランドはないと思う。

ネガレスの嵐すごいねぇ。
あんな吐き捨てるような悪口雑言並べるだけで本当に検討の役に立ってるのかねぇ。
ここの足を引っ張りたい人たちってどういう属性なんだろう。
中目黒・三鷹・五反田あたりラブな人かなぁ。
湾岸や川崎市なんかはそもそも格が一段も二段も低くて購入層も違うんだから
ネガレスしたって得にもならないだろうし。

>>959
ご高説ありがとうございます。

>河原は綺麗に整備してあるし、良い環境かもしれないけど、遊びに来るところであって、住む
>ところではないね。
>土地ブランドはないと思う。

959様にとって「住むところ」はどのエリアがよいのでしょうか？実際に住んでおられるところも
合わせて教えてくださいませ。

>959様にとって「住むところ」はどのエリアがよいのでしょうか？
>実際に住んでおられるところも合わせて教えてくださいませ。

皮肉ぶった書き方、恐らく崖下のジモピーだな。
別にどこが良いとも悪いとも言っていない。
そんなの人それぞれでしょ。
場所に見合った価格をつけてないからケチつけてるだけだ。
人の住む所聞きたい？聞いて二子玉の方が上だと言いたい訳？
ちなみに代沢です。二子玉に遠征に行くのはBBQの時ぐらい。

これで御回答になっておりますでしょうか？> No961様

>>963
お、奇遇ですな。
私は現在代沢4丁目に住んでいますが何丁目にお住まいですか？

私はライズ検討中ですが。

どこがいいエリアか書かないと、961の回答には足りないぞ。

「住むところではないね」と書き込んだくせに「別にどこが良いとも悪いとも言っていない。
そんなの人それぞれでしょ」って、、、、

　あんた支離滅裂。

>>963
で、代沢にお住まいのあなたは今のご自分の人生にどんな不満があって
こんな時間にご自分の価値観に会わない興味ゼロのエリアにケチをつけに来るのでしょうか。
お近くの三茶スミフ物件では遊び相手としては物足りないというなら分かる気がします。

説明会の案内が金曜日に届いたので、土曜日朝から電話しましたが、つながったのは４０分後。もう予約一杯だから却下されました。凄く残念だし頭に来ました。

三鷹か二子玉川か、名を取るか実を取るか、非常に迷います。

東京駅までの時間　三鷹：２６分　＞　二子玉川：３６分
駅までの時間　三鷹：２分　＞　二子玉川：６分
通勤　三鷹：始発で座れる　＞　二子玉川：酷い
環境　三鷹：井の頭公園・ジブリ　＞　二子玉川：玉川
坪単価　三鷹＝二子玉川：４００万円超でほぼ同じ
ブランドイメージ　三鷹＝＜二子玉川　かな？

>>980

あとデベ　三鷹（野村・地所他ＪＶ）＞東急ね。
ＪＶは責任の所在が不明確ということもあるので、一概に言えないけど…。

やはりどうしても東急がいいという人もいるし、中央線の雰囲気が好きという人もいる。
両者明らかにキャラが違うから、実は迷うようで迷わない気もするのだが気のせい？

あと土地勘とかも重要だよね。
城南地区や神奈川方面に実家があったりすればやはりニコタマのほうが便利なんだろうし。
坪400万超で悩めるだけ羨ましい話ですけど。

>>982
　デベの差って購入者にとってどんな影響があるのでしょうか？

　一般デベだと250万/坪でしか売れない物件を、一流デベだとブランド力・販売力があるので、
280で売れるという話を聞いたことがあります。

　ということは、一流デベだと割高になってしまうのでは？

　もちろん一流デベなりのメリットもあると思いますが、価格にも敏感にならざるを得ないので。

>>980
あと二子玉川だと毎日の買い物、明治屋orプレッセ、高島屋になります。
安いスーパーが近くにないです。
三鷹は知りませんが結構重要じゃないですか？？？

>>983

通常財閥系等の大手デベだと、他のデベの1割増とか言われるよね。

三鷹は野村に武蔵小金井のタワーが売れ行き好調だった残像があるから、400万超という
強気価格になってると思われます。でも野村が一流だから三鷹が割高で、東急が二流だから
ニコタマが適正価格ということはないと思いますけど。どちらも超強気の設定。

で、一般論ではやはりデベの差は購入者の心理に少なからず影響があるのでは？
購入後のアフターフォローやリセール等もブランドマンションの方が優れていると
思われます。一番は安心料なんだろうなぁ。ヒューザー問題の時は、やはり高くても
大手デベのものが好まれたという話もありますし。
ただあくまで同じエリアだったらということで、これだけ立地が違えば比較する上で
デベの差より重要なファクターが沢山あると思いますよ。あとＪＶというのは先述した
通り若干何か問題があった時の責任の所在等で心配な面があります、個人的には。

ちなみにリセールではやはり大手デベが安定した力があるようです。
下記の物件騰落率ランキングでは2006年に東急不動産も入っていますけど、
住不、地所、三井、野村、丸紅が2年連続トップ10をキープ。
安定していますね。

http://www.＊＊＊＊/price/press0801.html

城南で、モデルルーム公開前にこれほど盛り上がったのは前例ないですね

地道にネガレス続けていれば、何組かの購入見送り客が出るかもしれない。
購入見送り客がたくさん出れば多くの売れ残りが出ていつか値下げに踏み切るかもしれない。
今は坪４００万円でもいつかは坪２５０万円に下がる可能性もゼロではない。
坪２５０万円にならないと買えない同士よ！君もネガレス隊に入隊し給え！！
代沢に住んでるとか上野毛に住んでいるとか嘘８００並べて、二子玉川ライズを貶めるのだ！！
頑張れネガレス隊！！特攻だ！ネガレス隊！！明るい明日を目指して地道にネガレスを続けよう！！


って感じですか？ネガレス続ける人達の心理って。
どんなにネガレスしてもムダだと思うけどｗ

事前説明会の案内が来て、出たかったのに、定員オーバーと言われて却下された方っていらっしゃいますか〜？

うちには小さな子供がおり、階下の方からの騒音の苦情で神経をすりへらしています。
このマンションに興味があり、買うなら１Fを検討しようと思うのですが、どう思いますか？
このマンションはだいぶ底上げがされているようですが、やはり洪水の被害は注意したほうがいいでしょうか？

そもそもコピーが良くない

「都心さえあこがれる街」

・・だれも憧れてねえつーの
都心住民の正直な反応

１Ｆがあるの？

確か3Fからじゃない？

９８９さん

我が家にも先週金曜に事前説明会のご案内が届いており、翌日の土曜に電話をしたら、「定員オーバーです」って断られました。
他に事前説明会の予定があるのかを聞きましたら、「ございません。」との事。

そもそも1,000戸からの物件を売るのに、1回30組・1日3回・3日間の270組分の用意しかない事前説明会って、「やる気あるの？」と思ってしまいました。そんな事しなくても、完売すると思っているのかな？やっぱ、東急だな〜って改めて感じました。

８月下旬か９月上旬にモデルルームがＯＰＥＮするらしいですが、その頃はまた、すごくなるんでしょうね。

「何がなんでも、このマンションで無くちゃ。」とは思っていないので、少し落ち着いた頃にモデルルーム見学にいこうかなと思っています。

世田谷の千歳船橋に住んでいる友人がお買い物は二子玉の高島屋に行きます。なんて気取ってたけど、ミーハーが好む場所なんですね。私だったら新宿の伊勢丹にいきますけど。
都心に住んでいる人には興味ないマンションですね。

これだけ掲示板が盛り上がるのは、超人気になるか、超不人気（アンチ）になるか結果は
極端になる傾向があります。

前者は去年の「プラウドタワー千代田富士見」→（３０６戸即日完売）
後者は去年の「グランドヒルズ三軒茶屋」→（竣工後も半分近く売れ残り）

はたしてここはどっち？？

「プラウドタワー千代田富士見」買いました！！

即日完売が良いマンションとは言い切れないのでは？住む住人や管理によって良くもなり悪くもなり。
残っていた部屋は野村の子会社が買い取ったようですし。以前はここ以上に凄まじいレスの連続でしたしね。

千代田富士見は約３００戸の住戸に対して９００人の申込みで即日完売だったので、
キャンセル住戸にもキャンセル待ちが２００人程度いたので、正真正銘の完売ですよ。
だから子会社が買ったということはありませんよ。

確かにだからといって良いマンションとは言い切れませんが、1億近くの平均価格に
あれだけ殺到したのですから、可能性は高いのでしょう。

今だにもし買えるのなら、当時の価格以上ででも買いたいです。

いまさらですが>>947の書き込みは、さすがに飯噴いたよ（笑）

「近所に有名人いるから、有名人も＊＊に行っているから・・・イナカモノって本当におもしろいというか憐れと言うか。
東急は上京組庶民の心理を見事に見透かしているから、プロパカンダ作戦で成功してきたな。

ここの＊＊＊＊は横文字に弱いな
propagandaでしょ

専門家の神田さんなんでしょう。

「マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負」
週刊ダイヤモンド編集部　【第46回】 2008年07月07日
http://diamond.jp/series/closeup_e/07_12_001/

今日久々に二子玉川へ行きました。確かに土地が低い（価格ではなく高さ）なという感じはしましたが、タマタカはとても使えるし（デパ地下は個人的には好きな店が多くあって最高）、ほどよく自然があっていいところだなと思いました。わざわざ電車に乗ってどこかに行かなくてもほとんどのことが住んでしまうのはとても便利だと思います。好き嫌いはあるでしょうが、こういう立地を気に入る人も多いんじゃないですかね？

次スレを立てました。
今後はPart5でお会いしましょう！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/

世田谷に住んでいるものですが、購入目的に見学に行ってきました。
実は、数年前に「プラウドタワー」の購入を検討していたのですが、あれよあれよという間に完売してしまった苦い経験があるのですが、販売戸数、今回のサブプライム問題を考えても非常に客足が多くて驚きました。

1件賃貸に出している二子の物件を購入した98年は、今と非常に状況が似ていて、駅近の物件でも思うように購入できたのですが、周辺環境、駅からの距離など考えると購入したい人は多そうですね・・・・

個人的には、川を意識するなら二子は夕日が綺麗なので南西、川を諦めて低層階で植栽含めた周辺環境のよさを狙うか・・・・販売価格と競合具合で考えます。

中古のプラウドでもあの価格ですしね。覚悟して応募します。

販売開始ということですが、いつもの散歩道の河川敷が、堤防工事をはじめたたため久しぶりに玉堤の土手を歩いていると販売センターがみえました。
どうやら、プレッセ横の「見学者むけの駐車場」も満車のようで、外車が沢山並んでました。やはり、不況時でもいい物件は人気なんでしょうか？

二子に住んで15年ですが、隣接する二子玉川公園も正式に決まりましたし、ひがみなしで羨ましいです。近隣のものとして、恩恵にあずかれればと思います。

本日見学に行ってきました。こんな経済状況なので、さぞかし見学者が少ないかと思いきや・・・・
自分が甘かったです。数年前の、プラウドタワーが凄い人気ですぐに完売しましたが、そのときを連想させるような見学者でした。あの時よりも、販売戸数が多いのが救いですが、川の見える部屋でお手ごろ価格（15階以下）は厳しいかも・・・

下手に抽選に外れるくらいなら、川は諦めて敷地内の植栽計画を期待して低層階にしようか悩んでいます。

不動産に掘り出し物なし・・・諦めて、たまぷらーざの戸建にしようか・・・
悩んでいます。

これは酷い流れだね。この会社はいつもこう（短期集中型）だけど。

あのときも世間では不況を叫ばれながら即日完売でしたっけ。
後で「○年前に買っておけば・・・」という言葉をよく聞きました。
今買うべきかどうかは人によって違うでしょうし、それが正しいかどうかは数年後にわかる話です。