パークハウス文京関口についての情報を希望しています。
山手線内で交通の便が良さそうなので少し気になっております。
よろしくお願いします。
物件データ：
所在地：東京都文京区関口1丁目558番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩2分 （2番出口）
東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩9分 （2番出口）
価格：未定
間取：1DK-3LDK
面積：40.67平米-74.9平米
売主：三菱地所
施工会社：東亜建設工業
管理会社：三菱地所リアルエステートサービス
[スレ作成日時]2009-07-20 17:02:00
元々母方の実家がこの辺にあり幼少時代にこの辺に住んでおり、今も近所（新宿区）に住んでいるものです。
購入を検討されている方の参考になればと思います。（当方子供はいませんので、あくまでDINKS,女性の一人暮らし目線ですが。）
ハザードマップを気にされている方がいますが、環七の地下水濠ができてから、水害というのはありませんので、あまり気にしなくても大丈夫だと思います。また、川の臭いというのも気になったことはありません。
隣のパチンコ店は、小規模で閑散としているので（笑）気にならないかもしれませんが、将来建替えの可能性はどうなんでしょうか？マンション隣に景品換金所があります。
また、マンション南側は幅３ｍ位の細い道ですので、南向きとはいえ現地を確認されたほうがいいと思います。
音羽、小日向、関口２〜３丁目と比べると、ここの生活圏は明らかに新宿区です（笑）。いわゆる文京区らしさを求めるとちょっと違うかもしれません。しかし、地蔵通り商店街に代表されるように庶民的であり、また、神楽坂にも足を伸ばせます。
音羽通りを護国寺方面へ向かうとオシャレなレストランもたくさんあります。自転車で春日のラクーアの成城石井にも買出しにいけます。
治安もいいと思いますし、普段の生活はしやすいと思います。
最後に美味しいお店を・・・
近所の関口パン（江戸川橋駅出口近くと椿山荘へ続く坂途中にもあります）は有名です。神楽坂にはベッカーとメゾンカイザーがあります。
地蔵通り商店街の浪花家（たいやき）、その向かいの鮒忠は鳥肉のお惣菜屋さんで、手羽塩がおいしい！地蔵通り入り口のお肉屋さんも品質がいいですし、中程のお肉屋さんのお惣菜も美味しいです。
早大通りの松下（日本料理・そば）・レリーサ（洋菓子屋）、アニバーサリー（洋菓子屋）
神楽坂はたくさんありすぎて、ご自身でお確かめください（笑）
早稲田ランプ出口すぐの東京麺珍亭（油そば）、音羽通りのちゃぶ屋（ラーメン）、川向こうの石ばし（うなぎ）も有名ですね。
248さん
ありがとうございます。
近所に詳しい方の情報はこれから住む身にとってとても参考になります。
明日、物件の外観を見に行こうと思っていますので、教えていただいたお店も覗いてみようと思います。
こちらの物件、駐車場が機械式に加えて二つのターンテーブルがあるようで
後々のメンテナンス費用が気になります。
購入された方は、そのあたり不安ではありませんでしたか？
先日通りかかったら、工事幕が取れていました。
入居される方楽しみですね。
>>250
将来それなりに管理費が上がるのは不可避かな、とは思っています。
自分は車を持っていないので、共用の電気代やら管理費やら負担が上がるのは正直しんどいですが、管理費が上がるのはこのマンションに限ったことではないですし、戸数がそこそこ多い分急激な負担増になることはないかと思います。
誰だって自分の負担が上がるのを喜ぶ人はいませんし、この点はどこの物件でも同じだと思いますが、管理組合の中でじっくり議論をして最善の方法を模索していくしかないのではないでしょうか。
ただ、自分が思うにこの物件の管理費は比較的安い部類に入るような気がします（個人的な思いです）。毎月のローン返済以外にも必ず避けては通れない支出で、しかも「いつ頃」、「どのくらい」負担が上がるのか予測がつかない費用かと思いますが、少なくとも共用設備が充実しているところほどこの負担は大きくなるのではないでしょうか。いろんな物件を比較されてご自分なりに色々と考えてみるのも面白いかもしれませんね。
昨日現場を見てきました。ほとんど出来上がっていましたので、入居が楽しみです。
あと、悲しいことに、たいやき屋さんの前の惣菜屋さん「鮒忠」が閉店になっていました。焼き鳥がおいしかった印象があるので非常に残念です。また復活してくれないかな～。
え、鮒忠閉店ですか！？入居後にたまに使おうと思っていたので残念です。
以前唐揚げを食べましたが美味しかったです。ちょっとだけですが行列が出来ていたので繁盛していると思っていたのですが…
地蔵通り商店街の存在もこの物件の魅力のひとつだと思うので、なるべく商店街の店を使っていきたいです。
ここを見て今日確認してきました。
鮒忠閉店です；；
よくお世話になってました。手羽先おいしかったなぁ・・・残念。
内覧会の初日が終わったかと思いますが、みなさまお部屋はいかがでしたか？
ここは管理費の長期計画のようなものは出ていないのですか？
普通何年後にどの程度上がって‥という現段階での予定ってあると思うのですが‥。
（違ってたらすいません。）
おっしゃられているのは、長期修繕計画に伴なう修繕積立金の上昇ですね。
長期修繕計画はきちんと存在していて、契約後の重要事項説明の時に説明を受けますが、将来の負担（予想）は購入判断の大きな材料となりますので、契約前でも販売担当者に聞けば教えてくれると思います。
もちろん徐々に上昇していきますが、修繕時に積立金が不足すれば各戸不足分を負担しなければいけないものですので、安いからいいとは一概に言えないと思っています。
管理費については、個人的な感想ですが、共用施設も少なく外廊下構造ですので、リーズナブルかと思います。上昇するかどうかは…入居者のマナー次第かもしれません。
蛇足ですが、先日の内覧会で一級建築士に同行してもらいまして、「これまで見てきたマンションと比較しても、構造・内装ともかなりレベルが高い」というコメントをもらっています。投資用としては割高かもしれませんが、居住用としては、価格相応（かそれ以上）の物件と思います。
購入した人間の贔屓も入っておりますので、ご参考まで。
なるほど。
詳しくありがとうございます！
258さん
三菱の物件は、やはり玄人受けするようですね。
ここの書き込みでも同じようなコメントをよく見ますし。
他の、もう少し休めのデベロッパーさんも、設備やデザインだけじゃなくて
こういう品質部分を上げてくれると嬉しいんだけどなあ。
もうそろそろ入居の時期ですかね。
シルバー色の非常階段がエントランスから丸見えで、見映えが悪いですね。そんなの気にならない方はいいですが…。
一階の店舗は何が入るのでしょうか？
このスレざっと読みましたが「ご近所さん」って物凄く頻繁に書き込んでいらっしゃるんですね。
他のスレにはここ迄のはないのでびっくりしました。デベの営業も混じってるのかな？
>>262
まあ間違いなく営業の方でしょうね。
どこの物件にも言えると思いますが、営業の方は基本的にはいいことしか言わないですからね。
ちなみにこの物件に関してはいろいろデメリットはありましたが、自分はそれなりにいい買い物できたと思いますよ。
内覧会に行って部屋を確認しましたが、江戸川橋通りや高速が至近なのに部屋の中はとても静かでしたし、どなた
かもコメントしてらっしゃいましたが、建物の作りとしてはいいんじゃないかと思いましたよ。全くの素人の意見ですが。
建築評価サービスに見てもらったんですが、ここは神田川の埋め立て跡地なので、
基礎工事状況を確認した方が良いと言われました。
このあたりは、区境近辺で傾斜・壁のクラックが多く発生しているそうです。
（区境が不規則に走っているのは、もともと神田川が流れていたところとのこと）
関口って言っても一丁目だしね。
驚くってw
こういう感覚の方にはオススメですな。
江戸川橋のこちら側（新宿区山吹町、関口1丁目あたり）は、神田川の埋め立てではなく江戸時代の昔は「田んぼ」。で、昭和の初期の頃からここら辺一体は住宅地。
江戸川橋のあちら側（水道町、小日向2丁目）に昔は神田川が流れていて、埋め立てはあちら側。
なので、区境に神田川が流れていたというのはどこのこと？って感じですが。。
田んぼって言っても、昔（江戸時代）はどこもかしこも田んぼだからねぇ〜。
関口1丁目は微妙だな。
関口なら2丁目、3丁目がいいな。
ま、その前に小石川、小日向の方がいいけど。
二丁目、三丁目がよろしければ、そちらに住んでください。
住めることができる方って、限られるような気がしますが。
２６９さんは、このスレの最初の方でも同じことおっしゃった方でしょう？
よほどこの物件が気になってはいるのでしょうね。
残念ながら違いますが。
確かに２、３丁目のほうは高級感？(古びたマンションもありますが…)はありますが、やはり不便だと思います。何でも車で移動する方はいいとおもいますが、それに比べたら交通の便や買い物は便利です。
みずほ銀行前から改札へ行くよりは、パークハウス横の細道を出るとミニストップがあります。そこを左折すると、駅入口があるので、そちらのほうが近いと思います。
２７３さんに同意。上り坂なので年をとるとつらいかもしれませんよ。
一般的不動産価値の話しをしているのであって、そんな事言い出せば、小石川4～5丁目や小日向、何なら市ヶ谷や神楽坂の高台、他のエリアも含めて不動産価値のある所は全て坂ですが。
上にも書かれていますが関口一丁目でいいと思った方が購入されているので、ご近所さんとやらが頑張って毎度出てくる事ないのでは？
不動産価値とかよくわからんが、あっしら勤め人には便利なことこの上なし。
278は負け惜しみか。
高台の方がいいに決まってる。
この辺りは3流ｽｰﾊﾟｰしか無いので品揃えがイマイチだぞ。
スーパーに関しては確かに・・。でもラクーアの成城石井や池袋のガーデンなんかも近いので大丈夫ですよ。
どこに行くにも便利でいいところだと思います。
たかがスーパーに行くのにわざわざ地下鉄乗る奴はいないだろ。
駅近のスーパーで十分間に合ってますよ。
地蔵通りにもいくつかお店があるし。
有楽町線て不便なんのですか？
どの線だと便が良いのですか？
とても主観的な問題ですね・・・。
歩いて行くのに便利、
自転車で行くのに便利
地下鉄で行くのに便利、
バスで行くの便利、
バイクで行くのに便利、
自動車で行くのに便利、など
便利の尺度もいろいろですね・・・。
作為的な批判をせず、客観的に、近隣にお店が多く、買い物が便利ということは言えるかと思います。
クレジットカードが使えないスーパーは不便極まりないよ。
ここのスーパーは2軒とも使えない。
気にならない人はいいんでしょうね。
別に否定したわけではなくて、ここはここで駅近だしいいってことなんではないですか？
丸正はクレジットカード使えるようになっていましたよ！
住む場所が高台か低地かにより、個人のステータスが変わるものではないですよね。
一般的に、高級住宅地は高台に多いことは否定しませんが、その分、価格が変わってきますよね。
お金に余裕があれば、文京区に限らず、都内にはもっと高級な場所・マンションは数多くありますので、そのような所を選択すれば良い問題かと思います。
一方、同じ価格帯のマンションから選択する場合に、相対的に土地の価格が高いがマンションのグレードが低い（ないし広さが狭いなど）物件と、相対的に土地の価格が安いがマンションのグレードが高い（ないし広さが広い）物件のどちらを選ぶかは個人の好みであって、前者を選ぶ人間が優れているものではないかと思います。
291さんに同感。
人それぞれ、可能な範囲で自分が思う土地や物件でより良い所に住みたい願いは同じかと思います。
まさに人それぞれ…
それで良いのじゃないでしょうか？
いまの入居率（契約率）ってどれくらいかお分かりですか？立地が良いので検討中ですが、評価的にはどんなものなのかと…。
立地良いと思われないけど。
可能であればギャラリーに連絡を取って、実際に物件を見てください。
確かに立地はよいので、あとは気に入る部屋が残っているかどうかだと思います。
1丁目で立地がいいとは言えないんじゃ…まあ、とはいえ好きずきなので現地を見る事をおすすめします。
賃貸はほぼ満室らしいですが、賃貸物件数ってどれくらいですかね？
隣のパチンコ屋が無くなって、コモディイイダの代わりに成城石井でも入ってくれれば、このマンションの不動産価値も上がりそうですね。
at homeのサイトに行けば、地主が賃貸で貸している物件が、相当あるのが
分かるよ。
300
そんな事で不動産価値は簡単に変わったりしない。
やはり立地が重要。
立地がイマイチな所の人達って、必ず周りの施設に頼ろうとするよね、川向こうのあの人達同様。
店舗が二つ入るとの事ですが、どのような店舗が入るかご存知でしょうか？
やっぱり立地ですか。周りの施設がよくなると、一時的に人気は上がるのかもしれませんが、最終的には立地に収斂されていくのでしょうね。
ところで、「川向こうのあの人達」とは住所で言うと音羽でしょうか？それとも小日向の坂下や水道あたりでしょうか？
というか、江戸川橋駅は地上からのエレベータなりエスカレータは、計画なし…？この時代にバリアフリー対応皆無とは…。住不さん！！
今日、ふと地下鉄の乗り換え案内図を眺めてきましたが、有楽町線に限っても
エスカレーターのひとつも無いと言うのは江戸川橋駅だけなんですね。
エレベータ有りと言っても改札階までですし。
ご老人だけでなく、足の不自由な方々のアクセスはどうされているのでしょう。
荷物の多いときも、本当に不便。
なんとかならないものでしょうかね？
駅の利用者数が少ない限りどうしようもないでしょう。
デベを当たるのは筋違い。
でも、江戸川橋にエレベーター付けてくれれば、良いんだけどね。。。
だいぶ前から計画はあるようですが…
地権者（設置場所の）と「東京地下鉄」の間で問題がある？
区議会議員が頑張っている（申入れ）という話しもあります。
有楽町線の朝方ラッシュ状況について。
8時45分以降で乗ろうと思っておりますが、有楽町行きの混み具合はどうでしょうか？
飯田橋でかなり降りるというイメージですが、江戸川橋で乗れないなんてこともありますか？？
夕方についても教えて教えていただければ幸甚です。
私は毎朝8時40～50分に駅に着いているので、ほぼ同じ時間帯かと思います。
電車（おそらく始発駅による？）によって混み具合が違うので一概には言えませんが、江戸川橋駅で降りる方もけっこういるので、今まで混雑で乗れなかったということはありません（降りる人数＞＞乗る人数、なので）。飯田橋駅でかなり余裕ができます。他人に迷惑をかけずに読書ができるくらい、という表現で伝わりますでしょうか。
私は帰宅時間は6時半～終電間際までまちまちですが、息が詰まるような混雑は、終電間際の飯田橋～江戸川橋間くらいです。
以前東西線・中央線沿線に住んでいたことがあり、ラッシュ耐性が付いていると思われる人間の言葉ですので、参考程度に聞いてください。
（以下蛇足）
私は体力と時間に少々余裕があるときは、飯田橋駅から歩いています。1.6km、早足で20分弱なので、ちょうどいい運動になります。
>315さん
314です。こちらこそよろしくお願い致します。
実際に住んでみて、まだ知り合いになった方はいませんが、いい方が多いのではと感じています。
エレベータホール等公共スペースで他の方に会った時など、こちらからなるべく挨拶するようにしていますが、必ず返してもらえます。
ゴミ捨て場も、管理がいいこともあると思いますが、整然としています。
（普通のことなのかもしれませんが、前の賃貸マンションはひどかったので…）
自分の生活にとって交通の便が良く、商店街も活用できますし、屋内の設備もいいので、非常に快適です。入居してよかったと思う毎日です。
ここは価格は下げないで売れるまでがんばるのでしょうかね。
125戸中どれくらい売れ残ってるんですか？
今残ってる部屋は高い気がします。
江戸川橋の相場はこのくらいなのでしょうか？
江戸川橋だから売れ残る
確かによく遅れていますが、所要時間はあまりかわりません。
江戸川橋５分遅れでの発車なら有楽町５分遅れの到着。
時々後続の列車待ちで１～２分余計にかかります。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】
江戸川橋だからというよりも、仕様と間取りのバランス悪いと感じたのが第一印象。
投資物件としてもいまいち。25%安くなったら考える程度。
図面集、見ています
ふーん
戸境壁、F〜Jはｺﾝｸﾘと思われますが
A〜Eは乾式壁ですね
要は、左半分は実需
右半分は、賃貸･投資用
ということなのでしょうか
結構売れ残ってるようですが
左半分、完売出来るのですかねえ
半分は実需向けではないﾏﾝｼｮﾝの資産価値ってどうなんでしょうかね?
↑、間違えました
左半分が賃貸･投資用
右半分が実需用
左半分、完売出来るのですかねえ…
です
一応、三菱の物件だからって安心してたけど、
契約していた駐輪場を「あとから申し込んだ方に、ダブルブッキングしてしまったので、場所譲って下さい」とマンション管理会社から言われた・・・。
「はぁ？」って感じで断ったけど、大丈夫かね？ここの管理会社。
社会常識を備えてない会社とマンション管理に関して住民として付き合っていかねばならないのは不安だ。
○菱系だろうが、野○系だろうが、マンション管理会社に高いもの求めんな。
しょせん管理会社は管理会社、ビルメンテ屋に毛が生えたレベルだよ。
しっかし、あんたんとこの管理会社は、見事なまでにパッパラパーだなｗｗｗ
パークの名前冠するマンションとは思えん。
管理がダメで資産価値↓な典型？？
追加で
マンション管理会社、あんまりブーだと交代したほうがいいんじゃね？
管理組合で提案したら？
厚かましく、手前勝手な意見を押しつけてくる管理会社は、ダメでしょ。
管理会社は、そんな簡単には交代できません。
不動産業界においては、もともと売った後も、息長ーく搾り取る仕組みとして、マンション管理というのはあるのですから、そんな簡単に美味しい利益を手放すはずがない。
開発から将来の修繕まで、川上から川下までの一貫したビジネスモデルの前では、１住人など虫けら同然です。
虫がマンション買った勢いで、管理会社にヘタにいきがったことすると踏みつぶされますよ。
とあるマンションではめちゃくちゃな管理会社を交代させようと頑張った理事が、中傷ビラまかれたという噂も聞きます。
せっかく夢のマイホーム買ったんでしょ？ローンも残ってるでしょ？ここは、どんななめた対応されてもじっと我慢するのが賢明です。
警告し、いや、ご忠告させていただきます。
関係者様、残業乙です。
虫ですか。すごいね。
週刊ダイヤモンド2月26日号に不動産と管理会社の特集出てました。
http://dw.diamond.ne.jp/contents/2011/0226/index.html
パークハウスの管理会社は中くらいの評価でしたが、スレ読む限り疑問です。
（藤和と合併が影響してるのか？）
先日、蓮舫先生が規制仕訳の会議やってましたが、
もっと住民の権利が守られるような法整備をお願いしたいですね。
どうしても情報・法知識・資金・組織力や権力の面で
不動産会社・管理会社＞＞＞＞住民
ですから、購入者は不利です。
あとこういうサイトを使って、
ふざけた管理会社や担当者の名前を
お披露目するのも良い手段です。
「買って良かったマンションの管理会社」ランキングというサイト
http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri
で、三菱藤和は１２位でしたよ。
以下抜粋
（いろいろ書かれていますね。中には批判めいた書き込みを封じるような意見も）
×財閥系数社と、今と全く同じ管理内容で合い見積もりしたところ、提示額の平均がなんと20％減（年1千万円以上削減可能）。おかしな理事会が否決したので無かったことにされたが、かなり割高な管理会社であることは間違いない。 (10/12/11)
×㎡あたりの単価が３割以上高い（2006年マンション管理費調査-「不動産経済研究所」 と比較） (10/11/30)
○↓適正価格を知ってるのだろうか。そんなものあってないようなもの。適当な批判をするな。 (10/11/24)
×ウリは親会社のネームバリューだけ。適正価格より2割から3割以上高い管理費。他社の合見積もりを取ることを強く奨めます。 (10/1/15)
○○相談の内容に真摯に対応していただけた。担当者の対応も早く満足ができる。 (09/9/23)
ＪＡＬが破綻するようなご時世。
財閥系というだけで、社員もそれなりに高水準とは限らない。
ブランドなんて張り子の虎。
日本すべてが劣化してるのに、三菱というだけで質の高さを求めるのは酷。
ダブルブッキングくらいするさ、人間だもの。
まあ、萎える気持ちはわかるけど。
ほーほー、悲惨な話だね。
でも駐輪場でよかったね。
部屋をダブルブックされてたら大変だ。
「この部屋、契約ダブルブッキングしてたので、すいませんが出てってくれませんか？」
って言われたら泣けるね。
もちろんこれは法的に無理筋だ。
でも駐輪場なら無理も押し通せると思ったわけね、その会社。
たかが駐輪場だから。ってことでしょ。
ひとつひとつはディティールに過ぎないけど、ある意味その企業の顧客に対する考え方や社風を表している、とも言えるね。
不動産販売の社員は、売買の時だけだけど、マンション管理は、今後あなたが住人である以上、何かあれば1年365日関わってくるわけだ。
入居済み住民ですが、地震当日早朝に妻が産気づいたため栃木北部の妻の実家に向かい、そこで地震に遭いました。
子供は無事生まれましたが、交通手段が全て絶たれてしまい、東京に戻れない状態です。
自宅の状況が心配です。新築ですから潰れてはいないと思いますが…
入居済みの方で下記その他被害状況についてわかる方いらっしゃいましたら教えて頂ければ幸いです。
・外壁にヒビ、剥離など起こっていないか
・ガス漏れ、水道管破裂など起こっていないか
・エレベーターは使用可能か
皆様の屋内の被害がどうだったかも参考までに教えていただけると嬉しいです。
テレビ台に乗せていた液晶テレビは落下を覚悟しています…
明日には新幹線が復旧予定となっていますので帰宅はできると思いますが、少しでも状況を把握しておきたいのでよろしくお願い致します。
まずはお子様のお誕生、心よりお祝い申し上げます。
そして住民の一人として以下の通りご報告致します。参考にして頂ければ幸いです。
拙宅に限って、また共有部に関しては私が見た限りということですが、PH文京関口は、まったく無事です。
拙宅は上の方の階ですが、皿ひとつ割れてませんでした。写真立てとそれからお風呂場でシャンプーが倒れていたぐらいです。ガス漏れ・水道管破裂・エレベーター故障、とくにありません。
※外壁までは注意深く観察してませんが、特に注意を惹くような損傷は見てません。
あくまで想像ですが、最上階の方など、もしかしたら多少被害が出たかもしれませんね。
ただこのマンションは内装業者が言ってましたが、ありえないくらい相当頑丈につくっているそうです。
質問者様が何階にお住まいかわかりませんが、ご参考になったでしょうか？
ご無事の帰京を祈念致します。
住民板でお願いします。
> 339さん
早々の情報提供ありがとうございます。
マンション全体の危険はなさそうなので安心いたしました。
低層階ですので、家具家電等、ちょっとだけ希望が出てきました。
> 340さん
たしかにスレ違いの内容でした。
住民版の存在をすっかり忘れてこちらに書きこんでしまいました。
大変失礼いたしました。
川の近くで地盤が悪そうに見えるこの土地は、表層の地盤は柔らかいですが、その下すぐに、すごく固い層にあたります。マンション建設のとき、どんな施工業者であろうと、これくらいすぐ下に固い層があれば、杭を打ち損じる可能性はありません（固い層までの距離が長くなればなるほど、打ち損じの可能性は高まります）。したがって、このマンションが大地震で倒壊する可能性は限りなくゼロに近いでしょう。
[No.343から本レスまで、前向きな情報交換を阻害 する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］
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