【芝浦の島】Shibaura Islandどない？【鳥×島○】

＞291　環境を重視するなら、環境が素晴らしい島だし
なんかデベのイメージ戦略にはまりすぎてはいませんか？
湾岸道路と首都高のダブル粉塵+モノレール騒音+運河の汚れ既存建物の水処理上や公団等の
現実に目を向けないような戦略ですよ。
本当に環境重視ならば郊外になるのでは？

>301
オレもそう思う。カネがかかりすぎて回収するための一助。
ブロックリノとかカモメ。スマップなどなど、本質的に考えれば単なる埋め立て地。
ポンプ場や都営団地をどかす訳でもない。汚染対策の土壌改良と護岸工事の資金返済に回るカネを
払うわけだよ。

高い！！高過ぎる！！投資にも向かない！！
今買うのは確かに博打！！
一期がダメなら二期、三期と必ず価格は下がるから様子見した方が良いよ。

高安以前に、同仕様の賃貸棟が２棟たちますから、投資したって借り手がつきませんよ間違いなく…。
永住するつもりのある人にしか向かない物件だと思います。

ＭＲオープンしたらしいですが、どなたか行った方いらっしゃいます？
価格はどうでしょうか、やはり高いのでしょうかねえ。

価格は　>>247 さんが書いて下さっています。
高いという方が多いですが、私はリーズナブルと思っています。
港南地区のマンションと比べると高く思えますが、港南地区が異常に安すぎたというのが実際だと思います。
また、このぐらいの価格の方が、住民の質も保たれるかと、港南の方はちょっと不安です。
コ○モポ○スでは、ベランダに堂々と布団を干しているのを見ましたし。
ここの営業さんに聞いた話では、複数のデベの共同体なので、価格の設定も大変だったようで、値下げとかは絶対無いと言っていました。
また、賃貸棟の方も高級志向になるそうで、他地域（同様な再開発地域）との差別化を図っていくと言っていました。

港南地区が都営跡地の定借物件を筆頭とする低価格路線に対して、芝浦は高級路線で勝負していこうというところでしょうか。

環境重視なら買えませんよね。

>307
島全体を高級にするなら、今の水処理施設とバス車庫を
学校や公園に変えるかなにかしないと駄目ではないでしょうか？

東京テラスというマンションご存知ですか？
街区丸ごと開発・前評判＆期待の高さ→予想以上の売値でみんな落胆、その後は。。。

芝浦島君も同じ運命たどるのではと余計なお節介しちゃいます。

全然高い。
MRではローンシュミレーションするけど、金利が通期１％で計算するから、
若年者のボクちゃんたちは「意外に買える」なんて錯覚しているんでしょうね。
あの島に９０平米で７０００万円は異様に高いよ。
マンション通の知人に相談してごらん。そんなんだったら広尾GHでも
７０００万円でややセマがあるからさ。無理するな。後で自己破産だ。

>307様
>値下げとかは絶対無いと言っていました。
確かに固定費も販促費もかかっているから下げるに下げられない面はあると
思いますが、販売価格にしろ評価額にしろ、「下がりません」型思考って、
行き着く先はバブルとその崩壊ですよね。

>>307

住民のマナーは「いくら払える人の集まりか」では決まらないと思いますよ。

私は港南の某物件を購入した後も勝どき、芝浦の物件を眺めていますが、
自分がその質に満足いって購入した港南の物件が、「異常に安過ぎた」のなら、
大変ラッキーだったなと考えを新たにしています(笑)

ＭＲ見てきましたが、ちょっと高いと感じたものの、一応前向きに検討しています。

そこで、あまり情報がないので、伺いたいのですが、周辺の学校ってどうなんでしょう。
幼稚園は、島の中にできるようですが、小中高に関する情報があれば教えてください。お薦め校とか。

>307 コ○モポ○スでは、ベランダに堂々と布団を干しているのを見ましたし。
>また、賃貸棟の方も高級志向になるそうで、.....

都内で2棟 横に並んで建っているマンションですが、1棟は比較的高級(価格が)な分譲マンションです。
隣の見た目はそっくりなマンションは全て賃貸用です。そちらは駅からまる見えにも関らず、ふとんや洗濯物保し放題です。

ここは大丈夫なのでしょうか?

307さんありがとうございます
都心のマンションとしては正常な価格と思いました。ただ港南の価格を見てしまうと環境重視とはいえ
やや高いかなと感じます。そういう意味では港南は乱立という特殊な条件下で生まれた価格なのでしょう。

この価格を見ると大手デベの考えが都心のマンション価格を彼らにとっての正常な価格に戻したいので
はないかと思ってしまいます。乱売によりこわれかけている自分たちのビジネスモデルを正常化したい
のがホンネとちがいますか。

また価格的に港南と競合しては港南の売れ残りがさばけない、この値段なら港南の販売に影響しない、
むしろ港南のお買い得感が際立ち港南にとってはプラスになる。313さんのおっしゃるとおりですね。

穿った見方をすれば、港南を売るための戦略ではないでしょうか？
芝浦と港南のデベロッパーは重なっていますよね。
重なっていないのはキャピタルマークタワーだけだったりしますし。
芝浦アイランドの価格設定は、港南の割安感を出して、まず港南を完売させる。
その後、芝浦アイランドの価格を下げて、ここも完売。
という戦略ではないですか？
こう考えるとキャピタルマークタワーが安いのも納得。

港南が完売するまで待てばきっと値下がりしますよ。

三井にしても、近隣にパークタワー芝浦ベイワードと同品川ベイワードがあって、アイランドより若干落ちる
立地条件なので、それらより安い値段では出せないのでしょう。
低層階が思ったより高かったのは、24F以下が内廊下という理由でしょうかね…。

>>315
賃貸棟の住民が布団洗濯物干し放題になるかどうかは、住んでみないとわからないよね…。
洗濯物干すのが禁止な物件は、あらかじめ洗濯乾燥機を標準設置しておかないと。
浴室乾燥機じゃ満足しない人多いですから。。。

しかし、公団賃貸のような、団地的なまとめ方は残念でした。
値段が激安じゃないんだから、もう少し高級感があっても良かったのに。
これじゃ、隣の（公団が三井から賃借する）賃貸棟の方が高級なんじゃないか？
という危惧にもおそわれます。最近はよくありますけどね。

確かに港南お買い得ですね。
ＷＣＴのＣ棟やＣＭＴは安くて、この不況下でも安心して買える価格設定だと思います。

高級志向の方は山手線内側を検討されるでしょうから、ブランド化もできず、
中途半端な場所に中途半端な価格設定をした戦略は失敗に終わるでしょうね。

高級賃貸なんて今はガラガラ、こんな大規模なニーズは無いよ。
パークタワー芝浦の賃貸棟（アーバンウィング）が賃料発表されてるけどあり得ない高さ！！

なんか深沢ハウスみたいなコケかたしそうですね。

ベイワード賃貸棟、私も相応だとおもいますが、広告とマスコミのおかげで「港南芝浦は安い」
という刷り込みが結構できあがっているので、高いと思う人は多いかもね。
芝浦島も、チープな宣伝打ったがために、三井は自分で自分の首をしめちゃったなーと思うのです。

71㎡で24.7万〜31.6万そりゃ低層の部屋の話しだろ。
55㎡で３０万なんて部屋もあるぞよく見ろ！
http://www.isize.jutakujoho.jp/house/cgi-bin/01/frbranch.cgi
グランパークとか低層ならもっと安い。ヨコソー、ループＭなんかは更に安い。

月60万払う奴、特に外資の連中はこんな不便なとこ住まネーヨ！
六本木、愛宕、芝、麻布、青山、広尾、白金あたりが圧倒的に多い。

>>324
リンク先見えないですけど、検索の条件を教えてもらえます？

田町　20万以上　マンション　徒歩10分　５０㎡〜　新築　新着２〜７
で出るよ。

ありがとう。
思ったより高いですね。
ベイワードで月３０万の1LDK（５５平米）を借りるなら他の所を探すでしょう。

>323
芝浦は安いという風評を払拭する大規模な宣伝はあまり効果なかったのかも知れませんね。
でもそのツケを購入者負担はどうかと思います。

相変わらず、購入者負担のデベのイメージUPという構図はなんとかならないのですかね？

グローブタワー、価格と仕様含めて、総合的には結構良かった。

今のところ何の事業計画も決まってないけど、既存建物（都営とか富士急の敷地）
をどっかが地上げして何か建築する可能性は０とはいえないんだと。


今後の建築計画によっては、ケープタワーが立地的に孤立する可能性もあるね…。
「島を買う」ではなくて、「田町駅徒歩８分のの運河沿いマンションを買う」
という思考に切り替えられるならアリかな。

しかし広告費かけすぎだよここ（苦笑）

>>315
ここは洗濯物バルコニー干しＯＫですって。

事前資料を読む限り、洗濯乾燥機が標準でなかったのでおそらく…と思っていたのですがやはりＯＫでした。
MRで見たところ、いちおう、バルコニーの逆梁に隠れるような形状で物干し竿フックがついていました。

地上100m以上の場所で洗濯物干すというのもなかなか斬新な体験かもしれません…。

高いとか、庶民タワーとか、港南の方がお買い得とか言っているのは、みんな港南や他地域のデベ達ですね。
実際にモデルルームに行ったことがある人は判ると思うけれど凄い人気ですよ。
要望書もどんどん出ているようなので、人気の部屋は抽選になってしまうかも知れません。

価格に関しては、人それぞれの考えがあると思いますが、冷静に仕様や立地を考えれば妥当あるいは安いぐらいだと思います。
都内とくに都心部ではもうこの価格ではタワーマンションが出てこないではないでしょうか。

また、港区が最も優先的に整備に力を入れているのは、この芝浦アイランド地区ですので、２年後には大きく様相が変わっていると思います。
田町駅もここ２年ほどで大きく変わりましたね。
そういえば、港区の出張所もありますし、スポーツセンターもありますので、本当に便利です。

↑これこそ島のデベだろ。
安いとは笑わせる。

アド街ック天国

借りるつもりは無いけれど、賃貸棟の賃料が気になるなぁ。
グローブタワーとの兼ね合いもあるから、当然20万30万当たり前になると思うけど、
そんな家賃で借りようと思う人間が1000人以上も居るのだろうか？

賃貸棟は小さい間取りを増やすんじゃないかな？
でも、賃貸棟にメゾネットがあったら１年でいいから住んでみたい。

>>333
MRの人出が多いからといって、それが実売に結びつくわけじゃないよ。
お馬鹿だなあ。近隣のCという物件が安かったから、ここも同じと
期待して大衆クラスが行っただけで、無理やり要望書を書かされたって、
複数の人が書いているでしょ？私もそうですが。
港区が力を入れていると言っても、あの都営だかの団地とポンプ場はこの先
ど〜んと居座るよね。都営なんてしばらく経つとよく判らない方々が住むの
見たことないですか？補修も遅れがちで美観を損ねるし。ま、余り気張らない
で、現実をみたらどうかい？別に悪い物件じゃないけど、威張るほどのもの
じゃないよ。値段はコスト回収で決まるので、資産価値で決まるじゃないね、
このケースに限って言えば。

ほんとそのとおりだよね！もっと言ってあげてよ

>>333
港南どころか田町の競合タワーマンションよりも全然高いじゃん。
その値段でその仕様ならみんなやめるでしょう。
マンションの価値を決めるのは共用施設でも広告でもない。マンションそのものですから。

不動産会社は山手線内側といった、開発すれば必ず儲かる場所の確保がなかなかできない。どうしても
勝どきや豊洲といった港湾地区のタワーマンションを開発するしかない。
ところが港湾地区は、港南の乱売により一気に価格水準を下げてしまったため、なんとか価格を引き上げたい。
ブランドは価格自体で形成される要素もある。製造原価とは完全に比例しない。

このマンションがうまくうれれば、いままで値下がりしてきた海沿いの物件の価格帯を引き上げられる。
また湾岸の物件を早く処分すれば、湾岸戦争を完全に過去のものとすることができ、今後開発が予定さ
れている勝どきや豊洲などの物件を高く売ることができる。

あれは悪い夢だったと業者には春が来る、庶民には長い冬がやってくる。
庶民でも８０㎡のマンションが買えた時代が終わり、６５〜７０㎡で我慢しなければならない時代がまた
やってくる。
それに追い討ちをかけるのが金利引き上げ・・・話がそれていくのでこの辺でやめます。

土地を仕入れる段階で坪単価を想定して収益を計算するわけですから、ただ単に高い値段で仕入れてしまった
だけだと思います。販売の時期になって近隣に売れ残りの物件が多数ある事は想定外だったかもしれませんね。
護岸工事は当初からの計画かどうかは知りませんが、大変なコストがかかっていると思います。
高級とかブランドとかおっしゃっている方もいらっしゃいますが、価格を下げることが出来ないだけでしょう。
わざと高く設定して売れ行きを悪くする売主なんていないと思いますが。

多数のデベが存在するのが価格を下げられない理由の一つだと思います。
価格を下げるためには、それぞれのデベの同意を得る必要があるということ。
売れなかった時のリスクを皆で負っているということ（責任が軽い？）。
実際に似たような物件ありますよね。
駒沢公園横と多摩川沿いの○○プレ。
そこそこは売れると思いますが、完売まではほど遠いのでは。

みんな芝浦の価値が解ってきたじゃないか！！
ＭＲのオープン時なんて混雑して当然。
ＷＣＴなんかもっと凄い人出で、グランドオープンが一ヶ月くらい遅れてた程。
島のデベの人はネット工作なんて意味無いからやめてね。
余計に反発くらってアンチが増えるよ。

そうなんですよね。本当に冷静に考えて、島単位で開発をしたら
大変な金額の費用がかかりますし、スマップでかつあれだけの量の
広告をしたらウン十億かかりますよ。販売価格に跳ね返らないわけ
がない。
これだけの人たちが、価格に問題提起しているのに、妥当な値段
だとか言ってるのはおかしいですよ。それこそ営業の人でしょ？
仕様だって価格ほどじゃない。購入者をばかにしてるんですか？
赤字覚悟で価格を再検討してくださいよ。

昨日モデルルームに行きました。
パンフレットものすごく豪華ですね。うーんでも不燃ごみだらけで、エコロジー的にはかなり疑問。
ＤＶＤとか添付するとかすればスマートなのにね。

んー、既に赤字なんだと思うんだわ…。
立地と仕様を考えると、価格は相応だと思う。
ただ、だめね。島をやたら強調するけど、ケープタワーのことが何も決まってない
（上では決まってるんだろうけど販売営業のところまで情報が回ってきていない）

今後の開発如何によっては、ケープタワー孤立化する大です。
これでは「島を買う」とはいえない

立地と仕様をどう考えると高すぎでしょう。
「島を買う」ということを強調してるが、現存施設と２つの賃貸棟の存在が「プライベートアイランド」の可能性ををなくした。
後はマンション自体の仕様で勝負するしかないが、近隣のCMTと比べると明らかに割高。
それに、孤島にあるのに住戸の数と比べて絶対的に少ない共用施設。
今の値段のままだったらよほど島好きでないと買わないでしょう。

賃貸棟があれば住人が常に動き続けるので、あの敷地にさまざまな年代の人が住まうことができ、
大規模分譲団地にありがちな「２０年たったら子供がみんないなくなって老人団地」
というゴーストタウン化のリスクを回避することができる。
（どのみち３棟も売り切るのは難しい）

島に住むことを勧めているが、島を買うとはデベもいってないのでは？

立地仕様を考えると高いと思われる方も多いでしょうが、
ここを高いと思ってしり込みした時点で、ターゲット外として振り落とされたと
思ったほうが良いのかもしれません。残念ながら…。

しかし、48,49Fの特別仕様以外では億ション設定がない。
それがこのタワーの特徴でしょう。
つまり、頭金（自己資金のみだと1000万〜　親の贈与含めると3000万) ＋ ローン５０００万
の支払能力がある団塊ジュニアの勝ち組サラリーマン家庭限定
（しかも派手好きでなく堅実な家庭限定）
という物件なんです、ここは。


今となっては港南と勝どき、豊洲先発組が安すぎると思ったほうがいいです。
三井の豊洲タワーもこのクラスの価格設定で来ると思われます。