Tomihisa Cross Comfort Tower （ﾄﾐﾋｻｸﾛｽｺﾝﾌｫｰﾄﾀﾜｰ） Part15

わけあって、湾岸の中古価格を調べていたら、一時期のキチガイみたいな価格は収まったね。
値段がこじゃれてきた。
豊洲もアーバンドックで値が上がり、豊洲タワーがピークだったね。
あの時も高値掴みとかさんざん言われてたけど、実際そうだったかも。
その後、スミフのツインが苦戦して、その後シンボルに至ってはまだ売っているんじゃないの？

でもデベってなんであんなに学ばないの？
一気に値段を釣り上げずに、そこそこで売ってれば、すべて完売するのに。
欲張るから売れずに苦戦する。そして、相場が変わり、売れ残る。
もう豊洲神話は終わりだと思う。

スカイズは豊洲からも遠くて、何もない新豊洲？という駅で、なんで売れているのか摩訶不思議だったけど、一時期の高値から値段が下がって、そこそこの価格で売り出しているから、買える層が多いんだと思った。
やはり一部の富裕層や安定大手を除いて、給料は上がらないし、富久はそんな中で異常なくらい販売好調だけど、他のマンションは相当苦戦していそう。

しかし、昨日どなたかが心配していたけど、供給過剰地域のリセールは大変そうだよ。
湾岸はプチバブルから震災までに売った人は正解。
似たような部屋が大量供給されていて、それも何十と、近隣入れれば何百と、売り出されていた。
高い部屋は一時期より1千万は下がってるよ。なんでいい時に売らないかね。
タワマン乱立地域の未来は悲惨。
本当に値段がどんどん下がる。

富久は今のところ競合がいないから安心だけど、近隣に大きなタワマンが１つ２つ、また一つと増えて来る前に、売ったほうが正解かな。
永住する人には関係ない話だけど。

501さん、面白い書き込みありがとうございます。
2点質問です。①湾岸エリアのタワマンって総じて買値（新築時）＜売値（中古時）かと思っていましたが、結果的に高値掴みになった物件の例を金額とともに教えて頂けますか（後学のためです）。
②スミフって何処でも非常に割高なのに何で拘るのかな。ツインも未だ残ってる？他にも平成20年頃の竣工物件いっぱい残ってますよね。

昨日も話出てたけど、富久町はいわゆる再開発エリアじゃないからね。
道路拡張だけだから、これ以上の特段の発展ないから安心だよ。ぽちぽち10階位のマンションたつくらい。

新宿と四ッ谷に挟まれて微妙な位置にあるあまり知られない地名が富久町

ふた駅先の大分離れた四ッ谷駅前再開発の恩恵受けるだの
すでに終わった新宿6､7丁目再開発があるだの

メチャクチャな嘘言ってる人いたけど
トミヒサも再開発エリアになりたいのかな

今後も再開発エリアにならないのがいいんだけど
トミヒサクロスだけで希少な存在じゃないの

出来たら御苑前駅位は直結にして欲しかったけど
距離があるから無理だったのかな～

昨日のレスは有意義で大変参考になりました。

超大型物件で、再開発エリアでない
トミヒサのリセールに関して。

ポジがいい加減な回答してるのは、
いつもの事だと思ったけど

結果、トミヒサはリセール時
大変厳しいと判断しましたので、見送ろうと思いました。

ターミナルの新宿駅まで徒歩25分前後かかり
実際歩いてみたのは、まあ距離があるけど
安いから仕方ないと妥協出来ましたが


昨日のリセールに関する話のなかで出た、
階高などでの経済格差が棟内で激しいのが心配です。


富裕層に好まれて瞬間蒸発するタワマンは
総じて、格差なくすため階高による格差がないです。
トミヒサも中には医師、役員もいるでしょうが収入はピンキリだとしても居住用に購入したかは懐疑的です。

そんな事を喜んで書き込んでいるのをみても、どうかな…と。

訂正します。
豊洲タワーがピーク　⇒豊洲タワーが豊洲発展に皆が心ときめかせていたピーク。

あの時も高値掴みとかさんざん言われてたけど、⇒
高値つかみとは? 高値で買った銘柄がその後値下がりすること。
大概が買った値段よりは下がっていないので、高値掴みとは言わない。
高値掴みではなく、一時期のプチバブルの中古価格より、今の中古価格は下がっている。

②は意味がよくわかりません。スミフのツインとシンボル以降、イケイケドンドンで売れていた豊洲が、そんなに簡単に売れなくなったから。ベンチマークです。

富久地区が再開発ではない理由は？

西富久地区第一種市街地再開発事業（事業中）
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_05_00023.html

行政ではなく、主観的に再開発では無いってことかいら？？？？？？

504
富久は最上階でさえ、１億円未満の部屋が８部屋程度あるマンションなのに、
階高で棟内の経済格差が激しいなんていい加減な話を、懐疑しないで信じたのですか？

昨日のレス見直してください。
再開発エリアの大発展のうまみは一切ないと。

トミヒサクロスが建つだけでいい方はいいのでは？

GoogleMapでも確認してみましたが
新宿駅よりトミヒサ寄りの新宿アルタ前でさえ徒歩1.6Km
四ッ谷駅まで徒歩2.1Kmです。

ポジは徒歩圏と言うけど、都心に住んでいる人からしたら
バスか電車でふた駅先の距離で2～30分かけたら
山手線の位置のマンションは全て反対側までいけますよ。


周辺一帯の再開発エリアであればよったです。
あなたは再開発エリアに指定されない方がよかったようなので
好みはそれぞれですね。
言外に再開発エリア先発物件が羨ましい感じは伝わってきますが…

>あなたは

って誰に言ってるんだか。１対１の会話じゃないし。

私も508さんの文章の意味と、誰相手に書いているのかが分かりません。

昨日のレスを株式に例えると

去年この株を買って、今年の10月に売ってれば儲けたよって事でしょ。

そんなの書いてたら…

お買い得と思う人が多いのが売れて
少ないのが売れ残るだけ

10年後売りたい人と買いたい人の量でまた価格が決まるだけ

要するに山手線駅から遠いということが言いたいのでしょう。
地下鉄駅が10分程度だから、それで良い人はOKということで
ｲｲのではないでしょうか。

10分なら地下鉄新宿三丁目駅まで行けます。

10年後売りたい人と買いたい人の量でまた価格が決まるだけ

そっか～じゃ今は何も考えなくていいんだね。

結論は
住みたい人は買いましょう
買えない人はあきらめましょう
でOK？

＞516

同感

はい、拭えました！！
そこそこ良いです！！

自分は安さが魅力で買ったから、何かネガティブな事言われてもすべて「まぁ安いから。」の一言に尽きる。

8000万以上買いましたが決して安いとは思ってません。気に入ったから買いました。ここも価格差がありますね。

やはりここを買った方々はセレブですね。
ずっと読んでますが、購入者は安い、安いを連呼する。
でも、普通に考えたら、平均6､7千万～のマンションは日本平均で安いマンションではないのです。
ここの安いは、相対的にこの立地、グレードで安い、です。

民度をとやかく言う、自称年収ん千万の人はここに文句を言う前に、ん千万の方々が住む、何億もする超プレミア住宅に住めばいいし、買いたくても買えない人は、買えるマンションを買えばいいのです。いろいろ探せば、2千万円台でもいいマンションはあります。
自分に見合ったマンションが大事。
無理は不要。無理は自分を苦しめます。

う・ら・や・ま・し

中の上　じゃない？
ランク的に

上の中でしょ

トータルバランスが良すぎるんだよね。
だからいろいろな人の興味を引く。
理想１００％の住まいなんてないのに、いろいろ言われちゃう。
買えた人はラッキーだね。

>>524 さん
最近のネガの傾向を考えると、
各種メディアでトミヒサが
今年一番の注目物件として扱われていることに
「うちのほうが高級物件なのに、
なんであっちばかり話題になるの！くやしーー！！」
って人な気がする。

そうか～
だから自分がいかにお金持ちかって自慢？が多く、だからここは買わないってネガが多いのか。

まさしくトータルバランスが良い、は的を射た表現ですね。
不動産業界でも注目されるだけのマンションです。

山手線内側にしては安いよね。やっぱり中央線より北側だから？

富久＝団地

過去レスによると、再開発の補助金が入っているし
地権者さんたちがデべとの間で、安く短い期間で完売させる約束、
をしてある為らしい。

戸山＝団地
富久＝再開発

タワマンは再開発関連だらけでしょう

ここがなぜ意外と安かったのかは結局間取りに
尽きるわけで。
ワイドスパンでそれなりの間取りであれば
10～15％程度は高かったでしょう。
結局私は見送りましたが個人的には高くても
それならば買っていたかもしれません。

リビングが畳数通りに使えない。
例えば１２畳の表記でも実質８畳の使い勝手しかなければいくら本来坪単価350万が320万と言われても
買う気はおきない。
モデルルームの3LDK(２行灯)を1LDKにして
誤魔化そうとしている企業姿勢にも疑問でした。
納得して買ってる人はそれでも良いのでしょうが。

それでも売れている以上はデベとしては成功なの
でしょうね。
パークハウスグランのスレが伸びないように
人気が出るのも安くて敷居が低いおかげでしょうし。

間口狭くしてリビングインにして行灯部屋を量産
しても少しでも単価を下げたほうが売れるという
前例になった物件だと思います。

三井色というよりは野村の色が強い物件ですね。
最近のプラウドにプライドは感じられません。

全部の部屋がそういうわけでもないと思いますよ。納得して買っているひとのことをとやかく言わなくていいんじゃないですか？たぶん、とやかく言うのが、うらやましーと言ってるみたいに聞こえます。

間取りが悪いのを差し引いても激安だったと思うけどね。

ワイドスパンでそれなりの間取りなら、他のマンションでも高くなるのは当たり前です。

10〜15%って数字は主観的な数字なので意味なし。

とくに2Lなら間取りも一般的だし買いでしたな。

ネガの主張によると、駅が遠い、間取りが悪いなどがあるが、自分は不透明バルコニーが一番の不満。なぜ一部の上層だけ透明なのか？
ポジネガいろいろ言うけど、結局は妥協点と価格を比較して、安いと思えば買うし、高いと思えば買わないだけ。

景色がウリの湾岸タワマンでも不透明バルコニー物件を販売中ですよ。
バルコニーにテーブルとイスを出して景色を見れば見れるという解決策みたい。
ここも不透明ガラス部分は低くて上に手摺があるタイプでは？

アイム　プラウド

ともちゃんも復活したように、野村さんも復活したんでしょう

>543
湾岸で不透明は論外です。バルコニーからの夜景は意外に早く飽きて、わざわざ出なくなるのを経験済みで、特に冬は全く出ませんでした。
透明だと飽きないとまでは断言できませんが、リビングから見えるのが眺望の醍醐味に思えます。バルコニーの狭い部屋が多いのももったいない。

なんてったって共用施設です。
ここの売りは。
湾岸以外でここまでの共用施設がある物件は見たことない！
あれば教えてください。

あっ、エアライズがそこそこよかったけど、外廊下だしね。
ラウンジが少なかった気がします。温泉があったのはよかったけど。

ゲストルーム、パーティルーム、アッパーラウンジ、スカイラウンジ、マルチラウンジ、ブックカフェ、カフェラウンジ、ジム、サウナ、防音ルーム、マルチルーム、キッズルーム、あとなんだっけ？

大昔にワールドシティタワーズを買えばよかったと後悔していたのですが、やっと満たされます。

ここほどすごくなくても、共用施設がGOODな物件に興味があるので、湾岸以外で知っている方は教えてください。

パークタワーグランスカイ以上の共用施設でお願いします。

やはりリセールには、湾岸地域や東池袋、西新宿などのタワーマンション過密地帯は不利ですね。
競合が多すぎます。

地盤が悪いところも駄目。
海の近くや地名に水に関係するものがついているところなど。

トミヒサは隣に公園があるとしても、周りが密集市街地で広域防災上心配だから、リセールに不利かもね。

間違いなくリセールは不利だね。

>>529
その読み、あたってますね。
パークハウスグランなんて聞いたことなかったから調べたら、南青山の億ションです。
そこの検討者か購入者がここと比較してるとは驚きです。
値段が全然違うのに、あーだ、こーだ言うのもね。
それと戸数が10倍以上も違うんだから、富久のほうが話題になるのは仕方ないですよ。
広尾ガーデンプレイスのようにマスメディアに多数紹介されると思ったのかな。

>>537
億ションを買う方なら、信用があるでしょうし、気になるならここも買えばいいのに。
２つは買えないから、買わない理由を探してるんでしょうか？
間取りが気に入らないそうですが、間取りはリフォームで変えられますよ。
自分が住むのではなく、投資用にいかがでしょうか？

いくら自分は美人だと思っていても、実際は可愛いくて気が利く、愛くるしいアイドルの方が、人気が出ます。人気がお金を呼びます。なんてったってアイドル、富久はアイドル物件です。
きっと億ションよりお金を稼いでくれますよ。
気になるのは、欲しい証拠なんです。笑

割高の物件でリセールが心配ってのなら分かるけど
割安とまでは言わないけどそんなに割高感を感じない物件でまでリセール心配するなら
もうマンションなんて買えないんじゃないの？

駅近くて利便性もよくて環境も良くて割安な物件でしかもリセールまで期待できちゃう物件なんてあるの？

バルコニーが不透明の部屋は関係ないけど、ビルの夜景は動きがないので、大きな写真を貼ってるように感じてくる。
なぜか飽きない眺望は、季節を感じられる目の前の木々と波の寄せる青い海。
大資産家がタワマンに住まず、自宅の庭に凝り、海や山に別荘を持つ理由。
本当の眺望は木のざわめきやさざ波の音がないとダメ。

羽田発着の飛行機のライトって見えないかな？

サザ波は津波が心配です。

>木のざわめきやさざ波の音

マンションの室内まで、ざわめきやさざ波の音が聞こえてくるようでは、
防音性能に問題がありますね。

湾岸で不透明バルコニーのタワマンってスカイズのことですよね？
スカイズは、不透明でも問題なく絶賛発売中です。

資産家は戸建てって言ってんじゃないの？

本当の眺望は戸建てで、というなら
眺望重視の湾岸タワマンの立場はどうなるの？

売りが乏しいから眺望を「売り」としてるんでは。

プチ資産家

実際は
眺望に音なんか期待してない人達が多い、ってことでしょ。

＞５４７
＞ここほどすごくなくても、共用施設がGOODな物件に興味があるので、湾岸以外で知っている方は教えてください。
＞パークタワーグランスカイ以上の共用施設でお願いします。

南青山のグランとかどうですか？

生活圏内に、六本木ヒルズ、渋谷ヒカリエ、赤坂ミッドタウン、表参道ヒルズ等々、種々ありますし、おいしいレストラン等も沢山ありますよ。子供の城がなくなってしまうのは本当に残念ですが。。。

ちなみに、山種美術館、根津美術館、国立新美術館、森美術館、
サントリーホール等々、芸術関係にもことかきません。

パークタワーグランスカイってどこだっけ？と考えてしまいました。
グランスカイの共用施設ってそんなに有名なのですか？

個人的な感想では、
>568
①山手線内側で伊勢丹をはじめとした新宿徒歩圏　→ドア出てから徒歩30分②神宮外苑や皇居など都心の大部分がお散歩圏　→ドア出てから徒歩40-45分③東京の何処に行くにも電車でスムーズ　→最寄駅までドア出てから徒歩15分④価格が割安、⑤その割には設備の仕様が良好　→値段相応のスペック⑥大規模物件なので快適なエントランスや共有施設が充実　→どちらも単に虚栄心を満たすためだけのもの、維持費は完全に自己負担⑦スーパーマーケット至近　→合っている

つまり、長距離を歩くのが大好きで見栄のためにお金を払うことに抵抗のない方には最適なマンション。

そこそこ良いので、それで良いのです！！

まだ完成してもいないマンションなのに、
ドアからの徒歩分数を主観的に数字を盛って書いて
「事実、事実」と主張するのは奇々怪々。

池袋にもありますよ、広告では駅徒歩６分のタワマンで駅近と書き込みがあるスレ。

初めてのマンション購入なのでワクワクしています。

御苑前駅の立地でタワーとなると多方面から見えるぐらいの存在感はあるのでしょうかね。
この界隈にタワーがいくつあるかで違ってくるとは思いますけど、駅から5分ならいつもこの駅を使う人々の目には常に入ってくる建物になるんじゃないですか。

下層階は居住エリアではないようで、目立ちそうなマンションなだけにプライバシーを守れる上部エリアに住めることはメリットではないでしょうかね。

新宿三丁目の駅まで徒歩8分だから、ドアから30分は言い過ぎじゃない？
他はそのくらいかかりそうですね。

不動産の広告表示は、駅の出口（改札ではない）からマンションの敷地までって決まりだから、タワマンとか大規模物件だと敷地に入ってから、住戸までのプラスアルファが結構大きいってのは事実だから考慮しておかなければいけないことだけど、ここだけの問題ではないよね。

569さんの数字は結構正確だと思います。
パンフレットの数字は再開発の最も新宿寄りのところから計測してます。
ちなみに最寄り駅までの時間
エレベーター待ち1分→エレベーターからエントランス外へ2分→新宿御苑駅8分→改札1分→計12分と見てます。
男性の足で少し甘めにしてます。

マンションの敷地入り口になるであろう場所から御苑駅の東京方面の改札まで歩いて徒歩６分〜７分なのは、現地に行って自分の足で確かめればすぐにわかること。丸ノ内線入口から地下まで浅いあの短い距離の階段で、改札まで◯◯分とやってる人は他のどんな駅と比較してあえてそこを強調したいのかが不明。

いずれにせよ、現地を確かめもしない人はこういう情報に振り回されるだけ。自分の足で歩いてみましょう。

それでも遠いと思った人は買わなければいいだけの話。それぞれ価値観あるのでね。

こんなこと計算してタワーマンションどこも買えませんよ。まさしく
木を見て森を水です。

588さん
自分の時間を大切にされて下さいね

年内はいつまでモデルルーム営業してますか？

エレベータ待ち入れれば、ドアから御苑駅改札まで15分前後。
ネガもポジもそれでいいんじゃない？
エレベータが各階に停まって何分もかかることもあるけど、靖国通りの信号待ちがないこともある。
ドアから10分は無理があるし、女性でも20分はかからないでしょ。
これを近いか遠いか、どう考えるかは主観、または比べる物件による。
駅直結と比べればかかるけど、大崎などと比べれば大して変わらない。
御苑駅は入口から改札は近いんだから、ドアから改札で比べればいい。

今大江戸線が最寄の駅の一つなんだけど、駅の入口からホームまで5分くらいかかる。ドアから駅まで3分なんだけどね。
丸ノ内線はその点浅くて便利！

HP更新されて新しい間取り出てますが
例に漏れずカオスな間取りしかありません。
これはネタですかマジですか？

HP充実しましたね！

>>595さん
いや、全然良くないです。
本当にMRまで行ったことあるのでしょうか？
>>590さんも書いていますが、私も何度計っても
改札からMRまで7分以内がほとんどで、
靖国通りの信号に捕まって8分です。
丸ノ内線の新宿三丁目駅まで15分と言われたら同意しますが、
新宿御苑前駅まで15分というのはありえません。

歩くのが早めの人もいれば、お足の悪い方もいるでしょう。
駅までの道のりは若い方には全然大した距離ではないでしょうが、ご高齢の方にはちょっと億劫かもしれません。
ご自身でモデルルームまで歩いてみて、それに2，3分加えた結果だけが信用できる数字でしょう。

では、普通の方は12分で
足のお悪い方や御高齢の方は15分が信用できる数字との結論でいいんじゃない？

新しいＨＰの間取り、６０Ｑと７０Ｍなら良いかな。

徒歩何分は、比較軸を揃えないとね！

不毛な話は終わりにしたら？
時間の無駄ですよ。

2期を売るために公式サイト変えちゃうなんてやるね！
今回の目玉はどの部屋かな？

>599さん
朝のタワマンのエレベータをご存じですか？ドアからマンションを出るまで5分かかることもあります。盛ってないです。
エントランスから敷地を出るまでも含めても5分は見ておくべきと考えます。
改札からMRまで7分だと、不動産表記より早いくらいですが、エレベータ待ちなども入れると、何分と考えていますか？

12分±2分、って感じじゃないでしょうか。

＞602さん
方角は置いておいて、70Mと70Pは一見そんなに変わらないような気がする中で、70Mのほうを評価した理由はどこでしょうか。よろしければ参考に教えていただけないでしょうか。

私は70Pは洗面の動線がちょっと気になったのと、廊下の形は70Mのほうが好きです。70Pは洋室1と2の差が大きく、70Mは差が小さいけど、どちらがいいかは用途によるだろうし、70Pのリビングにある大きなカウンターと半畳広いキッチンも同様に好みがありそうと思いました。

602
60M
・リビングが隣の6.4畳の洋室１に毛が生えた程度の広さ（８畳程度）しかないように見える。
　リビングの形も中途半端な縦長のため、８畳だとダイニングテーブルとソファーを置けるのか。
　少なくともゆとりは皆無。
・リビングの隣が寝室というのは安眠できるものだろうか。一人暮らしなら問題ないだろうけども。

70M
・リビングの形は悪くないがご多分に漏れず行灯＋リビングインのため洋室１の導線を確保するには
　TVとソファーの置き方が窮屈に。ゆとりはない。
・やはり必然的にリビングの隣が寝室。

70Ｄはどう？

70P
端的に言えば収納がやたら多くリビング狭目の
１LDKの使い勝手。

これだと身も蓋もないので…
・一見廊下はそれほど長いようには見えないが典型的なリビング廊下。つまり廊下が長すぎる。
・廊下が長いのにプライバシー分離ができていない。つまりリビングイン。
・洋室２が行灯、しかも狭いし形も変。用途は収納？
・洋室１はせっかく広いのに柱のせいで開口部が。
・リビングも柱のせいで開口部が…だし洋室１の導線　も必要だし実質１０畳弱しかない。

70D
一言で言えば救いが行灯部屋がないだけ。

・プライバシー分離の用途じゃない無駄な廊下がひたすら長い。
・リビングの上の方は導線、すなわち廊下なので実際使えるリビングは洋室と同じぐらい？

＞608さん
70Dはなかなか良いと思います。ワイドスパンで行灯部屋なし。リビングと洋室の形はきれいだし、収納も充実。リビングとキッチンの間を廊下にしてしまわずに、いかにダイニングテーブルを置くかが肝かなと思います。

このDENは夢が広がります。南北面を本棚にしてもいいし、デスクを置いてPCコーナーにしてもいいし、平米ないのに閉塞感がないのが良いです。

タワマン・エレベータ・待ち時間などで検索したら、やっぱり朝はイライラするらしいですね。今、何階にいるかの表示があるのとないのがありますが、どっちなのでしょうか？

以下の内部告発的な書き込み
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/

突然閉鎖された、南青山グランのHP。

南青山グランはとても立地のよい、グラン第1号に相応しいマンションだと思っていたが、とんだ食わせ物だったのか？

70Dと同程度の平米でもプライバシーは確保できますしリビングも広くとれます。
富久はリビング表記が詐欺とまでは言いませんが酷すぎる。
検討者には実質的に使えるリビング畳数を熟考してから購入して欲しいと切に願います。

http://mansion-madori.com/blog-entry-539.html

ＨＰの間取りを見ると、第２期も中層階ならプランセレクトができるみたいですね。

新宿御苑駅で大手町方面は12分±2分(行き)、新宿方面は14分±2分(帰り)。
新宿方面の改札は遠い。

ターミナルでも山手線でもない最寄駅まで、家を出て12-14分ですか。
リセール、賃貸運用どちらにも影響ありますね。

ここは、そこそこ良いです。

山手線内側はメトロ利用が便利ですから。
特に丸ノ内線は、西新宿、霞ヶ関、銀座、東京、大手町などの駅があり便利な地下鉄。
赤坂見附で銀座線への乗り換えも便利です。

>>616
新宿方面の改札は確かにどうにかして欲しい。
用地買収は済んでいる（丸亀製麺の裏の駐車場）
みたいだけど、
いつごろ完成するんだろう。

山手線が便利だと思っているのは山手線外側に住んでいる人だけ。
山手線内側に住んでいる人は山手線を使わない。当たり前だよね。

山手線内側物件のスレを読むと、
確かに地下鉄しか使わないって書き込みをよく目にします。

サイトが新しくなって、間取り評論家が溢れてきたね。

でも、評論家の意見とは別に売れるんだろうね。

2期は南の下層にどんな仕掛けをするか楽しみ！

新宿1丁目に住んでるけど、山手線に乗ったのは羽田に行く時に使ったかも？
ほぼ地下鉄になるよ。
JRに乗って繁華街に行くことを新宿時住むと考えなくなるよ。
埼京線や中央線沿線に住んでる時とは考えが変わったよ。

でもその便利なメトロの駅改札まで最短12分はかかるんでしょ。交通利便性には？が付くね。
中古で売る際には新築時よりもシビアな評価を受けるから、ここのコメント(購入時より高く売れる、とか)ほどリセールには期待しないほうがいいんじゃないかな。

中古販売時は、すでに完成してるトミヒサが有るから
想像力のない人でも魅力が理解できるよ。

駅徒歩1分の物件も、実測値になるのでさらに分かりやすい。
10年後なんて誰にもわからないので、完成後のトミヒサを楽しむよ。

確かに完成した物件を見れば、想像力を要さず建物のデカさは理解できるでしょう。
リセールで利益が出る、買えば買うほど儲かると発言している方は、逆に妄想力が働き過ぎているんじゃないですか。

総合的にまあまあの物件、価格もそれ相応、が冷静な評価だと思いますが。
それでも売れているので、高いところが好き、たとえ維持費が高くても自分でほとんど利用しなくても共用施設があった方が自慢できそう、実際に到達するまでには15分以上かかるが一見すると新宿が近く感じられる、などを評価する方が多いんでしょう。

これって、新宿駅を東京駅に置き換えたら購入動機はほぼ湾岸タワマンと同じですね。

>627さん
湾岸とは比較にならないよ！

湾岸は未来都市
トミヒサは江戸から続く古い街

好みが違うので比較したこともない(個人的感覚)
湾岸の物件を持ってる友達がいたらお邪魔したいとは思います。

リセールは時の運なので、完成後のトミヒサを楽しむよ！
10年後の価値観なんてわからないでしょ！

間取りではリビングインて聞いただけでダメって考えも過去にはあったけど、
引きこもりが問題になってからはリビングを通らないと個室に行けない方が、
良いと考える人が増えてきて、リビングインの部屋が
売れている。

どう思うかも購入者の好み！
約1000世帯用の物件でしかないので、

湾岸マンションと同じ条件ということなら、
そういう条件に人気があって需要がものすごく多いってことでは？
おまけに湾岸のような価格上昇が始まっておらず、
嫌う人の多い埋立地ではなく高台。
リセール期待できそうです。

>606さん
602です。
単に好みの問題です。
私は洋室1と2は同じ割合で使いたいので、
70Pの洋室2の狭さと形は使い勝手が悪いです。
多分、70Mの方が価格も高いのではないかな？形からして。
評論家では無いので、特に面白くない答えですみません。

リセールなんて考えてませんよ。

単に夫婦とも職場へのアクセスが良く、複数の子供が中・高と私立であちこちに行くのにアクセスが良く、スーパーが入っており何でもそろう新宿が近く便利なため。
あくまで今の生活を充実させるためです。

駅までの距離がよく論議されていますが、広告に載る駅までの距離、時間はってどうやってはかるか皆さんご存じだと思いますし、それでも敷地をでてから最寄駅まで徒歩5分は私どもにとってはとても近い！です。（現在も大規模マンションに住みもっと遠い）

あー、入居が楽しみ！

レスを見ると、これまで主張されてきたリセール・駅近の2点についてはここの強みではなかったということですね。

用途区分が商業地域なので、近くに同じような大箱が建たないことを願いましょう。

駅とその周辺のバリアフリー化や耐震強化が進んでいくから、同時に駅前再開発も活発になっていく。
ここは、最後の駅遠タワマンになるかもね。少子化で、誰もが駅に近い物件に住める時代がやってくる。

まあまあ良くて納得しているんだから
それで良し！！
批判する方々は、どちらにお住まいなのですか？

買えない人が批判してるだけ。
または迷った挙句、他を買って後悔してる人。
単純なこと。
興味なかったら、このスレこない。

駅から遠いと思ったら買いませんからご心配なく。笑

大崎や池袋のタワマンスレでは不動産広告に載る時間で駅6分を駅近扱い。
ここのスレは計る物差しを変えて、ドアから改札までの時間で駅遠扱い。
タワマン同士でも、ものは言い様。

駅が遠いだ近いだは個々の主観だから別に良いじゃないか。
私は駅を月に１回使うかどうか程度だから気にしないし、
今は駅１分の物件に住んでいるけれど全く意味が無い。
そうゆう人も居るのではないかな。

駅１分物件の場合でも、ここのスレでは
部屋のドアを出てから改札に行くまでの徒歩時間を書きましょう。
改札からホームまで長く歩く駅ならその徒歩時間もネ。

ホームページ今になって大きく変えましたね。これをみなくても一期は三次連続完売だから凄すぎるの一言。やはり野村不動産社長が、日経新聞に実名だすだけのマンションです。今日の日経にも実名は出なかったけど、消費税値上げも関係なく即日完売で取り上げられました。
今年度話題のマンションベスト３には間違いなくはいります。

>627

湾岸は東京駅の反対側は何もない
富久は新宿駅の反対側は都心

全然一緒じゃないよ

ここの購入者は本気でお買い得だと思ってるの？
例えば611さんがHPの70Dは行灯がなくてワイドスパンで良いとか言ってるけど
こんなの他のマンションだといたって普通の話だよ。
むしろこの洋室並のリビングで妥協できるのが不思議。
70平米だと3LDKでもリビング10畳↑普通だよ。
2LDKなのに隣の洋室と同サイズってなんなのよ。
ちょっと安いぐらいで飛びつけるレベルじゃない。

まず、最寄り駅と徒歩何分の所に住んでるのかを
宣言してから書き込んでください。
おっしゃってることに信憑性をもちたいので。

ちょっと安いくらいなら飛び付かないけど、ここはスゴく安いんですよ。

不動産は立地と物件力（規模や企画、話題性、仕様等）に対して、価格がどのように設定されているかのバランスで決めるものだ。いかに良い物件でも高ければ買う人が少なく、売れ残り、値引きした価格が適正価格であったということ。ここは間取りは正直悪いが、間取り云々は最後の話であって、最も妥協していい部分だと思う。間取りで物件決めるのは素人。実際にこれだけバカ売れマンションは中々ない。殆どの人が評価した証拠であり、こんなに売れる物件の細かい部分を指摘して批判だけする方は、民主主義の中では少数派であることを念頭に、発言して欲しい。完璧な物件などない。

HPの間取り、プランセレクトのものもあるけど第2期ってまだできる部屋残ってるのかな？
1期3次でも38階以上のみだったけど…
間取り新しく載せたものなのに実際はもう間に合わないものだったとしたら、なんだかね…

645さん、的を射た意見ありがとうございます。
これでもどんな
ネガがでるか、静観しましょう。

一期ではHPには出さなかった設備･仕様とかの情報を二期になったら出してきた。以前なら情報出さなくても集客できたのに、集客できなくなってきたのかな。

個人的にはマンションの情報を不特定多数に公表せずにモデルルームに来た人だけに教えるってのもありだと思ってたんだけど。確固たる信念に基づいてHPで公表しないってわけじゃなかったんだ。

ところでComming soonってどんな情報をHPで出すつもりなんだろう。

間取りが最も妥協していい？
ここの信者はおかしすぎる。
立地の次に重要な要素でしょ。
70平米の2LDKなら上にあるようにリビング13畳でプライバシー分離も可能なのに
なぜ70Ｄのような7畳しかないリビングで我慢できるの？
共用施設なんてなくても不自由しないしあればいいかな程度だけど7畳リビングでの生活は苦行であって一般的な家庭では到底許容できないでしょ。

最近は狭さに喜びを見出だす層が増えている証拠ですよ。
私の家族は部屋は寝るだけで日中はずっと共用施設で生活する予定です。
毎日そこにいれば共用とはいえ他の住人 は居づらくなりますから。
現マンションもほぼ占有できてますし。

＞645
＞不動産は立地と物件力（規模や企画、話題性、仕様等）
エリアの将来性が一番大切だと思うんだが

それだけ住んでからの家具の配置まで考えて購入してる人が少ないのでしょう。
名より実をとる人はタワマンなんて検討しません。
見栄とかイメージ、営業力。勢いで煽って買わせるのが野村の真髄です。

649は何しにこのスレに来ているの？

＞649

間取りはあとでリフォーム出来るけど

この間取りは大好きなのでこの間取りのまま
新宿区から杉並区に引っ越したいって事は
出来ないって事じゃないかな？

>649
間取りは最も妥協しても良いポイントで
あって、妥協しきれなければ買わなければ
良いってことでしょ。

ネガは言いっぱなしで素性を隠してるから何でも言える提案もできない暇な無責任な評論家。
気になってしようもないんですよ。

人それぞれだけど、部屋の使い勝手は妥協しない方がいいと思うよ。
無駄なスペースを引いて、坪単価を比較し直してもいいくらい。

共有施設やコンシェルジュは言うほど使えない使わない。まして、特定家族が占有してるなら…。聞く耳を持ってるかどうかは、ここの人ならわかるでしょ？

共有施設やコンシェルジュを使う使わないも、人それぞれです。

使いたくても使えないかも。
共有施設は休日だと何ヵ月も前に予約。
パーティールームは名義借りの業者に使われる。他のタワマンの実態見たら…。
何か確実な対策あるのかな？

ここの共有施設、パーティルームだけじゃなく色々あるそうですから。

業者のパーティの問題刷毛っこあちこちのタワマンで問題になっている。解決策があったら問題なんて起きない。

特に交通の便のいいところは格好のターゲットにされる。

なんかシティタワー品川がローン組んで定期借家はありえないとか、叩かれてた流れと似てるな。結局、安さはすべてを癒すんですよ。

交通の便が良ければ、パーティー業者に使われる。来ないと交通の便が悪いことになる。交通利便性や駅距離の論争決着のカギを握るのはパーティー業者か。。

これから買う人は15階以下の日当たり見れば分かるから納得して買えるな！

業者は論外ですが、特定家族の占領も勘弁してほしいです。対策はできないでしょうけど。。。

＞630さん
なるほど、ありがとうございます。
まあ、70Mは南向きなので、1期3次の価格表では70Pより300万くらい高いですしね。

間取りは変更できるって連呼してる人いるけど玄関位置と間口の広さが変えられないから良い間取りは不可能ですよ。

変更しても気に入らないなら買わなければよいだけでは？
改めて言うまでもないですが。

駅から同じくらい離れるなら、湾岸のほうが安くて間取りもいい。
山手線の内側は地下鉄の駅が豊富なのに、駅から近くない場所はメリットがない。

＞駅から近くない場所はメリットがない。

そんなことありませんよ。湾岸と違って、電車乗らなくても、
なんでもありますから。それが、都心に住む、ということです。

でもここは地盤が良く安心｡

湾岸地区や地名に水関連がつくところは、地盤が弱く地震がこわいですよね｡

あと駅から近い地域は建物も密集しているから、地震の時に火災がこわいです｡

墓地やゴミ償却場がある地域も避けたいですね｡
JRや私鉄の線路の側もうるさいから嫌です｡

大通り沿いもだめです。大通りは１５０メートル位は離れていたいですね。

いくら相場より安くても、坪330万では
買えない人から見れば高い物件である。
どうやら、このスレには富久を買いたくても
買えなかくて、湾岸タワー等を泣く泣く買った
けど（もしくはどこも買えてない）
未練タラタラな奴が、自分の選択は間違って
無いと思いたいが為にネガしに来ているようだ。

だからここ安くないって。駅から遠くても鰻部屋と行燈部屋だけ割安にして一期に処分したから安い！！みたいになってるだけ。坪３３０では高くて買えない多くの庶民層が、それを下手に買えちゃったから騒がれているだけでしょ。

嫌な言い方になるけど、ここの地権者とデベ的には数十年間の間、管理費と修繕費を払ってくれるカモを釣るエサ部屋だったわけだよね。

惨めなのは676ですよ、

>674

ブログの人も書いてるけど、バイアスかかりまくりな感じだね、その研究。
多変量解析とかまともにやってるのかな。

新宿区、いま割と揺れた。

2013年12月21日 10時34分頃　マグニチュード5.4　震源地：千葉県東方沖

■震度２
江東区、江戸川区、大田区、荒川区、墨田区、北区、足立区、葛飾区、
板橋区、千代田区、新宿区←

■震度１
中央区、港区、品川区、目黒区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、
台東区、文京区、豊島区、練馬区

昨晩もかなり揺れましたよね？
トミヒサはどうなんでしょうか？

複数戸買ってるプロがいるという事実がここの安さを象徴してる。

ここより安い物件はここ数年ないでしょ。あるならぜひ教えてください。

プロとか何の証拠も根拠もない戯言。
仮にあるとしても投資用と割り切ってるだけ。
確かに賃貸者は間取りや日あたり等の住み心地を
軽視しますからここのコンセプトに合致しています。
特に北向きばかり高倍率だったのはそうゆうこと。
奥まで陽が差さない鰻の寝床に自分は住みたくはないですが
貸すこと前提なら有りでしょう。
管理費：修繕費・固定資産税・諸経費諸々総合的に考えて
利回り的に私は最終的に見送りモードですが。

最終的に見送り、もなにも
投資向きな北側は既に１期でほぼ売り切れ。

利回りだなんだの言い訳に関係なく、今までに買い遅れたか
抽選に外れて買えなかったのなら、諦めるしかありません。

684はプロなのか？
専門家なみに偉そうに上から発言だが。
個人的な意見をあたかも唯一の正解の
ように決めつけているが。

管理費＋修繕費＋固定資産税が15年後は月10万でしょ。 投資も居住も、販売価格に含まれない負担が大きいよ。
しかも修繕費はその後もどんどん上がるから、15年越えると売るのも貸すのも難しくなる。
早めに売却ならいいか。

プロもなにも純粋な投資ならココは無いですよ。
利回りは高くないし、EXITするときに重要な地元の住み替え需要を根こそぎ狩り尽くしてるから、しばらくは転売しづらいですし。
複数買うような人は、相続税対策の資産圧縮狙いでしょう？
この目的なら、利益より下がらない事が重要です。
都心、タワー、道路整備予定ありなこの物件なら、賃貸収入以上に値下がりはしないでしょうから、狙い目ですしね。

豊洲、ヒ素、５２倍で検索して見てください。

汚染物質というのは、時間とともに、地表に上がってくるのではないか、という気がします。豊洲のマンションの１０年後の汚染状況、大丈夫かしら？

豊洲の汚染除去工事は完了したらしいよ。

良かったですね。

豊洲の汚染無くなって。

http://www.toyosusinsijyo-kouji.jp/

だから、上辺だけなくなったって、相当怪しいよ。

＞６８９で、検索すると、一度公的機関が検査したのち、時間をおいてから検査したら、５２倍のヒ素が検出というはなしですね。３１１の液状化で地下の汚染物質が上がってきたのですかね？

福島の除せん作業も表面の土と表面下の土を入れ換えてるだけだからね。

このマンションの家賃はいくらになると思いますか？
低層階、北向き、1LDK、50㎡弱

高く貸せるなら賃貸に出す。
高く貸せないのならセカンドハウスで自己使用を
考えています。

本気で購入を考えているなら、湾岸物件と富久を比べて迷うかな❔
求めるものが違い過ぎるでしょ。 豊洲や晴海の宣伝に来ないでほしいです。

湾岸を検討してない人には区別が付かないかもしれませんけど豊洲と晴海は別なエリアです。
豊洲の宣伝だけがあったみたい。

4500万の部屋、手取り10万では合わないでしょう！キャッシュだとましかも。

ここ見ているような人は湾岸には興味ないでしょう。

湾岸戦争

湾岸の景色と安さには憧れます。
海見たかったし、東京タワーや花火も見たかったです。
けれど、通勤や自分がよく遊ぶエリアからは離れてるので
結局ここにしました。
勤め先が丸の内とかだったら、地盤気にしつつも
首都直下が来たらどこでもダメだろーとも思うので湾岸にしてたかも。
自分みたいな人も居ると思いますよ。

地盤の良し悪しは想像以上に重要ですよ。

本当の話、3.11の地震の時、埋立地の液状化で水道が3ヵ月止まった話を聞きました。
風呂、トイレを3ヵ月間外に出るなんて生活、想像できますか？
これを聞いて、埋立地の湾岸には絶対に住まないと決めましたよ。

↑それどちら？港南芝浦は大丈夫だった

千葉県の話じゃないの？
東京の湾岸じゃないでしょ。

浦安ですら3ヶ月は止まってなかったような。

浦安です。
本当の話です。

なんだ浦安か。。浦安は特殊だろ。

巨大地震が来たら

なんだ港南か。。港南は特殊だろ。

となるのかな。

なんだ湾岸か。。湾岸は特殊だろ。

となるんでしょう。

ここは瞬間蒸発が続いて、今年日本一の人気になりましたね｡

新宿徒歩圏 、伊勢丹と高島屋徒歩圏の利便性｡
御苑がすぐの環境の良さ｡
医師と会社役員で3割以上の品の良さ｡
治安も地盤も良い安全性｡
ヨーカドーやカフェなど物件内施設の充実｡
値段の安さとオリンピック景気効果の期待｡

が勝因ですね ｡

湾岸地域や池袋、東中野などと競合したが、圧倒的に
打ち負かせることができたようです。

自分はスカイズと迷ったけど、やはり地元に近いここにしようと想っている。

ここは、後背地が大きいから、色々と有利だと思うよ。

山手線内と豊洲の埋め立て地比べても意味ないですね。

また池袋、東中野たたきかぁ。

山手線駅池袋駅はさんで、街全体の
大規模な再開発はじまるよ

新宿駅物件じゃない、御苑前駅？物件
富久町物件は街全体の再開発は今後も
ないからとっても残念です。

あと、まだ売り切れてないトミヒサは瞬間蒸発とは
言わないよね

湾岸、池袋、東中野のネガを自スレでも他スレでも
ところかまわず叩き、トミヒサがある地域は液状化しないし
徒歩15分もあれば伊勢丹あるから(他物件の)ここはダメ
と書いて回るのは恥ずかしいしのでやめませんか。

湾岸はオリンピック需要で駅延伸など今後も楽しみです。

＞716　＞717

場外乱闘は、場外でやってくださいね！

ここは新宿の静かな富久って無名な所、
なのでお静かに

新たにIP作るのもご苦労様です。

ここは関電工と鹿島じゃなくて本当に良かった。

12/22の現場の様子です。

>720
そうですね。あんなのに巻き込まれたら最悪ですよね。
実際がどうなのかは分かりませんが、ずっと欠陥マンションと言う風評だけが独り歩きして、つきまといますものね。
南青山なんて素晴らしい場所に住めるのに切ない話ですよ。
まあ、大手ですから見つけた以上は、なんとかするでしょうから、その点はまだましだったのではないでしょうか。

ここの施工会社って、市川の鉄筋不足タワーに絡んでたけど。

市川のJV幹事施工会社は清水建設でしたから。
それを言い出したら、かなりの数のマンションが絡んでしまいます。

市川の場合、鉄筋不足に関わる施工の担当どこだったんだろうね。それが分からない以上、施工会社すべてを疑うべき。

それから市川の売主は、三井と野村。売主って施工管理もお仕事なんだけどできていなかったということ。

市川の売主は、三井と野村と清水建設です。
売主の一員でありかつJV幹事である清水建設が責任を取るのは当然の話です。

それから武蔵小杉の清水建設施工タワーでも今年、クラックで騒がれていましたよね。

すべて清水のせいですか。JVって共同責任なんだけど。

相互チェックできてないってことでしょ。お粗末。

幹事が責任を取るのは常識でしょう。
幹事を差し置いて相互チェックだなんて、逆に責任の所在を曖昧にするだけです。

施工トラブルの対応って、三井と野村で結構違う。ここはどっちが担当なんだろう。

ここは明らかに野村でしょ。三井色なんか全然無い。

それは残念。野村は某物件で施工トラブルがあったのを販売時に説明しないで、あとから連絡してお終いなんてことしてる。

プラウドタワー武蔵小杉の清水建設クラックトラブルでは
対応が良かったらしくて直ぐに騒ぎが治まり、
スレの話題にもならなくなりました。

三井こそ市川で鉄筋不足事件やってたよね。

新宿御苑の活用法ありますか？

結局この手の施工トラブルはどこでも起こりうることです。
直後は関連する物件も影響するけど、すぐに収まってしまいます。
でも、実際に明らかになった事例だけはずっと忘れてもらえないので、一人負けです。
発覚して、修復してもらった方が得なのか、発覚せずにそのままの方が得なのかわからないと言う悲しい状態です。
こんな物件には当たらないように願うしかないですね。

物件概要に価格出ましたね。冬休み長い。不動産屋羨ましい

ＭＲが冬休みでも営業さんは休みじゃないでしょ。

不動産屋が羨ましいなんて、世間知らずだな。

売れりゃ三井のおかげ
悪いことは野村のせいにしてるやついるな

富久の近くにオシャレな店教えて下さい。

この近くで、ボール遊びや自転車の練習等ができる大きい公園を教えて下さい。

おしゃれな場所は守備範囲ではないので他の人に任せます。

ボール遊びは花園小学校で出来ます。
学校の授業が無い時は公園として解放してます。
夏休みはプールも近所の人が使えるようになってます。
体育館も申し込みが必要ですが、一般開放されてます。

自転車に関しては不明。授業では一輪車を使っているみたい。

御苑は自転車は禁止です。

自転車は、外苑で道路を開放してたりしますよ。

小学校だと、日中は厳しいですかね。

うちの子はまだ小さいので、遊具を使って、昼間に遊べる大きな公園が近くにあると良いのですが。

滑り台とかで遊ぶなら、
北側にある　富久さくら公園は、すいてていいかんじですよ。
芝生も有るので走り回ったり楽しそうな公園ですよ。

お祭り広場は遊べないのかな？

彩華の広場は一段高くなってて、部外者が入りにくくなってるので
子供が遊ぶには安全だと思う。

個人的には子供達が缶蹴りとかして
走り回って欲しいけど

下がタイル張りだから転んだら痛そう！

彩華の広場を部外者はいらなくしてほしい？開放のほうがいい？

富久さくら公園は外苑西通りでつぶれるのでは。

総合芸術高校に確保されている空き地を通るので、富久さくら公園はつぶれません。

もういい部屋のこってないね。

元々良い部屋なんてなかったですよ。
なんだかんだ安かろう悪かろうで売れますよ。
それが野村の営業力です。

いい部屋は先に売れちゃうからね。
しかも残りの割りには値段も高いし。

低層階が意外に高くて驚いた。

いい部屋から売ったら最後に売りづらい部屋が残るからそんなことしないよ。

まあ売行きいいから低層でも高いのは仕方ないか

ここ安くないからね。やっと気付いた？間取りを妥協して高く買って下さい。

ここより安いマンションぜひ紹介願います。

ここ、かなり安いですよね。。。
高いということにしたい人がたくさんいるようで、困ったものですね。

隣のローレルコートが坪255万で出てる。

高いと言ってる人は築１０年超の中古と比べてたのか。

ローレル安いね。坪270くらい維持してるのかと思った。

そうなんですか。
意外と下落してるということでしょうか。

>762
10年後の富久がローレル並みに値下がりする可能性があるから、いまの価格は高いと言う意味だとおもいます。
中古価格と新築価格をまひかく比較する人なんていませんよ。
実際、富久あたりの中古価格や賃料から見れば割安感はないです。
ただ、再開発で便利になり、道路拡張で回りが綺麗になっていくから上がり目はあると思います。

今まで批判してた人
まさか値段知らなかったの>_<

近鉄の安マンションなのに結構な値段するのね。

駅から遠いと、中古は売れないですからね。名のある地名なら別ですが。麻布とか。

10年後はともかく、5年後だったら、トミヒサクロスは＠300～＠400万円/坪はいくでしょう。湾岸中央区で＠250～＠350て感じなので、それが根拠です。湾岸は中古で買いたい場合は物件が多く選り取り見取りだけど、トミヒサ界隈では選択の余地あまりないから、買うこと自体が大変では？　ローレルコートとは物件の希少価値が全然違います。
私はせっかくトミヒサクロスが買えたので「希少性」の意味から手放したくありません。長く住みます。

768さん
部屋のドアから改札まで徒歩分数を計り、エレベーターの待ち時間や信号待ち時間まで盛り、
更にお年寄りや足の不自由な方の徒歩時間まで考慮して、
駅から遠いと主張する、このスレ特有の計算方法の方がまた登場ですか。

湾岸中央区は交通便利だからでしょう。
五年落ちで300～400だと富久町に住みたいと
思えないのでは？
物件の希少性というならローレルコートは以前は
もっと売れてたか、ですね。

新国立競技場がオリンピックのメインスタジアムになることで、このマンションに更に「希少性」が加わります。
デカ過ぎて話題になった建物ですからよく見えると思います。
更に、山手線内側でありながらヨーカドー併設の「希少性」もあるので五年落ちでも安泰でしょう。

湾岸中央区と言うと、月島・勝どき・晴海といった感じですが、鉄道は有楽町線と大江戸線だけですが、どちらもマイナーな路線で、特に有楽町線は池袋が便利と言う程度です。771さんの仰るように交通便利ではありません。近いとは言え銀座4丁目も東京もバス便しかありません。
それに比べると丸ノ内線や副都心線はとても便利な路線です。

773さん
JR利用出来ない時点で
どっちもどっちのような気がします

他板でもヨーカ堂がないから
不便だとかかれてるのを見かけましたが
なぜ、ヨーカ堂をそんなに押されているのか
理解出来ませんでした。

ピーコックなど色々ある中で
ヨーカ堂があるから希少というのは…

>766
300~400って幅広すぎですよ。
特殊な住戸以外は290~320辺りが妥当な範囲と思いますよ。

容積率緩和でどんどん駅前が再開発されていくから、そういう意味では徒歩メインのトミヒサは希少ですよ。
オフィス街新設やショッピングモールや新駅などの将来性が加われば、ここは中古になっても値上がるでしょう。

駅前ってどこの駅前でしょうか。
新宿ならもう今更って感じですからこれ以上
価格には反映されませんよ。
そもそも新宿駅の影響受けるほど近くないです
けどね。

再開発を期待できるのは元が全然開発されてない
ような場所。
坪200の時代の湾岸とか武蔵小杉とかね。

駅前再開発にはマンションも含まれるでしょ。そうなったら駅近ではないここは不利になる。

774さん、773さんではありませんが
過去レスでもありましたけど、山手線内側の移動は地下鉄が便利です。
JRを重要視されるのは郊外の方では。

イオンとヨーカドーがスーパーの２強ですよ。
都内のマンションに住む人の間でもヨーカドーのネットスーパーが人気だそうですが、
ここなネットを利用しないでも実際の店舗がある希少なマンションになります。

住宅もオフィスも駅前開発は活発。
飯田橋駅前、四谷駅前、目黒駅前、春日駅前、大崎、泉岳寺新駅、田町駅、浜松町駅、六本木医丁目駅、渋谷駅ビル、新宿駅ビル・・・
準備組合の段階のものを含めると、都心部の駅前再開発はいくつあることやら。

活発、って割に
今年分譲の都心部駅前再開発マンションは月島くらいかな？東池袋も都心部に入れますか？
千代田富士見は去年分譲開始でしたからね。再開発には長い年月が掛かる。

>>774
余計なことを書いて素性がばれるグランドミレーニア池袋住民さん、こんにちは。
池袋の人にとっては山手線は生命線だけど、都心5区の人はJRあまり使わないんです。

よそのスレでトンチンカンな富久ポジを書いた人は、ご迷惑お掛けしますがスルーでお願いします。

池袋は山手線が生命線って
おかしなこというね

私も、該当するのは池袋よりも大崎かなと思った。

もしくは品川駅ならね。あそこも建設ラッシュがしばらく続く

富久って池袋に対抗意識燃やすよね。全国区の知名度では相手にならないのにね。

富久が麻布青山赤坂になるには、どうしたらよい？

新宿タワー的な名前にすればよかったのにね…残念ですよね。

都心５区の住民もJRはたまには使うが、ヨーカドーやイオンは行ったこともない人多いぞ。ヨーカドーをありがたがるって郊外の人かな？

ヨーカドーのネットスーパー利用の話はたまに見ますよ。都心部でも。

富久の名前が時代劇ぽい。

トミヒサはヨーカ堂が生命線ということ
他になにもないんだから
ヨーカ堂は郊外と同じようにありがたい！

シンガポールのような新宿がなってほしい。

駅まで外を歩くのは、不動産表記だと敷地まで５分＋敷地内２分で、最短７分。
近いか遠いかは比較物件やネガポジによるけど、雨や猛暑を避けられるようなビルが建つ計画はないの？

トミヒサはヨーカ堂が生命線って
おかしなこというね

抽選会のとき変なやつかな？

山手線内は、駅距離はあまり関係ありませんよ。

話題の南青山グランがある地域（西麻布と広尾の境
http://latte.la/picture/761638/small）は、駅近ではありませんが、広尾駅至近の住宅エリアより、路線価は高いですよ。

（勿論、駅近商業エリアと駅遠住宅エリアの坪単価を比較すれば、話は別でしょうが、住宅地の場合、駅距離以外の要素も重要ということです。）

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20023f.h...

＞768
ということですね。

この地では、隣のローレルコートが坪255万ですし。

地歴が刑務所の富久が麻布や広尾を持ち出すほど
価値があるほどの場所とは思えませんが…

>798
と、１１年前に竣工した近鉄タワーの話に戻すのでありました。

799さん そこをなんとか払拭できるネタない？

坪255万という事は、中央区湾岸の同等中古と同じ位？

74平米でこの価格はお得だよね

南の下層は、仕掛けて来るか…

相変らず郊外の人はJRに乗って繁華街に行きたいんだねwww

799
その刑務所は1937年、今の東池袋に移転したわけだが。
その頃からここと東池袋は関係があったんだね。

スリーAになれなくても、せめてスリーT たいかんやま とみひさ とよす

冷静に考えろよ。富久クロスがあんなに、安く
売り出してるから、今中古で売るローレルは下げる
しかないだけ。同じ値段なら売れる訳ないから。
仲介屋もそう言って安く売らせてるんだろ。
早く回転させた方が儲かるからな。

799は結局、間接的に
池袋のこともネガってたのか。上手いね。

>797
麻布や広尾は駅から遠くても地価が高いから、富久も？
坪300以下でも買える所が言うとは…。
恥ずかしいからやめてくれ。

例えば地下鉄新駅が出来、大江戸線あたりと接続できると いいね。

監獄の件貼っときます。

100年も昔の事で若松河田って感じだけど。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E3%83%B6%E8%B0%B7%E5%88%91%E5%8...

>806
要はそれが相場ってことです。
今すぐ住みたいという需要がある地域は売り出し中の新築があっても中古も強気なものです。

新宿伊勢丹界隈徒歩の立地は、赤坂、青山、麻布より優位。時代は変わったよ。

それ面白いよ。

上記計算ミス

以下訂正


坪単279（5770万円、20.66坪）
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

坪単306（5980万円、19.5坪）
http://www.homes.co.jp/mansion/b-1004580021843/

1LDK欲しかったな…
悔しいです

ここは1ＬDＫが、この規模・場所にしては
極端に少ないよね。それで1000戸超は凄いね。
1ＬDＫが少ないのは、個人的には凄く良い。

俺が言った通りだね。スカイズと迷ったけど、やはり後背地が多いこっちが有利。

城東・城南（品川・大田）・湾岸・千葉は銀座へ、　城北・埼玉は池袋へ、　都心5区・城南（世田谷）・城西・都下は新宿へ、という具合ですね。

815さん
これは売り出し価格ですか
売り出し価格は売り主がある程度自由に
つけられるので参考にならないのです

レインズでもそうですが一年以内の成約実例上げてないと
意味がないので

契約者にとって周辺の中古価格は高い低いどっちがいいのかな？
高いとライバルの価値に影響与えない程度の物件ってこと？間取りの弱みとか。
低いと地域の将来価値はそんなものと言われてるような…。駅遠問題とか。

プロであるアトラクターズラボの沖有人さんでさえ
中古の売り出し価格を根拠に使って記事を書くことがあります。
意味がないことはないと思います。

売り出し価格を10％下げれば大体成約価格になるよ。

10％も値引きするのは、ある程度不人気物件の場合ですよ。

10%はあんまりないと思います。よっぽど変な価格つけて来ていない限り、5%引きくらいに考えておけば、おおむね当たるのではないでしょうか。
ただ、本当に過去の事例が知りたいなら、レインズの運営元が2ヶ月くらい遅れで、マスキングしたデータを公開してますからそれを見るのが一番です。
ローレルコートと思われる事例は9～11月に77万円/平米と85万円/平米で成約していますから、270万/坪あたりが相場と思われます。
そこから1～2割高程度の富久クロスなので、割安とまではいえないが、高くないことは間違いないと言う設定だと思います。

＞821　
成約価格って調べよう無いのでは？
自分が当事者以外で
具体的に調べる方法をあげてみて

＞761
＞隣のローレルコートが坪255万で出てる。

これがまたネガのくだらない妄想って事が判明
金額の場合　営業妨害にあたって捕まらないと良いけど

>827
826に書いてある通りです。

>828
強気な発言するなら、少し位調べましょうよ。相手の思う壺になっちゃいますよ。
三井のリハウスで55平米4280万円出てます。
1LDKという投資家以外に売りにくい間取りだけに高値は望めない物件ではあります。

不動産屋勤務の検討者です。
レインズ見れば物件指定で成約価格確認できる。
ローレルコートはここの販売が始まる前は、嘘みたいに高い価格で売り出してた。成約も今より高かった。一度案内したことあるけど、仕様はかなり低い。

＞828
ヤフー不動産で検索を。

ローレルコートと思われる事例は
10～11月あたりで72万～76万/平米、
階数や向きによりますが坪単価238万～253万が相場でしょう

なかなかの妥当な相場ではないでしょうか

>815さん
現在売り出しはどこに出て入るのか教えていただけますか
不動産屋で調べていますが
現在は、売り出し価格で坪単価256万の物件を教えてもらえただけです。

伊勢竹原新宿店が商業施設集客でナンバーワンになりましたね。その他小田急や京王にルミネを含めベスト10位に４つも新宿で入った。こんなになんでもそろう街に歩いて行けるこのマンションはやはり魅力あります。
なんとしても二期で買いたいです。

中央区内も銀座、丸の内が徒歩圏内
徒歩って15分でも30分でも
歩けるのは個人差によるね

中央区内と富久町は同じ位便利という事かな
坪単価も同じ位だし

売上はスカイズの方が圧倒的だったかな？

2012百貨店売上ランは10位以内に
入っているのは1位の伊勢丹新宿だけ。

伊勢丹新宿までは、1.2kmてとこかな
徒歩15分はかかるけど健脚ならなんてことない

小田急、京王百貨店になると
2Kmは離れているので
都内だと、駅近、駅直結のほかの
マンションの方が早く着くから
かえって出さない方がよくない？

富久町にあれば誇れるかもしれないけど

大崎から11分
月島から23分で新宿駅つくから。
こちらの物件からの方が早く着くんじゃない？
東中野はもう言わずもがな。

丸ノ内線で3分で新宿だよ

東中野は駅直結の上に、
新宿駅まで4分。

新宿駅から伊勢丹は結構歩くと言う事実は私だけの秘密。

841
それ言ったら伊勢丹まで徒歩15～20分の
トミヒサが新宿駅までかなり遠いみたいになるけど

新宿駅近接の京王、小田急などのデパートは
駅近物件の方が断然早いだろうから
そちらはどうぞというだけ

北向、2LDK 希望ですが、まだ残ってますか？情報あるかたいらっしゃいましたら教えて下さい。宜しくお願いします。

>842
事実を書いただけなので、新宿駅から遠く思われても問題無いですよ。
ネガでもポジでもなく事実を見て購入しました。
そもそも通勤に新宿駅まで歩く人なんている？
月に数回の気分転換なら分かりますが、毎日は現実的ではありません。
なので、新宿駅から徒歩が離れていても
タクシーワンメーターなら充分ですよ。

ここで聞くよりMRに電話した方が確実です。

大久保の隣。俺はあんなところに住めない。
あっ、駅直結だから街には降りないのか、

８０平米代でも４人家族で住むのはきついと思うのですが、７０平米代とかは、子供は一人までって、決めているのですかね？というより、ディンクス？
それとも、産まれたら引っ越せば良いや、という想定？

住民に合わせて子供の数を制限するのって、なんだか残念な気がするのですが。

えっと、あの、その、新宿駅も大久保のとなり駅なんです。

大久保がだめなら、そこより治安や環境の悪い池袋や大塚はどうするの？

すべて値段とのバランス

歌舞伎町近くが何を言っても無駄だけどね　
日本一、治安環境は悪いから

言えてる。その通り

>843さん
北向きは人気がありすぎて1期3次で全て放出して完売したと聞いています。高層部分も同じ。

来年初の2期は残っている中層以下の南東西かと。

#まあでもマンションは広告上完売御礼にするために関係業者使って売れ残らないようにしていることもあるらしいので実際は分からないですが、、、
少なくとも表向きには北向きは残っていないです。

大久保駅ではない。
日本人的に、大久保のあの場所の近く
が嫌なの。

学習院受けましたが、落ちたよ！

大久保、新大久保、歌舞伎町も治安や環境は悪いが池袋、
大塚、錦糸町には負ける｡

治安が悪いのは意外に3A。君は富久クロス現地みたかい？

854さん、ありがとうございました。年明けにmr予約して行ってきます。もし、あったとしても競争率高そうですね。

年明けMRにいっても、購入検討申し込みがあり、ほとんどないに等しい。

北向きがもう無いならこのマンションに検討の余地は無いですね。

>>864
もし、未入居中古で買うとしたら
いくらで買いますか？

1億

70平米中層階上方南向き
未入居ならいくらで売れるかな？
契約したけど迷ってきちゃった

55階できるのは来年何月頃ですか？

近くに住んでるけど何か？

30階あたりまでできるとシンボルマークタワーの雰囲気が、わかりますね。早くみたいです。

30階できるのは来年4月位？

ここって投資目的に買うのは得かなあ。

東京マラソンのコースがマンションの前ってすごいね。部屋から見えますね

オリンピックのマラソンコースは目の前にならないのが残念ですが、
スタート直後を応援して一旦自宅に戻り、ゴール直前を再び応援に行けそうです。

オリンピックね国立競技場の開会式は上空でイベントがあればマンションから見えますね

北向きの部屋はまだ残っていますか？
知ってる方いれば教えてください。

引っ越し業者は選べるますか？

一般論で、引越の仕切りをやる幹事引越会社はデベが決めます。
幹事引越会社に引越を頼むと料金が高くなるケースが多いですが、現場に幹事会社の社員が大勢いるので助け合って効率良く仕事ができます。
トラックの駐車場所も、良い場所は幹事会社が押さえるのが普通です。
幹事以外の引越業者を選ぶのも自由です。その場合は安く引っ越しできます。ただ、駐車場所などで不利になるケースもあります。

ここは大変利便性がよい。やはり投資より住もうよ。

自分で住むひとが95%以上ですよ

880さんご説明ありがとうございました。入居時期は高い価格購入したひとからですか？

入居時期は抽選で優先順番を決めるのが普通です。
野村のやり方は知りません。

北向きは一次ではまだ販売してない部屋ありましたよ。

ここのレスは何故北向ばかり話題になるの？ということは本当に買いたい人はここには少ないということがわかりました。もう部屋も残り少ないから今からでは出遅れてしまったということは後悔しています。

少ないということはまだ残ってるのですね。
どのタイプがありますか？

タワーマンション、北向きで調べてみな。
調べたらわかるよ。

北向きは3次で完売してます。

ここは北以外は安くない

ここは、ではなくてタワマンの北向きは
素晴らしい景色のある場合を除いて、
何処のマンションでも人気がないから安くする。

↑それは当たり前。単に割安という意味です

完売してるのかぁ。。
じゃ、モデルルーム行っても意味ないね。

キャンセル物件を期待されてはいかがでしょうか？

やはりここは南か東でしょ！

低層も存分なく、現地みたら日当たり確認できるよ。

スーモ巻頭の注目マンションが３つ取り上げられてますが、一番トップに、５ページぶち抜き記事で富久クロスがでてます。野村不動産の社長インタビュー記事の次に大きく取り上げられてたので目に入りました。
この記事を読みやはり買いたくなりました。モデルルームオープンが待ち遠しいです。