管理会社のあくどい手口（2）

あくどいマンション管理士を排除できるマンション管理士会に
入会したい。

当管理組合が管理会社とは別に管理人と業務委託契約を結んで雇っていた時代（１２年間）、漏水等の保険についてもその管理人が（管理会社の代理的な立場だろうが）必ず関与していました。被害の程度や修復費用の判断とかを管理人がやって、保険会社とのコミュニケーションも彼がとっていました。ここ数年、私を含む２名の組合員が当時の保険適用事案の一覧と報告を求めてきたのですが、理事会でも総会でも対応は一切ありません。

「管理組合が管理会社の代理機関になって何が悪い」が組合実力者の本音でしょう。しかし、組織の外見も議事録等の内側も「組合が主で、会社が従」で統一されており、実にご立派です。

もし本当に調査できたら、どえらいことになるはず。

私も、地方（首都圏）の「その場所ではですが、、」比較的、高額帯の分譲中古購入しました。住民は新築時購入者が殆どで、そろそろ初回大規模修繕の検討時期です。
言い方を変えれば、村社会で、古くから住んでいる村民が、幅を利かせています。

一応大手通常管理会社ですが、そこの管理員が何を勘違いしているのか、区分所有気取りで理事会に顔だけ出してます。（議事録にはオブザーバー？）
村民は、議決行使権、委任状（全て賛成）に違いも判らず、意見は無しで、下を向いています。

>>1328
>>管理員が何を勘違いしているのか、区分所有気取りで理事会に顔だけ出してます。（議事録にはオブザーバー？）
管理人が多少理事会に出席した方が、経緯を把握できるから部分がある。しかし、賃金の安い管理人は、理事会に出席しません。
ここらで管理人の人件費を下げるべきです。「重要事項説明書」に管理員費が記載されており、記載金額の半額まで行かない。当該マンションの管理員は、月額50,000と定期代のみです。

私の物件では現在は管理会社に雇用されている管理員が通勤で来ていますが、「重要事項説明書」に管理員費の記載はありません。この管理員の給与は当然ながら管理会社から支給されています。理事会、専門委員会、総会などへの出席については、なんと築３８年の間、私が理事長だった時の臨時理事会１回を除いて、雇用形態がどうであろうが毎回続けられています（皆勤賞！）。必要があって来てもらう分には私も反対しませんが、これほど毎回必ず業者の誰かが入る運営は異常じゃないですか。当マンションでは、組合は至って正常で何ら非はなく、異常と思う私が異常とされています。

管理組合が管理員を雇用していた時代は「管理員業務委託契約書」に月給の金額（組合の資金から支出）が載っていましたが、初回の契約締結からかなりの長年月、一握りの特権住民グループの組合員以外はその数字を知り得ませんでした。なぜか？　蚊帳の外に置かれた組合員が「知りたい」と思うこともなく、また、思わせないように契約書があることも知らせないようにしてマンションを巧みに運営することがプロ・アマを問わずワルたちにより遂行されたからです。ちなみに、奇跡的に役員のみで行われた上述の臨時理事会では、開催時刻ちょうどに管理人の指揮のもと自治会幹部が会場に乗り込んできたため、当の管理人の雇用を議論する場が２０分妨害されました。権謀術数、あぁ恐ろしや。

恐らく法的には「だまされる側が悪い」と、組合の自己責任だけが問われると思います。「だます側も悪い」と、組合外の主体（管理会社、工事コンサル、管理員個人）の責任を問おうと個人で行動すると、法的に巧みなしっぺ返し（意趣返し）をされるリスクが出てきます。その際、組合内部のワルたちは議決権行使書と委任状の区別もつけられない大勢の他の組合員を率いて「不当に疑われた被害者」として集団的に攻めてきます。残念ながら、今の世の中（日本社会）もこれを正当な対処と見る傾向があると思います。負けるもんか。

なにはともあれ、管理会社が悪徳組合員と共謀して正しい管理方法を
提案しているにもかかわらずクレーマーの烙印を押し、他の組合員を誘導
して孤立させ、それでもかたくなに、悪を排除しようとする組合員を、
言う事を聞かせる為にこの組合員の勤務先に圧力をかけて退職に追い込み、
住宅ローンの支払い等を不能にさせて区分所有権を売却せざるを得なくし
て追い込み、退去させ、組合員から排除した。

これ等以上のあくどい管理会社は他に有りますでしょうか。
今回はこの組合員の上司が証拠を示してくれたので問題が発覚した。
氷山の一角ではないか。

この管理会社は１０９です。管理物件はもろもろの問題を調べてほしい
です。

この管理会社は最も危険です。分譲マンションから撤退するべきで
しょう

>>1330
重要事項説明書に欠落した部分があれば、マン菅法64条に抵触し裁判しなくとも、国交省地方整備局で取り合ってくれます。当該マンションでも、マン管法施行(2000年)され、認可された最後組の管理会社と当時の理事長がやってもいない「管理会社変更の臨時総会」の議事録をねつ造し勝手に管理会社を変更した。その時マン管法64条、重要事項の説明、説明書配布なしで「口頭注意処分」と言う一番軽微な処分になり、管理会社を変更し今に至っているが、現在の管理会社がそのマン管法64条で処分された管理会社の株を5.79%保持していたが、理事長解任訴訟(3度3人)の訴状の結語の部分に本来記載するべき内容じゃないが、区分所有者(送付)が分かるように記載したら、いつの間にか保有を辞めた。
現在の管理会社とは、管理人が組合の修繕積立金横領した会社。ttps://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/03f8f93cf7c265f1f53216e4a2e52a2a掃除屋、塵屋の感覚しかなく、77軒の管理物件となっているがほとんと下請け。管理主任者は、非正規雇用。
　

１３３１ですが、他のスレに、カモシン、名で投稿しております方は、
私と似たような事態になっておりますが、彼は若くて現役で頑張って
おります。

スレを検索して応援してやって下さい。お願い致します。

今は少数派さんへ
現在の通常管理会社雇用の管理員が、立場不明で、組合に口だけで参加しているのは、一部の特権（のつもりの）住民がそれを許容し、管理員にそのマンション内で「雰囲気で力を持たせ、」それを通常管理会社のフロント含め、黙認という事と思います。

上記は規約細則で管理員参加の云々は、まず考えられません。（そもそも所有権がありません。過去にその議案提出で議決も考えれません。管理会社が変更する事で消滅する議決は出されないと思います。）フロントも波風立てたくないので、住民に請われ、趣味で出ているとして、何も言わないのでしょう。

そもそも、共有部分管理業務に精通している管理員なら、現在管理会社勤務の立場で住民（理事会）に参加や意見をするオカシナ立場は取りません。
一般住民に対しては、「その質問は理事会を通して、とか書類の閲覧は一般住民には出来ません、理事長の許可を取って下さいとか、の逃げるサル知恵は廻るでしょうね。

現状の特権（のつもり）の住民にとって新規、既存の区分所有者達が、何か異を唱える住民達へ管理員が無償で威圧をしてくれる便利さが、増長を黙認する理由でしょう。

さて、法的とは、「規約」の事で、管理上の予算（修繕費含）使用の可否は全て住民の議決です。残念ながら、行政は何もしてくれません。

具体的で明確な議案の提出で、臨時総会招集※と住民の数（議決行使権）※2で議決だけが、それを変更・是正できます。
※1/5の記名捺印の議案提出と議長を張る度胸のある代表住民が必要です。
※委任状が多数出る傾向の住民達でも、提出者が議長を張れば、それは全て賛成議決です。

例えば「監事は、理事会の職務遂行状況が適正かつ合法か監視するのが役目」という、マンション管理の教科書的記述があるとします。

「こういった知識に何の意味があるのだろうか？」というのが理事長経験者（任期途中で辞任）である私が毎回抱く疑問であり、その後の当管理組合を内部で見ていての感想です。

規模が２００～３００戸のマンションですが、組合の最高意思決定機関（←教科書的記述）とされる総会は、私１人を封じ込めることが至上命令のシナリオありきの集団行動の場です。

「そんなこと、あるんですか？」という反応を示す人がネットにも面会型の各種相談員にもいらっしゃいますが、「実際を知らなさすぎだ」と失礼ながら思います。でもそれは仕方のないことで、内部に３０年超も住んできた私でも理事長になる直前に気付いた（管理人中心の組合運営とか）くらいですから、決して偉そうには言えません。

規約や細則、内規、法律、憲法等の規定は、「守ろう」という気が住民にあるか、関係者の誰かが裁判に打って出るか、でないと「法あって無きがごとし」のマンションになってしまうと、今のところ、思っています。

>1328 周辺住民さん
>管理員が何を勘違いしているのか、区分所有（者）気取りで理事会に顔だけ出してます。

ご存じかもしれませんが、下記のブログ『芦田の毎日』の記事の冒頭に「住民の一人と思っておいた方がいい」と書いてあります。私の物件のケースでも、組合雇用の管理員（住み込み＝常駐）は実質的に「住民」でした。プロのだましと住民の惰性でこんな変身も起こされる。計４件、この種の事例を耳にしています。
http://www.ashida.info/blog/2002/03/post_9.html

管理の学習のつもりであちらこちらのスレを開いて読んでいると
頭が混乱して何が正しく良くないかの判断ができなくなる。

結論は自分のマンションの管理方法をどうするかの同士を理事の
半分以上を担いで理事長にならないと何もできないという事でし
ょう。

この半数以上の理事がマンションの組合員の為に働いてくれるか
どうかが管理の全てのようにおもいます。

私のマンションでは過去には順番制の理事会で推移していたが、
大規模修膳のころから色々な連中が管理に口出すようになってきた。

管理会社支持派と反管理会社派の利権争いみたいな様相を呈してきた。
これは本来あるべき正常な管理運営の始まりととらえる方が良いのか
の議論になるが、正常ととらえる方が正解でしょう。？

そこで管理会社雇用の管理人の意見がマンションの今後の行方を左右
した。良く管理員の悪口が投稿されるが、管理員はマンションにとっ
ては正義なのか悪なのかの意見が分かれるが、
皆さんはどうとらえているのでしょうか、？
以上、１０２４戸で１２棟の複合用途団地型マンションでの話です。

>>1335
>>規約や細則、内規、法律、憲法等の規定は、「守ろう」という気が住民にあるか
それは立法、行政、司法の三権に関与する人たちにも、「守ろう」と言う気はありません。
区分所有法25条2項「管理者の解任請求(「不正な行為その他その職務を行うに適しない事情がある」というのであれば、裁判所に対して区分所有者が単独で解任請求を行うことができます。)」にしても、最近は、裁判所に請求せずに総会で解任をやれと、できる、との判断です。それなら区分所有法25条2項をそもそも改正する必要がある。裁判官は、相撲の行司同様物言いがあろうと判決を出さなければならない。そんな奴ばかりである。
当該マンションの監事は、税理士、不動産鑑定士の資格保持者で、不正に関与し無知蒙昧な住民に大ウソの説明をしたので、税理士会に「税理士法37条1項(信用失墜行為の禁止)」に抵触する理由で、税理士会に懲戒申請したら、大人しくなった。その後共犯の理事長への不当利得返還請求の被告人になったが、裁判所は、取った(盗った)物は返還しなくともよい。との判決に、裁判官(自由心象主義)無法放置状態。裁判官弾劾訴追にしても、最近判事補が訴追されたが、事件内容は、刑事事件ですむ内容。訴追委員(国会議員)が鬼の首を取ったように勝ち誇っていたが、その前に普段の判決を精査していれば、沢山おかしい判決がある。

>1336 匿名さん

組合員個人の権利や尊厳まで大事にするか、そこまで大事にしていたら組織の運営に支障をきたすとの認識に立って理事会や総会を重視するか。助言する力量は私にはありませんが、時々参考として（手放しの礼賛はしないように気をつけながら）読んでいるサイトを２つ紹介します：
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5762.html
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html

>1337 ご近所さん

あなた様も見事なご投稿で、恐れ入ります。
管理組合において法的規範の効力をどうやって行き渡らせることが可能か。当マンションでは、管理会社ら業者が組合（特に理事会）を通じて警察に動いてもらうことで、無法地帯にさせない運営ができていると思います。この点、上からの強力な支配です。業者が背後で操っている理事会（監事もいっしょ）が、立法も行政も司法も兼ね備えてしまっている感じです。これで平穏な日常の暮らしが確保でき、プロが物件の資産価値も維持向上させてくれるのだから、「管理会社さん、ありがとう」と思う住民も結構いるのでしょう。

「マンション管理の、何が最大の問題なのですか？」

これにどう答えるかで専門家や所有者の実力がわかるでしょう。
私なら、管理組合の「日産」化が問題、と答えます。

名誉毀損容疑で私を告訴しようと組合を率いた専門委員の住民と、
同社の社長は、発言も行動もそっくりです。
標的の人物を落とすためなら会見（意見交換会、総会）までして
長々と「一人に権限を持たせすぎたツケが回ってきた」と発信し、
事が順調に進んでいる時は「コメントする立場にない」、
「捜査中だから言えない」、「司法のプロセスですから」。
次は社内調査の公表で「同社は被害者」のイメージは決定的です。

実は管理組合員に同社の社員が幾人もいるマンションなのですが、
ただ単におとなしく上に従うタイプというよりは、
もっと積極的に指示の通り実行し、その自分に疑いを持たない、
会社中心に組合を率いるグループを形成している印象があります。
今まで、管理について「不正はいけない」と言った社員は皆無。
理事や専門委員として解明ではなく封印して淡々と任期満了です。

日本の刑事訴訟は、悪が物証を揃えて被害者の仮面をつけた時、
そのまま警察・検察・裁判所までもがその構図を採用する点に
欠陥があるのでは。裁判で無実・無罪となっても、それまでに
容疑者（被疑者）・被告が受けた社会的ダメージの回復は至難。
管理会社色の濃い当組合もこの手を使ったように、
日本の各分野でこのシステムが重宝されていると推測します。

大手電力会社が分譲マンションの管理をAI化を実施する。
区分所有法、規約、委託契約、管理費等の出納業務、建物・設備管理、
管理員業務、清掃業務（日常・定期・特別）等の采配を記憶させる。

管理会社などの業者からの提案が、見え見えの「自社ファースト」であっても、管理組合理事会は賛成してしまいますし、他の組合員たちも総会で必ず可決承認して後方支援するので、私は他の板で数年前に「ご臨終マンション」ですね、とコメントされてしまいました。

現在も、住民たちの基本的姿勢に特段の変化は見られません。採決時の票数以外に意思表示と言えるものはなく、他人が何をどう考えているのか、ほとんどわかりません。パワフルというか、やたら積極的な人たちは目に見えて存在します。そういう人たちの共通点は、「給湯器を一斉に買い替えては」とか、「このタイミングで全体の工事ができなかったら、何か起きても保険でカバーされないぞ」とか、業者が泣いて喜ぶような発言を説明会等の集まりで行うことです。これらに対抗する意見は、私を始めとして皆無ではないのですが、あまりに数も少なく、話になりません。

こういった状況の古めの物件はたくさんあると思います。主流派が強すぎて、どうしようもない。他方、業者は着々と管理規約や細則等の変更案を理事会に出すなどして、私だけは「役員になったり非役員でも会議の傍聴ができないようにする法的な手」を組合に実施させてきています。当物件では、「頭脳は会社、実行は組合」です。

あくどい手口は、いくらでも実例を記述して紹介可能ですが、組合（員）の警戒心が高く、不正や差別を嫌がる意識も高ければこうならない、いろいろな手口も使えなくなる、と考えてしまうと組合（員）の自己責任論になってしまい、管理業者の話になりません。最近はあまり業界人の投稿は見かけませんが、以前からの「業者が悪いのは組合が悪いから」という主旨での解説・説得の傾向は変わっていないと思います。元から法的にそうできているから、「ま、そう書かれても仕方ないか」くらいの気持ちで読むようにはなりました。

どの板も投稿者は限られてきた印象があります。新聞等の報道ではマンションの販売は好調らしいですが、当事者の住民から個別にいくら知らせてもあくどい手口を報道しないのですから、好調不調の波もこうなって当然でしょう。「知る人ぞ知る」の状態が意図的に続けられています。こうした「報道と国民（消費者）」の関係は、日本史上、敗戦を経てもなお根本的に変化していないようです。山本七平『私の中の日本軍』を読んでいて、そう思いました。たとえ匿名掲示板への投稿であっても、「発言」する人にはとても参考になる本です。

フォアライフシティーが自分の引越し人生の中で最悪でしたよ。
ここは社会不適合者の集合体でできたような会社でまともな会話すらできず、時に脅しのような口調で迫ってきます。国交相のガイドラインも知らずぼったくろうとしてきますので現在お住いの方は要注意ですよ。これから部屋を借りようとしている人は間違ってもここでは借りないように。

>>1304は逃亡しました。

>>1343 匿名>>1304は逃亡しました。
誰が逃亡したの　? 1304の書き込み者が、それとも109関連者が　?

『週刊東洋経済』（最新３月２日号、７１０円）の
第２特集「漂流し始めるマンション」：
https://premium.toyokeizai.net/articles/-/20049

画像：昨日（３月２日）の朝日新聞東京本社版・朝刊の全面広告の一部
／対談の８割方は「管理員さん」を絶賛

１０９が敗訴した証拠を提示できないので１０９関係者が逃亡した。
１３０４は健在です。

>>1303
>>「2013年2月28日読売新聞 登記情報の暴露はプライバシーの侵害 管理会社東急コミュニティーへ賠償命令」
マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」と社員に損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

上記の会社は、珍しく判事の天下りがいなかったようで、居ればとんでもない判決だったでしょう。
例えば1.だからっと言って不正とは言えない、との判決ではなさそうで、判事をほめてあげよう。
これでしょう。

「逃亡」とは、投稿掲示板に登場しなくなったということで「姿を消した」の意味か。
社員の突然の「異動や退職」のことではないようだ。

「逃亡しました。」との報告調の書き込みをした人は、「2013年2月28日読売新聞」の記事となった案件の当事者？　当該のマンションの区分所有者だから「逃亡しました。」と直に見聞きしたことを書いて投稿掲示板に報告することができたのかと誤解する人もいるのでは。何度も繰り返し読みましたが、少し紛らわしいですよ。>1344 さんの疑問は当然。

１３０４さん、
貴方は宅地建物取引業法を知りませんね、
そんな判決は出るはずがありません。

従って作り話の投降である事は証明された。

私が体験した、社員が逃げたという意味の「逃亡」の実例を３件、紹介します。

①１５年間も住み込み（常駐）を続けた管理員の「逃亡」：
「退職願い」の書類を理事長に出し、当該の分譲マンションの管理組合で理事会の承認を決議させてから転居した。正確には、当時の正式な理事長は私だったが「管理員が社長みたいになっている管理組合」に同調しないで決別（休職）していたため、管理員は書類を副理事長に出した。この副理事長は管理員の仲間であり、私の決別宣言後すぐに「理事長代行」の肩書きで理事会の承認を受け、実質的に理事長不在の組合を率いた。事後（＝管理員がいなくなってから）、この権限移譲を「乗っ取りにしか思えない」と匿名で私に投書した組合員１名が現れたが、時すでに遅し。管理員辞職の発表は２月１日の夕方の全戸配布文書（理事会発行）だったが、前日（１月３１日）が最終の勤務日であり、住民が文書で知った時にはもう転出した後だった。組合員が管理員本人に怒りたくても、残念ながら「後の祭り」。業者としては、こうして理事会と協働すれば必ず組合全体を煙（ケム）に巻けるというわけ。ちなみに、２月１日配布の文書は、管理員が去る事態になった原因は理事長だった私に１００％あると言わんばかりの文面だったな。

②マネージャー（フロント）の異動：
管理会社の担当社員（管理業務主任）は、都合が悪い局面では「日程が合わない」等のテキトーな理由を付けて定期総会を欠席し、他の社員を代わりによこした。当該の社員本人がいなければ、組合員がいくら総会本番で問いただしても確実に「空振り」にできる。総会が承認で終わってしまえばそれから１年はまず安泰。具体的には、組合が私に対する告訴状（組合を批判し名誉を傷つけた容疑）を警察署に提出し、それを一切公表せず、警察が捜査に動き出す前の時期の定期総会を欠席された。この社員は約１ヶ月前の理事会で欠席を予告しており、その点はきちんとしているように見えるのだが、それを知らせる理事会議事録は直前か事後に回覧されたと記憶する。つまり、私を含む一般の組合員には「不意打ち」になる情報の流し方で、企業の策略を受け入れるしかない。理事や監事が、知り得た情報を漏らさないことで会社にとってすべてがうまく回る。数年で担当者が異動し別人が着任する企業的人事は、金融業、特に証券界の十八番（おはこ）とか。

③次の管理員の異動のしかた：
①の後任で来た管理員だが、その去り方も誠意は一切感じられなかった。理事会議事録には「３月末日に異動」と書かれ、理事会のメンバーはその知らせを会議で受けたのだろうが、その議事録が回覧で公開される時点では「諸般の都合により、異動の期日は３月１０日となりました。」と追記され、私を含む組合員たちが異動を議事録で知った時にはもうその管理員が去った後だった。この期日変更を理事たちは知っていたのか、私には分からない。知らずに回覧で初めて知ったのなら、みんなで仲良くペテンにかけられたようなものだ。ま、どちらであっても「管理会社が思う通りにいろいろやってくれて構わない」という姿勢の組合員たちである。つまり、マンション管理テクを駆使されて自分が見事にだまされても、怒る人は私と他に１名いるかいないか、という感じなのだ。この管理員はなぜこんな去り方なのか。実は、時期が②の担当社員とほぼ同じ（正確には直前）で、警察に訴状を出すことを終えたばかりだったのだ。今後いつ捜査が始まってもボク知らないよー、ということか。

以上、①～③の共通点：「逃亡を事前に知られたら組合員の誰かに首根っこを捕まえられてしまう可能性が生まれるので、知らせるのは必ず事後」が大原則。しかし、後で各種書類で組合運営の軌跡をたどられた時（特に警察や司法）のことを考えて、物理的には「きちんと事前に理事たちに知らせて承認を得た」という証拠を残しておく。これが管理会社の法的感覚でしょう。基本的に阻止のしようがありません。あちらはプロですから！

>>1349
>>１３０４さん、
貴方は宅地建物取引業法を知りませんね、
そんな判決は出るはずがありません。

従って作り話の投降である事は証明された。

頭狂電鉄系のリバブル、コミュニティーどっこいどっこいの同程度。
管理会社が被告で>>貴方は宅地建物取引業法
が関係あるか、マン菅法だろう。しかし、理事の一人の個人情報を漏らした訴訟。
なぜ宅地建物取引業法に関係あるか。

分譲マンションの闇についての削除されない匿名スレを紹介して下さい。

申し訳ないが、私にゃよく解らんレス：
>1343 >1347 >1349 >1351

プライバシー侵害の有無を問うた裁判だとは分かる。
判決を「出るはずがありません。」と言えるなら、
読売新聞が誤報したことになるか。そりゃなかろう。

>1352 さん
投稿者だけに都合のよい、そんな掲示板はいけません。
確かに>1345の雑誌も広告も「闇」を封印してますが。

>1350 の「逃亡」例① をより正確に詳述：

注意しなければならないのは、管理会社の雇用で当マンションに来た管理員
を管理組合で雇う契約方式に切り替えたこと。着任から２年半後のことです。
それまでの間、組合員６名の”自主管理導入プロジェクトチーム”と管理員で
管理規約の変更や各種細則の創設などが進められたようです。この準備作業
の監督的立場には管理会社（大手）と設計コンサルタント（ローカル）とが
いたはずです。

管理員を組合の雇用にしたことで、定年退職をなくし８０才くらいまで勤務、
恐らく管理会社社員時代より高い給与額にでき、フロント（マネージャー）
などの担当社員が足を運ぶことなく管理員が各会議に同席可能になりました。
会議の事務や組合の現金会計（「小口」）を新契約で掌握できた管理員は、
議題・議案の設定への干渉などで住民の理事長を骨抜きする実力を得ました。
ま、理事長を含む大半の役員は管理人さんに「全部お任せ」の楽な道を選び、
そうしなければ管理員に怒られたりする事態が時々は発生していたようです。

この「自主管理」体制は１２年間続きました。終止符を打ったのは理事長の
私のはずですが、管理員より先に辞任させられるなど、「刺し違え」でした。
当時は気付けませんでしたが、安全に退職すべく、様々な手が打たれました。

A)理事長不在の理事会に「専門委員」が合流し「合同会議」を名乗る：
　管理員中心の組合運営が是正されない限り欠席するとした理事長の私だが、
　管理員と専門委員たち（実質は設計コンサルタントの配下として躍動）は
　逆に理事会に入って操縦。副理事長を「理事長代理」として認定し、掲示
　で組合員には「何の支障もなく運営できております。」と広報してみせた。
B)退職２ヶ月前に「常駐」から「通勤」へ契約変更：
　一般組合員への予告なく秘密裏に開催された理事会で決定、承認された。
　その際、理事長の私に対する「辞任勧告」も私が不在なのに決議された。

明文化されない「安全な逃亡のための原則」：
１）会計調査の必要を言い出した理事長を先に辞任させること。
　　管理員の辞職が先になってしまえば、残った理事長に理事会を率いられ、
　　調査に踏み切られる恐れがある。
２）管理会社と設計コンサルへの委託契約は、内容を変えても絶対維持する。
　　実際、上記「合同会議」は管理会社３社から従来の社を再選択して終了。
　　翌月に臨時総会をやって組合員に追認させた（人事変動は議題とせず）。
　　その２ヶ月後の定期総会にて委託新契約の期間は大幅に延長された。
３）配下の住民（組合員）たちはできるだけ全員住み続けて組合の主導権を
　　改革派（反乱者）に渡さないよう努めること。攻守に組合を利用せよ。

全くの逆のケースで大成功したマンションもある。
最後は悪徳組合員と悪徳管理会社が裏でコソコソしていたが、
マンションは甦った。逆も必ず真ならずの逆もある。

分譲マンションは管理の知識のない組合員が９９％です。
なにがおきても可笑しくない。法令違反の規約や重大変更が
特別決議（四分の三）で決議されている事が証明されている
でしょう。

少数の組合員が総会で意見を言っている事を理解してやりま
しょう。
組合員が議案の内容を理解する能力があれば、組合員にとっ
て悪い案件は可決されません。

マンションの価値は良識のある組合員が多ければ多い程資産
の価値はある。

>1355 さん、ブラボー！
ここにも良識派がいらっしゃいますね。特に賛同 ↓
>分譲マンションは管理の知識のない組合員が９９％です。
>組合員が議案の内容を理解する能力があれば、組合員にとって悪い案件は可決されません。
>マンションの価値は良識のある組合員が多ければ多い程資産の価値はある。

さて、あくどさを感じる”疑惑”を記します。管理規約の原本についてです：
２年前の春に当マンションは管理規約を全面的に改正しました。その過程のただ中で、ある月の理事会議事録に「規約原本が紛失していることがわかった」とさりげなく書いてありました。他方、比較的最近に『管理組合保管書類リスト』（作成：６年前、公開：５年前）を再読したところ、「管理規約原本」はきちんとリストに挙がっていました。ということは、５、６年前～２年前までの２、３年の間に紛失したことになるでしょう。

こんな大事な物、不注意でなくすだろうか。改正前の規約は >1354 に記した「１２年間続いた自主管理体制」用に改造していたもので、ところどころに陰謀的な変更の跡が感じられました。特に標準管理規約との対比で言えば「（不正発見時の）監事の臨時総会招集権」の一文が抜けていたり、帳簿の作成・閲覧に関する条文の主語が「理事会は」となっていたりしました（標準規約は「理事長は」）。

もちろん２年前の規約改正は私から見れば「改悪」であり、設計コンサルが呼んできたマンション管理士が先導して全面的に変えられたものです。すなわち、「１２年間続いた自主管理体制」の法的な足跡を帳消しにしてしまう側面はあったと思われます。改正前の原本の紛失は意図的（故意）なのではないか。例えば、将来、万が一でも捜査や裁判沙汰になったとき、改正前の規約原本が存在しないほうが有利になるとの弁護士的判断でもあったのでしょうか。あるいは本当にただ無くしただけなのか。謎です。

>>1356
管理組合、管理会社の不正問題は、訴訟になったところで区分所有法無知の判事、マン菅法は正式な法律時になっていないと言われている内容では、まともな判決ができない国家の国民、マンション住民で不幸です。

まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

訂正、冒頭の規約原本の重要性を理解している組合員はほとんど
　　　いないに訂正します。

>1357 >1358 ともにブラボー！ですなぁ。>1355 は永久保存の価値あり。

原本紛失の後日談：
規約細則全面改正の臨時総会が無事「可決承認」で終わり、その直後か、「原本を無くしたから、組合員による今回の承認と複数人の役員の署名押印を以って規約原本とする。」と何かの議事録に書いてあったような。もう一度たどってみます。

当時の理事長など、当時も今も執行部は私には敵対的で「親・業者」です。管理会社（大手）はシロウト相手にクロウトの手口を総動員してでもマンションで利益を上げようとします。原本の重要性の理解度は、１３５８さんの指摘の通りです。

（規約の設定、変更、及び廃）
区分所有法３１条
　　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三
　　以上の多数による集会の決議によって、する。この場合において、
　　規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響
　　を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２、前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定
　　、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四
　　分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有す
　　る者が反対したときは、することができない。

前項３０条第二項
２、一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないも
　　のは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除き、これを共用
　　すべき区分所有者の規約で定めることができる。

これと、異なる規約は無効であるとの法律家の見解がおおいです。ある
マンションで規約は重要であるとして、この３１条は緩いとして五分の
四以上の賛成でないと可決してはいけないとしたら、四分の三以上の賛
成は得られたが五分の四には満たなかったので否決とした場合が争点に
なった事がある。くらいです。

理事長と毎月一回飲み会してて合法的な管理費の着服と営業がマッチすることによって、それに邪魔になる者は協働で排除してるかもしれないですね？
とにかく不審な点は調べないとですね？
不正があったばかりの管理会社ですが、管理会社が協力していないことを願いましょう。

https://ameblo.jp/hibaritawer/entry-12440766727.html

>1360 に書いた通り、まず当時の理事会議事録をたどってみました。

やはり、規約細則改正の臨時総会が可決承認で成功した１ヶ月後に、
「以前より管理規約原本がない現状について報告があり、現に有効な管理規約としては、臨時総会で承認された管理規約・細則等に、理事長他２名の理事が認めた書面を添付し、発行することとした。」と記載されていました。

紛失問題の起点として「規約原本がないことがわかった。」あるいは「紛失していることがわかった。」旨の記載は、私の記憶にはあるのですが、今回の再点検ではまだ見つけることができていません（発見したらまた報告します）。６年前作成の『管理組合保管書類リスト』も再度見ましたら、やはり『管理規約原本』とあるが、その「内容、保管期間、保管場所」のすべてが空欄でした。『管理規約（写し）』のほうは、「第０版、永久、机下」と記入されているのに。

【私見】恐らく計画的に「新しい原本」を臨時総会後に成立させたことで、やはり、それまでの管理規約を法的に抹殺・抹消して過去の一時期（１２年間の自主管理体制）の土台を闇に葬った？？？
上述の「現に有効な管理規約としては、」という文言がとてもひっかかる（原本がない状態＝無規約での組合運営、と考えれば「規約違反」を問うこと、並びに「規約違反」の概念自体が成り立たなくなるでしょう。それは過去の違反者たちにはバンザイ！でしょう）。ホント、すごいマンションですよ。管理会社、組合理事長とも手練手管に権謀術数のオン・パレードで、歯止め効かず。

原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。司法はどう見るでしょう。

話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

こんばんは。せっかくですので、お尋ねです。

兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

よろしくお願い申し上げます。

>1364

>原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
>そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。
ご指摘の通り「無法地帯に等しい」のですが、大手管理会社やコンサルの
サポートがあって、合法的運営については特に議事録上はバッチリです。
数年前に掲示で「当管理組合に何ら非があったわけではない。」と断言
されました。会計帳簿閲覧請求で私が簡易裁判所に調停申立した時です。

>司法はどう見るでしょう。
築４０年近いですが、本格的に司法を導入したことがまだない物件です。
私は調停以外の法的手段を使いませんし、理事会率いる組合側は問題を
書いて内外に知らせた私を名誉毀損の容疑者として警察に訴状提出した
ものの、捜査（任意の取調べ）を経て「不起訴処分」になったため、
裁判まで行きませんでした。会計実績を調べるという私の姿勢を是とし、
大手管理会社と敵対しかねない案件に乗ってくる弁護士はまずいません。
「組合員でも組合の通帳は見れないぞ、プライバシーだ」と言われたな。

この板（スレッド）は「管理会社の」あくどい手口がテーマですが、
分譲マンション内の「法」を考察するとどうしても「住民の」あくどさ
も論じざるをえません。>1355 のように住民は無知で操られていると
強く思われる時もあれば、「善悪を知っていて会社を助けている」と
思える時もあり、真相はよくわかりません（組合操縦法は企業秘密？）。
ただはっきり言えるのは、「１２年間続いた管理人中心の自主管理」
の会計を議題にしないように理事会・総会が続けられていることです。
問題発生以降８年、毎年７名が理事・監事になりバトンタッチ、リレー
ができています。実績隠しの点で、業者と組合は共犯の関係なのでは。
ちなみに警察は「業者と組合」に味方し、調停員も同様でした。残念。
ごく時々、理事長就任を拒む人が現れます。３年前の副理事長は転居、
２年前の副理事長は辞任を望んだが「そんな理由は認めない。続けて
職務をまっとうせよ」と議事録に書かれていました（強制労働？）。
”そんな理由”が何なのかは記載がなく、本人も黙っており、不明です。

>1366
管理会社内部の事はわかりますが、理事長の不正の事はわかりません。
やっていると疑わしいことはありますけど、手口までは…

1365 管理会社 21時間前
話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

１３６９さん、１３６５で、
何でも答えると宣言しているでしょう。頼りにしていましたが、
がっかりしました。

>1366 の引用 ↓
>兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

当マンションにおいてもそう思うことが多々あります。役員（特に新旧の理事長）の言動に常軌を逸した特定業者礼賛（や私への無理解と攻撃）が表れるため、だいたいわかります。しかしシッポはつかめないです。恐らく組合が支払った代金からキックバックされたりしているのでしょう（つまり代金の水増し請求）が、手渡しだと足跡も残りませんし、税金でもないので当局も等閑視。大規模修繕での業者間のリベートは近年問題視され報道もありますが、組合員レベルまでは疑問視されることもなく容認されてますね（特にマスコミ）。

ずっと無視無回答できたのに、私の会計帳簿閲覧請求調停の１回目からすぐ「見せます」と答えていまだ見せずに６年経過できている当時の理事長さんは、「防火管理者」に就任し、今まで毎月５千円の報酬が管理組合費から支給されています。会計調査回避成功の論功行賞と言えますが合法です。理事会議事録によれば、当人が「防火管理者」試験に合格した際、会議で管理員（管理会社社員）が報告したとのこと。業民一体。これなども１人にずっと続けさせたら良くないと私は思うけれども、批判の声が上がらない（上げられない？）組合です。調停最終回（３回目）で「閲覧実施前に話し合って何を見せるか等を確定する」旨を互いに同意したのですが、その後２度（集会所、ファストフード店）面談してどちらも”会うだけ会っておいて見せる段には進ませない”のが先方の態度（仮に見せる段に進まれても『組合保管書類リスト』は役員と管理員の仲間内で整理し編集しているから恐らく「大丈夫」）でしたので、私はペテンにかけられたに等しい。この業界は、信じるとたいていだまされますね。現在は、私がゴネているから閲覧が実現しないのだという話にされています。

ちょっと古い情報かな？　４ヶ月前の刊行物を紹介：
『週刊東洋経済』（２０１８年１２月８日号、定価７１０円）

特集：マンション絶望未来（P.１８～P.５５）
気になる【主な目次】
・値上がり限界、新築は大収縮、マンション老朽化の多重苦
・タワーマンション「勝ち組・＊＊＊ランキング」
　／騰落率ランキング／ワースト１０／デベロッパー別／賃貸＆売買の多さ
・高齢化/管理不全/空き家「廃墟化マンション」の実態
・（有識者に聞く）マンションを延命するには
・タワマン修繕クライシス
・悪質コンサル　相場の２倍も当たり前　工事費「水増し」の手口
・業者にカモられないための自力で進める大規模修繕
・大規模修繕”談合”の舞台裏
・国交省のマンション政策　現場が見えていない！？
・長持ちマンションを作る管理組合運営のツボ

バックナンバーはまだ売られているでしょう（書店にお問い合わせ下さい）
自治体立図書館にリクエストすれば何らかの形で後日用意してくれます
（各項目、初心者でも読めるように書いてくれています）

「プロの記述」とはマスコミ報道ということになるのでしょうが、

管理組合（員）・住民を業者にだまされやすい無垢（ムク）な存在として「性善説」で記事を書いているのか？　
それとも、業者と一緒になって、場合によっては業者の弱みにつけ込んで「自分（ら）は組合員だから私的利益を得る資格がある」というデカイ態度の「性悪説」で描いているのか？

この区別の線は、記事の質を判定する上でとても大事だと思います。

新聞・テレビ・雑誌はことごとく前者（性善説）と言ってよい様相です。大手不動産会社、業界おなじみの大学教授のコメントはいつも載りますが、同じ会社の直轄的物件でホトホト困らされ苦しんだ方の話は出ません。

マンション内部とか「理事会」周辺でいったい、本当はどんな管理が行われているのでしょうか？　各マンションのホントにうっとうしい直言居士（ごまかさない人）を様々な法令や規約細則、組織などを駆使して脅し、転居させてこなかったでしょうか？　泣き寝入りさせてこなかったでしょうか？　後からでも書類を作り上げるなどして悪の連合を法的に正当化してこなかったでしょうか？　悪の連合と警察との秘密の協力関係はまったくないと言えるのでしょうか？　

これらの疑問にズバリ答えるマスコミ報道は絶無でしょう。対照的に、困っている「個人」の記述はインターネット上を始めとして多数存在します。誰の話を聞かなければ解決しないのか、明らかです。末端の「個人」です。編集後記「この２ヵ月ほどモデルルームや廃墟化マンションの現場もくまなく歩きました。」だとさ。

わがマンションでは、管理組合活動として「説明会」が時々行われます。
実態は「業者による」組合員のためのイベントなのですが、特に今回は、
不参加でその場にいなかった人へのフォロー的資料配布もありません。

先日、私は参加しました。テーマは「保険」です。
今月、最近の理事会議事録を目にしたところ、「説明会にて、管理費の
金額が上がっても個別（戸別）に交渉する手間が省けるのならよいとの
意見が出され」「管理費の改定を視野に入れて」の記述がありました。
私の発言や他１名の質問「今日来ていない組合員のことはどうするのか」
については何も記されていませんでした。

私を含む誰かが「管理費が値上げされようとしている！」と知らせたく
ても「文書の配布行為はやめて下さい」が理事会の強い基本姿勢です。
この要請を無視して配布してもよいのですが、私の問題意識はもっと
深いところにあります。実質的に、組合員の発言に対してはどこにも
「聞く耳」が存在していないという管理手法が適用されているのでは？

１年３６５日のうち定期総会２時間弱の中で１、２回何か言えるだけ。
説明会も似たようなもので、何か言ってどうなるものでもありません。
業者と（追随する）理事会に好都合な発言なら議事録に採用されます。
実質的に理事会だけでレールを敷いてしまう、その正当化に議事録を
作っているだけ。「理事会商法」であり「議事録商法」でもあります。
ずるい編集であること、真相とは違うこと、不利益になりうることを
全組合員に伝えたとしても、賛成と承認以外やらない管理組合です。

イメージは、まるで馬車です。引かれるままに、どこまでも皆で進む。
馬は理事会、車には２００名の組合員が乗っています。批判は要らず。
馬の手綱を握る御者（ギョシャ）は、管理会社を始めとする業者です。
あぁ止まらない。何をしても止まらない。賛成と承認あるのみの団体。
こういうマンション管理、はびこっているんじゃないか。ラクだもの。

私が役員なら、組合員の意見を聞きながら運営するほうが気分が良い。
任期１年だけの毎年の理事長が、聞く耳を持たない人ばかりで不自然。
これらはプロの手口なのか、アマにも原因があるのか、きっと両方か。