管理会社のあくどい手口（2）

>>1619 匿名さん
トラブルの多いマンションは買わないほうが良いでしょう。

>>1607 買い替え検討中さん
マン管士も食えない資格、組合役員に顧問なんて不要。

>>1622
当たり前でしょ。
でもここでは、
どういうマンションを買ううべきか？とか、買うべきでないか？
という話をしてるんじゃないでしょ。

滞納者にどう対処するかという話をしてるんでしょ。←コレだよコレ

露骨に話をそらそうとしたから警告しただけ。読んで分からんかなあ。

>>1624 匿名さん
管理会社のあくどい手口についてのスレだよ、
滞納は管理会社には関係はない。
但し、８９３等に忖度して見逃したりすることはスレの
目的にはかなうけどね。

管理会社のあくどい手口の一つは、
組合員の個人情報を知るものとして表向きは正義を装うているが、裏では役員選任等では組合員の個人情報をを駆使して内部工作を得意とする管理会社１０９は代表格である。
管理物件は役員の身元調査を怠ってはいけません。

>>1626 匿名さん
警備と管理を兼ねている管理会社には、警察OBが腹下りして前科、身内に前科者がいないか調査していた事実があった。警察官も暴力団が減り下痢先がないので、1件100円程度後輩に調査させている事実を目の当たりで見たことがある。

>>1625
どういうマンションを買うとか、ますます関係ないだろ。
滞納の管理は管理会社を絡める場合が多い。
放置しとけば継承人が払うみたいなことを言ってるノー天気はもしかしたら管理会社のステマかもしれんぞ。

こんにちは。理事ご経験者の方にお尋ねしたいのですが、最近、管理会社から管理委託費の値上げを持ち掛けられた方はいませんか？いらっしゃったら、どのように交渉されたか是非ともお教えいただきたく。
なお、当方の住んでいるマンションで値上げの話が出てきてまして、理由は最低賃金の値上げや人員不足による人件費の高騰と聞いています。

>>1629 匿名さん
契約期間は、何年になっているか、重要事項説明書を元に新しい管理会社と個別に折衝しては、いかがでしょうか。当該管理組合は、18年位同額です。

>>1629 匿名さん
管理会社と交渉の余地なんてありませんよ。
あるとしたら値上げ幅を抑えてもらう程度。管理会社だって赤字や損益分岐を下回るなら契約を維持する意味がありませんから。
人件費高騰によると推測される値上げ幅程度ならば応じてもいいのではないでしょうか。特に管理員や清掃員は最低時給で働いていることが多いです。つまり最低賃金が少しでも上がると管理会社の利益は都度少なくなります。かと言って、管理会社は毎年値上げは言ってきてませんよね。値上げを申し入れてきたということは企業努力ではカバーできなくなったということです(どれだけの利益を得ることができるかの基準が各社で異なるでしょうが)。
値上げを拒否した場合、その管理会社から撤退される・以前のようなサービスを受けられない可能性もあり、それでも構わないならばお断りすればいいのではないでしょうか。

＞1632 口コミ知りたいさん
＞管理会社と交渉の余地なんてありませんよ。
何をあほなことを。
近隣物件の管理費データを収集し、比較検討すればいい。
管理会社によってかなりの差額があるから、そのデータを提示して、リプレイスも含めて交渉すればいい。

>>1633 ご近所さん
交渉と同時に、他社から見積もりをもらえば、納得できるでしょう。
全体的に物価が下がり、管理業務主任者も正規雇用じゃなく、派遣が多い時代。
管理費をただ上げる話の会社は、契約解除すべき。

>>1633 ご近所さん
1632です。近隣の管理費データを収集する意味はなんですか？管理委託費のことですか？それにしたって同一仕様でなければ意味ないのに。あそこのマンションの方が管理費安いじゃないかって叫んで、そのマンションがエレベーター無し管理員なしだったら、そりゃ安いはずで比較しようがないと思いますよ。
交渉の余地なしというのは切るか受け入れるかのどちらかしかないということ。そりゃあ、少額の値上げ幅抑制なら有り得るんじゃない？ってことは言ってますよ。管理会社だって値上げを申し入れたら相見積とられようとする組合が出てくることなんて予測してるし、それでも値上げして欲しいから申し入れてるんだろうし。むしろ、相見積して今が安すぎることを理解して欲しいまであるんじゃなかろうか？

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

>>1636 匿名さん
あくどい管理会社の牙抜きが出来る。
牙を抜かれた管理会社は忠犬ハチ公になる。
私のマンションは10年間この管理手法で積立金は潤沢になった。
組合員負担は管理費・修繕積立金で180円以下/㎡である。マンションは手入れが行き届いてきれいです。
駐車場収入は修繕積立金等以外で700万円/月収入があります。

>>1637
どうやって、排除できたんですか？うちのマンションも管理会社排除したいです。

＞1638
まず、あなたがマンション管理に関する法律等を勉強しないといけない。
自主管理するにはそれなりの知識が必要だからです。
マンション管理に対する基礎的な知識が身につけば、現在の管理会社を排除する理由を組合員に説明し、同調者を募らなければならない。
多数の同調者が得られれば、通常総会の議案、あるいは、臨時総会の議案として審議し、【過半数の議決権を獲得する】ことで現在の管理会社の排除はできますよ。
自主管理の場合は、自分たちで管理するのですから、それだけの管理能力も必要とされますし、切り替え時までにその準備も必要です。
排除したいあなたの気持ちを大切にし、そのための準備をあなた自身がしないといけない。
現在では、自主管理をサポートするアイテムは市場に揃っている。
それらのアイテムをうまく利用すれば大きく踏み外れることもないと思う。

議案として審議する場合、できれば、管理会社のサポートは受けず、組合員だけで審議することです。
どうしてかというと、管理会社にとって非常に不利な議案内容だからです。
管理会社が絡んで、議決権行使書の集開票をした場合、管理会社による【議決権数操作】が行われ、本来なら賛成多数の議案でも【議決権行使書の改竄行為】で反対多数とされる可能性が高いからです。
理事会役員の中にも管理会社と共謀し、【議決権行使書の改竄行為】をする可能性も排除できません。
そういった不正開票が絶対にできない方法があります。
議決権数結果発表を組合員の顔が見える公開発表にすればいいだけです。
単なる、賛否の数だけの発表ではなくて、「何号室の方はこの議案では賛成」とかを議事録や掲示板で公表することです。
これによって、【議決権行使書の改竄行為】は不可能になります。

どうして管理会社がこの【議決権行使書の改竄行為】が不可能な、組合員の顔の見える結果発表を採用しないかというと、彼らに不利な議案の【議決権行使書の改竄行為】が不可能になるからです。
つまり、管理会社の裏都合によるものです。

>>1638 匿名さん
管理会社を排除してはいません。
基幹事務と建物・設備点検業務のみを管理会社に委託した。