グリーンコート レジデンス　契約者専用

う～ん、これらの理事会の問題点に気づいている住民がどれくらいいるかが気になる所。
このアンケートに疑問を持たないような住民が理事になっても同じことを繰り返すだけ。

コンシェルジュサービスはお金を払ってでも継続してほしいです。
早朝に出かけて深夜に帰宅する人は知らないでしょうけど、
このマンションには日中家にいる主婦が大勢いるので、
使う人は結構いるんですよ。

104さん
一昨年の利用実績だと、コンシェルジュとして必然性のあるお金を扱わない、管理人に聞けば済むことだけどコンシェルジュがたまたまそこにいるからコンシェルジュに聞いたという対応を除くと、1件の処理について1万円以上を支払っているのです。この事実をご存知ですか？
82円の切手を買っているつもりが、実は1万円以上出して切手を買っている事になるのです。
自転車でセブンイレブンまで行けば82円で済むのにですよ。
クリーニングも同じことです。どんなに高級なクリーニングなのでしょうか？それでなくとも料金が高すぎです。
タクシーなんて自分で呼べば済みますしね。

使う人は結構いるというような感覚的なご認識は非常に危険です。

まったく関連のないお話で失礼します。

先日、我が家のB/Lを作成するために
お部屋を机上査定していただきました。

結果、購入金額より高い金額を提示されました。

現在不動産価格は上がっているので予想通りではありました。
別に売る予定はないですが、素直にうれしいです。

あの時期にマンションを買えた我々は得をしていることになりますね。
今の時期にマンションを買うのはかなり損ということですね。

検討板で、価格は下がるから云々！とか書いてた人は今頃どう思ってるのだろう。。。

106さん
B/L？　B/Sでは？
マクロの将来動向をじっくりと確認されることをお勧めします。

＞105さん

そんなことはどーでもいいです。
雨の日に切手を買いに行くのは嫌です。
マンション入り口で買えるならそこで買いたいです。
小さい子供とかいたらなおさらです。

クリーニングだってあそこで預けてあそこで受け取れるなら
一番いいです！わざわざ衣服をもって遠くのクリーニングに
持っていくとか、ほんと大変ですから。
家まで来てくれる業者もあるだろうけど、必ずしも自分の
都合のいい時間じゃないし、働いてると、好きな時に預けて
好きな時に受け取りたい。

そもそもコンシェルジュ有なのわかってて購入したんでしょ？
文句があるならコンシェルジュのいないマンションを買いなおしたらどうですか？

105じゃないけど


105さんの意見のような人もいれば、108さんのような意見の人もいる。
どちらの割合が多いのか、明らかにするのが今回のアンケートの役目だと思う。

105さんの意見が多数派だったら見直すべきだし、108さんの意見が多数派だったら見直さないとすればよい。

定期的に色々見直す動きは必ず必要だと思う。例えば、極端な話、子供が一人もいなくなったら、
キッズルームの使い道を見直すよね？108さんの「サービスと費用を見直す動き」を否定する姿勢には反対。

109さんの言われる通りです。

定期的に色々見直す動きをしない事により、本当に得するのは管理会社さんだけですよ。
全ての進歩は、現状を否定してみる事から始まりますからね。
人間はこのことを忘れたら終わりです。

コンシェルジュは費用が高すぎます。
費用が高いコンシェルジュでなくても、クリーニングの取り次ぎとか、切手の販売の対応は出来るはず。

そもそも、コンシェルジュが必要かって聞く意味が分からない。
クリーニングの取り次ぎサービスが必要！と言う人はいても、それがコンシェルジュじゃなくっちゃ嫌！なんて住民はいないのでは？

皆さん、もっと知恵を出しましょう！
それに、もっと知恵を出してソリューション提案してくれる管理会社がいくらでもあるでしょう！

108さんはまるで駄々っ子ちゃんが感情的になってごねているかのようですね。

コンシェルジュはホテルなどと違って、通常のマンションでは必要ないというのが一般的な見方になりつつあります。
今後は都心の超高級マンションを除いて、ほとんど採用されないと思います。

‘雨の日に切手を買いに行くのは嫌です。’って事がいったい一年に何度あるのでしょうか？
多くても1回か2回でしょう。
それであれば、108さんが数百円分でも切手を事前に買っておけば済むことです。そうすれば、あなたが数百円使うだけで済みます。

‘クリーニングの受け取り’なら、宅配ＢＯＸなどを活用することも出来るでしょう。
管理人さんに受け取りの所だけ協力してもらうという事も可能でしょう。
逆に、このような事すら検討してくれない管理会社であれば、変更を視野に入れるべきです。
今は、安くて良い管理会社がいくらでもあります。

とにかく、今の状態を当たり前だと思われないことです。

>>112

はいはい、勝手にどーぞ。
どうせあなた、このマンションでよく見かける感じの悪いサラリーマンさんかなんかでしょ。

管理規約の規定によると、マンション管理の変更は総会で出席組合員の議決権の過半数で決することができる。
これがマンション共同生活の基本。理解できない人には一軒家に住むことをお勧めする。

113みたいな住民が多いマンションは管理会社にとっちゃあウハウハだよ。
そういう意味では価格の高いマンションは管理会社にとっちゃあ意外と大変。
管理会社にとっちゃあ、おんぶにだっこが一番おいしい。
さあ、ここは民度の高い住民とそうでない住民とどっちが多いんだろうか。
どっちが多いかでこのマンションの将来も決まるね。当たり前ちゃあ当たり前だけど。

この価格帯のマンションを買う人は、同じような懐具合だというのが前提だけど、
113はそこで思考停止しないで、自分の家の自分のお金のことだと思って、
よくよく考えてみたらどうだろうか。

年間500万のお金があったら、もっと便利なことに使えたりする可能性もあるよ。

駐輪場増設したり、良く故障するシャッター取り替えたりとか。管理費を安くしてもらって、
その分何か家で買うという手もある。（何がいいかは113の価値観による）

それでもアイユーコール、コンシェルジェのほうが欲しいと思うのならば、
それはそれでひとつの意見。113はひょっとしたら富豪で、サービスのほうを重視しているかもしれないしね。

ただ、要望書やここの書き込み意見からすると、見直して欲しい人は一定数以上はいるような気がするんだよね。

集合住宅だから多い人の意見の方向に進むので、そのときは少ない意見の人はあきらめるしかないかな。

逆に、わたしは見直し派だけど、現状維持派が多かったら、わたしがあきらめるしかないわけだけど。。

このマンションの要望事項に対する回答はどうしてあんなにネガティブな表現なんだろうか？
読んでいて気分が悪いです。
要望を出した人はどう感じているのだろうか？
もう少し前向きな書き方にしてほしい。

アンケート結果配られましたね。

＠アイコールユー
同種サービスが受けられる「希望者だけが入れるような別のとこ」に乗り換えればいいんじゃないかな？
今使う人・今は必要じゃないけど、これから必要だと感じてる人・必要ない人　などなど。
自分で加入時期が選べて入れるタイプが一番いいかな。

配布されたアンケート結果で、コンシェルジュが必要という人の意見を読んでも、それがコンシェルジュでなくてはならないという必然性は無さそうですね。
一般的なマンションでは管理員が対応しているところをコンシェルジュがいるから、コンシェルジュに対応してもらっているという部分がかなりありますからね。セキュリティの話なんか正にそうですね。逆にセキュリティについてはコンシェルジュではほとんど効果はありません。通常であれば、これなんかは正に管理員の仕事です。
コンシェルジュにこだわらず、安く対応できるソリューションを検討した方が良いと思います。

アイユーコールについては118さんのご意見に賛同です。
出来れば個別の管理会社に依存しないものが望ましいですね。
なるべく、個別の管理会社に依存したサービスの採用は避けた方が良いと思います。

管理員が一人で掃除もすべてやられているマンションが多くあります。
その点、ここの管理員の方は楽だと思います。
掃除は別の方がやるのだし、二人いらっしゃれば工数的には十分でしょう。
あとは、クリーニングや宅急便の取り次ぎの現金の扱いをどうするかだけですね。
これも色々と対応を考えてくれる管理会社がいくらでもあると思います。

マンション管理も自由競争市場であることを忘れては駄目です。
管理会社からより良い条件を引き出す努力が必要です。

今回のアンケート結果の最大のポイントは、回答した住民が４割程度しかいなかったということ。
約６割の住民はコンシェルジュとアイユーコールについては、ほとんど関心もこだわりも無いということ。

この手のアンケートで積極的に回答する人は一般的に以下の順番です。
１．アンケートの対象をどうしても残してほしい人
２．対象のものに疑問を感じている人
３．住民としてアンケートの義務があると考えている人
４・対象のものに余り関心が無く、アンケートの義務も感じていない人　⇒　アンケートに回答しない。　

１が３割弱、２が１割弱、３が１割弱、４が６割弱という感じですね。

要は、コンシェルジュがどうしても必要という住民は３割もいないという事ね！

コンシェルジュを必要としている人は3割もいないのですね。
そのようなものに年間500万円もの大金を掛けるなんて、普通の感覚では有り得ないでしょう。

利用頻度が高いサービスは残した方がいいと思うので、それを安く実現する方法を考えるべきだと思うよ。

コンシェルジュ一式を全て無くしても何ら生活に支障はないでしょう。

私はNo.125さんの意見に賛成です。
今回うっかりアンケートは提出していませんでしが、コンシェルジュ・サービスは残してほしいです。このマンションは、自然環境・充実しているサービスに魅力を感じて購入し、毎日快適に暮らせています。どなたかがアンケートに記載されていましたが、新築で入居し５年も経っていないのにサービスをなくすという意見には驚きました。全て自分で出来る方にとっては不要でしょう。入居者は世代も様々と思いますので、費用とのバランスも勿論ありますが、もう少し多面的に考察する必要があるかと思います。ちょうど総会も開催される時期ですので、コンシェルジュ要否の結論、出るの早いかもしれませんね。

127さんへ
125ですが、コンシェルジュを残した方がいいとは言っていませんよ。
コンシェルジュが行っているサービスの中で利用頻度が高いサービスは残して、コンシェルジュ以外の選択肢を含めて、安く対応できる方法を考えるべきだと言っているのです。
施設予約などについては、管理人さんに対応してもらえば良いことです。

127です。誤認を与えてしまい失礼しました。コンシェルジュのサービスは残してほしいと思っています。コンシェルジュが行っているサービスの内、コンシェルジュ含めそのまま全て残るのか、縮小するのか（勤務を週3日にする等）、廃止して管理人さんにお願いするのか、代替サービス（例：「スマート・コンシェルジュ」）に切り替えるのか等は、多数決の原理のもと総会で決めていくのではと。128さんはコンシェルジュを廃止して管理人さんに対応してほしいという意見。それはそれで良いのではないでしょうか。マンションは価値観も生活意識も異なる人々の集まりです。そのため多数決の原理がとられています。

129さんの言われる通りだと思います。
ただし、総会で決める前に、どのような対応方法がるのか？それぞれの対応法のメリット／デメリットが何であるかをしっかりと検討して、それを住民の方に正しくご認識いただいた上で総会で決めることが必要です。
まず最初にやるべきことは、この様な事をしっかりと検討できる体制を構築する事です。

当初デベロッパーからお仕着せに与えられた各種のサービスを 住民の議論によって一つひとつ精査していき、その中から 本当に必要なものを必要な程度に残して 不要なものは削ぎ落とし、(勿論 何か必要なものがあったら付け加えてもいく)、住民が住み勝手の良い住居をコスパに見合う形で作り上げていくという事こそ、マンションの資産価値の維持／向上の唯一の手段だと思います。

「過剰なサービス」が多数あるマンションは、管理検討がしっかり行われていないことを示すと共に、経費の無駄遣い→管理費の不当な高さを想起させ、結果 「売れにくさ」に繋がる、ということになるのではないでしょうか。(何をもって「過剰」とするかは、人により考え方によって ある程度の振れ幅がありますが)。 中古マンションの売却価格が殆ど「立地」と「築年数」で決まるとしても、過剰なサービスが多数存在することは、この意味からも『資産価値』の維持には繋がらないと感じます。
管理費が明らかに他のマンションよりも高い場合はなおさらで、完全に売却の足を引っ張るのではないでしょうか。
国土交通省が発表した「平成20年度マンション管理総合調査結果」では、戸／月当たりの管理費は全体の平均で10,990円／戸・月です。20戸以下のマンションでは13,714円／戸・月で割高で、501戸以上のマンションの場合は7,093円／戸・月で割安となっています。
このままだと、ここは売却価格が下がる、先になればなるほど厳しくなると感じます。

世の中の流れを考えると、カーシェアは有った方が良いと思います。でも、よくよく考えてみると、今掛かっている費用はバカバカしくなる金額ですよ。
3台で年間約300万円。一台当たり平均で年間約100万円。
仮に自動車の耐用年数を10年とすると、この10年間の内にカーシェアに支払う金額は一台当たり約1000万円。
実際に高いのは、あまり使われていないプリウスでしょうけど。
軽自動車であれば、実際に購入して色々なメンテをしたとしても、ガソリン代を除くと10年間で300万円くらいでしょう。
このマンションはいろいろと見直すべきところが多いです。
131さんのお言葉をお借りすると、当初デベロッパーからお仕着せに与えられた各種のサービスをそのままにしておくと、とんでもない無駄な出費を強いられる事が良くわかります。

皆さんが書かれていますようにまじめに管理検討をしないと、無駄なお金の垂れ流しになっちゃいますね。
住民から搾り取れるだけ搾り取れって感じですね。

管理会社にとっちゃあずっと最初に設定した金額のままにしておいてくれるのが一番うれしいわけよ。
しっかりとした考えを持った住民が多いマンションほど簡単に儲けさせてくれないのよ。
管理会社にとって都合のいいマンションになるのだけは止めたほうがいいよ。

「資産価値」と「安かろう、悪かろう」この二つの言葉は、あまり知識のない住民に対しては非常に都合がいい言葉だね！
少なくとも理事は、これらの言葉を正しく理解しないと、いいようにやられちゃうよ。

何か、管理会社にとって都合のいいマンションに一直線という感じですね。
管理会社に利益を沢山あげたい理由があるのですか？

このマンションは住民の生活に何も配慮していないと酷評していた専門家がいたのを覚えているかな？
いまだにそんな事もわからないのかな？
どうすればいいのかもわからないのだろうけど。

総会終わりましたね。規約や設備など少しずつ改善できるところは改善していってて、より良いマンションになってきた感じで総会参加して良かったです。

No.137さんへ
管理費等も住民の過半数が高いと感じたら改善されるのではないでしょうか。現状は問題にしている住民は残念ながら少なく、逆にコンシェルジュも現状が良いと思っている方が多かっただけのように思います。故意に「管理会社に利益を沢山あげたい」と思う住民はいないのではないでしょうか。

139さん
15000円の管理費を２割削減したとしたら12000円ですが、ミクロで見ると3000円の違いでありさほど大きな違いではないと思います。
一方で、ここのように管理費の見直しに手を付けていないところでは、市場の実績で平均3割、少ないところで2割、多いところでは5割の費用の削減が出来ています。もちろん、管理内容は従来どおり変更しないでです。
ここの場合は年間で5000万円以上の管理を支払っていますので、仮に下限の2割の削減でも約1000万を削減できます。
これを10年間貯めていくと1億円になり、1億あれば、例えばこのマンションではほとんど考慮されていない省エネや災害対応の設備などを導入することも可能だと思います。
ここの場合はサービス内容から考えると市場の平均的な管理費ですので、今の管理内容を変えない場合は2割から3割程度の削減になると思います。それでも年間で1000万円から1500万円の削減になりますので、すごく効果は大きいと思います。
仮にコンシェルジュを無くしたとしても500万円弱の削減にしかなりませんので、管理費全体を見直ししたほうが効果がはるかに大きいということです。
単独で伊藤忠さんに安くしてくれとお願いしても、それは土台不可能な話しです。他社との競合なしに2割下げましょうというような会社は世界中何処を探しても有りません。
あとは管理組合が行動を起こすかどうか次第です。
しかも最近はそれを支援する仕組みがいろいろと出来ています。

やれば確実に削減できるものをやらないということは管理会社への利益提供に等しい。
管理会社におんぶにだっこでは無い自立した管理組合であれば行動を起こせるはず。

住民の方が139さんのような見方なのは仕方ないけど、理事会が同じ視野でしか考えていないのではダメだよね。
まずは住民の御用聞きからということだろうけど、いつまでもそれじゃあね・・・・・

ここの近くにあるクレストグランディオ武蔵野では、管理費を３６．４％も削減したみたいです。（あるホームページに載っていました）
同じくらいの価格帯のマンションなのに、こことは意識レベルがぜんぜん違うみたい。

143さん
クレストの理事会はすばらしいですね。
どこかの理事会とは活動のスケールが違いますね。
クレストの人にお願いして理事会の運営を手伝ってもらえばいいかも！？
少しは見習って欲しいですね。

能力がある人は他の良い見本を見習って自分のものにすることが出来る。
能力が無い人は自分の殻にこもって、いつまでたっても進歩が無い。

145さんの書かれたとおりです。
やる気（志ある）者は他人の行動から何かを感じ取ることが出来ます。
やる気がない、またはやる気があっても判断力にかける者は他人の行動から何も感じとることが出来ません。
むしろ自分たちへの批判と感じてしまい、より一層自分の殻に篭ってしまう傾向があります。

クレストグランディオ武蔵野の対応について調べてみました。
有能な理事長がいらしゃったみたいです。この理事長のインタビューを見つけることが出来ました。
この方は自ら立候補して２年目の副理事長を勤められて、３年目も立候補して理事長を勤められた様です。
有能なリーダーがいて、積極的に行動を起こされるから、確実に成果も出せるのですね。
有能な方に共通する特徴ですが、能力ある人の力をうまく利用されています。
コンサルを有効活用されたようです。

何はさておき、行動を起こさない限り何も始まりません。

ここの理事会も一生懸命はやっているけど、いかんせん視野が狭くて足元しか見えていない。
クレストグランディオ武蔵野の理事長の様なリーダーが現れればいいのだが。

目的意識を持って立候補するような方に理事長をやってもらいたいものです。
目的意識をもっているのと、輪番で回ってきたからやっている人では雲泥の差があります。
明確な目的意識を持っていない人は、良くても住民のご機嫌取りや目の前の問題の対応くらいしか出来ません。
このような人は「まだ入居してからＸ年だから」とか「ＸＸの考えの人もいるのだから」の考えを持つことが多く、本質的な問題点への対応はほとんど望めません。

目的意識をしっかりと持った人のやり方は、“あるべきやり方を検討した上で住民にアンケートなどの形で意向の確認を行います”
目的意識をしっかりと持っていない人のやり方は、“現状について住民にアンケートなどの形で意向の確認をした後で検討を行おうとします”
これは能力が有る人と無い人についても同様です。このような違いが出るのは、目的意識をしっかりと持っている（能力がある）人は、将来的なリスクを自ら判断することが出来るからです。
さて、こちらのマンションのやり方はどちらですか？

149さんではないですが、目的意識をしっかりと持っていない（能力が無い）人はほぼ例外なく「まだ入居してからＸ年しか経っていないのだから」とか「ＸＸＸＸの考えの人もいるのだから」ということを言われます。
これはある意味どこのマンションにおいても共通の当たり前のことなので、このような考え方をする人は結果として何も出来ないケースが多いです。
一度チェックしてみる事をお勧めします。
チェックの方法としては、過去の議事録を確認するのが手っ取り早いと思います。もっとも、そのような事が議事録に必ず書かれている保障はありませんので、あしからず。

最初に設定されている管理費は、ほぼ100%間違いなく割高で住民にとっては不利なものですので、他のマンションの良いところは見習ったほうが良いと思います。管理内容までを見直すかどうかは、それぞれのマンションの考え方があると思います。

以下は他のマンションのスレからの引用。
やっぱ、住民の意識次第だな。
管理組合がボケーとしているといいようにされるという部分は要注意。これには管理組合は自分たちではちゃんとやっているつもりだけど、実態は管理会社にいいように操られているのも含まれる。実際にはこっちの方が多い。

－以下引用（マンションの固有名称はマスク）－

デベはどういう住人が住むか分からない想定で共用施設やシャトルバスサービスを盛り込む、だから
住んだら住民がいいように変えていく、それが運用するってこと。ソフトは柔軟に対応できるようになっている。

ソフト面が変えれると言えば、管理会社を変える管理組合はいくつもある。
そういう管理組合は住人の教育レベルが高いからなされるのだが・・。

XXXXXXも管理組合があまり機能してない、管理会社のいいようにいいなりでやってるとちらほら聞く。
XXXはデベが当初作ったてんこ盛り共有施設が、今はあまり使われていないが費用は出しっぱなし、これ無駄。
デベはこんなもんだ、客寄せパンダで作ったものだから。引き渡し後は、費用対効果が無かろうが知ったことはない。
管理会社はグループ会社にさせ、「管理費」というおいしい収入が毎月毎月ずっと入ってくるおいしいビジネス。
まずは相見積もとられず仕事を与えられる。管理組合がボケーとしているといいようにされる。

管理会社にいいようにやられてることに気付いてない人が多いのね.…。例外は無いよ。
この経費削減の時代に、お気の毒。
住民レベルは本当に大切だね。

知人マンションの管理組合は住人のためにちゃんと働き、管理会社のいうところの費用をチェックし、見直しをした結果、デベが定めた駐車場費用だけでも月3500円も圧縮できたそう。
知的レベルの高い管理組合故であるが、こちらもそういう管理組合であって欲しい。

管理費が無意味に高いのは、自宅用でも賃貸用でも売却時でも不利だ。

すべての管理サービスに利益を乗っけるわけで、多いところでは利益率65%位のところも。
そのようなところでは、管理費は半額に落とせそうな金額になってる。
だから、管理費の30%削減なんて簡単に出来るわけ。

平均的にも利益は50％位有りそうだね。
デベや管理会社の言い値だと当然こうなっているよ。
バカバカしいね。

それでも、ここの管理組合では何も出来ないんだろうけど・・・・・

なんとなくここの管理組合って管理会社の仕事を進めるためのサイン係に成り下がってそうだね。初めての管理組合、管理会社の口に負けて「ハイハイ、そうですか。」ってな感じ。こちら管理費が高いから、管理費の粗利率大。

そういえば、伊藤忠さんに経費と利益をきりきりまで削ってもらって管理を30万円ほど安くしてもらたっと発言している人がいましたね。しかも本気で言われていましたからね。典型的な156さんが言われるパターン。
それを聞いたときは思わず吹き出しそうになりました。

今年は今までの中でも・・・・・・

理事長や理事個人の知識がないことはしかたないでしょう。しかし管理組合全体としてビジネス・コストチェックの感覚がない方ばかりという事が普通ありえますか。
クルマやシステムキッチンを買うのにもショールームに足を運び、いろいろ見積をそろえ比較するのではありませんか。なぜマンション管理になるとデベからか与えられたバカ高いものが当たり前ということになるのですか。ご自分の資産の管理のことであり、管理の質やぼったくられ方によっては、転売時に数百万以上の差が出るかもしれない、といったことでもあるのですよ。高い維持費を支払わせられた挙句に、転売時の価格が大きく下がる羽目になるのですよ。
それどころか、修繕積立金も含めて今の計画のままだと、ここは転売さえ無理（維持費が高すぎて買い手がつかない）ということになりかねない状況であることを良く認識された方がいいと思います。

議事録を見ていると、3ヶ月たつのに次期管理会社選定についてまだ議論されていない。
もう1/4過ぎているのに、理事会の人たちはあせらないのかな？

管理会社の人たちが、「そろそろ動かないと間に合わないですよ」なんて言ってくれるはずもないのに。

皆さん、ここに書いている内容を要望書にそのまま書いて送り、
公式に促進を促すのが良いのではないでしょうか。（表現をソフトにする必要はあるかもしれませんが）

でないと、「指摘がないから気がつかなかった。間に合わないので来年も伊藤忠さんで。ごめんなさい。」となりかねない。

160さん
今年の理事会に管理費の見直しをしなければならないという認識と意志があるのでしょうか？
しっかりとした認識と意志を持った人が立候補してやらないとダメな気がします。
また一年間対応が遅れてしまいますが。

管理費の事がいろいろ語られていますが、ここで一番とんでもないのは修繕積立金の計画ですよ。
管理費はどこのマンションでも共通して高いですが、ここの先々の修繕積立金の計画の高さは突出しています。
一度、どんなにとんでもない計画であるかを確認される事をお勧めします。
管理費と修繕積立金を合わせて見直しする必要があります。

恥ずかしながら今頃気づいたのですが、私の75㎡の部屋で入居15年以降は管理費と修繕積立金を合わせて37500円･月。
郊外のバス便マンションで毎月の維持費が37500円･月なんて、誰も中古で買う人なんかいませんよ。
少なくとも私だったら絶対に買いません。やれやれ。

164さんのコメントに対して（その１）
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を良く確認してください。
そして、しっかりと計算してみてください。

国土交通省の推奨値は、このマンションの場合は30年平均で178円／㎡･月です。
過去に大規模修繕を経験された方からすれば、178円／㎡･月というのは非常に高く感じると思います。
それはガイドラインをよく読んでみて頂ければわかりますが、これには入居時の一括支払い分や駐車場代などの修繕積立金への編入分を毎月の支払いに上乗せして算出した金額だからです。
逆に言いますと、毎月の支払い金額は178円／㎡･月から入居時の一括支払い分や駐車場代などの修繕積立金への編入分を差し引いた金額になるということです。一般的には毎月の支払いは130円～150円／㎡・月程度。これだと過去に大規模修繕を経験された方のイメージにも合うと思います。

このマンションの毎月の支払い計画は以下の通りです。
（築年数）　　（専有面積㎡当り平均積立金）（75㎡の部屋の毎月の支払い）
1～5年　　　　　　100円/㎡　　　　　　　　 　7500円
6年～10年　 　　　180円/㎡　　　　　　　 　　13500円
11年～14年　 　260円/㎡　　　　　　　　　　19500円
15年～　　　　　　300円/㎡　　　　　　　　　　22500円

①上記に入居時の一括支払金を加算した場合の30年平均　：　約250～260円／㎡・月
②①に加えて駐車場代などを今までの通り毎年修繕積立金へ編入する場合　：　約320～330円／㎡・月
①で計算すると、国土交通省の推奨金額に対して75㎡の部屋で30年間累計で200万円以上を過剰に支払う計画になっています。　
②で計算すると、残念ながら30年間累計で約400万円近く過剰に支払う計画になっています。

修繕積立金の計画は低すぎてはなりませんが、過剰であると無駄な修繕を提案されて、必要も無い無駄な（過剰な）修繕を行うようになるだけです。これにはまず例外はありません。常にしっかりとした考えを持った方が理事をしているとは限りませんので、予め計画は適正化しておくことが必要です。

164さんのコメントに対して（その２）
管理費も最初に設定された金額はどこも高いのでそれと比較すると標準とは言えますが、それは平均で30%の削減が可能なのです。前の書き込みでも述べられていますが、たっぷりの中間マージンが載せられていますので。この削減分を修繕積立金にまわして、合わせて修繕金積立計画を国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」ベースに適正化すれば30年間累計で200～400万円の支払いを削減することができます。ここで幅を持たせているのは国土交通省の推奨値に対してどの程度の余裕度を持たせるかはそれぞれの考え方があるからです。これは実際の検討の中で住民の方の合意で決めればよいことです。

生半可な知識によるご意見を鵜呑みにすると非常に危険だと思います。
また、不動産関連の会社が言う金額面の話を鵜呑みにすることも非常に危険です。
まあ、これが段階的に修繕積立金を上げる計画になっている物件の落とし穴でもあります。
段階的になっていても、その平均値が国土交通省の推奨値相当になっていれば何の問題も無いのですが、段階方式の場合は、ここと同様にほぼ間違いなく過剰な計画になっているのです。一般的に164さんのような感覚的な見方をする人が多いので、その盲点をうまく突いているのでしょうね。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を正しく理解して、しっかりと検証してみることが必要です。
一方で、一定方式を採用している物件は、ほぼ国土交通省の推奨値で計画されています。これは不動産関連の会社としては非常に良心的な対応だと思います。

管理組合や管理費・修繕費への不満内容ばかり投稿が目立ちますが、ここに投稿するより問題意識のある方皆さんで管理組合員に立候補された方が良いのではないでしょうか。管理組合に対してまるでホテルのフロントに苦情を言っているようにも受け取れる投稿もあります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を確認しました。確かに下記の通り記載されています。

新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式（均等積立方式）による月額として示しています。

修繕積立金の額の目安について
（２）修繕積立金の額の目安
（算出式） Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）
Ｙ：購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額（下表）
Ｘ：購入予定のマンションの専有床面積（㎡）
（ Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額 ）
10,000㎡以上、15階未満のケースでの平均値は178円／㎡・月

修繕積立金の額の目安との比較方法
（１）修繕積立金の額の目安の算出方法
③専用使用料等の修繕積立金に繰り入れる収入がある場合の修繕積立金
購入予定のマンションにおいて、修繕積立金に繰り入れることができる専用使用料等（例えば駐車場使用料等）の収入がある場合は、全区分所有者から徴収する修繕積立金の額を低減することができます。

う～ん、ここの修繕積立金の計画はまさに段階方式のイリュージョンという感じです。
皆さん正しく理解しましょう！

私も165さんと同じ考えです。試算額も165さんとほぼ同じでした。

169さん
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に忠実に準じるのであれば320円／㎡・月となります。
仮に上限の220円で計算しても、270万も過剰な計画です。
しかも消費税が10%になっても違いは2%です。
2%の違いでは178円が182円になるだけです。

それでは178円と220円の違いは何かというと、さらには下限値と上限値の違いは何かという事はあえて言いませんので、よく勉強してください。
ヒントは大規模修繕で一番お金がかかるのは外観の補修ということです。
すべて住民次第と言うことです。

もしかして169さんは！？

169さんは専門家に修繕計画の見直しをしてくださいとお願いすれば、はいこれですと提示してもらえると思われているのですか？
通常のマンションを見てみればわかりますが、設備や仕様はほとんど変わりありません。通常で考えればよほどの不具合でもない限り修繕費に大きな差が出ることはありません。
ではなぜ現実に下限値と上限値ほどの差が出ているのか？それは170さんが言われる通りで、住民がどの程度の頻度で外観の修繕を望むのか次第です。
例えば配管は25年程度で寿命が来ますのでどこのマンションでもそのくらいで全面的に交換します。逆に10年程度で交換するマンションはさすがにありません。この部分では差が出ませんし、金額的にもそれほど大きくはありません。
しかし、外観についてはマンションにより対応頻度が全く異なります。
ひどいところでは借金までして10年未満で必要もない外観の修繕を行っているところも現実にあります。
頻度の多いところで10年に一回、一般的には15年に一回、少ないところで20年に一回ということろです。
これはザックリのイメージですが、下限値は20年に一回程度、平均値は15年に一回程度、上限値は10年に一回程度といったところです。
ここで管理会社の殺し文句である資産価値についてですが、20年に一回程度行っておけば資産価値としては何ら問題はりません。個人的には15年に一度程度がいいかなと思っていますが、20年に一回程度でもいいという意見が強ければそれはそれでいいかなと思います。10年に一度はどう考えても無駄だと思います。
いずれにしても、修繕金の必要額は大きな不具合がない限りは住民の意向次第ということをご理解ください。
ただし、専門家の意見を聞くことを否定しているわけではありませんよ。

10年くらい前に、新築物件を売るために修繕積立金を異常に低く設定していて（50円／㎡・月以下など）、修繕積立金が不足するケースが発生していました。そのために平成23年に国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を設定しました。

将来的には人口の大幅な減少によって、新築マンションはほとんど売れない状況になることが予測されています。20年後の空家率は30%に達するとも予測されています。これが意味することは、売りたくても売れない、貸したくても貸せない資産価値が“0”の物件が、今後の20年間で1000万戸以上発生してしまうということです。そうなると中古物件の販売価格は大幅に下がり、新築と中古の価格の差が大きく（たぶん2倍以上に）なります。そうなると、購入ポテンシャル（人口）が大幅に減る上に中古を買う人が圧倒的に増えますので、新築物件は必然的に売れなくなると考えられています。マンション関連の会社は既存の物件の管理と修繕で利益を得るしかなくなります。
もうお分かりいただけると思いますが、今は過去の一時期とは全く逆で、過剰な積み立てをして必要もない修繕をさせられてしまうことに注意しなければならい状況となっているということです。
意識を切り替えることが必要です。

‘ゆでガエル現象’をご存じですか？　周囲の環境が変化していることに気付かない、若しくは対応しないと痛い目に遭うと言う教訓です。

いろいろと良いご意見が出ていますね。

169さんの質問についてです。
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」において、設備面で明確にプラス計上の必要があると規定しているのは機械式駐車場のみです。
それにもかかわらず、推奨値は135円～220円／㎡・月（平均178円／㎡・月）と大きな幅があります。
この差異が出る一番大きな要因は171さんが述べられています通り、住民が将来的にどの程度の頻度で外観の補修を行うことを望むかです。修繕積立金の計画もほぼそれで決まってしまうというのもその通りです。

専門家については、大規模修繕の実行段階では入れたほうがいいでしょう。
間違っても管理会社が提案する修繕を管理会社の言い値で実施することだけはしないようにすることです。そうすると本当にここの修繕金積立の計画に相当するくらいのお金が必要になります。
基本的に管理会社はそのマンションの修繕積立金の保有金額に合わせた修繕提案をしてきます。

修繕金積立計画については、せっかく国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」があるので、見直しをするのに専門家にお金を払ってまで検証する必要があるかについて私個人としては疑問です。ただし、169さんの様に改善の必要性は感じるが、知識が無くてわからないから不安だという方が必ずいらっしゃいますので、そのような方への対応の考慮は必要でしょうね。

とにかく、理事会で早急にこのような検討を行うことが必要だと思います。
167さんが書かれた通り、問題意識を持った人が管理組合員に立候補して実施するのが一番間違いないでしょう。今年の理事の中にそのような方がいらっしゃるのが一番理想的ではあります。

169=164が本当の住民だったとしたら、既に156に書かれている管理会社の仕事を進めるためのサイン係に成り下がっているな。

不動産関連の会社と付き合う最大のコツはまずは疑うことから始めること。
不動産業界の商売の基本は客寄せパンダをちらつかせてお客をその気にさせてお金を出させること。
172に書かれているように、この先は新築マンションは間違いなく今に比べて大幅に売れなくなる。
人が減るのに、いまだに大量に新築住宅が供給され続けているので当たり前のこと。これらの会社は社員を食わしていかなければならないので、当面は供給し続けるけるしかない。
先々は、社員を食わせるために今まで以上に管理費や修繕から利益を得ようとする。
その時彼らは住民にどのようにアプローチするかというと、徹底して住民に将来の不安を煽ってその気にさせてお金を出させようとする。
最初から彼らの言うことに疑いを持たなかった時点で負け。後は管理会社の仕事を進めるためのサイン係として広報活動を推進するのみ。

この先は、今まで以上に住民とりわけ理事はしっかりとしなければならないという訳だ。
管理会社の仕事を進めるためのサイン係に成り下がらないために！

マンションの外観の補修を15年ごとに行う必要はまったく無いと言われる専門家もいます。少なくとも建物性能と寿命の維持という観点ではそこまでする必要は無いとの事です。
国土交通省も将来的に新築マンションがあまり売れなくなることを予測しているので、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」については、関連企業の保護も考慮に入れたものにしているとの話も聞きます。

160さん
先ほど議事録を見ました。
160さんが言われるような建設的な内容の検討どころか、3月の総会での決定事項についても検討が行われた形跡すらありません。
5月の理事会では大量の欠席者も出ています。

いったいどうなっているのでしょうか？

169(164)の書き込みはすごく違和感があります。
本当に改善の意識があるのであれば、どうすれば下限値を実現する事ができるかということを考えるべきはず。
いきなり上限値うんぬんの話にはならないはず。
しかも、比較対象を本来比較すべき320円／㎡ではなく、260円／㎡としている。
子供だましなのか？　はたまた、その程度の思考能力しか無いのか？

自分も164の書き込みに大いなる違和感を覚えた一人だ。
管理会社が最初に設定した管理費は割高で住民にとって不利なことは公然の事実だ。
3割程度の削減が可能なことも公然の事実だ。
ｸﾚｽﾄｸﾞﾗﾝﾃﾞｨｵ武蔵野など、管理内容を変えずに3割以上削減した実例もあるわけだ。
ここでｸﾚｽﾄｸﾞﾗﾝﾃﾞｨｵ武蔵野と同程度の削減をしたら、毎年2000万円近くの費用が浮くわけだ。
今あるサービスの削減いついてはいろいろな考えがあると思うが、今のサービスのまま費用を削減することについては、管理会社と特別な関係にある住民を除いては不利益になることは無いはずだ。
住民が行動を起こさないことで得をするのは管理会社だけだ。

１６０です
177さん　161さん　議事録みていると不安になりますよね。

月に一度の理事会で全てを議論すると膨大な時間がかかるから、
項目ごとに少グループ/小リーダーを作って、個別に活動すればいいのにと思っています。

具体的には

・「次期管理会社選定」「防災訓練」や、ここで話が出ている「大規模修繕の今後方針検討」のような、
やらなければならない項目をあげる。

・項目に対して、優先順位付け、今年の目標とタイムスケジュールを作る

・項目を個別のグループに割り振る

・個別グループは月に何度が適宜打ち合わせや調査を行った上で、理事会で進捗報告、相談、決議。

のようなイメージで。

働いている中で理事をやるのは大変かとは思いますが、だからこそどんどん分担して進めていかないと、
間に合わないよと言ってあげたい。

私も180さんのお考えと全く同じです。

ここにも180さんのようなしっかりとした考え方の方がいらっしゃることがわかってうれしく思います。
でもこれって、プロジェクトマネージメントの基本中の基本なんですよね。
ちゃとした会社でそれなりの仕事をしていたら常識範囲の話なんですが、今までは全く実践できていないですからね。
特に今年はそれのはるか以前の問題という感じですね。
ほんと議事録を見ていると不安になります。
言いたいことは山ほどありますが、ここでは止めておきます。

180さんと一緒に改革が出来たらと思います。

180さん、181さん
何とかしたいですね。
まずは管理組合への働きかけをしていきましょうよ。

180です

とりあえず、今年理事会が、前期の理事会からの引きつぎ事項も含めて、「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのか、みんなに開示をして欲しい旨の要望書を出してみるつもりです。

一人だと黙殺される可能性もあるので、同じような考えの人は要望書と言う形で、
提出してもらえるとすこしは物事が進む方向になるような気がします。

183さん了解しました。
議事録を読めば読むほどですね・・・
他人任せな事ばかりで主体的に何かをしようというのは無い。
前期の理事会からの引きつぎ事項も3ヶ月経って、やっと、遠足気分でみんなで見学しましょうというような感じ。

共用のメータＢＯＸの不具合対応も、相手の提案通り管理組合が一部費用の負担をしそうな感じです。
この件について、相手とちゃんと交渉したという形跡も無し。
明らかに相手責の不具合対応に貴重な管理組合のお金を使われたら、たまったもんじゃあ無いですよ。
こんなことをしていたら相手になめられて、これからもいろいろと吹っ掛けられる様になりますよ。

183さん、一緒に頑張って行きましょう。

管理費／修繕計画の見直しを検討する専門委員会を立ち上げて対応すれば良いと思います。
『将来的にこのマンションが目指すべき姿を検討する委員会』と『管理費／修繕計画の見直しを検討する委員会』の両輪で行くのが良いでしょう。
前者は、少し時間を掛けてじっくりと検討する。
後者は、前者を実現するための費用確保と住民の将来的な負担を減らすために、管理費は来年度からの適用、修繕積立金は値上げが予定されている６年目からの適用を目指せば良いと思います。
ただし、管理費（場合によっては管理会社）の見直しにおいては、修繕計画の見直しにどの程度協力するかについても重要な判断ポイントの一つとすれば良いでしょう。管理会社のプレゼンにはこの内容を必ず盛り込んでもらうようにすることです。
伊藤忠さんについては、管理費と修繕計画の見直しを同時に行ってもらい、他社の管理費の見積もりとも比較して、先々もお付き合いすべきかを判断すれば良いと思います。

言うまでも無く、後者については早急に行動を開始することが必要です。

183さんが書かれている通りで、この件（管理費と修繕計画の見直し）についても一人だと黙殺される可能性が多分にありますので、同じような考えの人は要望書と言う形で、提出してもらえるとすこしは物事が進む方向になると思います。

169(164)が本当の住民で、本心から改善したいと思うのだったら、要望書を出してみたら！？

このマンションは立地条件や将来的に必要となる維持費を考えると、今のままだと資産価値0　～　ゴーストマンションへの道をたどる危険性が高いだろう。
この状況を打開できる住民が出てこないと非常に厳しいだろうな。
このスレに書かれていることを見る限りは、可能性が無くはないであろう。
これらの住民に実行力があればの話ではあるが。

183さん
「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかを理事会活動を開始した早い時点で、みんなに開示するということは非常に重要だと思います。
今年に限らずこの事をルールとして定着すべきだと思います。
今のままだと、何をすれば良いかも良くわかっていない、モグラ叩きだけしかできず、結果としてほとんんど成果を出せない状況が続いてしまいますからね。モグラ叩きさえ十分に出来ない可能性もあります。

昨年の理事会も方針めいたものを活動の最後に総会で説明していましたけど、あれを早い段階でやらないと駄目ですね。
そして、最後に総会で成果報告すべきだと思います。
ちなみにあれは、理事会全体として完全に共有されたものでは無かったと思います。理事会全体として完全に共有されていれば、もっと具体的な提案が行われるはずです。総会に比較的近い時期に、あの発表していた理事の人がまとめた内容だという感想です。半年も前ではないでしょう。
まあ、このようなチャレンジがあったことは評価すべきだとは思います。

183さん、189さんに同意です。
例えば、「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかを4月末までに住民に提示することを義務づける。総会での1年間の活動報告と最低3カ月ごとの進捗報告を義務付ける。
そうすれば、何をすべきかを真剣に考えるようになると思うし、活動に対する責任感も持つようになるのでは？
少なくとも今年のようなことにはならないと思います。

しかし、情けない。不具合の対応にデベの言いなりの金を払うバカが何処にいるんだ！？
問題が終わりさえすれば何でもいい。自分たちの手間が掛からなければそれがいいという感じだね。
不動産関連の会社だから最初は吹っかけてくるに決まってるじゃん。
どんだけあまちゃんなんだろうか？
もう少し自覚を持ってほしいものです。

今年の理事会の問題点は根本的な意識・姿勢の問題だと思います。
残念ながら、典型的な丸投げ／おんぶに抱っこ／伝言ボーイ型になっています。

何名かの方が指摘されております、総会の決定事項への対応問題、不具合に対する費用負担の問題などいろいろありますが、私が一番着目したのはシャッターゲート問題についての売主からの回答への対応です。
『前理事長の投げ掛けに対して、売主から回答があったので、前理事長に報告した』との旨の記述のみです。
主体は我にあらずというのがありありと出ています。
前理事長が個人的に売主に働きかけた訳ではなく、前理事会として行った事に対して、今年の理事会としてどう対応するのかという視点が皆無です。前理事長は既に退任されているわけですので、本件も主体は今年の理事会であり、前理事長への報告は参考にすぎないはずです。売主の回答内容を踏まえた上で、今後どのように対応すべきかを過去の経緯も含めて前理事長にも相談するというのなら有りです。

この件に限ったことではないですが、議事録の書き方にも問題があります。
売主からの回答の要約、それに対して今年の理事会としてどう判断して、どう対応するのかということを最低でも記載するべきでしょう。当然、回答内容を判断して集約するという事がありますが、その場合は集約すると判断した理由を明確に残さないと議事録としては意味を成しません。回答が来たから前理事長に報告した、以上終わりは有りえません。
皆さんも部下がこのような議事録を書いたら承認など出来ないでしょ？部下に対する教育と指導力を疑われてしまいますから。

何らかの改善をしてくれるといいのですが。

「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかの初期目標・活動計画の全住民への提示とその進捗・活動状況を報告することを必須にするべきです。ここのマンションの場合、これを必須化しないと埒が明かないでしょう。ルール化、定型化しないと、きっと同じことの繰り返しになりますよ。
『脱アンダーグラウンドな理事会活動』の実現なしに、全体的な活動レベルの向上は望めません。

180さんが言われるように、小グループを作ってグループリーダーを置き自立的な活動を行う事は、活動効率と対応スピードの向上とともに、理事会活動に対する責任感を持たせて活動レベルを向上させる事に対しても非常に有効です。

この2つを合わせて行えば、より有効です。

それにしても、いいかげんな対応をしてくれたものですね。
もしかして、今年の理事はユーモア溢れる人が多くて、ギャグ狙いでやったりして。
でも、笑いが止まらないのは売主ですよ。
‘不具合の対応の費用負担を管理組合に吹っかけたら、こっちの言い値でお金を出してくれたよ。原価分はほとんど吸収出来ちゃたよ。ちょろい、ちょろい。’という感じではないでしょうか。

一番の問題点は、売主の提案に対して何ら交渉もせずに、相手に言われたままの内容で了承してしまった事です。
今年の理事会にはこの様な失態を繰り返さない様に、これからはしっかりとして欲しいですね。
年間5000万円以上のお金を取り扱うビジネスの責任者であることの自覚を持って頂くことを望みます。
売主や管理会社としっかりと向き合って、徹底的に交渉を行った上で結論を出して下さい。

不具合に対する費用負担の問題って、共用メーターボックスの不具合の事ですよね。
売主は駄目もとで管理組合の負担を求めたのだと思います。これは初歩的な提示の仕方ですよ。
売主は不具合対応の話を性能向上の話へと論点を置き換えているみたいけど、このような論点の置換えも一般的な手法です。
不具合対応の話なのだから、管理組合は‘不具合対応に対して管理組合に負担を求めるのは筋違いである’ことを第一に意思表示すべきですよ。
その様に意思表示した上で売主と交渉開始です。

１９５さん：ご相談ですが、
今からでも、伊藤忠が支払うように持っていけるのではないですか？
今年の理事だけで、不具合の修理の支払いを決めてもいいの？

196さん
既に支払いの契約を済ませていたら厳しいと思います。
通常の不具合（故障）であれば現状復帰ですので、この程度の金額であれば問題ないと思いますが、売主責の不具合（当然あるべき性能が確保できていない）ですので。

１９７さんが言われるとおり、今からではもう間に合わないかもしれません。
それでも、今後のことを考えて理事会には売主と費用負担について交渉させたほうが良いのではないでしょうか。

理事会が機能していないのなら、臨時の理事会を召集して頂く等の措置は出来ないのでしょうか？やはり住民生活の今後に係わる事ですから、機能していない（と思われる）理事会に任せるよりも有志連合でも募って動いたほうがいいように感じます。

共用メーターボックスの不具合は、排水能力が足りずにオバーフローして共用メーターボックスに浸水したものです。
このあたりでは想定外の豪雨なんて記録されていないですから、明らかに売主責の排水能力が不足しているという不具合です。
どうして売主責の不具合対応の費用を１／３程度もこっちが負担しなければならないのか理解に苦しみます。
ここでちゃんとけじめをつけておかないと、また同じ様な事を繰り返してしまうと思います。
他の方はどうお考えですか？　
理事の方はどうお考えなのですか？