管理組合の携帯基地局収入に課税？

東京高裁は、以下の事実認定に照らせば、各賃貸は、権利能力のない社団である控訴人を事業主体とするものというべきであるから、控訴人の主張（注）は、採用できないと判断した。
①　控訴人は権利能力なき社団と認められること
②　規約上、本件マンションの共用部分の変更等は控訴人の総会の議決事項とされているところ、各賃貸借契約は、控訴人の総会の決議によりその締結が承認されていること
③　各賃貸借契約は、控訴人の代表者である理事長の名前で締結されていること
④　各賃貸収入については、控訴人の理事長名義の預金口座に振り込まれ、控訴人の管理費会計における雑収入に該当するものとして経理処理がされ、各会計年度に係る控訴人の予算案及び決算として、控訴人の定期総会の決議に付され、承認を受けていること

（注）控訴人の主張とは、「共用部分、敷地等の所有権は個々の区分所有者に帰属しており、発生する収益は区分所有者が持分に応じて収受するものであり、控訴人には帰属していない旨の主張」である。詳細は以下のとおり。
共用部分、敷地等の所有権が個々の区分所有者に帰属している以上、そこから発生する収益は各区分所有者が持分に応じて収受するものであり、控訴人には一度も帰属していない。一見、控訴人が所有しているように見える管理費、修繕積立金も、代理人である控訴人に一時的に滞留している預り金に過ぎず、各賃貸収入も同様である。各賃貸借契約は、「各区分所有者が主体となって、管理者を代理人として締結したもの」である。管理組合の決議は各区分所有者の全員が委任の内容を区分所有法上の集会で合意しているだけであって、個々の区分所有者の合意であり、団体の決議ではない。

そしてレポートの著者は、管理組合に法人税を課税するか否かを判定するポイントは次の①と②だといっています。
ポイント ①
＞マンション管理組合は、法人税法上、人格なき社団等として、収益事業を行った場合にのみ、法人税の申告納税義務を負う。
ポイント ②
＞マンションの共用部分又は敷地の一部を第三者に賃貸して得る収益は、区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属する。

ここで、ポイント①と②について、冷静に考えてみます。

ポイント①については、通説というか広く社会的にそのように認知されているように思われます。蛇足ですが、収益事業を行った場合にのみ課税されるのは人格なき社団等ばかりではなく人格のある社団法人や財団法人あるいはNPO法人等も同様です。控訴人は「管理組合は人格なき社団ではない。」という主張もしていたようですが、少々無理があるように思われます。

つぎに、ポイント①の中にある、「収益事業を行った場合」について、管理組合にどのように適用するかというのが、ポイント②であろうと思われます。レポートの著者は、地裁も高裁も、「区分所有者による管理組合の総会の決議によってマンション管理組合に帰属するとされれば、管理組合が収益事業を行った場合が適用される。」と判断したと解説しています。

レポートの著者は、地裁・高裁のこの判断を正しいとも正しくないともいっていないのですが、最高裁判所に結論を出してもらいたい気がします。

>>1459さん

>レポートの著者は、地裁・高裁のこの判断を正しいとも正しくないともいっていないのですが、最高裁判所に結論を出してもらいたい気がします。

読む人により感じ方は随分と異なる様ですね。
米澤税理士さんの解説やポイントから推測すると、
この収入は管理組合収入とするのが妥当と記述している様に思えます。

ご自身のブログでも、以下の様に記述しています、
http://myone0531.hatenablog.com/

控訴審判決が，控訴人であるマンション管理組合の主張について，丁寧にその主張に反論している点に興味を持って，比較的長めに判決文を引用しています。

本件の原告は最高裁に控訴したのでしょうか？
他の管理組合が同様の経理処理と税対応をしている場合には、
この裁判の結審が如何なるのもので有っても、
それぞれの管理組合に於いて更生申告や訴訟が必要でしょう。

この裁判とは無関係に、管理組合としての得策を考える時ではないでしょうか。

行政指導により申告納税の管理組合は提訴しても敗訴するでしょう、
この国税庁・質疑応答事例は法人税法に違反してないのです。
質疑応答事例の全文は、
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm

>Ａマンション管理組合は、当該建物賃貸借契約に基づきマンション屋上の使用の対価として設置料収入を得ることとなりますが、当該設置料収入は、法人税法上の収益事業（不動産貸付業）に該当することとなりますか。

この要約は、次の様になる、
>当管理組合（人格のない社団）は基地局設置料収入を得ることとなりますが、
>当該設置料収入は収益事業（不動産貸付業）に該当することとなりますか。

管理組合に収入が有るとの質問であり、この回答としては、
>収益事業たる不動産貸付業に該当します。
したがって、管理組合に法人税が課されることとなる。

以上は、税法に沿った回答で、違法性が無いのは明らかです。
そこで、管理組合収入としている管理組合に行政指導をしている。

不動産賃貸収入は資産所有者が申告納税、これが正しい税対応、
この代わりとして、質疑応答事例では、この部分を注記で次の様に記述している、
>この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、
>必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、
>納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、
>この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

納税者に不親切な、国税庁課税部長の悪意に満ちた質疑応答事例文書と云える。

以上から、結論としては、
　1、区分所有者収入にしている場合は、区分所有者が所得申告。
　2、管理組合収入にしている場合は、管理組合が法人税申告。
　3、管理組合収入にしていて、未申告未納税の管理組合には、
　　　脱税としての摘発をせず、管理組合に申告納税の行政指導。

駐車場の外部貸収入について国税庁の照会ページ
https://www.nta.go.jp/law/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm

2事実関係　→　(2) 区分所有者への駐車場使用等　→　ハ 区分所有者を対象とする駐車場の使用
この ③ で管理組合収入課税と区分所有者収入の切り分けをしているが、
この全文からして実に判断に苦しむ内容になっており、悪意に満ちている。
　
>駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること

携帯電話基地局収入についても同様に扱われ、
地裁・高裁とも、この切り分けで判決をしている。
管理組合収入にしていて、未申告未納税の管理組合に責任の発端があり、
この指摘を受けてから、区分所有者収入が正しいとの主張は受け入れられない。

最高裁の判断が下され納税者敗訴が確定した模様

よく調べてからスレ立てろよ。バカバカしくて話にならない。

仮に、金沢の管理組合さんが勝訴したとしても、
その判決が他の管理組合に適用されるものではない。

では、金沢の管理組合さんが敗訴した場合は絶望的？
管理組合員の賛同を得る方策があり、裁判等の必要も無い。

>>1307　が具体策です、文面は管理組合さんで再検討を。

重要な事はこの収入を、
　1、区分所有者に収入の都度分配
　2、区分所有者各位の額を明示
　3、区分所有者各位が税法に沿って申告納税
これにより管理費が不足する場合は管理費を引き上げる。

区分所有者所得にするのが税法では正しく、
管理組合として納税や税理士報酬の出費、これは実に愚かな事です。

＞1465 は、少し違うような気がします。
税法には、区分所有者所得にするのが正しく、管理組合の所得にするのが間違いだとは書いてありません。どちらにでもできるのだと思います。
金沢の管理組合さんの場合は、管理組合の収入にするという総会決議をして、管理組合の理事長が契約の当事者となり、賃料収入を管理組合の雑収入として会計処理しているので、裁判所は管理組合の収益という判断をしただけだと思います。
区分所有者の収入にするという総会決議をして、区分所有者全員連名（あるいは、個々の区分所有者全員から委任を受けた代理人）で契約し、全区分所有者（あるいは、個々の区分所有者全員から委任を受けた代理人）が受け取った賃料すべてを管理費として管理組合に納めれば、区分所有者の収益ということになるのだと思います。
本件については、管理者を総会決議で区分所有者全員の代理人にできるかどうかについては疑問があります。共用部分の賃貸という行為が管理者の職務（区分所有法２６条２項）といえるかどうかが疑問です。もし、職務でないことを代理するなら、２６条２項後段の保険金、損害賠償金及び不当利得による返還金に、共用部分の賃貸料金を書き加えなければならないように思います。

＞＞税法には、区分所有者所得にするのが正しく、管理組合の所得にするのが間違いだとは書いてありません。

税法では一々その様な定めは致しません。
賃貸料は不動産所有者が所得申告する、この定めで十分です。

＞＞どちらにでもできるのだと思います。
それは間違いです、そんな事が出来たら資産所有者の脱税行為を許してしまいます。

本件は管理組合収入にして、無申告未納税の管理組合（脱税者）に課税する事で、
税徴収額が多くなるから、課税庁がこの様な措置を採ったのです。

正しくは、区分所有者を課税先にして更正決定するべき事案です、
したがって、金沢の管理組合さんは訴訟をしているのです、
しかし、私の意見としては敗訴すると・・・・・・

1467の追加
これは、以前紹介した東京国税局の電話回答でも明らかです。

http://ksdmiya.art.coocan.jp/kokuzeikyoku.amr

アホとボケは噛み合わない。

今年もまた、管理組合決算書や収益事業開始届を出す様に税務署から要請が、
昨年も一昨年もこの時期に同様に電話が。
携帯電話基地局収入は区分所有者の収入で管理組合に収益は発生しない。
したがって、この要請には応じ無い、と答えている。

不動産賃貸料の収入は不動産所有者が所得申告、これが税法の定め。
しかし国税庁（税務署）はこれを無視し、マンション管理組合に課税を強いている。
先に紹介した録音でも、この課税は管理組合に限定した措置としている。

管理組合に限定した課税先、税法にその様な定めは無く根拠も無い。
行政が税法無視の税徴収をしているにすぎない、と云える。
そこで、マンション管理組合としては違法行政指導には従わない、これが最善策だろう。

共用部資産所有の区分所有者に申告納税を促す行政指導、これが正しい。

不動産から生じる所得は誰のもの　として、
税理士法人　エーティーオー　HPで明快な解説がされている。

http://www.ato-zaiso.net/rire/lib/151/151_index.html

税務署に聞けばいいだろ？　知ったかぶりしてあれこれ言っても、バカと言われるだけだ。

税務署に聞けばいいだろ
税務署は正しい事を教えてくれないよ
殆どの税理士達も同様に正しい事を教えてくれないよ

＞＞1472さんは知ってるのかな

海外に行けば？

管理組合課税対策で最大の難関は管理組合総会で区分所有者の意思統一にある。
税務署が税法違反の行政指導をしているものの、
miyaの様な意見を持つ区分所有者は僅かでしょう。
そこで殆どの管理組合が、行政指導に従い申告納税をしている。
国税庁が税理士会をも巻き込んで画策した案件です。
miyaの管理組合でも、理事長は税務署に従った方が無難との発言を。
税務署に勝てる事など出来ない、他の区分所有者も内心ではその様に。

税法違反の行政指導をしているので、２年経過した今でも課税も強制調査も出来ない。
申告者だけに5年間遡って課税している、これが重課税の現状です。

幸い　＞＞1474　の様な区分所有者は居ませんので、miyaが一任され対応しています。

miyaさんの管理組合の場合は、管理組合総会で区分所有者が賃貸することを決議し、個々の区分所有者が収取する賃貸料の金額まで決めているのですから、管理組合の事業収益にはならないと思います。
税務署が毎年この時期に行政指導をしてくるのは、この時期に理事全員が交替してしまう管理組合が多いからだと思います。新理事長の職業が税務署員だったり公務員だったりすると、行政指導には逆らうことが難しいと思われます。税務署は、そのような新理事長に心理的圧力をかけて、管理組合が収益事業開始届を提出するのを待っているのだと思います。
組合員の団結(miyaさんへの一任）が崩れないことを祈ります。

この掲示板に投稿する事で、多方面の方々のコメントが得られ大変勉強になります。
色々なご意見を伺ったり、国税庁や国税局の方々と話し合ったりするなかで、
最近miya管理組合以外の方法でも適法処理が有ると思う様に。

必ずしも区分所有者に分配する必要はない、と思う様になって来ています。
1476さんの記述、
>>区分所有者が賃貸することを決議し、個々の区分所有者が収取する賃貸料の金額まで決めているのですから、管理組合の事業収益にはならないと思います。

個々の区分所有者が収取する賃貸料の金額を決め、区分所有者所得として申告納税。
管理組合としては、この決議で充分と云えるのでは。
課税済所得であり、管理組合に全額入金している場合でも、税務には無関係となるでしょう。

不動産を所有して無い管理組合だけを特別扱いにしての課税こそ不適切な課税でしょう。

国の機関で一番恐ろしいのが国税。　次が公安委員会。　次が裁判所。

ただし、法人税を申告納税してしまうと、後になって「間違えて納めてしまった。」と言っても、還付してもらえないことは、裁判ではっきりしたと思います。
間違えたり税務署の行政指導に屈して、申告納税したりしないことが最も重要なのではないかと思います。

納税の義務は憲法で定められている。　白黒つけるなら裁判だ。

＞1480 匿名さん
あなたは、どこかの管理組合の元理事長さんかな？
間違えたか行政指導に屈したかして、収益事業開始届を出して法人税を申告納税してしまったのですね？
そのせいで、お気の毒にも組合員（区分所有者）は、無用な負担を強いられているわけですね。miya さんのような正しい判断をしていれば、法人税は納めなくてよかったのにね。
もう、取り返しがつきませんから、それで許してもらえるか否かは判りませんが

あなたは組合員の皆さんに、泣いて謝ったらいかがでしょうか？

実質所得者課税の原則についての税務大学校講本が公開されている。
http://ksdmiya.art.coocan.jp/jissitukazei.pdf

この最後尾、
名義者以外の者を所得の帰属者であると主張する場合には、その主張する者 が、その主張する事実を証明する必要があることになる。

名義者以外の者を主張するには、その証明をする必要がある、
この事から、原則は実質所得者課税だが絶対的なものではないとも読める。

これは、区分所有者所得にするのが原則だが、相当な理由があれば管理組合所得にすることができる。

平成25年の不服審裁決や金沢の管理組合裁判で管理組合の主張が認められなかった理由、
　・管理組合で契約し管理組合収入としている
　・総会で区分所有者に分配しない事を議決している
　・当初から、区分所有者所得とする議決も無く、各人の所得額も明確にされてない
　　（区分所有者所得と主張しているが、区分所有者が納税する旨を示す証拠も確認されない）
税務調査でこれらが明らかに、これは税務署側が管理組合課税の妥当性を証明した事になる。

1482の最後のところ
>>当初から、区分所有者所得とする議決も無く、各人の所得額も明確にされてない
　　（区分所有者所得と主張しているが、区分所有者が納税する旨を示す証拠も確認されない）

言い換えれば、
　・この部分を総会で明確にし議決する。
　・その後、税務署に収益事業廃止届を提出する

全国から収益事業廃止届が沢山提出される日を楽しみにしている。

＞言い換えれば、
　＞・この部分を総会で明確にし議決する。
　＞・その後、税務署に収益事業廃止届を提出する

それと、もうひとつ、
・「理事長は管理組合を代表する。」と、規約で規定している管理組合の
　場合は、総会を開いて理事ではない管理者を選び、この管理者が区分所
　有者全員を代理して賃貸借契約を取り交わす。もちろんこの契約内容に
　ついても総会決議をする。（面倒だが、一旦現契約を終了して新たに契
　約を取り交わす。契約書に代理であることを明確に書いておかないと、
　管理者個人が他人物賃貸契約の当事者とみなされる恐れがある（民法第
　100条）。管理者が理事長と理事ではない管理者の２人になるが、それ
　は法律上は何も問題はない。）

不動産管理業務と税務

　山田さんは駅周辺に賃貸室数500室のワンルームマンションを所有している。
賃貸料収入、管理費の概略は、
　・賃貸料収入　60,000×500＝30,000,000/月
　・外注管理費　30,000,000×0.05＝1,500,000 /月 （清掃や設備不具合等の受発注業務）

　この度、山田さんが出資しＹＭ管理(株)を設立、管理業務の全てをＹＭ管理(株)で行なうことに。
ＹＭ管理(株)は賃貸室数500室の管理業務以外は行なわない。
なお、不動産仲介業務は従来通り近隣の不動産会社にお願いする。

　山田さんとＹＭ管理(株)は同族関係だが管理委託契約を交わした。
月々の管理委託額は世間相場と同額にする、その意味で上記外注と同計算で算出した。
　また、入居者との契約や賃貸料集金業務もＹＭ管理(株)に委託する契約も交わした。

上記以外の委託契約額の詳細は、
　1、賃貸契約はＹＭ管理(株)が交わす、契約時の契約事務手数料は月額賃料の10％、山田さん負担
　2、ＹＭ管理(株)は賃貸料入金を翌月初に山田さん口座に送金、集金手数料は月額賃料の3％、〃
　3、設備の修理や交換はＹＭ管理(株)が行ない、実費額＋実費額×20％を山田さんに請求する
　4、上記に定めてない事案が発生の場合は双方で協議し追加契約を交わす

　　　　　　　　　　（なお、不動産貸付業の法人化は今後の検討課題とする）

　管理物件屋上に携帯電話基地局設置を決定し、ＹＭ管理(株)とソフトバンク間で契約を交わした。
屋上部使用料は￥100,000/月　月末にＹＭ管理(株)預金口座に振込入金されている。
　建物等はＹＭ管理(株)の所有では無く、この賃貸料を預り金としてＹＭ管理(株)に留保している。
この留保金は将来発生が見込まれる修繕に充当することにしてしている。（山田さんも承知）
その結果、ＹＭ管理(株)或いは山田さん収入が未申告未納税状態になっている。

　税務調査でこれが発覚、税務署はＹＭ管理(株)と山田さんのどちらに課税措置を行なうか。
マンション管理組合への課税措置からすると、ＹＭ管理(株)に課税措置を行なうことになるが？
実質所得者課税の原則からすると、山田さんに課税措置を行なうことになるが？

　この事例では、税務署は山田さんに５年遡って課税するでしょう。
この掲示板案件は、マンション管理組合が契約し、マンション管理組合に入金している、
この理由からのマンション管理組合課税、上記から鑑み課税先として不適切です。
　マンション管理組合が契約しても、マンション管理組合に入金しても、課税先は異なるのが税務。
マンション携帯基地局収入の課税先は区分所有者、上記例からもこれは明らかです。

この掲示板で、私の発言を纏め7月25日税務署に提出して来ました、
miya発言を実行した書面が下記、新税務署長が如何なる判断をするか？

川崎北税務署長殿
　（担当部署）法人課税第６部門　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　令和１年７月２５日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〇〇〇〇〇マンション管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税務署対応担当者　　　miya
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　電話番号　※※※－※※※※
　　　　　　　　　　　携帯電話基地局収入の課税について
　題記の件、平成２９年３月２日付行政指導は税法に照らして不適切な行政指導です、これが
〇〇〇〇〇マンション管理組合としての主張です。
この事は、平成２９年４月１０日付で御署に書面で提出済みです。
　然るに、この書面の正否回答も無い状態で管理組合に対し、近々５年分の決算書提出を
再三に渡り強要して来ています。
　〇〇〇〇〇マンション管理組合の主張が税法において正しいとした場合には、川崎北税務
署長の行政指導は正しいものとは云えません。
　〇〇〇〇〇マンション管理組合の主張は正当、添付書類と照らしてご説明申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
１、当管理組合所有の不動産は無く、（イ）書面の管理組合課税の税法根拠は無い。
２、（イ）書面は照会要旨を基に作成、管理組合に収入が有ると示した質問への回答。
３、（ニ）は不動産所有者が誰かを示さずに、契約と収入だけから課税先を回答している。
４、（ハ）が不動産賃貸収入に関する国税として長年税法に基づく行政の講本。
５、（ホ）が４の具体例、国税は不動産所有者（山田さん）に所得税を課す。
６、以上からも、〇〇〇〇〇マンション管理組合に決算書提出を求める理由は無い。
添付書類
（イ）事業内容についてのお尋ね　　　　（最初、管理組合宛に送られて来た行政指導書類）
（ロ）携帯基地局収入の課税について（異議申し立て・お伺い）　　　　（（イ）の反論書類）
（ハ）税務大学校講本（実質所得者課税の原則）http://ksdmiya.art.coocan.jp/jissitukazei.pdf
（ニ）マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定
　　　　　　　　　　　　　 　　　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
（ホ）不動産管理業務と税務（資産所有者と賃貸契約者が異なる事例）　　　　　　　>>1485

所得税法において、資産の賃貸料収入が誰であるかを定めた部分が下記、
この、第十二条を分かり易く説明したものが法令解釈通達（基本通達）で、
これが、賃貸料納税者を定めた税法の全てです。
この所得税法の定めから、マンション管理組合が納税義務者になる理由は全くない。

マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定
これは、税法ではない。
　　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
この質疑応答事例は税法に沿ってなく、
これを基に、全国の管理組合に行なっている行政指導は誤りと云える。
間違った行政指導（実のところは、税理士会を巻き込んでの管理組合を騙した指導）です。

したがって、管理組合からの収益事業廃止届が沢山提出され、
これが政府（麻生大臣）に届いた時、国税庁官僚の税法無視の実態が解明されるでしょう。



所得税法

第四章　所得の帰属に関する通則
（実質所得者課税の原則）
第十二条　資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。


法令解釈通達
第3章　所得の帰属に関する通則
法第12条《実質所得者課税の原則》関係
資産から生ずる収益を享受する者の判定
12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

管理組合決算書提出や税務調査は拒否するしかない。
その理由、税務調査官は違法調査や違法発言を平気で連発するからです。
　（この証拠は税務署交換台の受付開始から調査官実名入りで録音済）
調査をしていまえば、税法に不適合の内容でも更正決定通知書が発行される。
この様になったら、更正通知額を納税するしかない。
更生決定通知に不服の場合、不服審判所に異議申立をする。
異議申立が認められれば、当然ながら返金される。
この場合でも、税務調査官や税務署長からの謝罪など一切無い。
警察が誤認逮捕をした場合には社会問題になる、これと比べ納税者保護に問題がある。

したがって、税務調査や資料提出の承諾は慎重に行なう必要がある。
特に本件の場合、完全拒否が重要でしょう。

川崎北税務署の統括調査官は次の様な問題発言をしている、
　・税務調査は代表者か税務代理人（税理士）に行なう、代表者以外の区分所有者では不可。
　・マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定、
　　これは税法である、したがって管理組合が無申告の場合は法人税法違反である。
　　　　　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
　・>>1487の12条は所得税法、管理組合には法人税を課すので、所得税法12条は無関係。

以上の様な事を実しやかに発言、これが川崎北税務署の税務調査官（それも統括調査官）の実態。

多くの方々が納得させられてしまう発言が下記（今回も有った）、　
1、マンション管理組合が共用部を管理している。
2、マンション管理組合が賃貸契約を交わしている。
3、マンション管理組合の収入にしている。
4、したがって、マンション管理組合の収益となり、法人税申告が必要。

この1～3が理由での所得帰属先、税法のどこにもそんな条項は無く、
所得税法第十二条と法令解釈通達12－1　が法令です。

>>1485で云えば、
　・ＹＭ管理(株)が収益を申告することになる、そんなことは有り得ない。
　・不動産貸付業の法人化をする必要もなくなる。

国税庁課税部　課税部長　西村善嗣がマンション管理組合を甘く見た作文トリック、
これを正しいと信じてしまう税法知識が箕臼の税務調査官、
実に困った税務行政。
納税者が税法違反の罰則は重い、税務署の税法違反課税については罰則が無い。
返納だけで終わるのは不合理。
以上の様なことから、税務調査官発言を疑う必要がある。

＞1489 の　
＞1、マンション管理組合が共用部を管理している。
＞2、マンション管理組合が賃貸契約を交わしている。
＞3、マンション管理組合の収入にしている。
そうなのか否かは、税務署が決めるのではなく、管理組合の総会で決議するのが正しいと思われます。１から３を、そうであると決議すれば、マンション管理組合は理事長を事業体の代表として収益事業開始届を税務署と地方自治体に提出することになります。管理組合は自分から収益事業開届を出すのですから、不動産の所有者であるか否かに係わらず、マンション管理組合が収益事業（不動産貸付業）を行っていることになり、法人税申告が必要になります。

区分所有者が共有不動産を共同で貸し付けているなら、管理組合は収益事業など行っていないのですから、「管理組合は収益事業開始届を出さない」。これが肝要です。

>>1490さん
そうであると決議すれば、マンション管理組合は理事長を事業体の代表として収益事業開始届を・・・

これは正しいとは云えません。
納税額が少なくなる申告には所得税法12条を掲げ更正決定を致します。
納税額が多くなる場合、税務署はその申告を容認します。

>>1485で云えば、ＹＭ管理(株)収益にして申告納税しても否認され、山田さんに課税される。

即ち、納税者は税法に沿って正しい申告納税をする、
マンション管理組合に所有不動産は無く、区分所有者所得にするのが正しいのです。
　（勿論、マンション管理組合として申告納税しても認められる）

同族（管理組合と区分所有者も類似）事業者間の取引では諸処理に注意が必要です。
同族企業間取引等で税務署から修正申告や更正決定を受ける事が多々あります。

＞1491さん
所得税法12条に従えば、区分所有者が納入すべき所得税の総額よりも管理組合が納入する法人税の方が高額だから、管理組合が法人税を納入するのが正しいと言っているんですか。
また、マンション管理組合としての申告納税は、間違いであるが認められると言っていますか。
何をおっしゃっているのか理解に苦しみます。

管理組合が争うのは税務署です。
税務処理上何が正しいかを知る必要があるのです。

所得税法12条に沿って処理していれば税務署と争っても負けない。
管理組合所得とすることは（一般事業者の場合では）税務否認されるのです。
しかし本件では、管理組合所得とする方が納税額が多くなるので税務で容認される。
不合理な事を税務署が行政指導しているのです。

正しい処理は資産所有者所得です。

もっと分かり易く、
>>1490
そうなのか否かは、税務署が決めるのではなく、管理組合の総会で決議するのが正しいと思われます。

誰の所得になるか決めるのは、税法です。
税法に沿って無ければ、どんな契約や金額でも否認される。
本件では所得税法12条。

＞1494さん
もめごとが起こった時に税法を解釈するのは、あなたでも西村さんでもありません。
司法が解釈します。
租税法だけの解釈におけるこれまでの司法判断では、法人税を課税することに違法性はないとされているようです。司法は正義ではなく法律の解釈機関ですから、そのような判断になるのでしょう。
今必要なのは、正義や立法論ではなく法律の解釈なのです。賃料収益が管理組合の収益ではないという法律上の解釈が出来なければ、共用部分の管理に関することであるから、「集会の決議で決する（区分所有法18条）」とせざるを得ないように思われます。
あなたの管理組合でも、総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議がされれば、収益事業開始届を提出して法人税を申告納税しなければならなくなると思われますので、充分な注意を払う必要があると思われます。

>>1495　さんのご意見には全て同感です。
納税者は税法に沿って処理する事が重要、これが私の考えです。

国税庁は、管理組合に課税する為にあの様な不完全な質疑応答事例を公開している。
　（最後尾に税法違反にならないような文脈を赤字で付与している）
税務に箕臼な管理組合は不利益を被ってしまう。

不動産賃貸料を受取る処理が誰であっても、
税務では不動産所有者の所得にする。

>>1495さん、あなたの管理組合でも、総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議がされれば、収益事業開始届を提出して法人税を申告納税しなければならなくなると思われますので、充分な注意を払う必要があると思われます。

提出を拒否している管理組合では、この事が悩みの種でしょう。
税務署は理事長にあの手この手で提出を迫ってくるから。

そこでmiya管理組合では、
事業開始届は理事長や理事役員の判断では提出できない、
総会でこの様に決議しています。
共用部の外部貸しは総会決議事項であり、事業開始届提出も総会決議としています。
これにより、理事長の責任回避がなされます。

くどい様ですが、申告納税制度は国が定めた税法に従い、納税者が申告納税する。
不動産賃貸料の納税者の定めは下記、これを否定されたら申告納税制度は成り立たない。

所得税法
第四章　所得の帰属に関する通則
（実質所得者課税の原則）
第十二条　資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。

法令解釈通達
第3章　所得の帰属に関する通則
法第12条《実質所得者課税の原則》関係
資産から生ずる収益を享受する者の判定
12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

私の所属する管理組合では、数年前の総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議をしてしまいました。そのような間違いをしないように、警鐘をならしているつもりです。


＞申告納税制度は国が定めた税法に従い、納税者が申告納税する。

その通りです。

＞不動産賃貸料の納税者の定めは下記、

ではその定めを、文章そのままに解釈してみましょう。

＞それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

ここに、「・・・であるものと推定する。」という表現があります。「・・・である。」との違いは何でしょうか。「・・・であるものと推定するが、正当な理由があれば・・・は否定される。」ということです。

つぎに、
＞法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。

とあります。これを本件事案（賃料収益の帰属）にあてはめると、
区分所有法が、共用部分の管理に関することは集会の決議によるとしていますから、区分所有者（登記上の名義人）は単なる名義人であって、収益を享受する者は『総会決議によって収益事業を行っているとされた管理組合』であるという解釈が成立してしまいます。

法律にこの様な（一般人が騙されてしまいがちな）欠陥があるのは珍しいことではありません。
総会で、「管理組合が不動産貸付を行う」という決議をして、「管理組合（代表：理事長）を賃貸側の当事者とする賃貸借契約書を取り交わす」と、法律解釈の専門機関としての司法は、管理組合が不動産を貸しつけて収益を享受しているという明白な自白証拠（正当な理由）があることになってしまい、「・・・であるものと推定する。」という推定を否定せざるを得ないのではないでしょうか。

だから、
『収益事業開始届を提出してはならない。』と言っているのです。

>>1498さん、私の言葉足らず、或いは記述が適切で無かった様ですね。
お詫び致します。

一般事業者（マンション管理組合＝＊＊＊株式会社）が、
＞1、マンション管理組合が不動産を管理している。
＞2、マンション管理組合が不動産賃貸契約を交わしている。
＞3、マンション管理組合の収入にしている。
この様にした場合でも、不動産所有者に課税されるので注意を要する、この様な意味合いでした。

基地局課税の場合、国税が管理組合に課税する様に指導している事から考えると、
>>1490さん記述の通りでしょう。

一般事業者とマンション管理組合とを異なった扱いをしている、
その様な事が言いたかったのです、お許しください。

所得税法 第十二条とマンション共用部

共用部の所有は区分所有者、これは明らかな事です。
区分所有者が毎年固定資産税を納付している。
外部貸しは総会決議事項であり、管理組合は共用部に関する決定権限は一切無い。
したがって、管理組合に課税する税法根拠は無い。

質疑応答事例に示している下記条項は、課税先を決める法令ではないのです。
　法人税法第２条第13号、第３条、第５条、第７条
　法人税法施行令第５条第１項第５号

＞1500 miya
＞質疑応答事例に示している下記条項は、課税先を決める法令ではないのです。
＞＞法人税法第２条第13号、第３条、第５条、第７条
＞＞法人税法施行令第５条第１項第５号

その通りです。
だから、税務署は屁理屈をこねてでも事務処理が簡単で税額が大きくなるような課税先にしたくなります。区分所有者の所得税にしたら、税収はほとんど望めません。

しかし、法令をよく読んでみると、法人税法第4条に課税先（所得の帰属先）を決めていると思われる記述が見つかります。また、第150条に収益事業開始届についての記述があります。

第4条　内国法人は、この法律により、法人税を納める義務がある。ただし、公益法人等又は人格のない社団等については、収益事業を行う場合、法人課税信託の引受けを行う場合又は第八十四条第一項（退職年金等積立金の額の計算）に規定する退職年金業務等を行う場合に限る。
第150条　内国法人である公益法人等又は人格のない社団等は、新たに収益事業を開始した場合には、その開始した日以後二月以内に、次に掲げる事項を記載した届出書にその開始した時における収益事業に係る貸借対照表その他の財務省令で定める書類を添付し、これを納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

ここでは、法人税を納める義務について、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・・に限る。」と決めています。しかし、『行う』という認定が如何なる事実を以て、誰によって判定されるかは規定されていません。
区分所建物の管理費等は区分所有者が負担しますから、管理組合は収益を必要としませんので、収益事業を行う必要がないのです。一方で、専有部分や共用部分を賃貸して自分が負担する管理費等の一部を稼ごうとする区分所有者は少なくはないと思われます。そのような状況であっても、管理組合が自ら収益事業開始届を提出して税務署が受領すれば管理組合が収益事業を行うという認定が成立してしまうのでしょうが、そうでなければ所得の帰属に関する原則的な定め（所得税法12条1項）により収益は区分所有者に帰属すると推定されるから、その収益によって区分所有者が申告の必要な所得を得るならば所得税（区分所有者が法人であれば法人税）を納める義務が発生するのだと思われます。

政府・国税庁を信じ殆どの方々が納税、不正申告者は一部の事業者と思っている。
しかし本件については、国税庁の信頼を失墜させる行政指導でしょう。

本来、区分所有者が納税すべき事案ですが、管理組合が納税することも容認する。
この様な行政指導でしたら納得できる。

本件と異なる事で考えてみる、
・事業者・企業は企業会計原則に沿って収支計算をする。
・不正経理をすれば、債権者や出資者がその企業の正しい判断をすることが出来ない。
・税務も企業会計原則に沿って行われる。
・製品や商品を所有（在庫）している者が、それを販売したら自らの売上にする。
・不動産を所有している者が、それを販売したり賃貸したりしたら自らの売上にする。

所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
税務でもこれに変わりない。

以上からも、本件事案での管理組合課税は諸法との整合性が執れてない。

金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、
しかし地裁・高裁とも認められなかった。
また平成25年10月15日国税不服審裁決でも、同様の管理組合主張が認められなかった。

認められなかった理由を検証する必要があるでしょう。
事業開始届を提出しなければ済む問題でもないと思われます。

miya管理組合の主張は平成29年4月に税務署に提出済（先にこの掲示板で紹介）、
これが認められるか、否かは不透明ですが・・・。

>>1503 の追加
miya管理組合は設置時からこの収入を区分所有者に支払い、区分所有者の収入にしている。
したがって管理組合にはこの収入の留保金は一切無く、事業開始届も、税務調査も拒否している。

＞1503　さん
＞＞金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、 しかし地裁・高裁とも認められなかった。

そうですか。
＞1498 でも申しました通り、所得税法１２条は、「・・・と推定する。」という、正当な理由があれば覆せる規定です。（ちなみに、「・・・とみなす。」となっていれば、理由の如何を問わず、覆すことは出来ません。）
管理組合が自ら収益事業を行う意思を以て『収益事業開始届』を提出することを決議し、これを提出しているなら、収益が管理組合に帰属するという正当な証拠になってしまうでしょう。もちろん、国税側はその証拠を固めるために、賃貸借契約書や会計処理の不備も突いてくるのだろうと思われます。金沢の管理組合がどうだったかは解りませんが、たとえば、賃貸借契約書の賃貸側当事者が、『××管理組合理事長○○○○』と記載してあるので、管理組合が賃貸側の当事者のように見えることや、管理組合の収支報告書見ると、賃借人から受け取った賃料が管理組合の収入（賃貸料や雑収入）として記載されていること等により、証拠固めをしたのだと思われます。
管理組合が自ら収益事業を行う意思決定（決議）をして、『収益事業開始届』を提出するようなことをしていなければ、契約書の誤記載や収支報告書の誤記載は素人ゆえの誤りであるという説明が認められる可能性もあるかも知れません。

だから、①『収益事業開始届』を提出してはいけないのです。
さらに、②賃貸借契約書は、管理者が区分所有者全員を代理して賃貸していることが、きちんと読み取れるように書き、③貸借対照表には、預かり金（賃借人から振り込まれた賃料）を区分所有者に返済した記録を残し、④収支報告書には、区分所有者からの管理費収入として記載すべきだと思われます。

また、国税不服審というのは、行政（国税庁）の一機関（苦情処理窓口のようなもの）にすぎませんから、行政寄りの裁決になります。平成25年10月15日国税不服審裁決は、棟共用部分である塔屋の一部を携帯電話事業差者に賃貸するのに、団地管理組合の理事長が代理シテ賃貸借契約を結んだ事案であり、「棟の管理者では無いから、棟の個々の区分所有者全員の委任状が無いから認められない。」として、区分所有者を代理しての契約とは認められなかったように記憶しています。管理者でない者が代理するなら、共有者全員の委任が必要です。


＞1502 さんの考え方にも、一部に賛同できない部分があります。

＞＞所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。

果たして、そうでしょうか。原則論に執着していませんか。
民法は、他人の所有物を販売して収入を得ることを認めています。また、他人の所有物を賃貸して収入を得ることも認めています。それを認めないと、買った人や借りた人が途方もない損害を被ることがあるからです。従って、管理組合が区分所有者の所有物を賃貸することも認められます。もちろん所有者の同意は必要であり、同意が無ければ不当利得になります。
なお、税法は不当利得であっても利得に課税するようです。解りやすく言えば、窃盗団が盗品を販売して収益を上げれば、法人税が課税されることになるようです。

>>1505さん、貴重な助言ありがとうございます。

>>所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
税務でもこれに変わりない。

どんな処理もできるでしょう、
これは企業会計原則の観点からであり、税務では所有者収入に修正（更正）される、
この様な意味です。

会計原則と税務での適用が異なる場合、税務処理で修正する。

実質所得者課税を訴えながらも、金沢の管理組合さんが地裁・高裁とも敗訴した。
そこで、所得税法12条　解釈通達12-1　法人税法11条　を改めて確認、
しかし数行の条項と解釈です。

そこで、事案は異なるものと思われますが、
>>1174 匿名さん紹介のレポートを再読しました、

税法では数行の定めですが、色々な解釈と判決があり、
税務署と争うには、この条項を慎重に研究し臨む必要がと実感しました。

miya管理組合としては、2年半に渡り争議中ですが、
税務署から課税措置を受けない内容での反論が重要と思い勉強しています。