秀和レジデンスのこと教えてください。

分筆の話は有名ですが、青山の建て替えも決まりましたし後に続くマンションも出てくる様な気がします。ただ、幡ヶ谷はあまり評判良くないので現時点では慎重に検討したほうが良いかも知れませんね。

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昔の事ですが、幡ヶ谷を内覧しました。
旧式のお風呂は、ユニットバスに改築できないと云われまして、退散しました。
（容積率もオーバーしていました。）

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恵比寿の秀和は駐車場の土地を管理組合で買い上げています。管理費の積立金も4億を越え、立地や眺望、ともに優良物件です。リフォーム済みの個性的な部屋が多く、中古といえど、売り出されるとあっというまに売れているようです。銀行ローンも通りますし、資産価値はすごいでしょう。青山の立替も決まったので、将来的に恵比寿も可能性はあります。

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ここはどうか知りませんが多くのマンションでは修繕を行う度に理事会にお金が入ってる噂があります、業者も金銭を要求されるので始めから費用に要求される金額を上乗せします。業者間では有名な話で断って出禁になってる業者多数です。

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分筆されてる都心秀和オーナーです。
数年前ですが、大手は全てローン断られましたが、楽天銀行のみ通りましたよ。
ご参考まで。

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交通費と取られますよ。
引越しの時、工事の時。
あと、入居者以外の立ち入りも厳しいので投資には向いてない。

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>>16 名無しさん

半年前のレスに突っ込むのも何だけど

> 倒産直前に土地をおかしく切り取られ
>その土地からも自分たちに収益が上がるように操作され

は事実としても

>結果、マンション所有者の資産価値はゼロに等しくなった

は言い過ぎなんじゃって気がする。容積率オーバーは他でもある話だし分筆とか関係ない。
分筆は駐車場とか共有部分の話で、区分所有部分まで分筆されたりしてなければゼロにはならんでしょ
（所有者に無断でそんなこと出来ないし、不利益変更を所有者が承諾するわけがない）。
第一、資産価値ゼロなら銀行は金を貸さない笑
マスコミは目を惹くためにとかく刺激的な表現を使いがちだけど、
資産価値はゼロに等しいってホントに書いてたら訴えられても仕方のないレベル。
実際の面積より持分で割った場合の面積が少ないから担保評価が低いとかはたまにあるけど
建て替えやる場合、分筆されてる共有部分を買い戻したりに金かかるから
土地代を持分で割って、解体費と建築費足してという計算式だけでは
建て替え出来た場合の資産価値が算出しにくい、ってのはあるのかも。

まあ値段次第なんじゃないでしょうかね。
所有者は少しでも高く売ろうとして不要なリフォームかますから、惑わされず飽くまで築古価格で指値
立地を生かして軽く化粧直しして賃貸に出すかたまにセカンドで使う。
今、三田綱町のイタリア大使館隣が出てるけどリフォーム代たっぷり上乗せの44平米4,950万は高過ぎ、
利回り考えても3,500万くらいがいいところなんでは

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秀和高円寺レジデンスを購入して５年住んでいますが、管理体制が最悪です。２０１７年には３１１号室から出火して大火災を起こしていますし、２年前には住民の方がカード詐欺にあっています。ここ何年かは孤独死が立て続に起きています。それも常駐の女性の管理人が一人で住み込んでいてもなにも仕事をしないと言う事から起きています。見てはいい感じがしますが築５０年のマンションです。今大規模修繕で縦の配水管の工事が始まって７ヶ月かけての修繕です。通常でしたら築４０年前にはやらなくてはならない工事を今頃やると言う管理体制の悪さです。見てよく仕様とエントランスに花など置いていますが管理費の無駄としか言い様がありません。資産も目減りして行っています。管理費修繕積立金が割りと安いのは、居室数が２１０世帯もあるからです。築５０年のこのマンションが後１０年持たないと思います。築古いのマンションはデメリットだらけです。

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念のためにお伝えしますが、幡ヶ谷だけは、ダメですよ。不動産業界では、超有名なマンションですから。買ってはいけない、として。

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誤解している方もいる様ですが、世の中に多い容積オーバーは後から法律が変わって結果的に容積オーバーになっている既存不適格です。これはマンション側に落ち度はありません。
分筆した結果、マンションの敷地だけでは容積オーバーになっている、これはマンション側の行為ですので結果的には違法建築です。違法建築に銀行は融資しません。
確かに容積オーバーでも住むには問題ないし、貸したら家賃収入もあると思いますが、換価性が著しく低い物件の資産価値はゼロに近いと思います。考え方次第ですが。

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管理が厳しいので、工事業者に評判が悪く、給湯器交換、トイレ交換など小さい工事から内装工事まで大変です。普通の料金でやってくれる業者はいません。

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秀和レジデンスを購入して住んだ事がありますが、外観は独特で素敵だと思います。（好みにもよりますが）ただ、どの秀和も築年数が古くて先々は建て替えを検討しなければならない物件ばかりです。でも、秀和って全ての物件が一部の土地（駐車場等）を大元の秀和が持って（登記）されているんです。そうなると建て替えの時には秀和の持ち分の許可がないと建て替えられないんです。私もそれを知ってサッサと売却しました。住民だけでの合意で建て替えられないとなればこれは無理です。都心部の一等地の秀和等は富裕層なのか秀和から駐車場を高額で買い取って全て住民の登記して建て替えた様ですが、それはお金を持っていれば出来る事で普通の庶民では先ず無理だと思います。後、古くても中の部屋はフルリノベーションして近代的に暮らし良く素敵になっていますが、内部の給排水官等は全部が新しく変えていないのでどの秀和でも水漏れに悩まされています。外観もデザイナーズ過ぎて大規模修繕費が他のマンションよりお金がかかります。また、５０年６０年住み続けている方も多いので高齢者マンションです。居室数も１００以上の物ばかりなのでお付き合いも凄く大変です。やはり築古る物件に何千万円もする買い物はしない方が懸命だと思います。

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秀和、ルールが厳しすぎます。ゴミは月ー土7時ー17時、オムツのゴミ出しは水土の朝30分だけ、大型荷物の配送は事前届出で配送会社や時間帯や担当者を記載して提出t、業者の出入りも事前届出、引っ越しは2週間前までに申請、ペット不可、ベランダに洗濯物禁止…。あと管理人が威張ってる。やたら怒っていて、ルールを間違えたり勘違いした住民を呼び出して説教してます。知人が訪問してくると、入り口で身元確認されて、行き先部屋や用件や滞在時間まで尋問されます。住民もお互いがよく見てる感じですね。快適さに欠けます。

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皆さんが投稿している秀和レジデンスはいったい何処の秀和でしょうか？
建物外観は同じようでも、管理方法は千差万別だと思いますよ。

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仕事上、色々なマンションに入ることが多いんだけど、秀和のマンションの管理人は横柄で愛想の悪い人がずば抜けて多い。
ずっと疑問に思ってたんだけど、>>16の書き込みを見て納得しました。

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秀和の、それも幡ヶ谷のオーナーです。皆さん、幡ヶ谷叩き好きですね。笑。大体あって居ますので否定はしません。

私は、メガバンクの住宅ローンで買いました。皆さんご存知の通り安かったので、既存不適格、旧耐震でしたが、満額でました。銀行担当者も皆んなが皆んな、築古マンションに詳しいわけではないので、不動産業者との関係もあると思います。

住んでみての感想ですが、全く問題ありません。水漏れも無いですし、衛生的に、また建物設備に不満はありません。洗濯もの干しは屋上が基本ですが、私はドラム式の乾燥機つきの洗濯機ですし、除湿機も持ってますので、基本、大物以外は室内干しです。前のオーナーがリフォームで、食洗機やら干すクリーンやらをつけてくれてますから不満は無いです。（因みに屋上からは、360度渋谷の街を見渡せますので、私は気に入っています。幡ヶ谷は高台ですので、渋谷駅あたりの高層ビルと中層階と同じ目線です。先日のブルーインパルスのときなどは、住人皆さんでワイワイ見学しました。）

バランス釜は、少々使いづらく、湯量も今ひとつですが、普通に生活する分には問題ありません。秀和幡ヶ谷は、給湯器の排気を、内廊下に面している狭いPSを通じて屋上の煙突のような部分から自然排気をしているので、バランス釜以外は使えないという建付です。屋上にファンを付けたり、給湯器をベランダに設置すれば、美観を損ねますが、対応可能になりそうです。

いま、新理事会が立ち上がりつつあります。（詳しくは話せませんが時間の問題です。）バランス釜を始め、各種問題点を解決する気概があります。

私は安かったのもありますが、ローンを全額返済できる資金も貯めれたので、全く心配してません。ギリギリで、ローンを組んで生活費を切り詰めて、、と言う人が買うのはリスクあります。ある程度ゆとりがあって、古い設備を楽しむくらいの人におすすめします。

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秀和レジデンス両国の購入を検討しています。気になる点がありましたら(洗濯物は干せないなど…)ご教示いただけますと幸いです。宜しくお願いいたします。

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最近、秀和恵比寿レジデンスが売りに出されていますが、秀和恵比寿レジデンスについて知っている情報があれば教えて頂きたいです。

(例)ペットはNGと書かれていますが、ぶっちゃけ飼ってる人はいるとか、、、

何でも良いので知っている限り教えてください。

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飼ってますよって掲示板の書き込み信じて規約違反？危なすぎる。
違約金取られたり追い出されたり責任取るのは自分だよ

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秀和の管理人はまじでやばいです。私の物件は理事長、過去に変わったことがない。管理人も同じでした。大規模修繕を控えてRBMが修繕積立金が足りないと集会で言ってから、一部の住民が発起して投票、決議の上、みんなでRBMと管理人を追い出しました笑

マンション自体は悪くはなかったので、RBMではなくて大手管理会社になったおかげで資産価値もあがりました笑

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