23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>46094 坪単価比較中さん
関東大震災や東京大空襲でとんでもない数の人が死んだけれど台東区は今でもそこそこマンション価格高いよね。

>>46096 匿名さん
100年も経てばね、、
数十年後は日本も成長して全てが高くなる可能性もあるし100年後のことはどうでもいいだろう、どうせ死んじゃうし。

>>46097 坪単価比較中さん
100年も経たないうちに人がいっぱい住みましたよ。関東大震災後には復興のための都市計画を作って広い道を通してきれいで災害に強い都市に生まれ変わった。もちろん予算の関係でいろいろ尽くせないところも多くありましたが、現在の東京の原型を作ったとすら言えるでしょう。
https://www.jacar.go.jp/modernjapan/p13.html

太平洋戦争後の復興計画もありましたが、東京の人口集中は既に復興事業が行われる前から急速に進みました。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/keikaku_chousa_singikai/pdf/t...

とりあえず放射能とか化学物質で居住不能なぐらい汚染されるようなことでもないと東京に人が集まるのは止められそうにないです。

人はなぜ東京に集まるのか
1)学校がたくさんある
2)職がたくさんある
3)ニッチなサービスがたくさんある
4)大きな店があり豊富な商品を実際に手にすることができる
5)どこに行くにも短時間で到達できる

1)から4)は選択肢が豊富で自分に最適なものを見つけることができるということ。
田舎では手に入らない非常に希少な商品やサービスが手に入る。
5)は移動コストの問題、狭い範囲に色々な街がひしめいて存在してる。

たぶん東京に人が集まらなくなるとしたらこうしたものが一才合切なくなるような事態、たぶん水爆が落とされて更地になるとかでもしないとダメかも。

過去50年遡っても、明確に不動産が暴落したのって、平成バブル崩壊とリーマンショックだけで、あとは調整レベルの下げですよね。しかもリーマンショックは2年くらい停滞した程度だし、深刻な下落は1990年をピークに2000年代初頭まで下がり続けた平成バブル崩壊だけでしょうか。

そう考えると、
・土地神話のように不動産は右肩上がりで上がり続けると誰もが信じ込んでる
・1985年から1990年のように不動産価格が数倍上がるような異常な上昇カーブ
という条件が揃わないと、大きな暴落は無いと予想しています。ここ数年くらいの上昇ペースで、暴落を警戒（期待？）してる人々が一定数いる現状なら、多少の調整はあっても、まだまだ上がり続けると思います。

当時より国力が下がっているので状況は違うかも知れませんが、それでも世界3位の経済大国だし、国民/企業の金融資産は以前より豊富ですよ。もっと小国でも首都の不動産価格は上がり続けてますしね。ただ、日本が戦争に巻き込まれるとか今までに無いパターンで暴落する可能性はあるかも知れませんね。

生産緑地の話はどうなったんだっけ？

>>46098 匿名さん
確かにごちゃごちゃしているものがスッキリするだろうけど、大惨事を目の当たりにしたら引くかな、又いつか来るかもだしな。分散される気もするけど。

>>46102 坪単価比較中さん
大惨事にはならないだろうけどね。

これからは練馬区の地価上がりそう。

理由
数多くの場所で、再開発が進んでいるから。

>>46104 匿名さん
周辺区はどこも一生懸命だよね、そのうちにバカ高い超都心を避けて周辺区で人口が増加、比較的新し物好きの若い住民を相手にしたビジネスが次々に興り、果てには新ドーナツ現象なんて言葉が生まれるかもしれない。

ありうるね

ここ10年マンション市場見てきたけど信じられないほど23区中心に値上がりしてるな
池袋や新宿の新築タワマンが坪300で買えた時代があった

>>46107 匿名さん
それだけの魅力が都市にはあるってことだよ

どこにでもあるファミレスに行くのに車で行く、空が広いのが自慢の郊外都市よりも、玄関を出ればすぐにたくさん店があって豊富な選択肢が用意されている都心は特に共稼ぎで時間のない世帯にとってはすこぶる便利であり移動コストを大きく節約できるから高くても買うんだよね。

>>46104 匿名さん

外周区が値上がりすれば、都心はさらに上がるよ。

郊外都市でもビルが建ち並んで都会に準じた生活が可能な街は軒並み不動産価格が上昇している。選択と集中が進んでいる感じだね。

>>46109 通りがかりさん
まあそう思いがちなんだけど買える人は限られてくるからね。
周辺区は土地もあるし供給は増やす余地があるし、価格もこなれていて買える人が多いという利点がある。エルメスのバーキンが単体で高価であったとしても、市場規模でいったらもっと安価なブランドの方が総額で言えば売れているのと同じ。

森ビルの虎麻再開発も、レジデンスに住むのは世界じゅうから東京に集まる富裕層、まあ現実的には大半は中国人なんだとおもうけど、とりあえずそういう設定になっていて。既に大半の日本人は蚊帳の外なんだよね。一段の価格上昇には既にワールドワイドな資金が集められないといけないフェーズになってきている証拠だよ。

ただ、東京がそんなに魅力的なのか、特に租税や規制などを考えると、はたして他国の他の都市と比べて企業活動や富裕層の活動の自由度や利便性が高いのかどうか、を考えるとちょっと心配にも思える。特に今の岸田政権は欧米諸国でおきた中間層の反乱を恐れてポピュリズムに傾斜している。トランプ政権を実現してしまったアメリカのような混乱は避けたいからだろう。富裕層にとっては暮らしにくい方向に税制が変われば世界から富裕層が集まるなどという想定は机上の空論になりかねない。

>>46095
免震は縦揺れには全く効果ないし、長周期パルスでタワマンが倒壊の危機になるシミュレーション結果が出てます。
https://www.nhk.or.jp/special/plus/articles/20171003/index.html

>>46111 匿名さん
その理屈だと外周区は安いから売れるってだけだよね。

意外と安価で導入できるようになるかもしれない。
マンション用EV充電器の設置・運用お任せ企業が登場　工事2～3日、費用50万円
https://news.yahoo.co.jp/articles/a280801daacc784edd55a0dfd51f1ce0b03a...