23区内の新築マンション価格動向（その67）

新築マンション分野に新興デベが参入してくるようであれば、新築マンション価格が下がるだろうけど今の大手寡占状態である限り供給が絞られるだけ。今も生き残ってる大手は分譲マンション分野をやめても社内の他部門への異動で人員は吸収できるから儲からなければ作らないだけ。新築マンションの価格下がるのを期待している人は新興デベがたくさん参入してくるのを期待してください。でも儲からない分野に普通は新規参入はしないよ。

平常時なら人員異動だが、今は商業施設もオフィスも終わりつつあるからどうすんだろ。
結局、用地取得が容易になれば非財閥系の参入も増えてくるんだろうね。
大京、ゴクレ、日神不のようなマンション専業は、立て続けるのが宿命だし。
儲かるかは別にして、不況時に他の産業が死んでる時こそ、住宅業界は底堅いので、新規参入で供給は減らないと思うね。マンション高騰で現在ブタ積みになってる購入需要を取りに行けるから。
今でも業界は違えど、オープンハウスなんかは既にマンションと戸建の価格差に着目して、需要を取り込み業績を伸ばしてる。
バブル崩壊後の2000年代前半の不況時なんかは、薄利多売のマンデベが乱立してたから、分譲マンションなんて元々参入障壁低いのよ。

>>31239 匿名さん
>>どんどん安くなるなら、怖くて用地買えないだろ。マンションなんて儲からないうえに、赤字案件になるリスク高いから更に供給減るんじゃない？

上がり基調だろうと、下がり基調だろうと、どんなモノもその時の需給関係に応じて、
価格がつく。土地も一緒。　いつ底になるかは分からないけど。
用地が下がって、採算性が見込めれば、そんなに開発減らないんじゃ。

大京・ゴクレ・日神って新築マンションやってるの？ってぐらい規模縮小してる。立て続けるのが宿命のはずなのに新築マンションはほとんどやってない。オープンハウスもちょっと前は新興デベらしく新築マンションに安値で参入してきたが今は戸建て中心に戻っちゃてる。参入障壁低いってことは撤退もしやすいって事。それぐらい新築マンション業界は魅力ないし元気がない。当分は価格はそのまま（むしろ上がり気味）で需要も供給も小さくなっていくだけだと思う。

今はまだ地価が高いから新規参入は難しいだろうね。
これから地価が下がっていくだろうから、また別の世界が見えるはず。
オフィス×、飲食×、インバウンド×、ホテル×、金利低下×となると、都心商業地価が上がる要素無いからね。
相対的に見ると、住宅業界は底堅いんだけど、
少なくとも現在の新築マンションは全ての好材料を織り込んだ上の天井価格だから、調整は入るだろうね。
調整が入った価格水準、これはサラリーマン年収の６?７倍程度で、新規参入業者も含めて健全な競争がされる感じかな。

>>31252 匿名さん
まあ実際に都心の地価が大きく下がってからでないと新築マンション価格は下がらないってことだと思います。

早くて３年後くらいから？

三年後じゃどうなるかわからんな。
秋から下がるって人いなかったっけ？

>31252
概ねその通りでしょうね。
特に再開発タワマンなどは下がりゆく商業地にあるのでダメージが大きいでしょう。

大手が新築の値段下げる時は仕様を下げて利益確保するのが普通だから
「安くなるまで待つ」のは「仕様が下がるまで待つ」ということ。
仕様を下げるというのは小さくする事も含まれる。

我が家みたいに仕様自体は賃貸レベルで充分なタイプか期待や拘りがあるのかどうか。

今はまた急速に中古市場が復活してるのでデベが価格安くすることなんて誰も考えてない。

急速に中古市場が復活しているデータなんかありました？

新築物件も暫くは、土地の仕入れ時期はコロナ前の高い時なので、価格に転嫁して高いはず。
新築が下落するのは、それらが一巡して、安い地価で仕入れた物件が売り出される頃だね。中古市場も新築より高くできないから連動して下がる。
バブル崩壊の時も、地価が下落してから物件価格に波及するまで５年くらいかかったからね。

>>31259
>急速に中古市場が復活しているデータなんかありました？

ハイ。

2020.06
◆エリア　◆件数（昨対）◆㎡単価　◆　成約価格（昨対）◆　専有面積（昨対）　
３区　165件（78.9）110.96万（97.3）6,512万（98.9）58.69㎡（101.7）　　
城東　383件（93.9）60.52万（102.9）3,900万（105.3）64.45㎡（102.3）
城南　306件（86.7）81.28万（105.0）5,078万（112.8）62.48㎡（107.5）
城西　224件（91.1）90.66万（100.7）4,970万（106.4）54.82㎡（105.7）
城北　224件（91.1）67.71万（103.3）4,087万（108.0）59.49㎡（104.5）
多摩　304件（92.1）42.31万（103.1）2,989万（110.9）70.64㎡（107.6）

件数：4月5月の前年比▼40、50％から概ね90％程度まで急速に復活。
㎡単価：3区を除き昨対超え。3区も97.3。
成約価格：3区を除き大幅昨対超え。3区も98.9。
専有面積：全地域昨年度超え。

神奈川・千葉・埼玉もほぼ同じ状況。

以上、中古マンションレポートでした。

自粛で待ってた人が続々と購入をしているか、市場では売却控えで、買いが優勢のため2019年の相場でもサクサク売れてます。

なぜ皆、暴落するまで買い控えないの？

暴落しないからだよ。ドンマイ。

バブル崩壊後も一定期間カモは居たよ。大企業勤めでちょうど家族構成的に購入タイミングのような人は、資産価値とかあまり考えずに自分が払える金額の物件を買う。
千葉埼玉の奥地のニュータウンの六千万くらいする物件を30代ぐらいで買って固定金利4%払ってたような人ね。
あの時は5年10年待てば都心の3LDK4LDKが同じ金額で買えたんだよなあ。借家や社宅で50歳ぐらいまで粘ってた人が得をした、そんな時代。

>>31256 匿名さん
駅遠にお住まいですか？