グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN　[Part5]

No 497さんは、B棟地下の下落率が一番高いとのこと、なぜでしょうか？こちらはB棟住民なので根拠がおありか気になります。まず売りにはめったに出ていないと思うのですが。。B棟地下物件拝見しましたが、中古販売額の下落率は他と変わりないように思いましたが。

C東高層階、D、A中階（7階以下）が人気。これは中古になってもあまり変わらないだろ。中庭恩恵、ノット墓ビュー、価格も手頃だった。
結局最後までこの物件が完売しない要因はBだったのは事実ですし。原因はお墓か価格なのか。。。でもABは物は最高だわ。

>>501

小児病院跡の立地だけでも厳しいのにその地下は怖い。
汚染の酷かった土壌なので地下は避けたい。

という点が地元民に評価されないという話でしょう。

No.503さんは小児病院が余程お嫌いなようですね。私は墓は気になりましたが、病院は全く気になりませんでした。広尾ガーデンヒルズも日赤病院の跡地のようですが、子供の方が怖いでしょうか。私は単に物件と値段とを比較されて購入されなかった人が多かっただけであるように思うのですが。。。

過去の書き込みを見ても分かるように、人を妬むことしかできない人もいるようです。
もっとも、東建敷地を含め、多くのご近所さんは気にせずお散歩されていますけれどね。
個々に反応せず、「色々大変なのね」とスルーしていればよろしいかと。

私は、仮に墓地ビューでもさほど気になりません。
以前住んでいた所謂「地位」の高い都心部は寺（墓）だらけでした。
荒寺は嫌ですが、きちんとされているお寺さんであれば無問題です。

むしろ、AB棟は素直に美しく良い建物だと惚れ惚れしますね。
検討時に意見を聞いた建築専門の友人たちは、「資金があるなら自分もここを選ぶ」と
口をそろえていましたよ。もちろん、土壌の入れ替えも含めての評価です。

にしても、完売まで長かったですね～。

私も病院跡地は気にしないが、嫌がる女性がいるのはなんとなく理解できる。

さらに、ここは消毒されていない注射針などが放棄された影響で土壌か汚されていたのは事実ですし、施工会社が土の入れ替えを執拗に行なったとはいえやはり地下はチョット気が進まないということではないですかね。

管理人さん、
もう完売したので、このスレッド閉鎖していただけませんか。
よろしくお願いいたします。

本当に完売したの？

>507さん

完売したからと言ってスレは閉鎖されないよ。
この後、中古価格がどうだとか、なんだとか書き込みは続くんだよ。

ここは郊外最後のバブル物件、皆から注目されてるし閉鎖しなくていいっしょ。
中古がもう少し安かったらねぇ。
新築と比較し迷わず新築を選ぶならその物件は買いと思う。バブリーな新築は本当になくなった、高いのにね。

>510

確かに。立地はいまいちだけど、建物は良いよねー。そういう意味では、今時希少だよね。建物仕様重視の人には良い物件なんじゃない。

ここって、最近の新築と比較してどこがバブリーなの？

有名デザイナーとか豪華な共有施設とかがない割に、価格だけ高いからバブリーってこと？

>>510
皆から注目！？
されてないよ(笑)

中古版に移ってくださーい

けっこう斬新なデザインですね。遠くからでも目立ちそう。
エントランスもほんとホテルっぽいですよね。

公式サイトの下の方に「海外からのお問合せはこちら」というのがあって気になったのですが、
外国の方の購入も多かったのですか？

半地下のモデルルームの画像を見ましたが、眺望が開けている部屋を見てしまうと見劣りしてしまいますね。好みもあると思いますが。

外人の方も複数住まれています。

確かに、首都高３号から眺めると、かなり目立ちます。
セキュリティがしっかりしてるからか、外ナンバーも見かけますね。
このマンション、ゲストルームなどの共用施設がないのは良し悪しあります。
ただソフト面では、コンシェルジュや警備員のおじ様方はきちんとお仕事され好印象です。
どことは言いませんが、タワマン等ではお飾りコンシェも多いですからね。住み心地に直結します。

外交カーも結構いるしセキュリティーは万全だろう。無駄な共用施設がないのがうりだしその分管理費はかなり安いからね。内覧すると普通にバブリー、タワマン論外者向きの物件だろう。世田谷区でここよりバブリー物件があるか知りたい。

中国と韓国の方はいらっしゃるかわかりませんが。。。

中国韓国の方は、まずいない印象です。外交カーのかたたちも、アジア圏ではないです。

私もNo.520さんと同様、外ナンバーは中国、韓国の方で見ていません。また、一般の中国、韓国の方を私はお見かけしたことがありません。中国語、韓国語も聞いたことありません。一般的な中国や韓国の方のような行動をされていないので、分からないだけかもしれませんね。No.521さんの中国の方、韓国の方のお知り合いが多いのでしょうね。

外交官の方々はアジア系以外が多い。しかし住人に中韓がいても不思議でない。

Ｃ棟五階売り出しより高くでてますね。
いくらで成約するか。値引きの人は含み益出てきた感じ。今後は更に希少性が出てきそう。

５２１さん、大多数というのは実際にお知り合いがたくさん住んでいらっしゃるのですか？私もほかの方と同様にマンション内で中国語や韓国語をお話ししている方をおみかけしたことないのですが、、マンション購入の際にも、すみふの方が、中国系の方たちは湾岸方面などを好んで購入されていて、こちらは購入していないと伺いましたが。。。

何を本気になってるの。
521は単なるネガだから。

そうそう。言葉は悪いですが、こういう輩に付き合う必要はありません。
昨今の状況から、明確に否定しておきたいお気持ちも分からんではないですが。
都心物件にはそれなりに住みましたが（湾岸は都心ではないよね？）、ここの住民層は良い方ですよ。
事務所経由の賃貸なのか、多少残念な芸能関係者がごく少数散見される程度です。

私は初期購入なのでとても含み益はないな（笑）。
ただまあ、そんな些細なことを気にする人は、ここを選ばないのでは。

挨拶は皆さんかえしてくれるけど。。。その友達がきたり。。。
あの業界ではプライバシーを保てると評判なのだろうか、集まり過ぎと思う。

誰それが住んでするよー、と敢えて書きこむと芸能関連は消えるのかもね…。
まあ、やりませんけど。

ここは左程バブリーでもないので、実需重視の堅実で良質な住民層であってほしいな。
そこさえ整えば、かなり良い物件のレベルが保たれると思うよ。
酔っぱらったうえに、都心物件をそれなりに住み替えた経験上の意見ですじゃ～。
ゴメンね。

こんにちは、豊島区民です。(w)

ここを買うか豊島区の高台物件を買うか悩んで、結局豊島区の物件にしちゃいました。友人連中は、「まじっ？」って笑ってましたが。駅近（JR駅徒歩６分。東京メトロ駅徒歩３分、しかも丸ノ内線）っていうのに魅かれてそっちにしちゃいました。（価格もだいぶ違いましたが）

でも、未だに、こっちの方が良かったかなぁ、とやや悔やむ日々があり、時々覗きに来ています。
三軒茶屋という街は、なんでも揃う街なので、徒歩圏で普段の生活は十分ですよね。その点、地下鉄でぶた混みの池袋に出て買い物をしないとならない分、今の家は、負けてるかなと。

ちょっと、うらやましいです。

豊島区とここを比べてもな(笑)
三茶はというかここは高いしね。
池袋も楽しい街、後悔しなさんな。

ニセモノが多いってのは、事実。

芸能人が住んでいるのを誇っちゃうのが三茶っぽくて可愛いね。

ここの中古がぜひ欲しいです。
よくご存じの方、教えてください。

２LDK、９０００万前後なら買いですか？
もちろん、棟や向き、階数にもよるでしょうが。

坪350前後なら悪くないと思いますが、本当に「ぜひ欲しい」のなら、
もう少し質問の仕方を考えたほうがよろしいかと。

今売り出し中のC棟西側５階、8900万円の物件のことを念頭に置かれての話だと思います。最近、売りに出された物件に比べると多少高めの設定です。ただ、この物件以外は成約しているので徐々に高くなりつつあるのかもしれません。待っていればもう少し良い条件の物件が出るかもしれませんし、売れてしまってなかなか次が出てこないのかもしれません。ご自分で内見されてご判断されてはいかがでしょうか。

C棟は部屋数が多いから、エレベーターなかなか来ないよ。
だけどゴミ捨て場所が近いのと墓ビューではないのがメリット。
過去成約実績からすると、6000万円代なら買いでしょう。

C棟のこと、少しわかりました。
お答えいただいた方、ありがとうございました。

元々C棟下階が一番安い価格帯、しかも西向きはこの物件で一番メリットが少ないのでその価格では成約しないでしょう。
といっても6000万台は地下でもあるまいし絶対あり得ません。7000万後半前後でしょう。一千万安くなったと飛びつく人はいると思います。売り主さんとの戦略、駆け引きが重要です。
ここを安く買えたら最高ですよね。

すみません、D棟のことも教えてください。
５階の１SLDKが出ていますが、高価ですねえ．．．

スタンダードな間取りでないと自分が売却する時つらいです。あくまで希望価格ですから現実は7000万台での攻防では。
今までのＤ棟の階数、間取りを比較してみたら相場はわかります。

DはCより元値が高いから高く売りたい。
Dもいつくか成約してるよ、参考にしてみたら。D棟の北向き開口の間取りはとても良いよ。なかなか売りには出ないかな。

住友不動産販売に掲示されているのもの最新の情報で、D棟の物件はもう決まったのではないでしょうか。確認されてみてはいかがでしょうか。

１ＳＬＤＫはやはりリフォーム後。D棟でも廊下が長いあの間取りで8000万以上は5階ですし厳しいのでは。どうせなら納戸、廊下もなくし１Ｌにしてしまったら一人、二人暮らしには最高の間取りになりますね。

もう売れたのですか．．．やはりスミフブランドですかね。
買いたいなあ。手が届かないのかしら涙。

何目的のなりすまし？

Dは眺望が三方塞がれている点で一番人気ないと思う。これまでの売り物件数も一番多いしね。
AかBが買えないなら無理して買う物件ではないかな。

Dは新築時一番人気ありましたよ。
ABは永住でないと怖くて住めない。

人気はC東→D→C西→A→Bだったのは事実。しかし価格帯が違うので比較はナンセンス。

ここは今時の新築高級物件と比較したら断然良いですね。
年末売りに出てたA棟住戸、検討すればよかった。。
必要にかられて最近新築買ってしまいましたが、いいタイミングで買えた人が羨ましいです。
坪単価500でも床はオレフィンシートとか、壁掛けエアコンとか、悲しくなる。

ここもCとDは、オレフィンシートだよ。
人気は安い順。
中古で売り出されているのもCとDなんだよねえ。

人気は確かに安い順。
高額棟は値崩れ酷く庶民棟の坪単価以下でも買える間取りもあり中古ならお徳。

購入希望者です。

物件情報をいち早く入手するためには、どこの仲介業者に依頼しておけばいいでしょうか？
やはり系列のスミフさんですか？

いくつかの不動産屋さん（野村不動産と三井不動産販売でしたか）から住民宛に条件を提示して買いたい人がいるのでご連絡くださいというような案内が入ることがあります。これまで住友不動産販売さんから物件が多数出ていますが、三茶通りに野村不動産の店舗ができましたので，上記の３つぐらいに連絡がほしい旨，伝えておかれてはいかがでしょうか。恐らくあまり小さな不動産屋さんには声をかけられないような気がしますので。。。

↑の方、ありがとうございました。

結構良い値で売却できてるので今が売り時と感じてる人が多いのでしょう。
AB棟は含み損が多いので容易にでないでしょうがCD棟はいくつも待てばまたでますよ。

A棟4Fが売りに出ましたよー。1.2億

成約は10500万前後かな。
6、7階だったらその価格で即決したい。

昔1億1千弱で成約していた記憶が。
あれから月日も経ち5階でも1億きることはないと思うがどうだろうか。

一昨年でしたか、Ａ棟２階で一億一千五百万（それで成約したかは分かりません）でしたので、Ａ４階の４階であれば高くないようにも思えます。２階の場合北側の窓が廊下に面しているので、条件的には格段に良いと思います。

>>567
成約は確か一千万を割ってました。
それが約三年後、四階ですから565さんの価格が相場でしょう。
Ａ棟は両面バルコニーの七階が一番優位な間取り。七階なら一千五百でも粘れば成約するかと思います。

先月同じ間取りの地下住戸が1.1億以上で売れてましたよ。

４年前と今では不動産市況が全く違います。中古マンションも条件のいいところはむしろ上昇しているようですよ。新築マンションに至っては２－３割高のような気がします。こちらのマンションも向き、間取りや眺望によってはいい価格で売れるのではないのでしょうか。

今がこのマンションの売り時買い時か。さすが世田谷区ナンバーワンマンション。ここから値が上がってくるとは！

間取りや眺望によっては高く売れる．．．

では、あまりお勧めではない向きや階をアバウトでよいので教えてください。

高く売れないのは墓ビュー、中庭見えない、地下、低階。

お勧めでない条件については、自分のもの以外、住んでいないので分かりませんが、墓ビューはお勧めできます。うちの家族は墓は全く気になっていませんし、個々のお墓もきれいにされているので良い風景を眼下に見れる感じです。間取りにもよりますが、夏はクーラーがないと辛いですが、冬は日中暑いぐらいです。私のところだけでなく全戸だと思いますが、感じの良い方がほとんどで、外の音に関しては本当に静かです。

ここは墓ビューがプラス要素とは凄いです。さすが誰しも認める優良物件ですね。なかなかこれでは安くなりません。

今日墓ビューのエントランス前で集会みたいのやってました？すごい人だかりでしたね。
私も墓ビュー気になりません。さすがにプラスとは思えないけど。

世の中には墓ビュー狙いの人もいるんですね。日照も確保できますし。

惜しいね。
A棟7階の104M2が1億900万円で成約していたのに。4年前だけどね。あと3年で修繕費がもともとの3倍に跳ね上がるし、流石に作り的にも古くなっているのが難点。

作り的に古いのは問題ない。修繕費の上昇は中古検討者の懸念事項。色々な意味でマンション城南地区での検討者なら誰でも知る注目物件、これは中古になっても変わらない存在でしょう。
中古で安く買えた人、値引き購入者には資産的にも申し分ない物件です。

販売から8年近く完売できていない、値引きで買った方の方が多い、A,B棟以外はshabbyな格差マンションだけど漏れなく墓ビューという引き出しの多さは他の追随を許さないでしょう。

これだけマンション供給増えたら10年後には歯抜けマンションだらけ、20年後にはゴーストマンションちらほらは明白。
今高値で普通のマンション買う意味が不明。ここの好みは別としてもここのように他にないような物件を買うべき。
超駅近や希少物件にかぎりますな。

>>580
完売してますよ(笑)
このレベルの物件住んでみて下さい、良いですよー。

以前、住んでいたマンションの管理組合がずさんで、辟易した経験があり、
やはりマンションは立地と管理状況を最重要視したいと思います。

こちらの管理組合は良好ですか？積立金等の額は順当でしょうか？
大規模修繕はいつからでしょうか？可能な範囲でいいので教えてください。

惜しいね
坂道ですので、車通勤の人には良いのでしょうが、私は電車派なので立地は悪いと思いました。
あと3年で修繕費がもともとの3倍に跳ね上がる

>>582

いろいろ曰く付きの立地•物件だが、百歩譲って、世田谷の駅遠and坂上物件を許容できる人とA,B棟に限るんじゃないかな。
ホーマットマンションなど見飽きている側からすると、細かい梁がいちいち悪めだちしているし、安い大理石の使い方など明らかにグラヒルという名前に負けた仕様と思う。スミフのマンション事業に対する軽さが出ている悪例の代表であり失敗作品。
むろん中身は後で変えればいいのだけど、モリモトのディアナ駒場にすら完敗する内装ではいけない。もっと頑張って欲しい。

グラヒル、ディアナに最後はホーネットですか。頑張るのは誰だ。。。頑張って住めると良いですね。

>>584

情報は正確に。
2018年から修繕費は五倍近くに跳ね上がります。
だが、余剰金はまぁまぁ溜まっています。

ちなみにホーマットと比べるほどのマンションではありません。

>>586
ホーネットって、なに！？笑


ホーマットマンションだよ。格上過ぎて知らないのも無理ないが。

>>585
>>588

幸せな方は他人の住んでいるところにわざわざ、嫌がらせにこないもんです。お金持ちなんでしょうが。。。
あなたのコメントを見て、ほとんどの方はこのマンションより、貴方の方が気の毒に思いますよ。

>>588
ホーネット知らない奴はいないだろ。格上とかマンションお宅かい。グラヒル程度も買えない貧乏人だろうか。未だに張り付いてるとはお気の毒な人だ。

やはり、グラヒル買えるのはお金持ちという評価なのでしょうか。
お金ない中年夫婦ですが、数年後のリセールの期待を込めて検討中です。

591の続きです。

区内に土地古家があるので売って、こちらの手ごろな部屋を買いたいと思うのですが、
維持費は数万くらいでしょうか？１０年改修以降もまだまだ修繕費上がり続けるのでしょうか？
車は持っていません。

ここ、 車は必須。

車は要りませんよ。目の前がバス停で十数分で渋谷まで行けますので。買い物は近くのサミットでも、少し足を伸ばされて三軒茶屋駅前でも充分です。車を持ってられない方も結構いらっしゃるようです。お年を召されててもその点、安心だと思います。

>>591
お金持ち多いのは事実。
バスかなり便利。電車も真夏や雪以外なら余裕。
修繕費は元々安く庶民棟希望なら問題ない。
資産的要素からの買いは疑問。高額棟は含み損危険。庶民棟は家賃と考えれば+出るかも。今の中古価格からは急落は考えにくい物件。ここが下がる景気、時代なら普通の物件は目も当てられない状況だろう。
老後を考えるならマンションは楽。

>594

言葉尻を捉えるようで申し訳ないですが、サミットならともかく高齢で三軒茶屋駅近くまで坂を上り下りするのは、ちょっとつらいんじゃない？高齢者には優しくない立地だと思うよ。

車あるなら良いマンションなんじゃない。

596さん、そんなに急な坂でないと思います。歳を召された方も三軒茶屋方面の坂を行き来されていますので。ただ、当のご本人方がお辛いと思っておられるかは、分かりませんが。

私は趣味で車に乗っていますが、実際のところ不要の立地ですよ。
ご近所の高齢者の方々を見ていると、そんなに難儀しているようにも思えません。
以前住んでいた都心部のほうが坂は多くて、はるかに大変でした。

加えて70歳以上の方々には格安のパスがあるはずで、それを利用している方も多そう。
茶沢は小田急、淡島は東急で、ほぼ縦横に移動できますしね。
まあ、都財政との兼ね合いでいつまで続くかは分かりませんが、当面は無問題。

高台だからこそ太子堂のこの辺りは三茶で良いとされてるのです。高台は良いよ。
そしてこの程度の上りを歩けない人は駅近にしときましょう。

高台=登り坂
登り坂きつくない=高台じゃない

パラドックスですな。

高台で車中心の生活が一番です。

ここは駅から10分以上のバス物件だからねえ、車は必要でしょう。
格安のバスとか（笑）、車を維持する余裕のない人は別だけど。

なんだか、歪んだ人がまだ粘着しているようですね。
あと、確かに字が小さいですが、BUSではなくPASSですよ（笑）。

ご近所のお年寄りはこのPASSよく使っていますよね。ひと停留所先で降りたり、駅まで行ったり。
便利でしょうね。

太子堂、お年寄り多いですから。

住民板に移れば

>>598
都心部も、バス停や都営地下鉄駅に近いマンションなら
高齢者はシルバーパスで乗り放題ですから大変ではないですよ。

自家用かタクシーだろ。
10分も歩いて三茶駅までいくほど、貧乏ではない。
雨や寒さの中、バスを待つなんて更に論外。

バスは定刻通り、数も多く待たんよ。

当時、乗ってた車が、BMW X6。
平置の駐車場にしか入らず、２億円からと言われ、すごすごと退散しました。

このマンションが完売するんですから、お金持ちっていらっしゃるんですねー。うらやましい。

>>609
その２億の部屋、1億3千万くらいまで下がってたのに。。。残念だね。

>>609

それが駐車場余りまくりだよ、いまは。
あんた程度でもいいから、金持ちにすんでほしかった。
将来はどうなることやら。

結局ＡＢ棟も殆どの人は一億2千万前後で買ってる訳だから残念というより元の価格があってないようなものだった。
今の価格が適正価格ということ。

平置きの駐車場はＢ棟の入居者用に確保されていただけではないでしょうか。良く分かっていないだけかもしれませんが、南側の駐車場にそれほど空きがあるようには見えないのですし、車高の高いスペース１台分抽選という張り紙もありましたので、なんとなく私の持っているイメージと異なりました。片側の駐車スペースしか見ていないので、間違っているかもしれませんが。。。

駐車場余っているのですか？
印象としてはここだとみなさん、車を持つ生活を前提とされているのかなぁとスレを見ていて思ったものですが。
駐車場空いてしまうと、管理費収入にも直結するので
どうなんだろーという感じですよね

駐車場は確かに余ってしまっているが、修繕費は潤沢に蓄えあるのでいまんとこ無問題。
なお余裕があるあまり、月々の修繕費を下げようという話もあるが、これは値引き後の購入者や中古購入者による主張であり、反対派である値引き前購入者との対立軸あり。
やはりマンション内で、生活レベルの格差があり過ぎる気がします。

駐車場余りまくりとは、聞き捨てならない事態ですね。
今からそれじゃ、将来、きっと困ることになるでしょう。

正直、そんな物件なんだったら、買うのは躊躇するなあ。

一杯やって帰ってきたが、何だかよく分からないことになってるね。
駐車場、確かに満車ではないが損益分岐は十二分に超えてると聞いていたが。
平置きもほぼ空きはないし、機械式もそれなりに埋まってるよ。
個人的には公共交通機関の利便性はそれなりに良いレベルにあるのに、
こんなにクルマ乗る人いるんだ、と思うけどね。

ただ、管理費の値下げ要請は初耳だし、事実なら捨て置けないね。
正直、これぐらいの管理コストはケチらずに払ってほしいよね。
どこぞのマンションと違って、理事暴走の工事とか備品購入とかないから、
きちんと住民の資産になっているんだろうし。バッファはあった方が良い。

確かに、初期入居とその他入居では、いろいろ余裕度に差はありそう。
挨拶できなかったり、傘とか置きっぱなしだったりするのは、賃貸含めた
その他入居の人が多い印象はある。
ここは、ちょっと郊外でカツカツせず、ゆったり暮らすのが楽しい人向けの
マンションだと思うんだけどな。

もちろん、ほとんどは気持ちの良い住民だというのが前提ね。一部に残念な
人も見受けるということで。もし気に障る人がいたら、ごめんなさい。

ここの駐車場の稼働率、どのくらいですか？

正直なとこ金持ちの比率は間違いなくＡＢが高い、それは事実。
だがお気の毒と思われてるのはABなのも間違いない。二億以上の間取りも一億ちょいで買えた人はそれに該当しないけど。格差というか悲惨と思われてるよ。

>>622
気の毒と思ってる人と、ABの人とは求めるものや価値観が違うから意味ないですよ。

623の方に同感です。622のような方が住人でなければいいのですが。。。