シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>7881 匿名さん
変動上がる前に固定上がるのが一般的

今後10年、変動金利が6-8％に跳ね上がる事は皆無。
現在の住宅ローンの半分以上が変動である事を考えると、急速な金利上昇はバブルじゃなくて日本の沈没を意味するね。

>>7887 マンション検討中さん
当時と今って結構似てるんだよね

当時はバブルなんて感覚はなくて
マンションの価格は上がるもの金利も上がるもの
だから早く買った方が良いってみんな買ってただけ
一期が一番お得で期が進むごとに値上がりしてた
買って5年経てばリセールでもっと高く売れるってみんな思ってた
まだまだ上がってるから5年後にはバブルが来てそのうち2倍になるかも？思ってた人もいた

実際にはそこがバブルのピークで5年後には半値以下になったけど

あと80年代の金利は今から見ると高いけど70年代はもっと高く当時としては低金利で
今買わないと金利が上がってもう買えない水準になるとも言われてた

90年代を知ってる人は分かると思うけど不動産って下がり始めたら長く下がり続けるからね
バブルピークの時はまさか10年後に3Aの新築が1坪300台で買える日が来るなんて思わないわけですよ

いろんな意見がでましたね。

私はこのまま変動で旨味を吸わせていただきますよ。

変動か固定かは、ローンを借りる人の世帯年収、返済見込み期間、ローン学、年齢、リスク許容度、将来の日本経済に対する見方などなど複数の要因を考慮する必要があります。企業でも、高収益で有利子負債の少ない企業は、変動金利で借りていますし、逆に低収益で有利子負債が多い企業は固定金利で借りている会社が多いです。これは金利が上がった時に、支払利息で会社の損益がどれだけ左右されるかといったリスク許容度が関係しています。

なので、年収が高く、ローン残高が低い人は変動金利をオススメします。逆に、年収が低く、ローン残高が大きい人は固定金利が安心です。つまり、借りる人の状況によってまちまちなので一律に変動がいいとか固定がいいとかは言えないです。

頭金の額にもよりますが、シティタワー大井町の価格水準だと変動と固定でざっくり月１〜２万円ぐらいの差があるはずです。もちろんローンは自己責任なので、人それぞれの考えでいいと思うのですが、過度に将来を悲観しすぎて固定一択とするのではなく、変動のメリットとデメリットを吟味して選択してはいかがでしょうか。

変動金利は短期プライムレートに連動します。
この記事がわかりやすかったので参考まで。
https://www.sankei.com/economy/news/180731/prl1807310548-n1.html

ただ、人は合理的に動く訳ではないので、変動金利のリスクを毛嫌いする人は一定数いるんだと思います。理屈じゃないんですよ。感情論なので。

>>7894 匿名さん
その記事にもあるようにまず新規貸出時の優遇幅が減ります
例えば2年後の変動金利が優遇適用後で2%、固定が3%となってた時に、変動と固定のどちらを選びますか？難しい問題だと思います。

>>7890 匿名さん
私は固定派ですけど、80年代バブル再来をまじめに信じてて笑えました。夢を持つのは大事ですね

金額ベースでは分からないけれど、成約数でいえば変動よりも固定のがちょっと多い。

>>7895

＞2年後の変動金利が優遇適用後で2%、固定が3%となってた時に、変動と固定のどちらを選びますか？

2年後に仮に金利が２％か３％になっていても、その時点で将来の金利を予想することはできないはずです。金利の予想ができない以上、変動がトクかもしれないですし、固定が結果的にトクになる可能性もあります。

その人の借入額と年収によって変動がベストか固定がベストかは変わります。金利変動リスクが取れるぐらいの年収がある人は、リスクをとって足元の金利を安くすることが合理的です。住宅ローンは個人によって事情が違うので、こんな掲示板のいい加減な書き込みで判断するのではなくて、FPなり信頼できる友人なりに相談した方がいいですよ。

>>7896 検討板ユーザーさん
バブルってのは後から気付くんですよ
バブルの最中には分からないんですよ
2030年に不動産価格が2010年水準ぐらいまで下がって
そういえば2018〜2020年頃ってバブルだったね
あの頃バブルだったのになんでみんな買ったんだろうねって語られるんです

>>7899 通りがかりさん
2030なら丁度売り終わってるから別にいいな(妄想)

未来予想はできないので、リスクを洗い出して、どれぐらいテイクするか、どれだけの資産には手をつけないで保全するか、を決める行為をやった人が大勝ちするか、首の皮一枚で生き残る、って話です。

それ以外の人は大損して首くくるか、たまたまの宝くじに当たったことで勘違いして資産家の仲間入りできるか、って話ですよ。

>>7899 通りがかりさん
多くの人にとって地震などの災害はリスク許容度が低いので、（金さえあれば）地盤や免震構造などに高い代金を払うことについては意見一致するはずです。数千万円ケチって死にたくないですから。

一方で、住宅価格の下落や、ローンの金利は所詮は金の問題なので、人の考え方それぞれですね。
バブルだと思うなら賃貸に住むのがベストです。正解は誰にもわかりません。

んじゃ2030年にはこのマンションの住人達なら3Aが買い漁れるからむしろラッキーマンやん♪

1990年代も1995年くらいまでは楽観でしたかね。じわじわ不動産価格は下がり金利も下がったけど、過半数の人達はまた上がるだろうって思ってました。むしろ少し下がった今が買い時と言って買う人も多くいました。（後にもっと下がることになります。）
1995年に阪神大震災が起き、1997年にアジア通貨危機が起きて（今でいうトルコショックみたいなもの）、その後11月に拓殖銀行と山一証券が破綻し、1998年に消費税5％に増税、この辺から経済の雲行きが怪しくなってきます。多くの企業で業績下方修正が増え、リストラで就活市場が冷え込み、Windowsやインターネット黎明期という光も見えたものの2000年のITバブル崩壊と9.11テロとその後の国際情勢悪化で、一気に転落し2003年の大底を迎えるわけです。

>>7903 匿名さん
日本経済史の貴重な講義ありがとうございます。結局、いま買うのは損だから2030年まで待てってことですか？

ちょうど１年前の資料ですが、割高だけど、まだバブルではないとしている機関投資家もいますね。

東京で価格維持もしくは上昇する上位１５％の条件は、都心で利便性の高い駅の徒歩７分以内としているようです。

>>7904 検討板ユーザーさん
未来のことは誰にもわかりません。ですが、多くの日本人はこの程度の知識も忘れてますし、覚えてる人はどんどん死んでいきます。だからバブルは繰り返すのです。

初心者マークの爺さんみたいな人がいる限り、不動産は高値止まりだね。
というか、温故知新という言葉も大事だけど、多くのショックは過去から学べることはほとんどなく、後付けの話しかないです。
そんなんわかってたらショックなんか起きんよ

>>7891 匿名さん

>>7907 匿名さん
バブルお爺ちゃんから「バブルは崩壊する！シティタワー大井町は暴落する」という神託があるかと思ってましたが、最高は「将来は分からん」というふつうな回答でしたね。

騒音について、サッシは航空機対策しているようですが、窓回りよりも吸排気口から室内に入る音がかなりうるさいと聞いた事があります。その辺わかる方いらっしゃいますか？

階 タイプ 間取り ㎡ 価格 坪単価
23,22 MM 1LDK 52.93 7590 474
15,14 MI 1LDK 41.37 5990 478
15,14 MH 3LDK 72.44 9490 433
23,22 MD1 3LDK 71.04 9890 460
12 MD1 3LDK 71.04 9490 442
18 MF 3LDK 84.17 12990 510
28 MG 3LDK 74.11 11390 508
18,17 MG 3LDK 74.11 9890 441
21 MF 3LDK 84.17 12990 510
9 MD2,e 3LDK 71.18 9290 431
20 ME' 3LDK 71.04 9490 442
22,21 MC2' 2LDK 56.00 8290 489
13,12 MC2' 2LDK 56.00 7890 466
14,13 MA 2LDK 57.78 7890 451
※坪単価は小数点以下は四捨五入

今の相場が数年前よりだいぶ上がっているの事実なので、今後値下がりする可能性は高いとは思います。
一方で、過去相場が下がったときに全てのマンションが一律に下がった訳ではなく、ブランド地域に所在、ランドマーク性あり、都心から近い、駅近、大規模タワーマンションといったマンションは資産価値を維持したとのデータがあります。

シティタワー大井町は、都心に近く、利便性の高いJR駅から徒歩5分以内で、600戸を超える大規模タワーマンションなので、ブランド力以外は全て満たしています。また品川の再開発や羽田空港アクセス線の計画もあり、将来性もあります。あと、個人的に免震構造は今後、評価が高まっていくと期待しています。

坪単価４２０万越えは正直私も高いと思いましたが、上記の理由から相場全体が崩れて値下がりしても、一定の価格は維持できるかと考えています。

>>7910 匿名さん
貴方は何が目的でこの様な思いつきの質問をしているのですか？

待つ選択肢は当然有りとは思いますが、賃貸の人はよく考えた方がいいですね。

仮にシティータワー大井町のようなまともな3LDK借りるとしたら月30万超は下らない。それを借りて5年賃貸したらこれだけで1,800万円超。単純計算で5年後にこれ以上下がると思えば待つのはありですけど、坪単価で20％程度の下落幅。ましてやまだ上昇余地すらありますし。

トータルコストでちゃんと考えないと、結果的に経済合理性のない選択肢を無意識に取っている可能性が…。マスコミのオリンピック後大暴落とかいう謎理論に踊らされないようにしないと。(自分の再認識も含め)

現在10階だそうです
左奥に見えるのがブリリア大井町ラヴィアンタワー

南海トラフ地震が近い将来かなり高い確率で起きる。経済損失は東日本大震災の10倍、株価暴落、相当な円高になると言われている。その後は急速に円安になる展開も予測され、その時には日本の長期金利はどうなるのか…。金利上昇を日銀は本当に止められるのか。急激に金利が1パーセント上がれば不動産市場は総崩れでしょう。

2015年世界乗降客数https://matome.naver.jp/m/odai/2144439967463892701
大井町は世界42位、日本37位

>>7911 匿名さん
価格表ありがとうございます。
MD2が更に値上げしてますね。びっくりです。

MD2e、1500万近く上がってますね。

>>7911 匿名さん
MD1はMD2とほぼ同じだろうけど、一期から比べると13%ぐらい上がっている印象。

ここにいる皆さんならもうご存知かもしれませんがスミフ(に限りませんが)は武蔵小山以外、都内城南エリアで新しいタワーの予定はほとんどありません。

なのでこれからは
・各物件売り切れないようバランスをとるため値上げしつつゆっくり売る(大井町など)
・引き渡しを1年後にする(駒澤大学など)
という2つの作戦を駆使して売っていくと営業の人が言ってました。

>>7914 匿名さん
トータルコストって・・・
管理費、引き渡し時の修繕一括金、修繕積立金、登記料、固定資産税等々が全く抜けてんのはギャグなのか、それともそういう諸経費を考えずに契約しちゃったのか

>>7911 匿名さん

ありがとうございます。図に重ねてみました。ＭＨとＭＤ１が安いですね。価格据え置きの今がチャンス？もうなくなってそう。

7921さんの情報によると今後は供給を絞ることで価格下落リスクをデベが抑えていくんですね。ここの坪単価も430〜になってしまいましたか…。竣工後は500とかで販売される日も出てくるかもしれませんね。

>>7911 匿名さん
少し前にMD2を検討してたのでショックです。まさか、1か月前より数百万円単位で値上げするとは。そんなに人気なんでしょうか・・。
MD1も高くなってるんですね。MD2より割安かもしれないとの話はガセでしょうか。

>>7913 匿名さん

武蔵小山の人だと思いますよ。
あちらのスレでは新航路影響あるのにT2サッシでここよりも劣ると言われて猛反発していたので。
三井不動産ももう少しキチンとしたものを造ってあげれば良かったのに。

>>7923: 検討板ユーザーさん
私の持っている価格表（８月）と金額と部屋番号がほとんどあっているので信憑性高いです。違いは、新規の売り出しがあるのと、一部部屋の記載がないのと（売れたのだと思います）、他の人も指摘しているようにMD2が値上がりしてます。

MD2はモデルルームにもなっていますし、戸数も一番多いので、すみふが一番気合を入れた間取りだと思います。なのに（だからこそ？）、MD2は他の部屋と比べて坪単価が割安でした。ブロガーさんの記事によると、１期の平均販売単価が420万円/坪と言われている中で、低層階ですが400万円/坪を下回る部屋もあったようです。いわゆる客寄せ”パンダ部屋”的な位置づけだったのでしょう。
https://manmani.net/?p=7142

大井町の相場感を探るために、MD2を少し安めに販売したところ、順調に販売が進み、他の部屋と単価差をつける必要がなくなったというのが実態ではないでしょうか？この掲示板では全く話題に出ませんが、お隣のクレヴィアタワーがシティタワー大井町と同じぐらいの坪単価で売っているので、割安価格を放置する意味もないのでしょう。また、大変残念ですが、MD1も値上げ後のMD2と同等か同等以上の単価に設定されています。

他の部屋も平均でも440万円/坪を上回ってきているので、「すみふは後に販売するほど値上げする」を見事に証明していますね。

販売が順調って事ですね。しかも値上げしても大丈夫だとすみふは思っていると。
MD1もまだ他の部屋と比べたら割安単価なので、買いたいなら早い方がいいですね。

>>7926 匿名さん

窓自慢、旗から見ると滑稽だから辞めた方が良いよ。

7600平米の巨大品川新駅も7割できてきた。駅周辺のプロジェクトも六本木ヒルズの1.5倍、ミッドタウンの2倍と、まれにみる巨大な街がまだ先だけど、誕生するね。大井町は、リニアもできる品川駅まで3分ほどでいけるし、人気が急上昇している京浜東北のかなり中心的な街っぼい感じだし、品川新駅、品川駅、大井町。この3ショットは、じわっと浸透してくるだろうし、普通に生活しやすいのは、圧倒的にこの大井町。だから当然、このシティタワーの需給バランスは、まだまだ厳しくなると感じられますが。

新航路での運行開始までには絶対に売り切る計画だったけど、意外と好調で値上げということではないでしょうか。

へー。
独り突っ走ったスミフが勇み足して値段あげてるのね。
あくまでここは大井町、ということを忘れたような勘違いの仕方。
パークシティ中央湊 超えてるじゃん。滑稽ナリ

>>7932 匿名さん
勇み足ではないんじゃない？
実際売れてるみたいだし。

>>7930 匿名さん
営業さん参考になります！
でも既出の情報なのでもう少し深いのください。

>>7932 匿名さん
隅田川の川っぺりの湊が何ですって？

中央湊 >>> 立ちはだかる鉄壁 >>> していたわあ大井町（）

23.60m2の1Rは価格が決まったのでしょうか。
2000万円くらいなら検討します。

>>7932 匿名さん

値段上げても、武蔵小山よりもまだ良心的な水準では？

大井町で坪400超え？
土地持ち分ほぼ無しのタワマンで？

ハハッ
もうこれは自己責任だな

パークシティ武蔵小山はテナント賃料が坪単価5.4万円〜6.3万円らしく、銀座を超えたようだ。
それを考えると、物件価格もここよりも高くて当然。武蔵小山は大井町なんて眼中にないだろ。
恐らくライバル視してるのは麻布、虎ノ門あたりだろ。
武蔵小山に喧嘩売るのはいいが相手にされんぞ。

>>7940 匿名さん
で、誰が武蔵小山に買い物に行くんですか？
街としての買い物求心力皆無なのに。

>>7941 匿名さん

他のスレに書いてあったけど、焼鳥とエルメスのコラボ店舗が入るらしい
他にも海外有名ブランドが来るとか
あの辺りは住民属性が高いから需要あるんだろうな

シティタワー大井町と、武蔵小山様は格が違いますので、我々庶民は相手にしなくて結構でございます。
坪単価から民度まで、武蔵小山様の来るような場所ではございませんので、どうか巣にお帰り願いますようお願い申し上げます。

大井町は駅前の雰囲気しか知らなかったのですが、シティータワー大井町の西側に面している池上通りを、東京浴場、小野学園、ニコン跡地？沿いに、西大井駅に向かって初めて歩いていったら、行き交う近隣の住民さんや住宅街の雰囲気の良さに驚きました。何というかサザエさん一家が住んでいそうな明るい健全なオーラを感じました。

一応予算の範囲内なので、シティータワー恵比寿も下見しましたが、さすがに高級車やお洒落な飲食も多く憧れたものの、駅から少なくとも徒歩７分はかかり遠く感じたのと、囲まれ感も強かったので、意外にもシティータワー大井町は同等と言えるほどに快適に住める印象を受けました。

もちろん恵比寿全域と大井町全域では、上流の下と中流の上で、恵比寿は２ランク上だと思います。あくまで一個人としての物件の比較です。

>>7944 検討板ユーザーさん

シティータワー恵比寿も圏内ならパークシティ武蔵小山も見ておいた方がいいですよ。
恵比寿と街の雰囲気が似てますし、何しろほぼ駅直結ですから快適生活間違いなしです。

武蔵小山が劇烈にネガられたため、そこで対抗しきれずに吐け口を大井町シティタワーに求めた人がいるが不毛な書き込みはやめませんか
武蔵小山君が暴れたときは流石に抑えにかかりましたがここの人は武蔵小山をあまり悪くは思っていませんよ

>>7946 匿名さん

といいますと?(・・?)

そこは池上通りではなく光学通りですね。大井町はどちらかというと南に向かうほど高級住宅街になります。光学通りのあたりも雰囲気良いですが、もう少し南に入ると静かで落ち着いた低層住宅街が広がってます。（なお、大田区との区境を超えると山王です。）

>>7948 匿名さん

光学通りなんですね。ありがとうございます。投稿した写真に写っている赤い車は、最近モデルのフェラーリのようでしたが、物件の前を北に走っていきました。大井町で初めてスーパーカーを見ましたが、その南の高級エリアや山王にお住まいの方かもしれませんね。

いずれ公式ページにスラブ厚は記載されるのですかね。文面化したくない事情でもあるのかな。

>>7950 検討板ユーザーさん
それはパークシティ武蔵小山がボイドスラブ280ミリの賃貸仕様であることを公式ページで一切謳わずひた隠しにしてきたことを意識しての発言かな？

世帯年収1千万弱の物です。
大井町は庶民的でいいと思い購入しましたが、年収1千万前後の方は少ないのでしょうか。。？

>>7952 匿名さん
大井町自体はそんな感じですがこちらの物件はおそらくもっと上の方々がたくさんいそうですね。ただ、一期でご購入された方々はそれくらいのレンジの方々も多いのではないでしょうか。

>>7950 検討板ユーザーさん
物件の購入を真剣に考えてる人とただふざけてモデルルームにも行かないで無名の掲示板でただ吠えてる人をふるいにかけるためです。

テレビ朝日の夕方のニュースで、大阪の24階建タワマンの21階に住むジャーナリストが生放送で、「今回の強風で震度２程度の揺れと聞いたことのない轟音が続いたと」とレポートしていました。風での揺れはタワマンでは感じないと聞いていたのですがとても心配です。しかも、その放送後の今夜の報道ステーションでは、そのジャーナリストの発言は放送されませんでした。スポンサーから圧力がかかったのでしょうか。こんな大切な情報を隠しているとしたら大問題だと思います。

>>7954 マンコミュファンさん

モデルルームへの誘導率が高そうな手法ですね。もしその挙げ句にボイスラ薄床なら最初から記載させておけ時間を返せとなりますが、十分に厚みのある普通スラブの説明が成されることで、貴重な時間を割いてＭＲを訪れた甲斐があった、良い物件だとなるわけですね。

>>7955 匿名さん

オフィスビルでも風が強いと揺れることありますね。制振よりも免震の方がゆれるのは構造上しかたないですね。

ここはペンシルじゃないからそこまで強風の影響ないと思いますけどね。

>>7955 匿名さん

勤め先の大阪の関連会社も軽い地震のような揺れで気持ち悪くなった人がいたそうです。こちら首都圏でさえ外で信号機が揺れているのを見たので、最大風速６０ｍ、２５年ぶりの猛烈な台風が直撃の西日本となると、免震は揺れそうですね。関西も関東も夏は月に１回は台風が接近するので、それを我慢できる頻度なのかで判断したほうが良さそう。

＞＞7959 検討版ユーザーさん

それでは、耐震構造のマンションを買えばいいのでは？

今日のシティタワー大井町です。
クレーンは皆同じ方向を向いており、時々揺れてました。

隣の住友不動産大井町駅前ビルの下の段と同じ高さくらいになってきてますね。
今は10階を施工中です。

>>7960 匿名さん

揺れにくさ重視ならそうですよね。個人的には地震対策に価値を感じ、月に一回程度の台風接近での大揺れなら許容範囲なので、選べるなら免震にしたいです。高層特有の揺れには慣れてもいます。

横風を受けないように南を向かせているようですね

>>7951 匿名さん

スラブ厚を公表してほしいのは、スラブの種類や厚みを知りたいというよりは、公表できない事情でもあるの？という疑念を排除したいからです。他のシティタワーシリーズの多くは公表していることから生じた疑問です。

>>7962 匿名さん

あと１ヶ月くらいでスミフビルを追い抜きそうですね。北の抜け感がイメージしやすくなりそう。

>>7952 匿名さん
グロスいくらの部屋を購入したのかと、頭金やローンの金額、年齢、家族構成、実質1馬力なのか2馬力なのかの情報がないと、ただ年収書かれても判断しようがありません

>>7962 匿名さん
1ルーム中心の低層階から、デザインが変わる中層階にもう入っているんですね。見た目も早くわかるようになれば良いですね。

>>7959 検討板ユーザーさん
そうなんですね。私が読んだ記事では「タワーマンションは鉄筋コンクリートで建設されるため、重量が大きいことから風では揺れない」（大成建設の構造設計担当者）」と書いてあったので、そのように思っていました。免震を選ぶと強風の揺れは受け入れなきゃいけないのですね。ありがとうございます。

もうポジネガほぼ出尽くしで、最後に残ってるのがスラブについてだからしつこくなるのも仕方ない。
個人的には、高さ変更したしわ寄せがスラブに来てそうな気がするので気にはなる。

制震の40階以上に住んでましたが揺れほとんどわかりませんでした。

しかし何より音がすごくうるさかったです。
なので寝る時は風量調整換気孔を閉めました笑

>>7969 匿名さん
駆体をできるだけ軽量化しつつ、地震への対応をということで開発されたのが、タワマン用の免震装置です。
なので、免震のタワマンの駆体自体は、耐震・制震に比べて脆弱です。
元々、免震は低層住宅向けのシステムです。それをタワマンに使おうとしているから、長周期とか強風に弱いとかいう話が出てきちゃうんだよね。

>>7959 検討板ユーザーさん
ここは高さが100m程度と抑えられていてかつ躯体が太いので比較的免震向きです
150mとか200mとかある建物だと躯体を強化する制震の方が良いでしょうね
超高層オフィスビルはほとんどが制震です

>>7965 検討板ユーザーさん

スラブはメリットなら公表しているはず。
なんでみんなここで公表しないのかな。

>>7967 匿名さん
7952です。
9千万前半の部屋を契約しました。
今は1馬力ですが子供が大きくなったら、共働きに戻る予定です。
ローンは貯金を残しつつ3千万前後を予定しています。
庶民的な家庭なので、皆さんの年収を見ていると生活が若干不安になりました。
同じくらいの方がいらっしゃいましたら心強いです！

>>7975 匿名さん
子供が小さいということは30代の方でしょうか？ローン3千万ということは頭金で6千万入れられるということですよね？
庶民的とはかけ離れてる気がしますが…。

>>7974 匿名さん
スラブについては過去にスレで公表議論しているので誰も相手にしないのではないですか
貴方はの意図はナニ？

>>7977 匿名さん

武蔵小山君だから相手にしちゃダメだよ。
向こうはボイドスラブ280ミリの郊外賃貸仕様なんだと プ

>>7975 匿名さん
頭金6000万もあるなら平気でしょ。
30代で年収1000万クラスが、6000万頭金を貯めるのはほぼ不可能だから、親からの援助か投資で増やしたかですかね。

3000万のローンであれば全く問題ないと思いますが、固定資産税や管理費、将来上がるであろう修繕積立金などのランニングを許容できるならありですね。

しかし、6000万頭金あるなら、大井町なんかの山手線外よりももっといいところ探せば良いのに

>>7975 匿名さん
契約おめでとうございます！
完成が楽しみですね。

>>7975 匿名さん

純粋に気になったのですがお子さんが若い時にどのようにしてそこまで頭金を貯められたんでしょうか。

＞＞7972

＞駆体をできるだけ軽量化しつつ、地震への対応をということで開発されたのが、タワマン用の免震装置です。
＞なので、免震のタワマンの駆体自体は、耐震・制震に比べて脆弱です。
＞元々、免震は低層住宅向けのシステムです。

雑なデマですね。免震構造の発想自体は古くからあり、決して軽量化のために開発されたものではないです。地震に強い建築物をたてたいという技術者の成果です。
免震構造は大型のビルやマンションを中心に導入が進められています。免震構造だと結果的に柱を細くしても十分な耐震性が確保できるという理屈です。そもそも低層マンションで免震構造を採用すると一戸あたりの単価が上がってしまうので、まだまだ少ないです。

この掲示板で武蔵小山ネタで盛り上がっている理由がちょっとわかってきました。

私を含めて、シティタワーを検討している人は品川区民が相当数いるかと思います。区外の人にはわからないと思うのですが、品川区民は品川区が好きな人が多いですし、中には武蔵小山が好きな人もいるんです（品川区民全員が武蔵小山を好きとは言いません）。武蔵小山に親戚や友達がいる場合もあるでしょうし、品川区に住んでいる人が武蔵小山のお祭りへ行ったり、買い物に行ったり普通にするんですよ。

そんな人にとって、パークシティはともかく武蔵小山の街自体が悪く言われていると、反論したくなるんだと思います。私も、地元を悪く言われると嫌ですし。パークシティは嫌いでも、武蔵小山が好きな人がいるというわけです。

一方で、パークシティが憎い人は、「武蔵小山が褒められている」→「小山くんがきた！」→「頑張って撃退しよう！」という条件反射をしている事が最近わかってきました。

パークシティに粘着している小山くんがいるのは確かみたいですけど、一部書き込みは武蔵小山の街への中傷への反論なんですけどね。武蔵小山が水害に弱いというのは品川区民からしたら笑えました。水害にやばいのは目黒川沿いだろ、昔は目黒川が氾濫してボートで避難した事があるのを知らんのかと。ただ、これもパークシティを褒めていると認識されていたみたいですけど・・・。

ただ、不動産は立地が非常に重要な評価ポイントですし、街とマンションを分離して評価することは現実的に不可能なのだと思います。結局、小山ネタはみんなうんざりしているのですけど、フィルタかけてブロックもできないので諦めるしかないですね。

7975です。
皆さまご意見ありがとうございます！
資金は妻の独身時代の貯金とちょっとした株で得たものです。
妻が独身時代に大井町に住んでいたのと、お互いの実家に帰りやすいということで大井町に決めました。
今後は大幅な資金の増加はなさそうなので、不安要素はありますが、
ランニングコストを見ながら、無駄遣いをしないように気をつけます！
契約された方がいましたら、よろしくお願いします。

>>7983 周辺住民さん
ムサコムリポジも撃退しようという書き込みも、同一人物ですよ。
マッチポンプっていう荒らしです。
くだらないから相手にしない

>>7983 周辺住民さん

他の物件のスレで武蔵小山擁護するメリットは？武蔵小山の名誉回復のため？
では誰が何の目的でやってるんでしょう？
答えはもうお判りですね。

こういう場違いな投稿が迷惑だってことに武蔵小山君は何故気づかないんだろう。
武蔵小山なんて話題にして欲しくもありません。二度と出入りしないで下さい。

>>7983 周辺住民さん
初心者マーク付いている人は、名前変えてますけど荒らしなので相手にしちゃダメです。余計あれますよ。

>>7987 検討板ユーザーさん
一定の削除依頼を受けると初心者マークつくんですかね？
ほかのマンションでも、初心者マーク付いてる人が荒らしてます。とにかくスルーが一番ですよ

>>7984 匿名さん

マウンティングの応酬が凄い。

結局「年収1千万前後の方は少ないのでしょうか。。？ 」という質問には誰一人答えてない。
でも、満足したのだろか。

本当に聞きたかった事（やりたかった事）は何なんだろか？

>>7962 匿名さん
ビル近っ！！

>>7988 匿名さん

初心者マークに固執するのは武蔵小山君の特徴らしいです

これは言い逃れ出来ませんね。
初心者マークにこだわる人=武蔵小山君でしたか。
どおりで、色んなスレで目撃するわけだ。

【最も重要な要素】となる【アクセス】の観点からリセールの【★競合マップ★】を作ってみました。

【競合とした必須の条件】は大井町と同じ【品川区】【★ＪＲ駅★】【複数路線】【★一日の乗車人員１０万人以上★】【２０Ｆ以上】です。

渋谷・恵比寿・目黒エリアは、シティタワー大井町よりも価格レンジが上がるので、対象外としました。

>>7993 検討板ユーザーさん
そもそめ競合とする前提条件自体に意味があるのか、と思います。
純粋な競合は、北側2軒のタワマンだけでしょ

スラブ厚くらい誰か教えてくれませんか？
月末までMRに行けません。
親切な購入者の方いませんか？

>>7995 匿名さん
本当に真剣に考えているならMRに行くはずです
面白がって聞くようなことはすべきではないし、不正確な情報で貴方は大きな買い物をするのですか？

>>7996 匿名さん

その通りです。いまだに武蔵小山さんがちょこまかしていますね。

>>7996 匿名さん

知ってるなら教えてくれても良いんじゃない？
ここは情報交換の場でもあるわけで。
なぜそこまで公表したくないのかが疑問。
建物は素晴らしいと思います。

じゃあ私がスラブ厚240mm(ボイドじゃない)だったような気がする(間違ってる可能性あり)って言ったら本当に信じてくれる？

私もスラブ厚360mm(ボイドじゃない)だったような気がする(間違ってる可能性あり)って言ったら本当に信じてくれる？

立地も建物も良し。
親切な契約者の方スラブ厚教えて下さい。

>>8001 匿名さん
スラブ厚は4649mmですよ

スラブ厚がマンションの推し所であれば設備仕様に記載する。
記載しないとなると薄いのでしょう。
なんかここ意地悪な人多いね。

>>8002 匿名さん
私もそんなスラブ厚だったと記憶していますがここで書かれても、暫くしたらまた同じようなことを聞いてくるのでしょうね。

>>8003 匿名さん

意地悪なのは貴女でしょう。
スラブ厚は過去スレにもコンクリートで240とありましたよ。
信じたくないなら、MRでご確認ください。

>>8005 マンション検討中さん

普通スラブ240ですね。
ありがとうございます。

高さ制限の変更による設計の調整でスラブ厚のＨＰ記載が遅れた可能性もありそうなので、いずれＨＰ記載されると予想しています。

少なくとも品川区への転入は、東京と神奈川以外からが半数近くを占めているので、ＭＲ通えない人もいますし、記載はあったほうが親切ですね。

>>8007 検討板ユーザーさん

真剣にマンションを買う人はそれでもMRに行くのは常識ですよ

>>8003 匿名さん
何が意地悪なんでしょうか
ワザと揉めるような聴き方をしてネガる貴方には品格の無さを感じます
このシティタワーでは標準より高グレードでも
わざわざ売り文句を並べたてないものがいくつもあります
それに引き換え大したこと無いものを大袈裟に書くマンションもありますね、どことは言いませんが

>>8005 マンション検討中さん
コンクリートスラブ(普通スラブ)で240で、しかもこちらで使用しているコンクリートは高密度で強度の高いものです
判断には中が配線空洞のボイドスラブと混同しないようにすることも必要です

>>8007 匿名

地方都市からの購入ですが、さすがに1億の物件ですのでMRに数回行きましたよ。

>>8010 マンション検討中さん
しかも
二重床&二重天井

>>8011 マンション検討中さん
貴方の行動が購入希望者の常識ですよね

>>8010 マンション検討中さん

高密度なのは高評価ですね。昔のマンションが床厚１００～２００でも静かだったのはコンクリートの質が良かったためという意見を読んだことがあります。

>>8010 マンション検討中さん

良かった、ボイドスラブ280とかじゃなくて。笑

今回のスーパー台風でザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワー(36階地下1階建)は大変でしたね。。

地下施設はかなりのダメージを受けてしまったのではないでしょうか。

東日本大震災の時も思いましたが、海近くの海抜低いところには住みたくないものです。

>>8016 匿名さん

こちらは品川区のハザードマップでも武蔵小山辺りと違って浸水エリアに該当してませんので大丈夫ですよ

>>8016 匿名さん
とても勉強になりました。

https://tokyodouga.jp/sfGoV2Rj0oY.html

>>8018 匿名さん

こことは全く無縁で安心しました

>>8016 匿名さん
海から距離があっても目黒川沿いみたいな低地はスーパー台風来ると浸水しやすくアウトです。大崎〜品川シーサイドのあたり。

小生は終の住処を探し続けていた
地震、水災、火災、利便性、街の発展性、仕様、コスパ、これらを全て考慮すると都内の全てのマンションでここ以外に該当するマンションがなかった(我ながら正しい判断と自負している)

東京都が、「想定し得る最大規模の高潮による浸水想定区域図」を公開しています。

「高潮」とは、台風や低気圧の接近により、海水面(潮位)が平常時よりも高くなる現象です。

今回の「浸水想定区域図」では、次のような条件を想定して作成されています。

1934年の「室戸台風」級の上陸を想定
1959年に伊勢湾台風並の速さ(時速73km)で進む
東京港に最大の高潮を発生させるような台風の経路を設定
高潮と同時に河川での洪水を考慮
最悪の事態を想定し、堤防等の決壊を見込む
つまり、過去に日本を襲った最大規模の台風が来襲し、すべての条件が最悪の状況に陥った場合を想定しています。

なお、室戸台風級の台風が東京に来る確率は、「1千年～5千年に1度」とされています。

1千年・・・
その前に、マンションが朽ち果ててるわ

>>8021 マンション検討中さん
いくら公開空地と言えども、寝泊まりは厳禁ですので、悪しからず

>>8021 マンション検討中さん

良い選択だと思います。
ここでも話題になるなんとか小山では、想定外の災害リスクや仕様の低さ、リセールの悪さなどなどで、後悔してる契約者が多発してるようです。

>>8023 匿名さん

貴方は「終の住処」の意味を知らないようですね！最期の住居という意味であり、決してホームレスのことではありませんよ 笑

>>8025 マンション検討中さん

真面目か!?

>>8021 マンション検討中さん
残るは新航路問題だけですねー。プロの間では新航路下の不動産はNG認識のようですが、大多数が素人なのでどこまで影響あるか正直読みづらい。

>>8027 匿名さん

8021だが航空騒音は全く気にしていない
小生福岡空港の航路下で生活経験あり
しかも当時は防音ガラスもなかった

>>8027 匿名さん

ここはT4サッシュだから大丈夫
武蔵小山みたいにT2だと耐えられないレベルになると思うが

餅つき名人さんのコメント

ちなみに「窓を閉めていれば大丈夫」という「防弾チョッキを着ているから銃で撃たれても大丈夫」的な珍言をいう人がいますが、無理がありすぎる恥ずかしい発言であることを認識してほしいところです。騒音被害の心配をしなければならない状況がすでにアウトであり、どう予防できるかは苦肉の策でしかないのです。

>>8030 匿名さん
発想を転換すれば、飛行機の音が実際どうであろうが、資産価値には影響しない、と言ってるよね

窓を閉めなくても大丈夫だと思いました。大井町駅の航路３００ｍよりも近い、頭上１００ｍくらいの城南島海浜公園で２０機くらい体験してきました。都内を飛ぶ予定と同じ羽田着の飛行機です。シティタワー大井町からは航路は４００ｍ先かつ駅の反対側なので、個人的には落下物リスクも許容できます。騒音かどうかの判断は体験するのが一番確実ですね。

近々アド街で大井町やりそうですね。
http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/town/index.html

白くて長い棒がたくさん敷き詰められているのでボイドでは？

長くて白い棒の画像アップ希望。

同じく白くて長い棒の写真あれば見たいです。

１０Ｆ辺り建築中だと思いますが、床の位置の一面広くに１方向か２方向に、狭い間隔でたくさん敷き詰められていたのであれば、ボイドの可能性ありそう。

一方でＭＲでは普通スラブと聞いたという投稿もあるので、ボイドでなければ足場など組み立ての白いパイプの可能性もあり？

シンプルに床厚のみで比較すると、口コミの普通スラブ２４０でも、二重床なら太鼓現象により遮音性７５％で、直床１８０相当（ランクＣの低性能）。

もしボイドならこれも太鼓現象でさらに遮音性８０％で、直床１４０相当（ランクＤの最低性能）。

さすがにシティタワー大井町は普通スラブで間違いないとは思います。

もし直床わずか１４ｃｍ相当のお粗末なペラペラ床仕様なら、よほど構造や充填材に遮音性の工夫がないと、坪単価４５０～５００に見合わないのではないでしょうか。

ただ標準Ｂランクの、普通スラブ直床２００相当にするには、二重床だと普通スラブ２７０か、ボイド３３０が必要で、最近はそのようなタワマンの新規供給が少ないので、遮音性はある程度は妥協しないと大半の物件が対象外になってしまいそう。

後はコンクリート密度や梁など、厚み以外の要素でどれだけ重量床衝撃音を軽減できているかですね。

竣工後にＬＨ等級は計測されるのかな。

白くて長い棒たち

>>8037 検討板ユーザーさん

わざわざ長い文章ご苦労様。
ふーん直床18cm相当ね。

このかたの書いてることを信じてる人いるのなら笑える。都内で販売している新築や近年販売された物件のスラブ厚を比べれば自ずと答えが分かるでしょう。

>>8038 通りがかりさん
ボイドスラブじゃないですか

ボイド240なら喜べない。

騙されて買った方、ご愁傷さまでした。

営業に確認しているというのに無理矢理事実を捻じ曲げたい方がいらっしゃるのですね。羨むのもしょうがないですけどね、私も欲しいです。

普通は、営業に聞くまでも無く
HPにスラブ厚を書いとくもんだけどね。

どなたか書かれてましたが、いよいよ来週土曜テレビ東京の
アド街ックに大井町が登場しますね。1-2カ月前には、BSで秘密にしたい街で紹介してましたが、もうこれで大井町の利便性は、すべてばれてしまうね。この番組後、庶民的かつこじゃれた街、かつスポル、キャッツ、四季と紹介されれば、
シティタワーは、まず買えなくなるだろう。都心最後の隠れ利便性の物件だし見学者も増えるでしょう。

スポル、キャッツ、四季(苦笑)

>>8046 匿名さん

苦笑って・・・←（失笑

スラブ、コストダウン、死期。

過去スレにコンクリートスラブ240とありましたが、プレストコンクリート使用の場合、スラブが使われていてもコンクリートスラブという分類になるようです。書き込まれた方は嘘をついたわけではありません。
私は球体スラブで260と聞いています。
以下はネットで調べたことですが、球体スラブは発泡スチロール製で従来のボイドより遮音性が高く全てコンクリートより軽量で駆体への負担が軽減されるそうです。
発泡スチロールの球体が音や振動を建物内に反響させず消散するからだそうです。
球体スラブ250がコンクリートスラブ等価剛性245だとも書いてありました。
防音については万全というわけではないですが、標準的ですので、ひと安心です。

>>8049 匿名さん

間違い入力があるようですね
スラブが使われて→ボイドが使われて
球体スラブ→球体ボイド
球体スラブ250→球体ボイドスラブ250

>>8050 eマンションさん

8049です。
ミスの指摘ありがとうございます。

え、ボイドスラブで260mmなんですか？

>>8052 マンション検討中さん
プレストコンクリート(圧縮された高密度コンクリート)と球体ボイド(筒型の普通のボイドではない)との組み合わせは通常のボイドスラブに比較すると1ランク高いと聞いたことがあります

>>8054 マンション検討中さん
武蔵小山の通常のボイドスラブ280より遮音性は高いようだよ
分類上ここはコンクリートスラブだって
工法や材料もどんどん進化しているため表現が追いついていない

>>8055 通りがかりさん

表現が追いついてないって。
なんじゃそりゃ。
新技術なら率先して仕様に記載するから。

>>8056 匿名さん
医学も日進月歩
建築も日進月歩
あんたのアタマも日進月歩ならいいね

>>8038 通りがかりさん

写真ありがとうございます。

プレキャスト（施工現場に運ばれる前に成型された）コンクリートスラブ（コンクリート床）を敷き詰めているように見えますね。

ＦＲ板スラブで検索したら出てくる画像に似ています。

ボイド（空洞）と充填材入りなのかは、写真からは判断できないですね。

ボイド　260　コストカット

妬む輩がまた出てきたね
可哀想に

お蕎麦屋のような時間差の無限ループやわぁ〜

>>8059 名無しさん
健康でストレスを抱えてない人なら平気そう。

来週のアド街ック天国は「大井町」だそうです。

ますます発展を遂げる大井町を遊びつくそう！
…と謳っているので、楽しい情報が出てくることを期待したいですね。
http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/next/

>>8053 口コミ知りたいさん
写真を見る限りはプレストレスコンクリートと発泡ボイドの組み合わせですね
旧来の現場打ち筒型ボイドよりは高コストと思いますが
大規模なので安く実現できたのかもしれませんけ

>>8065 匿名さん
発泡スチロールの球体ボイドです。
前述しましたが従来の筒型ボイドより高機能だそうです。

>>8066 匿名さん
そんなんよく知っとりますな。

ボイドっちゃボイドだけど中空でないからボイドでないっちゃボイドでない、ってそんな感じ？

わからん。

普通スラブって言ってた人はウソつきだ。
購入者が良く見せたい気持ちは分かるけど虚偽は良くない。

そういうバイアスは良くないですね。
ただ匿名掲示板で誰が購入者で誰が非購入者かなんてわからないのもたしか。。

今までタワマン高層階2回買ってるけど上下階の音もボイド厚も気にしたことありませんでした。
その2箇所とも住友より格下デベロッパーでしたし大丈夫なんじゃないかと盲信してます。
けど騒がられてるので営業に確認しました。

シティタワー大井町は260mm,310mm,320mmの中空スラブ(ボイドスラブ)を利用していて厚さは場所によるそうです。

中空スラブとは
http://www.kurimoto.co.jp/product/item/kentiku.php

性能なんて住み始めてみなければわからないし、そんなに嫌ならここは買わなければいいだけかと。。

それよりタワーで悩まされがちな消防車や近隣の犬小型犬の鳴き声が高性能窓のおかげで低減されそうで期待してます。

>>8071 匿名さん
パークシティ散々荒らして出禁になったからって、こっちに来んな

>>8071 匿名さん
低俗で悪質な書き込みを何度も
だから武蔵小山は馬鹿にされるのですよ

>>8071 匿名さん

これ、わざわざ探してきたんですよね
執念深くて気持ち悪い

武蔵小山とは関わりたく無いので、金輪際出入りしないで下さい

煽る人と煽り耐性のないひまな人達が集まってるスレッドはだと聞いてやって参りました(´・ω・`)

スラブは重要な情報なので正確にして欲しいものです。私も営業の方に分からないと言われて終わってしまったので、気になっていました。写真を見る限り明らかにボイドですね。普通スラブって言った人は何だったんでしょうか。

設計段階であり竣工は誤差が生じる可能性の注釈付で構わないので、せめてパンフレットや公式ページには、床スラブの種類と厚みのレンジくらいは記載してほしいですね。

>>8076 匿名さん
私も同じです。
その反応で、薄いのではないかと疑ってしまいましたが、調べてきちんと答えようとする姿勢がないことに正直驚きました。

素晴らしい販売姿勢だね。
流石、大手ディベロッパー(笑)

>>8078 匿名さん、8076 匿名さん

営業さんはその場で分からない場合も調べて教えてくれますよ。
スラブに関しては、マンション購入が初めてで、契約の際に気に止めませんでした。
後で教えてもらいましたが、納得していますよ。
特定の相手を貶めるような事は推測で言わない方がいいですよ。

買う気もなくネガる人はやめたらいいですよ。
そんな人がやめてくれたらスッキリする。
それでもいいという人は沢山いるから、その方がいいですね。
鬼の首を取ったようにデベを攻撃している人がいますけど私はスラブについては説明を受けていましたよ。

>>8081 マンション検討中さん

騒いでいるのは武蔵小山さんだけのようですね
契約者であれば最初から知っている内容

>>8080
都合の悪いことはわからない、で逃げる。
都合が悪くないことは伝える、という営業姿勢なのでしょうね。
検討者はそのことをしっかり頭に置いておくべきだということでしょう。

重要なのは【なぜ他のシティタワーは公式発表ページに床スラブ情報が掲載されているのに、シティタワー大井町は掲載されていないか？】という点。

また【その理由が解決済ならなぜ掲載しないのか？掲載する予定はあるのか？】という点。

掲載しなかった理由が、例えば【高さ制限の変更による設計の決定に遅れが生じ、公式ページ開設時にはまだ決定していなかった】なら問題はない。

それならば【なぜ未だに掲載しない？】の疑問が重要になる。

なぜならば【未だに掲載しないのは遮音性以外に購入者に不利益な事態が発生しているのでは？】というリスクが生まれるから。

未だに掲載しない理由が、例えば【他の大企業のようにウェブ制作を外注しているが、実は発注先の仕事が遅い】なら問題はない。それならば発注先が二流だっただけということになる。

なお、集合住宅であるマンションの時点で、もし走り回る子供を許容する無能な家族が上下左右階に住んだら、床厚に関係なく振動が重量音の騒音として伝わってくるわけで、普通スラブ２３０なのか、ボイド２６０なのか、ボイド３２０なのかは大した差ではなく、また変えようのないアクセスや立地と違い、非常識な生活音による騒音は管理会社や弁護士に頼めば解決できる。

つまり重要なのは【床スラブ情報が掲載されていないことは、解決できる騒音リスク以外の、例えばアクセスのように購入した後では変えようのない要素において、購入者に不利益な事態が発生している可能性がある】という点。

すみカッコ使う奴は大体武蔵小山民。

武蔵小山様に粘着していると、また赤っ恥書きますよー

大井の人は武蔵小山には出張していません
武蔵小山も大井町には来ないでください
同じ品川区で足を引っ張り合うことはやめたいですね

ここによく武蔵小山が出てくるから逆に気になってＨＰを確認してみました
素直な感想です　
武蔵小山派ではありませんｗ

駅力は、大井町が圧勝
利便性は、武蔵小山の普段の生活は便利かな。徒歩1分だし商店街に隣接してるし
建物外観は、やや大井町が好き
間取りは、武蔵小山の方が気になる間取りが多かった

全体的には、どちらもいい物件
お互いをけなしている検討者が本当にいるとしたら不思議・・・

そして、自分が買うなら、今のところ武蔵小山の方がちょっとだけリードｗ

武蔵小山の欠点ではなく、大井町のいいところをもっと教えてもらえたら嬉しいです！

>>8088 マンション検討中さん
似た感想を持っていますが
武蔵小山の商店街より大井町駅前の3つのスーパーの方が使い分けができるのとワイドスパンの間取りからトータルでは大井町がややリード
武蔵小山がもう少し安いと魅力的なんですけど

忌々しい武蔵小山の話なんかしないでくれるか
どうせガス抜きのために武蔵小山が自作自演してんだろ

>>8090 匿名さん

あなたが万が一、大井町の検討者だったら、更に武蔵小山がリード
ま、単なる荒らしにしか思えないから、どうでもいいですがw

>>8089
スーパーが3つあるのは便利ですね！
ただ、実際には一番近くか、駅からの帰り道にあるところを使いそうです
アトレがあるのはかなり嬉しいですが

>>8091 マンション検討中さん
アトレはスーパーではありませんが成城石井や
専門店は使えますね
その他イトーヨーカ堂、西友といった普通のスーパーもありますが私は阪急が経営している食品館が一番好きです

電化製品はヤマダ電機がありますがあそこまで大きなフロア必要ですかね
最近家具類を販売するフロアもできたみたいだけど、ニトリの方が好きですね
競合してほしいのですが

>>8091 マンション検討中さん

スーパーマーケットよりここは病院やクリニックが沢山あることが嬉しい

武蔵小山は受け付けません
お願いですから、もう話題にするのはやめましょう
吐き気がします

ＪＲ含む東西南北ダイレクトの３路線ターミナルにより、大崎と恵比寿のＪＲ山手線に匹敵する最高アクセス。

アトレ、阪急ガーデン、イトーヨーカドー、ヤマダ電機、四季劇場、キャッツ、区役所、品川中央公園、エトモ、王様の湯、複数の大型ビジネスホテルなど豊富な商業や文化施設。

リニア品川の隣駅かつ、品川区の都市活性化拠点ゾーンとして未着工の再開発区域の多さによる発展性の高さ。

世界有数の人口サーフィン、ボルダリング、テニスコート、バスケコート、アーチェリー、サッカーコートを含むスポル。２０２０以降も営業継続の可能性あり。ゴールドジム、ジェクサー、エニタイム、阪急ゴルフスクール。これら健康施設も全て駅近。

８つの商店街には由良、３代目むら上、萬来園、ヴィクトリー、ブルドッグ、ピッツァマン、仙台味噌など無数の飲食。

当然ながら有名チェーン、ファーストフード、ファミレスも多数の庶民や学生にも嬉しい庶民の街。気取る必要なし。

色々挙げるのが面倒すぎるくらい都会なのに、徒歩数分で航路からも離れ、閑静な住宅街が広がる、城南屈指のオールラウンドシティ。

知らない方に大井町の街の規模や活気を説明するならこんなところですかね。

検討中なのですが、スラブ厚についてだけ不安で踏み出せません。
契約者様の中で、書面でスラブ厚について住友不動産に質問及び回答を得られる環境にある方は
いらっしゃいませんでしょうか。

>>8092 口コミ知りたいさん

この間、久々に西友行ってみたけど、ヤバいよ。
新しくなったイトーヨーカ堂や阪急とは雲泥の差

>>8097 検討板ユーザーさん

ＭＲで断面図？か何かスラブ情報が記載されている設計図を見せてもらうのが良さそう。メールだと教えてくれないかも。幸いゆっくり販売のスミフさんなので、私は公式ページかパンフレットなどに載るのを待ちます。

西友はまいばすけっと以上に安く満足できるのでそれ以上は求めないかなあ

>>8097 検討板ユーザーさん
踏み出せないなら踏み出さなければいいのでは？
私は自分で調べて、乗り込んで聞いて、総合的に確信したから契約しました。
あなたのように人任せや噂を掻き集めるような人は真剣に買う気がないのでは

>>8099 検討板ユーザーさん

生活音に関わる大事な項目なので不安にもなるよね。デザインや機能は素敵だけど、なぜか広告やパンフレットに液晶なのかプラズマなのか有機ＥＬなのか、ハイビジョンなのか４Ｋなのか８Ｋなのかの記載がなく、予約の必要な限られた店舗の口頭でしかにその情報を聞き出せないテレビを販売している家電メーカーに出くわした気分。しかも市場全体が有機ＥＬ価格で液晶ハイビジョンを提供している傾向にある。液晶ハイビジョンでも十分だし画面が大きくてかっこよければ有機ＥＬ価格でもいいけどね。確認が面倒なら他の物件にするのもありでしょう。そのような方が増え売れなくなり値下げされれば、購入済の方は可哀想だけどこれからの購入者には嬉しい。でも数量限定の早い者勝ちだから高いまま売れちゃうだろうけど。

>>8097 検討板ユーザーさん

>>8102 ←これ8097さんへの返信です。入力欄を間違えました。

8096

大崎、恵比寿、品川、大井町、は新航路の下の街。

>航路からも離れ、閑静な住宅街
空に防音壁はありません。

>>8104 匿名さん

その分お買い得にならないですかね。まあ都心近い繁華街の駅近に住みたい時点で、求めているのは閑静よりも利便性や活況でしょうから、需給バランスで考えれば値下げはないか。

「得」とは何か？でしょうね。
不動産に掘り出し物は無い、と言いますから。

空地率５５％で緑いっぱいの物件になりそう。フォレストパーク完成予想図と建築中の写真を重ねてみました。

フォレストパークの方角上空を飛行機が飛ぶことになるわけですね。
飛行機直接からの騒音と、このマンションの建物に反射した騒音とが混ざって
パークはうるさい場所になるでしょうね。

時間差乙

所詮は大井町どす
劇団四季もスポルも短期間の限定施設でおます

>>8110 匿名さん

跡地に何が出来るのか楽しみですね

跡地に何ができれば、劇団四季やスポルより嬉しいですか？

今となっては大変希少な駅前再開発地なので、JRとしても隣の品川新駅との棲み分けも考えながらの計画を考えているのでしょうね。

大井町にない施設となると、ニトリなどの大型家具屋や映画館などですかね。他は大体揃ってますからね。

>>8114 検討板ユーザーさん
ニトリは大井競馬場、大森にもあるので、近辺住んでると飽和感ありますね。
都心部への出店を検討してるって聞いたので、
IKEAとかの方が嬉しいな

そういうのがニコンの跡地にできたら個人的には嬉しいですね。

>>8108 匿名さん
嫌味なことにしつこく粘着する御自分の顔を鏡でご覧なさい。
醜さに不幸せを感じるでしょうね。
貴方には近所付き合いもない静かな郊外に住むことをお勧めします。

>>8117 通りがかりさん

騒音問題の無い武蔵小山を購入してますので、ご心配無く

>>8117 通りがかりさん
レスしちゃダメ

>>8119 匿名さん
8108はやっぱり武蔵小山だったんだ
サイテー！

全て自演に見えてきますな。
スラブ問題もひと段落で、次は何を話題にしましょうか。

ボイドスラブ260mmの郊外賃貸仕様で確定？

>>8122 匿名さん

それ嘘情報です
武蔵小山と一緒にしないで下さい
モデルルーム行けば正確な情報が得られます

床スラブ情報を載せないなど公式ページ管理が甘いから嘘が飛び交うのでしょう。公式ページに２つも情報間違いを見つけました。

信頼できそうな情報は以下。
・ボイドスラブらしい。
・260, 310, 320mmらしい。

普通に考えたら、下層の賃貸が260なのでは？と。

パークシティの話はおいといて。

シティタワー武蔵小山とここならどっちが格上ですかね。

>>8125 匿名さん

今のところその「らしい」２つが有力ですね。あとはこれも。

・球体ボイドらしい。

遮音性を確保するためにより広いスパンのＬＤＫが３２０、より狭い寝室が３１０、一番狭い浴室などが２６０という可能性なども考えました。

>>8126 匿名さん

パークシティ武蔵小山とシティータワー武蔵小山とでは圧倒的にシティータワーが格上だそうです。はい。

このマンションは東急大井町線の大井町駅と下神明駅間にあり、
東急大井町線の大井町駅から6分
東急大井町線の下神明駅から7分
なので誤りではないかと。。

>>8124 検討板ユーザーさん
東急大井町線大井町駅は徒歩5分、下神明駅は徒歩7分です。なんで最寄りが下神明になるのかわかりません。
私が持っている資料にはそのような記載はなかったですが・・・。

>>8124 検討板ユーザーさん
大井町駅からより、下神明からのほうが、自由が丘とか二子玉は数字上近くなるからね。

見せ方の話だけなんだけど、まんまと引っかかったらあかんですやん。

>>8131 マンション検討中さん

自由ヶ丘とか二子玉に近いってそんなに重要なんですか？？わたしはあまり行かないかな。
最寄り駅が下神明という方が微妙です。
そんな下らない細工をすみふがするとは思いませんが。

>>8132 匿名さん
いやだから最寄駅って書いてないから。
単に自由が丘に1分でも早くつくための見せ方だから。。。

釣られすぎです。

最寄りが下神明とは書いてないですよね
以下は物件概要

いやそれが拡大するとカオスっていて下神明から旗の台で急行に乗り換えの表記で混乱を招きかねない。

しかも二子玉行きは、大井町から全く同じ急行により遅い時間に乗れて３分ほど所要時間が短いので、広告表記としての利点も大井町が上なんです。

実際利用でも、駅までの距離も加味すると大井町を利用した方が、５分ほど遅くマンションから出ても、同じ時刻に二子玉着の全く同じ急行が乗り換えなしかつ、始発駅で座れる可能性も高く使えるので楽でもあるという。。。

なお各駅だと下神明のほうが乗車時間２分ほど短いので、二子玉アクセスを少しだけ短く表記できますね。ただ急行より長いのでやはり広告表記としては利点なし。

でも涙ぐましい宣伝努力なのは分かりました。笑

このスレって契約者が暗躍しているので、ポジティブな面は0.8掛けするのが適正かと思っています。何だかんだ言って、新航路、風俗店、反社、スラブ厚等の点では、都内タワマン最低水準ですよ。それ以外の点では完璧に近いだけに、みんな目を瞑っているだけ。

>>8136 匿名さん

その欠点は奇遇にも武蔵小山と全く同じですね

>>8125 匿名さん

ボイドスラブ320なら公表するよ。
普通に考えたら薄いから公表してないだけ。
普通スラブと言ってた人はどこいった？

>>8138 匿名さん

想像で語るのはやめましょう。
検討者であれば問い合わせすれば直ぐにわかることです。それをせずに、事実とは異なることを記載するのは名誉毀損に該当します。
悪意ある行為であるため、警告します。

真剣に検討しているのに、営業にスラブ厚は分かりませんと回答された人はどうすればいいの？折角の情報交換スレなので、悪い面でも共有させてもらえると有難いのですが。

>>8140 匿名さん

営業はわからないと回答しません
即答できなくても調べて後から回答します

>>8139 匿名さん

問い合わせすれば直ぐにわかることです。
ではあなたが真実を書き込めば良いのでは？
不都合ありますか？
ボイドスラブ320なら立派だと思いますよ。
あと名誉毀損にはなりません。
弁護士に聞いてみて下さい。

いつまでも武蔵小山持ち出す人、売り出し価格が武蔵小山の方が高いのだから、
市場は武蔵小山の方が格上と判断したということで決着ついているのでは。
もうお願いですから大井町のスレに来ないでください。

繰り返されてるようにこのマンションは
新航路、風俗店、反社、ボイドスラブ(場所により260,310,320mm)です。

それがどうしても嫌な人はこのページに来る必要ないんじゃないでしょうか。
でなければ、ただの心が貧しい人。
心が貧しいかわいそうな人だと思って暖かい目で見てあげましょう。

検討する上でボイドスラブ320なら凄いメリットだと思いますよ。
なぜ言わない。
知ってる人が公表しない理由が全く分かりません。
MRで聞いては飽きました。

言わないのではなく、言えないのが正解ということでしょう。
ボイドスラブで260でもいいじゃないですか。発泡スチロールで充填した上で260なら平均以上ですよ。
問題なのは事実を隠すという行為。隠されると気になるのが人間の性というもの。
恥ずかしがらずにカミングアウトしましょう。私は営業に教えてもらえなかったので気になっています。

>>8145 匿名さん

そうですよね。パークシティ武蔵小山がボイドスラブ280なんですから、320だとしたら凄い誇れることですよね。でも仮に260だとしたら武蔵小山は一矢報いることができますものね。
そりゃしつこく繰り返し投稿しますよね。笑

武蔵小山はスカスカのボイドスラブな上での280だから叩かれているのでしょう

>>8140 匿名さん
至極正論だと思います。賛同者もたくさんいるようですね。
ここの関係者は何かと誤魔化すクセがありますから。

>>8149 匿名さん

武蔵小山さんの自作自演の一人芝居ですから
賛同者などいないようです

モデルルームで営業に聞けとの正論も通じない有様
営業が回答しないなどという嘘やめて下さいね

私は営業に資料見せてもらいました。

中空スラブ(場所により260,310,320mm)と書いてありました。間違いないです。

営業から教えてもらえていない人がいる理由やページに載せていない理由はわかりません。

ただ私は事実がわかっているのでこれ以上あまり興味もありません。

>>8152 匿名さん
球体スラブ→球体ボイドのまちがい。
すみません。

ボイドスラブ260mmの郊外賃貸仕様で確定ってことね。

310以上のところなら問題ないでしょうね。

>>8154 匿名さん

もう武蔵小山の悪口はやめて！

周辺在住の者です。
かなり大きい建物ですね。
どんなテナントが入るか期待してます。
クリニック、コンビニ、保育園、ファミレス、カフェ辺りは入りそうですよね。

>>8157 匿名さん

保育園は決定しているようです

◆構造躯体：柱・梁・床等の主要な構造部：設計基準強度（Fc）を約36N/m㎡～約80N/m㎡に設定

同じスラブ厚で比較した場合、設計基準強度が高いほうが、コンクリート密度が高く、遮音性が高いのですかね？

>>8156 名無しさん

同感です
実際には武蔵小山の人がここを荒らしてる訳ではないと思ってます
でも、愉快犯？に乗せられて武蔵小山の悪口を言ってるのは、ここの検討者が多いのではと心配です

>>8160 マンション検討中さん

間違いなく武蔵小山の仕業です
この陰湿さは

なんで、ここの購入者様は何かにつけて武蔵小山、武蔵小山って言うのですか？(笑)

ね。
比較するなら同デベのシティタワー武蔵小山でしょうに。



そこは、比べて欲しくない？

>>8159 検討板ユーザーさん
コンクリート密度は重要ですね
強度と厚さを考慮するとこの近辺では
シティタワー大井>パークシティ武蔵小山>グランドメゾンでしょうか

>>8163 匿名さん

その通り。シティタワー武蔵小山と比べるとパークシティは何もかもが劣るから。笑

・防災用の井戸を敷地内に設置：災害時に水道や電気などのライフラインが停止しても、生活するための雑用水を確保

これって珍しいのでしょうか？

商業施設には、保育所と、大手スーパーが入るようです。マルエツかもしれませんが、定かでは、ありません。ブリリアみたいなややショボい店には、はいってほしくないなあ。

>>8167 匿名さん
大井町で大手スーパーが入居して勝負できるのかな。

駅前には強力な大型店舗が３つあって、すぐそばにまいばすけっとあって、勝算あるのだろうか。

防災井戸は最近増えてるようですがまだまだ少ないと思います。
あると少し安心ですね。

スーパーは嬉しい！

ブリリアの下に中規模なツルハドラッグあるので日用品は徒歩1,2分圏内でなんでも揃っちゃいますね。

ちなみにスーパーの商圏は1坪10世帯くらいでほぼ大丈夫なので売り場面積30～70坪でしょうから余裕かと思います。

>>8169 マンション検討中さん
保育所以外は決まっていないのでは？
他に確実なのは地権者の小児科クリニックさん(人気のクリニックだそう)と調剤薬局くらいだと思います。
スーパーマーケットが入る広さはないと以前にMRで聞いています。
半端なスーパーより、おしゃれなベーカリーやパティスリー、美容院なんかがいいな。

>>8171 匿名さん
中途半端なスーパーはいらない
外部から買い物客が押し寄せるし、不法駐車も増える
緊急なら近くにまいばすけっとがある

>>8171 匿名さん

ベーカリー、美容院、歯医者など定期的に使う施設がいいですよね

シティタワー武蔵小山と比べるとここはかなりのショボさですね。

>>8174 匿名さん

具体的にどの辺りがでしょうか？

PC武蔵小山の嫌がらせがまた始まったよ

涼しくなってきたしそろそろ新規の検討者が増えるかな。

競合となりえる【品川エリアでＪＲを含む複数路線の駅近】物件の新規供給もパークホーム山王２丁目くらいしか見当たらないし、ＭＲ満室の表示も増えてきたので販売が活性化しそうね。

9月下旬は4期販売ですね
また延期かもしれませんが

４人家族向けにリビングと洋室がパーティションではなく間仕切り壁で分かれているタイプの部屋はあるのかな。リフォームだといくらかかるのだろうか？５０万くらい？

>>8167 匿名さん
すぐに周りをディスるのは宜しくないかと。

おかしな人が出没してるようですが、スルーして明日のアド街をみて、ここは、どんな街のイメージとかじっくり見てみましょう。

近くにすんでいますが、凄い便利ですよ！ここの物件買えるなんて羨ましすぎです。阪急近いしイトーヨーカドーあるし、不便なしです。

>>8183 通りがかりさん

大井町はブルドッグという定食屋が大盛りで有名と聞いたのですが、むしろ量は普通で良いのでお勧めの定食屋などありますか？

>>8184 検討板ユーザーさん

大井町駅を出てヤマダ電機のちょっと先に松屋ってお店はオススメですよ！
カルビ定食とか値頃でとても美味しいです！

明日はアド街ですね。。。興味はあるのですが視れません。ご感想などを戴ければ幸いです。

>>8184 検討板ユーザーさん

大戸屋は定食としてたまに行きます。
ローカルの定食屋さんはあまり見ませんね。

設計会社が一流なのは期待できますね。実際の仕上がりがどうなるか。

設計の責任者はおそらく、目白ガーデンヒルズ（２００６年グッドデザイン賞受賞：建築デザイン）、グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン、海岸通りギャラリーなどを代表作品とされている奥山隆平という方のようです。

他には新青山東急ビル、住友不動産飯田橋ファーストタワー/ラ・トゥール飯田橋など？

建築に対する考え方は、①敷地の周辺環境を考慮した、土地の持つポテンシャルを生かした設計を方針としています、②建物を使う人が、最も快適ですごせるように設計することを旨としています。との情報があります。

遮音性、開放感、導線、収納など期待していいのかな。

榊さんに、大井町めっちゃディスられてますね…

https://nikkan-spa.jp/1507939

>>8189 マンション検討中さん

大井町は高度500mと書いてるけど、高度300mだよね。
この人の記事ほんとにアテにならん。

あの人は元々悲観論だから、半分しか信じ出来ない

大井町、聖蹟桜ヶ丘、千葉ニュータウン、豊洲、有明(笑)

信頼できる情報をもとに各々の尺度で評価するしかないですね。

個人的に重要視している項目を、公表されている情報で判断した限りでは、８５点だと思います。

【重要度順】
交通：★（ＪＲ山手線並アクセス）
災害：★（立地・免震・構造・設備）
治安：◎（２３区犯罪数で下位）
立地：◎（商業豊富、駅西かつ４分）
騒音：ー（床スラ未公表・航路４２０ｍ）
間取：★（日建・ワイスパ・アウフレ）
設備：◎（天カセ以外完備）
眺望：◎（西は永久展望で★）
外観：◎（スミフ仕様）
共有：○（スカイラウンジあり）
発展：◎（リニア品川隣・大井町再開発）
競合：★（供給少ないエリア）

★４つ＝２０点
◎６つ＝２４点
○１つ＝３点
合計４７点（１１項目）
平均４.３点
【評価８５点】（１００点換算）

【各種シナリオの１００点評価への影響】
西かつ高層階：＋３点
高層階のみ：＋２点
西のみ：＋２点
床スラブ遮音性良好：＋０点
床スラブ遮音性不足：ー３点
航路の影響なし：＋０点
航路の影響あり：ー３点
床スラブと航路の影響あり：ー８点

【得点表】
★：５点：最高評価
◎：４点：かなり良い
○：３点：普通
△：２点：いまいち
ｘ：１点：悪い
ー：不明：公表されない限りは住んでみないと憶測に過ぎない（各種シナリオで想定）

2018年4月不動産投資家調査

銀行、デベロッパー、機関投資家、不動産投資ファンドなどはもう不動産価格が天井だと認識してるんだよね。

スミフ、三井も最後の高値で売りぬけたいのでしょう

次回の調査結果は10月1日発表。
さて、どうなるでしょうか。

2017年4月不動産投資家調査

2016年4月不動産投資家調査

2015年4月不動産投資家調査

これですね。

貼って頂いたのは、丸の内・大手町のＡクラスのオフィス賃料の期待利回りですね。

内部収益率が５％未満だと、中央区・千代田区のオフィス価格は天井ですね。

とりあえず半年前時点の４月に現在の縮小期入予想を答えたのが回答者の数％なので、この資料からは読み取れない何年後に拡大の天井から縮小期に入ると機関投資家が予想しているのかが気になりますね。

http://www.reinet.or.jp/chine/pdf/2018/Survey-May2018.pdf

>>8201 検討板ユーザーさん

見るべき所は元本価格動向です

一応ここ品川エリアのマンションスレなので、同じレポートだと、城南での賃貸住宅一棟買いの取引利回りのページも合わせて見たほうが参考になりますね。

この先もし取引利回りが上がり始めたら、賃料相場の上昇による収益率アップか、買値の値下がりを意味するので、その局面が訪れた際には相場全体としては買い時、買い換え予定の方は所有物件の売却を急ぐべき時期になりますね。

ただ拡大期の天井と回答しつつも、その機関投資家がまだ積極的に投資も継続するとも答えているので、縮小期は早くて２～３年先ですかね。

新築タワマンに至っては供給が絞られたら高値のままでしょうね。ますます広がるであろう格差の勝ち組向けです。

それにしてもＩＲＲ５％未満とは相変わらず機関投資家の多くは儲けが少ないですね。他に投資先がないのかな。

投資案件全体を俯瞰しても米中のIPO以外では利回り厳しい状況にあるので、しょうがないかもしれません。

こういった情報もそうですがインターネットが進んで投資案件の「情報の非対称性」が緩和されて良くも悪くもローリスクローリターンに向かっている気がします。

>>8203 検討板ユーザーさん

話しをわざと難しくして本質を隠すの止めませんか。簡単な話しです。

不動産に関係する主要なプレーヤーが、まさに今が不動産価格のピークだと判断している資料を出せば、「賃料が…」『大井町のタワマンは…』とか特別視ばかり。その我田引水はスミフの公式ブログで掲載して下さいよ。

>>8203 検討板ユーザーさん
金利が下がってるんで、為替リスクのない国内不動産への投資で4%は普通じゃないですか？
別に儲かってないことはないですよ。

>>8203 検討板ユーザーさん

投資家の期待利回りが4.5％というなか、CT大井町は2.5％程度でしょう。こんな高過ぎる物件に投資する者など普通はいない。

要は不動産価格の上昇期の終盤で、「周りがマンションを買うから自分も買わなきゃ」と思う金融リテラシーの低い層が、高額なIPO物件価格を支えているだけで、いつまでも続くわけないでしょう。

歴史は繰り返すわけで、にわかに不動産に関心持ち出した層までが市場に参加し始めたら相場は下り坂の始まりです。参加するチャンスはこの5年でいくらでもあったのに、なぜ今なのか…。しかも引き渡しがさらには先という苦行ですよ。

みんながみんな投資で買ってるわけじゃないから
実需なら住みたいとこに住めばいいじゃない
ただちょっと大井町は高くなりすぎてる気がする
便利でも高級感のない街に坪500万はちょっと

坪単価
もはや武蔵小杉で400万なので
大井町で500万でも違和感ない。

航路気にしない人で
東京駅・品川駅からの距離
駅の利便性
京浜東北線駅海抜10m以上
駅徒歩時間
などの希少性でいうと圧倒的にこちらかなと思います。

新航路の後は新滑走のE滑走路の整備されて、どんどん羽田は便利になるでしょうね。楽しみだなー

>>8205 匿名さん

大丈夫ですよ。プロが拡大期入りから天井と判断しているのが分かる有益な情報なので、参考になります。

>>8207 匿名さん

引き渡しが遅いのはきついですね。

料理が出来たならいつまでも味見してないで冷めてしまう前に出してほしい。

>>8210 匿名さん

羽田発着の飛行機が増えるのはいいですよね。発展はワクワクします。

>>8209 匿名さん

希少性は高いですよね。というか他に魅力的な物件となると、シティタワー大井町ですら適正に思えるほどに異常に高いです。

緩和とオリンピックの相乗効果は予想していた以上でした。

短期急上昇のバブルと違って、なんだか長い緩やかな上昇に感じるので、反転時も気付いたら少しずつ相場が下がっていたとなる気がします。