シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>7348 検討板ユーザーさん
大井町駅と広町が地下で繋がる商業施設になれば、ブリリア付近まで地下で移動できるかもしれません。地下経由でマンションまで帰れると雨の日には助かりますね。
商売上手なJRに期待です❗

角部屋はまだ空きがあるのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

>>7351 マンション検討中さん

本当に欲しかったら電話して問い合わせたら？
掲示板の不確かな情報で良いの？
ならはい、お金あればあります。

>>7351 マンション検討中さん

普通なら注目物件の４期ならもうなさそう。１期で早々に売れていたはず。でも商売上手のスミフさんのことだから、不動産市場の相場維持のために、必要な資本を回収した後は、各期で角部屋以外や低層～中層を適正価格、売りやすい角部屋や見晴らしの良い西側や高層階になるほどプレミアム乗せて織り交ぜて、少しづつ売ってそうだからまだチャンスはあるかも。もしＭＲ行かれたら是非スラブ厚を聞いて教えて下さい笑

>>7342 通りがかりさん

クレヴィアの方が先に完売すると思いますよシティタワーはあと2〜3年はかかるでしょう

クレヴィアもMRでざっとみた限り半分以上の部屋で購入意向が出てますよ、共有施設皆無のペンシルタワーがほぼシティタワーと値段変わらないのにね。個人的にはシティタワーの方が好きだが、一気に売らないため停滞してるんですよね、ここ。

8月はクレヴィア、商圏かぶる武蔵小山のシティタワーも販売開始ですよね。小出しにして勝算あると踏んでるのかな。すごいな。

まだ相場が上がると見越しての小出しかと思われます。検討側としては購入判断のタイミングが難しい売り手ですね。

1期で話を何度か聞いて悩んでやめた者ですが、1期が一番安いというのは当時から伝えられていました。
様子見や慎重になりがちなタイミングなので、1期は安く出していること、そもそも完成してからも販売する箇所もあり、それが最も高くなるとのことでした。

>>7358 マンション検討中止さん
潔いハンネで、キヨキヨしいわ。

で、多くのスミフの物件では1期が一番安くて、2期になるにつれて安くなるというのは見たことないです。
それは購入者からしてみれば当たり前で、青田買いというリスクを負って購入してるわけだから、一番安くて当然です。
他の大手デベも個別では値引きすることはあったも、大々的に値引きはこのご時世しないんじゃないかな。

再開発エリア内かつ、そもそもアクセスが良い大井町で、しかも競合物件が供給できる駅近の土地が見当たらないとなると、経済そのものが不況に転じない限りは値下げはないでしょうね。値下がり物件を狙いたいなら値上がりも見込めないエリアかグレードダウンの物件を探したほうが良さそうです。

>>7358 マンション検討中止さん

他にいい物件はありましたか？相場自体が上がっていると慎重になりますよね。

慎重になるなら、
相場が下がる原因になるであろう飛行機低空通過を気にしないと。

飛行機は東口の方だからここは離れてる

頭上３００ｍを飛ぶ飛行機の真下の騒音が報道されている憶測値の８０デシベルよりも遥かにうるさい９５ＤＢだとする。シティータワー大井町のサッシはＴ３かＴ４等級。Ｔ３等級で３５ＤＢ軽減されて６０ＤＢになる。６０ＤＢは普通の会話音。航路は４００ｍ離れた駅の反対側の上空３００ｍ。シティータワーと飛行機そのものの距離はおよそ５００ｍになる。５００ｍ先の人の会話音が気になる人は買わないほうがいい。しかも晴天時の午後３～７時の４時間限定。さらに西向きの部屋はマンションそのものが音を遮断する。高性能なＧＰＳ自動運転で飛ぶ現代の飛行機が、なぜか頻繁に航路がシティータワー側に４００ｍずれたとしても、室内では人の会話音レベルの騒音。

>>7364 検討板ユーザーさん
窓開けたら？？

じゃあ買わなければいいじゃん、それで不安が消えた頃に欲しければ高く買ってください、スミフも儲かるから喜びますよ。

窓を開けるより分かりやすく、障害物全くなしのシティータワー屋上に立って、航路通りの距離だとして、普通の会話音（６０ＤＢ）と騒々しい事務所（７０ＤＢ）の中間くらいの騒音。数式は【ジェットエンジン距離１ｍの騒音１２０ＤＢ】－【２０ｌｏｇ（シティータワー屋上からの距離４５０ｍ／１ｍ）】＝【６７ＤＢ】。

新大阪駅上空が航路地上300メートルなので体感すると爆音で大きな影が出来、近づいてくる様は恐怖を感じました。航路も天候などによってよく変更されるし、シティタワー上空を飛ぶ可能性もあるので、検討から外しました。

上空ではないのと、晴天じゃなければ大井町通りませんけどね

４時間どころか終日飛行機が飛んでいる新大阪駅から徒歩３分のマンションの住民板など読んでみましたが、特に飛行機は気にしていないようでした。それよりも上階や隣の遮音性が確保されている造りなのかを気にしたほうがいいです。

>>7370 検討板ユーザーさん
伊丹は羽田より全然本数が少ないし小型機が大半だからね

ある意味飛行機問題ぐらいしか問題がないところが、この物件のすごいところ！

大井町駅前での
飛行反対デモ行進もあった程の問題ですが。

飛行機しか問題にならないからバンバン値上げしてるし、マーケットが付いて来てる物件、いつかは限界が来るだろうがそれはいつか。

>>7373 匿名さん

実際に飛び始めて実害があった際には、デモしてくれている方々のような存在は貴重ですね。

飛行機が実際に飛び始める前に
特定のネタに集団で言いたい放題するが好きなマスコミたちが騒ぎ出す頃、
が限界かな。

>>7372 評判気になるさん

天カセ無いのも欠点
それは本当に残念

>>7377 匿名さん

天カセは見栄っ張りな方には必要かもしれりませんが、私はあっても無くてもどちらでもいいです。

>>7371 匿名さん
羽田空港に向かう飛行機がすべて大井町上空を通過するとでも？？

>>7377 匿名さん

人件費の高騰によるトレンドで天カセなしが多いのは理解していますが、まあそれでも残念ですよね。金メダル物件になれたのが銀メダルになった感じがします。

航路着陸の新ルートは東京オリンピックの年がピークになるかもしれないし、その後の新着陸ルートの需要動向もどうなるのかも分からない。ゆえに、その杞憂を補うほどの利便性及び資産価値があるのかどうかを検討し、その上で購入するか否かなのではないと思う。

>なるかもしれないし
>分からない

を根拠にして杞憂扱いするのは非論理的。
ハッキリしているのは再来年から飛行機が低空飛行を始める街、大井町。

>>7380 検討板ユーザーさん

天カセ装備してるマンション買えば良いじゃん。
山手線内側は大体あるよ。
それか中古。

>>7383 匿名さん

それが最近無いんだよ
この流れを止めさせないと

大井町なんかに天カセなどの高仕様なんてあるまいて。

うん。
まぁ。
大井町だし。
天カセは似合わんて。

天カセだと天井を２６０ｃｍから２４０ｃｍに下げて圧迫感を我慢するか、天井高のために階数を減らして１０％値上げだとグロスで３００～１０００万くらい割高になるから、壁掛けでいいかな。それよりもデザイン性の高い壁掛けエアコンを作ってほしい。

>>7387 検討板ユーザーさん

デザイン性の高い壁掛けなんてあるわけ無いから、高級マンションは天カセなんだよ
壁掛けは見た目が悪すぎ

この坪単価で同アクセスとハイスペックの天カセ新築が見当たらないから、ここに限らず妥協せざるをえないのがもどかしい。せめて薄いエアコンにするしかない。

店舗スペースには人気チェーンのカフェやエニタイムみたいなフィットネス入れてくれたら住みたい。大井町のジムは混んでいる。年１２万も払って往復の時間を無駄にしたくない。実用性のある店舗付きマンションがいい。

>>7367 検討板ユーザーさん
あと音波は他の音波で相殺されるから、駅前の喧騒が相殺してくれて直下の500mより静かになるのよね。

>>7372 匿名さん

地権者の多さやワンルームの多さも問題だが。

またムサコがちょこまかしてる
駆除するぞ

デベなのか契約者なのか、ここのよいしょっぷりは気持ち悪いね

>>7389 検討板ユーザーさん

これ持ってますよ。
ダイキンのマルチエアコンで室外機１個で何個か室内機付けれるのでベランダのスペースもとらずに最高ですよ。
ちと高いですけど。

飛行機のマスコミ問題が終了した頃に羽田アクセス線の話題で再浮上間違いなし。

特にマンションベランダは室外機置く場所は大体決まってますが何台も置くとカッコ悪いので一つにまとめるとスッキリします。
パイプも化粧板にすると見た目もいいですよ。

>>7393 匿名さん

初心者マークつけてまたって何？
気持ち悪。あんたみたいなのはこのスレに寄り付かないで欲しいんだけど。

>>7395 通りがかりさん

これかっこいいですよね。両端の最薄部が１３ｃｍしかないのもスッキリしてる。これなら天カセじゃなくてもいいかな。

>>7399 検討板ユーザーさん
ここ1.2年で急にスタイリッシュなの各社出し始めましたね。入居の頃にはもっと選択肢増えて値段下がってりゃいいな。

飛行機ネタは、ほんとに聞きあきたんで、飛行機心配な
人は、他に飛行機の心配がないいいマンション沢山あるので、他の掲示板でがんばってください。
現地では、日増しに建物の大きさがわかるようになって、マンションというより、百貨店のような感じの大きさに感じられ、いい仕上がりになってきました。

>>7398 匿名さん

武蔵小山ホイホイが機能してるのな
すぐさま釣られててウケた笑笑

>>7401 匿名さん
そんなあなたもそろそろ購入者スレに移動されては？

>>7403 名無しさん

武蔵小山さん意味不明な投稿は控えて下さい
「参考になる」をポチする癖、抜けませんねw

>>7401 匿名さん

大きいって良いことなんですか？移動が面倒だったり、知らない人だらけになって住みづらくないですか？

>>7405 匿名さん

地域のランドマークになりますから存在感は相当なものでしょうね
地域住民の憧れになるはずです

>>7406 匿名さん
プライドが高い人の発想

>>7405 匿名さん
一長一短です。
マンションから出るのにちょっと時間かかる。
ただ、共用施設も含めたスケールメリットというのもありまして、それをどこまで価値として付加するかがタワマンの強み。
逆にいうと、スケールメリットの無いタワマンは、ウドの大木ということです。

スケールメリットはかなりのアドバンテージだと思う。万が一トラブルが発生しても、例えば報酬１億円の弁護士が必要になったとして、３００世帯だと３３万ずつかかるところ、６００世帯いれば１７万ずつで済む。

>>7409 検討板ユーザーさん

そりゃあそうなんですが、大きい方がトラブルに巻き込まれる確率も上がって差し引き大差ないということにもなりませんかね？

>>7410 匿名さん
なんで大きいとトラブルに巻き込まれる確率が上がるの？
もう一回確率の勉強を中学生からやり直した方がいいね。

>>7411 匿名さん

やめれ、確率は変わらんが回数が変わるとか、くだらん揚げ足はとっても意味ないよ。

>>7406 匿名さん
中学生の発想。思ってても出さない方が良いですよ。レベルが疑われますよ(^^)

なんとなく、いろんな意見がでて掲示板が活性化されてきました。いずれにしても、完成した時のインパクトは、超絶で強烈でしょうね。街が活性化するのはいいことです。ネガティブにとらえる人もいりゃ、ポジティブ組もたくさんいる。いろんな人や考えてが聞けて勉強になりますね。

街に与える強烈なインパクトなら
飛行機が低空飛行を始めるときのインパクトが遥かに大きいでしょう。

>>7412 検討板ユーザーさん
挙げ足とりというか、なぜタワマンだとトラブルに会う回数増えんの？
感覚的なレスは要らない

店舗には自由に出入り可能でも、マンションには自由に出入り出来ないから、問題ないはず。２４時間有人管理で、 コンシェルジュもいる。赤が店舗の導線。青が住民の導線。

西の展望を疑似体験できるスポットないですかね。モデムルームの写真パネルではなく実際の風景が見てみたい。

>>7419 検討板ユーザーさん
ブリリアの中古

同じ日建設計が設計した、日本橋駅直結の東京日本橋タワーを見てきました。大井町の街並には重厚すぎる感じがしました。でも完成予定イメージだとシティータワー大井町はもっとガラス面が多いので、もう少し洗練された感じになるのかな。

こう暑いと西向きはどうだろう？と思うのですが、ハイスペックなサッシなので気にするほどではないのでしょうか？

さすがに、日建設計、東京日本橋タワーぼい建物だとこれで大井町の雰囲気や空気感一変するかもしれませんね。

>>7422 匿名さん

loweなので問題ないと思います。
今時タワマンでlowe付いてないところなんて無いでしょうから自慢にはなりませんね。

暑さ寒さはエアコン１つで対策できますが、風景は変えようがないので、私なら暑くても永久展望、マジックアワー、富士山の西を選びたいです。それか高層階が残っていれば都心の夜景が見れる北。Ｌｏｗーｅだと普通のガラスに比べて約５５％ほど日射熱をカットするそうです。タワマン高層階の西７０平米の夏の電気代は平均１万５千～２万円くらいではないでしょうか。家具や床を日焼けさせたくなければカーテンは必須ですね。

>>7421 検討板ユーザーさん
東京日本橋タワーの使ってる壁面素材、全然違うから全く参考にならんよ。

>>7421 検討板ユーザーさん
スミフが広告にも使ってる東京日本橋タワーからさらに洗練された感じって・・・
ちょっとポジティブに考えすぎですね

ヤマダ電機リニューアルされたんですね。
入口のフロアが家具と寝具と水回りリフォームとカフェになっていて、「ニトリがー」と以前話題になっていたのはこういうことか、という感じ。

ニトリっぽくなって、ヤマダオリジナル家具も一部販売していました。

子供のおもちゃフロアと、ゲーム関連のフロアが分離されたのが地味に面倒に感じました。

>>7426 匿名さん

素材違うのですね。東京日本橋タワーの外壁は、絵の具が混ざっていくような模様の御影石でした。大井町にはミスマッチに思えたので、もっとシンプルな模様のほうが近代的でいい気がしました。

>>7429 検討板ユーザーさん
一応、日本橋は全国的な知名度だけど、大井町はねぇ。
比べる相手を間違えてる

>>7430 匿名さん

確かに。品川の隣駅なのに大井町はマイナーですよね。二子玉川や自由が丘は知っていても、都内や神奈川県民でさえ品川エリアを通らない人は大井町線どこそれ？という人いますからね。そう思うと今はもう少し価格下げてもいいんじゃないかなー。

>>7431 通りがかりさん

彼らあっての建築や交通整備なので、怪我だけはしないように気をつけてもらいたいですね。

>>7432 検討板ユーザーさん
不動前、戸越銀座、青物横丁なんかも品川区で山手線駅から近いという意味では同じ。その中では比較的メジャーかと。

クレヴィアタワーのスレッドではスラブ厚情報すぐ出てきたのに、
ここは全く出てこない。何かあるとしか思えないね。

>>7434 匿名さん

品川区は武蔵小山が出世頭ですよね

>>7436 匿名さん
近年の土地の価値の上昇率なら品川シーサイドとかの海側だろ
近代からの上昇率なら城南五山

>>7437 匿名さん

武蔵小山駅前は再開発の影響もあって路線価ぎえらいことになってる。天現寺や渋谷常盤松より高い状況。それでもまだ上昇の余地があるバケモノだよ、武蔵小山は。

>>7437 匿名さん

特に山手線の穴場だった大崎のオフィス招致からのタワマン供給による価値向上は見事でしたね。ついこの前まで低層住宅しかなかったイメージが遠い過去のようです。大井町は住宅メインでオフィス需要は弱そうなので、新空港ラインとリニア隣駅による観光需要の取り込みが鍵ですね。スポル後の広町に高層ホテル含む複合商業施設が理想的でしょうか。商店街がアメ横や中野ブロードウェイのようなインパクトに欠けるのもネックに感じます。再開発計画の難易度が高い街ですね。でもアクセスの良さをもっと活用しないともったいないエリアです。

2018年の路線価の平均坪単価は、品川駅周辺1365万（+7％）、大崎駅周辺785万（+7％）、広尾駅周辺597万（+6％）、神泉駅周辺452万円（+3％）、大井町駅周辺375万（+7％）、天王洲アイル駅周辺350万（+5％）、武蔵小杉駅周辺304万（+6％）、武蔵小山駅周辺298万（+5％）。アクセスの良さと土地価格を比較すると相対的に割安と割高なエリアが見える気がします。ソースはhttps://tochi-value.com

>>7440 検討板ユーザーさん

駅から数分ズレただけで路線価はグンと低くなるからね。駅前にある物件は強いよ。路線価だけでなく、資産価値としてもね。
だから武蔵小山駅前と3Aの外れで路線価の逆転現象なんてのが起きる。

>>7435 検討板ユーザーさん

住友不動産と日建設計なら、浮利を追わず目先の利益よりも信用と確実を重んじ、不動産の基本である安全と住み心地を追求した一流の仕事をするはずなので、きっとスラブ厚もクレヴィア以上に確保していますよ

路線価が高い＝固定資産税が高い
これ比べてどうするのよ。税金沢山払うよ自慢かよ

リセール価格で比較しなよ

>>7442 検討板ユーザーさん

でも準大手の西松施工でしょ。
スーゼネ施工じゃなきゃ安心とは言えないね。

ここのマンションの素晴らしさの一つは、スーゼネを連呼して色んな掲示板に迷惑かける、ニートの武蔵小山くんと一緒に住まなくて良いところですね。

なんか久々に武蔵小山氏の連投見たな

>>7446 匿名さん

売れてなくて値下げするらしく、躍起になって売れてる工作してる。追い込まれてるみたいよ。

自分が買った物件を値下げ販売されたら堪らんな
必死になって工作するのも分からなくはない
でも、他の物件を貶めてまで、自分の物件を上げるのは品性がない行為

>>7444 匿名さん
下請けは同じとかあるから、あまりスーゼネにこだわんなくても良いでしょ