新築の購入を検討中ですが、将来管理費や修繕費が実際どれくらい上がるのか、予想もしないほどの出費があり得るのか、不安に思っています。戸建であっても修繕費は自分で積み立てておく必要があるのは分かりますが、修繕をするかは自分の判断次第。その点マンションは義務というのが不安です。管理会社による修繕計画は、コンサバに見積もられていて実際は計画より緩やかに上昇するケースが多いのか、それとも逆にギリギリの計画で実際は速いペースで上昇するのか、など、もちろん管理会社にもよると思いますし、不測の事態発生による臨時支出もあると思いますが、実際こんなケースがあったという実例、経験談を教えて頂けませんか？あと、何十年後の大規模修繕の際、積み立てで本当に賄いきれるのか、足りなくて臨時徴収があるケースが多いのか、など、管理会社が教えてくれないリアルな実情をお伺いしたいです。長くて申し訳ありません！
[スレ作成日時]2012-08-03 00:05:16
新築ＵＲは滅多に出ません。都内では今年、代官山だけでした。
古いＵＲに住みたくない人は、絶望的。
ＵＲじゃなくても市営や県営住宅が高齢者には優しい住宅、良いんじゃないの。
家賃も所得スライド、年金所得だけなら月額１万円以下とか有りますよ、地域で違うかな。
昔の団地と違ってエレベーターも付いてるから、楽かもね。
都心は値段の上下激しいですから
まず最初を良いタイミングで買わないとね
住宅すごろく、それが第一歩だね
近所にある築25年のマンション
当時はお洒落に作ったものなんだろうけど、今見ると間取りも仕様もあり得ない
絨毯の部屋なんて今時ないもんね・・・
地下鉄の駅徒歩1分で当時4000万くらいしたらしいけど、今700万で売り出しても売れないらしい
飽和状態でも新築マンションはどんどんどんどん永遠に建っていく
日本のいく末が怖いわ
バブル期の、バルコニーの手すりがオシャレにカーブを描いているようなマンションの、ペンキが剥げて赤錆浮いてるのが、何とも切ない。
高かったんだろうねえ。
35は名古屋か札幌あたりの話？
都心だとしたらワンルーム？
横浜市内の地下鉄徒歩３分（しかも不人気エリア）のライオンズマンションが近くにあるけど、
同じような築２０年越えで間取りも６０平米程度のごく庶民的な物件で、３F１７５０万とか８F２０００万とかで
売り出してるよ。子供の同級生が住んでるから、その親からの情報でよく話を聞くが、
上の階の誰々が引っ越して、そこが空いて、2000万ですぐ売れた～とか、売りだしも多いが成約も多いらしい。
もちろん、ぜんぜん高級マンションじゃなくて売り出し時でもせいぜい３５００万程度の物件だけどね。
３３は駅徒歩１分で７００万なんて、いったいどんな物件だろう、と思うよ。
終点の一駅前とかの過疎ってる地下鉄駅？？それとも、そもそも首都圏じゃない？
築20～30年の中古マンションも売主負担によるフルリフォーム済だと高く売れるらしいです。
リフォームには200～300万円位かかりますが、売値が大きく変わってくるのでやらない手はないでしょう。
ライオンズあたりなら建物もしっかりしているので、駅近であれば高く売れるんでしょうね。
今時はリノベーションという言葉が流行ったお陰で中古市場も活気付いてるからいいですよね。
ただ首都圏だとどうしても震災以降は安全性を考えて新築を選びたい気運も多いように思います。
でも、なんだかんだで東京という土地のブランド力もあるので徒歩1分でも売れないというのは考えられないです。
大阪や名古屋あたりだとどうなんでしょう？
人口減少の対策として移民の受け入れを挙げる意見がありますが、日本の社会構造、文化、言語、風俗は独特であり、仮に帰化したとしても移民は簡単には馴染めないでしょう。経済的社会的弱者が発生し、結果的にヨーロッパの国々が抱えている問題よりも深刻化すると思います。さらに、いったん受け入れた結果、治安や社会問題が発生し、移民に対する否定的な風潮が起これば、世界中の批判を浴びなければなりません。最悪、近隣諸国からは自国民保護等を理由に武力介入もも起こりえます。
移民の受け入れは絶対に反対です。
現状、大都市部のマンションは明らかに供給過多です。
少子化がこのまま進めば空き部屋が増えるだけです。
今は空き家が問題になっていますが
近い将来、マンションの空き部屋も問題になるでしょうね。
地方が閉鎖されて、地方から都心に人が集まるって説はどうなんでしょうか？
地方でそろそろ築20年のマンションに住んでるが、近くにいくつも安い新築分譲マンションが
建って、中古は売れにくくなってきている。
遺産である程度のお金が入ったのですが、将来有料老人ホームに入ろうと思っています。なので持ち家を購入してもいいのですが、売れなかった時のことを考えると持ち家は辞めました。
いつの話ですか？
独身ですか？
いつ幾らの遺産が入ってきたのですか？
結婚していて子供がいてマンションも購入できなかった40才代の時に入ってきて手取り1憶程度なら、夫婦で老人ホームに入るので消えてしまいますね。
手取り2億円なら、夫婦で老人ホームに入る1億円を残しておいて、中古で５千万円程度のマンションを買っていれば、売却時に値上がりをして儲かるかも知れませんし、値段がさがっていても問題ないですし、売れないなら売れるまで賃貸で貸せばいいだけのことです。
手取り数千万円の遺産なら、老人ホームはあきらめましょう。
分譲マンションの２０年後、３０年後ですか～
配管交換やドアロック交換、立体駐車場機械交換ともりだくさんですよね。
２０代でマンションを買った人は
収入もあるしまだまだ住むので修繕にも積極的でしょうけど
４０代、５０代でマンションを買った人は
収入もないしもう先もないので修繕でお金なんか使いたくないでしょうね。
住民の生活レベルが大きく異なってきたときマンションってどうなるんですかね。
>>50
３５と言うと、2年前のレスです。
暇なんですね。
No.35
by 匿名 2013-11-29 22:54:07
近所にある築25年のマンション
当時はお洒落に作ったものなんだろうけど、今見ると間取りも仕様もあり得ない
絨毯の部屋なんて今時ないもんね・・・
地下鉄の駅徒歩1分で当時4000万くらいしたらしいけど、今700万で売り出しても売れないらしい
飽和状態でも新築マンションはどんどんどんどん永遠に建っていく
日本のいく末が怖いわ
>>50
今日は暇でしたわね。
「分譲マンションの20、30年後って」どうなっているのか分かって頂けたでしょうか？
修繕工事がきちんとされているマンションは「住めます！」＆「売買できます」です。
>>53
それは早とちりです。
大規模修繕工事などの修繕工事がきちんと行われていても、設計がまずい建物や、躯体に欠陥があったり手抜きされていたり、悪い地盤に建てられているマンションだと、修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンションです。
単純で普通の人ならスルーする事に対してのみの揚げ足取りしか出来ないのは、その一点以外に突っ込みどころがなかったと言うことなので、よほど悔しかったのでしょう。
内容については完敗だと言うことですね。
>>55
やっぱりお前スゲーな！
スゲー悔しいよ。
完敗カンパイ。
修繕工事がきちんと行われていても、
＞①設計がまずい建物や、
＞②躯体に欠陥があったり
＞③手抜きされていたり、
＞④悪い地盤に建てられている
マンション
①設計がまずいって例えばどういうこと？
②③それは大変ですね。だって躯体の欠陥や手抜きって犯罪行為ですよ。
売り主の瑕疵担保責任の所在をどう考えますか？
④どういう意味ですか？地盤が多少悪くても支持層まで杭打ちしますよね。
それが成されてないならそれは犯罪行為ですよ。
違法建築による犯罪マンションの事を言っているんですよね。
それなら修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンションですよね。
なるほど。
突っ込みどころがないですね。
＞①設計がまずいって例えばどういうこと？
書いた文章の通りです。
設計が下手と言う意味です。
＞②③それは大変ですね。だって躯体の欠陥や手抜きって犯罪行為ですよ。
欠陥や手抜きが発覚し、証明されなければ犯罪にはならないのが日本の法制度です。
証明されたとしても、示談で隠せることばかりですし、裁判に至っても、有罪になるとは限りません。
冤罪と言うこともありますから、あなたの言ってる内容は屁理屈となります。
＞④どういう意味ですか？地盤が多少悪くても支持層まで杭打ちしますよね。
＞ それが成されてないならそれは犯罪行為ですよ。
数年前、埼玉県で実際に起こった事を知らないようですね。
それから、基礎知識が無さすぎますので、一から説明する気にならないので、自分でネット検索をすれば見つかりますので、自分で納得するまで基本的なことは調べて下さい。
＞違法建築による犯罪マンションの事を言っているんですよね。
「違法建築による犯罪マンション」とは何でしょう？
全く意味が分かりません。
それは、あなたの早とちりと妄想によって生まれた産物で、誤解ではないでしょうか。
＞それなら修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンションですよね。
話が通っていませんよ。
＞なるほど。
＞突っ込みどころがないですね。
あなたの文章は、突っ込みどころが非常に多いですね。
＞違法建築による犯罪マンション
何の事でしょう？
なるほど、そのようですね。
やっぱりそんな事を平気で書いてしまうのは「Ｍｒ.早とちり」さんですね。
>>62
＞当初の修繕積立金が月額3000円程度の分譲マンションもあるようですが、
＞こういったマンションこそ問題があると思います。
これだけの情報では、問題になるのかどうか判断することは出来ませんね。
一番大事な事は、何㎡の部屋かが分かりません。
あとは、何階建てで部屋数が何戸なのか、外壁の仕上げなどで変わるからです。
ワンルームで４０㎡なら妥当だと言えるし、４ＬＤＫ１００㎡なら誰が見ても安すぎます。
それから、何年か毎に値上げの計画をしてるかどうかが分かりません。
値上げの計画がなく、定額の計画なら問題ですが、値上げを計画してるなら、その額によっては妥当かも知れません。
>>64
自分が理解出来ないものを全て屁理屈だと言って誤魔化すのは良くないですよ。
少なくとも、５年を目安に値上げしていく計画なら、誰がみても修繕積立金が３千円というのは、ワンルームで４０㎡なら妥当に見えますが、４ＬＤＫ１００㎡なら安すぎます。
対照の物を示さずに具体的に金額を言っても意味がありません。
ソフトクリームが１００円では安すぎると書いた場合、スーパーなどで売ってる１個１００円のソフトクリームなら妥当ですが、高級店で売ってる１個５００円のソフトクリームだとすると、確かに安すぎます。
どんな物の金額を言ってるのかも分からないのに、話を進めることは不可能です。
ふ～ん。
じゃ、ファミリータイプ７０㎡～８０㎡で修繕積立金が月額３０００円でいいんじゃない？
こういうのは文脈で大体勝手に想像するもんで、ソフトクリームまで持ち出す話じゃないんだけどな。
>>66
早とちりしてはいけません。
＞じゃ、ファミリータイプ７０㎡～８０㎡で修繕積立金が月額３０００円でいいんじゃない？
６２さんが、どんな広さで、どんな仕様のマンションで３千円なのかを知らせれることであって、あなたが自分勝手に決めていいものではありませんよ。
２０～３０年前に建てられたマンションと、最近建てられたマンションを比べても意味がないですね。
スレ趣旨に戻りますが、マンションの20年後、30年後を語る上において長期修繕計画は欠かせないと思いますが、特に地方デベにおいて見られがちな事象として
"分譲当初計画案の修繕積立金が安すぎる"
というのが気になります。
当初の修繕積立金が
ファミリータイプ７０㎡～８０㎡で
月額3000円程度の分譲マンションもあるようですが、
こういったマンションこそ問題があると思います。
>>69
地方のデベロッパーが建てた物件に関しては良く知りませんが、東京２３区内でも総世帯数が１００世帯前後で７０㎡前後の３ＬＤＫで初年度の修繕積立金が毎月５千円台のものはあります。
しかし、購入時に一時金として３０万円くらいの金額を支払うと言うのが前提で、長期修繕計画には、５年毎に値上げを計画していて、例えば、５年目からは１万円、１０年目からは１万５千円、１５年目からは２万円、２０年目からは２万５千円と上がって行くものや、
５年毎の値上げはするが上げ幅は少なくし、１０年毎に一時金のように何十万円かを支払うと言う計画になっていたりします。
それから、立地に恵まれていて、建物の傷みが少ないとか、修繕工事に金が掛からない設計と仕様になっているなら、大規模修繕工事に多額の費用が掛からないので安くなっていると言うこともあるでしょう。
幹線道路の傍なら毎日の振動がありますし、排気ガスがコンクリートの中性化を早めたり、シールの寿命を縮めたりしますし、今のような季節はアアスファルトなどで常に高温にさらされたりしますので、傷みも早いし、高額な材料などを使わないとかえって工事回数が増えるので高くなってしまうなどの違いもあります。
金額だけで判断する事はできませんね。
２０、３０年後のマンションとかトランプのババみたいなイメージだなあ。
最後まで持ってたら負けって感じで。
マンションとか１０年くらいで買い替えるのが良いんじゃない？
ジジババになって10年ごとに引越していたら、しんどいのでは？
６０歳を超えると、引っ越しはシンドイですね。 もう、引っ越ししたくありません。
分譲マンションも一生があり、適正な管理や、修繕をしていれば、最近のマンションは、一生物になります。
ビートたけしのTVタックル
2017年7月9日（日） 12時00分～12時55分
▽2020年には築40年を超えるマンションが全国で94万戸に!パーマ大佐が老朽化マンションの実態に迫る!管理組合がキチンとしておらず修繕費不足…モラル崩壊マンション。所有者が不明で工事が出来ないマンション。区分所有法が障壁に…建て替え出来ないマンション。建物は老朽化し、住民は高齢化…ダブル老い問題に国が取るべき対策は?
30代で新築を買って、20～30年たって住み替えでまた新築（もしくは設備の整った老人ホームへ入居）を買えばそのうち寿命がくるからOK
二回目に買う時はローンが通らない年齢だからキャッシュで購入
真面目に働いて無駄遣いしなければ問題ないね
終の棲家とマンションを考えない場合は、新築にすみかえＯＫです。
永住もしくは長期居住する気なら、速やかに真面目でまともな排他をしないマンション管理士に相談しましょう。
管理会社が財閥系悪徳管理会社なら、速やかに少しでもましな管理会社に変更しましょう。
井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と、低級大規模修繕工事コンサルタントに付き合わされなければ、大丈夫。
せめて、工事会社は、まともな会社を選びましょう。
今のままでは、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と、社員マンション管理士の上級フロントに食いつぶされ、限界マンション一直線。 おおこわ。
60歳になったら新築マンション購入。
それまではUR賃貸の古い団地に我慢して
住むのが一番だね。
６０歳までにローン完済、若しくは貯蓄で一括購入しないと、老後の資金が無くなるけどね。
>>73 匿名さん
一生が何年なのか分からないけど、ちゃんと修繕積立金をして、適正な大規模修繕をしてれば２回目位までは大丈夫かな。
あとは、機械式駐車場やディスポーザーが無く、共用施設が派手（温泉施設や噴水など）で無ければ、それほど臨時徴収も無く暮らして行けると思います。
100万戸近いマンションが建替時期を迎え、現行の区分所有法の限界が露呈。社会問題化し建替が容易になる方向で（建替反対者の所有権が制限される方向？)区分所有法が改正され、老朽マンションの建替が進む！という近未来を予測(期待)しています。その時に備えて、建替が視野に入ってきた時点で賛成できるような状態に自分を置いておくことが大切かとおもいます。
2020年には築後３０年超のマンションが全体の４割を超えます。
ほとんどのマンションが所有者の高齢化で建て替えなど不可能な状態。
今新築マンション購入して３０年後は間違えなくスラム、コンクリートの粗大ゴミ。
やっぱり５年～１０年ごとに買い替えて、還暦ぐらいで終の棲家にするのがいいでしょうね。
大規模修繕費用は掛かりますよ。 第１回目は、販売時の特別修繕基金で乗り切れても、そのあとは資金不足に陥りやすいです。 マンションすまいる債を、管理組合が積み立てていると、第１回目は何とかなりますが、そのあとは分かりません。 大規模修繕は止め、修理箇所の厳選をお勧めします。
マンションに明るい未来が見出せないです。
古くなったら売却みたいに書いてる人もいますが、そもそも老朽化したマンション買う人っているんでしょうか？
先日テレビで特集されていましたが、1平米あたり200円（70平米で14000円）の修繕積立金を負担していないと建て替えの時に費用が足りないそうです。
実際、新築時からそんなに負担しているマンションって少ないですよね。
建て替え費用に追加で4桁万円に仮住まいが年単位な上に引越家賃で数百万
これで誰が建て替えに賛成するんでしょうね
軍艦島かなぁ、、、
建て替え時期が来た時、負担金を求められて反対する人とかいたら、建て替えしないことってあるのかな？
建て替えするなら、その期間賃貸とかに移らないといけないんですよね？
建替えや一括売却などは所有者の８割の合意が有れば可能、反対者の分は時価で買い取る法。
しかしこれも難しく結局はスラムになりコンクリートのゴミとなる。
>>93
区分所有者の4/5の賛成をもって決議してしまえば反対者は出ていくしかありません。
居座ろうとすれば強制執行されるだけです。
時価といっても実質上物は価値がないのでわずかな土地代貰ってさようならになります。
あと建て替え中の仮住まいや引越費用は当然自己負担です。
管理組合が出してくれるならありがたいですが、建て替え自体負担金なしでやるのはかなり厳しいので、仮住まいと引越費用が出ることはまずありえません。
週刊現代の最新号を見たけれど、かなり悲惨そう。高層マンションは今のうちに売却した方が良いように思う。
週刊ヒュンダイw
湾岸が廃墟高層マンションだらけって悲惨な眺めだろうね。
そこまで、先を見据えている人はそもそもマンションを選択しないのでは⁈
よっぽどお金があるか、今さえ良ければいいひとしか買わない気がする。
そもそも、大地震とかあれば20年も持たないかもしれないし。ヒビでも入れば、それまで積み立ててきた修繕費は、パーになりますし。
大地震来るんじゃないの。兆候ありありだが?
マンションに明るい未来はないのに、なんでみんなこぞってマンションを買うのだろう…？
お金がある人は、いくらでも好きなマンションに住んでいいと思うけど、一生に一回しかローンを組んで家を買えないような普通の人はマンションを選択するのはリスクが大きすぎるような気がします。
戸建は論外ですが、ならばマンションがダメならどこに住めばよいのでしょう。
ディスポーザーはすごく便利だよ。
ディスポーザーない物件は生ゴミ処理機あれば臭い問題解決するのな？
家が臭くなるのは嫌だなぁ。
南海トラフ巨大地震で全滅のようですね。
今のうちに免震マンションに住み替えないと…
そうなります。
非常エレベーターなんて緊急対応用ですから、停電時に住民が普通の生活をするためにあるわけじゃないし、燃料もそんなに備蓄してませんよ。
リッチな高層難民ですね。
最近は停電しない高級タワーマンションもあるのですよ。
災害対策面では低層マンションが勝てる要素はございません。
エレベーター止まったら登山並みの日々？
30年後のタワーマンションって、どうやってたてかえるの？
>>117 匿名さん
>最近は停電しない高級タワーマンションもあるのですよ。
地震でエレベーター止まらないマンションはないでしょう。巨大地震だと点検が始まる前に、自家発電の燃料が切れるでしょうね。
自家発電？
ふふ。
知らないんですね。本当に。
低層マンションは長寿命化認定されている物件、ほとんどないですから、スレタイの通り 30年くらいで実質建て替えでしょうね…、、。
結局は立地次第では？
都心ならば言うに及ばず、
鉄道路線の有力駅からごく近い場所にあり
まとまった土地を得られる立地のマンションならば、
大きな負担なく建て替えが可能なプロジェクトを立案可能だと思う。
自分が最近購入したマンションが、築35年経過後に建て替えされたもので、
地権者の話を聞いていてそう思った次第。
五年以内ごとに、新築の高級賃貸に引っ越します。毎回、新鮮な気分で
生活できますよ。
置くしょん買っても、結局はどんどん設備も古くなっていきます。
そうだけど、それ言うと業者が怒る。
スレ出来てから7年、「20，30年後」も「13，23年後」ってことですね。だんだんあの頃の未来に近づいてます。
タワマンとか大規模マンションの将来なんですけど、ある程度30-40年経つとまともに管理できてなくてスラム化していくマンションが何割か出てくると思います。きちんとされているところは当初の予定通り進むので関係ないです。
で、そういうところって評価もダダ下がりで二束三文になると。
その後ですけど次の世代のデベが登場して、二束三文になった所有権を全部買取って次の開発に充てるんじゃないかって考えてます。
土地は二束三文としても、上物の解体費のうち積み立てられていない分をかぶることになるのでそんな安い買い物にはならないと思いますが、そんな風に片が付いていけばいいのかと。
これだと変な話大規模修繕も最初から放棄して、貯まってた修繕積立金も解体費に充てられます。金額的な問題は幅が大きいので何とも言えませんが。
この話が通るとすると、今一般的に嫌われがちな定期借地権のマンションと大して変わらないんじゃないかと思えてきます。
これが私のこのスレの問いへの答えです。反論くださーい。
５年後に固定資産税が跳ね上がるので、そのタイミングで住み替えが正解だね。
築44年年のマンションがいい値段で売れたよ。
まあ人それぞれと云う事やね。
124
土地の大小は関係ない。
容積率等に余裕があるかないかが問題。
既存不適格物件なら論外。
>>127さん
一般的な考えですが、マンションの土地は好立地である事が多いと思います。
全てとは言いませんが。
デベが買い上げ、商業施設を作るなり、新たなＭＳを建てるなりで活用方法はあると思います。
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
75.18m2～81.53m2 |
|
総戸数 8戸 |
