第三者管理方式について

>>1400 匿名さん
いや、いる。
協力してもらうから大丈夫。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>1401 匿名さん

gの第三者管理なんですか？やっぱりサービス悪くなりました？

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外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
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案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
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令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
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６０００字というとかなりの時間を要しますね。
原稿用紙５～６枚程度なら参加してもいいんだけど。
それぐらいにまとめた方がいいとは思うんだが。

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>>1404 匿名さん
受験の論文とは違って、6000字以下ならば長さは厳格には問わないはずです。原稿用紙５～６枚は十分な長さです。パブリックコメントは、このテーマについて社会的に共有されるべき価値ある内容ならば、是非とも参加されるべきだと思います。

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以前も国交省の応募に参加したことはあるんですが、
反応はなかったですね。

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>>1147 匿名さん
読まれていることは確かだから安心して参加していいと思います。
今回のパブコメは非常に重要な意義を持つと思います。

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マンション管理に関するパブコメをマンション管理士として
精一杯勉強して書き込んだんだけど、読まれているかどうか、
また、専門家でもない者が読んでわかるのかなと思った。

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>>1408 匿名さん
ここにちょっと書いてごらん。
みんなで判断してあげるから。

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誤字が多いと思うけど、許してあげてね。

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可哀そうな奴がいるね。
よほどいじめられたんだろう。
しかし、自分の時間がもったいなくないのかな。

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>>1411 匿名さん
自分自身のこと言っているのかな
ちょっと心配になる

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僕は株のデイトレをしていて、４本値を見ながら暇つぶしに
やっているだけなので、時間は関係ないよ。
だから、ＡＭ９：００からＰＭ３：００は株の売買をしているので
パソコンに張り付いているよ。

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株の売買は毎日するわけではない。
売り時と買い時をみていなければならないしね。

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所謂デイトレーダーというやつだよ。

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今日は株がないので暇だね。

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スレちがいなので、削除依頼出してといてやったよ

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スレ主がいっているけど、本当に第三者管理が
必要なのですか。

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輪番制の理事では、モラールの差がでてくるからね。
だめなものだけの集団になれば第三者に管理を委託
した方が良い管理はできると思う。

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>>1419 匿名さん
管理会社を第三者の管理者にするのはやめておきましょう。

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そうですね、管理会社が第三管理者であれば、チェック機能が
働きません。

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組合員の監事では、単なるお飾りですから。

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管理会社に第三者として管理してもらうのもいいんですが、
全て管理会社が仕切ることになりますね。

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第三者管理はしないほうがいいですね。

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どうしても第三者に管理を委託しなければならない
マンションの場合は、マンション管理士がいいでしょう。

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マンション管理士の条件としては、マンションの住民で
理事とか専門委員のメンバーの経験者ということかな。

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>>1426 匿名さん
＞マンション管理士の条件としては、マンションの住民で
理事とか専門委員のメンバーの経験者

外部専門家とか雇えばいいじゃないですか？
おカネないんですか？

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外部の専門家、つまりマンション管理士を雇うときの
マンション管理士の条件ですよ。

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第三者管理というより、まずマンション管理士を
顧問として雇えばいいんじゃないかな。

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>>1429 匿名さん
自分もその通りだと思います。
利益相反問題や未熟な法的整備の問題があるのに
特に管理会社を管理者とする第三者管理方式に変更してしまうと
あとで後悔することになりかねません。理事会方式に戻すのは至難の業です。
マンション管理士を顧問として雇い、信頼関係が醸成したところで、
副理事長や監事などをお願いするというプロセスが最も失敗や後悔がないと
思います。

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一度管理会社を第三者とすれば、元に戻すのは
大変というか不可能に近くなる。
その時は、管理会社がすべてをしきっているんだからね。

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理事会がない、外部の専門家や管理会社が管理者になる第三者管理者方式は、↓に反するのではないかな？

「区分所有法制の改正に関する要綱案」より。

４ 管理に関する区分所有者の義務（区分所有者の責務）
区分所有建物の管理に関する区分所有者の責務に関し、次のような規律を設ける。

区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならない。

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>>1432 匿名さん
自分も理事会廃止反対だけれど、第三者管理方式の総会監視型では、
理事会でなく、「総会」において区分所有者の責務を果たすとされるわけで、
反するとは言い難いと感じる。
区分所有者の責務より、管理者の責務を罰則付きでもっと厳格に定義すべきでは？

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管理者の責務の罰則については、それを正すのも
管理者だから難しい。

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A. 管理者＝区分所有者代表の理事長
B.　管理者＝管理会社（絶対にお勧めしない）
C.　管理者＝マンション管理士など専門資格を持った個人（ケースによる）

BとCは、理事長兼任するか理事会廃止するか否かで
管理者の責務は大きく変わってくると思いますけどね。

管理者の責務の罰則はもちろん法廷で裁くために重要です。

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管理者はおいても構わないが、理事会廃止は
困るね。

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>>1434 匿名さん
ゆえに監事の設置は絶対不可欠

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監事も第三者。

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>>1438 匿名さん
第三者が絶対的に悪いわけではない。
管理組合が注意すべきは、管理会社による第三者管理方式。
監事は専門能力のある個人であるべき。
そうでないと、管理会社の不正が見抜けない。

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>>1439 匿名さん

管理会社が推奨してるのに、第三者なわけない。そもそも当事者がやるべき

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>>1440 通りがかりさん
あなたは第三者管理方式についての基本的考察を全く読んでいないから
”第三者”が何を意味するのかも理解できていない。

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>>1438 匿名さん
監事は第三者ではないよ。
役員選出のときに、理事長、副理事長、会計担当理事、理事の
順番で選んでいき、最後に選出されるのが監事だからね。
一番暇な役職だけど、理事会には出席しなければならない。
決議をするときは、理事同様議決権があるという変な存在。

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>>1442 匿名さん

変なマンションですね。

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>>1442 匿名さん
『外部専門家活用ガイドライン』を読んでから、議論に参加して。

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>>1442 匿名さん
>監事は第三者ではないよ。

第三者とは、区分所有者以外を指す。

>決議をするときは、理事同様議決権があるという変な存在。

区分所有者が監事であっても、監事には理事会における議決権はない。
また、第三者である監事は、区分所有者ではないので総会における議決権はない。

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>>1442 匿名さん
>役員選出のときに、理事長、副理事長、会計担当理事、理事の
>順番で選んでいき、最後に選出されるのが監事だからね。
>一番暇な役職だけど、理事会には出席しなければならない。

意味不明

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>>1445 匿名さん

違うよ。マンションの第三者管理って言う法的定義はないから第三者が何を指すか議論しても仕方ない。その上で、第三者とは一般的に無関係な人を指す。そう言う意味で管理会社は利害関係者だから第三者ではない。

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>>1447 eマンションさん
『外部専門家活用ガイドライン』を読んでから、議論に参加して。

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区分所有法第３条団体（所謂「管理組合」）は、区分所有者のみが構成員となる強制加入団体ですから、区分所有者以外は第三者です。

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管理会社は第三者に該当します。
マンションの住民ではないのですから。

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>>1450 =>>1442 匿名さん

マンションの住民ではないからといって、第三者とは限らない。

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>>1448 匿名さん

ガイドラインの議論をしたければ
第三者管理のガイドラインを語ろうと言う
スレ建ててそちらでガイドラインについての議論して下さい。

こちらは第三者管理のスレで、管理会社は一般的な第三者と言う言葉の意味にはあてはまらず、管理組合を誤認させてるって問題だから。

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↓委託管理してる管理会社が第三者管理の管理者になれば、どう考えても第三者の言葉の定義から外れていることは明白です。

実用日本語表現辞典 実用日本語表現辞典
第三者
読み方：だいさんしゃ

第三者（だいさんしゃ）とは、特定の事象や行為に直接関与していない人物を指す言葉である。この言葉は、主に法律やビジネスの文脈で使用され、直接関係のない人々を指す。例えば、契約の当事者ではない人、あるいは事件や事故の被害者や加害者ではない人を指す。

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>>1448 匿名さん

締め切りまで、あと三日です！

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行政がやるパブリックコメントって第三者管理の管理者に要望や意見出すことほど意味ないよ。あれは単なるパフォーマンスだから。残念のがらパブコメが反映される事なんてほぼないから。おそらく官僚は全く読んでないと思う。

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>>1455 検討板ユーザーさん
そういう決めつけはやめたほうがいい。
前回のパブコメも意見のまとめが右欄のかなり長く出ていたよ。
それすらも読んでいないのに、そういう奇妙な批判を言う資格があるのかな？

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>>1455 検討板ユーザーさん
パブコメは個人のパブコメだけでなく、
各地のマンション管理連合会支部組織や
地方の弁護士団体なども提出するので、意見は広く反映される。
つまらな憶測はやめたほうがいい。

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行政の担当者は必ず読みますよ。
ただ、それを反映するかどうかは分かりませんが。

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参考にはすると思うけどね。
提出する者はした方がいいよ。

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６／１１　が同一人の投稿である。
しかし、この問題は別スレでやっていただきたい。

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>>1461 匿名さん

このスレを荒らしたいんでしょ。管理会社は第三者管理を導入したいんだから

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この問題＝全レス荒らし

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とにかく、第三者管理方式では、外部専門家（＝マンション管理士）の設置を義務化。
費用は国か地方自治体が折半すること。

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マンション管理士などという中途半端な資格者に税金を投入するわけにはいかない。

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ならば、天下り（中央だけでなく地方にもたくさんいる）は民間に再就職するなら、
退職金は国庫に返すべき。

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退職金は、退職までの実績に応じて、組織の規則に基づき支給されるもの。
再就職は、個人の自由意思によるものであり、退職金を返還する理由にはならない。

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マンション管理士は国家資格だよ。

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>>1466 匿名さん
国家資格であるマンション管理士が中途半端な
資格なんですか。
そんな資格を国がつくりますか。

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マンション管理士は今後重要な国家資格として
社会承認されてゆくと思います。
ただ、悪徳管理会社に就職して悪徳管理会社の片棒を担ぐような方を何人も見てきたので、独立した士業として管理組合のために貢献してもらえるような充実した制度が必要だと思います。悪徳管理会社が第三者管理方式を悪用して
利益相反を無視しつつ、莫大な利益を上げようと狙っていますが、
優秀なマンション管理士たちを最大限に活用することで、
それらに対する防波堤を築き上げることが可能だと思います。
キーワードは”行政との連携”と補助金、そして監事には企業に所属せずにマンション管理士資格を持つものしか就任できないようにすべきです。

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マンション管理士の有資格者が一番多いのは
管理会社にいますからね。

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管理会社のマンション管理士の有資格者との戦いは
続きます。
マンションの住民での有資格者の皆さん、自己研鑽に
務めてください。

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２０１８年のマンション管理士（全体の約３０％が回答）へのアンケート調査によると、約２０％がマンション管理業者の社員、約１５％が不動産業者の社員。

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>>1472 匿名さん
締め切りまで、あとわずか１時間です！
悪徳管理会社から日本中のマンション管理組合を守るために！

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

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管理会社が「管理者」になり、（管理会社と「共闘」する？）マン管士が「監事」になるのがベストということかな？！

●副会長10年　ついに大役　日管連第3代の会長に就任　瀬下義浩さん　新陳代謝出来る組織を　管理士業法道筋づくりも　☆この人　マンション管理新聞第1115号より
2019年9月18日
https://www.pro-ners.com/7448.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。
　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

●８月２８日：一般社団法人日本マンション管理士会連合会の会長に就任
2019年9月19日
https://www.pro-ners.com/7452.html

　総会後の懇親会で瀬下会長は「マンション管理士が管理業の中において、正常な歯車になりきれていない部分が非常に多くある」と現状を指摘。
「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

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>>1476 匿名さん

もう数年前だけど、自分はこれを読んだとき頭の中が？？？だったけどね。
共闘とか両輪とか、大手管理会社のフロントだったらしい人の発想だと思う。
監事として管理組合の役に立つマンション管理士は管理会社に対する監視能力と不正を見抜く洞察力と管理組合目線での判断力の三つだと思われる。
社会の仕組みについて語るならば、マンション管理における
利益相反という問題をうやむやにしてはならないはずだ。

＞「マンション管理士が管理業の中において、正常な歯車になりきれていない部分が非常に多くある」

管理会社と共闘しても正常な歯車にはなれない。
むしろ監事などのポストに就任したマンション管理士は、
行政や地方のNPO団体などに報告義務を課すべきだと思う。
やりたい放題の管理会社をコントロールするのが、それらの連携に課せられた使命ではないのか。管理会社が管理者になると、さまざまなリスクが生じる。
しかも、事前説明は非常にいい加減なものだった。リスクやデメリットの説明は一つもなかった。このような状況においても、マンション管理士にとって、管理会社と共闘や両輪となることが重要であると、果たして言い切れるのだろうか。

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住宅：外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

１．概要
令和５年 12 月 27 日（水）～令和６年１月 24 日（水）でパブリックコメントを実施し、最終的に約 200 名から約 600 件程度のご意見をいただいたとこ
ろ。本参考資料３においては、いただいた意見（24 日 13 時締切り時点）の概要をお示しする。

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ただ貼り付けをするだけでなく、まとめてほしい。
貼り付けしたのはみないから。

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>>1479 匿名さん

＞■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

もしあなたが第三者管理方式に関心があるのであれば、
上記のファイルを開けて、多種多様な意見を最初から最後まで
読めばいいと思います。関心がないのであれば読まなくても良いのです。
すでにひとつひとつの意見がその主旨に沿ってまとめられています。
他人にまとめろなどと言っていると、いずれ
あなたの脳の機能はどんどん衰え、悪徳管理会社に利用されてだまされても気が付かない脳レベルにまで劣化してしまうことでしょう。

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読売新聞
マンション管理会社が自社グループに修繕工事発注、総会決議を条件に…国交省が
指針改訂案

https://www.yomiuri.co.jp/economy/20240126-OYT1T50165/

何と言おうか、レベルの低い記事。
記者が何も調べていないことだけがわかる。

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ワーキンググループの第4回の資料を拝見しましたが、すでに第三者管理者方式を採用している管理組合は救済されますかね？すでに管理規約が管理会社に都合のいいように改定されている場合、監事設置も含め、対応は難しいと感じたのですが…。

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>>1482 匿名さん
国土交通省による改善命令、場合によっては営業停止処分や訴訟コストのサポートなどが必要だと思います。監事設置には地方自治体による費用サポートが必要ではないでしょうか。

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ガイドライン改訂案が推奨する外部専門家監事の報酬の費用負担は、不在区分所有者の役員免除の協力金として認められた１戸当たり月額２５００円が目安になると思いますか？

平均的な、５０戸のマンションなら、月額１２５０００円で引き受けるマンション管理士がいると思いますが。


・資料２ 「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

監事のうち少なくとも１人は、外部専門家（マンション管理士、弁護士、公認会計士等）から選任することが望ましい

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第三者管理の監事に限らず、公認会計士等は会計監査だけしかできない、業務監査が重要という趣旨の意見がある。（日管連（マンション管理士の団体）の会長？）

第７回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
2023年5月22日

・ 大規模マンションの監査は資料が膨大であり、一般の区分所有者だけで行うことは難しい面もある。会計監査については、公認会計士や税理士に依頼することも考えられるが、監事の仕事はそれだけでなく、理事会に毎回出席して業務を監査することも非常に重要である。大規模マンションにおける組合運営は難しく、会計士だけではできないこともあるため、検討が必要だが、業務監査の重要性についても留意いただきたい。

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>>1485 匿名さん
実際に雇うとしたら、監事はマンション管理士で、必要に応じて会計士、税理士を一年契約で顧問として雇うのが、合理的だと考えている。あと、W資格の人たちも結構いるので、大規模修繕の時は一級建築士＆マンション管理士のW資格者に依頼したい。専門家が二人いれば双方の意見も聞けるしね。

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>>1478 匿名さん
国土交通省のHPは、リンク先がよく変わるので、
以下の公式URLからアクセスしてください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

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大規模修繕工事の監査が難しいとは
どういう点がですか。

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Ｗ資格者より、別々の方がいいのでは。
経費の節約にはなるでしょうが、どうしてもＷ合格者は
どちらかの資格に偏りがありますから。

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大規模修繕工事をやるときの施工会社や設計コンサルタントの
資格要件としては、大規模修繕工事の経験の有無が大事。
会社も担当者も両方ともね。

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マンションの工事は、住民が生活をしている中で
行われるので、その経験が必要です。

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大規模修繕工事時は、第三者管理というより、
設計コンサルタントにある程度は任せますね。

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やはり技術的なことは専門家に任せるべきだね。
しかし、工事の進め方についての知識は知って
おく必要がある。

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第三者に管理を委託するということは、理事会が
なくなるということだからね。

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>>1494 匿名さん
標準管理規約の別添も専門家活用ガイドラインもワーキンググループの報告書も何も読んでいないんだね。知識がないのに意見だけ言いたがるヤツ。少しは勉強しないと恥ずかしいよ。

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管理会社より第三者管理者方式を提案されておりますが、総会が平日の日中に行われるようになるそうです。すごく悪質だと思うのですが、管理規約に土日に招集するように規定すれば防ぐことは可能でしょうか？

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>>1496 匿名さん
管理規約改正には総会決議が必要。
第三者管理方式の危険性については、国土交通省公式HPのパブリックコメントを
集めたものが日本全国各地の現場の声なので、わかりやすく読みやすいです。
総会多数決で決定されるわけですから、これを全戸配布して
他の区分所有者にも読んでもらわなければ、
第三者管理方式への変更がいいことづくめであるかのような
不当な印象操作を行う管理会社の思うままになってしまうでしょう。
（委任状は過去に賛成票が操作されたというマンションがありますから、
気を付けてください。）

■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

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マンション管理適正化法第７６条及び同法施行規則第８７条では､管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」について、印鑑や引出し用カード等を管理することを禁じていますが、第三者管理者方式にすると、管理者である管理会社は適用外となり、同時管理は可能になるのでしょうか？

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>>4198 匿名さん
適正化法第76条の財産の分別管理は、非法人の管理組合においては管理者以外の規定のない区分所有法の体制を前提とした規定であり、このような体制では管理会社が管理者に就く場合、管理会社以外の者も管理者に選任されているのでなければ、結局、管理会社の他に組合財産を管理する者はいないと思われます。
このため、国交省は、管理業団体宛の通達（平成13年 国総動第51号（法令改正により平成21年 国総動第47号により一部改正）））において、「マンション管理業者が管理者等（非法人管理組合の管理者又は管理組合法人の理事）に選任された場合においても法第76条の規定は適用され、保管口座及び収納・保管口座においては（適正化法施行規則で）管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること」としており分別管理の例外事項として保管口座又は収納・保管口座の通帳・印鑑の同時保管を許容しています。
なお、現在策定中の外部専門家活用ガイドライン改訂案では第三者管理者方式における分別管理のあり方として、通帳名義は管理組合の預金口座であることが一見して明らかな名義とすることが望ましく、預金口座の印鑑等は監事が保管することが望ましいとしていますが、ガイドラインに法的効力があるわけではありません

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法務省によると、預金名義に「○○管理組合」というのが入っていても、場合によっては、管理会社が破産したときに破産財団に帰属するといいます。

◆第145回国会　衆議院　予算委員会　第10号
　平成11年2月4日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=114505261X01019990204&spkN...

105　大口善徳

○大口委員　では、～

ですから、○○管理組合代行管理会社名義というので、○○管理組合というのが入っているから、これは管理会社が破産したときに破産財団に組み込まれないんじゃないかという誤解をしている人がいると思うのですね。法務省、この点どうでしょうか。

106　細川清

○細川政府委員　一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

　したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

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