第三者管理方式について

他人の家の冷蔵庫の中身を見るようだね。
そんなことしなくても、普通に見れます。
例えば、利害関係者になればよい
Bマンションの一室を購入予定だからと、
総会資料を観覧請求したら、
理事会は拒否の理由はないのですよ

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

コメント、ありがとうございます。

＞他人の家の冷蔵庫の中身を見るようだね。

私も「冷蔵庫」を見られるのは抵抗があります。が、それとは違うという感覚を持っています。つまり、私のマンションの当該情報については、誰に見られても特に抵抗はありません。

ただ、私が気づいていないだけかもしれません。何か、決定的に「見られては困る」情報があるのでしょうか？ご指摘いただければと思います．

それから、中古マンション購入の際には、過去の議事録や収支決算報告書などの閲覧は、通常行われているのでしょうか？

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第三者管理方式は全戸オーナーズマンションみたいな場合に有効では？

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スレ主、すまんが第三者管理方式というタイトルと、提案内容の関連性を教えてくれい。

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>>それから、中古マンション購入の際には、過去の議事録や収支決算報告書などの閲覧は、通常行われているのでしょうか？
過去の議事録や収支決算報告書などの閲覧は、当たり前のように観覧できますよ。
区分所有者が「過去の議事録や収支決算報告書」などの閲覧することは権利で認められています。
中古マンション購入時は、売主が区分所有者なので、買主が見たいと要望したら、売主が理事長に観覧請求を出します。
実務は、不動産会社が売主の代理でするので問題ありません。

過去の議事録や収支決算報告書を観覧できないマンションなんて、怖くて購入できませんよ。
もし、理事会などが、観覧を阻止してマンション売却の商談が破談になったら、
理事会は売主から損害賠償を請求される恐れがあるので、観覧させてくれるでしょう。

>>2
>>ただ、私が気づいていないだけかもしれません。何か、決定的に「見られては困る」情報があるのでしょうか？ご指摘いただければと思います．
過去の議事録や収支決算報告書に記載された個人情報を
権利者である区分所有者が観覧することに関して何も問題がありません。

「見られては困る」情報とは？
管理会社は管理委託契約書を見られて他のマンションと比較されると困るので
出来るだけ公開しないように理事会を誘導することぐらいでしょうね。

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みなさん、ありがとうございました。

＞No.3
メリット: 物理的な要因で管理者をたてられないマンションにも、管理者をおくことができる。
デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。

＞No.4
私も、そう思います。

＞No.5
前記のデメリットを考えての提案です。私の提案も第三者方式ではありますが、それが数名でなく不特定多数であること、そして、同時に「密室」でないことで、このデメリットを解消するものです。

＞No.6
大変わかりやすい説明、ありがとうございました。確かに、「怖く」て購入できないですね。ただ、多くの方は、閲覧することなく、購入しているのでは、とも思います。国交省等が、「購入にあたっての閲覧はあたりまえ。マスト。」という気運を盛り上げてくれると、いいのですが・・・。

＞No.7
私の説明にある「見られては困る」で、「見る」のは他のマンションの区分所有者です。

ここでは、管理会社の事情はどうでもいいと考えております。

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>私の提案も第三者方式ではありますが、

すまん。一体どこが第三者方式なのかが、さっぱり解らん。

よその住民（確かに第三者だが）が資料一式見て、何をしてくれるって？

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デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。
デメリット: 管理会社に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。
デメリット: 理事長に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。
マンション住むの止めた方がいいよ。

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戸建に住んだらいい。

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介護マンション化したら第三者管理しかないよ。
その為にも第三者の管理者の資格と管理規制の厳格化が必要だ。
国交省の画策する失業者なみのマン管士を使うのは危険極まりない。

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No.0 です。

失業対策でしたか。ひいては、天下り先の安定化。

余計なつぶやきはさておき、

だからこそ、フルオープンではないでしょうか？
(他者に)見られて困るものはないと思うのですが・・・。

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見られて困るものは管理組合の実情でしょう。
程度の低い理事長を始めとする役員、杜撰な会計、大規模修繕を請負たくない貧しい修繕積立金額などで、立場が変わればぼられたり、手抜き工事やられたりするからどれをとっても大切なことです。

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みなさん、レスをいただき、ありがとうございます。

No.15さん
＞誰も見に来ないし、

いささかバイアスがかかり過ぎとの印象を持ちました。

根拠はありますでしょうか？例えば、世には多くの「マンション管理士」がいらっしゃると思うのですが・・・。いい忘れましたが、もちろん、ウェブサイトでの公開です。

No.16
＞見られて困るものは管理組合の実情でしょう。

困るのは区分所有者では「ない」ということですね。であれば、全く問題ないと考えております。

No.17
＞他力本願である限り

管理規約、
管理委託契約書、
収支決算報告書
等（履歴も含めて）のウェブサイトでの公開を考えておりますが、
「他力本願」とは、明らかに異なるものです。

※もちろん、個人名は塗りつぶします。

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>等（履歴も含めて）のウェブサイトでの公開を考えておりますが、

一般に公開する目的が何処にあるのか不明である。
常識的な組合であるならば組合員に限定するべきで、一般公開したら組合のセンスの無さの周知や契約の相手が尻込みをする等管理組合にマイナスの効果しかない。

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まあ、やってみりゃあいいと思いますよ。
自分のところの議事録や財務をwebで公開し続けられるけど、管理はどこの誰ともつかない人に頼るしかない組合って、想像できないけどね。
いや、web作るのが難しいって意味じゃなく、管理会社に指示して、やるべきことしてもらうのも同じくらいに難しくないからね。

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やってみるもなにも、賛成する人いないだろうし、議案にすらならない。
総会でいきなり発言した時の空気がみものだ。

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話題がずれてる。

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話が全然かみあっていないと思うのは私だけ？
スレ主の問題提起が内容を省略しすぎだと思う。

スレ主は非常に評判の悪い第三者管理方式の必要性は認識していて、
最大のデメリットである管理者の暴走に歯止めをかけるために、
管理情報の外部への完全開示を義務づければいいと
言っているだけだと思うけど。

第三者管理方式を取っていない管理組合にまで開示義務を課すとは
言ってないよね。

ちなみに、うちの理事会議事録等を開示すると、
デベとその子会社の管理会社は社会から葬ることができると思います。
社会正義遂行のためにそれもいいかなと最近では思ってます。

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>ちなみに、うちの理事会議事録等を開示すると、 デベとその子会社の管理会社は社会から葬ることができると思います。

強がりを言わないで、実行したらどうですか？
総会の議事録と同様に理事会の議事録も閲覧することが出来るのですよ。
それともそれこそお上か第三者にお願いベースですか？
それは情けない限りですから始めから強がりは言わない事です。

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管理組合内で議事録を開示するのは問題ない。
毎回議事録を全組合員に配布してる管理組合は多い。
そうすれば住民なのに議事録閲覧申請をするなんて馬鹿なことしなくて済む。
対外的に開示するのは、それぞれの管理組合の判断になる。

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23です。
うちも全組合員に議事録は配布してます。
管理会社は今期いっぱいで替える予定です。

開示というのは当然、外部に開示するという意味です。
悪徳デベや悪徳管理会社にひっかかる人を減らすのに役立ちそうですから。
理事会の同意はすぐにでも得られます。
総会が必要だとちょっと面倒ですね。

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うちは議事録の要約を理事会報として組合員に配布している。
議事録と同じ内容の会報なら無駄だからやめろと言ってるけど、
過去の慣行だからとやめようとしない。
会報担当理事は暇なのかもしれない。
それでいて総会は議事録を組合員に配布してる。

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＞それでいて総会は議事録を組合員に配布してる。

中味によりけりで総会決議には組合員が規約同様に遵守義務のある事項もある場合には全組合員に周知する意味で当然に配布すべきです。例えば管理費等の変更の場合は細則にする場合もあるが総会の議事録で済ませる場合もある。

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議事録の要約を新たに会報として作成するとは暇な管理組合執行部ですね。
普通は会報の方は別の観点で広報する内容にするのですが。

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そんなこといちいち意識してないよ。匿名掲示板だから。

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No.23, 26 さん

No.0 です。

舌足らずを補足いただき、ありがとうございます。まさに、ご意見のとおりです。

区分所有者「全員」が、しっかりウォッチするのであれば、全資料の開示(※１)は当該管理組合に閉じても有効だと思いますが、実状においてそうではないので、「当該管理組合に閉じることのない」開示を提案させていただいた次第です。

哲人政治、つまり利害関係の当人である管理組合がマンション管理の知識を有するのが最適なのですが、簡単ではないので次善の策というところです。ただ、これだけネットが普及浸透していますので、ベストといってもよいかもしれません。


(※１) 全ての事項の決定プロセスおよび予算執行に関する

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>そうすれば住民なのに議事録閲覧申請をするなんて馬鹿なことしなくて済む。

このような無知な人の為に。
(議事録の作成、保管等)
第49条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合 において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
4 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければ ならない。

(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

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他人のマンションの内情知ってどうするの？

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>34
23です。
管理者に管理内容の公開義務を課すことで、管理者の暴走を予防するだけです。

公開されていれば、管理内容を比較しようとした一般の人が
目を通して、管理者の悪意のある行為に気がつく可能性があります。
また、自分のマンションと他の物件の管理状態を比較したい役員は
いっぱいいると思います。
ぼったくり管理会社かどうか判定するのに、他の管理会社に
いちいち相見積をお願いするのも大げさですから。

もちろん、監督官庁の役人もいつでも目を通せます。

詳細な決算書類の公開義務だけでも、暴走予防効果はかなりあると思います。
あとは公開内容と実態の乖離がないことをどうやって担保するかですね。
通帳の金の出し入れも公開すればよさそうですね。

スレ主のこの案はかなり実効性があると思います。

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組織内の情報を法規制がない限り外部公開する必要はない。

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第三者管理方式じゃ管理者と管理会社が結託すればやりたい放題ですよね。
せめて法規制で公開義務を課すのは当然だと思います。
これが嫌なのは第三者管理によって儲けようとしている悪徳管理会社ぐらいです。
ということで、36は管理会社の関係者ですか？

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第三者管理方式で、管理会社（法人）を管理者にすれば結託などなくなる。
これが一番安心できる方法だろう。

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確信犯（愉快犯）なんだろうけど、
管理会社が管理者やるのが最悪なのは自明。
それこそ情報の一般公開の義務化は必須。

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合理的だと思うよ。
多くのやる気のない理事会が管理会社におんぶに抱っこの現状を見れば。
管理組合法人でなければ理事も監事もいらないから、管理会社にそれこそ丸投げできる。

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> 公開されていれば、管理内容を比較しよ うとした一般の人が 目を通して、管理者の悪意のある行為に 気がつく可能性があります。

不正ってのは書類じゃほとんど解らないよ？
頑張れば解るものもあるかも知れないけど、他人のマンションをそこまで頑張って読む人はいないでしょう。
一方、管理上の費用が高い安いってのも金額だけじゃ判断し辛いし、明らかだったところで、そのマンションの理事長の連絡先調べてして「高いですよ！」とか連絡する人がいる？
少なからずいるってことを前提に提案してんでしょ？
管理もできない住民が、そういう人がいると信じてマンション管理を第三者に任せるの？

>また、自分のマンションと他の物件の管 理状態を比較したい役員は いっぱいいると思います。

これは、少なくないかもね。
でも、開示してるマンションには何も起こらないよ？
誰も何も言って来たりしないから。
誰も教えちゃくれない中で、第三者に任せるしかなくって任せちゃった住民は他の物件の資料見たって何も解らないし、何も出来ないてしよ。

でもまあ、別に誰にも迷惑かからない、一応の自己満にはなるセレモニーなんだから、好きにやってみりゃあいいと。

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マンションで情報公開してるところはありますが、それを見たり調べたりするのは、自分のマンションで何かしようと思った時に参考例として見るくらいです。
後は、管理組合と自治会の関係を調べる時に見ます。

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＞多くのやる気のない理事会が管理会社におんぶに抱っこの現状を見れば。 管理組合法人でなければ理事も監事もいらないから、管理会社にそれこそ丸投げできる。

昔良く言ったもんだ。親の顔を見てみたいもんだ。

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>41

公開して内容が酷いことが判れば、その物件を担当する管理会社を
誰も使わなくなりますし、自分のマンションがその管理会社なら
交替させるなり、監視の目を強めたりします。

これによって自然と問題のある管理会社や管理者は淘汰されますので、
別に公開元のマンションに通報してもらわなくても、
効果は期待できます。

現存の管理会社で各物件の会計報告（伝票類を含む）や通帳を堂々と
公開できる会社が何社あるか個人的にも知りたいです。
うちの今の管理会社は絶対にそんなことはしないし、
やれないですね。やれば警察にごやっかいになるレベルです。

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自分の財布の中身、公開する人いるの？

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個人の財布の中身じゃなくて、管理組合の財布の中身ですよ。
公開した方が健全に運営されるなら、公開してもいいという人の方が多いと思います。

それに第三者管理になっているマンションは理事長や役員をやれる人もいない
状態なのでしょうから、公開してみんなに見守ってもらうしか手はないでしょう。

営利企業に管理者を情報非公開でやらせるなんて、そんな馬鹿な法律を作った
人間の気がしれません。当然、情報をちゃんと公開しなかった場合の厳しい罰則も
設けるべきです。

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法規制されないと無理。
例えば第三者管理したの場合の情報開示義務とか。

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まさにそういう法規制（法改正）の話をしているんだと思ったのですが。
私の勘違いですか？

第三者管理のざる法がいまのまま本格的に使われだしたら、
問題続出だと思いますよ。
官僚が悪徳管理組合から賄賂でも受け取ったとしか思えない内容です。

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第三者って一体誰のこと？マン管士？

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> 公開して内容が酷いことが判れば、その 物件を担当する管理会社を 誰も使わなくなりますし、自分のマン ションがその管理会社なら 交替させるなり、監視の目を強めたりし ます。

意味不明だよ。
どちらもそうならないことくらい、想像してね。
全部が無理なら、せめて「管理に無知な人」が見たときに何が起こるか、だけでもいいよ。

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＞第三者って一体誰のこと？マン管士？

区分所有法の25条を読みなさい。
マンションの管理者には法人でも個人でも、その組合の規約に禁止規定が無ければ、総会で選任されれば管理者になれるのよ。
この区分所有者以外の管理者を第三者と言うのよ。

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でもそれなりに知識と経験がある人じゃないと無理では？

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商売人が多いのは当然。

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役所は、「区分所有者だけで管理出来ないマンションがあるのが実態だ！」という声を受けて新たな制度を用意してるに過ぎない。
管理状態が良いとか悪いとか委託料が高いだ安いだには今でもクチ出せないんだから、役所にモノ言うにしてもそれは第三者管理方式に限った問題じゃないんだよ。
本来は自分らでやるべきことなんだが。何でも行政に文句言ってる人は、どうせなら「高齢化した集合住宅の第三者管理も介護保険の対象にしろ！」とか叫んでみたらどうかね？

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管理者に介護士になって貰えば・・・。

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法規制が必要と声高に叫ぶ人な限って、自分はなにもしてないってのはある罠。

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法律がないと一々裁判しないとならないよ。

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このゼロポストの件で？

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ゼロベースだつた。

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振込めサギ被害が減ってないという組合の積立金も無防備だから悪いヤツの喰いものにされる危険は同じで、年一度の総会位には損してないか見ましょう。

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↑意味不明

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年一度の総会で見ても解らないし、解っても何も出来ないんだな、これが。

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経験のない新任理事長は知らないと思う。

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試しに「管理組合　総会資料」でググったら、トップに出たのがこのblog。
ちょっと古いけど、総会資料がpdfで掲載されてるよ。

http://koeidaily.jugem.jp/?eid=20


渋谷区恵比寿の不動産会社を経営し、マンスリーマンションも運営しているという御仁が理事長なマンションの実情。
>0 や >23 は、これ見てどう判断されるかな？
意見を聞いてみたいねぇ。

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>年一度の総会で見ても解らないし、解っても何も出来ないんだな、これが。

人によりけりです。

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そりゃ、稀に解かる人もいるだろうけど、その稀な例をもって「人によりけり」ってのは言い過ぎじゃないかな？

あと、その稀に解かる人も「損してる」実情を総会の場で何とか出来ると思ってるなら、ちょっと理解が甘くない？

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そそ

＞あと、その稀に解かる人も「損してる」実情を総会の場で何とか出来ると思ってるなら、ちょっと理解が甘くない？

損害賠償請求し、関係者は二度と役員にしない。

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何だ、妄想の話だったのか。
相手して損した。

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損したなら損害賠償請求すれば良い。

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雑費の支出項目は使途不明の用途に使いやすい。

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そうなんだ！ウチのマンションは雑費って5000円だけど。

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>64
23ですが、何が知りたいの。

この人は総会の議事録を公開しているだけなので、感想を述べるには情報不足です。
せめて、管理会社の重要事項説明と各種点検報告書も公開してくれないと
管理委託費やその他費用が高いか安いかは判りません。
また、理事会の議事録も公開してくれないと運営が平穏無事かどうかもコメントできません。

平米当たりの管理費は高い目だとは思うけど、戸数が少なそうなので、
もうちょっと業務仕様がわからないと判断のしようがないです。

なお、私は現役の理事長で、前に住んでたマンションでリプレース経験があり、
現在も別のマンションでリプレース作業中です。

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そっかあ。
このマンションは、これだけで十分解るんだけど。
理事長なのにねぇ・・・。

残念！
0に期待しようね。

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>私は現役の理事長で、前に住んでたマンションでリプレース経験があり、 現在も別のマンションでリプレース作業中です。

取替えれば良くなると思う浅はかさ、嗚呼。

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管理会社を変更する工程で、管理仕様全般も見直すので、良いと思うよ。
変更の労力に理事会が耐えられるならだけど。

可能ならは数年置きにするのがベスト。
結果として現行管理会社の継続となっても、管理会社側も良い緊張が保てるだろう。

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>74
何だそんなコメントしかできないんだ。
君こそ意味のあるレスを一度くらい書いてみたら。

>75
デベが決めた管理会社はリプレースした方が絶対にいい。
これはもう確信に近いよ。
少なくとも見積合わせをして、大幅減額させないと。

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うちは５年間で２回契約更新したが、年額ベースで１４００万下がった。

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>可能ならは数年置きにするのがベスト。

どこの寿司屋が良いかと同じで理屈は全く感じられない。

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典型的な、10年後に泣くパターンじゃないかよwww

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>78
現在リプレースの真っ最中です。
マージンかせぎしかできないデベの子会社から、
大手マンション管理会社とビル管理会社と
専門業者を組み合わせた体制に移行します。
あとは総会にかけるだけです。

管理仕様は上がってますが、管理費用は4割減ります。
何よりも信用できない管理会社を追放できて
すっきりします。

前に住んでいたマンションでもリプレース経験
があるので、今回で二回目です。

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ここで言う程のことではありません。
事実かどうかの確認も出来ないことを・・・・、宝くじ当たりましたと吹聴するのと同じです。

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公共事業の入札と同じだな。仕様決めて安ければ良いというやり方。前のマンションでそれやっちゃって鼻高々だった理事長は公務員だった。鼻高々でいられたのは1ヶ月くらいだったが。

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同じパターンかよ。

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現状でも管理会社という第三者の管理者に委ねているのが実態だよ。

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確かに昔は分譲時に無知な購入者の書類に管理会社が管理請負契約書を挿入して置いて、売買契約書に捺印する際に同時にそれにも捺印させ、後で気がつくと各区分所有者が個人で管理会社と管理請負契約書を結んでいたからね。
これが後に請負ばかりではなく管理委託＝委任と又組合を通して契約するのが本質と変遷した筈なのに実態は変わっていない。

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お金は勿論、魂まで取上げられるのが第三管理方式です。

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>84
安かろう悪かろうじゃないと困る人がいるようですね。
地方都市の物件なので、外部委託業務は
最終の下請け先がほとんど一緒で、
その人たちの取り分も一緒です。しかし、
管理委託費は4割下がります。
要は、ベラボーなマージンを管理会社が
取っていただけということです。
もちろん、その一部は親会社に還流されて
いたのでしょう。

デベ系列の管理会社は見直した方がいいですよ。
一部の犯罪まがい以外の独立系にやらせる
のが一番じゃないかと思います。

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地元の管理会社でいいと思うよ。
悪い噂がたつと商売できないから
標準並みには、働いてくれますよ。

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んぢ

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>89

その、自信を持って「安いけど良い」と仰る、貴方が選ばれた管理会社を教えて下さい。それでこのトピックだけでなく、このカテゴリにあるトピックのほとんどが終了となります。

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日本ハウズイングはどう？
うちはコンペチに入れたらガーンと値段下がって、他社は共ずれで下げてきたよ。

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管理組合がよっぽどしっかりしていないと、
N社とG社はお勧めできない。

コンペは価格だけで選ぶのではなく、
キックバック発覚時のペナルティの契約書
への記載等も条件にすればいい。
怪しい管理会社はこの条件を受け入れられない。

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良きにつけ悪しきにつけ固有名詞を使うのは宣伝そのものだ。そんなのに便乗する気は全くない。

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いやいや、これだけ自信があるなら、固有名詞は出せるでしょ。それだけ自信があるなら、ね。
でも、出せない。価格下げたのは本当だろうけどね。それ以上のものは何もないからさ。

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まだ宣伝か、余程困っているのね。同情します。

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>92
管理会社なんて人で決まる部分も大きいので、
フロントや所長や担当役員で当たり外れが
変わりますよ。
ご自分で自分にあった管理会社を見つけて下さい。

会社として腐ったところは明らかに存在するので、
落ち着いたらぼったくり管理会社の実体は
どこかで公表したいと思っています。

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問題は理事長が管理会社の業務を逐一チェックすることが管理会社に儲け一辺倒に走らせないことになる。

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だから理事長は毎日が日曜日のリタイヤしたマンションに常駐してる年金受給者じゃないと無理。

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