プレミスト堺筋本町ラディーナ

コノエは立地はいいものの少し高い印象ですね。アパブランドなのに34平米が1980万ですよ・・・
条件の悪いここも同じくらいの広さと値段なので、ここの1LDKはもちろんオススメできないですね。

もう完売してますが、ブランズ北浜の1LDK(45平米)が2020万からだったことを考えると
今現在1LDKで立地がいいマンションの選択肢はあまり多くないですね。

中央区で立地の良さなら
アトラス天満橋が39平米西向きで1990万～
プレサンスタワー北浜が43平米南向きで1990万～

中央区で安さなら
ブランズタワー大阪備後町37平米西向きで1760万～
エステム谷四が54平米北向きで1998万～

コノエ本町通が出てきたので西区なら
ブランズタワー南堀江が46平米南向きで1990万～

値段が出てる中で2000万前後だとこんなもんでしょうか？
ダイワハウスは競合させれば勉強してくれるので、長らく残ってる部屋で
極端な値引きを提示されるなら話は別ですが、今の価格なら上で書いた
マンションと比較すると、ここのマンションは苦しいところです。
ここは北向き1LDKの坪単価が南向きより高いのでちょっとおかしいですね。

確かにCONOE本町の方が風呂場に窓もあるし価格も安い。
ここはバスに窓はないし、三方塞がれているからカビが全体的に生えやすい環境にあると思う。
賃貸ならいいだろうけど。

本当にすごく検討されてるようで・・・
でも33㎡を大阪のこの場所で
自用に目一杯のローンで買うというのはどうでしょう？
見た目家賃9万よりローン返済5万+修繕・管理費1万のほうが安いと思いますが、
売る時にはローン残高より安い値段でしか売れません。
そして諸費用約100万、売却時の税金等考えるともっとマイナス。
月々9万-6万＝3万、5年住むとして60ヶ月で180万の得＜諸費用+税金+値下がり分のほうが大きいでしょうね。
それを踏まえても住んでる5年間の満足度が高いという風に考えられる部屋なら買ってもいいでしょう。
投資用としても（諸費用考慮外）（賃料9万-修繕・管理1万）×12月＝96万、96万÷1,900万＝利回り5％。
地方のお医者さん等資金のある方が買う分にはいいと思いますが・・・
ここからローン利息を控除すると（変動金利が今の水準で推移・満室稼働として）（賃料9万-修繕・管理1万-利息1.2万）×12月＝82万、96万÷1,900万＝利回り4.2％。
おいしい投資というほどではないですよね。

まぁこの立地だと経済環境次第かなぁ。
東京だと都心部では、地方から、あるいは外国からの賃貸需要は間違いないですが、大阪だと千里中央や川西からでも電車で通勤して来ます。。
風呂場に窓があるのは好ましいけど、無くても気にしないですよ。
あとは価格ぐらいですかね。

説明聞いて現地にいったが…こりゃまじで日当たり問題がありそうだ。
徒歩圏内に職場があればいいけど。
広めの２LDKと３LDKは賃貸需要も厳しいから、狭い１LDKとか２LDKとかにするのがいいと思ったが、そういう部屋に限って日当たりが悪いorz
前の高校が廃校になるから、そこにマンションが建設されるのを待ってからにしようと思います田。

みなさま

たくさんのアドバイスありがとうございます。
買いたい気持ち、売れてしまうのではないかという焦りと、
「暗い・目線・狭い」= 高い物権への余裕がない投資との葛藤で大混乱中です。
ブラインズタワー備後町の安い1LDKを検討しようと考えましたが、即日完売でした。
購入する際は、①立地、②環境 の2点を総合的に考えようと思います。


No.115 匿名さん
教えていただき、ありがとうございます。
CONOE＜本町通＞の立地、いいですね。


No.116 匿名さん
予算内の物件を、特長別に教えていただきありがとうございます。
ここの33㎡の1LDKや、CONOE＜本町通＞の1LDKは割高だと知りました。
北向きが南向きの坪単価より高いとはwww
他の物件が全然目に入っていない自分に気付けました。


No.117 匿名さん
ありがとうございます。
賃貸ならかまわない方がおられるなら、借主は見つかりますね。


No.118 匿名さん
私の状況で具体的に将来のケースについて売る場合と賃貸の場合にどうなるという点を
実際に数値を挙げて教えていただき、ありがとうございます。
１ヶ月の賃料とローン費用だけで検討していたため、勉強になりました。
家賃9万円(30年後6万円) - (ローン5万円 - 修繕管理費1万円 (数年後は2万円) - 税金1万円) = (-2)～1万円
投資目的の場合、ローン返済が終わった35年後からの収益という事でしょうかww
古すぎて賃貸に出すより自分が住む事になった場合、高齢で部屋に長くいる生活で北向きで目線ありの物件は...

考えすぎですね（苦笑）
目先の数年間で利益が見込めたらよしとすべきでしょうか。


No.119 購入検討中さん
ありがとうございます。
やはり価格が高いという点が問題ですね。
賃貸に出したとき、他の物件より賃料が下げないと借主がいない状況になると最悪です。

駐車場残２台と掲載されてるけど、残無しだった…。
紛らわしいのでHP更新してくださいね。

マンション買うなら駐車場安くしまっせ。
というのは良くある手法です。投資用マンションで多いです。プレサ・・とかエス・ムとかエスリ・ド
そしてプレミストもこの技を使ってきました。
上記の方が、がっかりさせる気持ちは凄くよくわかります。
駐車場を釣りにマンションを買わせる手法は効果的だからです。
くれぐれも業者の思う壺にならないように！他の新規の物件を待つのも手ですよ。

間もなく完成ですね

1/4売れてない(・_・;)

ぱ前の高校が建替えられたら一部上層階以下は完全、日の光のない暮らしになります。

廃校後、何が建つかはわかりませんが、マンションが建築されたらココの価値は半減です。

やはりみなさん将来性が心配なんだと思います。

堺筋本町なら、投資筋が動いてまとめ買いすることもありますが、それでも売れないということは…推して知るべし。

契約した方々には申し訳ないが四分の一売れてない状態は建築現場にも伝わっているでしょう。
その際の施工会社への影響を考慮するとやはり厳しいと考えます。

あきまへんか…

ここのいい点は、今年3月に入居できること。
待ったなしの人で堺筋本町や長堀橋で探している人には福音。

売れ残ってまんな

ここはどれくらい残ってるんですか？以前検討したんですが間取りがひどくて見送りました。
外観とか間取りにもう少しこだわりがあればもう少し売れた気がしますが。
実物を見るとまた違うのかもですね？

私はブランズ北浜を見送ってこちらを契約しましたけど、そこまでボロボロに
言われるようなマンションじゃないと思います。
ブランズ北浜もまわりに建物がありますし、立地や利便性はこちらのほうが上で、
しかも価格はこちらのほうが安かったです。
堺筋本町にこの近さでこの価格は本当に安かったと思いました。
エステムという選択肢もありますけど、普通の神経なら自分で住むために
エステムやプレサンスには手を出さないですよね？

商業地のマンションはどれも欠点は必ずあるものです。
でもその欠点をカバーする価格なら売れる。
ブランズ北浜は建物が安っぽいのに価格が高かったのであの個数でも建ってから半年ぐらい売れ残っていた（価格を下げて売り切った）。
エステム堺筋本町（？）は道幅狭い暗い立地、エステムだけど、安かったので売れた。
エステム久宝寺（？）は商店街面しでうるさい、建物がペンシル、エステムなのに、高いのでまだ残っている。
プレサンスロジェはプレサンスなのに高いのでまだ売れ残っている。
要は価格です。
プレミスト堺筋本町は暗い立地なのに高いので残っている。安くしないと・・・

見送った物件なのでどうでもいいことですけど、ブランズは1月か2月ごろに外見は
完成してたものの、実際のお部屋を見せてもらえたのは入居が始まった3月でしたよ。
完成後の大幅値引きを期待して交渉していましたが、満足な値引きは提示されませんでした。
既に残り少なかったのでそうこうしているうちに4月には完売してしまいました。
私はこちらを決断する前にしつこく何度も通ったので間違いありません。

エステムは大手前を完成後に内覧しましたが、エステムがなぜ安いのかよく分かります。
だから本町クロスは見るまでもなくパスしました。船場プレミアのほうは間取りは好みですが、
このあたりに住むのに80㎡も必要ないですね。80㎡にしては安いと思います。
プレサンスはご指摘の通りプレサンスなのに高すぎです。西向きがブランズと同じぐらいでしたので
南向きのブランズと比較したら実質ブランズより割高ですね。

結局こちらになった訳ですが、エステムほど安くはないですが高くもないと判断しました。
エステム・プレサンスを除外するとブランズより安かったのは大きな魅力でした。
何より駅力としては北浜より堺筋本町のほうが全然上ですしね。

ブランズは4月ではなく5月の書き間違いでした・・・だから完成してから2ヶ月ですね。
こちらも5月ぐらいまでに完売してくれればいいと思っています。

ついでにブランズで実際見たお部屋は時間帯によっては日当たりが多少悪くなるものの、
お部屋の中はとても明るかったので、こちらも問題ないと想像できたのが大きかったです。
googleのストリートビューで見ると両方ともやや暗い雰囲気ですが、実際は違うものです。

つか前の高校跡地がマンションになったら、ここは終了だろう。敷地広いし。

そもそも北浜はまだ住めるが堺筋本町は前線基地としてはいいが、２LDKも要らん。

日当たり皆無の1LDKが一番坪単価高いって…

137さんはこちらの物件を買われたのですか。お気に障ったとしたら、すみません。
どのマンションも欠点はあると言いたかっただけです。

ブランズ北浜は6月まで残ってましたよ。最上階北向、南向きの10階ぐらいと、東急の事務所になってた部屋。5月半ばに友達と現地見て、しばらく価格交渉したので、間違いないです。結構割り引いてもらいました。
竣工から半年たってなかったんですね、すみませんでした。

こちらのマンションも建ってしばらくの間に売り切るといいですね。

売れないのには売れない理由がある。それを理解しないで手を出す人もいる。世の中だましだまされ、正直者が＊＊を見る。

このマンション
①駅近い
②スーパー、薬局、その他飲食店舗多数（食費割安）
③南側がベスト
④廃校がマンションになるとは限らない→イオンでもできたらどうなるのかな
⑤駐車場割安
⑥現状家賃より安い
⑦景気上昇場面ちかし
⑧大阪中心地域
⑨役所に近い
⑩心斎橋・なんばに近い
などなど、都心部のマンションのメリット満載
子供いないから、学校関係ありません。

追加：風通しが悪く夏の高温多湿の環境下ではカビは絶好調！

下層階はカビが生えるかしらんが、１０F以上は大丈夫そうですよ。

①駅近い
その通り

②スーパー、薬局、その他飲食店舗多数（食費割安）
スーパーは難点

③南側がベスト
ベストというかここの北はありえない

④廃校がマンションになるとは限らない→イオンでもできたらどうなるのかな
マンション以外の需要はないから間違いなくマンション

⑤駐車場割安
その通り

⑥現状家賃より安い
たぶんそうなんだろう

⑦景気上昇場面ちかし
実態が伴ってない

⑧大阪中心地域
梅田一極集中、ここも北浜もオワコン

⑨役所に近い
その通り

⑩心斎橋・なんばに近い
それなら長堀橋のほうがもっと近いような・・・

風通しについての言及がない。

西向きは将来確実に何か建つので購入するのは怖い気がするのですがどうでしょうか？

建つのが前提での購入でしょう。
隣に何も建たないとか都合良すぎる。
もし営業がそう言ったなら書面を取っておくべき

駐車場が割安⇒◎

ここは駐車場を早く取った者勝ち。

入居者が駐車場空き待ち渋滞をおこしているので、駐車場よりも職場に近いことを優先すること！

うちも将来的に西側に何か建つことが前提での
購入です。

こればかりはどこに住んでもしょうがないです。

立地が良いという点が素晴らしいです。

前道に歩道が無い時点でOUTでした。
それ以上に日当たりでしょうが・・。

日照権１０％ですかね。

この間、駐車場抽選してたみたいですよ。
まぁ駐車場あってのマンションでしょう。
無い場合購入するんだったら、意味なし。

意外と資産価値高いみたいですね。
もちろんこの価格で成約するかは解らないけどね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/06/27/?query=%E3%83%...

プレミスト堺筋本町ラディーナ 6階 - 東急リバブル 心斎橋センター（コンサルティング営業部内）が掲載中の中古マンション
価格 2,980万円
間取り 2LDK
専有面積 62.32m2（壁芯）
（バルコニー面積 6.19m2）
所在階/建物階 6階/地上15階
主要採光面 南

南側の高校の跡地がマンションになったらココは用無し。
勿論、問題のある高校でしたが…。

99.9％ありませんがが、防災上重要なので公園にして欲しいです。
ガメツイ大阪市のことですから、売却されて巨大タワーが建つんでしょうね。
でも、この辺りは小規模な雑居ビルが多く、土日になると寺内詣での車でイライラさせられるので、環境としてはあまりよくない。

高校跡地はやはりマンションですね…
30階もあるようです。

でも、東にたつようなので 日光は大丈夫ですかね？

南で目の前ですよ。
東は元々ビルがたってますよ。
かなり敷地があるので
どんな感じにタワーがたつんでしょうね？

完売御礼ですね。
ここは、駅から近いので気になっていました。
ただ、高速も近いので騒音がうるさい感じが。
交通アクセスの良さと駐車場代が安いのは、いいなと思いましたが。
駐車場が確保できないと、ちょっと辛いかなと。

もしかして中古が売れたって事ですか？
ここは大分昔に完売してたんじゃないんですか？

そんな気がします。。。

今から例えば中古があって入居したとしても駐車場の空きはどうなんでしょ
車自体はあった方が良いような感じがするので、
がんばって近隣で探していくようになるのか。
地域密着系の不動産屋を回ってみるのもいいのかも。