ライオンズアイル渋谷松濤についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区松濤2丁目1453番6（地番）
交通：
京王井の頭線 「神泉」駅 徒歩8分
京王井の頭線 「駒場東大前」駅 徒歩10分
東京メトロ銀座線 「渋谷」駅 徒歩14分
東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩14分
東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩14分
間取：1R～2LDK
面積：26.47平米～53.88平米
売主：大京
施工会社：株式会社ノバック
管理会社：株式会社大京アステージ
[スレ作成日時]2011-07-16 15:46:52
さすが松濤ですね〜。
うらやましい。。。
９４を例に取って、１０１さんのおっしゃるように全額自己資金で約２８．５ｍ２の
住戸を取得し、賃貸に出した場合の１年間の収益を計算してみましょう。
一応、礼金は考えません。又、新築に着き何年間かは修繕費用と空き部屋リスクは
除外します。
取得初年度の登記費用や不動産取得税、マンションの修繕積立金などの初期費用は
考えないことにします。
すると、まず収入は次の様になります。
項目 月額 年額
家賃 １２５，０００円 １，５００，０００円
費用は次の様になります。
マンション管理費等 １４，０００ １６８，０００
仲介会社管理料 ６，５００ ７８，０００
計 ２０．５００ ２４６，０００
差引粗利益 １０４，５００ １，２５４，０００
まあ、これだけ粗利益があれば、固定資産税が年間７万円程度としても、
問題ありません。
今後５年間で、平均空き部屋が年１ヶ月と見て、ざっと粗利益を計算すると、
５年間で約５６５万円です。
５年間の固定資産税、３５万円。
入居者が２年毎に退去し、修繕費用が合計３０万円とします。(仮にです）
すると、約５００万円の総収入です。
マンションの価値が５年で１割減価したとすると，２７５０万円の９０％
だから、２，４７５万円です。
減価額は２７５万円です。
全額自己資金でまかなえば、現状の金利水準を前提とすれば、銀行預金
よりはずいぶん利回りは良いと言えます。
ここから当初除外した、登記費用、不動産取得税、マンションの修繕積立金
等の初期費用も吸収出来ます。
他の所得と合わせた所得税の問題等は考慮していませんが、それにしても、
金持ちはたいしたものです。
以上、他人のフトコロ計算でした。
私はこのマンションの購入が、投資になるかどうか現在検討中です。
だから賃貸に出されたワンルーム住戸の成り行きを逐一注目しています。
ワンルームは２種類です。
２８．５ｍ２クラスと３０．０ｍ２クラスです。
売り主の大京の子会社大京リアルドのホームページを見ると、現在１０戸
あまり賃貸募集中です。
ここ２週間ほど毎日見ています。
１ヶ月ほど前は、数件でしたが、現在の戸数まで増加しています。
まだ増加するかも知れません。
ヤフー不動産を見ると、大京以外からも２，３戸程度賃貸募集があるようにも
見えます。
全部が大京リアルドとは考えられないので、たぶん間違いないと思います。
ここ２週間ほどで、２戸掲載が抹消されました。
１戸は３０ｍ３です。３０ｍ２は他にも２戸賃貸が募集されていました。
賃貸契約が成立した住戸は礼金・敷金がそれそれ１ヶ月。
他の住戸は敷金２ヶ月、礼金１ヶ月です。
家賃はほぼ同一です。
だから、この敷金の差とその他の居住条件に差があったと思われます。
角部屋と思われる部屋の賃貸契約が成立してないのだから、角部屋有利とは
必ずしも言えないのかも知れません。
契約が成立したもう１戸は２８．５ｍ２です。
これは、賃料が決め手であった様に思えます。
理由は単純。他の住戸より遙かに安かった。
部屋の条件に問題あったのかも知れませんが、安けりゃ、それなりに契約が
成立するのだと考えさせられます。
これからが勝負です。
９月中にそこそこ賃貸契約が成立するようなら、投資価値はあると考えています。
後６戸程度売れ残っているようです。
この中で、２８．５ｍ２クラスの賃貸状況に注目しています。
このクラスの賃料は、３０m2よりおおむね割高です。
実際の賃貸交渉に当たっては、３０ｍ２クラスが先入居し、
２８．５m2クラスはその後でないと、入居が決まらないように
思えます。
夏季はそれで無くても、移動のすくない時期です。
幾ら東京・渋谷・松濤と言えども、割高物件にそう簡単に契約が
成立するとも思えません。
ただ、賃貸募集広告で賃貸料を値下げして再広告するとは思え
ません。
ただ、結構入居契約がおくれるので、難航したら、家賃がやはり
高いことは解ります。
あと少し様子見です。
購入を悩んで、あちこち比較をして
ライオンズアイル渋谷松濤に決めようかと思っていたところ、
昨日、完売したようです。。。
残念。やはり、タイミングって大事ですね。
高額な購入なので、慎重になりすぎていたのかもしれません。。
私も購入できなくなり、残念な一人です。
その代わり他で探そうと思います。
欲しいなと、思った時がチャンスなんですね。
No107さんに同感です。。。
完売後、賃貸で出されたお部屋が次々と契約済となり
あと一部屋二部屋くらいになったのですね。
ここに賃貸契約できる方々が羨ましい。
きっとお部屋からの眺めもいいのでしょうね。
知り合いの工事関係者が外廊下からスカイツリーが見えて、代々木公園もみえると
言っていました。
部屋からは東京大学の緑が見えて
最高ですね。
渋谷松濤という場所なのか
ほとんどの賃貸に出されていたお部屋がうまっている
ようですね。
投資価値のある物件ですね。
一部屋売りに出ていますね。
まだ竣工して入居一年もたっていないのに。
昨年末、こちらのマンションを借りたくて考えているうちに
満室になって残念だなあと思っていました。
借りることを考えたら購入も間違えではないでしょうか？
築浅中古で金額が3280万円とありましたが
販売時よりも安くなっているのでしょうか？
それとも価格上昇していますか？
普通に考えて本当に良いマンションなら、
購入して1年以内に手放さないでしょうね。
もっといい物件見つけて買い替えたいんじゃないの
確かに最近いろいろマンションできていますね。
結構早く完売したマンションなので
売れ残りではないので、お金に余裕があったら
私は買いたい。。
息子さんがが東京大学在学中で
近くにいいマンションはないのかと同僚から相談を受けております。
ライオンズアイル渋谷松濤を勧めようと思うのですが
既に入居されている方の感想をお聞いできたら嬉しいのですが。
3780万円で売りに出ましたね。
確か数ヶ月前にも同価格で販売されていたようですが
売れたんでしょうか?
ものすごい坪単価ですね。
不動産バブル到来か！？
家族向けというよりは単身者に良さそうな物件ですよね。
外からの騒音はほとんど気にならない感じで、
周辺の環境は整っています。
価格が落ちて中古で出ればすぐ完売しそうです。
新築分譲時価格から比べると驚きの中古価格ですね。
当時購入検討していたものとして驚きです。
ここまで値上がりするとは。
1DKが122,000円で賃貸に出ているのを見ました。管理費が7,000円、敷金・礼金・仲介料がそれぞれ1ヶ月のものです。
>115
月に12万円の部屋を借りられる大学生ってスゴイですね。
もしかすると女性かな？
防犯カメラ、宅配ボックス、TVモニタホンもあるようですから、女性の1人暮らしでも安心できそうですね。
結局場所と名前。
渋谷はこれから益々再開発が進展。
渋谷駅から徒歩で１０分あまり。
途中には、東急デパート。コンビニ多数。
便利です。
一時間に数回、渋谷駅から、「ハチ公バスだったかな」、
ホンの近くまで巡回バスもあります。これなら楽ちん。
「松濤」に土地に建物となると、これは簡単に手が出ません。
かといって、マンションの売り物も滅多にありません。
やはり「希少価値」があるんでしょう。
しかもここは、円山町あたりの「なんちゃって松濤」という
名前だけの「松濤」じゃなく、本当に松濤２丁目です。
立派に自慢出来ます。
m２あたり１５０万円くらいは、仕方無いんでしょう。
ここは、居住条件がいいです。
駅までの道も緩やかで歩きやすい。
ベランダの向きも山手通りが背になっており陽当たりと眺望が良い南西向き。
難を言えば、商業施設が近くにないこと。
渋谷のマンションは、結構、そういう傾向がるのでしょうか。
息子さんががゴールドマンサックスで働いていて
近くにいいマンションはないのかと同僚から相談を受けております。
ライオンズアイル渋谷松濤を勧めようと思うのですが
既に入居されている方の感想をお聞いできたら嬉しいのですが。
