分譲マンションに50年住んでるって人いますか？

耐震性はもちろん重要でしょうが、

その耐震性の判断がどう行われているかがポイントです。

古いマンションは、かなりがっちりと造られているので、
最近のマンションよりも耐震性が上のことも多いようです。
新しいから安心なんてことはないのは、耐震偽装問題でも
明かです。

公共建築物なんかでも、十数年してから、手抜き工事が
明かになったりしています。

要するに、耐震性なんてものはあてにならないのではな
いでしょうか。古いマンションは、今まである程度の
地震で問題なかったという意味で安心です。どのみち、
関東大震災、あるいはそれを超えるような地震が来たら、
ほとんどのマンションがアウトだと言われています。

最後は運だね

６１さんが正しいと思います。

東海・東南海・南海や宮城県沖の海溝型巨大地震は、
原因となるプレートは毎年確実に動いているので、
ある周期で発生するのはしょうがないですね。

阪神淡路の被害も大きかったですが、これらの地震はエネルギーが桁違いです。

既存不適格の戸建ての場合は、その地震を今の建物で被災するか、
将来建て替えた後の耐震性の高い建物で受けるかが重要。
圧死を避けるには運の良し悪しでも必要ではないか？と思います。
今の木造が建て替えしているであろう今後３０年間は、
発生しない可能性もありますしね。


一方、震災後の建て替えは、
戸建ての場合には自分が建て替え費用を工面できれば可能ですが、
マンションの建て替えは、自分が工面できても、
全体で４/５の住人が建て替えの費用を工面できないと困難。
２重ローンや、高齢住民のローンが必要となりますね。

阪神の時は解体費用等、自治体からも補助がありましたが、
被災額が桁違いに大きくなると公的な支援はあまり期待できないのでは？
そうなると、解体費用分だけはマンションの修繕積み立て金が必要ですね。

耐震性と一言でいいますが、私は耐久性の方が大事かもしれないと思います。
それは、５０年後の耐震性は本来の性能を発揮できるか疑問が残る為です。

マンションだけでなく全ての建物が、５０年後当初の性能を維持できるかが選択の基準
になるのではないでしょうか。５０年後生きていないかもしれませんが。

「そもそも地震発生時の圧死から免れなければ、
被災後の建て替えの心配もできないじゃん」
という書き込みに対する
ここ数件のレスを要約すると、

（１）戸建て
　　　じきにすべて建て替えられる。
　　　工事に手抜きはなく耐震性もバッチリになる。
（２）マンション
　　　新築でも手抜き工事の可能性があるので安心できない。

ってことかしら。

ナゼにそこまでかたくなに（笑）

神戸の地震でＲＣビルで倒壊した原因は、老朽化と手抜きが大半だと思います。

手抜きについては、建設時にしかるべき検査機関で検査をして頂く事で防げます。

しかし、経年劣化は建設時検査と比べると維持管理に莫大な費用がかかり、手遅れに
なると建替えた方がトータルコストが低い場合があるかもしれません。

経年劣化による耐震性が低下した建物に不安を抱えたまま住み続ける事は出来れば
避けたいと誰しも思うのではないでしょうか。

免震や制震構造も良いかもしれませんが、躯体自体が弱体化していればさしたる効果
は期待出来ないのではないでしょうか。

単なる机上(板上）の議論ですよ

まだ読んでる方いるかな？初めて見つけました。興味深く全レス拝読して、思うところあって書きます。

築40年近い中古を昨年購入して住んでいます。都心の好立地を反映してか？オーナーは中流以上と思われる高年齢の方が多いです。
中には竣工当時から住んでいらっしゃる、八十代のご婦人もいます（一人暮らし？のようです）。

何回かの大規模修繕を経て、建て替えの話が具体的になりつつあり、春先にアンケートがありました。つい先日、結果発表となり反対15％未満でした。
残り全員が賛成というわけではありませんが、修繕や改修でいいんじゃない？という方が20％占めてます（つまり老朽化は認めている）。

戸数が多いのですんなり…とはいかないと思いますがそう時間をかけないで話が動き出すだろうと確信する理由が二つあります。
『いわゆる投資物件化しており、オーナーの過半数が住んでいない』。前述したご婦人や私は数少ない自家使用派です。
分譲もですが、賃貸の新築信仰は根強く、部屋の規格自体の陳腐化（狭い間取りは流行らない）反比例して管理費の高さも重なって
オーナーたちは賃料低下をズルズルと受け入れるしかありません。居住の必要がないなら、立ち退く数年は辛抱し建て替えて資産価値を上げたい、と考えるのは自然に思えます。

『都心部の好立地に広大な敷地があり、容積率に充分な余裕がある』。コンサルタントの試算では建て替えにあたって戸あたり一千万程度の持ち出しが必要
（物件内で一番多いタイプの現在の売値も約一千万）との話ですがその条件を飲むオーナーはいないでしょう。しかし都心立地＋敷地面積広大、を
土地で売った場合どうなるか。専門家でなくても容易に想像つきます。建て替えするにはいずれにしろ一旦更地にするわけですし。
オーナーのほとんどが住んでいない、という点も加勢して、圧倒的なキャピタルゲインを得ようという流れに一気に傾くはず、と予想しています。

もちろん、問題がないわけではありません。デベまたは残留組に買い上げてもらうより今の物件に住み続けたいんだ、という少数オーナーには
絶対反対以外の考えは浮かばないでしょう。前述したご婦人は昨年の総会時に『お願いがあります。建て替えは私が死んでからに』と発言されました
（その時ご自分からの申告で年齢を知ったのです）。反応に困りながらも会合は淡々と続けられましたが。

大前提、集合住宅ですから多数決です。仕様や規格が陳腐化しても（その影響で賃料が下がり続けても）、このままがいいんだというオーナーが多ければそれでいい。
しかし大抵の場合、そうでないオーナーの方が多い。固定資産税ゼロの築年数になっても管理費はかかる。余裕のあるオーナーばかりではないから売れるうちに売る、入居者の質低下が起こる。
建て替え話が出るだけマシで、規格不適合で建て替えしても余剰床が望めない、不人気エリアで新規入居者望み薄、という物件も多いのではないでしょうか。
建て替えの難しさと一口に言っても、オーナーの合意形成よりも物件の付帯条件が支障となるケースが多いように思われてなりません。

私自身は建て替え見越して敢えて古い物件を購入したので是非とも成功させたいと考えております。新築に高い金払うのは馬鹿らしい、管理のいい中古を買って建て替えEXITが賢い、との目論見が成り立つかはまだ分かりませんが。

おわりに、どちらかというと建て替えせず保たせようという論調が目につきますが、躯体や設備の耐久年数と資産価値は同一ではありません。
あと10年もすれば人口減少の影響が不動産を取得する年齢層にも顕在化します。そうなったら建て替えは是か非か、でなく建て替えてペイするか＝余剰床が売れるか、に
一段とフォーカスされると容易に想像つきます。逆に言えば建て替えが必要でも買い手が見込めず雨ざらしになる物件が大半でしょう（今さら言うまでもありませんが）。
そう思えば、売り手がつくうちに建て替えようと考えるのは当然です。文化情緒と言われても維持費を払うのはオーナーなのですから。

渋谷のうぐいす住宅も建て替え後の物件告知が始まりました。新宿御苑プラウドも即日完売して秋竣工です。コープオリンピアの動向も気になるところです。
新しいことはいいことだ、とは言いません。しかし、東京の集合住宅がパリNYのレベルになる日が来るとも思えない。ビルドの前提、スクラップしなくなったら日本の成長はいよいよ止まって、成熟通り越して一気にスラム化するように思えます。

建て替えの環境は、少し前と今では相当変わってきているようです。

ポイント
１）　本当に住めないのかどうか。
　　　エレベータがないマンションは建て替えたほうがいいでしょう。
　　　床に段差があって、リフォームでは対処できない場合は建て替えたほうがいいでしょう。
　　　水道管と排水系がどうにもならないくらいであれば、建て替えたほうが良いでしょう。

２）　土地に余裕があって、建て替えで戸数を増やして、増やした分を売って、建築費の
　　　補助にしなければ、個人の負担がすごいことになります。だいたい、建て替え時期に
　　　は高齢になる時期なので、負担がすごければお金は出せないことになります。

３）　コンクリートは、100年はもつそうです。

本当に建て替えが必要かどうか、建て替えにお金が出せるかどうか、冷静に考える必要
がありますよ。今の経済環境で日本人一般にそれができるとは思えなくなりました。
欧米（環境の厳しい北欧などでも）では、コンクリート建物100年以上使うのが常識です。

それから、まもなく消費税があがると思いますが、業者に一度全部売って、再度購入する
方法は、消費税がかかるのでやめたほうがいいですね。

時代は変わりました。建て替えが原則ではなく、建て替えないでやっていくのが原則に
変わっていくと思います。

１００年以上古いのコンクリートは、海洋土木ですが小樽北防波堤です。
札幌農学校（現北大）教授が陣頭指揮により建設したとのことです。
管理も長期間続き「コンクリート100 年耐久試験」と呼ばれる、強度の定期試験が行われてきたようです。その結果は劣化がないとのこと。
もちろんマンションでこういった管理は望むべくもありませんが。
やっぱり修繕計画にあるように１０年単位でボロくなっていくのはしょうがないですかね。

68です。

本当に住めなくなってしまったマンションの住民に、建て替え一時金を負担し、数年に亘る討議を遂行するだけの経済的精神的余力があるか？
というのが現実的な問題としてついて回ると思います。愛着＜不都合と考える現実派も多いですから、資金があれば悩む前に退去する人が大半でしょうし。

土地の利用価値が高くて、負担を補って余りある売買益が見込めたとしても高齢になるほど動きたくない、という発想が出てくるのは仕方ないですね。
前出のご婦人ではないですが、七十代八十代になってしまえば売買益なんてどうでもいい。資金問題がなかったとしても仮住まい探しも引越も面倒、と
自分がその歳でも思うはずです。下手に財産が増えても、親不孝な息子娘を喜ばせるだけ・・・と建て替えコラムで読んで苦笑いしてしまいました
（そもそもが独居老人なわけですしね）。その意味でも、竣工時からの入居者が大半、といった属性が単一な大規模物件は難しいでしょうね。

100年コンクリートは採用している物件自体が少ないのでは？人が住む前提で感じる不具合と実験結果では違うでしょうし。
本気で建て替えず100年持たせる覚悟ならコンクリートの質だけでなく、仕様や規格の陳腐化をも想定した内容を練り上げなければ駄目ですね。
一種、広尾ガーデンヒルズのような特殊な物件に限られてしまうのではないでしょうか。そうすると誰でもが買えるというものではなくなる。

良し悪しは別にして、建て替え困難となればごく限られたヴィンテージと単なるジャンクの二極化は免れないのではないでしょうか。

一般的な話をしてもしょうがないでしょう。

今まで建て替え成功しているのは、

１）　公団の分譲などで土地が広々としている。
　　　都心などで、余った土地分が高く売れる。
２）　エレベータがなく、建て替えて、階段上り下りしなくて済むのが
　　　強いモチベーションになっている。（うぐいす住宅はこれ）

１）と２）がそろわないと、建て替えに向かって進まないように思う。

給排水管も頑張れば、交換は可能（外付けになるみたいだけど）

前に住んでいたマンションは、築30年だったけど、エレベータはあったし、不便なの
は、ディスポーザーがないのと、ドアロックがないのと、宅配ボックスがないことく
らい。ドアロックがないのは便利な面もあった。ドアロックと宅配ボックスは後付け
可能。床の段差もリフォームで修正可能。築60年で建て替え予定と組合が説明して
いたけど、実際には無理じゃないかな・・・エレベータはがたこといってたけど、
築35年で交換予定になっていた。

もめるのは確実なので、新築に引っ越した。雨漏りしないで、水がきちんとでて、
トイレがきちんと流れて、エレベータが使えれば、建て替えようと思う人は少ない
と思う。

コンクリートはまともに作れば100年はもつ。ただし、高度成長時代の1970年代の
海砂を使ったマンションは危ないみたい。

賃貸物件は話が全く別。都心などで、賃貸収入が期待できる物件は、建て替えに
は有利だとは思う。

建て替えができなくて、スラム化が進む可能性は十分すぎるくらいある。
それは都心物件も同じだと思う。

もっと早く手をつけるべきだったけど、日本が貧乏に突入しつつある時代では
難しくなってしまった。

72さん
まったく対立する意見ではないように思います。
読み方を変えれば１・２の条件を満たし、都心、かつ賃貸収入が見込める物件であるなら建て替え成功する目算ありと読めます。

機を逸したという点はその通りかもしれません。こう物件余りではデベも新規の開発を手控えざるを得ないでしょうから。

私も反対意見を書いているわけじゃない。

ただ、40年で建て替えたという話はあまり聞かない。相当暮らしにくくならなければ、
40年で建て替えるのはあまりにもったいない。

都心が建て替えに有利な状況は変わらないけど、それでも日本経済の悪化を考えると
以前ほど楽ではなくなったと思う。

ひとつの僥倖は、中国人が買い始めていること。都心のマンションしか買わない
みたいだけど。ただ、中国経済は今がピークで、今後は下がる一方という話も
あるので、あまりあてにしないほうがいいかも・・・

40年で建て替えは勿体ない。確かにそうかも知れませんね。
まだまだ住めるものを大量の廃材に変えるのも、新たに建材を投入するのも全く時流に反しています。

ただ、日本の先行きに関して甚だ懐疑的な者としては
『この先、年数を経るほど建て替えに不利になる』危険性があるように思われてならないのです。

現在は明らかに新規物件の過供給状態ですが、あと10年もすれば人口減少が顕在化してしまう。
今も都内の高額物件は、ほんのひと握りの高額所得者の奪い合いであるのが更に加速します。
どんなにいい土地（新築物件）だろうが、買い手がつかなければ値段を下げざるを得ません。
余剰床を売って費用の足しにする、建て替え成功の前提も危うくなってしまいます。

我が物件でも中国語を聞く機会が増えました。得する物件にしか手を出さないという彼らが買っているからには
このボロマンションも満更でもないか、と却って好印象です。

賃貸で回る、投資物件の方が建て替えには向いているところはあるかもしれませんね。
日本人オーナーも一種、中国人的に損得で勘定する割合が高くなりますから。
自家使用する住まいの建て替えと同列にはできないかもしれません。

調べてみて驚きましたが、

http://www.nscp-net.com/tatekae/rebuildingworks/rebuilding/kamimeguro....

これはある会社の例ですが、上目黒のマンションみたいに28年くらいで建て替えて
いるケースもあるんですね。正直びっくりしました。ただ、このケースは、
昭和64年建て替えなので、増築した部分がかなり高値で売れることが期待できた時期です。

今後はこうはいかないでしょう。

時の流れは早い。

建て替える最後のチャンスなのか、それともすでに時期を逸したのか、微妙な感じですね。
運とか住民の質も影響が大きいと思います。

http://www.nsm-ltd.com

時期を逸した、とならないことを願っております。

雪の重み大丈夫なのかな？2000万払ってマンションの建て替えもつらいね。

雪の重量程度で不安になるマンションは最初から買っちゃいけない。
千万単位で追加負担必要なマンションは決議が通らない。

４０年程度で大半の物件は（他人から客観的に見れば建替えるべき物件）になる。
これはまず間違いない。

ところが居住する者として、自分でお金を出して大きな決断をしなければならない
立場になれば、まだ住めるからもうちょっと…と考える人は少なくないでしょう。

そもそも数十年先の事を考えても意見は異なるのですから
その時が来たら更に意見が割れて纏まらないのは確実です。
もし４０年後に満場一致に近い意向で穏便に纏まる可能性があるとすれば
それは日本が超好景気か非常に貧しくなっているかの両極どちらかでしょう。

既に築40年近い物件と、40年後の新築を分けて考えるべきかと。
築年数だけなら同一条件でも、耐震性も周辺環境も違っている。
今、建て替えが問題になっている物件は旧耐震ですが竣工1981年以降だと
建前上、耐震性に問題ないことになっています（行政側が建て替えを促す理由がない）し
100年コンクリート的に最初から寿命延長が意図されている物件も増えました
（市場で買い手借り手がつくかはまた別としても）。

現在、建て替えの必須条件である余剰床マジックもタワーでは望み薄だし
何よりこの先数十年は人口減少ですから、数字上は今でも足りてる住宅を
更に新規供給する必然性は、消費者の需要刺激以外に見当たらなくなる。


老朽マンション耐震化後押し　建て替え時の容積率緩和へ
2014年2月22日13時48分 朝日新聞

老朽化したマンションの建て替えを後押しするため、国土交通省は、
耐震性が不足しているマンションを対象に、建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。
災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、
現在の１・５倍前後に緩める方向で検討している。
国交省は近く、マンション建て替え円滑化法の改正案を開会中の国会に提出する。

http://www.asahi.com/articles/ASG2G55WKG2GUTIL02N.html

お上が規制緩和するのも、成長産業のない国で持ち出しを少なく景気浮揚させる
超好景気の擬態を形成しようとしているように見えます。